世聯(lián)_天津首個(gè)學(xué)城主題社區(qū)項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)提案

1、Future Town,見(jiàn)證都市未來(lái)見(jiàn)證都市未來(lái)世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn)2008.082008.08甲方需求：甲方需求：1 1、產(chǎn)品深化、產(chǎn)品深化 落實(shí)項(xiàng)目定位，對(duì)現(xiàn)有初步策劃進(jìn)行深化分析及落實(shí)落實(shí)項(xiàng)目定位，對(duì)現(xiàn)有初步策劃進(jìn)行深化分析及落實(shí) 根據(jù)項(xiàng)目定位，提供規(guī)劃及建筑立面、戶(hù)型設(shè)計(jì)修正建議根據(jù)項(xiàng)目定位，提供規(guī)劃及建筑立面、戶(hù)型設(shè)計(jì)修正建議2 2、執(zhí)行策劃、執(zhí)行策劃 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /定位深化定位深化/ /推廣主線(xiàn)推廣主線(xiàn)/ /識(shí)別系統(tǒng)、案名（識(shí)別系統(tǒng)、案名（logologo等）等） 外展設(shè)置外展設(shè)置/ /銷(xiāo)售中心、示范區(qū)施工、樣板間設(shè)計(jì)布置建議銷(xiāo)售中心、示范區(qū)施工、樣板間設(shè)計(jì)布置建議 價(jià)格策略?xún)r(jià)

2、格策略/ /入市時(shí)機(jī)入市時(shí)機(jī)/ /銷(xiāo)售計(jì)劃、階段銷(xiāo)售目標(biāo)、資金回籠計(jì)劃銷(xiāo)售計(jì)劃、階段銷(xiāo)售目標(biāo)、資金回籠計(jì)劃 廣告策略廣告策略/ /媒介組合策略媒介組合策略/ /營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃 各階段項(xiàng)目推廣劃分策略各階段項(xiàng)目推廣劃分策略/ /全案推廣預(yù)算全案推廣預(yù)算/ /附加值提升建議附加值提升建議本次提案重點(diǎn)解決問(wèn)題：本次提案重點(diǎn)解決問(wèn)題：三、營(yíng)銷(xiāo)策略總綱三、營(yíng)銷(xiāo)策略總綱外檐、產(chǎn)品外檐、產(chǎn)品市場(chǎng)趨勢(shì)判斷市場(chǎng)趨勢(shì)判斷競(jìng)爭(zhēng)策略形成競(jìng)爭(zhēng)策略形成形象占位形象占位展示策略展示策略?xún)r(jià)格策略?xún)r(jià)格策略渠道策略渠道策略活動(dòng)策略活動(dòng)策略增值服務(wù)增值服務(wù)推售策略推售策略一、產(chǎn)品價(jià)值解析一、產(chǎn)品價(jià)值解析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)判斷二

3、、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)判斷規(guī)劃、規(guī)劃、 景觀(guān)景觀(guān)案例對(duì)比案例對(duì)比產(chǎn)品價(jià)值解析產(chǎn)品價(jià)值解析產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品檔次產(chǎn)品檔次戶(hù)型（細(xì)分）戶(hù)型（細(xì)分）戶(hù)型面積戶(hù)型面積套數(shù)套數(shù)面積面積面積比面積比套數(shù)比套數(shù)比分類(lèi)產(chǎn)品面積比分類(lèi)產(chǎn)品面積比情景洋房情景洋房01大三居130-1504873015.2%3.2%10%02小三居108-1304868124.8%3.2%電梯洋房電梯洋房01大兩居871961724712.2%13.2%22.2%02小三居1261121406110%7.5%小高層小高層01小三居126108137199.7%7.2%67.8%大兩居845445363.2%3.6%02大兩居877206341

4、044.9%48.3%03大兩居806855844%4.6%一居6613685686.1%9.1%技術(shù)指標(biāo)：技術(shù)指標(biāo)：產(chǎn)品線(xiàn)豐富產(chǎn)品線(xiàn)豐富/ /以大兩居和小三居為主以大兩居和小三居為主/ /符合主流市場(chǎng)需求符合主流市場(chǎng)需求 合計(jì) 1490 141238從整體方案來(lái)看，規(guī)劃中設(shè)置了樓王產(chǎn)品，各個(gè)住宅之間主次關(guān)系分明。按照地塊價(jià)值不同分布住宅，充分體現(xiàn)了不同的住宅價(jià)值層次。依據(jù)產(chǎn)品多樣化的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，從小區(qū)整體空間關(guān)系著手，按照住宅的體量關(guān)系有效分布住宅本體，塑造了完美的城市天際線(xiàn)。有集中的綠地景觀(guān)帶，公共空間和私有空間相結(jié)合，保證居住私密性和舒適度。規(guī)劃方案評(píng)估：規(guī)劃方案評(píng)估：“產(chǎn)品價(jià)值分區(qū)合理產(chǎn)

5、品價(jià)值分區(qū)合理/ /產(chǎn)品線(xiàn)豐富產(chǎn)品線(xiàn)豐富/ /天際線(xiàn)分明天際線(xiàn)分明”景觀(guān)軸線(xiàn)明確，主景觀(guān)軸的作用是串聯(lián)各個(gè)景觀(guān)節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)景觀(guān)的連續(xù)性；次景觀(guān)軸的作用是活躍高密度區(qū)的景觀(guān)層次感。曲線(xiàn)的景觀(guān)軸線(xiàn)活躍居住氛圍，使環(huán)境更具趣味性。充分考慮到二期開(kāi)發(fā)時(shí)景觀(guān)系統(tǒng)的延續(xù)性。多層住宅采用組團(tuán)式排列，中心做集中綠地，保證景觀(guān)作用發(fā)揮到最大。景觀(guān)評(píng)估：景觀(guān)評(píng)估：“人字型景觀(guān)軸線(xiàn)布置人字型景觀(guān)軸線(xiàn)布置/ /各棟均好性強(qiáng)各棟均好性強(qiáng)/ /沒(méi)有集中園林沒(méi)有集中園林”高層立面分析：高層立面分析：色彩簡(jiǎn)潔、明快、大方。通過(guò)淺色涂料和大落地窗的處理，突破了都市高層建筑的生硬感和壓迫感。原生專(zhuān)色與輕量材質(zhì)的有機(jī)融合，大面積的瞰

6、景陽(yáng)臺(tái)和玻璃窗面為整幢建筑增加通透感和清晰度。多層立面分析：多層立面分析：墻面采用白色和黃色兩種涂料，干凈利落的勾勒出了一幢清新的綠林城堡。整體風(fēng)格簡(jiǎn)潔明快，線(xiàn)條流暢，大落地窗增加了室內(nèi)的采光和建筑的通透性。洋房立面分析：洋房立面分析：整體外觀(guān)風(fēng)格溫暖簡(jiǎn)約，大面積瞰景陽(yáng)臺(tái)和大落地窗增加了建筑的通透感。墻體線(xiàn)條的變化組合、陽(yáng)臺(tái)的梯次關(guān)系和外跨空間的層疊交替突出了東方建筑的對(duì)稱(chēng)和交替之感。外檐：外檐：“不同產(chǎn)品線(xiàn)產(chǎn)生層次漸變不同產(chǎn)品線(xiàn)產(chǎn)生層次漸變/ /穩(wěn)重優(yōu)雅穩(wěn)重優(yōu)雅/ /具學(xué)院風(fēng)格挺拔感具學(xué)院風(fēng)格挺拔感”上錯(cuò)下躍，創(chuàng)造洋房中的別墅級(jí)空間感受。下沉式客廳非凡闊達(dá)，獨(dú)有3.1米層高，與臥室區(qū)動(dòng)靜分離

7、，主人豪邁氣質(zhì)最佳體現(xiàn)。朗闊主臥采取套房式設(shè)計(jì)，風(fēng)情一步臺(tái)、明朗衛(wèi)浴、獨(dú)立衣帽間，體貼主人每時(shí)每刻。特色陽(yáng)光茶室，把酒品茗，于陽(yáng)光中體味生活。私家下沉式花園，更富情趣的私家園林空間，品味十足。情花產(chǎn)品評(píng)估：情花產(chǎn)品評(píng)估：“產(chǎn)品舒適性較高產(chǎn)品舒適性較高/ /現(xiàn)有市場(chǎng)洋房的升級(jí)產(chǎn)品現(xiàn)有市場(chǎng)洋房的升級(jí)產(chǎn)品”入室花園設(shè)計(jì)，增加靈活進(jìn)出動(dòng)線(xiàn)，綠植點(diǎn)綴盡享清新空氣。東側(cè)超大豪華主臥空間方正明朗，外飄觀(guān)景臺(tái)，多角度美景盡收眼底。三室布局，明朗舒適，功能齊全。朗闊客廳連接寬景露臺(tái)，增添空中休閑觀(guān)景的絕佳位置。餐廳采光充沛，空間寬朗，精良餐廚配置自由選放。電梯洋房評(píng)估：電梯洋房評(píng)估：“錯(cuò)落式贈(zèng)送露臺(tái)錯(cuò)落式贈(zèng)送露

