北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評估報告

1、北京北京【中海地產(chǎn)大廈中海地產(chǎn)大廈】項(xiàng)目項(xiàng)目后評估報告后評估報告中海地產(chǎn)集團(tuán)后評估工作小組中海地產(chǎn)集團(tuán)后評估工作小組二二八年五月八年五月北京北京【中海地產(chǎn)大廈中海地產(chǎn)大廈】項(xiàng)目后評估報告項(xiàng)目后評估報告前言：中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目是北京公司運(yùn)作的第一個寫字樓項(xiàng)目，項(xiàng)目于 2003 年 12 月取得審定方案通知書，2006 年 2 月開工，至 2007 年 11 月 23 日與中國工商銀行股份最終簽訂了為期三年的整體寫字樓租賃合同，達(dá)到后評估時點(diǎn)（數(shù)據(jù)截至?xí)r間為：2007年 11 月 30 日） ?；趯?xiàng)目進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發(fā)的項(xiàng)目，尤是其寫字樓項(xiàng)目提供一定

2、的借鑒。北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評估過程中，北京公司同事認(rèn)真對待，努力工作，總部的財務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計中心和營銷策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目目 錄錄核心內(nèi)容提要.2【項(xiàng)目概況及評估綜述】.3【項(xiàng)目投資管理評估】.4【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計工作評估】 .7【項(xiàng)目營銷工作評估】.15【項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評估】.18【項(xiàng)目成本管理評估】.22核心內(nèi)容提要核心內(nèi)容提要【投資管理評投資管理評估估】中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營整體較為成功，取得了較為理想的綜合效益：其一，由于宏觀市場及區(qū)域市場的變化，該項(xiàng)目租金收益大幅提高；其二，通過規(guī)劃的調(diào)整，用 15,898 平方米寫字樓置換 1

3、2,641 平方米的低品質(zhì)住宅，既保證了住宅項(xiàng)目的整體品質(zhì)，又提高了項(xiàng)目整體收益水平；第三，通過持有物業(yè)出租方式經(jīng)營，為公司提供了穩(wěn)定且可觀的現(xiàn)金流。該項(xiàng)目值得關(guān)注的借鑒意義在于：其一，該項(xiàng)目地處北京二環(huán)內(nèi)金融街地區(qū)，項(xiàng)目本身及區(qū)域市場的發(fā)展歷程均從側(cè)面反映了核心城市的核心地段的發(fā)展?jié)摿巴顿Y價值；其二，在規(guī)劃條件不利的條件下，通過縝密的市場研判，根據(jù)市場的潛在需求對項(xiàng)目規(guī)劃定位和產(chǎn)品類型進(jìn)行調(diào)整，將有利于優(yōu)化項(xiàng)目的盈利能力?！矩攧?wù)管理評估財務(wù)管理評估】該項(xiàng)目出租情況比較理想，年度租金收入較可研預(yù)期增加較大；考慮資金占用成本，實(shí)際項(xiàng)目發(fā)展成本較可研預(yù)期有所增加，主要是根據(jù)總部的項(xiàng)目發(fā)展整體部署

4、，延長項(xiàng)目建設(shè)期導(dǎo)致利息費(fèi)用增加，因此，把控好項(xiàng)目發(fā)展周期，是我們應(yīng)該總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目預(yù)計 8 年時間可收回投資成本，且按照 2007 年 8 月中介機(jī)構(gòu)評估情況，實(shí)現(xiàn)增值較為理想，因此，可以說，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了比較好的投資回報?！疽?guī)劃設(shè)計工作評估規(guī)劃設(shè)計工作評估】該項(xiàng)目是北京公司第一個寫字樓項(xiàng)目，本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計充分挖掘項(xiàng)目的客觀及主觀優(yōu)勢，概念設(shè)計與市場定位相吻合，并在規(guī)劃設(shè)計工作過程中對定位進(jìn)行修正，同時進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計，產(chǎn)品策劃理念在規(guī)劃設(shè)計、辦公空間設(shè)計、立面設(shè)計、裝修設(shè)計、景觀設(shè)計等方面都得以很好的貫徹和體現(xiàn)。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計工作緊密結(jié)合市場定位和地域特點(diǎn)，在寫字樓產(chǎn)品的概念策劃、規(guī)劃布

5、局、辦公空間研究、機(jī)電結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計、成本控制等方面取得了一定的成績，得到了市場的認(rèn)可，并為北京市場寫字樓產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計工作積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)?！緺I銷工作評估營銷工作評估】在對金融街寫字樓市場充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目進(jìn)行了準(zhǔn)確定位，在租售階段，確定項(xiàng)目只租不售，通過對目標(biāo)客戶的分析和梳理，最終確定將物業(yè)整單租賃給中國工商銀行，且租賃期間仍冠名“中海地產(chǎn)大廈” ，以較高價格成功實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目租售。【發(fā)展進(jìn)度發(fā)展進(jìn)度、工程管理評估工程管理評估】項(xiàng)目實(shí)際施工時間從 2006 年 2 月開始，至 2006 年 12 月底完成竣工備案，實(shí)現(xiàn)了“當(dāng)年開工，當(dāng)年竣工” ，作為北京公司開發(fā)的第一個寫字樓項(xiàng)目，在工程進(jìn)

6、度的控制方面是比較成功的。工程管理中，能夠充分認(rèn)識到工程外墻施工對于寫字樓項(xiàng)目工程進(jìn)度及質(zhì)量的重要性，積極采取措施，調(diào)整管理和控制方法，為“當(dāng)年竣工”的實(shí)現(xiàn)提供了可靠保證?！境杀竟芾碓u估成本管理評估】中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目是北京公司運(yùn)作的第一個寫字樓項(xiàng)目，項(xiàng)目定位為高檔 5A 級寫字樓。雖然沒有現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)，但是北京公司通過努力，全過程控制成本，取得顯著成效。通過采用設(shè)備顧問公司等方式，通過設(shè)計優(yōu)化和周全的合約策劃以及過程管理，較好實(shí)現(xiàn)成本控制。實(shí)際全成本數(shù)比可研數(shù)以及集團(tuán)批復(fù)的控制指標(biāo)數(shù)都有較大減少。【項(xiàng)目概況及評估綜述項(xiàng)目概況及評估綜述】1、 項(xiàng)目概況： 【中海地產(chǎn)大廈】項(xiàng)目位于西城區(qū)太平橋大街東側(cè)

7、，距西單商業(yè)街 500 米；南距西長安街 200 米；西側(cè)與北京金融街隔街相望，距內(nèi)城主干道西二環(huán) 600 米；東側(cè)與西城區(qū)政府毗鄰，北側(cè)與聯(lián)系金融街與西單大街的通道辟才胡同相鄰。 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，主要配套有麗茲卡爾頓、金融街四季商城、WESTIN 酒店、國際會議中心等，且周邊政府機(jī)關(guān)云集，便于辦理相關(guān)事務(wù)，節(jié)約企業(yè)辦公成本。項(xiàng)目緊鄰金融街，是以金融機(jī)構(gòu)、通訊、網(wǎng)絡(luò)公司為主，法律、咨詢、評估等配套服務(wù)機(jī)構(gòu)為輔的新的金融商務(wù)區(qū)，能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來良好的辦公環(huán)境。但是項(xiàng)目周邊餐飲、購物等配套不是很完善，不能很好的滿足項(xiàng)目周邊人群的需求。2、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目最終建設(shè)用地面積 4,75

8、3 平方米，代征城市道路面積已經(jīng)包含在中海凱旋住宅項(xiàng)目中，寫字樓項(xiàng)目無代征公共用地，總建筑面積為 24,668.06 平方米，容積率 3.38，實(shí)際可租面積為 16,929.02 平方米。建筑結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 項(xiàng)目建筑高度 26.69 米，總建筑面積 24,668.06 平方米，其中地上約 16,084.37平方米，地下約 8,583.69 平方米；地上 7 層，地下 3 層；地上車位 11 個，地下車位 144 個。3、 項(xiàng)目開發(fā)周期 項(xiàng)目自 2001 年 6 月完成土地簽約，2003 年 1 月拆遷完畢，而正式開始對寫字樓進(jìn)行設(shè)計工作開始于 2003 年 5 月，土方工程始于 2

