盤錦鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_1367039810

1、盤錦鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 旅游招商加入時(shí)間：2009-3-18 10:16:39lyjxck點(diǎn)擊：1095 第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目基本背景（一）項(xiàng)目范圍項(xiàng)目區(qū)域南與濕地保護(hù)區(qū)隔水相望，東距盤錦市中心20公里，北至G205高速公路出口15公里，可建設(shè)用地：約19.1平方公里。（二）研究?jī)?nèi)容按照建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制辦法的要求，本項(xiàng)可行性研究的內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目背景分析；項(xiàng)目建設(shè)的必要性；項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)；項(xiàng)目建設(shè)條件分析；旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)分析；項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模；投資估算及資金籌措；項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排；項(xiàng)目組織運(yùn)作；項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析；項(xiàng)目的社會(huì)效益分析；項(xiàng)目的生態(tài)效

2、益分析及評(píng)價(jià)。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性與意義鼎翔風(fēng)情小鎮(zhèn)項(xiàng)目的建設(shè)是生態(tài)環(huán)境資源綜合開發(fā)和利用的需要，是旅游景區(qū)發(fā)展到的必然趨勢(shì)。小鎮(zhèn)的建設(shè)直接帶動(dòng)當(dāng)?shù)厝宋姆諊幕钴S，帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)其他旅游外部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于地方旅游與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要意義。一是能進(jìn)一步提升鼎翔生態(tài)旅游區(qū)的核心吸引力，為壯大盤錦市域旅游提供強(qiáng)有力的支撐，鼎翔風(fēng)情小鎮(zhèn)項(xiàng)目以人居、養(yǎng)生文化為主題，濕地生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代主義與自然主義從風(fēng)格上融合，是以商務(wù)、度假、居住及景點(diǎn)四大功能于一體的綜合性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在旅游由長(zhǎng)線旅游向中短線以及郊外旅游的趨勢(shì)下，本項(xiàng)目能為盤錦市城郊的重要休閑度假基地。二是加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)新型

3、城鎮(zhèn)更快轉(zhuǎn)向特色與專業(yè)城鎮(zhèn)和現(xiàn)代化城鎮(zhèn)意義重大，該項(xiàng)目的開發(fā)要擺脫單純景點(diǎn)建設(shè)的套路，將區(qū)域所有資源納入旅游資源體系，構(gòu)建特色旅游區(qū)域，形成對(duì)不同消費(fèi)群體的吸引，通過人流、物流、信息流的通道開拓，形成旅游深層次開發(fā)，突出以旅游帶動(dòng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化房產(chǎn)、休閑、漁業(yè)、旅游等各行業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的連帶關(guān)系，從而強(qiáng)力帶動(dòng)村鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程。 三是能迅速集聚人氣，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)的中心化和整體土地價(jià)值的升值，將景區(qū)開發(fā)深化為區(qū)域發(fā)展的策劃思路對(duì)于處在城鄉(xiāng)結(jié)合部的旅游區(qū)也具有一定的啟發(fā)作用。城鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā)區(qū)既有鄉(xiāng)村的自然環(huán)境，又有城市的生活便利，如果借區(qū)域旅游開發(fā)進(jìn)行新鎮(zhèn)完善功能的建設(shè)，利用城市擴(kuò)張的大環(huán)境，

4、迅速打通產(chǎn)業(yè)鏈，打造有特色的旅游新鎮(zhèn)。三、研究工作依據(jù)本項(xiàng)目可行性研究編制依據(jù)以下法律、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行編制：（一）相關(guān)法律中華人民共和國(guó)頒布的中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法、中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法、中華人民共和國(guó)水法、中華人民共和國(guó)水污染防治法、中華人民共和國(guó)土地管理法、風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例等有關(guān)法律、法規(guī)。（二）有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)旅游規(guī)劃通則（GB/T18971-2003）；2、旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定（GB/T177752003）；3、旅游資源分類、調(diào)查與評(píng)定（GB/189722003）；4、風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范（GB 50298-1999）。（三）相關(guān)規(guī)

5、劃、計(jì)劃1、東北地區(qū)振興規(guī)劃2、遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)規(guī)劃3、盤錦市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃4、盤錦市土地利用總體規(guī)劃5、盤錦市旅游總體規(guī)劃6、盤錦市“十一五”發(fā)展規(guī)劃7、盤錦市“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃8、盤錦市環(huán)境保護(hù)“十一五”發(fā)展規(guī)劃（四）其他相關(guān)材料1、盤錦市志2、盤錦市文史資料3、實(shí)地踏勘與座談資料4、網(wǎng)絡(luò)及其它公共渠道資料四、研究工作結(jié)論在生態(tài)效益方面，鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的旅游開發(fā)對(duì)豐富區(qū)域旅游形式，對(duì)植被恢復(fù)、民俗文化保護(hù)等方面都有較好效果，鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)將促進(jìn)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改變傳統(tǒng)生產(chǎn)方式，保護(hù)生物多樣性及生活條件，實(shí)現(xiàn)生態(tài)平衡。鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)過程充分考慮了

6、生態(tài)恢復(fù)和生態(tài)保護(hù)，對(duì)生態(tài)資源效益的提升有直接的促進(jìn)作用。在社會(huì)效益方面，對(duì)游客、居民、社會(huì)、政府、投資企業(yè)都將產(chǎn)生良好的社會(huì)效益。旅游開發(fā)的直接社會(huì)效益是將會(huì)增加當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)機(jī)會(huì)，提高群眾生活質(zhì)量和水平、利于區(qū)域旅游品牌形象的打造。鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)可提高盤錦濕地知名度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。擴(kuò)大交往，促進(jìn)合作，陶冶情操，提高社會(huì)主義精神文明建設(shè)水平。在經(jīng)濟(jì)效益方面，規(guī)劃建設(shè)旅游項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)表明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，且風(fēng)險(xiǎn)都在可控的范圍內(nèi)。通過對(duì)生態(tài)效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的綜合評(píng)價(jià)，無論從經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、生態(tài)效益、社會(huì)效益上來看，此項(xiàng)目都是可行的，是功在當(dāng)代利在千秋

7、的舉措。本項(xiàng)目可行。第二章 項(xiàng)目宏觀背景分析在對(duì)當(dāng)前的宏觀背景、旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和政策背景進(jìn)行簡(jiǎn)介基礎(chǔ)之上，主要對(duì)城鎮(zhèn)旅游背景、社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景以及旅游業(yè)發(fā)展背景等方面進(jìn)行重點(diǎn)分析。一、城鎮(zhèn)旅游發(fā)展背景旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展是我國(guó)小城鎮(zhèn)發(fā)展的一種重要形式。旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展不僅有利于當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),同時(shí)也為實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展和建設(shè)新農(nóng)村提供了可行途徑，近年來在我國(guó)興起了一批旅游城鎮(zhèn),如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情為特色的江南古鎮(zhèn)周莊,有獨(dú)特魅力和濃郁民族風(fēng)情的云南麗江古城,以及分別以歷史文化、民族風(fēng)情、丹霞地貌、美食文化、生態(tài)旅游、休閑度假等為主題旅游品牌的桂林的興安、龍勝、陽朔等縣,利用

