明珠雅苑(商住兩用)項目開發(fā)可行性研究報告

1、-明珠雅苑（商住兩用）項目開發(fā)可行性研究報告-目錄第 1 章1.1.1.2.1.3.第 2 章2.1.2.2.2.3.2.4.第 3 章3.1.3.2.3.3.第 4 章4.1.4.2.4.3.4.4.4.5.4.6.第 5 章5.1.5.2.第 6 章6.1.6.2.6.3.6.4.第 7 章7.1.7.2.7.3.第 8 章8.1.8.2.第 9 章9.1.9.2.9.3.總論4項目背景與概況4主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)12問題與建議13項目投資環(huán)境與市場研究14投資環(huán)境分析14區(qū)域房地產(chǎn)市場分析16銷售預(yù)測24營銷策略27建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件29建設(shè)規(guī)模29項目概況現(xiàn)狀29項目建設(shè)條件30建筑方

2、案37設(shè)計依據(jù)37項目設(shè)計主題和開發(fā)理念37項目總體規(guī)劃方案38建筑設(shè)計39結(jié)構(gòu)設(shè)計40給排水設(shè)計41節(jié)能節(jié)水措施42設(shè)計依據(jù)42建筑部分節(jié)能設(shè)計42環(huán)境影響評價43編制依據(jù)43環(huán)境現(xiàn)狀43項目建設(shè)對環(huán)境的影響43環(huán)境保護措施43勞動衛(wèi)生與消防45指導(dǎo)思想45職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施45消防設(shè)計46組織機構(gòu)與人力資源配置48組織機構(gòu)48人力資源配置錯誤！未定義書簽。項目實施進度49項目開發(fā)期49項目實施進度安排49項目實施過程控制措施49-第 10 章10.1.10.2.10.3.10.4.10.5.第 11 章11.1.11.2.第 12 章12.1.12.2.12.3.12.4.第 13

3、 章13.1.13.2.13.3.第 14 章14.1.14.2.-項目招投標(biāo)51工程項目招標(biāo)投標(biāo)概述51工程項目招標(biāo)投標(biāo)因素分析52招標(biāo)依據(jù)54招標(biāo)范圍54招標(biāo)方式54投資估算與資金籌措55投資估算55資金籌措55財務(wù)評價57項目評估依據(jù)57財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇57財務(wù)評價57不確定性分析58社會評價59項目對社會的影響分析59風(fēng)險分析60社會評價結(jié)論60研究結(jié)論與建議62可行性研究結(jié)論62建議62-第一章總論一項目背景與概況1、項目名稱：明珠雅苑（商住兩用）開發(fā)2、承辦單位概況單位名稱：湖南 XX 生物科技有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(自然人獨資) 注冊資金：人民幣 500 萬元業(yè)務(wù)范

4、圍：生物技術(shù)、富硒大豆法定代表人：XX建設(shè)單位簡介：湖南 XX 生物科技有限公司的前身為湖南太坤生物科技發(fā)展有限公司，成立于 2005 年 9 月 13 日，后因公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要經(jīng)湖南省工商行政管理局備案，于 2007 年 8 月 2 日經(jīng) XX 縣工商行政管理局批準(zhǔn)變更為湖南 XX 生物科技有限公司，公司的經(jīng)營范圍、經(jīng)營辦公地址、注冊資金等基本情況均未發(fā)生變化。XX 公司注冊資金為 500 萬元，辦公地址位于 XX 縣建設(shè)東路 88 號，占地面積近30 畝，現(xiàn)任法人代表為公司唯一股東 XX，公司性質(zhì)為一人有限公司。2007 年末，該公司資產(chǎn)總額 4000 萬元、負(fù)債 0 元，資產(chǎn)負(fù)債率為 0

5、。公司現(xiàn)有富硒蛋白加工廠一處， 千畝富硒大豆標(biāo)準(zhǔn)種植基地二處(分布于團結(jié)鎮(zhèn)長興村青ft果園及 XX 望城鎮(zhèn))，百畝富硒大豆標(biāo)準(zhǔn)種植基地三處(龍?zhí)舵?zhèn)張匹馬、板塘村共 600 畝，麻栗場鎮(zhèn) 150 畝)。XX 公司主要從事硒蛋白技術(shù)的研究與開發(fā)、生物技術(shù)、生物制品的研究與開發(fā)以及相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品的開發(fā)等。3、可行性研究報告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國家計委計辦投資200215 號審定的投資項目可行性研究指南（試用版）；（3） 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；-（4） 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例；（5） 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法。4、編制范圍

6、依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對明珠雅苑項目建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進行全面論證和研究。5、項目提出的理由 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約 1.52 個百分點。目前，XX 縣正處于改造舊城，發(fā)展新城，擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時期，住宅與商業(yè)房地產(chǎn)將進一步提升縣域

7、經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)占 GDP 的比重也將快速上升，對 GDP 的貢獻率必將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2012 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到 25 平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到 17%，城市化水平將提高到43%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭2015 年達到人均建筑面積 42 平方米，主導(dǎo)戶型為四室兩廳和三室兩廳。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將房地產(chǎn)業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展

8、的需要。 項目對城市建設(shè)將起到促進作用對于 XX 縣城未來的建設(shè)發(fā)展藍圖，XX 縣委、縣政府有著清晰的認(rèn)識與戰(zhàn)略定位。提出要把XX 縣城打造成為功能互補的商貿(mào)中心區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、武陵ft區(qū)特別是大湘西領(lǐng)先的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)宜居綜合生態(tài)區(qū)。-武陵ft中的一顆璀璨明珠XX 縣，地處湘、渝、黔邊陲，總面積一千一百多平方公里，總?cè)丝诙f，是個以苗族為主的少數(shù)民族聚居ft區(qū)。XX 縣始建于清嘉慶三年(1798 年)，縣城輻射規(guī)劃控制范圍38 平方公里，其中城市中心區(qū)14.5 平方公里。古代為辰陽縣地，定名永綏縣，一九五三年改名 XX 縣，屬湖南湘西土家族苗

