小戶型得房率研究

1、會計學(xué)1小戶型得房率研究小戶型得房率研究n國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知國辦發(fā)200637號文:2006.5.29 “十一五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。 n關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見建住房2006165號文 2006.7.6 城市規(guī)劃主

2、管部門要依法組織完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作，首先應(yīng)當(dāng)對擬新建或改造住房建設(shè)項目的居住用地明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項強制性指標(biāo)，指標(biāo)的確定必須符合住房建設(shè)規(guī)劃關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定 。 套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，有計劃有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 妥善處理已審批但未取得施工許可證的商品住房項目。嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為 。加強監(jiān)督檢查，落實責(zé)任追究制度 。n北京市細(xì)則：北京市規(guī)劃委員會關(guān)于貫徹落實宏觀調(diào)控政

3、策加強住房結(jié)構(gòu)規(guī)劃管理的通知 2006-9-62006年6月1日前已經(jīng)取得相關(guān)批準(zhǔn)文件，但未取得施工許可證的商品住房項目，應(yīng)按照依法行政的原則，依照有關(guān)政策規(guī)定，配合市有關(guān)部門做好清理工作。 我委從2006年9月1日起對新審批的住房項目執(zhí)行新的審批流程。 繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃審批，嚴(yán)格限制對低密度、大套型住房項目的規(guī)劃審批。 積極配合經(jīng)濟(jì)適用房和中低價位、中小套型普通商品住房項目的規(guī)劃審批工作。n銀行方面: 2006.8.18央行宣布提高存貸款利率，其中一年期存貸款利率調(diào)升0.27個百分點；五年期存款利率提高0.54個百分點，五年期以上貸款利率提高0.45個百分點。n關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一

4、步從嚴(yán)土地管理緊急通知2006.5.30國土資源部公布：遏制一些地方違法違規(guī)占用土地，充分發(fā)揮土地供應(yīng)的調(diào)控作用。n國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知 2006.9.5一、強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三、加強對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、運用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六、加強金融監(jiān)管。七、切實整頓和規(guī)范市場秩序。八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 n建設(shè)部相關(guān)課題研究已開始: nm2 概念的理解與

5、實施概念的理解：概念的理解：國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知國辦發(fā)200637號文中的相關(guān)規(guī)定：“十一五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。 關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見建住房2006165號文中套型建筑面積的定義明確了套型建筑面積的概念，套型建筑

6、面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。2006年8月1日建設(shè)部決定舉辦全國住宅競賽通知中套型建筑面積的定義建設(shè)部2006全國面積型90平方米住宅設(shè)計競賽定義：套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層面積使用系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積。住宅設(shè)計規(guī)范中有關(guān)套型建筑面積的相關(guān)定義： （1）第3.5.2條中：套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積。（2）第3.5.4 條中：陽臺面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。北京市規(guī)劃委員會關(guān)于發(fā)布容積

7、率指標(biāo)計算規(guī)則的通知市規(guī)發(fā)2006851號文件中的相關(guān)定義： 計算含陽臺建筑的容積率指標(biāo)時，陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積計算。對于概念的相關(guān)建議：對于概念的相關(guān)建議：關(guān)于90平方米的定義建議按住宅設(shè)計規(guī)范的定義來確定：（1）套型建筑面積90平方米以下（含90平方米）陽臺面積不計入套型建筑面積中，但容積率計算中含陽臺面積。（2）套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)。（3）標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積。（4）套型建筑面積不含陽臺面積。（5）關(guān)于3：7的比例，分子是指90平方米以下的住宅，分母是指地上住宅總面積（6）在擁護(hù)國家相關(guān)政策的前提下，

8、參考現(xiàn)行的法規(guī)和規(guī)范，建議在確定該定義時兼顧地區(qū)差異和住區(qū)性質(zhì)等因素，使其更具有針對性。實施情況：實施情況：南北地區(qū)差異？多高層區(qū)別？深圳目前的管理辦法n新老項目的審批情況已批萬（老項目）從土地上算：萬nm2帶來的問題戶數(shù)停車配套指標(biāo)密度成本關(guān)于“北京市住房建設(shè)規(guī)劃（年）住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)專題研究”的內(nèi)容規(guī)劃方案各項指標(biāo)比較規(guī)劃方案各項指標(biāo)比較 ：本部分研究以某居住區(qū)項目為例，比較分析了新政前后，隨著容積率的變化，居住戶數(shù)、人口數(shù)、停車數(shù)、住宅套凈(毛)密度以及住宅建筑面積凈(毛)密度和配套面積的變化。規(guī)劃方案各項指標(biāo)比較規(guī)劃方案各項指標(biāo)比較 ：規(guī)劃方案各項指標(biāo)比較規(guī)劃方案各項指標(biāo)比較 ：住宅單元優(yōu)

