房產(chǎn)稅、土地使用稅課件1

1、房產(chǎn)稅稅制要素房產(chǎn)稅稅制要素1土地使用稅稅制要素土地使用稅稅制要素2熱點、疑點問題解析熱點、疑點問題解析3營改增后如何買房置地營改增后如何買房置地4 主要內(nèi)容房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對象，按照房屋計稅余值或出租房屋的租金收入為征稅依據(jù)征收的一種財產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例是國務(wù)院1986年9月15日發(fā)布，同年10月1日開始實施的。2008年12月31日，國務(wù)院公布了第546號令，自2009年1月1日起，廢止城市房地產(chǎn)稅暫行條例，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人（以下簡稱外資企業(yè)和外籍個人），依照中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例繳納房產(chǎn)稅。納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人房屋的產(chǎn)權(quán)所有人為房產(chǎn)稅的納稅義房

2、屋的產(chǎn)權(quán)所有人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人；務(wù)人；產(chǎn)權(quán)未確定及糾紛未解決的，由房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未確定及糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。代管人或者使用人繳納。房屋出租的由產(chǎn)權(quán)人繳納。房屋出租的由產(chǎn)權(quán)人繳納。基本規(guī)定u融資租賃的房屋，在租賃期內(nèi)，出租方融資租賃的房屋，在租賃期內(nèi)，出租方( (即金即金融性公司融性公司) )為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人；租賃期滿后，為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人；租賃期滿后，房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅義務(wù)人。房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅義務(wù)人。財政部財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知用稅有關(guān)問題的通知（財稅（財稅20091282009128號）號）2

3、0200909年年1212月月1 1日起三。日起三。特殊規(guī)定納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人征稅對象征稅對象房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。 對于獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙對于獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)

4、。磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。 征稅對象征稅對象特殊規(guī)定n對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅不征收房產(chǎn)稅; ;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)征收房產(chǎn)稅。用或出租、出借的商品房應(yīng)征收房產(chǎn)稅。n水泥廠的水泥罐、加油站罩棚不屬于房產(chǎn)。水泥廠的水泥罐、加油站罩棚不屬于房產(chǎn)。n已拆除不存在的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅。已拆除不存在的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅。n超齡使用的房屋應(yīng)征收房產(chǎn)稅。超齡使用的房屋應(yīng)征收房產(chǎn)稅。n閑置不用的房屋應(yīng)征收房產(chǎn)稅。閑置不用的房屋應(yīng)征收房產(chǎn)稅。征稅范圍征稅范圍n城市城市n縣城

5、縣城n建制鎮(zhèn)建制鎮(zhèn)n工礦區(qū)工礦區(qū)計稅依據(jù)計稅依據(jù)按照房屋原值征收按照房屋原值征收 按照房屋租金征收按照房屋租金征收 房產(chǎn)原值一次減除房產(chǎn)原值一次減除10%10%至至30%30%后的余值計算后的余值計算繳納。我市規(guī)定的減除比例為繳納。我市規(guī)定的減除比例為3030。 計稅依據(jù)計稅依據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知有關(guān)問題的通知（財稅（財稅20081522008152）規(guī)定）規(guī)定“對依對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)固定資產(chǎn)科目中

6、，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按照國家會計制度規(guī)定核算并記載算。對納稅人未按照國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估”。房屋原價計稅依據(jù)計稅依據(jù)附屬設(shè)備和配套設(shè)施為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在中央

7、空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。計稅依據(jù)計稅依據(jù)土地價值關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知等政策的通知（財稅（財稅20101212010121號號 ）規(guī)定：）規(guī)定：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。成本費用等。計稅依據(jù)計