9、006 年 2 月，2006 年 3 月開始正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)施工，2006 年 8 月結(jié)構(gòu)封頂，2006 年 12 月完成竣工備案，最終于2007 年 11 月整體出租使用，項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)周期約 3 年。4、 項(xiàng)目綜合評估 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)較可研有所變化，總建筑面積有所增加，可租面積以及車位增加較多。同時通過對建安成本的控制，項(xiàng)目在建安成本減少的情況下，出租收入提高，從而使得項(xiàng)目利潤達(dá)到最大化。 項(xiàng)目的發(fā)展進(jìn)度嚴(yán)格按照“當(dāng)年開工，當(dāng)年竣工”的發(fā)展目標(biāo)執(zhí)行，建安工作周期被大大壓縮，由此對項(xiàng)目的進(jìn)度控制、質(zhì)量控制和成本控制帶來了一系列的綜合影響，但項(xiàng)目在保證質(zhì)量的前提下按期竣工備案，同時通過優(yōu)化建筑

10、做法，一方面加快了工程進(jìn)度，另一方面也較好的控制了成本，甚至有所減少。項(xiàng)目的發(fā)展進(jìn)度加快，又促進(jìn)了項(xiàng)目的租售，加快資金的回籠。 項(xiàng)目推向市場的時機(jī)把握較好，一方面項(xiàng)目在外立面完成以及室內(nèi)達(dá)到展示標(biāo)準(zhǔn)后推出，另一方面項(xiàng)目在推廣時避開了其它一些高檔寫字樓的推廣期。較好的時機(jī)把握提升了項(xiàng)目形象的同時也獲得了較高的租金收入。同時通過對客戶、面積以及類型的分類，權(quán)衡整體租金收益情況下，較好的掌握了項(xiàng)目銷售節(jié)奏?？梢哉f市場對項(xiàng)目的接納以及租金收入的大幅提升也在一定程度上反映了項(xiàng)目前期市場定位的準(zhǔn)確性。 項(xiàng)目的發(fā)展成本較可研報告預(yù)測數(shù)減少較多、收入以及凈利潤較可研報告預(yù)測數(shù)均有較大增加，稅后利潤率也比可研預(yù)

11、測數(shù)有較大提高，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目利潤的最大化。項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)了投資預(yù)期，每年可帶來較為穩(wěn)定的收入，同時也提升了公司抵抗風(fēng)險的能力。 項(xiàng)目進(jìn)一步豐富和完善了北京公司的產(chǎn)品類型，并為北京公司運(yùn)作寫字樓類型的項(xiàng)目積累了經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。寫字樓出租項(xiàng)目應(yīng)對不同需求面積的客戶進(jìn)行面積分類、類型分類，并且進(jìn)行各種拆分組合，并且梳理客戶的檔次，將主力大單客戶以及高租金小單客戶進(jìn)行區(qū)分，權(quán)衡項(xiàng)目整體租金收益情況進(jìn)行單獨(dú)談判。寫字樓出租項(xiàng)目不可把寫字樓轉(zhuǎn)為“固定資產(chǎn)” 、也不進(jìn)行折舊計提，此項(xiàng)安排可使寫字樓項(xiàng)目避免因視同銷售而一次性繳納的企業(yè)所得稅，從而增加利潤收入。寫字樓項(xiàng)目不同以往所做的住宅項(xiàng)目，需做大量的調(diào)研工作，應(yīng)多

12、請專業(yè)顧問公司進(jìn)行設(shè)計、策劃和合約招標(biāo)咨詢工作，各相關(guān)部門從成本控制的大局出發(fā)，充分溝通論證，這樣既能保證項(xiàng)目品質(zhì)，又可減少不必要的成本支出。項(xiàng)目發(fā)展應(yīng)制定合理開發(fā)建設(shè)周期；項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期直接影響整個項(xiàng)目的實(shí)施方案，而項(xiàng)目的實(shí)施方案又影響著項(xiàng)目的成本。壓縮施工周期必然會造成成本的增加以及對質(zhì)量控制方面難度加大，因此應(yīng)盡量避免。招標(biāo)前應(yīng)加強(qiáng)對總包的考察，便于后期項(xiàng)目各項(xiàng)管理工作的順利進(jìn)行。同時應(yīng)當(dāng)時刻做好反索賠工作，減少后期項(xiàng)目結(jié)算的難度以及對成本的良好控制。設(shè)計方面要加強(qiáng)專業(yè)的把控能力，尤其對項(xiàng)目的發(fā)展以及定位要具備更高的前瞻性，從而減少非常規(guī)設(shè)計引起的后期圖紙的較大變動以及成本的增加。寫字

13、樓項(xiàng)目要注意機(jī)電設(shè)計，全面把握和提升樓宇的內(nèi)在品質(zhì)和競爭力?！卷?xiàng)目投資管理評估項(xiàng)目投資管理評估】1、 項(xiàng)目發(fā)展周期內(nèi)北京房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧 20032007 年，為項(xiàng)目主要發(fā)展期，在此期間內(nèi)，北京市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了宏觀調(diào)控引發(fā)的調(diào)整及觀望階段，但總體上呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，市場需求增長，價格上升。 由于中國入世、2008 年奧運(yùn)會、世界經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長等因素的推動，北京市在 2000年前后集中規(guī)劃了 CBD、金融街、中關(guān)村西區(qū)等城市主力商務(wù)區(qū)，因此北京從2004 年開始進(jìn)入歷史上最大規(guī)模的中高檔寫字樓需求和供應(yīng)高峰期。 北京寫字樓市場，從 80 年代開始在經(jīng)歷了由輝煌到蕭條的完整周期之后，正步入前所未見的

14、供需兩旺階段。2005 年由于受到國家宏觀調(diào)控的影響，寫字樓開發(fā)投資額增幅減緩。 項(xiàng)目所在地金融街甲級寫字樓項(xiàng)目 2003 年以后才逐漸回暖。2005 年以后高檔甲級寫字樓成為金融街寫字樓市場的主流，占總量的 68%；乙級寫字樓也占到了 18%。 2006 年上半年，北京寫字樓市場總體發(fā)展較為平穩(wěn)，5 月份出臺的各項(xiàng)政策沒有影響到相對穩(wěn)定的寫字樓市場。2、 投資管理評估的方式 由于最初項(xiàng)目的可研報告是按照純住宅進(jìn)行編制的，后來變更成為住宅和寫字樓，有關(guān)寫字樓的高度和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也經(jīng)過了多輪報建和溝通，才變更成為現(xiàn)狀指標(biāo)。2005 年重新編制了寫字樓項(xiàng)目的可研報告，總體上，鑒于項(xiàng)目所在的特殊的地

15、理位置，將純住宅變更為住宅加上寫字樓的綜合項(xiàng)目是可行的。3、 土地合同執(zhí)行情況評估 1994 年，北京市新地房地產(chǎn)開發(fā)取得二龍路項(xiàng)目的政府立項(xiàng)手續(xù)。北京市新地房地產(chǎn)開發(fā)是北京市外國企業(yè)服務(wù)集團(tuán)的全資子公司，國有獨(dú)資企業(yè)。 二龍路項(xiàng)目分兩期開發(fā)：一期占地 10,310 平方米，其中代征市政用地 2,860 平方米，1996 年已建成寫字樓（新龍大廈） ，建筑面積為 38,543 平方米；二期規(guī)劃建設(shè)用地 26,480 平方米，其中代征市政用地 7,600 平方米，該公司由于資金缺乏，我司收購了本項(xiàng)目的二期，并成功開發(fā)了中海凱旋住宅項(xiàng)目，而中海地產(chǎn)大廈寫字樓項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積 4,753 平方米