9、族自治州管轄。地勢由南向北傾斜，形成高ft臺地、丘陵地帶和沿河平川。平均海拔五百米，最高的蓮花ft海拔一千一百五十九米，最低的獅子橋海拔二百一十二米。這里氣候四季分明，年平均氣溫攝氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小時，無霜期二百六十九天。新中國成立后，特別是改革開放以來，這里悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象， 燦爛的地方文化，眾多名勝古跡，獨特的民情風(fēng)俗如ft花爛漫、群星閃爍，展現(xiàn) 在人們面前。XX 縣系雄奇挺拔的崇ft峻嶺，溝壑縱橫的水色情調(diào)，構(gòu)成了豐富多彩的旅游風(fēng)光。文學(xué)巨匠沈從文小說中的邊城茶峒，吊腳樓鱗次櫛比，清澈剔透的清

10、水河繞城而過，那情調(diào)儼然一幅美麗的畫；排吾的石欄桿，怪石嶙峋，鬼斧神工，形態(tài)各異，蔚為壯觀；彎曲幽靜的古苗河盤ft流淌，青松翠柏倒映水中，猶如一首流動的詩；麻栗場的尖巖如南天柱直插云天，刺破青天鍔未殘，小龍洞瀑布和大龍洞瀑布從懸崖上直瀉而下，恍若天上銀河落九天目前，XX 縣雖然經(jīng)濟發(fā)展很快，人均收入在湘西自治州各縣中獨占鰲頭，但現(xiàn)有的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善 XX 縣人民的居住條件已經(jīng)成為 XX 縣政府特別關(guān)心的問題之一。同時，隨著 XX 縣城經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的

11、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使 XX 縣城城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。如今，當(dāng)你徜徉在被譽為“城市心臟”的邊城廣場，休憩在花草芬芳、恢宏雅致的邊城花園，入住在花園式的城南紫竹園商住樓時，當(dāng)你流連在被譽為“XX 王府井” 的邊城步行街，登上四方賓館、古苗河度假村等高樓大廈俯瞰 XX 全景時，展現(xiàn)在眼前的是寬敞整潔的環(huán)城公路、鱗次櫛比的ft城樓宇和古色古香的阡陌街巷可以期待的是，一座花園式的 XX 新城區(qū)正崛起于湘、黔、渝邊陲。-見證城市建設(shè)的歷史，我們不妨翻開歷史那一冊厚重的長卷，來檢視沉淀了的滄桑世故。據(jù)有關(guān)史志記載，清嘉元年(1795)因原永綏廳治吉多坪“孤懸苗地”，經(jīng)常遭受苗民義軍

12、的襲擊，不利戰(zhàn)事和供給，于是撥銀萬余兩，在花園寨旁，新建石城一座，名曰“花園石城”。嘉慶三年石城竣工，嘉慶七年(1802)，永綏廳署由吉多坪遷往花園石城。這座新石城周長 573.6 丈，高 1.3 丈，底寬 0.9 丈，頂寬 0.6 丈，開東、南、西、大北、小北 5 座城門，分別刻有“太平”、“歸化”、“迎恩”等門號，并建有城樓，城有垛口、炮臺。嘉慶五年，在東、西門外又各增建一座護城，俗稱“小城”。論文曰：“垣，墻也”?！氨凇⒃病?。“墉，城垣也”。于是，花園的“園”便逐漸演變?yōu)榱?XX 的“垣”。XX 的城市建設(shè)怎么發(fā)展？是躺在老祖宗留下的遺產(chǎn)簿上看園子、守攤子？還是在繼承中圖發(fā)展，在保護中

13、開發(fā)建設(shè)？XX 縣委、縣政府清醒地認(rèn)識到：只有經(jīng)濟發(fā)展了， 才能帶動城市建設(shè)。當(dāng)今世界，風(fēng)起云涌的新城市運動，已不亞于一場恢宏浩大的戰(zhàn)爭，誰的城市品牌響，誰的城市品位高，誰的城市風(fēng)格靚，誰就可能成為世界的中心。如在國際上，紐約成為了世界政治中心，瑞士成為了世界金融中心，巴西成為了足球王國，維也納成為了音樂之都，在國內(nèi)有春城昆明、綠都長春、冰城哈爾濱、牡丹王國洛陽、東方圣城曲阜。那么，位于湘、黔、渝邊陲的XX 在城市建設(shè)方面舉什么旗幟，創(chuàng)什么品牌，彰顯什么風(fēng)格？用前任縣委吳彥承書記的話來說：“歷史上從沒有像今天這樣，縣委、縣政府對城市建設(shè)認(rèn)識更清楚、思想更統(tǒng)一、目標(biāo)更明確、效果更顯現(xiàn)?！钡拇_，思

14、想上的解放，帶來的是觀念上的更新和城建理論的創(chuàng)新。把握苗疆邊城歷史文脈。XX 是個以苗族為主的少數(shù)民族聚居ft區(qū)，濃烈的苗族風(fēng)情令人陶醉，文學(xué)巨匠沈從文小說中的邊城茶峒，更是令 XX 充滿了無限神秘之感。歷經(jīng)近現(xiàn)代兩百來年的風(fēng)雨洗禮，凝練了豐富多彩的苗族文化和邊城文化，這些文化淵遠(yuǎn)流長，是城市建設(shè)的內(nèi)在品格，該縣的一切建設(shè)活動都要與之相近，以其為蘊。科學(xué)調(diào)整城市布局，合理確定城市分區(qū)。在考證城市發(fā)展沿革史的基礎(chǔ)上，該縣廣泛征求城建專家、社會各界的意見和建議，在城市總體規(guī)劃布局中結(jié)合地域、人口、交通、資源、產(chǎn)業(yè)特點，十五期間提出了依托區(qū)位優(yōu)勢，著力推進城鎮(zhèn)化建設(shè)，打造-湘黔渝邊區(qū)“明珠縣城”的口