8、臺(tái)/ /入戶(hù)花園入戶(hù)花園/ /大轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計(jì)大轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計(jì)”舒適主臥配有獨(dú)立衛(wèi)生間，特設(shè)圓形凸窗，與自然零距離接觸。客廳設(shè)置露臺(tái)，增加了室內(nèi)采光和通風(fēng)。步入式衣帽間與觀(guān)景衛(wèi)浴相結(jié)合，使主人享受私密的品味生活。全明空間，明朗舒適，功能齊全。獨(dú)特的觀(guān)景空間易塑造豐富的立面造型。高層產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)：高層產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)：“錯(cuò)落送露臺(tái)錯(cuò)落送露臺(tái)/ /主臥弧形陽(yáng)光房主臥弧形陽(yáng)光房/ /大凸窗送面積大凸窗送面積”高層產(chǎn)品不足分析高層產(chǎn)品不足分析高層產(chǎn)品可借鑒案例高層產(chǎn)品可借鑒案例融科心貽灣高層戶(hù)型平面示意融科心貽灣高層戶(hù)型平面示意規(guī)劃比對(duì)規(guī)劃比對(duì)1 1：萬(wàn)科假日風(fēng)景：萬(wàn)科假日風(fēng)景一期一期二期二期I二期二期II三期三

9、期2005年3月一期施工2005年11月二期I施工2006年9月一期入住2006年10月二期II施工2007年8月二期I入住2007年12月三期動(dòng)工2008年10月二期II入住2009年下半年三期入住占地面積23萬(wàn)建筑面積30萬(wàn)分期一期二期三期合計(jì)面積10萬(wàn)14萬(wàn)6萬(wàn)30萬(wàn)戶(hù)數(shù)8951100約700約2700規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮了景觀(guān)與規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮了景觀(guān)與 建筑的結(jié)合，保證了景觀(guān)的建筑的結(jié)合，保證了景觀(guān)的 均好性，營(yíng)造了業(yè)主的公共均好性，營(yíng)造了業(yè)主的公共 交流空間；交流空間；開(kāi)發(fā)周期為開(kāi)發(fā)周期為4 4年，安排緊湊，年，安排緊湊， 保證了銷(xiāo)售及回款的速度。保證了銷(xiāo)售及回款的速度。戶(hù)型比對(duì)戶(hù)型比對(duì)

10、1 1：萬(wàn)科假日風(fēng)景：萬(wàn)科假日風(fēng)景3 3系洋房系洋房院景兩居院景兩居5 5系洋房系洋房院景三居院景三居5 5系洋房系洋房瞰景洋房瞰景洋房戶(hù)型舒適，尺度感強(qiáng)，功能分布合理；戶(hù)型舒適，尺度感強(qiáng)，功能分布合理；戶(hù)型室內(nèi)空間采用全明設(shè)計(jì)，處處享受陽(yáng)光；戶(hù)型室內(nèi)空間采用全明設(shè)計(jì)，處處享受陽(yáng)光；戶(hù)型橫廳寬敞明亮，連接室外空間，增添空中休閑觀(guān)景的絕佳位置。戶(hù)型橫廳寬敞明亮，連接室外空間，增添空中休閑觀(guān)景的絕佳位置。優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)戶(hù)型設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)新；戶(hù)型設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)新；主臥陽(yáng)臺(tái)均在西側(cè)布置，舒適度較低。主臥陽(yáng)臺(tái)均在西側(cè)布置，舒適度較低。立面比對(duì)立面比對(duì)1 1：萬(wàn)科假日風(fēng)景：萬(wàn)科假日風(fēng)景建筑采用了創(chuàng)新設(shè)計(jì)的外掛模

11、塊技術(shù)，在功能建筑采用了創(chuàng)新設(shè)計(jì)的外掛模塊技術(shù)，在功能 上帶來(lái)了不同的空間組合并使得建筑立面更加上帶來(lái)了不同的空間組合并使得建筑立面更加 豐富豐富 ；運(yùn)用不同的產(chǎn)品形式（情景、遠(yuǎn)景、瞰景花園運(yùn)用不同的產(chǎn)品形式（情景、遠(yuǎn)景、瞰景花園 洋房），使得外立面的層次感更加豐富；洋房），使得外立面的層次感更加豐富；立面的色彩比較吻合社區(qū)的文化氛圍和業(yè)主的立面的色彩比較吻合社區(qū)的文化氛圍和業(yè)主的 年齡層次。年齡層次。規(guī)劃比對(duì)規(guī)劃比對(duì)2 2：金地格林世界：金地格林世界一期一期二期二期2006年5月一期施工2007年4月二期施工2007年8-10月一期入住2008年8月二期I入住占地面積566畝建筑面積53萬(wàn)（

12、3萬(wàn)商業(yè)）分期一期二期三期四期面積每期約12萬(wàn)每期約13萬(wàn)戶(hù)數(shù)每期約1000戶(hù)，規(guī)劃共4000余戶(hù)格林世界共分四期開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)面積比較品均；但受70/90政策影響，三、四期規(guī)劃需要調(diào)整。采用現(xiàn)代街區(qū)式的社區(qū)布局，設(shè)計(jì)層級(jí)分明，社區(qū)空間擁有豐富的私密性，又有豐富采用現(xiàn)代街區(qū)式的社區(qū)布局，設(shè)計(jì)層級(jí)分明，社區(qū)空間擁有豐富的私密性，又有豐富 的商業(yè)和休閑配套，從規(guī)劃上創(chuàng)造了一種現(xiàn)代城市的居住生活模式；的商業(yè)和休閑配套，從規(guī)劃上創(chuàng)造了一種現(xiàn)代城市的居住生活模式；建筑體打破常規(guī)行列式排布，南偏東建筑體打破常規(guī)行列式排布，南偏東1515度的擺放斜度呈蛛網(wǎng)式建筑布局度的擺放斜度呈蛛網(wǎng)式建筑布局, ,改變了傳

13、統(tǒng)景改變了傳統(tǒng)景 觀(guān)的放射壯擺放觀(guān)的放射壯擺放, ,豐富了視野豐富了視野, ,增加了情趣增加了情趣, ,同時(shí)使社區(qū)私密性增加；同時(shí)使社區(qū)私密性增加；樓間距較小，對(duì)采光形成一定影響；樓間距較小，對(duì)采光形成一定影響；商業(yè)相互獨(dú)立但不孤立，與社區(qū)形成互動(dòng)，商業(yè)相互獨(dú)立但不孤立，與社區(qū)形成互動(dòng)， 但不影響住宅的銷(xiāo)售。但不影響住宅的銷(xiāo)售。三期三期四期四期2007年底三期動(dòng)工戶(hù)型比對(duì)戶(hù)型比對(duì)2 2：金地格林世界：金地格林世界9 9層薄板小高層層薄板小高層兩室兩廳兩室兩廳8.58.5層電梯洋房層電梯洋房三室兩廳三室兩廳4.54.5層主力花園洋房層主力花園洋房四室兩廳四室兩廳全明空間，明朗舒適，功能齊全；全明

14、空間，明朗舒適，功能齊全；局部設(shè)置觀(guān)景凸窗，貼近自然；局部設(shè)置觀(guān)景凸窗，貼近自然；戶(hù)型設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)主流及大眾需求。戶(hù)型設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)主流及大眾需求。優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)公共交通空間較多，降低了可使用面積；公共交通空間較多，降低了可使用面積；戶(hù)型缺乏創(chuàng)意空間。戶(hù)型缺乏創(chuàng)意空間。立面比對(duì)立面比對(duì)2 2：金地格林世界：金地格林世界金地格林世界的建筑形式參考五大道的金地格林世界的建筑形式參考五大道的 洋房設(shè)計(jì)，但沒(méi)有明顯的風(fēng)格特征，只洋房設(shè)計(jì)，但沒(méi)有明顯的風(fēng)格特征，只 是在屋頂、面磚、退臺(tái)等細(xì)節(jié)體現(xiàn)了德是在屋頂、面磚、退臺(tái)等細(xì)節(jié)體現(xiàn)了德 式建筑的風(fēng)格；式建筑的風(fēng)格；整體風(fēng)格簡(jiǎn)潔現(xiàn)代。整體風(fēng)格簡(jiǎn)潔現(xiàn)代。規(guī)劃比

15、對(duì)規(guī)劃比對(duì)3 3：首創(chuàng)寶翠花都：首創(chuàng)寶翠花都占地面積33萬(wàn)建筑面積47萬(wàn)（ 萬(wàn)商業(yè)）分期一期二期三期合計(jì)面積10萬(wàn)27萬(wàn)10萬(wàn)47萬(wàn)戶(hù)數(shù)1100200010004100景觀(guān)布局的均好性景觀(guān)布局的均好性最大化利用容積率最大化利用容積率降低高層對(duì)銷(xiāo)售的抗性降低高層對(duì)銷(xiāo)售的抗性商業(yè)成為項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)但未對(duì)價(jià)格帶來(lái)貶損商業(yè)成為項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)但未對(duì)價(jià)格帶來(lái)貶損一期一期二期二期I二期二期II三期三期2006年3月一期施工2006年12月一期磚混入住2007年3月二期I、三期施工2006年10月一期小高入住2007年12月二期I磚混入住2008年初二期II施工2008年10月二期I小高層入住注：二期I約13萬(wàn)平米，