16、，市政用地已經(jīng)在中海凱旋住宅項(xiàng)目中代征完畢。4、 可研階段規(guī)劃調(diào)整評估 規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整的原因規(guī)劃方面的原因在本項(xiàng)目合作開發(fā)之初，合作方提供的審定設(shè)計方案通知書（2000規(guī)審字0176）要求：“該區(qū)域限高為 24 米，限制層數(shù) 9 層。 ”如果按照上面的規(guī)劃條件進(jìn)行設(shè)計，住宅層高只有 2.6 米；在不設(shè)置寫字樓的條件下，原方案為 5.59 層的板式小高層和多層，并且有較大比例（約 1/5 以上）的東西向戶型。以上兩點(diǎn)都不能滿足建設(shè)高檔社區(qū)的要求。市場方面的原因根據(jù) 1993 年國務(wù)院批復(fù)的北京城市總體規(guī)劃 ，提出在西二環(huán)阜成門至復(fù)興門一帶建設(shè)國家級金融管理中心，集中安排國家級銀行總行和非銀行機(jī)構(gòu)總

17、部，北京金融街應(yīng)運(yùn)而生。金融街規(guī)劃范圍為南起長安街的復(fù)興門內(nèi)大街，北至阜成門內(nèi)大街,西至二環(huán)路，東至太平橋大街，南北長約 1,700 米，東西寬約 600 米，規(guī)劃區(qū)總占地面積 103 公頃，總建筑面積約 318 萬平方米，其中地上建筑面積 238 萬平米，地下建筑面積 80 萬平米，規(guī)劃建筑用地達(dá)40 余塊。金融街匯聚了中國幾乎所有的銀行、證券、保險等金融機(jī)構(gòu)的中國總部或北京總部；項(xiàng)目東側(cè)是西單地區(qū)，是北京傳統(tǒng)的商業(yè)中心，隨著西西工程的實(shí)施，商業(yè)中心的地位將更加顯著。從大環(huán)境來看，該區(qū)域更適合商務(wù)辦公，寫字樓的售價高于當(dāng)時的住宅售價。住宅主要服務(wù)于在該處進(jìn)行商務(wù)辦公的地緣性客戶（住宅項(xiàng)目的實(shí)

18、際購買客群證明了這個判斷，在中海凱旋住宅項(xiàng)目后評估中已有論述） 。綜合上述分析，該區(qū)域有寫字樓開發(fā)的便利市場條件。從當(dāng)時的 99 控規(guī)分析，金融街的寫字樓，普遍都是大體量、大規(guī)模的寫字樓。信遠(yuǎn)大廈（控高 80 米） ，平安大廈（控高 60 米） ，投資廣場（控高 80米） ，中信實(shí)業(yè)大廈（控高 80 米） ，通太大廈（控高 80 米）等等，基本上都是大體量的項(xiàng)目。我司曾經(jīng)進(jìn)行過突破控高的努力，也曾經(jīng)向 70 米的控高進(jìn)行過沖擊，結(jié)果由于種種限制條件，沒有能夠?qū)崿F(xiàn)。但是，正是由于該區(qū)域的上述特點(diǎn)，小規(guī)模的寫字樓反而具有稀缺性和一定的靈活性（可賣、可租、可整租也可零租） ，成為了該項(xiàng)目的有利因素。

19、基于以上原因，2001 年 1 月 8 日由興業(yè)公司（當(dāng)時的集團(tuán)公司）和北京公司主要領(lǐng)導(dǎo)和骨干成員參與的“中海豪庭”工作會議上決定在項(xiàng)目的西北角設(shè)置寫字樓一座。 規(guī)劃調(diào)整的實(shí)踐原審定方案（2000規(guī)審字0176，合作方于 2000 年 3 月 9 日取得）總建筑面積為 80,157 平方米，其中住宅建筑面積 76,661 平方米，配套公建建筑面積 3,496 平方米。后期對住宅部分進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)整后住宅部分總建筑面積為 101,702 平方米，其中地上 64,020 平方米，地下 37,682 平方米，其中配套公建面積 1,800 平方米。增加了寫字樓的面積，寫字樓面積為 24,529.63

20、平方米。后期調(diào)整和前期審定方案對比，居住面積減少 12,641 平方米，但是減少了東西向戶型，提高了項(xiàng)目的品質(zhì)。同時總建筑面積增加了 46,074.63 平方米。2003 年 12 月 26 日取得的寫字樓的審定方案控高為 26.69 米，地上建筑規(guī)模為 15,898.07 平方米，用 15,898 平方米的寫字樓去替換 12,641 平方米的品質(zhì)不高的住宅，從各方面分析都是比較值得的，并且從最終的效果分析（見后文）中也得到了驗(yàn)證。在調(diào)整過程中面臨的最大的問題是該區(qū)域控高的限制，公司相關(guān)部門、人員對于突破控高進(jìn)行較長時間的嘗試，最終控高為 26.69 米。 規(guī)劃調(diào)整的結(jié)果項(xiàng)目最終調(diào)整后的指標(biāo)比

21、較見下表所示：項(xiàng)目原審定方案和現(xiàn)方案的對比表原審定方案后期調(diào)整住宅商業(yè)住宅、商業(yè)寫字樓126,231.63總建筑面積（m2）80,157101,70224,529.63地上：64,020其中住宅：61,119.63商業(yè)：2,900.37地上：15,898.07地上建筑面積總計：79,918.07建筑面積（m2）地上：76,661地下：3,496地下：37,682地下：8,631.56高度（米）242426.69層數(shù)911其中：地上 8.5，地下 37其中：地上 7，地下 3層高（米）2.672.83.65停車位（個）541（其中地上 72，地下469）413其中地上：23，地下390155其中

22、：地上 11，地下144和原規(guī)劃方案相比，總建筑面積有了較大的提高，住宅（配套商業(yè)）面積減少，減少 12,641 平方米，寫字樓面積增加 15,898 平方米，住宅層高為 2.8米，品質(zhì)和業(yè)態(tài)較原方案更趨合理。5、 規(guī)劃指標(biāo)變動評估 各經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變化表：項(xiàng)項(xiàng) 目目可研報告可研報告實(shí)實(shí) 際際差異數(shù)差異數(shù)差異比例差異比例建設(shè)用地面積（m2）4,753.00 4,753.00 0.00 0.00%總建筑面積（m2）24,529.63 24,668.06 138.43 0.56%可租面積（m2）15,898.07 16,929.02 1,030.95 6.48% 項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)有所變化，建筑經(jīng)濟(jì)指

23、標(biāo)達(dá)到了可行性研究階段的要求，沒有因規(guī)劃指標(biāo)方面的原因而對項(xiàng)目盈利及成本情況產(chǎn)生不利影響。 項(xiàng)目建設(shè)用地面積 4,753 平方米，和可研面積相同，實(shí)際可租面積 16,929 平方米，比可研報告增加 1,030.95 平方米。主要增加在地下面積的分?jǐn)傄约败噹斓拿娣e。 項(xiàng)目總建筑面積為 24,668.06 平方米，比可研 24,529.63 平方米僅增加了0.56，可見項(xiàng)目總建筑面積和可研吻合較好。6、 土地成本變動評估 土地成本較可研變動較小，差別主要是因?yàn)榉謹(jǐn)偹惴ú煌鸬?，未發(fā)生因其它方面所引起的增減。7、 經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 對項(xiàng)目發(fā)展前景和未來市場的準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目位于西城區(qū)太平橋大街東側(cè)，距西單商業(yè)

24、街 800 米；南距西長安街 500米；西側(cè)與北京金融街隔街相望，距內(nèi)城主干道西二環(huán) 700 米；東側(cè)與西城區(qū)政府毗鄰，地理位置優(yōu)越，交通便利。隨著中國加入世貿(mào)組織時所承諾的國內(nèi)市場開放時間的逐步落實(shí)，外資企業(yè)進(jìn)入北京市場開展業(yè)務(wù)的需求正保持穩(wěn)定增長的勢頭，2008 年的奧運(yùn)商機(jī)也會在短期內(nèi)帶動大量的寫字樓需求。尤其是其處在金融街商圈，政府對這一區(qū)域的扶持力度逐漸加大，金融街作為中國金融管理中心，在吸引外資金融機(jī)構(gòu)方面具有較大優(yōu)勢。隨著金融街區(qū)配套設(shè)施的不斷完善，必將進(jìn)一步提升地產(chǎn)大廈寫字樓項(xiàng)目的吸引力。因此，在今后的土地儲備中，應(yīng)適當(dāng)增加北京市場寫字樓項(xiàng)目的儲備，尤其應(yīng)當(dāng)著眼于發(fā)展速度較快、