15、號，按照“ft區(qū)縣城，都市標(biāo)準(zhǔn)”的要求，確定了“打通東西、拓展南北，小縣建大市”的思路和目標(biāo)。實現(xiàn)了城市建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移。推進市場經(jīng)濟以來，城市發(fā)展面臨許多新情況、新問題、新挑戰(zhàn)，如何主動適應(yīng)市場經(jīng)濟規(guī)律，縣委、縣政府高瞻遠(yuǎn)矚地提出了五個戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移：一是由舊城改造向新區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)移，吸納農(nóng)村剩余人口，提高城市化水平；二是由單純建設(shè)城市向全面經(jīng)營城市轉(zhuǎn)移，整合城市資源，著力突破困擾制約城建發(fā)展的資金“瓶頸”；三是由被動解決歷史遺留問題、還歷史欠債向完善城市功能轉(zhuǎn)移，提升城市建設(shè)品位；四是注重由局部區(qū)域建設(shè)向綜合整治、體現(xiàn)特色轉(zhuǎn)移， 突出城市個性，向建設(shè)品牌城市邁進；五是由改善居住條件向改善人居環(huán)

16、境轉(zhuǎn)移，改善城市面貌，尤其是改善生態(tài)環(huán)境。謀劃了城市化進程發(fā)展藍圖。圍繞縣城檔次的提升，嚴(yán)格按照“優(yōu)化城市環(huán)境， 完善城市功能，塑造城市特色，提升城市檔次”的思路狠抓規(guī)劃編制和規(guī)劃管理，做到“規(guī)劃一張圖，審核一支筆，建設(shè)一盤棋，配套服務(wù)一條龍”，其“龍頭”作用凸顯。2003 年XX 縣縣城總體規(guī)劃通過縣人大常委會審查；2005 年完成了XX 縣邊城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、城北控制詳細(xì)規(guī)劃和縣郵政局等7 個單位的測繪；2006 年上半年完成團結(jié)鎮(zhèn)賴子堡村移民新區(qū)的總體平面設(shè)計、縣農(nóng)貿(mào)市場二期工程等 8 個規(guī)劃?！耙劳薪?jīng)濟發(fā)展為支撐”的城建思想深入人心。在城市建設(shè)過程中，XX 十分注重加大產(chǎn)業(yè)建設(shè)力度，以產(chǎn)業(yè)

17、的做大做強推動經(jīng)濟的發(fā)展，以經(jīng)濟的發(fā)展推進城市化的進程。他們在做大工業(yè)產(chǎn)業(yè)的同時，做活商貿(mào)產(chǎn)業(yè)?！笆濉逼陂g，通過招商引資和聚集國有、集體及民間資本等方式先后籌集資金近 4 億元，修建了城關(guān)集貿(mào)大市場、邊貿(mào)大市場、金三角大市場、商業(yè)中心、文化一條街、邊城步行街等商貿(mào)流通市場， 新修了果雄、四方、古苗河度假村、太豐、天豐等一批較高檔次的賓館。同時，放低農(nóng)民進城門坎，在入學(xué)、就業(yè)、保險等方面給進城農(nóng)民以優(yōu)惠，促進農(nóng)民向非農(nóng)方面轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)常住人口和流動人口已由 2000 年的 3.5 萬人發(fā)展到近 8 萬人。商貿(mào)設(shè)施的日趨完善和縣城人口的增加，既聚集了人氣，搞旺了財氣，又繁榮了縣城?，F(xiàn)在的XX 縣城

18、，東起東門口，西到?jīng)鏊?，南起鐵合金廠，北至花果ft，商店超市、飲食店、娛樂場所、賓館招待所，鱗次櫛比，熱鬧非凡。在城南、城北開發(fā)和舊城改造中，他-們實行舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，個人修建和開發(fā)商連片開發(fā)互動，單位籌資和個人出資結(jié)合，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。通過五年的努力，投資近2 億元的邊城步行街已完成了第一期工程，投資 3000 萬元的城南紫竹園商住樓群銷售一空，城南安居小區(qū)、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)中心文化一條街、邊城公園等一批精品住宅小區(qū)房產(chǎn)交易十分火爆。XX 房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為湘黔渝邊區(qū)最為活躍的市場之一。交通是一個城市的名片，要讓所有經(jīng)過XX 的人，先從交通這張名片上認(rèn)識XX 了解 XX。隨著城市道

19、路的建設(shè)和竣工，已經(jīng)使 209、319 國道過境車輛全部繞城經(jīng)過， 從而緩解了老城主街道的壓力，既有力地拓展了XX 縣城的空間，也大大提升了XX 城市建設(shè)的品位。本案所在地的建設(shè)路改造，既是打造美麗 XX 縣城的世紀(jì)戰(zhàn)役，也是一項深受擁護的民心工程。整個工程拆遷 26 個單位、222 戶居民住宅、1.5 萬平方米的黃金鋪面， 涉及到 1200 余人。建設(shè)路的全面改造，寬闊的不僅是道路，快捷的不僅是交通，它還極大地刺激了民間資本在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的投入，拉動了內(nèi)需，激活了市場，整個建設(shè)路的改造，拉動了民間資本投入 5000 萬元，臨街新建樓房 300 余棟，新增商業(yè)門面 1000 多間。2004