8、主題特色，形成了旅游競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)使其脫穎而出,成為我國(guó)旅游業(yè)的新星。在旅游產(chǎn)業(yè)不斷壯大和旅游目的地功能不斷增強(qiáng)的今天，旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展也向一定的主題化發(fā)展，綜觀中外的知名小城鎮(zhèn)，都具有一定的主題特色。上海市重點(diǎn)發(fā)展的“一城九鎮(zhèn)”是借鑒國(guó)外特色風(fēng)貌城市建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，把每個(gè)鎮(zhèn)的風(fēng)貌都以歐美發(fā)展國(guó)家風(fēng)貌為特色主題來打造。如浦江鎮(zhèn)將被建成為具有意大利為特色主題的新城、安亭將建成具有德國(guó)為特色主題的新城。而意大利的麗暉谷則是以滑雪和戶外運(yùn)動(dòng)為主題的旅游小鎮(zhèn)、法國(guó)的楓丹白露則是以皇家歷史建筑、大型原生態(tài)森林和濃郁的藝術(shù)氣息構(gòu)成了一個(gè)浪漫、詩意的主題小鎮(zhèn)。以及其他歐美知名小鎮(zhèn)都以自然、音樂、藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)等為主題的城鎮(zhèn)

9、。小結(jié)：隨著旅游業(yè)由觀光型向休閑度假型的過渡，生態(tài)觀光、文化體驗(yàn)等傳統(tǒng)旅游形式與現(xiàn)代休閑娛樂相結(jié)合，使城鎮(zhèn)旅游煥發(fā)新的活力，這類旅游產(chǎn)品具有很大的市場(chǎng)需求和開發(fā)潛力。二、區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景在遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)規(guī)劃城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中指出，要完善城市功能，引導(dǎo)人口向沿海經(jīng)濟(jì)帶聚集，向沿海地帶延伸將是城市發(fā)展的總體趨向。根據(jù)盤錦市城市總體規(guī)劃，從城市結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市發(fā)展走向來看，盤錦旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域是城市向新區(qū)拓展的重要地段，是承接沿海產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域拓展的戰(zhàn)略要地，承接城市的總體發(fā)展方向。土地整合開發(fā)是遼寧沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。濱海大道的建設(shè)，促進(jìn)了遼寧沿海地區(qū)土地整合，營(yíng)建若干個(gè)沿海的小城鎮(zhèn)

10、，形成港口運(yùn)輸、觀光旅游以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)一體化的新興經(jīng)濟(jì)帶。盤錦作為遼寧沿海地帶的重要支撐和組成部分，在區(qū)域整合中起到重要的作用。盤錦鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)充分發(fā)揮了大型國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的資源優(yōu)勢(shì)，農(nóng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，在省直單位中名列前茅。公司基地位于遼河與饒陽河交匯處，系遼河入海沖擊三角洲末端濱海平原，與世界第二大葦田相毗鄰。溫暖濕潤(rùn)的海洋性氣候，純凈豐饒的遼河水資源，栽培優(yōu)質(zhì)粳稻不可缺少偏堿性土壤條件，縱橫阡陌的近萬畝林帶，遠(yuǎn)離工業(yè)“三廢”污染，構(gòu)成得天獨(dú)厚的優(yōu)越生態(tài)環(huán)境。公司有耕地近4萬畝，蘆葦2 萬多畝，公司以發(fā)展優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)為目標(biāo)，選用優(yōu)良品種，注重水稻深加工，引進(jìn)了國(guó)際先進(jìn)的大米加

11、工生產(chǎn)線，提升了糧米加工質(zhì)量，生產(chǎn)的“粳冠”牌大米先后榮獲遼寧省名牌產(chǎn)品、國(guó)家免檢產(chǎn)品。公司還是國(guó)家有機(jī)食品生產(chǎn)基地。公司土地集中連片，農(nóng)業(yè)技術(shù)力量較強(qiáng)，在發(fā)展種子業(yè)方面具有較多的優(yōu)勢(shì)，“粳冠”牌稻種一直暢銷不衰。已被省農(nóng)業(yè)廳評(píng)為優(yōu)質(zhì)稻種繁育基地。小結(jié)：盤錦鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目，充分整合工業(yè)、農(nóng)業(yè)及城鎮(zhèn)建設(shè)等用地類型，充分利用荒地、葦?shù)?、灘涂等地價(jià)格、低產(chǎn)業(yè)密度用地，建設(shè)新型生態(tài)小鎮(zhèn)，開發(fā)生態(tài)旅游項(xiàng)目，發(fā)展生態(tài)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，充分挖掘土地潛力，有利于土地價(jià)值綜合提升。三、區(qū)域旅游發(fā)展背景盤錦市以濕地生態(tài)為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于產(chǎn)品開發(fā)滯后、旅游基礎(chǔ)

12、設(shè)施和服務(wù)配套設(shè)施欠缺，資源優(yōu)勢(shì)尚未轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。據(jù)盤錦市委市政府盤錦市旅游“十一五”發(fā)展規(guī)劃，為了進(jìn)一步發(fā)揮旅游業(yè)關(guān)聯(lián)帶動(dòng)性強(qiáng)、市場(chǎng)需求潛力大、投資效益好、容納就業(yè)多、發(fā)展速度快特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化、促進(jìn)對(duì)外開放，加快全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境文化的協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展，將全力推進(jìn)盤錦市旅游業(yè)的開發(fā)發(fā)展，將盤錦打造為“世界濕地休閑之都”。鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)是具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風(fēng)光和生物多樣化的特點(diǎn)。這里系遼河入海沖積三角洲末端濱海沉積平原，特殊的地質(zhì)構(gòu)造、茂密的森林、廣袤的蘆葦、河流、灘涂、沼澤、坑塘、溝渠、稻田構(gòu)成了具有特色的北國(guó)濱海河川濕地自然景觀，內(nèi)

13、部設(shè)有乘船游覽太平河、漫步兩岸自然林帶、觀鳥樓遠(yuǎn)距離觀鳥、觀鳥廊近距離觀鳥、采摘有機(jī)果蔬、葦海水上觀光、葦海棧道觀光、釣蟹、摸魚、科普教育等豐富多彩的專項(xiàng)旅游項(xiàng)目，同時(shí)還可以休閑度假、拓展運(yùn)動(dòng)、野外宿營(yíng)、濕地探險(xiǎn)、觀看表演、購(gòu)買地方特色紀(jì)念品、品嘗風(fēng)味小吃等項(xiàng)目?；顒?dòng)方式有乘船、騎馬等。小結(jié)：項(xiàng)目區(qū)擁有良好的濕地資源，如植被、鳥類棲息地、水系等，瀕臨濕地核心保護(hù)區(qū)，且擁有良好的道路交通基礎(chǔ)設(shè)施，以及鄰近中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，擁有溫泉等稀缺資源等，以濕地養(yǎng)生、溫泉療養(yǎng)為賣點(diǎn)；生態(tài)居住為亮點(diǎn)，可以形成以養(yǎng)生及生態(tài)居住為主打，打造濕地特色異域風(fēng)情度假品牌。第三章 市場(chǎng)可行性分析本項(xiàng)目主要面對(duì)三大市場(chǎng)，