25、政策扶持力度較大、核心區(qū)域并具有較大的投資前景的商業(yè)項(xiàng)目的土地儲備。 豐富產(chǎn)品類型，獲得穩(wěn)定回報該項(xiàng)目是北京公司首個寫字樓項(xiàng)目，通過地產(chǎn)大廈寫字樓的實(shí)踐，使我司在寫字樓項(xiàng)目的經(jīng)營和開發(fā)上積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，同時寫字樓項(xiàng)目開發(fā)周期不長，出租后每年可帶來穩(wěn)定的收入，租金收入利潤率較高，而且其受政策影響不是很大，可較大的提高房地產(chǎn)公司抵抗風(fēng)險的能力?！卷?xiàng)目規(guī)劃設(shè)計工作評估項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計工作評估】1、 項(xiàng)目完成情況介紹項(xiàng)目實(shí)景照片 時間節(jié)點(diǎn)：2001 年 4 月：為配合項(xiàng)目住宅的開發(fā)對寫字樓地塊進(jìn)行相關(guān)設(shè)計準(zhǔn)備工作；邀請興業(yè)建筑師（國際） 、美國海波建筑設(shè)計事務(wù)所、王董國際等三家境外設(shè)計公司對該項(xiàng)目建筑做

26、了設(shè)計投標(biāo)。2001 年 8 月，確定興業(yè)國際建筑師公司與中國建筑技術(shù)研究院人居所設(shè)計單位2002 年 4 月人居所根據(jù)興業(yè)國際初步設(shè)計方案出擴(kuò)初圖紙2003 年 5 月正式單獨(dú)開始對中海地產(chǎn)大廈寫字樓進(jìn)行設(shè)計工作。2003 年 8 月中聯(lián)環(huán)建文建筑設(shè)計根據(jù)人居所初步設(shè)計圖紙和說明進(jìn)行施工圖設(shè)計。2003 年 11 月 15 日，完成第一版施工圖設(shè)計；2003 年 12 月，規(guī)劃設(shè)計定稿； 2003 年 12 月 26 日，取得規(guī)劃審定設(shè)計方案通知書；2004 年 1 月 15 日2 月 9 日，中聯(lián)環(huán)完成立面 5 個方案設(shè)計及效果圖。2004 年 2 月，根據(jù)集團(tuán)意見重新委托香港興業(yè)進(jìn)行立面

27、設(shè)計；2004 年 3 月 18 日，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（立面為老立面） 。2004 年 4 月 20 日，立面方案得到集團(tuán)確認(rèn)；2004 年 6 月 17 日，完成第二版施工圖；2006 年 2 月，開工；2006 年 7 月，第二次規(guī)劃報建（由于立面調(diào)整及由于銷售改自用的原因部分平面調(diào)整） ；2006 年 12 月，竣工驗(yàn)收；2007 年 10 月，具備使用條件；2007 年 11 月，正式出租使用。2、 項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)構(gòu)體系：基礎(chǔ)選型選用筏板基礎(chǔ)形式；主體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。 外立面材料：采用芬蘭進(jìn)口石材藍(lán)鉆。玻璃幕墻為 10+12A+10 節(jié)能低輻射 LOW-E玻璃，隔熱斷橋鋁合金

28、型材，3 厚氟碳噴涂鋁裝飾板，西側(cè)、東側(cè)采用固定鋁板遮陽系統(tǒng)。勾縫劑采用美國 GE 耐候硅酮密封膠。 型材價格為 24 元/KG，氟碳噴涂費(fèi)用為 95 元/平米，外立面石材價格為 795 元/平米。幕墻單方（外立面面積）造價 1,821 元/平米。中空玻璃光熱性能資料表可見光太陽光玻璃配置透射率反射率透射率 反射率 陽光總透過（g）遮陽系數(shù)(S.C.)u 值 W/m2.k6LOW-E+12A+676123322250.671.810LOW-E+12A+1072102920210.591.8 公共部分：大堂：墻面地面采用夜里雪石材，光面、機(jī)刨、水洗三種面層處理方式。柱子及接待臺采用一級意大利雪花

29、白石材。頂棚為 2 厚白色鋁合金吊頂。電梯廳：地上各層電梯廳吊頂標(biāo)高以下墻面為背漆玻璃；走廊墻面為夜里雪石材及乳膠漆；地下電梯廳墻面為高檔玻化磚。地上電梯廳地面為夜里雪石材，地下電梯廳地面為高檔?；u。各層電梯廳及走廊頂棚為石膏板吊頂。衛(wèi)生間：墻面地面為洞石，頂棚為石膏板吊頂。潔具為臺灣卡斯卡特品牌，全部為非觸摸式感應(yīng)出水。 出租區(qū)域：走廊及辦公區(qū)地面為水泥地面，預(yù)留 5CM 的地面做法，可實(shí)施網(wǎng)絡(luò)地板。辦公區(qū)墻面頂棚都為砼平整處理交樓。 地下車庫：地下三層車庫地面采用環(huán)氧砂漿做法，總厚度為 1.0mm。地下三層車庫坡道采用環(huán)氧砂漿做法，總厚度為 3.0mm。地下三層墻群漆采用耐擦洗涂料，品牌

30、為立邦和多樂士品牌。 機(jī)電配置標(biāo)準(zhǔn)：電梯標(biāo)準(zhǔn)：采用四部高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)口高速電梯，型號為日本 OTIS 無齒輪 E411 產(chǎn)品，載重量 1600 公斤，速度 2.0 米/秒。轎箱凈高 2700mm，開門尺寸1200mmX2400mm。供配電系統(tǒng)：地下一層設(shè)變配電室（高壓自管） ，上級電源來自凱旋住宅小區(qū)配電室，總安裝容量為 1,936kW，計算總負(fù)荷為 1,452kW，高壓開關(guān)柜為ABB Safe plus 環(huán)網(wǎng)柜，變壓器為 GE SCB10 環(huán)氧澆筑干式變壓器，低壓開關(guān)柜為 ABB G 柜。動力照明系統(tǒng)：地上每層設(shè)置一臺照明總配電柜（設(shè)計容量為 120KW，可根據(jù)需要擴(kuò)容，配有計量裝置）和一臺應(yīng)急照

31、明配電箱。電力電纜沿設(shè)置在強(qiáng)電豎井內(nèi)的電纜橋架敷設(shè)至各層配電柜和各設(shè)備用電點(diǎn)。地下車庫和機(jī)房照明為電子鎮(zhèn)流器熒光燈，各層衛(wèi)生間、地下車庫、首層大堂由 ABB I-BUS 智能照明系統(tǒng)控制。防雷接地系統(tǒng)：本建筑的防雷等級為三類，屋面避雷針、避雷帶等防雷接閃裝置，接地系統(tǒng)采用綜合接地，利用結(jié)構(gòu)鋼筋作為自然接地體，接地電阻小于 0.5。設(shè)有電涌保護(hù)系統(tǒng)，確保用電設(shè)備不受過電壓及電磁干擾的侵害。通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由市政引來通信電纜和數(shù)據(jù)光纜（運(yùn)營商為中國電信集團(tuán)北京公司）至本樓弱電豎井，一、五、七層設(shè)置交換設(shè)備機(jī)柜，滿足辦公用語音和數(shù)據(jù)通信的需要。系統(tǒng)布線遵循國際標(biāo)準(zhǔn) EIA/TIA568A，光纖數(shù)據(jù)主干

32、，超 5 類水平電纜，星形網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，真正使用戶獨(dú)享 100M 網(wǎng)絡(luò)帶寬，提供高速接入 Internet 服務(wù)(HSIA)。建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)均由 BAS系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)視或控制，設(shè)備自動化系統(tǒng)和各系統(tǒng)集成產(chǎn)品為 Honeywell Trend 品牌。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控中心設(shè)在地下一層弱電中控室，電梯轎箱、電梯前室、主要出入口、地下停車場等位置設(shè)有監(jiān)視攝像機(jī)，圖象傳輸至監(jiān)視中心硬盤錄像機(jī)，通過矩陣主機(jī)顯示在電視墻上，部分?jǐn)z像機(jī)可進(jìn)行云臺控制。監(jiān)視系統(tǒng)產(chǎn)品為三星品牌。有線電視系統(tǒng)：地下一層弱電豎井設(shè)有電視信號放大器，地上每層弱電豎井設(shè)有線電視分配器?；馂?zāi)自