20、年，全縣投入 420 萬元對縣城老街進行了改造，這是縣委、縣政府繼建設(shè)路改造后縣城升級提質(zhì)的又一項重大舉措?？h城老街東起河碼頭，西至 XX 鎮(zhèn)小學(xué)，包括西長街、解放街、老正街、東正街、瓦廠坪，全長3.4 公里，共有 2000 多戶居民，1.7 萬人。因年久失修，路面、排水系統(tǒng)及各類配套設(shè)施毀壞嚴(yán)重。老街改造擴建排水溝 5200 米，改造供水主管 2000 米，支管 12000 米；拆除占道臺階 10450 米；電力、廣播電視、電信“三線”全部下地，設(shè)置消防栓28 個，路面全部鋪上 15 厘米厚的青石板，改造后的老街干凈、整潔、古樸，成為縣城一道亮麗的風(fēng)景。2005 年，全縣又投入 900 萬元

21、對縣城所有小街小巷進行了硬化改造。對 41 條小街小巷 19.3 公里的路面進行高標(biāo)準(zhǔn)硬化，新修了排水溝，安裝路燈，一次性解決了小街小巷的泥巴路、斷頭路、死胡同和一些建筑障礙。老城水門洞一帶，此前因亂建亂占，小巷僅能容一兩人出入，消防車、救護車無法開進，老百姓形象地說，連棺材都抬不出來。通過建設(shè)者們艱苦細(xì)致的工作，硬是從老百姓的圍墻里拆出一條路來， 全部硬化。-通過大街小巷的改造，使縣城城區(qū)道路全部硬化，徹底告別了晴天一身灰，雨天一腳泥的歷史，提升了城市的檔次和品位，加快城市發(fā)展，使 XX 縣城走上了一條良性循環(huán)發(fā)展的快車道。通過舊城改造，新建了一條長980 米，寬 100 米的商業(yè)步行大街。

22、主要建筑有市政道路、休閑廣場、商業(yè)步行街、批發(fā)市場及安置商住小區(qū)等。步行街規(guī)劃設(shè)計理念獨特，集商貿(mào)、休閑、居住于一體，建筑風(fēng)格既有現(xiàn)代都市氣息， 又有地方民族風(fēng)情，并請著名藝術(shù)大師黃永玉先生題寫街名，堪稱一絕。老農(nóng)貿(mào)市場改造項目。通過改造，市場面積由原來的 3000 多平方米增加到 21000 平方米，成為全州獨體建筑最大的市場，經(jīng)營戶由原來的600 多戶發(fā)展到 1300 多戶， 年成交金額由 1.2 億元擴大到 2 億多元。市場內(nèi)設(shè)有電梯 5 臺，有各種超市、多功能購物中心，并實行全方位電子監(jiān)控，里面人流物流井然有序，一片繁榮景象。商貿(mào)大廈項目。該項目地處建設(shè)路與趕秋路交匯處的黃金碼頭，總建

23、筑面積 25000 平方米，總造價 5800 萬元，主樓高 15 層，成為目前 XX 最高建筑，二樓門面拍出每平米上萬元的“天價”，創(chuàng)四省市邊區(qū)門面之最。與此同時，城南、城北兩個新區(qū)開發(fā)也同步進行中。城南新區(qū)，位于縣城南部， 與老城一河相隔，以前是一片不毛之地。通過政府規(guī)劃投資，大橋的修建，道路的拉通，民間資本紛紛涌入，現(xiàn)已投資近4 億元，將城南打造成一個高樓林立，商貿(mào)繁榮的新區(qū)。同時，城北的開發(fā)項目也在分步實施中。2006 年，縣委、政府又投資 1100 萬元建設(shè)邊城公園，位于縣城舊城區(qū)和城南新區(qū)之間，占地 250 畝。通過建設(shè)者的緊張施工，僅幾個月時間，已初具規(guī)模，公園內(nèi)茂林修竹、芳草鮮美

24、，亭臺樓閣，曲徑通幽，成為縣城最靚麗的風(fēng)景。坐落園內(nèi)投資600 萬元的邊城圖書館也正在緊張地建設(shè)當(dāng)中。一分耕耘、一份收獲。今日的 XX 縣城，確實呈現(xiàn)出日新月異的景象，已是今非昔比。游人們感悟 XX，說 XX 變大氣了、變靚麗了；市民們感悟 XX，說家鄉(xiāng)天更藍、ft更清、水更綠、路更寬、樓更美了。人居環(huán)境水平有了質(zhì)的提升。XX 縣在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)業(yè)逐步向支柱產(chǎn)業(yè)邁進的同時，人居環(huán)境更加注重人性化標(biāo)準(zhǔn)，營造親ft、親水、親綠的和諧自然氛圍。目前， 邊城廣場商品房、邊貿(mào)市場二期工程、紫竹園大市場和商貿(mào)大廈等5 個房地產(chǎn)開發(fā)項目正如火如荼，令 XX 的房地產(chǎn)市場也是一片風(fēng)生水起，興旺發(fā)達。-旅游景

25、點日漸完善美麗。XX 縣境內(nèi)雄奇挺拔的崇ft峻嶺，溝壑縱橫的水色情調(diào)， 構(gòu)成了豐富多彩的旅游風(fēng)光。投資 2000 萬元的邊城茶峒第一期工程已全面完成，建成了中國邊城翠翠島、中國邊城百家書法園，完成了邊城古街青石磚的鋪設(shè)和部分民居的改造，以邊城（茶峒）為龍頭的文化旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)取得成效，為 XX 帶來不少人氣和財氣。悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多的名勝古跡，獨特的民情風(fēng)俗如ft花爛漫、群星閃爍，告訴人們 此景只應(yīng)天上有。漫步在這座天然花園里，給人一股沁人肺腑的清香，一種令人陶醉的感覺。正是在這種良好的大環(huán)境中，本案的明珠雅苑項目完全符合 XX