14、一是“營(yíng)（口）盤（錦）”地區(qū)，主要是商務(wù)、休閑和房地產(chǎn)等消費(fèi)市場(chǎng)；二是遼中城市群及東北周邊地區(qū)，主要是周末休閑、會(huì)議培訓(xùn)、休閑度假等消費(fèi)市場(chǎng)；三是京津唐地區(qū)，主要是休閑度假及度假房產(chǎn)等消費(fèi)市場(chǎng)。針對(duì)以上三大市場(chǎng)采取實(shí)地考察、座談、調(diào)查問卷、統(tǒng)計(jì)資料分析、訪談等多種調(diào)查方法，從市場(chǎng)的需求和供給兩個(gè)方面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行可行性研究。關(guān)于市場(chǎng)需求，可以分為“營(yíng)（口）盤（錦）”地區(qū)、遼中城市群及東北周邊地區(qū)、京津唐地區(qū)三大需求市場(chǎng)。針對(duì)“營(yíng)（口）盤（錦）”地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)、休閑娛樂、商業(yè)購(gòu)物、公務(wù)會(huì)議等方面，進(jìn)行潛在消費(fèi)能力、購(gòu)房意愿、休閑方式、商業(yè)購(gòu)物等調(diào)查；針對(duì)遼中城市群及東北周邊地區(qū)，進(jìn)行潛在消費(fèi)能力、休

15、閑度假、商務(wù)會(huì)議等方面調(diào)查；針對(duì)京津唐地區(qū)，進(jìn)行潛在消費(fèi)能力、休閑度假偏好等調(diào)查。關(guān)于市場(chǎng)供給，對(duì)盤錦房地產(chǎn)、旅游及休閑娛樂等方面，進(jìn)行住房現(xiàn)狀、新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況、旅游總體發(fā)展?fàn)顩r、主要旅游景區(qū)客源情況、主要休閑娛樂場(chǎng)所客源狀況等調(diào)查。一、市場(chǎng)需求調(diào)查（一）本地和營(yíng)口市場(chǎng)1、潛在消費(fèi)能力調(diào)查近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，盤錦、營(yíng)口經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可支配收入大幅度增加，市場(chǎng)消費(fèi)潛力很大。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2007年兩市GDP總量分別超過554和569億元，城市人均可支配收入超過13500元，在全省居于前列。其中，遼河油田集團(tuán)職工相對(duì)收入較高，遼河油田集團(tuán)職工及家屬超過20萬人，是消費(fèi)能力很

16、大的群體。盤錦市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)年份人口（萬人）GDP（億元）人均可支配收入（元）城市居民農(nóng)村居民（純收入）2003124.4338.0838440442004124.8368.7950946302005125.9425.21102550672006127.1513.31220557112007128.2553.6149076391（數(shù)據(jù)來源：遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒（2007）、盤錦市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）營(yíng)口市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)年份人口（萬人）GDP（億元）人均可支配收入（元）城市居民農(nóng)村居民（純收入）2003229.3262.25771637622004229.9318.33862839682

17、005230.5380.94930946032006231.1457.691113551012007232.5568.87130435891（數(shù)據(jù)來源：遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒（2007）、營(yíng)口市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)） “營(yíng)盤都市區(qū)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)年份人口（萬人）GDP（億元）人均可支配收入（元）城市居民農(nóng)村居民（純收入）2003353.7600.25785038032004354.7687.03881942492005356.4806.141001747852006358.2970.991117053562007360.71122.47135256091（數(shù)據(jù)來源：遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒（2007）、

18、盤錦市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)、營(yíng)口市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為市場(chǎng)消費(fèi)需求的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)。一般情況下，市場(chǎng)消費(fèi)水平與人均純收入成正比，2007年盤錦與營(yíng)口城市人均可支配收入接近2000美元，相當(dāng)于長(zhǎng)沙的水平，正向消費(fèi)型城市過渡，住房、休閑旅游、商業(yè)等正成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查通過問卷調(diào)查的方式，在盤錦市興隆臺(tái)區(qū)及營(yíng)口市區(qū)，對(duì)5000名市民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查。兩地對(duì)購(gòu)房的市場(chǎng)需求很大，尤其是對(duì)大面積的中高檔住宅的需求；普通住宅平均價(jià)格預(yù)期為3200元/平方米，具體調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下：盤錦購(gòu)房意愿調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)購(gòu)房意愿受訪者中20%在三年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃第一套房第二套房換房3

19、6%8%56%住房面積60-85平方米85-110平方米110平方米以上20%65%15%建筑樣式高層多層別墅73%26%1%價(jià)格預(yù)期普通住房：3100-3300元/平方米；別墅：6500-7000元/平方米營(yíng)口購(gòu)房意愿調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)購(gòu)房意愿受訪者中30%三年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃，其中，8%有意愿在盤錦購(gòu)房。第一套房第二套房換房32%10%58%住房面積60-85平方米85-110平方米110平方米以上14%68%18%建筑樣式高層多層別墅79%19%2%價(jià)格預(yù)期普通住房：3000-3300元/平方米；別墅：6500-7500元/平方米3、休閑時(shí)間與及休閑方式調(diào)查通過有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、隨機(jī)調(diào)查問卷、訪談等方

20、式，對(duì)盤錦及營(yíng)口地區(qū)休閑娛樂消費(fèi)方式進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和分析。該地區(qū)主要的休閑娛樂場(chǎng)所以酒吧、茶吧、歌舞廳和溫泉水療為主，人均消費(fèi)30-90元，主要集中在周末和節(jié)假日等。其中，酒吧、茶吧在11-1月為旺季，5-10月為淡季。歌舞廳主要消費(fèi)群體是年輕人，夏季為旺季。溫泉水療以中青年為主要消費(fèi)群，隨季節(jié)變化較小。盤錦營(yíng)口地區(qū)休閑方式及時(shí)間調(diào)查統(tǒng)計(jì)休閑方式酒吧、茶吧歌舞廳溫泉水療其他28%35%32%5%休閑時(shí)間節(jié)假日周末下班后其他時(shí)間12%75%11%2%人均消費(fèi)30-60元60-90元90-120元120元以上50%25%17%8%4、商業(yè)消費(fèi)調(diào)查通過有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、問卷調(diào)查等方式，對(duì)盤錦地區(qū)商業(yè)場(chǎng)所

21、進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和分析，盤錦大型購(gòu)物場(chǎng)所主要有8家，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果反映出盤錦及周邊地區(qū)商業(yè)購(gòu)買力很強(qiáng)。盤錦主要商業(yè)場(chǎng)所調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)名 稱2005年2006年2007年總收入人次（萬）總收入人次（萬）總收入人次（萬）盤錦興隆四百800萬元80850萬元901000萬元95興隆大廈1.2億1001.6億1102億120遼河商業(yè)城8000萬901億1001.2億110商貿(mào)城9000萬901億1001.2億110鼎信商廈2000萬702100萬802400萬100潤(rùn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)600萬50800萬60900萬79百特量販超市2000萬802300萬902600萬95海灣商廈400萬40600萬50850萬6