33、動報警系統(tǒng)：本建筑為二類防火建筑，消防中控室設(shè)在首層。停車場管理系統(tǒng)：地下車庫設(shè)停車場管理系統(tǒng)，內(nèi)部車輛采用 IC 卡方式進(jìn)出，外部車輛采用臨時發(fā)票機(jī)方式。門禁系統(tǒng)：地下設(shè)備機(jī)房和物業(yè)管理用房設(shè)門禁系統(tǒng)。安防報警系統(tǒng)：首層設(shè)紅外幕簾報警探測器、二至七層樓梯間設(shè)紅外雙鑒探測器，每層配備緊急報警按鈕。電子巡更系統(tǒng)：巡更為無線操作系統(tǒng)，人員配備與保安報警系統(tǒng)相連接的手提巡更器進(jìn)行巡更，確保大廈安全。 給水系統(tǒng)：自來水系統(tǒng)：低區(qū)自來水由寫字樓西測市政自來水管線直接引入。高區(qū)自來水由市政自來水管道引入 B1 層無負(fù)壓供水泵房（品牌：上海凱泉）經(jīng)變頻加壓后送入高區(qū)。設(shè)備參數(shù)：型號：Y2A90L-2; 功率

34、：2.2KW 標(biāo)準(zhǔn)層末端用水設(shè)備：衛(wèi)生間潔具（每層男衛(wèi)生間小便斗 4 個、蹲便 3 個、坐便 1 個，女衛(wèi)生間蹲便 3 個、坐便 1 個） 、洗手盆（男衛(wèi)生間 2 個，女衛(wèi)生間 4 個）上述潔具品牌為 CASCADE，均為感應(yīng)式?jīng)_水;清潔間拖布池龍頭 1 個，立式盆1 個首層殘疾人衛(wèi)生間 坐便 1 個，立式盆 1 個;B1、B3 各有男女衛(wèi)生間一個，共計蹲便 4 個，立式盆 2 個。 生活熱水系統(tǒng)：高、低區(qū)生活熱水供回水管道均從一期預(yù)留管線接入，24 小時供水。冷、熱水干管均采用襯塑鋼管。 排水系統(tǒng)：F1-F7 層排水系統(tǒng)從 B1 層直接引出戶外接市政排水管網(wǎng)。B1-B3 排水進(jìn)入B3 集水坑

35、由污水泵排出至市政管網(wǎng)。重力排水立管管材采用螺旋硬聚氯乙烯管，水平干管采用硬聚氯乙烯管。壓力排水管采用熱鍍鋅鋼管。 雨水系統(tǒng)：雨水系統(tǒng)采用內(nèi)外排水系統(tǒng)，屋面雨水匯集后排至室外。雨水管采用熱鍍鋅鋼管。 制冷系統(tǒng)：B3 冷凍機(jī)房：冷凍機(jī)兩臺（品牌：約克） ，冷凍水循環(huán)泵三臺、冷卻水循環(huán)泵兩臺（品牌：格蘭富）冷凍機(jī)組：型號：YSDBCAS35CHE; 功率：214KW,制冷量：319 冷噸（USTR）冷卻水循環(huán)泵：型號：MMG180L-4-48-E2; 功率：22KW冷凍水循環(huán)泵：型號：MMG180L-4-48-E2; 功率：22KW空調(diào)補(bǔ)水泵：功率：1.1KW新風(fēng)機(jī)組五臺（品牌：約克）： B2 兩

36、臺，F(xiàn)2 一臺，F(xiàn)8 兩臺。設(shè)備參數(shù)：B2 新風(fēng)機(jī)組型號：YSM-S15H-6RX-B 功率：5.5KW,風(fēng)量：15000M3/H YSM-S20H-6RX-B 功率：7.5KW,風(fēng)量：20000M3/HF2 空調(diào)機(jī)組型號：YSM25-50*70-HVCC-R 功率：11KW,風(fēng)量：32000M3/HF8 新風(fēng)機(jī)組型號：YSM-S30H-6RX-B 功率：15KW, 風(fēng)量：30000M3/H YSM-S30H-6RX-B 功率：15KW,風(fēng)量：30000M3/H冷卻塔兩臺：（品牌：馬利）設(shè)備參數(shù)：型號：SC-G-100-SC-G-G-250 , 功率：7.5KW 供暖系統(tǒng)：采暖熱水供回水管從一

37、期預(yù)留管線接入，其換熱器，循環(huán)泵均位于一期熱力站。末端系統(tǒng)：公共區(qū)域、辦公區(qū)域采用風(fēng)機(jī)盤管（品牌：約克）系統(tǒng)供熱、制冷。型號：YGFC-04-CC-3H-XXL(R)-F; 功率：71W; 風(fēng)量：680M3/H YGFC-03-CC-3H-XXL(R)-F; 功率：58W; 風(fēng)量：520M3/H 新風(fēng)系統(tǒng)：從 B1 /F8 新風(fēng)管道引入新風(fēng)經(jīng)新風(fēng)機(jī)組處理后通過復(fù)合風(fēng)管（品牌：德州亞太）引入各層辦公區(qū)域，辦公區(qū)域人員新風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)高達(dá) 50 M3/H/人。首層大堂部分采用全空氣系統(tǒng)由 F2 空調(diào)機(jī)組提供冷熱源，并通過旋流風(fēng)口均勻分布至大堂各處。 通風(fēng)系統(tǒng)：車庫通風(fēng)：B1/B2/B3 車庫每層配置送、排

38、風(fēng)機(jī)各一臺（品牌：亞太） ，送排風(fēng)機(jī)兼作火災(zāi)時消防排煙補(bǔ)風(fēng)機(jī)。設(shè)備參數(shù)：型號：FT35-11 功率：4KW 風(fēng)量：35277M3/H所有衛(wèi)生間設(shè)集中排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)機(jī)位于屋頂，同時 B1、B3 層衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)排氣扇。所有機(jī)電用房設(shè)機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)。3、 項(xiàng)目設(shè)計過程管理回顧與實(shí)施完成情況該項(xiàng)目設(shè)計過程比較曲折，主要在于設(shè)計前期的非常規(guī)設(shè)計程序及后期項(xiàng)目自身定位調(diào)整較大造成的。在前期方案反復(fù)過程中，對以下幾個主要技術(shù)進(jìn)行了論證：結(jié)構(gòu)體系論證、層高論證、空調(diào)論證、電梯論證、柱網(wǎng)與車位關(guān)系的論證、使用率的論證等等。這些論證為項(xiàng)目的實(shí)施及定位做好了全面的技術(shù)基礎(chǔ)。從原有的對外銷售到自有物業(yè)持有經(jīng)營的方式轉(zhuǎn)變

39、，項(xiàng)目的整體定位有較大提升，這對后續(xù)的整單出租也起到了較大的硬件支撐。 規(guī)劃設(shè)計：通過規(guī)劃設(shè)計分析，對交通情況進(jìn)行了梳理，最大限度的規(guī)避了建筑用地狹小的問題，有效的組織了相關(guān)的車行、人行入口、停車與道路的關(guān)系，減少了住宅相互之間的視線干擾。 平面設(shè)計及功能：嚴(yán)謹(jǐn)、莊重、大氣的入口空間：首層大堂為兩層 8.25 米通高的共享空間，約 600 平米，結(jié)合弧形的石材片墻與弧形的玻璃幕，創(chuàng)造出通透氣派的空間。高品質(zhì)的衛(wèi)生間的設(shè)計：每層設(shè)置男女衛(wèi)生間及獨(dú)立茶水間，衛(wèi)生間的功能設(shè)計潔廁分離，空間明確。高標(biāo)準(zhǔn)的電梯配置：4 部高檔次的進(jìn)口奧的斯電梯。經(jīng)濟(jì)的空調(diào)系統(tǒng)：辦公區(qū)采用四管制分區(qū)控制；針對重要的大堂空

