收益還原法學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1收益收益(shuy)還原法還原法第一頁(yè)，共73頁(yè)。第1頁(yè)/共73頁(yè)第二頁(yè)，共73頁(yè)。還原率，還原率，將評(píng)估將評(píng)估對(duì)象在對(duì)象在未來(lái)每未來(lái)每年年(mini(minin)n)的純的純收益折收益折算為評(píng)算為評(píng)估時(shí)日估時(shí)日收益總收益總和的一和的一種方法。種方法。繼續(xù)取得繼續(xù)取得將此將此項(xiàng)純收益項(xiàng)純收益(shuy)(shuy)以適當(dāng)以適當(dāng)?shù)倪€原率折算為的還原率折算為現(xiàn)在價(jià)值的總額現(xiàn)在價(jià)值的總額該土地的實(shí)質(zhì)該土地的實(shí)質(zhì)價(jià)值，也是適當(dāng)價(jià)值，也是適當(dāng)?shù)目陀^交換價(jià)值。的客觀交換價(jià)值。第2頁(yè)/共73頁(yè)第三頁(yè)，共73頁(yè)。特點(diǎn)適用范圍第3頁(yè)/共73頁(yè)第四頁(yè)，共73頁(yè)。rap 第4頁(yè)/共73頁(yè)第五頁(yè)，共73頁(yè)。第

2、5頁(yè)/共73頁(yè)第六頁(yè)，共73頁(yè)。nrrap)1(11第6頁(yè)/共73頁(yè)第七頁(yè)，共73頁(yè)。第7頁(yè)/共73頁(yè)第八頁(yè)，共73頁(yè)。第8頁(yè)/共73頁(yè)第九頁(yè)，共73頁(yè)。第9頁(yè)/共73頁(yè)第十頁(yè)，共73頁(yè)。第10頁(yè)/共73頁(yè)第十一頁(yè)，共73頁(yè)。限（收益(shuy)年限或土地使用年限）不同之外，其他方面均應(yīng)相同或可修正為相同。第11頁(yè)/共73頁(yè)第十二頁(yè)，共73頁(yè)。第12頁(yè)/共73頁(yè)第十三頁(yè)，共73頁(yè)。第13頁(yè)/共73頁(yè)第十四頁(yè)，共73頁(yè)。第14頁(yè)/共73頁(yè)第十五頁(yè)，共73頁(yè)。第15頁(yè)/共73頁(yè)第十六頁(yè)，共73頁(yè)。第16頁(yè)/共73頁(yè)第十七頁(yè)，共73頁(yè)。還原率（%）接近與無(wú)限年的年限25203350426061808

3、130912020602550第17頁(yè)/共73頁(yè)第十八頁(yè)，共73頁(yè)。ttiiirrarap)1()1(1第18頁(yè)/共73頁(yè)第十九頁(yè)，共73頁(yè)。tnttiiirrrarap)1 (11)1 ()1 (1第19頁(yè)/共73頁(yè)第二十頁(yè)，共73頁(yè)。55432%)101%(1035%)101 (30%)101 (28%)101 (25%)101 (22%)101 (20第20頁(yè)/共73頁(yè)第二十一頁(yè)，共73頁(yè)。第21頁(yè)/共73頁(yè)第二十二頁(yè)，共73頁(yè)。tttiiirprap)1 ()1 (1第22頁(yè)/共73頁(yè)第二十三頁(yè)，共73頁(yè)。2rbrapnnrnrbrrbrap）（）（11112第23頁(yè)/共73頁(yè)第二十四

4、頁(yè)，共73頁(yè)。2rbrapnnrnrbrrbrap）（）（11112第24頁(yè)/共73頁(yè)第二十五頁(yè)，共73頁(yè)。srap第25頁(yè)/共73頁(yè)第二十六頁(yè)，共73頁(yè)。nrssraP111第26頁(yè)/共73頁(yè)第二十七頁(yè)，共73頁(yè)。)(12.219%91%211%2%91611148萬(wàn)元nrssraP第27頁(yè)/共73頁(yè)第二十八頁(yè)，共73頁(yè)。)1 ()1)(1 ()1)(1 (12121211nnrrrarraraP實(shí)際上是收益還原法基本原理的公式化，實(shí)際上是收益還原法基本原理的公式化，是收益還原法公式的最一般形式，是收益還原法公式的最一般形式，前面前面(qin mian)六類公式都是它的特例。六類公式都是它的