22、5（二）遼中及東北周邊地區(qū)（1）旅游需求調(diào)查盤錦與東北地區(qū)在地域上相鄰近，同時(shí)在景觀環(huán)境上存在著較大差異性。盤錦緊鄰遼中城市群及東北地區(qū)，以京沈高速和京哈鐵路等為主干的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，同時(shí)盤錦濱鄰渤海，是東北地區(qū)唯一的河流入?？?，濱海濕地生態(tài)環(huán)境與東北內(nèi)陸形成很大的差異，對(duì)旅游客源市場(chǎng)有很大的吸引力。根據(jù)各地?cái)?shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，2006年東北地區(qū)城市居民人均旅游1.1次，人均旅游花費(fèi)238元。2007年東北地區(qū)城市居民人均旅游2次，人均旅游花費(fèi)296元，分別比2006年增加1.8倍和24.4%。其中，團(tuán)體旅游消費(fèi)人均118.13元，旅游市場(chǎng)潛力很大。東北地區(qū)居民出游情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)年份人均出游次數(shù)（次

23、）人均花費(fèi)（元）團(tuán)隊(duì)比例團(tuán)隊(duì)人均花費(fèi)（元）20061.123852%962007229645%118（2）房產(chǎn)需求調(diào)查針對(duì)東北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)沈陽、長(zhǎng)春、哈爾濱等東北地區(qū)主要城市，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)調(diào)查，由各地區(qū)2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，東北地區(qū)主要城市平均20%居民在三年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃，主要關(guān)注中小戶型，面積在60-90之間，認(rèn)可房?jī)r(jià)平均為3000-4000元。具體數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)整理如下：沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)購(gòu)房意愿受訪者中23.6%在三年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃認(rèn)可房?jī)r(jià)3000元以下3000-3500元3500-4000元4000元以上154%317%24.8%8.1%住房面積60平方米以下60-

24、90平方米90-120平方米120平方米以上7.3%51.8%33.5%4.5%建筑樣式高層多層別墅62.4%28.7%8.9%長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)購(gòu)房意愿受訪者中26.3%在三年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃認(rèn)可房?jī)r(jià)3000元以下3000-3500元3500-4000元4000元以上17.6%46.8%27.3%8.3%住房面積60平方米以下60-90平方米90-120平方米120平方米以上5.2%55.6%21.4%3.8%建筑樣式高層多層別墅69.7%23.5%6.8%哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)購(gòu)房意愿受訪者中29.7%在三年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃認(rèn)可房?jī)r(jià)3000元以下3000-3500元3500-4000元400

25、0元以上12.7%45.9%30.8%10.6%住房面積60平方米以下60-90平方米90-120平方米120平方米以上7.8%47.3%37.5%4.5%建筑樣式高層多層別墅64%26.4%9.6%（三）京津唐地區(qū)（1）潛在消費(fèi)能力調(diào)查京津唐地區(qū)是中國(guó)最大，最優(yōu)質(zhì)的客源市場(chǎng)之一。2006年京津唐地區(qū)居民出游率將超過200%。其中，國(guó)際游游平均花費(fèi)1萬元，國(guó)內(nèi)游平均花費(fèi)2200元，這是一個(gè)百億元以上的旅游客源市場(chǎng)。由于地緣優(yōu)勢(shì)，環(huán)渤海地區(qū)是京津唐地區(qū)居民首選的旅游休閑目的地之一。全年京津唐地區(qū)居民以環(huán)渤海地區(qū)為旅游目的地的出游率大約為49%左右，占有國(guó)內(nèi)游的較大份額，其中以遼寧為旅游目的地的約

26、占8.6%。根據(jù)京津唐地區(qū)居民旅游消費(fèi)行為監(jiān)測(cè)研究，2006年三次調(diào)查總計(jì)接觸樣本6055個(gè)。在三次調(diào)查中，平均有8.5%的京津地區(qū)居民離開本地到環(huán)渤海省市旅游。累積出游次數(shù)為4.65次，累積出游率為39.5%。既從2006年2月至9月，大約每一個(gè)京津唐地區(qū)居民中，有0.4人次離開本地，到環(huán)渤海地區(qū)旅游旅行過。由于本調(diào)查尚缺10-1月共4個(gè)月數(shù)據(jù)，只能根據(jù)歷史數(shù)據(jù)推算京津唐地區(qū)全年的出游率。同時(shí)考慮環(huán)渤海地區(qū)北方氣候因素，10月是全年旅游的旺季，11月，12月和1月是淡季。以淡旺節(jié)季節(jié)因素60%為參考，全年京津唐地區(qū)居民以環(huán)渤海地區(qū)為旅游目的地的出游率為49%左右。京津地區(qū)居民到環(huán)渤海地區(qū)的出

27、游率統(tǒng)計(jì)接觸樣本量環(huán)渤海游人數(shù)比例平均出游次數(shù)環(huán)渤海旅游率2-4月周期20215.0%1.6268.13%5-6月周期20225.7%1.5448.90%7-9月周期20128.54%1.4812.6%數(shù)據(jù)來源：京津唐地區(qū)居民旅游消費(fèi)行為監(jiān)測(cè)研究。（2）消費(fèi)趨向調(diào)查由數(shù)據(jù)整理與分類統(tǒng)計(jì)，對(duì)京津唐地區(qū)居民對(duì)景區(qū)和旅游項(xiàng)目的選擇偏好進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。京津唐地區(qū)居民對(duì)景區(qū)選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計(jì)景區(qū)特點(diǎn)秀麗或宏偉濱?；蛏謿v史名勝鄉(xiāng)村田野民俗建筑提及率50%-70%50%-60%30%10%-30%10%資料來源：客源通數(shù)據(jù)平臺(tái)京津地區(qū)居民旅游項(xiàng)目選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目類型休閑度假類商務(wù)會(huì)展類旅游地產(chǎn)類其他偏好率

28、72%7.8%3.1%17.1%資料來源：客源通數(shù)據(jù)平臺(tái)京津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)旅游的最主要的目的是濱海休閑度假，其次為觀光，再次為探親訪友以及公司業(yè)務(wù)出差。并且隨季節(jié)變化，夏季（79月）比春季（56月），春季（56月）比冬季（24月），京津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)休閑度假的比例越來越高。京津唐地區(qū)居民到環(huán)渤海地區(qū)旅游，選擇乘火車及自駕車為主。二、市場(chǎng)供給調(diào)查（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)1、現(xiàn)有住房情況調(diào)查通過對(duì)相關(guān)資料的統(tǒng)計(jì)整理，得出盤錦、營(yíng)口兩市現(xiàn)有住房的基本情況。盤錦市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計(jì)居民住房總面積1037.4萬平方米人均住房面積27.3平方米建筑樣式高層多層別墅其他28%60%3%9%樓房住宅面

