未完成權(quán)屬登記房屋的買賣合同效力分析

1、未完成權(quán)屬登記房屋的買賣合同效力分析一、案情簡介江某于2011年4月向于某轉(zhuǎn)賬支付200萬元，預(yù)購案涉土地使用權(quán)及房屋（案涉土地已辦理有國有土地使用權(quán)證，但地上房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證），轉(zhuǎn)賬后雙方簽訂土地、房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，約定于某以1800萬元的價格將某宗國有土地5000平方米及地上未辦房產(chǎn)證的房屋約3800平方米的兩處物產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓給江某，并約定轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后十日內(nèi)買方支付1400萬元，土地過戶完成后支付余下400萬元。協(xié)議簽訂后，于某向江某出具收條一張，載明已收到江某轉(zhuǎn)讓款200萬元。其后，江某未支付剩余款項(xiàng)，房屋也未進(jìn)行過戶登記。于某至今不能確定房屋取得權(quán)證的具體時間。2011年5月，江某

2、向某法院提起訴訟，訴請確認(rèn)其與于某簽訂的土地、房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效并返還已支付的200萬元。于某提起反訴，要求確認(rèn)該協(xié)議有效。二、對該案兩種處理意見的分析該案審理焦點(diǎn)即為江某與于某簽訂的土地、房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效，對此合議庭成員之間存在兩種處理意見，筆者將對兩種不同處理意見的理由及價值取向作初步分析。（一）第一種意見：案涉協(xié)議有效，江某的訴請不成立1.得出這一結(jié)論的理由：第一，根據(jù)物權(quán)法第十五條規(guī)定“當(dāng)事人訂立有關(guān)設(shè)立、變更不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！币虼耍粍赢a(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要件，而非買賣合同的成立和生效要件，

3、只要合同是當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示且不損害國家、集體和他人的利益就應(yīng)當(dāng)自其成立時生效。故對江某提出的案涉房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書，轉(zhuǎn)讓違反法律禁止性規(guī)定，合同無效的主張應(yīng)不予支持。第二，對于江某認(rèn)為于某以欺詐手段使其在違背真實(shí)意思的情況下簽訂該協(xié)議，協(xié)議無效的主張，因房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議載明案涉房屋未辦理房產(chǎn)證，江某對于房屋未辦證的事實(shí)應(yīng)是明知的，不存在被欺詐的情形，故不應(yīng)支持江某的該主張。另外，即便江某能舉證證明合同訂立時對方存在欺詐的情形，因合同法明確規(guī)定確認(rèn)以欺詐手段訂立的合同無效要以損害國家利益為前提，江某的利益不能等同于國家利益，其以對方欺詐為由主張合同無效的訴請不應(yīng)得到支持。2.此種觀點(diǎn)的價值取

4、向分析。一是著眼于當(dāng)事人雙方的意思表示，尊重當(dāng)事人之間的自由意志。案涉協(xié)議系江某與于某的真實(shí)意思表示，經(jīng)過充分協(xié)商，雙方通過協(xié)議確定了各自的權(quán)利與義務(wù)，在當(dāng)時的情況下，協(xié)議體現(xiàn)了雙方各自利益的最大化。法院作為居中裁判者，只要協(xié)議內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，就應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意志，不應(yīng)強(qiáng)加干預(yù)。二是嚴(yán)格區(qū)分債權(quán)行為與物權(quán)行為。債權(quán)行為與物權(quán)行為兩個環(huán)節(jié)相互聯(lián)系但又彼此獨(dú)立，各有其存在的法律條件。合同行為作為債權(quán)發(fā)生的一種重要形式，合同成立并生效的一般要件是當(dāng)事人之間意思表示真實(shí)且不違反法律規(guī)定，而物權(quán)行為是指發(fā)生法律上規(guī)定的某種事實(shí)，使物權(quán)發(fā)生變動。該事實(shí)包括了土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)登記等。在本案

5、中，物權(quán)行為所指向的是房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記，江某以本案房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記，違反法律禁止性規(guī)定為由要求確認(rèn)合同無效的主張，混淆了不同法律關(guān)系的發(fā)生要件。案涉合同已經(jīng)滿足其成立、生效要件，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記屬物權(quán)行為范疇，不影響合同關(guān)系的確立。三是尊重合同法立法精神，嚴(yán)格限制對合同無效的認(rèn)定。合同法第五十二條第（五）項(xiàng)對導(dǎo)致合同無效的情形作出規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。合同法司法解釋（二）第十四條進(jìn)一步作出說明：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！睆姆梢?guī)定可以看出，合同法嚴(yán)格限制了導(dǎo)致合同無效的情形，除了合同法明文規(guī)定的無效情形外，適用無效情形的兜底條款即