26、縣城城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了國家西部大開發(fā)和大湘西規(guī)劃城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國 GDP 每增長 1 個百分點，全國可新提供 80 多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動GDP 增長 0.5 個百

27、分點，則可提供 40 多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為XX 縣重點商品住宅兩用建設(shè)項目工程之一，將為增加XX 縣當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。6、擬建地點本項目位于 XX 縣建設(shè)東路主城區(qū)。中心地區(qū)商賈云集，人流、物流繁忙，項目所在地段位于兄弟河?xùn)|岸南段，總占地面積 16000 平方米，建筑面積 80000 平方米。小區(qū)西隔兄弟河與沿江風(fēng)光帶相連、南至路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)與路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項目與 XX 縣著名的兄弟河依河相伴；距吉渝高速公路入口僅 10 分鐘車程，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。-7、預(yù)期目標(biāo)明珠雅苑項目擬

28、在占地面積 18000 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 2.63，建設(shè)密度為 24.4%,總建筑面積為 81200.6 平方米的小高層電梯住宅房（其中住宅面積65,975.39 平方米，1-3 層商鋪面積 15225.09 平方米，地下停車場面積 9,748 平方米）。8、主要建設(shè)條件明珠雅苑建設(shè)項目是“明珠雅苑”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，該項目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部份進行，項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快XX 縣城城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把XX 縣城建設(shè)成為縣域性中心城市

29、，XX 縣啟動了兄弟河沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。本案正好處于兄弟河沿江風(fēng)光帶最佳位置，為 XX 縣城區(qū)建設(shè)重點項目，并受到了縣委、縣政府、國土、建設(shè)等部門的大力支持。9、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號12項目總用地面積規(guī)劃總建筑面積單位數(shù)值18,000.081200.6-2.1其中：住宅建筑面積65,975.392.2其中：1-3 層商鋪建筑面積15225.092.3其中：地下停車場建筑面積9,748.03建筑密度%24.44容積率2.635綠地率%38.36項目總投資萬元11,650.447財務(wù)凈現(xiàn)值萬元3,001.068財務(wù)內(nèi)部收益率%73.869靜態(tài)投資回收期年0.8310動態(tài)投資回收期年0.88

30、a)問題與建議項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及 XX 城的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。XX 縣房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作， 強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。-第二章項目投資環(huán)境與市場研究a

31、) 投資環(huán)境分析1、國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策2009 年 1-11 月，我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 127614 億元，同比增長 26.8%。其中， 國有及國有控股完成投資 53365 億元，增長 21.6%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 26546 億元， 增長 22.7%。從項目隸屬關(guān)系看，中央項目投資 13124 億元，同比增長 31.8%；地方項目投資 114490 億元，增長 26.3%。11 月份，我國居民消費價格總水平同比上漲 2.4%。其中，城市上漲 2.2%，農(nóng)村上漲 2.9%；食品價格上漲 5.9%，非食品價格上漲 0.6%；消費品價格上漲 3.1%，服務(wù)項目價格上漲 0.3%。1-11

32、 月份累計，居民消費價格總水平同比上漲 6.3%。其中，城市上漲 6.0%，農(nóng)村上漲 6.9%。1-11 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營業(yè)務(wù)收入 500 萬元以上的企業(yè)，下同） 實現(xiàn)利潤 24066 億元，同比增長 4.9%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)稅金總額 18314 億元，同比增長 20.7%。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 439464 億元，同比增長 24.1%。11 月末，規(guī)模以上工業(yè)應(yīng)收帳款 45006 億元，同比增長 12.3%。產(chǎn)成品資金 23114 億元，同比增長 25.0%。11 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營業(yè)務(wù)收入 500 萬元以上的企業(yè)）增加值同比增長 5.4%，比上年

33、同期回落 11.9 個百分點。從主要產(chǎn)品看，原煤和原油分別為2.3 億噸和 1586 萬噸，同比分別增長 5.2%和 4.9%；發(fā)電量 2540.2 億千瓦時，同比下降 9.6%；生鐵、粗鋼和鋼材產(chǎn)量分別為 3351.6 萬噸、3518.9 萬噸和 4230.1 萬噸， 分別下降 16.2%、12.4%和 11%。1-11 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長13.7%。11 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 0.2%，漲幅比 10 月低 1.4個百分點；環(huán)比下降 0.5%。其中，新建住房銷售價格同比上漲 0.2%，漲幅比 10 月低1.6 個百分點；環(huán)比下降 0.6%。1

34、1 月份，我國工業(yè)品出廠價格同比上漲 2.0%；原材料、燃料、動力購進價格上-漲 4.7%。其中，生產(chǎn)資料出廠價格同比上漲 2.0%。1-11 月份累計，工業(yè)品出廠價格同比上漲 7.6%，原材料、燃料、動力購進價格上漲 11.6%。海關(guān)總署數(shù)據(jù)顯示，今年前 11 個月，我國外貿(mào)總值達 23783.7 億美元，比去年同期增長 20.9%。其中出口 13171.6 億美元，增長 19.3%；進口 10612.1 億美元，增長 22.8%。累計實現(xiàn)貿(mào)易順差 2559.5 億美元，同比增長 6.9%，凈增加 163.9 億美元。11 月末，11 月份，我國社會消費品零售總額 9790.8 億元，同比增

35、長 20.8%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額 8226.2 億元，同比增長 20.6%；住宿和餐飲業(yè)零售額1376.6 億元，增長 25.1%；其他行業(yè)零售額 188.0 億元，增長 3.0%。1-11 月累計社會消費品零售總額 97759.2 億元，同比增長 21.9%。我國金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額 29.57 萬億元，按可比口徑同比增長 16.03%， 比上月末高 1.45 個百分點。當(dāng)月人民幣各項貸款按可比口徑增加 4769 億元，同比多增 3895 億元。1-11 月份人民幣各項貸款按可比口徑增加 4.14 萬億元，同比多增 5554 億元。11 月末，我國金融機構(gòu)人民幣各項存款余額