29、積80平方米以下80-110平方米110平方米以上46%45%9%營(yíng)口市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計(jì)居民住房總面積1501.7萬平方米人均住房面積25.6平方米建筑樣式高層多層別墅其他32%59%2%7%樓房住宅面積80平方米以下80-110平方米110平方米以上51%43%6%2、盤錦市新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況調(diào)查根據(jù)對(duì)盤錦興隆臺(tái)區(qū)及周邊地區(qū)初步調(diào)查，2007年到2008年新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目8個(gè)，總建筑面積約180萬平方米，多為中密度住宅。其主要戶型及均價(jià)為：高層住宅，均價(jià)3100-3400元每平方米；多層住宅，均價(jià)3200-3500元每平方米；別墅類，均價(jià)6000-8000元每平方米。目前，盤錦房地產(chǎn)市

30、場(chǎng)基本為期房，市場(chǎng)需求潛力很大。盤錦市區(qū)及周邊房地產(chǎn)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)樓盤名稱位置總建筑面積（萬平米）容積率戶型均價(jià)（元/平方米）主要客源紫潤(rùn)茗都興隆臺(tái)區(qū)501.5高層3250本地及周邊多層3500水木清華興隆臺(tái)區(qū)351.58商住樓3400本地及周邊高層3300多層3250瀚新花園興隆臺(tái)區(qū)371.6多層3350本地高層3200賽納灣興隆臺(tái)區(qū)40.35別墅6800周邊鼎信佳苑二期興隆臺(tái)區(qū)111.6高層3100本地多層3200云景花苑II大洼縣101.6高層2800本地多層2900日月興城興隆臺(tái)區(qū)191.45高層3200 本地及周邊別墅6500-7500格林花園大洼縣121.5多層2850本地高層270

31、03、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析從上面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以得出，目前盤錦的房地產(chǎn)開發(fā)遠(yuǎn)不能滿足巨大的消費(fèi)需求和對(duì)舒適生活空間的需求。本次 “綠色生態(tài)社區(qū)”的旅游房產(chǎn)項(xiàng)目，以生態(tài)環(huán)保為理念，充分體現(xiàn)生態(tài)的生活環(huán)境、生態(tài)的生活方式和生態(tài)的生活品位，迎合了未來消費(fèi)市場(chǎng)的趨勢(shì)。（二）旅游市場(chǎng) 1、盤錦旅游現(xiàn)狀調(diào)查從近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，盤錦旅游市場(chǎng)發(fā)展迅速，游客人數(shù)和旅游收入保持較快增長(zhǎng)，從旅游目的來看，以觀光旅游和休閑度假為主，另外，專項(xiàng)旅游和商務(wù)旅游也占有一定的比重。2007年，游客達(dá)到765.3萬人，同比增長(zhǎng)67.4%，旅游總收入52.7億元，同比增長(zhǎng)69.4%。盤錦旅游情況統(tǒng)計(jì) 年份項(xiàng)目20052006200

32、7實(shí)際同比增長(zhǎng)(%)實(shí)際同比增長(zhǎng)(%)實(shí)際同比增長(zhǎng)(%)旅游總收入(億元)16.42731.188.752.769.4旅游外匯收入(萬美元)72351135970.6232471國(guó)內(nèi)旅游收入(億元)15.82629.9889.45170接待入境旅游者(萬人次)1.4593.361405.357.7接待國(guó)內(nèi)旅游者(萬人次)260314549776067.4數(shù)據(jù)來源：盤錦市旅游局資料統(tǒng)計(jì)盤錦主要景區(qū)客源調(diào)查統(tǒng)計(jì)名稱2006年2007年2007年客源構(gòu)成總收入（萬元）人次（萬）總收入（萬元）人次（萬）團(tuán)隊(duì)所占比例%游客集中月份地域構(gòu)成紅海灘景區(qū)32345151230-407-10沈陽30%省內(nèi)40%

33、省外15%海外5%大連10%鼎翔旅游區(qū)793.567.2449、10沈陽20%、省內(nèi)80%、省外20%湖濱公園3240385759市內(nèi)及周邊中興公園1080075002079省內(nèi)占80，省外占19，海外占1。鑫安源生態(tài)園164205405、6、7、10省內(nèi)占90%、省外10%數(shù)據(jù)來源：盤錦市旅游局資料統(tǒng)計(jì)2、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析由上面數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，盤錦市2007年游客總?cè)舜螢?65.3萬人次，紅海灘和鼎翔兩大景區(qū)接待游客總量?jī)H為79.2萬人次。統(tǒng)計(jì)分析說明鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)有極大的市場(chǎng)潛力，第四章 項(xiàng)目建設(shè)可行性盤錦作為鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的外部環(huán)境，其良好的交通區(qū)位條件、地方政策環(huán)境和自然工程條件等，為項(xiàng)目

34、的順利實(shí)施營(yíng)造了良好的環(huán)境條件。一、交通區(qū)位條件分析該項(xiàng)目位于盤錦市西郊，南與濕地保護(hù)區(qū)隔水相望，東距盤錦市中心20公里，北至G205高速公路出口15公里。從大交通上看，盤錦至海城高速公路與沈大、京沈兩條高速公路相連接。溝海鐵路橫貫盤錦，境內(nèi)里程90多公里，是遼西連接遼南的一條最近鐵路通道，與沈秦快速鐵路相接?？瓦\(yùn)直接通沈陽、大連、上海、廣州等，現(xiàn)在又開通了盤錦直達(dá)首都北京的快車。盤錦距沈陽機(jī)場(chǎng)1.5至2個(gè)小時(shí)車程，且有高速公路直達(dá)。水路也較通暢，沿海沿河有碼頭50多處，位于大遼河口的盤錦港，兩個(gè)3000噸泊位碼頭已經(jīng)使用。鼎翔風(fēng)情小鎮(zhèn)擁有良好的外部交通環(huán)境依托，同時(shí)所在區(qū)域內(nèi)交通基礎(chǔ)條件較好

35、，主要節(jié)點(diǎn)都有公路相通，可以滿足建設(shè)施工要求，基本不需要新建大的交通項(xiàng)目。小結(jié)：盤錦作為遼寧省重要交通樞紐，遼中城市群的濱海門戶，其公路、鐵路、水運(yùn)和航空等對(duì)外交通骨干及內(nèi)部公路交通網(wǎng)絡(luò)，是本項(xiàng)目開發(fā)的有力支撐，這為項(xiàng)目區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及未來旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了良好的區(qū)域交通基礎(chǔ)。二、政策環(huán)境條件分析本項(xiàng)目的旅游建設(shè)實(shí)施具有一系列外部的政策優(yōu)勢(shì)條件：從外部政策環(huán)境看，首先是為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑和刺激內(nèi)需增長(zhǎng)，國(guó)家及旅游主管部門出臺(tái)了一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和加快旅游建設(shè)發(fā)展的利好政策；其次，中央財(cái)政繼續(xù)加大對(duì)東北老工業(yè)地區(qū)的支持力度，有利于田莊臺(tái)古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設(shè)爭(zhēng)取更多的資金；第三，盤錦作為資源型城市轉(zhuǎn)型