8、稅依據(jù)從租計征房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。計稅依據(jù)。山東地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅有關(guān)政策規(guī)定的公告山東地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅有關(guān)政策規(guī)定的公告（20132013年第年第4 4號），自號），自20132013年年1010月月1414日起，對承租人日起，對承租人轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)，由轉(zhuǎn)租人按其所得租金收入扣除轉(zhuǎn)租房轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)，由轉(zhuǎn)租人按其所得租金收入扣除轉(zhuǎn)租房產(chǎn)所支付的租金后的余額計算繳納房產(chǎn)稅規(guī)定廢止。產(chǎn)所支付的租金后的余額計算繳納房產(chǎn)稅規(guī)定廢止。計稅依據(jù)計稅依據(jù)房產(chǎn)轉(zhuǎn)租山東地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅有關(guān)政策規(guī)定的公告山東地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅有關(guān)政策規(guī)定的公告（

9、20132013年第年第4 4號），自號），自20132013年年1010月月1414日起，對承租人日起，對承租人轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)不征房產(chǎn)稅。轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)不征房產(chǎn)稅。免租期規(guī)定對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。計稅依據(jù)計稅依據(jù)無租使用房產(chǎn)無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。也就是說，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。也就是說，在無租使用情況下，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)主在無租使用情

10、況下，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)主體仍為產(chǎn)權(quán)所有人，只是由使用人代為繳體仍為產(chǎn)權(quán)所有人，只是由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。納房產(chǎn)稅。計稅依據(jù)計稅依據(jù)地下建筑對于具備房屋功能的地下建筑自用的，按以下方對于具備房屋功能的地下建筑自用的，按以下方式計稅：式計稅：1 1）工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的）工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的5060%5060%作為應(yīng)作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。（我市規(guī)定為稅房產(chǎn)原值。（我市規(guī)定為50%50%）2 2）商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的）商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70807080作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。（我市規(guī)定為作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。（我市規(guī)定為70%70%）計稅依據(jù)計稅依據(jù)地下建筑對于具備房屋功能

11、的地下建筑自用的，按以下方對于具備房屋功能的地下建筑自用的，按以下方式計稅：式計稅：1 1）工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的）工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的5060%5060%作為應(yīng)作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。（我市規(guī)定為稅房產(chǎn)原值。（我市規(guī)定為50%50%）2 2）商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的）商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70807080作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。（我市規(guī)定為作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。（我市規(guī)定為70%70%）計稅依據(jù)計稅依據(jù)未竣工決算已投入使用對已經(jīng)投入使用但工程尚未決算的，在工程決算對已經(jīng)投入使用但工程尚未決算的，在工程決算前，暫按工程預(yù)算價值計算繳納房產(chǎn)稅；對工程前，暫按工程預(yù)算價值計算繳納房產(chǎn)稅

12、；對工程決算后，應(yīng)自工程決算之次月起，按固定資產(chǎn)決決算后，應(yīng)自工程決算之次月起，按固定資產(chǎn)決算價值計算繳納房產(chǎn)稅，對工程決算前已按預(yù)算算價值計算繳納房產(chǎn)稅，對工程決算前已按預(yù)算價值計算繳納的稅款應(yīng)多退少補。價值計算繳納的稅款應(yīng)多退少補。 稅稅 率率從值計征應(yīng)納房產(chǎn)稅從值計征應(yīng)納房產(chǎn)稅房屋原值房屋原值 （1 13030） 1.2% 1.2% 從租計征應(yīng)納房產(chǎn)稅從租計征應(yīng)納房產(chǎn)稅房屋租金收入房屋租金收入 12 12（4 4） 計算公式計算公式u按房屋原值征收按房屋原值征收1.21.2u按租金收入征收按租金收入征收12%12%u自自20082008年年3 3月月1 1日起，財稅日起，財稅200824

13、200824號文件規(guī)號文件規(guī)定：定：“對個人出租住房，不區(qū)分用途，按對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4 4的稅率征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團體的稅率征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按的住房，減按4 4的稅率征收房產(chǎn)稅。的稅率征收房產(chǎn)稅。2022-6-8青島市地方稅務(wù)局22中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第五條第五條規(guī)定下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：規(guī)定下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：l國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)l由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用由國家財政