16、和三期同時(shí)動(dòng)工，三期計(jì)劃現(xiàn)房銷(xiāo)售；二期II計(jì)劃2008年上半年動(dòng)工。戶(hù)型比對(duì)戶(hù)型比對(duì)3 3：首創(chuàng)寶翠花都：首創(chuàng)寶翠花都戶(hù)型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，功能齊全；戶(hù)型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，功能齊全；面積區(qū)間符合市場(chǎng)的主流選擇；面積區(qū)間符合市場(chǎng)的主流選擇；戶(hù)型功能分區(qū)詳細(xì)，實(shí)用性強(qiáng)；戶(hù)型功能分區(qū)詳細(xì)，實(shí)用性強(qiáng)；優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)部分戶(hù)型動(dòng)靜分區(qū)不明確；部分戶(hù)型動(dòng)靜分區(qū)不明確；戶(hù)型設(shè)計(jì)缺乏新意。戶(hù)型設(shè)計(jì)缺乏新意。立面比對(duì)立面比對(duì)3 3：首創(chuàng)寶翠花都：首創(chuàng)寶翠花都項(xiàng)目立面設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約，通過(guò)選用項(xiàng)目立面設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約，通過(guò)選用質(zhì)地感強(qiáng)的外墻磚及涂料等材料，充分體質(zhì)地感強(qiáng)的外墻磚及涂料等材料，充分體現(xiàn)了建筑的精致感、價(jià)值感

17、；現(xiàn)了建筑的精致感、價(jià)值感；外墻顏色與格林世界相似，是目前天津外墻顏色與格林世界相似，是目前天津市場(chǎng)上比較傳統(tǒng)低密度產(chǎn)品的顏色。市場(chǎng)上比較傳統(tǒng)低密度產(chǎn)品的顏色。規(guī)劃規(guī)劃外檐外檐產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新平面合理平面合理綜合評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)本項(xiàng)目本項(xiàng)目假日風(fēng)景假日風(fēng)景格林世界格林世界 寶翠花都寶翠花都l產(chǎn)品綜合評(píng)估：產(chǎn)品綜合評(píng)估：外檐處理外檐處理/產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新/整體規(guī)劃略占優(yōu)勢(shì)整體規(guī)劃略占優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目具備打造外環(huán)標(biāo)竿項(xiàng)目的潛質(zhì)項(xiàng)目具備打造外環(huán)標(biāo)竿項(xiàng)目的潛質(zhì)產(chǎn)品為項(xiàng)目溢價(jià)空間的產(chǎn)生提供了較大支持產(chǎn)品為項(xiàng)目溢價(jià)空間的產(chǎn)生提供了較大支持市場(chǎng)趨勢(shì)判斷市場(chǎng)趨勢(shì)判斷 趨勢(shì)趨勢(shì)1：天津樓市整體向好：天津樓市整體向好/價(jià)格穩(wěn)

18、步上升價(jià)格穩(wěn)步上升/2001-2006天津市房地產(chǎn)成交情況匯總2001-2006天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)情況 6年來(lái)，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售價(jià)格都處在穩(wěn)步上升上升之中，且呈現(xiàn)良好的成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。我們可以明顯看出，2004年以來(lái)，天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入成長(zhǎng)期成長(zhǎng)期，實(shí)現(xiàn)上揚(yáng)；至今上升勢(shì)頭不減。趨勢(shì)趨勢(shì)2：外環(huán)市場(chǎng)土地供應(yīng)持續(xù)增加：外環(huán)市場(chǎng)土地供應(yīng)持續(xù)增加/未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)主體未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)主體/競(jìng)爭(zhēng)加劇競(jìng)爭(zhēng)加劇2006與2007上半年天津土地成交情況對(duì)比784111784111143578143578147521475248297482970 00 0103401034014024801402

19、48013175931317593107770107770153378153378499530499530020000040000060000080000010000001200000140000016000001月2月3月4月5月6月2007成交面積（平米）2006成交面積（平米）2006與2007上半年各市場(chǎng)片區(qū)土地成交情況29299792929979125934125934663466634624687246870 03050273050276777196777193521373521370500000100000015000002000000250000030000003500000市

20、內(nèi)六區(qū)環(huán)城四區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)縣濱海新區(qū)2007成交面積（平米）2006成交面積（平米）2006與2007上半年各性質(zhì)土地成交情況1 19 98 83 31 18 88 88 84 49 99 95 51 14 45 52 26 67 73 38 85 52 27 72 22 28 83 33 33 31 13 36 68 82 21 10 06 68 84 40 03 38 89 99 95 58 88 805000001000000150000020000002500000純居住商業(yè)居住+商業(yè)綜合性用地2007成交面積（平米）2006成交面積（平米）從土地成交對(duì)比可以看出，從土地成交對(duì)比可以看出，2

21、007年上半年成交年上半年成交426萬(wàn)平米較上年同期明顯增加，增幅達(dá)萬(wàn)平米較上年同期明顯增加，增幅達(dá)1866%之高；之高；從成交區(qū)域來(lái)看，從成交區(qū)域來(lái)看，遠(yuǎn)郊區(qū)縣遠(yuǎn)郊區(qū)縣在今年實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，在今年實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，成為四大片區(qū)之首，達(dá)到成為四大片區(qū)之首，達(dá)到293萬(wàn)平米，遠(yuǎn)高于其他區(qū)萬(wàn)平米，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域；域；從成交土地性質(zhì)來(lái)看，包含商業(yè)配套的居住性質(zhì)地從成交土地性質(zhì)來(lái)看，包含商業(yè)配套的居住性質(zhì)地塊成為絕對(duì)主力，同時(shí)各類(lèi)別土地成交均有不同幅度塊成為絕對(duì)主力，同時(shí)各類(lèi)別土地成交均有不同幅度增加。增加。趨勢(shì)趨勢(shì)3：土地市場(chǎng)價(jià)格大幅拉升：土地市場(chǎng)價(jià)格大幅拉升/核心區(qū)域價(jià)格將會(huì)突破萬(wàn)元大關(guān)核心區(qū)域價(jià)格將會(huì)

22、突破萬(wàn)元大關(guān)p2000-20062000-2006天津地價(jià)走勢(shì)天津地價(jià)走勢(shì)2000-2006年期間，天津的土地市場(chǎng)價(jià)格，始終保持穩(wěn)中有升，成交均價(jià)上升勢(shì)頭良好07年8月，河?xùn)|兩高價(jià)地塊的成交，預(yù)示了未來(lái)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)高價(jià)時(shí)代的來(lái)臨高價(jià)時(shí)代的來(lái)臨。 趨勢(shì)趨勢(shì)4：外環(huán)市場(chǎng)逐漸擺脫單一客戶(hù)群體：外環(huán)市場(chǎng)逐漸擺脫單一客戶(hù)群體/改善型改善型/投資型群體激增投資型群體激增（以上為假日風(fēng)景客戶(hù)訪(fǎng)談?wù)Z錄）外環(huán)市場(chǎng)未外環(huán)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)分析來(lái)供應(yīng)分析建筑面積40萬(wàn)平米，主力戶(hù)型為120平米的兩居，08年將以多層和小高層為主一期4萬(wàn)平米，8棟樓推出不久，主力為90平米2居、110平米3居，總規(guī)模60萬(wàn)平米，08年將有

23、3座小高層面市8 8月月9 9月月 1010月月 1111月月1212月月1 1月月2 2月月 3 3月月 4 4月月6 6月月5 5月月7 7月月20072007200820088 8月月9 9月月 1010月月1111月月1212月月 1 1月月2 2月月 3 3月月4 4月月華亭國(guó)際華亭國(guó)際萬(wàn)源星城萬(wàn)源星城萬(wàn)科東麗湖萬(wàn)科東麗湖領(lǐng)世郡領(lǐng)世郡建筑面積30萬(wàn)平米，主力戶(hù)型為115-165平米兩居、三居，08年將以多層和小高層住宅為主建筑面積為47萬(wàn)平米，主力戶(hù)型為110-120的兩居,三居,08將繼續(xù)推洋房和小高層洋房和小高層建筑面積20萬(wàn)平米,08年以洋房、小高層和高層為主一期洋房和小高層建

24、筑面積9.8萬(wàn)平米,主力戶(hù)型100-135平米兩居、三居,08年以洋房混合小高層推出建筑面積30萬(wàn)，主力面積80-120的兩居、三居，08年仍以小高層銷(xiāo)售為主建筑面積100萬(wàn)，主力戶(hù)型75-110的兩居、三居，08年繼續(xù)以洋房混合小高層推出水語(yǔ)花城水語(yǔ)花城天房美域天房美域建筑面積33萬(wàn)平米，主力戶(hù)型為80-140兩居、三居，全部為小高層大地大地12城城首創(chuàng)寶翠花都首創(chuàng)寶翠花都一期5.2萬(wàn)平米已經(jīng)推出，主力戶(hù)型95-115平米2居，總規(guī)模46萬(wàn)平米，08年將推出17層的高層假日風(fēng)景假日風(fēng)景建筑面積45萬(wàn)平米，主力戶(hù)型100-130,08年將以多層和小高層為主建筑面積80萬(wàn)，主力面積50-157平