9、選比較住宅單元優(yōu)選比較 ：本部分的研究以具體項目為例，以一梯兩戶、一梯三戶、一梯四戶和塔樓為例，分析了交通核、外保溫面積以及套型建筑面積（不含保溫）占單元面積的比例。列出了屋頂機(jī)房和門廳的公攤面積范圍，樓宇內(nèi)每戶公攤面積隨著樓層的不同而變化的范圍。對比了各種住宅單元中各個指標(biāo)之間的變化關(guān)系，并進(jìn)行了優(yōu)選比較。住宅單元優(yōu)選比較住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型舉例1.一梯兩戶：（三居+兩居）無電梯住宅單元優(yōu)選比較住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型舉例2.一梯兩戶：（三居+兩居）一部電梯住宅單元優(yōu)選比較住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型舉例3.一梯四戶：（一居+兩居）兩部電梯住宅單元優(yōu)選比較住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型舉例4.一梯

10、四戶：（兩居+兩居） 兩部電梯住宅單元優(yōu)選比較住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型舉例5.塔樓：一梯八戶（一居室）住宅單元優(yōu)選比較住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型舉例6.塔樓：一梯十戶（兩居室）住宅單元優(yōu)選比較住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型單元面積組成分析：住宅單元優(yōu)選比較住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型單元面積組成分析：圖示可見，在一梯三戶、一梯四戶板式單元中，交通核所占單元面積比例為:8.81%-18.25%，外保溫面積占單元面積比例為：1.98%-2.31%。屋頂機(jī)房和門廳的公攤面積為：54.66m2-89.10m2。樓宇內(nèi)每戶公攤面積隨著樓層的不同而變化：1.19m2-3.15m2，大多數(shù)在1.5m2左右。住宅單元優(yōu)選

11、比較住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型單元面積組成分析：圖示可見，在塔式單元中，交通核所占單元面積比例為：14.96%-17.96%，外保溫面積占單元面積比例為：1.59%-2.12%屋頂機(jī)房和門廳的公攤面積為：117.30m2-145.78m2。樓宇內(nèi)每戶公攤面積（按20層計）： 0.68m2-0.91m2 。住宅單元優(yōu)選比較住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型單元面積組成分析：圖示列舉出：一梯兩戶（無電梯），一梯兩戶（兩部電梯），一梯十戶（三部電梯）和一梯四戶（兩部電梯）四種戶型單元。圖中可見交通核和外保溫及套型建筑面積占單元建筑面積的比例關(guān)系：1.外保溫面積所占比例相差不大;2.交通核面積所占比例以一梯兩戶（

12、無電梯）的戶型為最少，以一梯兩戶（兩部電梯）為最多，一梯四戶和塔樓居前兩者之中。住宅單元優(yōu)選比較住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型單元面積組成分析：住宅單元優(yōu)選比較住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型單元面積組成分析：圖示可見，各種不同類型的戶型外保溫面積所占比例相差不大，但隨著標(biāo)準(zhǔn)層面積的增大，其所占比例有下降的趨勢。住宅單元優(yōu)選比較住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型單元面積組成分析：圖示可見：在一梯兩戶板式戶型單元中，套型面積占單元面積的比例，隨著電梯數(shù)量的增多，下降明顯；在一梯三戶、一梯四戶單元中，以一梯四戶（一部電梯，四戶兩居）的戶型的比例為最大；在塔樓單元中，隨著標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)的增多，比例有所上升。其中，以一梯兩戶（無

