物業(yè)服務(wù)合同參考

1、第六章第六章 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同重慶理工大學(xué)工商管理學(xué)院重慶理工大學(xué)工商管理學(xué)院物業(yè)服務(wù)合同概述物業(yè)服務(wù)合同概述物業(yè)服務(wù)合同的分類物業(yè)服務(wù)合同的分類物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘與解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘與解聘章節(jié)內(nèi)容章節(jié)內(nèi)容第第1 1節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同概述物業(yè)服務(wù)合同概述o物業(yè)服務(wù)合同的含義o物業(yè)服務(wù)合同的特征o物業(yè)服務(wù)合同的作用o物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容1.1.物業(yè)服務(wù)合同的含義物業(yè)服務(wù)合同的含義物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同: :是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托提是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)委托人支

2、付物業(yè)管理費(fèi)供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)委托人支付物業(yè)管理費(fèi)用的合同。用的合同。n非典型合同；非典型合同；n物業(yè)服務(wù)合同與委托合同；物業(yè)服務(wù)合同與委托合同；n書面形式。書面形式。同創(chuàng)同創(chuàng)奧韻奧韻 2.2.物業(yè)服務(wù)合同的特征物業(yè)服務(wù)合同的特征p物業(yè)服務(wù)合同是當(dāng)事人意思表示一致的產(chǎn)物物業(yè)服務(wù)合同是當(dāng)事人意思表示一致的產(chǎn)物；p物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提；物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提； p物業(yè)服務(wù)合同是有償合同；物業(yè)服務(wù)合同是有償合同；p物業(yè)服務(wù)合同既是諾成合同又是雙務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)合同既是諾成合同又是雙務(wù)合同；p物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同；p物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)到政府

3、行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)到政府行政主管部門備案。3.3.物業(yè)服務(wù)合同的簽訂過程物業(yè)服務(wù)合同的簽訂過程o要約邀請(qǐng)發(fā)布招標(biāo)公告要約邀請(qǐng)發(fā)布招標(biāo)公告o要約遞交投標(biāo)書要約遞交投標(biāo)書o承諾發(fā)中標(biāo)通知書承諾發(fā)中標(biāo)通知書o簽服務(wù)合同完成書面形式簽服務(wù)合同完成書面形式o 注意：締約違約責(zé)任注意：締約違約責(zé)任案例案例 A A物業(yè)公司物業(yè)公司 B B住宅小區(qū)住宅小區(qū) A A物業(yè)管理公司與物業(yè)管理公司與B B住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)商定由住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)商定由A A物業(yè)管理公物業(yè)管理公司對(duì)司對(duì)B B小區(qū)進(jìn)行管理。雙方口頭說明管理事項(xiàng)，但未簽書面合同。小區(qū)進(jìn)行管理。雙方口頭說明管理事項(xiàng)，但未簽書面合同。后由于

4、夏日炎炎，狂風(fēng)暴雨次數(shù)較多，對(duì)小區(qū)外部設(shè)施和花草樹木后由于夏日炎炎，狂風(fēng)暴雨次數(shù)較多，對(duì)小區(qū)外部設(shè)施和花草樹木破壞較大，破壞較大，A A物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行了全面整理，為此墊付了一大筆物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行了全面整理，為此墊付了一大筆資金。后來，資金。后來，A A物業(yè)管理公司貼出公告要增收服務(wù)費(fèi)，但業(yè)主們都物業(yè)管理公司貼出公告要增收服務(wù)費(fèi)，但業(yè)主們都未增收服務(wù)費(fèi)不解，并拒繳。雙方爭執(zhí)不下，最終上了法庭。未增收服務(wù)費(fèi)不解，并拒繳。雙方爭執(zhí)不下，最終上了法庭。 法律規(guī)定應(yīng)采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式但法律規(guī)定應(yīng)采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。一方已