25、米的一居、兩居、三居，08年以別墅、洋房、小高層為主萊茵小鎮(zhèn)萊茵小鎮(zhèn)外環(huán)市場(chǎng)將成為未來(lái)無(wú)可爭(zhēng)議的熱點(diǎn)，項(xiàng)目同期上市外環(huán)市場(chǎng)將成為未來(lái)無(wú)可爭(zhēng)議的熱點(diǎn)，項(xiàng)目同期上市量近量近150150萬(wàn)平米，產(chǎn)品形式多為多層和小高層萬(wàn)平米，產(chǎn)品形式多為多層和小高層建筑面積30萬(wàn)平米，主力戶(hù)型為90-140的兩居、三居,08年只剩100多套小高層和部分多層奧林匹克花園奧林匹克花園建筑面積53萬(wàn)平米，主力戶(hù)型為140-150的三居,08年維持以洋房和小高層推出金地格林世界金地格林世界周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目08年可形成存量競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目20092009歡樂(lè)嘉庭歡樂(lè)嘉庭金廈新都莊園金廈新都莊園外環(huán)市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局判斷外環(huán)市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局

26、判斷西部板塊隨著富力灣的加入，領(lǐng)導(dǎo)者角色不容置疑；西部板塊隨著富力灣的加入，領(lǐng)導(dǎo)者角色不容置疑；津南板塊未來(lái)將成為新的市場(chǎng)供應(yīng)熱點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)加?。唤蚰习鍓K未來(lái)將成為新的市場(chǎng)供應(yīng)熱點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)加劇；北辰板塊奧園基本開(kāi)發(fā)完畢，寶翠花都將孤軍奮戰(zhàn)；北辰板塊奧園基本開(kāi)發(fā)完畢，寶翠花都將孤軍奮戰(zhàn)；西南板塊呈零散供應(yīng)，品牌開(kāi)發(fā)商少，區(qū)域認(rèn)知弱；西南板塊呈零散供應(yīng)，品牌開(kāi)發(fā)商少，區(qū)域認(rèn)知弱；西部西部北部北部西南西南東南東南 3 1 3 1 4 2 4 2跟隨者跟隨者/ /挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者西部板塊西部板塊西南板塊西南板塊北辰板塊北辰板塊東南板塊東南板塊外環(huán)市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)分析外環(huán)市場(chǎng)未

27、來(lái)價(jià)格走勢(shì)分析西部領(lǐng)跑環(huán)外，假日領(lǐng)導(dǎo)西部西部領(lǐng)跑環(huán)外，假日領(lǐng)導(dǎo)西部2006與2007上半年環(huán)城四區(qū)商品房成交情況02000400060000500001000001500002000002500002006成交面積（平米）123677 88497 153941 137191 178438 140556 2007成交面積（平米）148821 74389 137481 190817 221044 211905 2006成交均價(jià)（元/平米）4061 3931 3990 4323 4296 4214 2007成交均價(jià)（元/平米）4929 4898 4953 5101 5426 5440 123456

28、從成交量上看，同期相比，今年?yáng)|麗、津南、北辰三區(qū)成交比較平穩(wěn)，而西青區(qū)成交量迅速放大，增幅高達(dá)113.8%； 從成交均價(jià)上看，漲幅分別為東麗13%，西青7.2%，津南13.4%，北辰11.8%。板塊標(biāo)桿項(xiàng)目06年均價(jià)07年均價(jià)08年均價(jià)預(yù)測(cè)年均價(jià)預(yù)測(cè)年均增長(zhǎng)率西部假日風(fēng)景530058006500-700010%左右東南格林世界523356006300-65008%左右北部寶翠花都485455006200-630012%左右0808年環(huán)外板塊標(biāo)桿項(xiàng)目售價(jià)預(yù)測(cè)年環(huán)外板塊標(biāo)桿項(xiàng)目售價(jià)預(yù)測(cè)06-0706-07年年6 6月環(huán)城四區(qū)商品房成交分析月環(huán)城四區(qū)商品房成交分析西部西部北部北部西南西南東南東南競(jìng)爭(zhēng)

29、分析與策略競(jìng)爭(zhēng)分析與策略 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定西部新城后梅江板塊東南板塊歡樂(lè)嘉庭景?；▓@本案西南板塊西南板塊關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定原則：關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定原則： 客戶(hù)群相同（提供同質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)；全面競(jìng)爭(zhēng)）客戶(hù)群相同（提供同質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)；全面競(jìng)爭(zhēng)） 產(chǎn)品類(lèi)似（區(qū)位、主力戶(hù)型面積、容積率、建筑形式）產(chǎn)品類(lèi)似（區(qū)位、主力戶(hù)型面積、容積率、建筑形式） 總價(jià)區(qū)間類(lèi)似（主要競(jìng)爭(zhēng)）總價(jià)區(qū)間類(lèi)似（主要競(jìng)爭(zhēng)） 單價(jià)區(qū)間類(lèi)似（局部競(jìng)爭(zhēng)）單價(jià)區(qū)間類(lèi)似（局部競(jìng)爭(zhēng)）n區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：外環(huán)區(qū)域，包括西部新城、環(huán)線(xiàn)內(nèi)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：外環(huán)區(qū)域，包括西部新城、環(huán)線(xiàn)內(nèi)大梅江板塊及東南板塊；大梅江板塊及東南板塊；n西南板塊：西南板塊：2007-2

30、008年區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目。年區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目。西南板塊小鎮(zhèn)西西里 項(xiàng)目面臨三重競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目面臨三重競(jìng)爭(zhēng)： 1、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 2、外環(huán)沿線(xiàn)（西部、東南）競(jìng)爭(zhēng)外環(huán)沿線(xiàn)（西部、東南）競(jìng)爭(zhēng) 3、后梅江板塊競(jìng)爭(zhēng)后梅江板塊競(jìng)爭(zhēng)后梅江板塊未來(lái)供應(yīng)分析后梅江板塊未來(lái)供應(yīng)分析分析：后梅江地區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，下半年許多項(xiàng)目已進(jìn)入后期階段，分析：后梅江地區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，下半年許多項(xiàng)目已進(jìn)入后期階段，下半年投放將略有減少，明年市場(chǎng)投放量將略小于今年。天房美域項(xiàng)目將下半年投放將略有減少，明年市場(chǎng)投放量將略小于今年。天房美域項(xiàng)目將逐漸成為本地塊的主要力量，占據(jù)本區(qū)域的半壁江山。逐漸成為本地塊的主要力量，占據(jù)本區(qū)域

31、的半壁江山。08年投放量（ m2 ） 總體規(guī)模（ m2 ）產(chǎn)品形式主力戶(hù)型（m2）均價(jià)（元/m2）天房美域天房美域12萬(wàn)46萬(wàn)多層、小高層1107300135新都莊園新都莊園10萬(wàn)40萬(wàn)多層1205900洛卡小鎮(zhèn)洛卡小鎮(zhèn)4萬(wàn)16萬(wàn)花園洋房、聯(lián)排90-1407100130-190心之筑二期心之筑二期07.1萬(wàn)高層68-806200合計(jì)合計(jì)26萬(wàn)109.1萬(wàn)-西部新城板塊未來(lái)供應(yīng)分析西部新城板塊未來(lái)供應(yīng)分析分析：西部新城今年下半年將投放分析：西部新城今年下半年將投放11151115萬(wàn)平方米，由于開(kāi)發(fā)速度限制，萬(wàn)平方米，由于開(kāi)發(fā)速度限制，華亭國(guó)際和萊茵小鎮(zhèn)各華亭國(guó)際和萊茵小鎮(zhèn)各2 2萬(wàn)平方米屬于未知

32、；土地資源的充足儲(chǔ)備將使西萬(wàn)平方米屬于未知；土地資源的充足儲(chǔ)備將使西部新城維續(xù)強(qiáng)勁走勢(shì)，預(yù)計(jì)部新城維續(xù)強(qiáng)勁走勢(shì)，預(yù)計(jì)0808年將投放年將投放3737萬(wàn)平方米，仍將是天津樓市的萬(wàn)平方米，仍將是天津樓市的一大熱點(diǎn)地區(qū)。一大熱點(diǎn)地區(qū)。08年投放量（ m2 ） 總體規(guī)模（m2）產(chǎn)品形式主力戶(hù)型（m2）均價(jià)（元/m2）大地大地1212城城10萬(wàn)100萬(wàn)多層、小高層、聯(lián)排90-1005300110-120假日風(fēng)景假日風(fēng)景7萬(wàn)30萬(wàn)多層、小高層115-1255800140-165水語(yǔ)花城水語(yǔ)花城6萬(wàn)30萬(wàn)多層、小高層80-1205500140-160華亭國(guó)際華亭國(guó)際6萬(wàn)33萬(wàn)小高層80-1204900140