14、部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)的房產(chǎn)l宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)l個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)l經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠2022-6-8青島市地方稅務(wù)局23新增減免稅項目新增減免稅項目 醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu) 老年服務(wù)機構(gòu)老年服務(wù)機構(gòu) 學(xué)生公寓學(xué)生公寓 供熱企業(yè)供熱企業(yè) 軍隊出租房屋軍隊出租房屋 廉租房廉租房 農(nóng)貿(mào)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場農(nóng)貿(mào)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 公交站場公交站場 職工宿舍職工宿舍已廢止的減免稅項目已廢止的減免稅項目高新技術(shù)企業(yè)高新技術(shù)企業(yè)搬遷改造企業(yè)搬遷改造企業(yè)關(guān)閉停產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉停產(chǎn)企

15、業(yè)福利企業(yè)福利企業(yè)校辦企業(yè)校辦企業(yè)高校后勤高校后勤稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠2022-6-8青島市地方稅務(wù)局24u 納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。u 納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出月起征收房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，自投入使用次月起按規(guī)定征收房租、出借的新建房屋，自投入使用次月起按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。產(chǎn)稅。u 納稅人新購入或撥入的房產(chǎn)應(yīng)從購入或撥入的次月起征納稅人新購入或撥入的房產(chǎn)應(yīng)從購入或撥入的次月起征收

16、房產(chǎn)稅。收房產(chǎn)稅。u購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅。購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅。u購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅。產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅。u出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅。產(chǎn)稅。納稅義務(wù)發(fā)生時間納稅義務(wù)發(fā)生時間2022-6-8青島市地方稅務(wù)局25 納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房

17、產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。包括房的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。包括房屋拆遷、土地收回、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資注入、屋拆遷、土地收回、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資注入、分立、合并等。分立、合并等。納稅義務(wù)截止時間納稅義務(wù)截止時間2022-6-8青島市地方稅務(wù)局26從價計征房產(chǎn)稅規(guī)定：從價計征房產(chǎn)稅規(guī)定：自用房屋的納稅人季度終了自用房屋的納稅人季度終了1515日內(nèi)申報繳納上季度日內(nèi)申報繳納上季度從價計征的房產(chǎn)稅。從價計征的房產(chǎn)稅。從租計征房產(chǎn)稅規(guī)定：從租計征房

18、產(chǎn)稅規(guī)定： 出租房屋的納稅人季度終了出租房屋的納稅人季度終了1515日內(nèi)申報繳納上日內(nèi)申報繳納上季度季度 取得的出租收入應(yīng)納稅的房產(chǎn)稅。代開發(fā)票取得的出租收入應(yīng)納稅的房產(chǎn)稅。代開發(fā)票的先稅后票。的先稅后票。 納稅期限納稅期限2022-6-8青島市地方稅務(wù)局27納稅地點納稅地點 房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)征收房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)征收, , 房產(chǎn)不在房產(chǎn)不在一地的人，應(yīng)按房產(chǎn)的座落地點，分別向房產(chǎn)所一地的人，應(yīng)按房產(chǎn)的座落地點，分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納房產(chǎn)稅。在地的稅務(wù)機關(guān)繳納房產(chǎn)稅。 跨行政區(qū)（市）擁有經(jīng)營性房產(chǎn)、土地的納稅人，跨行政區(qū)（市）擁有經(jīng)營性房產(chǎn)、土地的納稅人，應(yīng)分別到

19、房產(chǎn)、土地坐落地主管稅務(wù)機關(guān)辦理臨應(yīng)分別到房產(chǎn)、土地坐落地主管稅務(wù)機關(guān)辦理臨時稅務(wù)登記，并進行稅源登記。時稅務(wù)登記，并進行稅源登記。2022-6-8青島市地方稅務(wù)局28城鎮(zhèn)土地使用稅土地使用稅是國家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)土地使用稅是國家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人，以其實范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額標(biāo)際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)計算征收的稅種。準(zhǔn)計算征收的稅種。20062006年年1212月月3131日國務(wù)院發(fā)布了日國務(wù)院發(fā)布了國務(wù)院關(guān)于修改國務(wù)院關(guān)于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地