40、間則采用更為舒適的全空氣系統(tǒng)，達(dá)到品質(zhì)的提升?？伤苄詮?qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)層辦公空間： 8.4 米柱網(wǎng)、3.65 米的層高的框架結(jié)構(gòu)， ，管線的預(yù)留、空調(diào)的二次設(shè)計使內(nèi)部空間的多樣成為可能。經(jīng)濟(jì)合理的核心筒：由 4 部電梯；兩個樓梯間；強(qiáng)、弱電間；男女衛(wèi)生間、垃圾、保潔間組成，除衛(wèi)生間和電梯以外，在滿足設(shè)備要求的前提下盡量的縮小面積。核心筒位于建筑中心，避免占用采光面；將主要的設(shè)備房間或管井設(shè)置在一側(cè)，另一邊的走廊就完全可以利用為辦公空間。我項(xiàng)目最終使用率達(dá)到73.5，如果充分的利用走廊空間（整層租賃） ，使用率可以提高 6左右。金融街周邊項(xiàng)目調(diào)研情況如下：物業(yè)名稱使用率投資廣場 70%中證大廈70%盈泰商

41、務(wù)中心70%中化大廈 70%凱旋大廈71%恒華國際大廈70%月壇大廈70%平安大廈65%百盛二期 66% 立面設(shè)計：現(xiàn)代古典風(fēng)格：以現(xiàn)代古典風(fēng)格去作立面處理，以表現(xiàn)其先進(jìn)和高雅并重的身份及個性，同時與凱旋住宅及周圍環(huán)境達(dá)到整體的一致性。金融街的建筑氛圍：本設(shè)計的立面材質(zhì)為石材配和金屬鋁板，色調(diào)為冷靜的銀青色，與金融街寫字樓群的整體氛圍協(xié)調(diào)一致。到位的細(xì)部處理：冷卻塔的百葉遮擋、東立面窗線條較密以緩和與住宅對面的影響、柱子以人的視點(diǎn)出發(fā)細(xì)部金屬與石材的搭配處理都體現(xiàn)設(shè)計師對建筑細(xì)節(jié)的重視，使得該建筑面積高度雖有限，但仍可以“精致”成為金融街的亮點(diǎn)。通過該項(xiàng)目的立面幕墻的運(yùn)作，對復(fù)雜幕墻體系有針對

42、性地探討，為中海廣場等大型項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)，在立面幕墻系統(tǒng)中，運(yùn)用了框架幕墻、點(diǎn)式幕墻、單向拉鎖幕墻、石材幕墻、金屬幕墻等，同時在夜景照明燈光設(shè)計中也作了多種的探索，積累的大量的經(jīng)驗(yàn)。 裝修設(shè)計：裝修的設(shè)計主題：“莊重、大氣、生態(tài)、親和” 。公共交通尺度的探討，從電梯洞口高度寬度、侯梯距離、大堂空間、走廊寬度，轉(zhuǎn)門的尺寸等都經(jīng)過細(xì)致的推敲，尋求合理適當(dāng)?shù)某叨?，力求小中見大，從小中見檔次，成功的在裝修細(xì)節(jié)上體現(xiàn)了建筑的品質(zhì)。本項(xiàng)目選擇了整體基調(diào)灰色的國產(chǎn)夜里雪石材，彰顯莊重與大氣。同時達(dá)到我司項(xiàng)目與其他項(xiàng)目差異性的目的。 景觀設(shè)計：寫字樓的環(huán)境將面對城市的街區(qū)，景觀設(shè)計嚴(yán)格遵循了寫字樓建筑的景觀特點(diǎn)

43、，嚴(yán)謹(jǐn)、簡約。減少植物的類別，注重植物品種，少花卉，多長綠。景觀語匯與建筑語匯在設(shè)計上得以呼應(yīng)，從材料的選擇、顏色的平衡、尺度的規(guī)矩、線條的碰撞上都有機(jī)的將建筑與景觀充分的結(jié)合。特色的景觀廣場設(shè)計，廣場較大角度的傾斜是該項(xiàng)目廣場區(qū)別于周邊其它項(xiàng)目的特點(diǎn)，傾斜的廣場給周邊道路行人以視覺的沖擊，提高了建筑基底高度，使建筑更顯挺拔。4、 項(xiàng)目實(shí)施過程設(shè)計管理工作總結(jié) 本項(xiàng)目的絕對設(shè)計周期約 1 年的時間，可以說是比較正常，并有一定時間進(jìn)行調(diào)整，但在設(shè)計上為非常規(guī)程序進(jìn)行的。前期設(shè)計過程中，為保證項(xiàng)目當(dāng)時的進(jìn)度要求，在沒有規(guī)劃建設(shè)工程許可證的條件下，擬定了假設(shè)成立的設(shè)計條件，進(jìn)行了施工圖設(shè)計，三個月的

44、設(shè)計周期完成了施工圖設(shè)計。在期間由于規(guī)劃高度調(diào)整及后期立面設(shè)計調(diào)整，進(jìn)行了各專業(yè)的施工圖改動。最終施工圖紙與招標(biāo)圖紙有一定程度的差異，導(dǎo)致了造價提升。這部分調(diào)整是為保證項(xiàng)目于新的時期在各方面保持較新的理念及較高的檔次，最終目的及效果是有益的。 關(guān)于圖紙質(zhì)量及設(shè)計變更：在項(xiàng)目實(shí)施過程中，由于設(shè)計疏漏造成的變更增量費(fèi)用占設(shè)計變更總造價增量的 12%，約 8 萬元。圖紙相對比較完善，無較大疏漏項(xiàng)。其中主要部分為設(shè)備專業(yè)的變更，故在前期設(shè)計過程中需要加強(qiáng)專業(yè)的把控能力，全面有效的控制圖紙中的錯漏問題。5、 各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合 在前期設(shè)計階段，與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行充分的溝通，充分的理解項(xiàng)目的市場定位

45、及投資分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了多輪的規(guī)劃方案論證及平面分析，做好平面自身功能設(shè)計的同時也達(dá)到了對住宅的最小影響以及對項(xiàng)目面積、品質(zhì)的最大化。 在方案報審階段，與前期部能夠及時的溝通，密切關(guān)注報規(guī)的結(jié)果及政策的變化，有效的控制了施工圖設(shè)計單位的調(diào)整工作量。 在施工圖設(shè)計階段，與營銷進(jìn)行配合，對平面設(shè)計進(jìn)行了深度優(yōu)化，同時在設(shè)計院的技術(shù)措施、成本控制等方面也進(jìn)行把控。針對基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施、設(shè)備站點(diǎn)等進(jìn)行了專題研討，設(shè)計、營銷、前期配合，及時有效的確定設(shè)計方案。同時需配合相關(guān)專業(yè)設(shè)計院對該項(xiàng)目的市政、電信、燃?xì)獾仍O(shè)計進(jìn)行配合。 在施工階段配合項(xiàng)目落實(shí)深化設(shè)計節(jié)點(diǎn)。設(shè)計部與項(xiàng)目部溝通

46、配合緊密，尤其表現(xiàn)在現(xiàn)場專業(yè)工程師與設(shè)計部及設(shè)計院的配合上，及時有效的解決現(xiàn)場的設(shè)計問題。 在租售過程中，設(shè)計、項(xiàng)目、前期與營銷的密切配合，多次專題分析及研討論證，為最終項(xiàng)目的整單出租做好了技術(shù)支撐。6、 本項(xiàng)目設(shè)計管理方面突出經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn) 施工圖調(diào)整需要更多的提前控制由于項(xiàng)目的定位變化，對早期施工圖設(shè)計有了較大的反復(fù)過程，這需要多個部門間相互配合，及早進(jìn)行論證，對項(xiàng)目的發(fā)展及定位要具備更高的前瞻性。 精致的細(xì)部處理及標(biāo)新的立面設(shè)計在本項(xiàng)目的立面設(shè)計上經(jīng)過了多方案的對比，最終確定以精致取勝，利用建筑的細(xì)部及精致工藝等細(xì)節(jié)體現(xiàn)了建筑的精品。在近人尺度上的處理需要由細(xì)節(jié)取勝，但在建筑高部可以簡化建筑