33、-160萊茵小鎮(zhèn)萊茵小鎮(zhèn)8萬(wàn)45萬(wàn)多層、小高層80-1105000合計(jì)合計(jì)37萬(wàn)238萬(wàn)-東南板塊未來(lái)供應(yīng)分析東南板塊未來(lái)供應(yīng)分析結(jié)論：充足的土地儲(chǔ)備、不斷成熟的環(huán)外大盤(pán)，使東南板塊繼后梅江地區(qū)結(jié)論：充足的土地儲(chǔ)備、不斷成熟的環(huán)外大盤(pán)，使東南板塊繼后梅江地區(qū)后，成為又一熱點(diǎn)地區(qū)。后，成為又一熱點(diǎn)地區(qū)。0808年將持續(xù)較大的投放量，令此板塊繼續(xù)走高。年將持續(xù)較大的投放量，令此板塊繼續(xù)走高。08年投放量（ m2 ） 總體規(guī)模（ m2 ）產(chǎn)品形式主力戶(hù)型（m2）均價(jià)（元/m2）金地格林金地格林12萬(wàn)53萬(wàn)洋房、小高層92-96、110-1437000150-202紅磡領(lǐng)世郡紅磡領(lǐng)世郡10萬(wàn)140萬(wàn)別

34、墅、洋房68-886900108合計(jì)合計(jì)22萬(wàn)193萬(wàn)-本區(qū)域（西南）板塊未來(lái)供應(yīng)分析本區(qū)域（西南）板塊未來(lái)供應(yīng)分析本區(qū)域板塊項(xiàng)目基本為新近入市項(xiàng)目，區(qū)域成熟度有待提升，由于新入本區(qū)域板塊項(xiàng)目基本為新近入市項(xiàng)目，區(qū)域成熟度有待提升，由于新入市項(xiàng)目較多，明年投放量將高于今年水平，而開(kāi)發(fā)進(jìn)度的限制，將影響市項(xiàng)目較多，明年投放量將高于今年水平，而開(kāi)發(fā)進(jìn)度的限制，將影響本區(qū)域下半年的投放速度和投放數(shù)量。歡樂(lè)嘉庭將成為本區(qū)域下半年的投放速度和投放數(shù)量。歡樂(lè)嘉庭將成為08年本區(qū)域的一年本區(qū)域的一大主力。同時(shí)本案嶄新亮相，將重新帶動(dòng)本區(qū)域樓市升溫。大主力。同時(shí)本案嶄新亮相，將重新帶動(dòng)本區(qū)域樓市升溫。08年投

35、放量（ m2 ） 總體規(guī)模（ m2 ）產(chǎn)品形式主力戶(hù)型（m2）均價(jià)（元/m2）景福景福3萬(wàn)20萬(wàn)多層1104500135歡樂(lè)嘉庭歡樂(lè)嘉庭8萬(wàn)60萬(wàn)多層1204200小鎮(zhèn)西西里小鎮(zhèn)西西里15萬(wàn)34.8萬(wàn)洋房1403580204-230社會(huì)山社會(huì)山7萬(wàn)一期20萬(wàn)別墅、洋房220未開(kāi)盤(pán)合計(jì)合計(jì)33萬(wàn)134.8萬(wàn)-未來(lái)供應(yīng)分析小結(jié)未來(lái)供應(yīng)分析小結(jié)環(huán)外西部板塊仍然是投放量最大的熱點(diǎn)地區(qū)，將成為未來(lái)環(huán)外西部板塊仍然是投放量最大的熱點(diǎn)地區(qū)，將成為未來(lái)0808年供應(yīng)的主力軍年供應(yīng)的主力軍后梅江板塊多數(shù)項(xiàng)目將進(jìn)入中后期階段，供應(yīng)量將逐漸減少。后梅江板塊多數(shù)項(xiàng)目將進(jìn)入中后期階段，供應(yīng)量將逐漸減少。環(huán)外東南板塊雖然

36、項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，但由于領(lǐng)世郡和金地格林都屬于環(huán)外大盤(pán)，環(huán)外東南板塊雖然項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，但由于領(lǐng)世郡和金地格林都屬于環(huán)外大盤(pán)，有加之項(xiàng)目較大的去化量和較高的去化速度，將使得此板塊仍然占有較大比例。有加之項(xiàng)目較大的去化量和較高的去化速度，將使得此板塊仍然占有較大比例。本區(qū)域供應(yīng)量雖然略少于其他區(qū)域，但新盤(pán)的不斷涌現(xiàn)，區(qū)域市場(chǎng)不斷成熟，將在本區(qū)域供應(yīng)量雖然略少于其他區(qū)域，但新盤(pán)的不斷涌現(xiàn)，區(qū)域市場(chǎng)不斷成熟，將在0808年成為一支不可小視的后起新軍。年成為一支不可小視的后起新軍。競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)在于客戶(hù)的搶奪競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)在于客戶(hù)的搶奪外環(huán)沿線(xiàn)產(chǎn)生主要客戶(hù)群的爭(zhēng)奪外環(huán)沿線(xiàn)產(chǎn)生主要客戶(hù)群的爭(zhēng)奪西部新城后梅江板

37、塊東南板塊西南板塊后梅江板塊分流高端客群后梅江板塊分流高端客群區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分流低端和地緣客戶(hù)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分流低端和地緣客戶(hù)三重競(jìng)爭(zhēng)：三重競(jìng)爭(zhēng)： 1、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 2、外環(huán)沿線(xiàn)（西部、東南）競(jìng)爭(zhēng)外環(huán)沿線(xiàn)（西部、東南）競(jìng)爭(zhēng) 3、后梅江板塊競(jìng)爭(zhēng)后梅江板塊競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)分析下的策略制定競(jìng)爭(zhēng)分析下的策略制定 高占位策略：高占位策略：高形象，西南片區(qū)首席高品質(zhì)生活社區(qū)高形象，西南片區(qū)首席高品質(zhì)生活社區(qū)與假日風(fēng)景，格林世界構(gòu)成外環(huán)三足鼎立之局面與假日風(fēng)景，格林世界構(gòu)成外環(huán)三足鼎立之局面屏蔽區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的低端分流屏蔽區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的低端分流 高性?xún)r(jià)策略：高性?xún)r(jià)策略：與后梅江及市內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成梯次拉開(kāi)與后梅江及市內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)

38、項(xiàng)目形成梯次拉開(kāi) 差異化形象樹(shù)立：差異化形象樹(shù)立：與外環(huán)領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與外環(huán)領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)核心優(yōu)勢(shì)提煉核心優(yōu)勢(shì)提煉產(chǎn)品產(chǎn)品+ +大學(xué)城大學(xué)城+ +規(guī)模規(guī)模詮釋?zhuān)簂大學(xué)城：大學(xué)城：導(dǎo)入大學(xué)城概念，強(qiáng)調(diào)高素質(zhì)人群聚集，文化色彩濃重，教育商業(yè)配套完善，為社區(qū)注入?yún)^(qū)域特有人文精神；l產(chǎn)品：產(chǎn)品：以洋房作為社區(qū)核心理念體現(xiàn)的集萃，形成洋房、多層、小高層多種產(chǎn)品線(xiàn)，融入天津五大道城市文化精髓，滿(mǎn)足城市主流客戶(hù)需求為導(dǎo)向，以創(chuàng)新產(chǎn)品細(xì)節(jié)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；l規(guī)模：首期規(guī)模：首期1414萬(wàn)，整體主題大盤(pán)社區(qū)，規(guī)模占據(jù)優(yōu)勢(shì)萬(wàn)，整體主題大盤(pán)社區(qū)，規(guī)模占據(jù)優(yōu)勢(shì)。客戶(hù)描述客戶(hù)描述客戶(hù)描述目標(biāo)客

39、戶(hù)物理屬性：目標(biāo)客戶(hù)物理屬性：城市擴(kuò)張過(guò)程中，交通通道城市擴(kuò)張過(guò)程中，交通通道牽引型客戶(hù)牽引型客戶(hù)本案本案“兩縱一橫兩縱一橫”主干道牽引主干道牽引。衛(wèi)。衛(wèi)津南路、紅旗南路、黑牛城道；津南路、紅旗南路、黑牛城道；客群置業(yè)動(dòng)機(jī)主要是以婚房客群置業(yè)動(dòng)機(jī)主要是以婚房/ /定居為目的定居為目的的首次置業(yè)者，以拆遷為背景的被動(dòng)置的首次置業(yè)者，以拆遷為背景的被動(dòng)置業(yè)者，以及以改善生活為目的的多次置業(yè)者，以及以改善生活為目的的多次置業(yè)者；業(yè)者；客群自然特征主要集中在客群自然特征主要集中在25-3525-35歲，家庭歲，家庭結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，以?xún)煽谥?、三口之家結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，以?xún)煽谥?、三口之家?212歲以下孩子