6、“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”也是有限制的，即違反的必須是“效力性”的強(qiáng)制性規(guī)定才導(dǎo)致合同無效。所以第一種意見認(rèn)為江某提出的案涉房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書，轉(zhuǎn)讓違反禁止性規(guī)定的主張，因相關(guān)法律并未載明該情形屬于違反效力性規(guī)定，對其主張應(yīng)不予支持，應(yīng)確認(rèn)該合同有效。四是注重誠實(shí)信用原則在合同法領(lǐng)域的貫徹。誠實(shí)守信作為市民社會的基本價值追求，對促進(jìn)契約締結(jié)、履行，保障當(dāng)事人權(quán)益具有相當(dāng)積極的意義。誠實(shí)信用原則作為我國民法通則和合同法的基本原則，足見其在民法領(lǐng)域的重要地位。具體到本案，房屋轉(zhuǎn)讓合同載明了交易房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證，因此，可以推定江某對于案涉房屋未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證這一事實(shí)是明知的，其對轉(zhuǎn)讓后果是可

7、預(yù)知的，江某應(yīng)對其行為承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，其作為完全民事行為能力人，應(yīng)按照自己締結(jié)的合同履行義務(wù)。江某以房屋未取得產(chǎn)權(quán)、締約時于某存在欺詐為由主張合同無效，這與誠實(shí)信用原則相悖。(二)第二種意見：案涉協(xié)議無效，江某的訴請應(yīng)予支持1.得出這一結(jié)論的理由：作為轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物的房屋系于某在國有土地上修建而成，于某對房屋有關(guān)的權(quán)利屬原始取得而非繼受取得，但該房屋在法庭辯論終結(jié)前未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等行政許可，于某亦未提供證據(jù)證明在辯論終結(jié)前已具有完全的、合法的初始產(chǎn)權(quán)，故該房屋不得轉(zhuǎn)讓，雙方當(dāng)事人以該房屋為標(biāo)的物而簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)為無效合同。在合同無效的基礎(chǔ)上，于某應(yīng)向江某返還200萬元款項(xiàng)。2.此種

8、意見的價值取向分析。一是把握參與交易的各項(xiàng)要素，注重維護(hù)市場交易安全。民事交易活動不僅需要人的參與，也要有具體交易的對象物的出現(xiàn)。在本案中，案涉房屋是交易的標(biāo)的物。而該房屋在法庭辯論終結(jié)前未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等行政許可，也未取得完全的、合法的初始產(chǎn)權(quán)，因此，該房屋為非法建筑，不具有合法屬性，圍繞該非法標(biāo)的物進(jìn)行的一切民事行為歸為無效，該處理方式可以最大限度的避免任何危害交易安全的因素出現(xiàn)，保障交易的合法性。二是著眼于區(qū)分物的自然屬性和法律屬性。交易中出現(xiàn)的物一般同時具有自然屬性和法律屬性，自然屬性是指物往往具有其外在的、可使用的天然屬性，此屬性不以人的意志為轉(zhuǎn)移，如火可用來取暖、剛建成的房

9、屋可用于躲避風(fēng)雨；而物的法律屬性則取決于法律對物進(jìn)行的評價、判斷。依據(jù)民法基本理論，案涉房屋在未獲得產(chǎn)權(quán)證書的情況下其僅僅具有自然屬性，不具有相應(yīng)的法律屬性。包括合同行為在內(nèi)的民事法律行為作為法律擬制行為，僅能針對具有法律屬性的物。圍繞不具有法律屬性的物產(chǎn)生的民事行為無效。因此，應(yīng)判斷案涉協(xié)議無效。三是參照其他法律文件的規(guī)定得出合同無效的結(jié)論。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！钡诙N意見認(rèn)為，本案中于某所轉(zhuǎn)讓的房屋未取得產(chǎn)

10、權(quán)證明和其他證明，但卻與作為買受人的江某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，參考司法解釋對未取得預(yù)售許可證明的商品房買賣合同的處理，且于某在法庭辯論終結(jié)前也未取得任何行政許可和初始產(chǎn)權(quán)，因此不能認(rèn)定協(xié)議有效。四是認(rèn)定案涉合同無效后，當(dāng)事人之間返還財產(chǎn)有利于糾紛的一次性解決。案涉合同是否有效關(guān)系著合同是否繼續(xù)履行以及已付購房款的處理等諸多問題。就該案情況來看，不能取得案涉房屋的權(quán)屬證書的可能性非常大，轉(zhuǎn)讓的目的將很難實(shí)現(xiàn)，因此轉(zhuǎn)讓合同已無繼續(xù)存在的意義。此時如確認(rèn)合同無效，則使江某與于某之間的狀態(tài)回到合同訂立之前，于某應(yīng)向江某返還200萬元。三、本文的傾向性意見合議庭基于同一案件事實(shí)，卻對案涉合同效力判斷得出了截