20、使用中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例稅暫行條例的決定的決定（中華人民共和國國務(wù)院令（中華人民共和國國務(wù)院令第第483483號），對號），對19881988暫行條例作了相應(yīng)修改。暫行條例作了相應(yīng)修改。2022-6-8青島市地方稅務(wù)局29納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第第二條規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍二條規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地

21、使用稅。條例的規(guī)定繳納土地使用稅?；疽?guī)定2022-6-8青島市地方稅務(wù)局30納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。對免稅單位無償使用納稅單位的土地對免稅單位無償使用納稅單位的土地( (如公安、海如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地) )，免征土地，免征土地使用稅；對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅使用稅；對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納土地使用稅。單位應(yīng)照章繳納土地使用稅?！弊宰?0062006年年5 5月月1 1日起，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)日起，在城鎮(zhèn)

22、土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。具體規(guī)定2022-6-8青島市地方稅務(wù)局31n城市城市n縣城縣城n建制鎮(zhèn)建制鎮(zhèn)n工礦區(qū)工礦區(qū)征稅范圍2022-6-8青島市地方稅務(wù)局32計稅依據(jù)計稅依據(jù)暫行條例暫行條例第三條規(guī)定：土地使用稅以納稅人第三條規(guī)定：土地使用稅以納稅人實實際占用際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。征收。土地使用稅以納稅

23、人實際占用的土地面積為計稅依土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。實際占用的土地面積據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。實際占用的土地面積尚未測量的，納稅人持有合法土地使用證書的，以尚未測量的，納稅人持有合法土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書的，納稅人應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)據(jù)實申報實際占用的，納稅人應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)據(jù)實申報實際占用的土地面積。的土地面積。 基本規(guī)定2022-6-8青島市地方稅務(wù)局33計稅依據(jù)計稅依據(jù)u土地使用權(quán)共有的各方，應(yīng)按其實際使用的土地土地使用權(quán)共有的各方，應(yīng)按其實際使用的土地面積

24、占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。面積占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。u納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅。建筑總面積的比例計征土地使用稅。具體規(guī)定在房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后至房地產(chǎn)全部出售期間，在房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后至房地產(chǎn)全部出售期間，對未出售部分和已經(jīng)出售部分，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)對未出售部分和已經(jīng)出售部分，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購買者分別按出售與未出售房產(chǎn)的建筑面企業(yè)和購買者分別按出售與未出售房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆嬎?/p>

25、繳納土地使用稅。積比例分?jǐn)傆嬎憷U納土地使用稅。 2022-6-8青島市地方稅務(wù)局34計稅依據(jù)計稅依據(jù)自自20092009年年1212月月1 1日起日起, ,對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)圍內(nèi)單獨建造單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計算應(yīng)征稅款；按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計未標(biāo)明土地面積

26、的，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款算應(yīng)征稅款。對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的的50%50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。征收城鎮(zhèn)土地使用稅。地下建筑用地2022-6-8青島市地方稅務(wù)局35城鎮(zhèn)土地使用稅采用幅度定額稅率。新修定后城鎮(zhèn)土地使用稅采用幅度定額稅率。新修定后的的暫行條例暫行條例規(guī)定：土地使用稅每平方米年規(guī)定：土地使用稅每平方米年稅額如下：稅額如下：1 1、大城市、大城市1.51.5元至元至3030元元2 2、中等城市、中等城市1.21.2元至元至2424元元3 3、小城市、小城市0.90.9元至元至1818元元4 4、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、工