40、）為主；歲以下孩子）為主；客群區(qū)域主要集中在體院北、天客群區(qū)域主要集中在體院北、天/ /南大學(xué)南大學(xué)府區(qū)、王頂?shù)?、華苑等區(qū)域；府區(qū)、王頂?shù)獭⑷A苑等區(qū)域；他們是社會(huì)的主流人群，進(jìn)取不想被邊緣化，明確的自我價(jià)值追求欲望，在務(wù)實(shí)的基礎(chǔ)上他們是社會(huì)的主流人群，進(jìn)取不想被邊緣化，明確的自我價(jià)值追求欲望，在務(wù)實(shí)的基礎(chǔ)上又講點(diǎn)品位。又講點(diǎn)品位。是欲望都市里的長(zhǎng)跑者，是社會(huì)前進(jìn)的明日之星是欲望都市里的長(zhǎng)跑者，是社會(huì)前進(jìn)的明日之星；客戶(hù)描述他們是他們是熱愛(ài)生活的狂享者熱愛(ài)生活的狂享者，總是想在忙碌的工作中，找回生活的魅力，找回曾失去，總是想在忙碌的工作中，找回生活的魅力，找回曾失去的、錯(cuò)過(guò)的種種生活夢(mèng)想，希望尋

41、找生活中的種種激情。的、錯(cuò)過(guò)的種種生活夢(mèng)想，希望尋找生活中的種種激情。他們他們崇尚權(quán)威崇尚權(quán)威，欣賞具有獨(dú)立見(jiàn)解者，喜歡與專(zhuān)業(yè)的人交流，過(guò)程中，他們能夠知曉，欣賞具有獨(dú)立見(jiàn)解者，喜歡與專(zhuān)業(yè)的人交流，過(guò)程中，他們能夠知曉或?qū)W到很多；但并不盲目崇拜，或?qū)W到很多；但并不盲目崇拜，對(duì)事物有自己的見(jiàn)解對(duì)事物有自己的見(jiàn)解。目標(biāo)客戶(hù)精神屬性：目標(biāo)客戶(hù)精神屬性：精神引領(lǐng)，自我價(jià)值追求精神引領(lǐng)，自我價(jià)值追求目標(biāo)客戶(hù)的價(jià)值觀(guān)描述：目標(biāo)客戶(hù)的價(jià)值觀(guān)描述：前瞻性、有眼光、進(jìn)取、引領(lǐng)；朝氣、積極、自然、運(yùn)動(dòng)；壓力、學(xué)習(xí)、求新、務(wù)實(shí)、品位、圈子、學(xué)院情結(jié)。城市的越來(lái)越快的生活城市的越來(lái)越快的生活/ /工作節(jié)奏并沒(méi)有讓他們

42、喪失工作節(jié)奏并沒(méi)有讓他們喪失對(duì)生活的享受對(duì)生活的享受。年輕就是最大的。年輕就是最大的優(yōu)勢(shì)，他們活躍在各個(gè)團(tuán)體和各種交友場(chǎng)所優(yōu)勢(shì)，他們活躍在各個(gè)團(tuán)體和各種交友場(chǎng)所 , ,在這些圈子中，沒(méi)有階層劃分，沒(méi)有等級(jí)分在這些圈子中，沒(méi)有階層劃分，沒(méi)有等級(jí)分割，割，平等平等溝通是圈子的最重要準(zhǔn)則。溝通是圈子的最重要準(zhǔn)則。 客戶(hù)描述目標(biāo)客戶(hù)精神屬性：目標(biāo)客戶(hù)精神屬性：精神引領(lǐng)，自我價(jià)值追求精神引領(lǐng)，自我價(jià)值追求目標(biāo)客戶(hù)的價(jià)值觀(guān)描述：目標(biāo)客戶(hù)的價(jià)值觀(guān)描述：前瞻性、有眼光、進(jìn)取、引領(lǐng)；朝氣、積極、自然、運(yùn)動(dòng)；壓力、學(xué)習(xí)、求新、務(wù)實(shí)、品位、圈子、學(xué)院情結(jié)。他們是充滿(mǎn)矛盾的一群人他們是充滿(mǎn)矛盾的一群人, , 喜歡喜歡

43、有超值感有超值感的東西，卻又會(huì)為的東西，卻又會(huì)為適度個(gè)性適度個(gè)性的商品表現(xiàn)出的商品表現(xiàn)出與他們的年齡和經(jīng)歷所不匹配的與他們的年齡和經(jīng)歷所不匹配的驚人的消費(fèi)能力驚人的消費(fèi)能力；網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)是日常生活的主要部分：上網(wǎng)看新聞、交友、購(gòu)物、學(xué)習(xí)、尋找資料、下載音樂(lè)和是日常生活的主要部分：上網(wǎng)看新聞、交友、購(gòu)物、學(xué)習(xí)、尋找資料、下載音樂(lè)和電影、娛樂(lè)、現(xiàn)實(shí)的一切都可以在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)。電影、娛樂(lè)、現(xiàn)實(shí)的一切都可以在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)。他們喜歡并他們喜歡并關(guān)注時(shí)尚關(guān)注時(shí)尚，關(guān)注新一代的成功人士，陳天橋、黃光裕們的成功激勵(lì)和鼓舞，關(guān)注新一代的成功人士，陳天橋、黃光裕們的成功激勵(lì)和鼓舞著他們向著他們向更高的目標(biāo)更高的目標(biāo)進(jìn)?。贿M(jìn)取

44、；他們喜歡周末到他們喜歡周末到大自然大自然呼吸新鮮空氣，運(yùn)動(dòng)一下全身的筋骨，好精神百倍的迎接下一呼吸新鮮空氣，運(yùn)動(dòng)一下全身的筋骨，好精神百倍的迎接下一周的緊張工作；周的緊張工作；他們對(duì)于事物的判斷，具備前瞻性，他們對(duì)于事物的判斷，具備前瞻性，更關(guān)注其未來(lái)的價(jià)值更關(guān)注其未來(lái)的價(jià)值，不局限于對(duì)現(xiàn)狀的理解，不局限于對(duì)現(xiàn)狀的理解，引領(lǐng)社會(huì)價(jià)值方向引領(lǐng)社會(huì)價(jià)值方向；基于客戶(hù)感知，我們賣(mài)什么？基于客戶(hù)感知，我們賣(mài)什么？學(xué)城配套潛力地段便利交通情景洋房電梯洋房升級(jí)產(chǎn)品復(fù)合住區(qū)氛圍營(yíng)造賣(mài)點(diǎn)價(jià)值排序：大學(xué)城產(chǎn)品規(guī)模項(xiàng)目定位： 天津首個(gè)學(xué)城主題社區(qū)天津首個(gè)學(xué)城主題社區(qū)學(xué)城配套、潛力地段、便利交通、升級(jí)產(chǎn)品、社區(qū)氛

45、圍項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)溝通項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)溝通滿(mǎn)足合理的銷(xiāo)滿(mǎn)足合理的銷(xiāo)售速度售速度樹(shù)立高形樹(shù)立高形象象實(shí)現(xiàn)高價(jià)格實(shí)現(xiàn)高價(jià)格各位同仁，各位同仁，你們覺(jué)得我們的營(yíng)銷(xiāo)目你們覺(jué)得我們的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)是什么？標(biāo)是什么？時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)07年11月2日示范區(qū)開(kāi)工08年2月15日售樓處進(jìn)場(chǎng)08年2月20日示范區(qū)開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)策略總綱營(yíng)銷(xiāo)策略總綱營(yíng)銷(xiāo)核心問(wèn)題界定營(yíng)銷(xiāo)核心問(wèn)題界定解決陌生區(qū)域認(rèn)知解決陌生區(qū)域認(rèn)知周邊雜亂環(huán)境規(guī)避周邊雜亂環(huán)境規(guī)避地塊進(jìn)入性較差地塊進(jìn)入性較差小高層產(chǎn)品體量較大小高層產(chǎn)品體量較大市內(nèi)客戶(hù)的激烈爭(zhēng)奪市內(nèi)客戶(hù)的激烈爭(zhēng)奪策略選擇：形象、活動(dòng)策略：借勢(shì)大學(xué)城，為區(qū)域價(jià)值正名渠道策略：市內(nèi)外展場(chǎng)及戶(hù)外媒體充分利用推售、

46、價(jià)格策略：優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品啟動(dòng)，突出高性?xún)r(jià)比策略選擇：展示策略：充分展示、地界包裝和導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)策略選擇：推售策略：各類(lèi)產(chǎn)品合理搭配，分批推售價(jià)格策略：依據(jù)各類(lèi)產(chǎn)品價(jià)值，小步拉升策略選擇：渠道策略：結(jié)合媒體組合，做好客戶(hù)截流展示策略：主題闡述，充分展示吸引客戶(hù)策略選擇：展示策略：戶(hù)外媒體、地界包裝和導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)，整體操盤(pán)策略整體操盤(pán)策略形象策略：高形象占位策略，建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘；形象策略：高形象占位策略，建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘；展示策略：充分展示，不充分不入市；展示策略：充分展示，不充分不入市；渠道策略：提前預(yù)熱，主干道封鎖，做好客戶(hù)截留；渠道策略：提前預(yù)熱，主干道封鎖，做好客戶(hù)截留；活動(dòng)策略：結(jié)合區(qū)域，大學(xué)城，產(chǎn)