13、電梯）和一梯四戶（一部梯）最為經(jīng)濟(jì)實惠。戶型優(yōu)選比較戶型優(yōu)選比較 ：本部分的研究以具體項目的一居、兩居、三居為例，分析了各種戶型與其使用系數(shù)和交通核面積之間的關(guān)系，套內(nèi)主要房間面積的變化關(guān)系，并進(jìn)行了優(yōu)選比較。戶型優(yōu)選比較戶型優(yōu)選比較 ：套型建筑面積小于套型建筑面積小于90平方米（一居）平方米（一居）一梯一梯3（1）一梯一梯4（2）一梯一梯8（3）一梯一梯20（3）使用面使用面積積開間開間/進(jìn)深進(jìn)深使用面使用面積積開間開間/進(jìn)深進(jìn)深使用面使用面積積開間開間/進(jìn)深進(jìn)深使用面使用面積積開間開間/進(jìn)深進(jìn)深起居室起居室14.37 3.4*4.514.30 3.4*4.98.96 3.35*3.1511

14、.52 2.7*4.8主臥室主臥室12.40 3.0*4.510.00 2.9*3.713.10 2.7*4.37.59 2.4*3.4餐廳餐廳6.53 3.4*2.14.20 2.2*2.04.58 2.4*2.14.60 2.1*2.4廚房廚房4.30 1.6*3.05.20 1.8*3.68.29 3.4*2.53.22 1.6*2.4主衛(wèi)生間主衛(wèi)生間3.80 3.0*2.13.10 2.1*1.755.20 2.3*2.52.73 1.6*2.3玄關(guān)玄關(guān)2.20 1.6*1.52.88 1.5*2.03.20 1.3*2.52.31 1.15*2.3使用面積使用面積43.62 39.6

15、0 43.16 39.09 套型面積套型面積59.70 56.10 64.60 55.69 一居使用系數(shù)一居使用系數(shù)0.73 0.71 0.67 0.70 注：1，套型建筑面積相似的情況下，采用不同的戶型組合，使用系數(shù)差距很大。交通核面積越少，使用系數(shù)越 大； 2，套內(nèi)各個房間的面積由“起居室臥室餐廳廚房（廚房餐廳）衛(wèi)生間玄關(guān)”依次減少。起居室占整個功能空間30%以上； 3，一居多以“塔”的形勢出現(xiàn)，也有“走廊式”的板樓。戶型優(yōu)選比較戶型優(yōu)選比較 ：注：1，二居的使用系數(shù)在0.72-0.82之間，由“多層中高層高層”依次降低； 2，二居起居室的面積比一居高出4平米左右，主臥室比一居高出3平米左

16、右。舒適性相比一居有所增加； 3，二居起居室和主臥室相對一居所占套內(nèi)使用空間的比例降低5%左右戶型優(yōu)選比較戶型優(yōu)選比較 ：一梯一梯2（0）一梯一梯2（1）二梯二梯6（4）使用面積使用面積開間開間/進(jìn)深進(jìn)深使用面積使用面積開間開間/進(jìn)深進(jìn)深使用面使用面積積開間開間/進(jìn)深進(jìn)深起居室起居室13.69 3.8*3.7512.39 3.8*3.515.01 3.8*3.8主臥室主臥室13.55 3.5*4.2512.81 3.5*4.712.14 3.6*3.8次臥室次臥室110.68 3.9*3.99.89 3.4*3.28.92 2.7*3.8次臥室次臥室28.25 2.6*3.98.43 2.7*

17、3.57.08 2.7*3.3餐廳餐廳6.62 3.8*1.87.16 2.5*3.06.63 2.7*2.6廚房廚房5.62 2.1*3.05.05 1.8*3.25.02 1.8*3.1主衛(wèi)生間主衛(wèi)生間5.96 1.95*3.35.54 1.8*3.53.54 1.8*2.5玄關(guān)玄關(guān)6.77 2.5*2.73.76 1.7*2.51.69 1.4*1.4使用面積使用面積77.64 68.34 59.00 套型面積套型面積88.30 88.23 86.42 三居使用系數(shù)三居使用系數(shù)0.88 0.77 0.68 “現(xiàn)象本質(zhì)現(xiàn)象”的過程：對數(shù)據(jù)掌控：增強對中小戶型產(chǎn)品的了解 （容積率2.8、人口