5、經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。3.3.物業(yè)服務(wù)合同的生效條件物業(yè)服務(wù)合同的生效條件o行為人具備相應(yīng)的民事行為能力；行為人具備相應(yīng)的民事行為能力；o意思表達(dá)真實(shí)；意思表達(dá)真實(shí)；o行為不違反法律和社會(huì)公共利益。行為不違反法律和社會(huì)公共利益。案例案例 A A投資公司是一住宅小區(qū)的開發(fā)商，投資公司是一住宅小區(qū)的開發(fā)商，20052005年上半年年上半年A A公司將小區(qū)住公司將小區(qū)住宅預(yù)售給業(yè)主，宅預(yù)售給業(yè)主，20052005年下半年小區(qū)建成，遷入年下半年小區(qū)建成，遷入100100家住戶。家住戶。20062006年年1 1月，月，A A公司與公司與B B物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理公司簽訂小區(qū)物業(yè)管

6、理承包合同小區(qū)物業(yè)管理承包合同。約定將小區(qū)。約定將小區(qū)該住宅公寓的物業(yè)管理承包給該住宅公寓的物業(yè)管理承包給B B物業(yè)管理公司，承包期物業(yè)管理公司，承包期1010年，物業(yè)承年，物業(yè)承包費(fèi)按實(shí)際住宅面積計(jì)算，每月每平方米包費(fèi)按實(shí)際住宅面積計(jì)算，每月每平方米1 1元；元；B B物業(yè)管理公司向物業(yè)管理公司向A A投投資支付履約保證金資支付履約保證金5050萬元。隨后，萬元。隨后，A A陸續(xù)將陸續(xù)將6000060000平方米的住宅面積交平方米的住宅面積交給給B B。B B在管理過程中向業(yè)主收取了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但從未按合同約定向在管理過程中向業(yè)主收取了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但從未按合同約定向A A支付承包金。支付承包

7、金。A A起訴起訴B B，希望法庭判，希望法庭判B B償付拖欠承包金，并承擔(dān)違約責(zé)償付拖欠承包金，并承擔(dān)違約責(zé)任。但被告反訴稱：原承包合同中關(guān)于每月按任。但被告反訴稱：原承包合同中關(guān)于每月按1 1元每平方米收繳承包元每平方米收繳承包金的約定違反了物業(yè)管理法規(guī)，是無效條款。金的約定違反了物業(yè)管理法規(guī)，是無效條款。A A沒有按約定的面積交沒有按約定的面積交付房屋，造成付房屋，造成B B少收少收200200萬元。萬元。4.4.物業(yè)服務(wù)合同的作用物業(yè)服務(wù)合同的作用o物業(yè)服務(wù)合同是實(shí)施專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化管理模式的基礎(chǔ)；o物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中權(quán)利和義務(wù)的法律依據(jù)，在物業(yè)

8、管理中具有不可替代的地位和作用。n是否依法訂立n內(nèi)容是否詳細(xì)n是否具有可操作性5.5.物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容l 物業(yè)管理事項(xiàng)；l 服務(wù)質(zhì)量；l 服務(wù)費(fèi)用；l 雙方的權(quán)利義務(wù)；l 專項(xiàng)維修基金的管理和使用；l 物業(yè)管理用房；l 合同期限；l 違約責(zé)任。第第2 2節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同的分類物業(yè)服務(wù)合同的分類前期物業(yè)服務(wù)合同；前期物業(yè)服務(wù)合同；前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)合同；1.1.前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同o前期物業(yè)服務(wù)合同：指建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前與所選聘的物業(yè)服務(wù)公司簽訂的書面物業(yè)服務(wù)合同。n不利于物業(yè)管理的實(shí)施；n無法保證購房

9、人在前期物業(yè)中的權(quán)利和義務(wù)；n易引起糾紛。1.1.前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同l前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；過渡性；過渡性；要式合同。要式合同。1.1.前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議l前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的含義：前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的含義： 指購房人（業(yè)主）在簽訂指購房人（業(yè)主）在簽訂房屋買賣（預(yù)房屋買賣（預(yù)售）合同售）合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂前期物業(yè)管理服時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，應(yīng)包含前期物業(yè)管理合同的內(nèi)容。務(wù)協(xié)議，應(yīng)包含前期物業(yè)管理合同的內(nèi)容。 目的：目的：保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合保障