47、品制造話(huà)題；活動(dòng)策略：結(jié)合區(qū)域，大學(xué)城，產(chǎn)品制造話(huà)題；推售策略：組團(tuán)式發(fā)售，制造稀缺，快速消化；推售策略：組團(tuán)式發(fā)售，制造稀缺，快速消化；價(jià)格策略：中等價(jià)格入市，小步快頻拉升價(jià)格。價(jià)格策略：中等價(jià)格入市，小步快頻拉升價(jià)格。關(guān)于形象占位關(guān)于形象占位基于項(xiàng)目的學(xué)院風(fēng)采和人文感，用一句話(huà)來(lái)形基于項(xiàng)目的學(xué)院風(fēng)采和人文感，用一句話(huà)來(lái)形容，即成為項(xiàng)目的容，即成為項(xiàng)目的SLOGANSLOGAN關(guān)于純真時(shí)代的生活鏡像關(guān)于純真時(shí)代的生活鏡像學(xué)院旁學(xué)院旁 天津未天津未未城未城案名建議一、案名一、案名 Item NameItem Name 未，未來(lái)，代表一種新興的希望，象征項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)的形象定位。 未，諧音“衛(wèi)”

48、，借意天津衛(wèi)，表明項(xiàng)目所在的城市。 未城，未來(lái)之城，一方面指區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，另一方面指?xiàng)目所在的大學(xué)城所帶來(lái)蒸蒸日上的活力感。案名釋義理想國(guó)理想國(guó)案名建議 理想國(guó)一個(gè)從滿(mǎn)希望和朝氣的國(guó)度。 理想國(guó)西方著名哲學(xué)家柏拉圖的哲學(xué)集大成之作，西方哲學(xué)家?guī)缀醵颊J(rèn)為這是一部“哲學(xué)大全”。 理想國(guó)一個(gè)充滿(mǎn)希望和品質(zhì)住區(qū)，帶有強(qiáng)烈的人文和學(xué)術(shù)氣息，復(fù)合項(xiàng)目所在的大學(xué)城特征。案名釋義象牙城象牙城案名建議 象牙借意“象牙塔”，根據(jù)圣經(jīng)記錄，主要是指與世隔絕的夢(mèng)幻境地、逃避現(xiàn)實(shí)生活的世外桃源、隱居之地。在漢語(yǔ)中，象牙塔的外延涵義主要是指比喻脫離現(xiàn)實(shí)生活的文學(xué)家和藝術(shù)家的小天地。大學(xué)，研究院正是這種地方。 象牙城大學(xué)

49、城區(qū)域內(nèi)一座充滿(mǎn)學(xué)術(shù)意味的人文社區(qū)。案名釋義裘仕繪裘仕繪案名建議 裘一種高貴的皮草。裘在中國(guó)文化多指代達(dá)官貴人或權(quán)勢(shì)之人，寓意本項(xiàng)目高尚定位和所關(guān)聯(lián)的客群定位。 仕中國(guó)古代對(duì)官員的一種稱(chēng)呼。 繪一種外來(lái)的文章題材，類(lèi)似于紀(jì)實(shí)創(chuàng)作，此外，還有描繪的含義，這里有記錄、描繪的含義。 裘仕繪社會(huì)高階人群所構(gòu)成的高尚社區(qū)。具有典型的中國(guó)意蘊(yùn)，符合項(xiàng)目的本土定位。案名釋義思語(yǔ)城思語(yǔ)城案名建議 思語(yǔ)一種富有思想內(nèi)涵的語(yǔ)言記錄。 思語(yǔ)城一種用人文回憶、記錄思想的學(xué)術(shù)住區(qū)。案名清新、秀雅，具有濃郁的人文氣息和學(xué)術(shù)色彩，象征項(xiàng)目富含的學(xué)術(shù)人文風(fēng)采。案名釋義二、二、LOGO LOGO LogoScheme 1Sch

50、eme 2Scheme 3Scheme 4Scheme 5三、廣告形象三、廣告形象 CreativityCreativity關(guān)于展示策略關(guān)于展示策略展示系統(tǒng)展示系統(tǒng)產(chǎn)品展示產(chǎn)品展示主入口主入口樣板房樣板房地界包裝地界包裝社區(qū)展示社區(qū)展示銷(xiāo)售中心銷(xiāo)售中心準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房示范區(qū)示范區(qū)停車(chē)場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)形象柱形象柱/ /牌牌/ /墻墻城市界面城市界面地界包裝：現(xiàn)場(chǎng)圍檔地界包裝：現(xiàn)場(chǎng)圍檔實(shí)樓樣板：實(shí)樓樣板：A A、B B、C C虛擬樣板：虛擬樣板：D D、E E1234城市界面：導(dǎo)視系統(tǒng)城市界面：導(dǎo)視系統(tǒng)主入口主入口/ /精神堡壘精神堡壘標(biāo)準(zhǔn)化全線(xiàn)展示標(biāo)準(zhǔn)化全線(xiàn)展示崗?fù)ぃ哼M(jìn)入車(chē)輛指引主入口/精神

51、堡壘主題示范區(qū)主題示范區(qū)ACB示范區(qū)地界包裝銷(xiāo)售中心客戶(hù)進(jìn)入動(dòng)線(xiàn)客戶(hù)離開(kāi)動(dòng)線(xiàn)停車(chē)場(chǎng)特色風(fēng)情商街D E銷(xiāo)售中心銷(xiāo)售中心/ /象牙書(shū)苑象牙書(shū)苑景觀(guān)景觀(guān)/ /廣場(chǎng)等設(shè)計(jì)要點(diǎn)廣場(chǎng)等設(shè)計(jì)要點(diǎn)5特色風(fēng)情商業(yè)街特色風(fēng)情商業(yè)街通過(guò)街區(qū)包裝、道路改造、導(dǎo)視系統(tǒng)等展示系統(tǒng)的運(yùn)通過(guò)街區(qū)包裝、道路改造、導(dǎo)視系統(tǒng)等展示系統(tǒng)的運(yùn)用，用，建立區(qū)域界限感建立區(qū)域界限感，同時(shí)弱化周邊雜亂環(huán)境。，同時(shí)弱化周邊雜亂環(huán)境。1 1、城市界面、城市界面1 1、交通指示牌交通指示牌：進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的：進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的第一形象展示處第一形象展示處，且，且起到交通導(dǎo)示的作用；起到交通導(dǎo)示的作用；2 2、項(xiàng)目道旗項(xiàng)目道旗：營(yíng)造主場(chǎng)氛圍，是：營(yíng)造

52、主場(chǎng)氛圍，是項(xiàng)目主導(dǎo)區(qū)域項(xiàng)目主導(dǎo)區(qū)域的關(guān)鍵環(huán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。節(jié)。3 3、建議進(jìn)行通路改造建議進(jìn)行通路改造，如：鋪設(shè)柏油馬路，使道路保持，如：鋪設(shè)柏油馬路，使道路保持平整，且雨季時(shí)能正常通行；在菜市場(chǎng)門(mén)口建設(shè)衛(wèi)星垃平整，且雨季時(shí)能正常通行；在菜市場(chǎng)門(mén)口建設(shè)衛(wèi)星垃圾站，并配置專(zhuān)門(mén)人員定時(shí)清潔?；荆⑴渲脤?zhuān)門(mén)人員定時(shí)清潔。津 淶 公 路外 環(huán)項(xiàng)目道旗項(xiàng)目道旗交通指示牌交通指示牌1交通指示牌交通指示牌2建議：通路改造建議：通路改造接待站接待站大學(xué)城方向大學(xué)城方向市內(nèi)方向市內(nèi)方向2 2、入口、入口/ /精神堡壘精神堡壘精神堡壘精神堡壘工地圍檔工地圍檔入口處入口處精神堡壘集中體現(xiàn)校園文化精神的傳承與超越精神

53、堡壘集中體現(xiàn)校園文化精神的傳承與超越以鐘樓式單體為代表的校園精神堡壘（就像北大的博雅塔、清華的水木清華），斯坦福大學(xué)式拱闋連廊；斯坦福大學(xué)斯坦福大學(xué)訴說(shuō)城市及區(qū)域訴說(shuō)城市及區(qū)域歷史文脈歷史文脈圍檔突出圍檔突出學(xué)院文化厚重感學(xué)院文化厚重感3 3、地界包裝、地界包裝/ /圍檔圍檔主題示范區(qū)，除展示建筑、景觀(guān)、戶(hù)型外，通主題示范區(qū)，除展示建筑、景觀(guān)、戶(hù)型外，通過(guò)過(guò)學(xué)院主題氛圍學(xué)院主題氛圍的營(yíng)造，使的營(yíng)造，使客戶(hù)產(chǎn)生共鳴?？蛻?hù)產(chǎn)生共鳴。選取原則：集中展示社區(qū)最優(yōu)資源選取原則：集中展示社區(qū)最優(yōu)資源/ /配合工程進(jìn)度配合工程進(jìn)度范圍界定：范圍界定：入口處景觀(guān)、主入口通道、廣場(chǎng)、銷(xiāo)售中心、停車(chē)場(chǎng)、2棟5層洋