27、礦區(qū)0.60.6元至元至1212元元稅率稅率2022-6-8青島市地方稅務(wù)局36我市的單位稅額標(biāo)準(zhǔn)及其他城市比較我市的單位稅額標(biāo)準(zhǔn)及其他城市比較城市城市一一級級地地二二級級地地三三級級地地四四級級地地五五級級地地六六級級地地七七級級地地四市四市一一級級四市四市二二級級工工礦區(qū)礦區(qū)建制建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)青青島島242416161414121210108 86 610108 85 5濟濟南南202016168 86 610108 85 52022-6-8青島市地方稅務(wù)局37條例條例第六條規(guī)定下列土地免繳土地使用稅：第六條規(guī)定下列土地免繳土地使用稅： 國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；國家機關(guān)、人民團體、軍

28、隊自用的土地； 由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地; ; 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地； 市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地； 直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地； 經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅用的月份起免繳土地使用稅5 5年至年至1010年；年； 由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他

29、用地。和其他用地。稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠2022-6-8青島市地方稅務(wù)局38對物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲設(shè)施用地，自對物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲設(shè)施用地，自20122012年年1 1月月1 1日起至日起至20142014年年1212月月3131日，減日，減半征收半征收城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅。 稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠大宗商品倉儲設(shè)施用地（已到期）稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠城市公交站場道路客運站場城市公交站場和道路客運站場免征城鎮(zhèn)土地使用稅，執(zhí)行城市公交站場和道路客運站場免征城鎮(zhèn)土地使用稅，執(zhí)行期限為期限為20132013年年1 1月月1 1日至日至20152015年年121

30、2月月3131日。日。稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場專門經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場，其使用的房產(chǎn)專門經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場，其使用的房產(chǎn)和土地，自和土地，自20132013年年1 1月月1 1日至日至20152015年年1212月月3131日，暫免征收房產(chǎn)日，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 2022-6-8青島市地方稅務(wù)局39企業(yè)搬遷后，其原有場地和新場地都使用的，均企業(yè)搬遷后，其原有場地和新場地都使用的，均應(yīng)照章征收土地使用稅；原有場地不使用的，應(yīng)照章征收土地使用稅；原有場地不使用的，可暫免征收土地使用稅?？蓵好庹魇胀恋厥褂枚?。稅收優(yōu)惠

31、稅收優(yōu)惠搬遷企業(yè)的用地搬遷企業(yè)的用地稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠企業(yè)的綠化用地企業(yè)的綠化用地 對企業(yè)廠區(qū)對企業(yè)廠區(qū)( (包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)) )以內(nèi)的綠以內(nèi)的綠化用地，應(yīng)照章征收土地使用稅，廠區(qū)以外的公化用地，應(yīng)照章征收土地使用稅，廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收土地使用稅。土地使用稅。2022-6-8青島市地方稅務(wù)局40 對企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等占地，尚未對企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，可暫免征收土地使用稅。（利用的，可暫免征收土地使用稅。（財政部、財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)范圍內(nèi)荒山林

32、地湖泊等占國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)范圍內(nèi)荒山林地湖泊等占地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財稅（財稅2012014141號）規(guī)定號）規(guī)定2014-20152014-2015年減半征收、年減半征收、20162016年全額年全額征收）征收） 稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等占地企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等占地2022-6-8青島市地方稅務(wù)局41 征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次日起繳納土地使用稅。 通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，新征用

33、的耕地，納稅人應(yīng)按照財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財稅2006186號）第二條規(guī)定執(zhí)行。以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅義務(wù)發(fā)生時間納稅義務(wù)發(fā)生時間納稅人受讓國有土地使用權(quán)，并納稅人受讓國有土地使用權(quán)，并繳納耕地占用稅，土地使用稅納繳納耕地占用稅，土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間稅義務(wù)發(fā)生時間錯誤。錯誤。問題一案例 某單位某單位20112011年年8 8月與國土局簽訂了月與國土局簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，國有土地使用權(quán)出讓合