36、的試點(diǎn)城市，國(guó)家系列戰(zhàn)略措施的實(shí)施為田莊臺(tái)古鎮(zhèn)旅游開發(fā)，響應(yīng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了政策支持；第四，遼寧省沿海經(jīng)濟(jì)帶的構(gòu)建，為本項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加了資金投入和政策支持。在此宏觀背景條件下，盤錦市委、市政府做出了關(guān)于加快盤錦市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定，以濕地生態(tài)資源為依托，充分發(fā)揮盤錦旅游資源優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，努力打造“世界濕地休閑之都”旅游精品，把旅游業(yè)培育發(fā)展成為盤錦國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，把盤錦建設(shè)成為具有國(guó)際影響力的旅游目的地。小結(jié)：當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策、振興東北發(fā)展戰(zhàn)略、資源型城市轉(zhuǎn)型政策及遼寧省沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的優(yōu)惠支持政策，以及盤錦市加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定及相關(guān)配套

37、優(yōu)惠措施為鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施提供了外部政策條件。三、自然環(huán)境條件分析項(xiàng)目區(qū)屬于半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。本次項(xiàng)目主要建筑施工區(qū)域在平原地區(qū)，地勢(shì)平坦，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，有利于建設(shè)施工。所屬氣候區(qū)域暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候四季分配類型四季分明、溫度適宜、光照充裕降雨集中月份7月、8月年均降水量632.8毫米最冷月均氣溫-8.7最熱月均氣溫24.8極端最低氣溫-29.9極端最高氣溫34.8年平均氣溫9.4平均相對(duì)濕度66%無霜期天數(shù)186天年日照時(shí)數(shù)2719.3小時(shí)年平均風(fēng)速3.5米/秒年最多風(fēng)向南西南風(fēng)空氣質(zhì)量?jī)?yōu)小結(jié)：項(xiàng)目建設(shè)處于較好的自然和地質(zhì)環(huán)境中，而且

38、旅游建設(shè)中大部分是在原有基礎(chǔ)上改造和提升，項(xiàng)目建設(shè)受自然和地質(zhì)環(huán)境的影響較小，同時(shí)由于占地和開挖較少，對(duì)生態(tài)環(huán)境破壞影響小。第五章 建設(shè)方案和內(nèi)容一、項(xiàng)目總體思路1、總體創(chuàng)意旅游 + 地產(chǎn)，即：濕地生態(tài)養(yǎng)身旅游 + 商務(wù)度假人居地產(chǎn)。依托盤錦獨(dú)特的濕地生態(tài)資源和優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境，打造以濕地旅游度假為目的，以生態(tài)休閑養(yǎng)身為賣點(diǎn)，以溫泉和仿生建筑為載體。以高品質(zhì)生活為主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目。2、客戶群定位旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡(jiǎn)單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，確定項(xiàng)目地區(qū)的各類潛在客戶群，并得出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位。其中，主要內(nèi)容包括：主力客戶

39、群定位：盤錦本地及三大城市板塊中高端房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，及商務(wù)度假市場(chǎng)亞客戶群定位：國(guó)內(nèi)臨近省市旅游中高端休閑養(yǎng)身度假市場(chǎng)3、特色文化定位以人居、養(yǎng)生文化為主題，濕地生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代主義與自然主義從風(fēng)格上融合的濕地生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)。4、功能定位以商務(wù)、度假、居住及景點(diǎn)四大功能于一體的綜合性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。5、檔次定位高端生態(tài)頂級(jí)養(yǎng)生的度假天堂。二、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（一）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目即建設(shè)綠色生態(tài)社區(qū)。選址：遼陽河濱，與保護(hù)區(qū)隔水相望；規(guī)模：占地約780公頃；定位：葦海之濱、鳥語林中，離濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)最近的濱水高端生態(tài)居住區(qū)，打造濕地生態(tài)養(yǎng)生及異域風(fēng)情度假品牌。1、濕地仿生建筑低密度住宅區(qū)：仿生建

40、筑融入后現(xiàn)代主義風(fēng)格的豪華別墅。依托生態(tài)環(huán)境、采用生態(tài)材料、追求生態(tài)理念，充分表現(xiàn)現(xiàn)代環(huán)保意識(shí)，創(chuàng)造一流人性化空間。住宅可以采用單棟、雙拼或花園洋房。充分利用水岸，濱水而建。每棟建筑之間距離范圍是20至40米，低層低密度，容積率在1.00.5之間。建筑應(yīng)遵循整體風(fēng)格統(tǒng)一，結(jié)構(gòu)形式多樣的原則。住宅區(qū)內(nèi)需設(shè)計(jì)景觀循環(huán)水系。 2、濕地養(yǎng)生公寓：針對(duì)市場(chǎng)開發(fā)幾類公寓：針對(duì)高端商務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)，推出具備居住和辦公雙重功能的商務(wù)公寓； 針對(duì)中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)，推出酒店式公寓；針對(duì)中老年人養(yǎng)身養(yǎng)老市場(chǎng)，推出養(yǎng)老公寓；針對(duì)第二居所市場(chǎng)，推出度假公寓，其中包括單身度假公寓和豪華度假公寓；以濕地為環(huán)境背景，建設(shè)舒適、生

41、態(tài)環(huán)保的仿生建筑，開展養(yǎng)生度假。建筑層高限定為5層，低層中低密度，容積率為1.5左右?？刹捎脤勇?lián)體別墅、多層度假公寓樓等多種中低密度住宅結(jié)合?？砷_設(shè)養(yǎng)生養(yǎng)老基地，提供老年人專用活動(dòng)空間，吸引老年人養(yǎng)生和度假。（二）綜合服務(wù)配套項(xiàng)目旅游地產(chǎn)服務(wù)對(duì)象主要是休閑度假的游客，所以，這類項(xiàng)目不追求單元較大面積；優(yōu)雅舒適的外部環(huán)境是不可少的主要元素，為使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)，完整的配套設(shè)施則成為這類項(xiàng)目的重點(diǎn)。濕地養(yǎng)生餐廳結(jié)合濕地重點(diǎn)打造餐廳的生態(tài)環(huán)境，突出濕地景觀特點(diǎn)，根據(jù)中外養(yǎng)生文化對(duì)食物內(nèi)容和進(jìn)食方式進(jìn)行特色設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)生態(tài)養(yǎng)生的特點(diǎn)。其中餐式分為濕地水之味、綠色芳香素食、濕地養(yǎng)生藥膳等主題?？善?/p>