54、房、2棟7層電梯洋房4 4、主題示范區(qū)、主題示范區(qū)主題示范區(qū)主題示范區(qū)改進(jìn)建議：改進(jìn)建議：1 1、建議將銷(xiāo)售中心南側(cè)原綠化用地，變更為、建議將銷(xiāo)售中心南側(cè)原綠化用地，變更為停車(chē)場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)使用；使用；2 2、建議將銷(xiāo)售中心西側(cè)原綠化用地，變?yōu)榭蛻?hù)、建議將銷(xiāo)售中心西側(cè)原綠化用地，變?yōu)榭蛻?hù)活動(dòng)廣場(chǎng)活動(dòng)廣場(chǎng)。停車(chē)場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)銷(xiāo)售中心銷(xiāo)售中心中心廣場(chǎng)中心廣場(chǎng)樣板間樣板間樣板間樣板間示范區(qū)示范區(qū)銷(xiāo)售中心銷(xiāo)售中心/ /象牙書(shū)苑象牙書(shū)苑書(shū)香氤氳，體會(huì)學(xué)府華貴書(shū)香氤氳，體會(huì)學(xué)府華貴滿(mǎn)墻的書(shū)柜無(wú)疑是學(xué)院風(fēng)格最好的標(biāo)志滿(mǎn)墻的書(shū)柜無(wú)疑是學(xué)院風(fēng)格最好的標(biāo)志入口類(lèi)似校園外廊，拱門(mén)、入口類(lèi)似校園外廊，拱門(mén)、紅磚、廊柱紅磚、廊柱學(xué)

55、院風(fēng)格的完美詮釋學(xué)院風(fēng)格的完美詮釋通體紅磚和綠窗表現(xiàn)出鮮明的“學(xué)院派學(xué)院派”建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格，高大的柱廊，寬敞的門(mén)庭，古樸的書(shū)架、壁爐，雕花鐵藝，以毛石鋪設(shè)的拱門(mén)，彩色玻璃的頂墻都標(biāo)示了項(xiàng)目所獨(dú)有的 學(xué)院意學(xué)院意向向 的小鎮(zhèn)生活元素。的小鎮(zhèn)生活元素。 紅墻紅墻/鐵藝鐵藝接待大廳示意接待大廳示意海報(bào)、獎(jiǎng)?wù)?，是?duì)學(xué)院生活最好的回憶海報(bào)、獎(jiǎng)?wù)?，是?duì)學(xué)院生活最好的回憶通透的天窗設(shè)計(jì)，帶來(lái)更多冥想空間通透的天窗設(shè)計(jì)，帶來(lái)更多冥想空間示范區(qū)示范區(qū)生活廣場(chǎng)生活廣場(chǎng)/ /景觀(guān)小品景觀(guān)小品學(xué)院文化感學(xué)院文化感社區(qū)中心園林中，也流淌著濃重社區(qū)中心園林中，也流淌著濃重人文氛圍的園林示范區(qū)。人文氛圍的園林示范區(qū)。廣場(chǎng)

56、中散落休閑坐椅廣場(chǎng)中散落休閑坐椅斯坦福式拱券連廊斯坦福式拱券連廊滿(mǎn)墻的爬山虎，校園的夢(mèng)滿(mǎn)墻的爬山虎，校園的夢(mèng)高大的梧桐，打碎的陽(yáng)光，腳步匆忙的學(xué)生高大的梧桐，打碎的陽(yáng)光，腳步匆忙的學(xué)生和教授和教授廣場(chǎng)上矗立的籃筐，想起那些午廣場(chǎng)上矗立的籃筐，想起那些午后后“斗牛斗?！钡娜兆拥娜兆佑洃浿写笃萜壕G地記憶中大片草坪綠地通過(guò)大株樹(shù)木、紅磚鋪砌等自然真切而富有文化意味的元素構(gòu)成了廣場(chǎng)和景觀(guān)小品的大背景，同時(shí)點(diǎn)綴連廊、鐘塔、淺水、雕塑、廣場(chǎng)等建筑符號(hào)，共同構(gòu)成具有學(xué)院式優(yōu)美、寧?kù)o、雅致意味的情感歸屬社區(qū)。B BA AC CD DE EC CB BA ADD E E5 5層洋房實(shí)樓樣板間：層洋房實(shí)樓樣板間

57、：15#2層金角7 7層洋房實(shí)樓樣板間：層洋房實(shí)樓樣板間：14#3層銀角1818層層GH01GH01實(shí)樓樣板間：實(shí)樓樣板間：10#8層銀角，開(kāi)放時(shí)，樓棟仍在建設(shè)中1818層層GH02GH02樣板間：樣板間：該樣板間設(shè)置在售樓處內(nèi)示范區(qū)示范區(qū)樣板間選擇樣板間選擇 風(fēng)情式的完善配套風(fēng)情式的完善配套適當(dāng)配備優(yōu)越的教育配套，如幼兒園、小學(xué)；體育與文化設(shè)施,文化熏陶，如大型書(shū)吧（風(fēng)入松）、畫(huà)廊等；商業(yè)配套，如街區(qū)式商業(yè)步行街；伴隨終身的教育配套資源；Shutlle bus 服務(wù)體系。5 5、特色風(fēng)情商業(yè)街、特色風(fēng)情商業(yè)街夜間燈光設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)置關(guān)重要夜間燈光設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)置關(guān)重要建議：建議：1 1、商業(yè)建筑風(fēng)格

58、與住宅的整、商業(yè)建筑風(fēng)格與住宅的整體形象和檔次相統(tǒng)一，注意體現(xiàn)其體形象和檔次相統(tǒng)一，注意體現(xiàn)其檔次和品質(zhì)。檔次和品質(zhì)。2 2、注意商業(yè)氛圍的營(yíng)造，廣告、標(biāo)、注意商業(yè)氛圍的營(yíng)造，廣告、標(biāo)志、燈光、廣場(chǎng)等設(shè)置。志、燈光、廣場(chǎng)等設(shè)置。3 3、人性化的設(shè)置（綠植、坐椅等）、人性化的設(shè)置（綠植、坐椅等）來(lái)延長(zhǎng)人群逗留時(shí)間，提升人氣。來(lái)延長(zhǎng)人群逗留時(shí)間，提升人氣。標(biāo)志廣場(chǎng)營(yíng)造氛圍標(biāo)志廣場(chǎng)營(yíng)造氛圍雨篷、坐椅、綠化設(shè)置，體現(xiàn)商業(yè)的人性化，提升人氣關(guān)于渠道策略關(guān)于渠道策略渠道策略渠道策略媒介渠道：媒介渠道：線(xiàn)上推廣：樹(shù)立項(xiàng)目形象，廣而告之 （包括：戶(hù)外廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告）線(xiàn)下推廣：針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行直效低成

59、本營(yíng)銷(xiāo) （包括：DM、短信、世聯(lián)資源客戶(hù)） 市場(chǎng)導(dǎo)入，深入目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源區(qū)域，與客戶(hù)近距離 溝通，試探與攔截客戶(hù) （包括：房交會(huì)及外展場(chǎng)）外部渠道：外部渠道：1參展目的：參展目的：1 1、高調(diào)亮相，建立項(xiàng)目影響力。、高調(diào)亮相，建立項(xiàng)目影響力。 2 2、建立發(fā)展商品牌。、建立發(fā)展商品牌。 3 3、初步排查客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知情況。、初步排查客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知情況。要求：高調(diào)、大氣、樹(shù)立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)形象要求：高調(diào)、大氣、樹(shù)立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)形象配合：兼顧積累客戶(hù)配合：兼顧積累客戶(hù)參展07年秋交會(huì)129受區(qū)域和道路交通影響，判斷市內(nèi)客戶(hù)主要來(lái)源于南開(kāi)受區(qū)域和道路交通影響，判斷市內(nèi)客戶(hù)主要來(lái)源于南開(kāi)區(qū)、體院北和紅旗南路、

60、紫金山路、衛(wèi)津路、黑牛城道區(qū)、體院北和紅旗南路、紫金山路、衛(wèi)津路、黑牛城道沿線(xiàn)，沿線(xiàn)，分時(shí)段設(shè)置外展場(chǎng)分時(shí)段設(shè)置外展場(chǎng)，進(jìn)行客戶(hù)儲(chǔ)備。，進(jìn)行客戶(hù)儲(chǔ)備。本案本案海光寺海光寺八里臺(tái)八里臺(tái)中石油橋中石油橋王頂?shù)掏蹴數(shù)逃颜x南路橋友誼南路橋12號(hào)橋號(hào)橋客戶(hù)通往本案的主干道客戶(hù)通往本案的主干道客戶(hù)通往本案的次干道客戶(hù)通往本案的次干道本案本案外展場(chǎng)選址外展場(chǎng)選址2外展場(chǎng)啟用1 1、大潤(rùn)發(fā)展場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)展場(chǎng) 啟用時(shí)間：07年10月目的：配合秋交會(huì)，亮相蓄客客戶(hù)覆蓋：體院北、佟樓、楊樓等區(qū)域使用期：至08年2月為止2 2、海光寺家樂(lè)福展場(chǎng)、海光寺家樂(lè)福展場(chǎng) 啟用時(shí)間：07年12月目的：配合銷(xiāo)售熱線(xiàn)開(kāi)通，戶(hù)外廣告投