5、特例。第28頁(yè)/共73頁(yè)第二十九頁(yè)，共73頁(yè)。2rbraP2%92%916第29頁(yè)/共73頁(yè)第三十頁(yè)，共73頁(yè)。21srCsrAP第30頁(yè)/共73頁(yè)第三十一頁(yè)，共73頁(yè)。第31頁(yè)/共73頁(yè)第三十二頁(yè)，共73頁(yè)。萬(wàn)元）(60%2%108%10162srCrAP第32頁(yè)/共73頁(yè)第三十三頁(yè)，共73頁(yè)。第33頁(yè)/共73頁(yè)第三十四頁(yè)，共73頁(yè)。有形收益是可以用貨幣形式表有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益；現(xiàn)的收益；無(wú)形收益則難以用貨幣形式表無(wú)形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)?，F(xiàn)。第34頁(yè)/共73頁(yè)第三十五頁(yè)，共73頁(yè)。權(quán)權(quán)(chn qun)主體所取得的主體所取得的收益均應(yīng)計(jì)入總收益之中。另收益均應(yīng)計(jì)入總收益

6、之中。另外，還應(yīng)充分考慮收益的損失。外，還應(yīng)充分考慮收益的損失。第35頁(yè)/共73頁(yè)第三十六頁(yè)，共73頁(yè)。第36頁(yè)/共73頁(yè)第三十七頁(yè)，共73頁(yè)。耐用年限殘值率房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)1房屋折舊費(fèi)：計(jì)算公式為：當(dāng)房屋耐用年限超過(guò)土地(td)使用權(quán)出讓年期時(shí)，其計(jì)算公式如下：不考慮殘值、尚可使用年限等房屋可使用年限土地(td)出讓前房屋已使用年限土地(td)出讓年限總費(fèi)用的測(cè)算(c sun)方法房屋可使用年限房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)第37頁(yè)/共73頁(yè)第三十八頁(yè)，共73頁(yè)。第38頁(yè)/共73頁(yè)第三十九頁(yè)，共73頁(yè)。第39頁(yè)/共73頁(yè)第四十頁(yè)，共73頁(yè)。第40頁(yè)/共73頁(yè)第四十一頁(yè)，共73頁(yè)。收益的相似土地的純收益

7、，經(jīng)收益的相似土地的純收益，經(jīng)過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。修正，求得其土地純收益。第41頁(yè)/共73頁(yè)第四十二頁(yè)，共73頁(yè)。第42頁(yè)/共73頁(yè)第四十三頁(yè)，共73頁(yè)。第43頁(yè)/共73頁(yè)第四十四頁(yè)，共73頁(yè)。筑物價(jià)格（建筑物殘余法）筑物價(jià)格（建筑物殘余法）v利用利用(lyng)收益還原法評(píng)估收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格v利用利用(lyng)收益還原法評(píng)估收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格承租土地使用權(quán)價(jià)格第44頁(yè)/共73頁(yè)第四十五頁(yè)，共73頁(yè)。第45頁(yè)/共73頁(yè)第四十六頁(yè)，共73頁(yè)。第46頁(yè)/共73頁(yè)第四十七頁(yè)，共73頁(yè)。第47頁(yè)/共73頁(yè)第四十八

8、頁(yè)，共73頁(yè)。第48頁(yè)/共73頁(yè)第四十九頁(yè)，共73頁(yè)。第49頁(yè)/共73頁(yè)第五十頁(yè)，共73頁(yè)。格(jig)。第50頁(yè)/共73頁(yè)第五十一頁(yè)，共73頁(yè)。第51頁(yè)/共73頁(yè)第五十二頁(yè)，共73頁(yè)。第52頁(yè)/共73頁(yè)第五十三頁(yè)，共73頁(yè)。第53頁(yè)/共73頁(yè)第五十四頁(yè)，共73頁(yè)。第54頁(yè)/共73頁(yè)第五十五頁(yè)，共73頁(yè)。第55頁(yè)/共73頁(yè)第五十六頁(yè)，共73頁(yè)。元）(63.1269468146%)51(1%51.70999p第56頁(yè)/共73頁(yè)第五十七頁(yè)，共73頁(yè)。第57頁(yè)/共73頁(yè)第五十八頁(yè)，共73頁(yè)。第58頁(yè)/共73頁(yè)第五十九頁(yè)，共73頁(yè)。第59頁(yè)/共73頁(yè)第六十頁(yè)，共73頁(yè)。第60頁(yè)/共73頁(yè)第六十一頁(yè)，共73頁(yè)。第61頁(yè)/共73頁(yè)第六十二頁(yè)，共73頁(yè)。第62頁(yè)/共73頁(yè)第六十三頁(yè)，共73頁(yè)。第63頁(yè)/共73頁(yè)第六十四頁(yè)，共73頁(yè)。第64頁(yè)/共73頁(yè)第六十五頁(yè)，共73頁(yè)。第65頁(yè)/共73頁(yè)第六十六頁(yè)，共73頁(yè)。第66頁(yè)/共7