10、前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)利，減少糾紛。法權(quán)利，減少糾紛。2.2.前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議l前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的特征：前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的特征：購房人在購房時(shí)必須同時(shí)簽訂協(xié)議；購房人在購房時(shí)必須同時(shí)簽訂協(xié)議；協(xié)議的基本內(nèi)容應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)合同協(xié)議的基本內(nèi)容應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)合同一致；一致；協(xié)議應(yīng)經(jīng)政府主管部門備案；協(xié)議應(yīng)經(jīng)政府主管部門備案；協(xié)議的內(nèi)容必須對(duì)所有購房人一致。協(xié)議的內(nèi)容必須對(duì)所有購房人一致。3. 3. 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同o物業(yè)服務(wù)合同：指在成立業(yè)主委員會(huì)后，與所選聘的物業(yè)服務(wù)公司簽訂的書面物業(yè)服務(wù)合同。n不利于物業(yè)管理的實(shí)施；n無法保證購房人在前期物業(yè)中

11、的權(quán)利和義務(wù)；n易引起糾紛。第第3 3節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)1、“宜細(xì)不宜粗宜細(xì)不宜粗”的原則的原則 委托項(xiàng)目；委托項(xiàng)目； 各委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容；各委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容； 管理服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；管理服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 管理和服務(wù)費(fèi)用；管理和服務(wù)費(fèi)用； 要有對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款；要有對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款；第第3 3節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)2、不應(yīng)有無償無期限的承諾、不應(yīng)有無償無期限的承諾 委托項(xiàng)目；委托項(xiàng)目； 各委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容；各委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容； 管理服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；管理服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 管理和服務(wù)費(fèi)用；管理和服務(wù)費(fèi)用； 要有對(duì)物業(yè)

12、服務(wù)企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款；要有對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款；第第3 3節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)3、合同的簽訂既要實(shí)事求是，、合同的簽訂既要實(shí)事求是，更要留有余地更要留有余地 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要量力而行；物業(yè)服務(wù)企業(yè)要量力而行； 對(duì)分期建設(shè)項(xiàng)目、分期建成對(duì)分期建設(shè)項(xiàng)目、分期建成項(xiàng)目使用時(shí)的物業(yè)管理的承諾；項(xiàng)目使用時(shí)的物業(yè)管理的承諾；第第3 3節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)4、要明確違約責(zé)任的界定及爭、要明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式議的解決方式 針對(duì)不同性質(zhì)、不同層面的針對(duì)不同性質(zhì)、不同層面的問題、矛盾與糾紛要通過不同問題、矛盾與糾紛要通過不同的途徑、采取不同

13、的處理方式的途徑、采取不同的處理方式來解決。來解決。第第4 4節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除1. 1.物業(yè)服務(wù)合同的變更物業(yè)服務(wù)合同的變更n指合同生效后，在履行過程中，因合同簽訂時(shí)指合同生效后，在履行過程中，因合同簽訂時(shí)所依據(jù)的主客觀情況或條件發(fā)生變化，由雙方所依據(jù)的主客觀情況或條件發(fā)生變化，由雙方當(dāng)事人依據(jù)法律法規(guī)和合同規(guī)定對(duì)原合同內(nèi)容當(dāng)事人依據(jù)法律法規(guī)和合同規(guī)定對(duì)原合同內(nèi)容進(jìn)行的修改或補(bǔ)充。進(jìn)行的修改或補(bǔ)充。n變更方式：變更方式：o雙方協(xié)商一致。雙方協(xié)商一致。o行政主管部門備案。行政主管部門備案。第第4 4節(jié)節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除2. 2.物業(yè)服務(wù)合同的解除物業(yè)服務(wù)合同的解除n指在合同有效期內(nèi)，依法終止合同的權(quán)利和義指在合同有效期內(nèi)，依法終止合同的權(quán)利和義務(wù)，終止合同的履行。務(wù)，終止合同