47、節(jié)點(diǎn)的細(xì)部，節(jié)約一定的成本，簡化施工工藝及程序，縮短施工周期，利于建筑節(jié)點(diǎn)的處理。 寫字樓品質(zhì)的第一量化指標(biāo)使用率在平面設(shè)計過程中，針對建筑的整體使用率做過細(xì)致的論證，對樓梯間、管井及設(shè)備用房等都得到了充分計算。在各層走廊的設(shè)計中考慮消防驗(yàn)收的要求，做了簡易的分隔，辦公區(qū)可以進(jìn)行任意分割，也保留了后續(xù)整單出租的可行性，最終租售情況也證實(shí)，多種方式的可行分析是必要的，同時走廊及隔斷的簡易做法也達(dá)到了最終成本的控制目的，銷售過程中走廊的可拆性方案可得到更大的使用率，這也是項(xiàng)目的亮點(diǎn)之一。 重要的機(jī)電顧問在設(shè)計階段，針對寫字樓的經(jīng)驗(yàn)不足問題，我司聘請了國際專業(yè)的寫字樓設(shè)備顧問公司，針對該項(xiàng)目，提出了

48、全面的優(yōu)化方案，并經(jīng)過論證分析，在施工前得以實(shí)施，確保了項(xiàng)目內(nèi)在的品質(zhì)需求。 （例首層大堂采用全空氣系統(tǒng)空調(diào)。弱電系統(tǒng)增設(shè) IBM 系統(tǒng)，新風(fēng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的提高，增設(shè)智能照明系統(tǒng)等） 商用電梯的主要標(biāo)準(zhǔn)由于項(xiàng)目定位的提升，經(jīng)過論證修改為進(jìn)口的高端電梯，轎箱的內(nèi)部裝修也在上海等地的高檔寫字樓進(jìn)行了考察后，確定了國內(nèi)最大的專業(yè)電梯裝修公司進(jìn)行施工，最終效果符合該項(xiàng)目的檔次定位。 必要的幕墻顧問過于追求幕墻招標(biāo)圖紙的細(xì)度，會導(dǎo)致圖紙完成時間拖滯，對后續(xù)工作有一定的延誤。針對這種問題，需注意在幕墻深化過程中，首先需要各招標(biāo)單位，依照建筑圖紙分別進(jìn)行，來規(guī)避由于某個單位技術(shù)局限造成設(shè)計上的偏差。然后在其中選

49、出一家技術(shù)能力較強(qiáng)的單位，根據(jù)各家的圖紙為基礎(chǔ)進(jìn)行完善，最終形成為一套圖紙。以此進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)圖紙不可能作到施工圖深度。故針對圖紙中幕墻系統(tǒng)、材料及材料面層作法、玻璃類型、幕墻分隔等對造價有較大影響的設(shè)計需及時明確，減少后續(xù)變更增量。最佳解決辦法是單獨(dú)委托幕墻設(shè)計單位（不參與投標(biāo)）進(jìn)行招標(biāo)圖及施工圖設(shè)計，會更有效的保證設(shè)計周期。 充分的把握幕墻的細(xì)節(jié)及過程控制關(guān)于特殊構(gòu)件：為保證項(xiàng)目在細(xì)節(jié)上有獨(dú)特性，在幕墻的節(jié)點(diǎn)構(gòu)件上選擇了特殊的造型設(shè)計，進(jìn)行單獨(dú)構(gòu)件加工，這需要充分考慮到國內(nèi)幕墻公司的加工能力及特殊制作的周期問題。關(guān)于土建誤差：在幕墻施工過程中出現(xiàn)了部分幕墻的精度加工與土建結(jié)構(gòu)誤差之間沖突問

50、題，在設(shè)計過程中應(yīng)充分考慮現(xiàn)場的實(shí)施性。 泛光照明關(guān)鍵的效果控制泛光設(shè)計的主要設(shè)計控制在于試燈階段。故在方案基本確定之后，需盡早確定泛光施工單位，于設(shè)計深化階段嘗試多種燈光效果；泛光施工的驗(yàn)收需要以前期效果圖作為驗(yàn)收依據(jù)，以避免設(shè)計前期效果圖紙的刻意夸張造成最終無法實(shí)現(xiàn)。 燃?xì)忸A(yù)留與功能延續(xù)在施工過程中，于七層核心筒實(shí)施了燃?xì)夤芫€，為該項(xiàng)目預(yù)留了多功能用途的需求，可以考慮食堂或飯店的可行性。為后期談判創(chuàng)造了有利條件。 景觀設(shè)計：建筑與外部空間共享與共生項(xiàng)目景觀面積總共占地不到 3000 平米，距市政道路不足 20 米，受市政條件的制約和影響非常之大，在景觀設(shè)計中，完全突破了用地紅線的束縛，通過

51、景觀設(shè)計的延續(xù)，合理有效的利用了用地周邊的空間，將廣場突破道路紅線，通過材料的延伸，擴(kuò)大樓宇領(lǐng)地感。標(biāo)識與景觀的高度統(tǒng)一標(biāo)識設(shè)計與設(shè)置位置都經(jīng)過精心考慮，在顏色及材料的選擇上與建筑主體材料及氟碳噴涂顏色一致，達(dá)到了與建筑本身的自然協(xié)調(diào)統(tǒng)一。景觀設(shè)計管理長效性此次寫字樓景觀設(shè)計是和住宅景觀設(shè)計一起與 EDSA 景觀設(shè)計公司簽訂的合同，住宅部分的施工已經(jīng)在兩年前完成。寫字樓景觀的設(shè)計工作受多方面條件的影響一直沒有啟動。設(shè)計院原來的主設(shè)人員多已換崗。新接手的設(shè)計師因?yàn)閷?xiàng)目文化缺乏相當(dāng)?shù)睦斫猓荒芡耆l(fā)揮其雄厚的境外設(shè)計院的優(yōu)勢，故此留下一點(diǎn)遺憾。 裝修設(shè)計：石材選擇是一個綜合問題在本項(xiàng)目大面積石材

52、選擇了產(chǎn)地山東的夜里雪石材，為后續(xù)施工周期及成本控制都起到了關(guān)鍵作用。在材料的選擇上充分的把握了項(xiàng)目進(jìn)度、實(shí)施性、設(shè)計效果、成本等多方面因素。創(chuàng)造高品質(zhì)的第三空間（衛(wèi)生空間）經(jīng)過多個高端項(xiàng)目的考察，發(fā)現(xiàn)部分運(yùn)用“量身訂制”的工藝與做法，這是體現(xiàn)裝修檔次的最有效、最快捷的方法之一；在本項(xiàng)目的衛(wèi)生間隔斷及一些細(xì)部處理上運(yùn)用了特殊的做法。材料的選擇是品質(zhì)的基礎(chǔ)。在大堂的吊頂材料厚度的選擇上和在電梯廳墻面鋦漆玻璃色彩定樣上，實(shí)施效果與預(yù)期目標(biāo)存在差異，在過程中通過實(shí)踐及考察，進(jìn)行相應(yīng)的改進(jìn)，最終完成效果才得以保證。7、 限額設(shè)計執(zhí)行情況 由于該項(xiàng)目是北京公司第一個寫字樓項(xiàng)目。針對項(xiàng)目設(shè)計前期階段，所有

53、的論證工作都為前期設(shè)計成本控制做好了技術(shù)分析。取消人防設(shè)計、與住宅項(xiàng)目公用部分設(shè)備用房，優(yōu)化地下室鋼筋等各種措施，同時在不斷的定位調(diào)整過程中，動態(tài)的完成限額設(shè)計，結(jié)果控制良好，不超過成本指標(biāo)。 結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計：在項(xiàng)目開工前根據(jù)現(xiàn)行新的結(jié)構(gòu)規(guī)范要求，經(jīng)過專家的論證及設(shè)計院的反復(fù)校核，對于結(jié)構(gòu)施工圖做了重大調(diào)整，節(jié)省幾十萬的建安成本。 細(xì)部節(jié)點(diǎn)處理的優(yōu)化；幕墻實(shí)施過程中，對與部分節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了簡化，如取消屋頂欄板的扶手處理，屋面燈箱造型細(xì)部的簡化等。8、 售后使用情況 建筑的立面設(shè)計階段，沒有充分的考慮外墻清洗的難度，立面的建筑做法比較復(fù)雜，部分遮陽板采用固定挑板或隔柵方式，給內(nèi)層玻璃清洗帶來較大困難。