42、請(qǐng)當(dāng)?shù)丶案鞯貜N師研究自創(chuàng)或借鑒中國(guó)古代藥膳、素食等。（三）戶外休閑娛樂項(xiàng)目1、生態(tài)漁港結(jié)合風(fēng)情小鎮(zhèn)，打造一個(gè)功能性與景觀性結(jié)合的濕地生態(tài)漁港。選址：療河與繞陽河交匯處以北，近保護(hù)區(qū)河濱規(guī)模：占地面積15公頃 漁港碼頭：分港口區(qū)，和垂釣區(qū)，打造為生態(tài)休閑小漁港，設(shè)立小船游覽、垂釣服務(wù)等。漁港餐飲區(qū)：設(shè)計(jì)容納100人用餐的中等規(guī)模餐飲設(shè)施，餐飲區(qū)正對(duì)河對(duì)岸的保護(hù)區(qū)，外圍搭建觀景平臺(tái)，可設(shè)置望遠(yuǎn)鏡，便于游客用餐之余觀看鳥類及其它濕地景觀。2、濕地溫室植物園：選址：原盤錦監(jiān)獄一監(jiān)區(qū)所在位置規(guī)模：占地面積100公頃，實(shí)際建設(shè)用地30公頃，其余為生態(tài)保護(hù)用地。濕地植物園是為小鎮(zhèn)打造的后花園，運(yùn)用濕地環(huán)境優(yōu)

43、勢(shì)，室內(nèi)、室外結(jié)合打造五彩繽紛的植物園景觀，不同植物搭配種植，保持四季有花有景。園區(qū)內(nèi)可運(yùn)用不同環(huán)境的濕地為主體，大造濕地園中園。還可成立植物花卉研究中心，同時(shí)進(jìn)行植物保護(hù)和科學(xué)研究。三、配套施設(shè)建設(shè)（一）交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為適應(yīng)旅游開發(fā)和發(fā)展的需要，加強(qiáng)旅游公路、城鎮(zhèn)街道體系及標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等配套設(shè)施建設(shè)是當(dāng)務(wù)之急，是深化和提高游憩體驗(yàn)方式的重要措施。根據(jù)旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定（GB/T1775-2003），本著統(tǒng)一規(guī)劃、重點(diǎn)布局、系統(tǒng)建設(shè)、彰顯文化、環(huán)境和諧的原則，重點(diǎn)建設(shè)旅游形象標(biāo)識(shí)牌、交通引導(dǎo)標(biāo)識(shí)、旅游景點(diǎn)標(biāo)識(shí)、服務(wù)提示標(biāo)牌4類標(biāo)識(shí)標(biāo)牌。重點(diǎn)是在進(jìn)入鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的主要交通出入口、

44、主要廣場(chǎng)、游客集散中心、汽車站等設(shè)置形象標(biāo)牌；主要公路上安裝旅游交通引導(dǎo)標(biāo)識(shí)；主要景點(diǎn)外部設(shè)置景區(qū)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌；主要景區(qū)外部及交通中轉(zhuǎn)地，安裝旅游服務(wù)提示標(biāo)牌。同時(shí)，結(jié)合公路改造和提升，重點(diǎn)加強(qiáng)車站環(huán)境整治、旅游服務(wù)功能的強(qiáng)化和旅游窗口形象的凸顯，盡快配套完善旅游服務(wù)和旅游宣傳設(shè)施。表5-1 旅游相關(guān)標(biāo)識(shí)牌設(shè)置情況主要設(shè)置地點(diǎn)數(shù)量（塊）形象標(biāo)識(shí)牌主要交通出入口、主要廣場(chǎng)、游客集散中心、汽車站等10交通引導(dǎo)牌G205高速公路出口處5景點(diǎn)標(biāo)識(shí)牌主要景點(diǎn)外圍地區(qū)8服務(wù)提示牌主要景點(diǎn)外圍、交通中轉(zhuǎn)、游客集散地等18（二）給水及供電設(shè)施1、供水設(shè)施目前用水主要依靠周邊油田采油臨建設(shè)施，隨著鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的

45、建設(shè)發(fā)展，游客規(guī)模的增加，原有的供水設(shè)施不能滿足項(xiàng)目區(qū)生活、消防的用水需求。旅游規(guī)劃通則（GB/T189712003）和國(guó)家5A級(jí)景區(qū)要求，本項(xiàng)目將在鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)內(nèi)建設(shè)供水設(shè)施。2、供電設(shè)施目前區(qū)域供電設(shè)施不完善，主要依靠周邊油田采用臨建設(shè)施供電系統(tǒng)，隨著景區(qū)建設(shè)和發(fā)展，需要配套建設(shè)供電系統(tǒng)。根據(jù)城市電力規(guī)劃規(guī)范（GB/50293-1999，根據(jù)不同區(qū)域用電負(fù)荷預(yù)測(cè)，配備變壓器和相應(yīng)線路。（三）信息咨詢服務(wù)設(shè)施建設(shè)鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)游客接待中心，并聯(lián)入盤錦區(qū)域旅游公共信息服務(wù)系統(tǒng)，在主要廣場(chǎng)、車站等處設(shè)置綜合信息電子觸摸屏和電視宣傳，構(gòu)建綜合旅游信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)散客在區(qū)域內(nèi)的無障礙旅游

46、。（四）環(huán)境治理和保護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境資源是鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，保護(hù)好濕地生態(tài)旅游資源是旅游帶開發(fā)的重中之重。水域保護(hù)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)是濕地周邊城鎮(zhèn)和景區(qū)建設(shè)污水處理廠、嚴(yán)格保證只使用環(huán)保型游船等；此外還需要通過對(duì)重污染企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)和搬遷、完善濕地周邊集鎮(zhèn)和生態(tài)能源利用等提升整體環(huán)境質(zhì)量。1、河道疏浚和堤壩加固由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，為了提高河道安全泄洪、改善河道及周邊環(huán)境、提高河道通行能力，需要對(duì)河道進(jìn)行疏浚和堤壩加固。項(xiàng)目單位前期對(duì)河道進(jìn)行勘測(cè)，疏浚河道主要工程包括清淤、筑壩和綠化。2、污水處理工程結(jié)合小城鎮(zhèn)旅游的發(fā)展需要，為強(qiáng)化水資源保護(hù)，加強(qiáng)排水設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)是增設(shè)污水處理

47、設(shè)施和雨污分離排水系統(tǒng)，達(dá)到污水的凈化和回用的目的，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧發(fā)展。（五）其他設(shè)施1、旅游廁所為了提升鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的服務(wù)功能，改善環(huán)境，為游客提供良好的服務(wù)條件，規(guī)劃建設(shè)2個(gè)四星級(jí)所和若干小型水沖廁所。2、安全保障措施重點(diǎn)建立和完善旅游安全預(yù)報(bào)體系；完善重點(diǎn)旅游活動(dòng)場(chǎng)所的安全防護(hù)設(shè)施；消除通訊信號(hào)盲區(qū)；與公安、醫(yī)院等部門聯(lián)合建立旅游緊急救援體系。資金來源除政府予以引導(dǎo)性投入外，重點(diǎn)以交通、公安、通訊、衛(wèi)生等部門籌集為主。3、環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)建設(shè)垃圾回收、中轉(zhuǎn)及無害化處理設(shè)施，其服務(wù)范圍覆蓋整個(gè)城鎮(zhèn)及各重點(diǎn)景區(qū)。具體如下：垃圾回收設(shè)施：主要包括在重要景點(diǎn)、旅游碼頭、游客集散