18、毛密度800、公攤面積、保溫面積） 有規(guī)律可循：以指導(dǎo)中小戶型產(chǎn)品的設(shè)計 （單元戶數(shù)的經(jīng)濟(jì)性、開間進(jìn)深的可能性、使用面積）品質(zhì)的把握：提高中小戶型產(chǎn)品的設(shè)計水平 （與當(dāng)前生活水平相適應(yīng)、空間有效性、功能完善型）關(guān)于“平方米以下戶型住宅層數(shù)影響的對比分析”研究的內(nèi)容主要從使用系數(shù)、土地使用、能源消耗、舒適度及節(jié)約性等幾方面進(jìn)行多層和高層住宅的比對研究，參考了國家和建設(shè)部、北京市規(guī)劃委員會等部門的相關(guān)政策文件。表表1.1 1.1 多層住宅和中高層住宅使用系數(shù)對比表多層住宅和中高層住宅使用系數(shù)對比表 表表1.2 高層住宅（單元式和塔式）使用系數(shù)對比表高層住宅（單元式和塔式）使用系數(shù)對比表 注：按照9

19、0m2/戶套型建筑面積計算（未含陽臺面積） 使用系數(shù)比較小結(jié)：使用系數(shù)比較小結(jié)： 綜上所述，套型建筑面積90平方米以下的住宅在各種不同的情況下，使用系數(shù)及使用面積不一樣： 多層住宅，使用系數(shù)在8285%左右； 高層住宅（塔式），使用系數(shù)在7880%左右； 高層住宅（單元式），使用系數(shù)在75%左右； 從社會資源平衡、公平、合諧的角度考慮，根據(jù)所采用的住宅類型面積可適當(dāng)上下調(diào)整，這也是土地綜合利用的一個措施。土地使用比較：土地使用比較：n多層人均用地為2028平方米/人，高層人均用地為1726平方米/人；兩者相差近23平方米/人。如果以全北京市實有住宅建筑面積每年增加2500萬平方米這樣較為保守的

20、數(shù)字進(jìn)行測算，高層比多層住宅可節(jié)約建設(shè)用地近140210公頃，效果是比較明顯的。n高層居住區(qū)的土地利用呈現(xiàn)集約、綜合化，城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公建服務(wù)半徑小，有利于社會資源的利用。n根據(jù)國內(nèi)外城市建設(shè)經(jīng)驗，在土地資源緊張的大中城市的中心區(qū)，建設(shè)高層居住區(qū)是一條有效的解決途徑（排除歷史文化保護(hù)的因素）。能源消耗比較：能源消耗比較：n 多層住宅比高層住宅熱損耗大10%以上；n按照現(xiàn)行的居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(DBJ01-602-2004)，住宅平均耗熱量控制在20.6w/m2，為相同的值；n高層住宅比多層住宅，用電量高20%（高出部分主要用于電梯用電、消防用電、水暖系統(tǒng)分區(qū)用電等方面）。小結(jié)： 高層住宅

21、由于公共 服務(wù)設(shè)施和配套公 建的集約化設(shè)置， 服務(wù)半徑合理，可 以有效節(jié)約能源。住宅層數(shù)影響的對比分析建議：住宅層數(shù)影響的對比分析建議：為緩解北京人口過度聚集、持續(xù)膨脹，減少土地、住房、水資源等供需矛盾，推動首都經(jīng)濟(jì)、人口、資源環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，適度有序地興建高層住宅區(qū)是一種具體可行的道路。 建議各地在確定發(fā)展多層、中高層、高層住宅方向時，應(yīng)兼顧地區(qū)差異（經(jīng)濟(jì)水平、技術(shù)能力、土地緊張程度）和居住區(qū)性質(zhì)、社會需求等因素，使其更具有針對性。n各類競賽的出現(xiàn)節(jié)能省地型住宅競賽m2建設(shè)報樓市創(chuàng)新學(xué)會計劃的m2設(shè)計競賽北京市勘察協(xié)會m2房地產(chǎn)商會舉辦的競賽萬科n競賽評審后的思考：不足：方案選擇方向不對u外

22、廊u內(nèi)走道躍層u花園天井u大面寬小進(jìn)深u多組之間的影響u居住質(zhì)量下降n競賽評審后的思考：不足：對創(chuàng)新的理解問題u對原有經(jīng)典設(shè)計的再提升u生活方式的改變行為的調(diào)整u市場的需求對應(yīng)的情況：居居n競賽評審后的思考：優(yōu)點：u東西向的處理u序列的組合和改變u原有經(jīng)典戶型新標(biāo)準(zhǔn)下的設(shè)計競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：競賽舉例：充分考慮北京資源緊缺的基本情況充分考慮北京資源緊缺的基本情況充分考慮改善人居環(huán)境的重要性，充