36、為 46.24 萬億元，同比增長 19.94%， 比上月末低 1.16 個百分點。當(dāng)月人民幣各項存款增加 4038 億元，同比少增 2986 億元。1-11 月份人民幣各項存款增加 7.3 萬億元，同比多增 2.30 萬億元。2008 年 11 月末，我國廣義貨幣供應(yīng)量(M2)余額為 45.86 萬億元，同比增長 14.8%， 比上月末低0.22 個百分點；狹義貨幣供應(yīng)量(M1)余額為15.78 萬億元,同比增長6.8%， 比上月末低2.05 個百分點；市場貨幣流通量(M0)余額為3.16 萬億元，同比增長9.04%。1-11 月份凈投放現(xiàn)金 1232 億元,同比少投放 683 億元。數(shù)據(jù)顯示

37、，在積極財政政策實行后的第一個月， 11 月全國財政出現(xiàn)了 1461.63億元的赤字。11 月，全國財政收入為 3792.4 億元，支出為 5254.03 億元。其中，財政收入比去年同期下降 3.1%；財政支出比去年同期增加 745.84 億元，增長 16.5%。1-11 月份，從我國施工和新開工項目情況看，累計施工項目 328977 個，同比增加 26170 個；施工項目計劃總投資 288467 億元，同比增長 19.7%；新開工項目 228776 個，同比增加 17649 個；新開工項目計劃總投資 77539 億元，同比增長 5.4%。中央經(jīng)濟工作會議將 2009 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，

38、為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，國家出臺的宏觀調(diào)控政-策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。2、項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素2009 年，受國際金融危機嚴(yán)重沖擊，全縣經(jīng)濟社會發(fā)展遇到前所未有的困難和挑戰(zhàn)。面對嚴(yán)峻復(fù)雜的經(jīng)濟形勢，縣委、縣政府全面分析、準(zhǔn)確判斷、果斷決策、從容應(yīng)對，帶領(lǐng)全縣人民堅定信心、迎難而上、共克時

39、艱，努力化挑戰(zhàn)為機遇，堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，積極貫徹落實國家擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的各項政策措施，全力以赴“保增長、保民生、保穩(wěn)定、強基礎(chǔ)”，經(jīng)過全縣上下共同努力，經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受住了重大挑戰(zhàn)和考驗，全縣經(jīng)濟實現(xiàn)回升向好。一、2009 年 XX 縣經(jīng)濟運行情況（一）經(jīng)濟增長企穩(wěn)回升，逐步邁入復(fù)蘇通道三季度以來，受宏觀經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)的拉動，以及全縣工業(yè)生產(chǎn)的恢復(fù)性增長，全縣經(jīng)濟逐步企穩(wěn)回升。據(jù)初步預(yù)計，2009 年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值 475663 萬元，同比增長 1.7%，增速較前三季度回升 3.7 個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 38758 萬元，增長 4.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 328269 萬

40、元， 下降 1.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 108636 萬元，增長 6.9%。（二）工業(yè)累計降幅繼續(xù)收窄，月度環(huán)比同比雙雙增長-受宏觀經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)的拉動，以及錳鋅價格的逐步回升，XX 縣工業(yè)經(jīng)濟自三季度以來有所轉(zhuǎn)機，開始逐步擺脫低迷走向復(fù)蘇，工業(yè)生產(chǎn)逐步回暖，復(fù)工企業(yè)增多，企業(yè)盈利有所增強，整體經(jīng)濟明顯向好。1-12 月，累計實現(xiàn)工業(yè)增加值 318010 萬元，同比下降 3.4%，降幅比前三季度縮小 9.1 個百分點。其中規(guī)模工業(yè)增加值 258572 萬元，同比下降 3.2%，降幅比前三季度縮小 10.2 個百分點。12 月本月增加值完成 38019 萬元，環(huán)比增長 17.5%，同比增長 32.4

41、%，呈現(xiàn)出環(huán)比同比雙雙增長的態(tài)勢。復(fù)產(chǎn)復(fù)工企業(yè)進一步增多。全縣恢復(fù)生產(chǎn)的規(guī)模企業(yè)數(shù)量由上半年最少時 39 戶增加到 91 戶，電解錳企業(yè)達產(chǎn)率由上半年 80.3%提高到 93%，電解鋅企業(yè)達產(chǎn)率由上半年 29.8%提高到 53.2%。重點產(chǎn)品穩(wěn)定增加，但多數(shù)產(chǎn)品仍呈下降態(tài)勢。錳礦石成品礦 259 萬噸，增長30.2%；電解鋅 6.04 萬噸，下降 43.4%；電解錳 18.9 萬噸，增長 20.8%;硫酸 11.7 萬噸，下降 23.2%；硅錳 0.29 萬噸，下降 60.8%；水泥 8.5 萬噸，下降 57.0%；發(fā)電量9776 萬千瓦小時，增長 79.0%；用電量 163950 萬千瓦小時

42、，增長 4.0%。經(jīng)濟效益有所回升但仍顯低下。1-12 月，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)累計實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 748039 萬元，同比下降 17.1%，降幅較 1-11 月份收窄 5.9 百分點。127 家規(guī)模企業(yè)中，虧損企業(yè) 32 家，虧損面達 25.2%，盈虧相抵后，實現(xiàn)利潤 1708 萬元，同比下降 92.1%，降幅較 1-11 收窄 10.7 百分點，實現(xiàn)利稅總額 67062 萬元，下降 37.6%， 降幅較 1-11 收窄 17.4 百分點。固定資產(chǎn)投資繼續(xù)強勁增長伴隨著擴大內(nèi)需政策效應(yīng)的不斷顯現(xiàn)，全縣全社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢，增速達近年來的最高點。1-12 月，全社會固定資產(chǎn)投資 2