11、然相反的兩種結(jié)論，導(dǎo)致這一認(rèn)識差異的根本原因在于法官所秉持的不同價值取向。第一種意見強(qiáng)調(diào)平等主體之間的意思自治和誠實(shí)守信等原則及價值；第二種意見則側(cè)重對市場交易安全的維護(hù)。筆者更贊同第一種意見，主要理由如下：（一）其充分體現(xiàn)了意思自治和誠實(shí)信用原則意思自治原則和誠實(shí)信用原則是私法領(lǐng)域的根本原則，其在民事活動中應(yīng)得到遵守已是各國私法領(lǐng)域的共識。意思自治原則包含了自主參與和自己責(zé)任兩個基本點(diǎn)。自主參與，即自己做主地去判斷、去選擇；自己責(zé)任，即自主參與者對參與所導(dǎo)致的結(jié)果負(fù)擔(dān)責(zé)任，這是自主參與的必然邏輯。民事主體作為理性人，在民事活動中具有意志自由，其決定的內(nèi)容和選擇結(jié)果，無論財富還是損失，都應(yīng)自己

12、承擔(dān)。案涉合同系雙方當(dāng)事人表達(dá)自由意思的產(chǎn)物，體現(xiàn)了雙方的利益訴求，是自主決定的結(jié)果。法國民法典第1134條確認(rèn)：“依法成立的契約，在締結(jié)契約的當(dāng)事人之間有相當(dāng)于法律的效力?！币虼?，確認(rèn)案涉合同有效，是充分尊重意思自治原則的體現(xiàn)。誠實(shí)信用原則要求人們在進(jìn)行民事活動時具有良好的主觀心理狀態(tài)，要善意為前提。其中“信用”要求人們在進(jìn)行民事活動時要講究信譽(yù)，恪守諾言，嚴(yán)格履行自己承擔(dān)的義務(wù)，不得擅自毀約。該案中，江某對轉(zhuǎn)讓房屋不具有產(chǎn)權(quán)這一事實(shí)是明知的，其“自愿”締結(jié)合同并約定了相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。因此，其應(yīng)遵守自己對相對方的承諾，履行自身的合同義務(wù)，而不應(yīng)該無故反悔。通過確認(rèn)合同有效使江某繼續(xù)履行合同

13、義務(wù)，這也是傳統(tǒng)民法理論禁止反言的集中體現(xiàn)。（二）其不違背民法關(guān)于限制及禁止流通規(guī)定物可以分為流通物、限制流通物和禁止流通物。流通物是法律允許在民事主體之間自由流轉(zhuǎn)的物，大部分為流通物；限制流通物是指在流轉(zhuǎn)過程中受到法律和行政法規(guī)一定程度限制的物；禁止流通物是指法律或行政法規(guī)禁止自由流轉(zhuǎn)的物。民事主體違反有關(guān)限制流通物、禁止流通物的規(guī)定，其行為將無效。限制流通物只能在法律規(guī)定的特定主體之間流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)方式必須依法進(jìn)行，我國法律規(guī)定的限制流通物主要有按照指令性計(jì)劃購銷的物資、黃金、白銀、外匯、公民收藏的文物、麻醉藥品、毒品、運(yùn)動槍支等。禁止流通物不能進(jìn)入市場成為交易的對象，禁止流通物主要有國家專

14、有的物資如國有鐵路、郵電通訊設(shè)備，還有違禁物品等。而未取得房屋權(quán)屬證書的案涉房屋，法律、行政法規(guī)并未明確規(guī)定其不可轉(zhuǎn)讓，在理論上其也并非在限制流通物和禁止流通物的范疇之內(nèi)。因此，以未取得權(quán)屬證書的房屋為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的而訂立的合同應(yīng)當(dāng)有效。 （三）其不影響協(xié)議雙方當(dāng)事人進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)合同乃當(dāng)事人之間締結(jié)的神圣約定，非有約定和法定事由的出現(xiàn)不得輕易否定其效力。本案中，江某作為支付了部分價金的買受人，其可以追究于某的違約責(zé)任，要求其繼續(xù)履行合同義務(wù)。此外，通過違約責(zé)任進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)要遠(yuǎn)比確認(rèn)合同無效后通過締約過失責(zé)任進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)更為有效和更能保護(hù)守約方的權(quán)益。在房屋確實(shí)無法轉(zhuǎn)移致其目的落空的情況下，守約方也完全可以依法行使對合同的法定解除權(quán)使合同不復(fù)存在，同樣能取得和確認(rèn)合同無