48、地及其周邊地區(qū)，設(shè)置若干生態(tài)分類垃圾箱。垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站：建設(shè)1個(gè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。無害化處理設(shè)施：根據(jù)區(qū)域垃圾產(chǎn)出量，建設(shè)垃圾無害化處理場(chǎng)。4、郵電通訊建設(shè)項(xiàng)目 重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容包括電設(shè)施、程控電話設(shè)施、移動(dòng)通訊設(shè)施、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)設(shè)施等，近期重點(diǎn)是各主要旅游景點(diǎn)、旅游干線、游客服務(wù)中心和賓館飯店等游客聚集區(qū)以及郵電通訊盲區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)。5、景觀綠化在游客接待集散地利用灌木和花草進(jìn)行綠化劃分功能分區(qū)；在游客觀光通道進(jìn)行景觀綠化；采用生態(tài)停車場(chǎng)，提高綠化率。第六章 環(huán)境保護(hù)一、設(shè)計(jì)依據(jù)、原則及目標(biāo)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)l 中華人民共和國(guó)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB30951996）l 中華人民共和國(guó)城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB

49、309693）；l 中華人民共和國(guó)大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB16297-1996）； l 中華人民共和國(guó)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB8978-96）；（二）環(huán)境保護(hù)目標(biāo)將生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)成為空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、水體清潔、景觀優(yōu)美、生態(tài)平衡的綠色度假區(qū)。實(shí)行環(huán)保與經(jīng)濟(jì)建設(shè)同步持續(xù)發(fā)展。1、空氣質(zhì)量環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家GB3095-1996一類地區(qū)中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。2、地面水質(zhì)量地面水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到環(huán)境質(zhì)量一類區(qū)三類標(biāo)準(zhǔn)。3、環(huán)境噪音環(huán)境噪聲分貝五類地區(qū)，要求全面達(dá)到國(guó)家GB3096-93標(biāo)準(zhǔn)中二類地區(qū)二類標(biāo)準(zhǔn)（晝夜4045dB,夜間3540dB）4、固體廢棄物生活垃圾無害化處理率大于95%，主要有害廢棄

50、物無害化處理率達(dá)到100%5、生態(tài)保護(hù)覆蓋率100%。（三）環(huán)境保護(hù)原則1、與自然和諧共存原則生態(tài)旅游度假區(qū)應(yīng)與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，保持盡可能多的生態(tài)功能。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃中最大限度地降低公共中心區(qū)對(duì)局地景觀和水文背景、區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)造成的影響。 2、生態(tài)效率原則在基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物構(gòu)造過程中，按照“三同時(shí)”原則，應(yīng)全面實(shí)施清潔建設(shè)，盡可能降低資源消耗和廢物產(chǎn)生；在建筑材料、能源使用、產(chǎn)品和服務(wù)中，鼓勵(lì)利用可再生資源和可重復(fù)利用資源。 3、區(qū)域發(fā)展原則盡可能將鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)與地方特色經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，將鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)與區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治相結(jié)合，并與區(qū)域環(huán)境保護(hù)規(guī)劃方案相協(xié)調(diào)。4、高科技

51、、高效益原則大力采用現(xiàn)代化生物技術(shù)、生態(tài)技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、節(jié)水技術(shù)、再循環(huán)技術(shù)和信息技術(shù)，采納國(guó)際上先進(jìn)的生產(chǎn)過程管理和環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，要求經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益實(shí)現(xiàn)最佳平衡，實(shí)現(xiàn)“雙贏” 5、軟硬件并重原則硬件指具體工程項(xiàng)目的建設(shè)，軟件包括鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)環(huán)境管理體系的建立、信息支持系統(tǒng)的建設(shè)等，在進(jìn)行硬件建設(shè)同時(shí)必須建立和完善軟件建設(shè)，使公共中心區(qū)得到健康、持續(xù)發(fā)展。 二、環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析（一）環(huán)境現(xiàn)狀1、水環(huán)境質(zhì)量所處大遼河段，水質(zhì)有輕微污染，主要污染源來自于生活污水和垃圾的排放。2、空氣環(huán)境質(zhì)量項(xiàng)目區(qū)域主要在鼎翔生態(tài)旅游區(qū)，空氣污染源來自于當(dāng)?shù)鼐用駹t灶煙氣，空氣質(zhì)量良好。3、固體廢棄

52、物生活固體廢棄物包括生活垃圾和糞便，目前均為有效處理（一部分用于農(nóng)用施肥）。4、聲環(huán)境質(zhì)量當(dāng)?shù)卦肼晛碇饕獮榈缆方煌愒肼?，基本上沒有形成噪聲公害。（二）環(huán)境影響因素分析1、項(xiàng)目施工期項(xiàng)目建設(shè)過程中，場(chǎng)地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運(yùn)輸、設(shè)備裝配等施工行為，在一定時(shí)段內(nèi)都將會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成一定影響。材料及土石方運(yùn)輸車輛噪聲；現(xiàn)場(chǎng)施工噪聲；運(yùn)輸車輛的汽車尾氣及燃油機(jī)械排放的燃油廢氣；施工中土方挖掘、平整場(chǎng)地以及裝載運(yùn)輸產(chǎn)生的二次揚(yáng)塵；施工作業(yè)產(chǎn)生的生活污水；挖掘土方等產(chǎn)生的固體廢棄物；施工現(xiàn)場(chǎng)周圍的景觀影響。由上面分析可以看出，施工期對(duì)周圍大氣環(huán)境的影響主要是地面揚(yáng)塵污染，污染因子為

53、TSP。這種污染影響是暫時(shí)的，可逆的，工程一結(jié)束，污染影響也就隨之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產(chǎn)生的塵埃排放物，會(huì)在短期內(nèi)大大影響當(dāng)?shù)氐目諝赓|(zhì)量。粉塵排放量隨施工作業(yè)的活動(dòng)水平、特定操作和主導(dǎo)天氣的不同每天變化很大，而且很大一部分是由于在施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)修筑的道路上，車輛往來行駛所引起的。2、項(xiàng)目建成后污染分析廢氣，項(xiàng)目建成后廢氣主要有集中供熱、飯店廚間煙氣和車輛尾氣，廢氣污染物主要有煙塵、SO2和油煙等。廢水污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有機(jī)物。廢渣度假區(qū)建成后，其排放的主要固體污染物主要有兩個(gè)來源：鍋爐裝置和生活垃圾等。三、環(huán)境保護(hù)防治規(guī)劃（一）施工期間污染處理措施施工期間比較明顯的環(huán)境問題主要有三點(diǎn)：一是施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲；二是施工中平整場(chǎng)地、混凝土運(yùn)輸攪拌等作業(yè)產(chǎn)生的地面揚(yáng)塵；三是施工期間的生活污水。1、施工機(jī)械運(yùn)行時(shí)的噪聲輻射源強(qiáng)在7511