43、17509 萬元，同比增長62.9%；其中城鎮(zhèn)以上投資 168888 萬元，增長 46.9%；農(nóng)村投資 9621 萬元，下降 33.8%；跨地區(qū)項目投資 39000 萬元，增長 875.0%。在城鎮(zhèn)以上投資中，城鎮(zhèn)投資 165050 萬元，增長 46.2%；房地產(chǎn)投資 3838 萬元，增長 82.8%。重大項目建設(shè)取得新突破。張花和吉茶高速公路 XX 段建設(shè)加快推進，319 國道團結(jié)段改線、花民公路龍?zhí)独@鎮(zhèn)線等公路改造基本完成，竹篙灘水電站完成總工程量的 55%，格ft 220 千伏輸變電工程基本建設(shè)。-消費市場持續(xù)繁榮在國家擴大內(nèi)需以及多項刺激消費政策的拉動下，通過積極開展家電下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)

44、、購物節(jié)促銷活動，消費潛力得到有效激發(fā)。1-12 月，全縣實現(xiàn)社會消費品零售總額 67794 萬元，增長 17.7%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 58562 萬元，增長 17.8%； 住宿和餐飲業(yè) 8722 萬元，增長 17.4%；其他 510 萬元，增長 11.1%。分地區(qū)看，城鎮(zhèn)零售額 46854 萬元，同比增長 18.5%；農(nóng)村實現(xiàn)零售額 20940 萬元，同比增長 15.9%。財政總收入繼續(xù)呈收窄之勢1-12 月，全縣完成財政總收入 61489 萬元，同比下降 8.6%，降幅比 1-11 月份收窄 6.7 個百分點。一般預(yù)算收入 30508 萬元，下降 3.3%，降幅比 1-11 月份收

45、窄 5.3 個百分點。在財政十分困難的情況下，仍確保了各項重點支出保障到位，1-12 月，全縣完成財政支出 95506 萬元，同比增長 25.1%。（七）存貸款快速增長，支持經(jīng)濟發(fā)展力度加大12 月末，全縣金融機構(gòu)各項存款余額 342351 萬元，比年初增加 64193 萬元，增長 23.1%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 261511 萬元，比年初增加 50451 萬元，增長23.9%。12 月末，各項貸款余額 121944 萬元，比年初增加 22113 萬元，增長 22.1%。存貸款增加，對全縣經(jīng)濟發(fā)展資金支持力度繼續(xù)加大。（八）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長今年以來，全縣上下積極努力消除全球金融危機帶

46、來的影響，把增加居民收入作為建設(shè)和諧社會的重要組成部分，城鎮(zhèn)居民收入繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。1-12 月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 11342 元，同比增長 10.1%，在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中， 工資性收入 8234 元，增長 8.0%；轉(zhuǎn)移性收入 835 元，下降 10.9%；經(jīng)營性收入 2494 元，增長26.5%。1-12 月，農(nóng)村居民人均純收入2980 元，同比增長10.1%。其中工資收入 1189 元，增長 16.2%；家庭經(jīng)營收入 1353 元，增長 7.8%；財產(chǎn)性收入 167 元， 下降 9.5%；轉(zhuǎn)移性收入 270 元，增長 11.3%。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、XX 縣城房地產(chǎn)

47、市場區(qū)域分布及特點19 月，XX 縣房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，宏觀調(diào)控效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。但也面臨一些問題，主要是：購房觀望氣氛較濃、商品房銷售和二手房交易大幅減緩，受物價指數(shù)走-高影響導(dǎo)致開發(fā)成本迅速上漲，商品房空置率加大，金融部門收縮房地產(chǎn)貸款，開發(fā)企業(yè)資金鏈進一步趨緊，房地產(chǎn)市場發(fā)展存在風(fēng)險。一、XX 縣房地產(chǎn)開發(fā)基本情況目前，在XX 縣從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的企業(yè)共有 11 家，省外有 2 家，分別為貴州雷宇房地產(chǎn)開發(fā)公司在城南開發(fā)的“星夢園”項目和江西新余市鑫泉房地產(chǎn)公司開 發(fā)的“湘錘花苑”項目；省內(nèi)企業(yè)有 9 家，分別為省乾程公司、懷化鴻暢公司、州駿華公司、州新輝公司、州天之豐公司、州金土公司、縣

48、榮鑫公司、縣新瑞公司、縣眾望公司。其中從事新開工項目的開發(fā)企業(yè)有 2 家。二、XX 縣房地產(chǎn)市場運行情況2009 年 19 月，XX 縣完成投資金額 3.28 億元，同比增長 11.2%，面積 19.32 萬平方米同比增長 9%；在建項目投資 6490 萬元，同比下降 4.4%，面積 6.49 萬平方米，同比下降 5.1%；新開工項目投資 12173 萬元，同比下降 7.4%，面積 9.5 萬平方米，同比下降 8.2%。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，XX 縣房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，2008 年累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3.28 億元，同比增長 11.2%，竣工面積 19.32 萬平方米，同比增長

49、 9%。投資增幅上升的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)看好 XX 縣房地產(chǎn)市場，積極籌措資金，加大資金購置力度。而隨著隨著國家從緊貨幣政策和房地產(chǎn)市場秩序整治政策的落實，XX 縣金融機構(gòu)加強了房地產(chǎn)信貸管理，房地產(chǎn)貸款規(guī)模高位下滑；房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范。截止9 月底，全縣房地產(chǎn)抵押貸款金額 1.08 億元，同比下滑 18 個百分點。XX 縣今年新開工房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃投資 1.2 億元、建筑面積 9.5 萬平方米，房地產(chǎn)新開工規(guī)模放緩主要原因是受國家調(diào)控政策的影響、我縣礦業(yè)經(jīng)濟為主的獨特因素影響和拆遷成本加大等原因造成。解決城市低收入家庭住房困難將取得實質(zhì)突破。隨著政府按計劃落實省為民辦實事任務(wù)要求