54、屋頂預(yù)留了簡易的擦窗設(shè)備，尚未考慮大型擦窗設(shè)備，由于該項(xiàng)目頂層為退臺，外部外墻面還有部分挑板或大型雨棚，對于凹在里側(cè)的外窗很難觸及到?，F(xiàn)階段采用蜘蛛人的方式進(jìn)行清洗，基本能夠達(dá)到清洗目的，但對于部分外支鋁板還有一定的破壞，不利于外幕墻系統(tǒng)的防水。 本項(xiàng)目整棟寫字樓出租給中國工商銀行總部，正在裝修期間，尚未提出設(shè)計相關(guān)的問題。 該項(xiàng)目寫字樓的配置、機(jī)電設(shè)備的選擇、電梯的選型、幕墻的控制、裝修的工藝等方面，為后續(xù)寫字樓的設(shè)計及實(shí)施控制積累了成熟經(jīng)驗(yàn)，減少新項(xiàng)目設(shè)計工程的修改量。【項(xiàng)目營銷工作評估項(xiàng)目營銷工作評估】1、 項(xiàng)目各類型物業(yè)銷售情況 2007 年 11 月 23 日，中海地產(chǎn)大廈寫字樓項(xiàng)目

55、與中國工商銀行股份（下簡稱工總行）最終簽訂了為期三年的整體寫字樓租賃合同。 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)出租率 100，完成全部地上可租賃面積以及全部車位的租賃工作。2、 與市場定位時房地產(chǎn)市場情況對比分析 從目前該區(qū)域已入伙、在售及潛在寫字樓項(xiàng)目物業(yè)級別來看，高檔甲級寫字樓為該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲋髁?。此類甲級寫字樓?xiàng)目，一部分為 1997-1999 年正式入伙。此后，該區(qū)域短期內(nèi)甲級寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)表現(xiàn)低迷，直至 2003 年以后甲級寫字樓項(xiàng)目逐漸回暖。 隨后由于邊緣效應(yīng)，部分滿足金融業(yè)配套服務(wù)的中小型企業(yè)也激發(fā)了對乙級、丙級乃至商住項(xiàng)目市場的需求，形成了甲級寫字樓物業(yè)占主流，其他級別寫字樓物業(yè)為輔的市場現(xiàn)狀。 20

56、05 年以后高檔甲級寫字樓仍然是金融街寫字樓市場的主流，占總量的 68%；乙級寫字樓也占到了 18%，說明對這一類物業(yè)也存在一定的需求量；而低檔丙級寫字樓和商住樓的比例較小，主要滿足位于金融街外圍的配套服務(wù)型的小企業(yè)的需要。3、 項(xiàng)目銷售時機(jī) 根據(jù) 2007 年項(xiàng)目銷售計劃，項(xiàng)目預(yù)計租賃時間為 2007 年 4 月，根據(jù)整體項(xiàng)目進(jìn)展，為了更好的提升租賃價格，我們待整體外立面完成并室內(nèi)達(dá)到展示標(biāo)準(zhǔn)后，再選擇正式對外開放。完整的項(xiàng)目形象對外展示，增強(qiáng)了客戶的信心，避免了由于形象工程未完，導(dǎo)致大客戶觀望并壓低租金價格的情況出現(xiàn)。 項(xiàng)目選擇在 2007 年 5 月份進(jìn)行正式推廣。回避了年初英藍(lán)國際中心

57、、凱晨廣場等高檔甲級寫字樓的推廣期，并且搶先于項(xiàng)目北側(cè)北豐 B1 樓等同質(zhì)化寫字樓的推廣期，適時的抓住了市場相對的空檔期，以準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)勢吸引了較多的客戶。加快了寫字樓的租賃時間。租賃計劃時間和實(shí)際時間比較表計劃實(shí)際變化租賃時期2007.42007.5基本租期一年三年調(diào)高起租時間租賃層數(shù)半層起整層增大起租面積 從對租賃的層數(shù)以及租期情況來看，為了更好的確保大客戶、穩(wěn)定的現(xiàn)金回報，我們針對目標(biāo)客戶，提升了租賃的門檻，將低檔次、低租金的中小客戶進(jìn)行了適當(dāng)篩選。由于項(xiàng)目的體量相對較小，避免了中低檔客戶入住對整體樓棟形象影響的問題出現(xiàn)。4、 原定位與實(shí)際設(shè)計建設(shè)成果的對比分析 本項(xiàng)目在實(shí)際設(shè)計建設(shè)過程中

58、，結(jié)合項(xiàng)目市場定位，主要是從提高項(xiàng)目內(nèi)涵、功能檔次和迎合區(qū)域目標(biāo)客戶需求特征兩個方面入手，對項(xiàng)目產(chǎn)品原設(shè)計方案進(jìn)行細(xì)化、修改，使得一方面項(xiàng)目更加具有高檔獨(dú)立辦公總部的特征，另一方面又能夠兼顧目標(biāo)市場高端客戶的辦公、使用需求，為項(xiàng)目獲得成功銷售和良好口碑，奠定了基礎(chǔ)。 原定位風(fēng)格為具有現(xiàn)代感的法式風(fēng)格為主，后調(diào)整為現(xiàn)代古典風(fēng)格：秉承古典概念與風(fēng)格，同時保持了與凱旋住宅及周圍環(huán)境達(dá)到整體的一致，以現(xiàn)代古典風(fēng)格去作立面處理，以表現(xiàn)其先進(jìn)和高雅并重的身份及個性。并且基于金融街寫字樓群擁有相似的標(biāo)高與色調(diào)，立面材質(zhì)后期采用石材配和金屬鋁板，色調(diào)為冷靜的銀青色，表現(xiàn)了內(nèi)斂的現(xiàn)代古典風(fēng)韻，強(qiáng)調(diào)并突出了獨(dú)立總

59、部、高檔寫字樓的特色。 秉承中海凱旋住宅小區(qū)的現(xiàn)代法式環(huán)境設(shè)計理念。同時，為了凸顯建筑的挺拔，故將景觀設(shè)計成全部無障礙的高程，地面鋪裝也選用同立面石材相稱的深色石材。體現(xiàn)了項(xiàng)目穩(wěn)重、大氣的景觀特色，同時，在視覺上，更利用高差的出現(xiàn)，將視覺中心更好的集中于樓體本身，增強(qiáng)了寫字樓本體的視覺效果。 在大堂公共部分的裝修方面，引入了 BDM 專業(yè)高檔寫字樓的裝修設(shè)計單位，通過剖光石材與灰色石材的搭配，凸顯了項(xiàng)目國際化裝修標(biāo)準(zhǔn)檔次，天花采用白色烤漆金屬鋁板的處理，更加提升了大堂位置的視覺高度，配合大面積的玻璃幕墻，使得室內(nèi)外的共享空間效果更加近人、適度。整體公共部分裝修整體感較強(qiáng)，色彩搭配沉穩(wěn)大氣。又不

60、失時尚，簡潔輕快。5、 預(yù)期租金與實(shí)際租金的對比分析 在本項(xiàng)目的租賃過程中，根據(jù)具體的區(qū)域市場變化和項(xiàng)目發(fā)展的具體情況，在保證租賃速度的情況下，對項(xiàng)目進(jìn)行超過計劃租金的調(diào)整，以獲得更高利潤項(xiàng)目的租金收益。由于租賃項(xiàng)目與銷售項(xiàng)目存在一定差異，針對不同檔次的租賃客戶，其價格需求也不盡相同。針對不同類型、不同檔次的客戶再分別進(jìn)行單獨(dú)談判，針對不同客戶適當(dāng)?shù)恼{(diào)整價格區(qū)間，進(jìn)行試探，最終以較高的租金價格完成寫字樓的出租工作。 本項(xiàng)目的實(shí)際租賃價格遠(yuǎn)高于市場平均租金價格，單平米單日價格比市場均價高出 1.5 元。上浮均價比例為 18.75，與金融街區(qū)域內(nèi)的頂級寫字樓租金價格相符。 從目前市場租金價格也可以