50、，XX 縣將加大保障性住房的財政投入力度，確保廉租住房建設(shè)進一步全面提速。至 2009 年底，全縣將發(fā)放租賃補貼達 18.98 萬元，226 戶低收入住房困難家庭受益。新建(籌集)廉租住房面積 2400 平方米，將有效擴大低收入家庭住房需求，解決其住房困難問題。-當(dāng)前，國家用濟平穩(wěn)發(fā)展，地方經(jīng)濟隨國家經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展而加快城市化進程，消費品價格指數(shù)進一步回落，這些都將催生新的住房需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的有利因素居多。三、2009 年底到 2010 年初 XX 縣房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測根據(jù)國家市場調(diào)控政策影響和 XX 縣 19 月房地產(chǎn)市場運行情況，預(yù)測今年底到明年初房地產(chǎn)市場發(fā)展將呈現(xiàn)以下特

51、征：1、隨國家從緊貨幣政策和房地產(chǎn)市場秩序整治政策的落實，房地產(chǎn)貸款規(guī)模將繼續(xù)減緩。2、在一線市場，房地產(chǎn)市場供過于求，上半年商品房新開工面積規(guī)模增幅高于銷售增幅，且大于銷售規(guī)模，預(yù)示著年底到年初房地產(chǎn)市場將維持供大于求的局面， 商品房銷售壓力較大，市場競爭加劇。而二、三線市場卻恰恰相反，蘊藏著巨大的市場潛力，有著一噴即發(fā)的萌芽。如XX。這是因為，近年來，隨著國民經(jīng)濟快速發(fā)展和城市化的加速推進，XX 縣房地產(chǎn)市場得到了長足的發(fā)展，投資穩(wěn)步增長，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，住房消費需求旺盛，房價繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲趨勢，商品住宅建設(shè)和供求協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，對推進城市化，提高城鎮(zhèn)居民的居住水

52、平、改善居住環(huán)境、推動經(jīng)濟增長發(fā)揮了積極的促進作用。雖然住房價格上漲趨緩。當(dāng)前需求推動住房價格上漲的因素消失，但是成本推動住房價格上漲的因素凸現(xiàn)。征地拆遷費用增長較快，建材成本普遍上漲，勞動力成本增加，都將導(dǎo)致商品房成本增加，商品房住宅價格下跌空間有限。四、房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因分析1、人們對房地產(chǎn)的投資熱情增加，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求的增長。從上個世紀(jì)九十年代的股票市場投入熱潮漸轉(zhuǎn)為了對房地產(chǎn)投資的興趣。近年來隨著房地產(chǎn)價格的不斷上漲，房地產(chǎn)增值的潛力顯而易見。尤其是投資商鋪，自古就有“一鋪富三代”之說，可以說是投資的安全性、收益性和流動性的最佳組合。比較之下，人們紛紛把投資目標(biāo)從股票市場轉(zhuǎn)向了

53、房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求的增長。2、個人住房按揭貸款，促成了房地產(chǎn)需求爆發(fā)式的釋放。住房既是人們所需但也十分昂貴，以一個普通老百姓的收入，要一次性付清購房款項，是一件十分困難的事情。如果銀行沒有提供個人住房按揭貸款，或者個人住房按揭貸款的利率很高，即-使老百姓有住房消費的需求，也難以轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實。但是，1998 年以來，我國啟動了個人消費信貸業(yè)務(wù)，加上央行自 1996 年以來連續(xù)進行了幾次降息，不僅幫助千千萬萬老百姓實現(xiàn)了置業(yè)的夢想，也把我縣的個人住房貸款推到了一個快速增長的軌道，增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)開發(fā)貸款。3、XX 縣人口城市化步伐的加快，為 XX 縣房地產(chǎn)需求的增長提供了廣闊的空間

54、。為加快城市化步伐，政府出臺一些政策，為進城居住的人口盡量減少一切煩雜的手續(xù)， 一路 “綠燈”開放，城鎮(zhèn)化率逐年提高，新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題，無形中為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)了前景。4、土地價格的上升，直接推動了房地產(chǎn)價格的上漲。XX 縣成立了土地儲備中心， 全部土地都由土地儲備中心統(tǒng)一收購和公開拍賣。實行土地儲備制度的目的，是為了加強政府對土地一級市場的壟斷，規(guī)范土地市場行為，抑制土地的投機炒作，實現(xiàn)土地資源的合理配置，及時調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。隨著近幾年以來的土地儲備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，同時也增加了房地產(chǎn)的土地獲取價格，推動了房地產(chǎn)價格的上漲。5、金融政策和融資渠道的變化，促使房價上漲。由于房貸的資金收緊方面有所變化，造成了相當(dāng)一部分企業(yè)開發(fā)資金的短缺，影響了部分開工項目的進度和速度， 從而供應(yīng)數(shù)量有所下降，提高了融資的成本和融資風(fēng)險，導(dǎo)致風(fēng)險成本增加。6、建材價格的上漲直接導(dǎo)致了商品房建筑造價的上漲。據(jù)調(diào)查：2008 年 1-6 月份全縣建筑材料上漲 6.3%，其中：水泥上漲 6.1%，木材上漲 7.0%，鋼材上漲 8.3%。2、XX 縣城房地產(chǎn)投資分析2003-2009 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表3023.51201005.987.4811.5112.4813.2316.59200320042