34、同，約定約定當(dāng)月交付土地，當(dāng)月交付土地，土地面積土地面積95479547平方米，平方米，20112011年年1010月繳納耕地占用稅，月繳納耕地占用稅，該單位該單位從從20122012年年1010月起繳納土地使用稅。月起繳納土地使用稅。問題一解析 土地使用稅暫行條例規(guī)定：征用的土地使用稅暫行條例規(guī)定：征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1 1年時開始年時開始繳納土地使用稅。繳納土地使用稅。 批準(zhǔn)征用：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)。批準(zhǔn)征用：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)。問題一解析 關(guān)于明確土地使用稅和印花稅若干政關(guān)于明確土地使用稅和印花稅若干政策問題的通知策問題的通知 （魯?shù)囟惡數(shù)囟惡?008126

35、2008126號）規(guī)定：征用的耕地，應(yīng)自雙方簽訂號）規(guī)定：征用的耕地，應(yīng)自雙方簽訂出讓合同約定的交付土地時間滿一年的出讓合同約定的交付土地時間滿一年的次月起繳納土地使用稅次月起繳納土地使用稅。問題一解析總局總局關(guān)于通過招拍掛方式取得土關(guān)于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告規(guī)定：通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式規(guī)定：通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，應(yīng)耕地，應(yīng)自簽訂出讓合同約定自簽訂出讓合同約定交付交付土地的次月繳納土地使用稅土地的次月繳納土地使用稅。問題一解析20142014年年1212月月3131日

36、（含）以后通過招日（含）以后通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，按照本公告的規(guī)定執(zhí)行。地，按照本公告的規(guī)定執(zhí)行。20142014年年1212月月3131日日以前以前通過招、拍賣通過招、拍賣、掛方式取得的建設(shè)用地、掛方式取得的建設(shè)用地，繳納耕，繳納耕地占用稅的，按省局規(guī)定執(zhí)行。地占用稅的，按省局規(guī)定執(zhí)行。問題二房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)用地，將開發(fā)建設(shè)用地，將不屬于不屬于免稅面積免稅面積分?jǐn)偼恋剡M行扣除分?jǐn)偼恋剡M行扣除，少繳土地使用稅少繳土地使用稅。問題二案例 某開發(fā)項目占地某開發(fā)項目占地8 8萬平方米，總建筑面萬平方米，總建筑面積積1616萬平方米萬

37、平方米, ,地上地上1414萬平方米，地下萬平方米，地下車位車位面積面積2 2萬平方米，其中物業(yè)用房建萬平方米，其中物業(yè)用房建筑筑10001000平方米平方米, ,配建居委會配建居委會建筑建筑10001000平平方米，配建學(xué)校占地面積方米，配建學(xué)校占地面積1 1萬平方米。萬平方米。問題二解析該單位申報土地使用稅計稅面積該單位申報土地使用稅計稅面積8-1-(0.28-1-(0.216168)=6.98)=6.9萬萬存在的問題：存在的問題：一是一是將不屬于免稅面積的建筑物進將不屬于免稅面積的建筑物進行分?jǐn)?。行分?jǐn)偂６嵌墙ㄖ锓謹(jǐn)偼恋孛娣e建筑物分?jǐn)偼恋孛娣e的方法不正確。的方法不正確。 問題三解析

38、免稅用地扣除表規(guī)劃批準(zhǔn)配套居委會派出所學(xué)校幼兒園、托兒所醫(yī)院建筑面積免稅面積免稅面積=免稅建筑面積總建筑面積土地總面積初期應(yīng)稅土地面積=土地總面積-免稅土地面積合計問題三房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未辦理房產(chǎn)移交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未辦理房產(chǎn)移交手續(xù)前，手續(xù)前，扣減應(yīng)稅土地面積，扣減應(yīng)稅土地面積，少繳少繳土地使用稅土地使用稅。問題三案例某公司某公司20122012年年8 8月分別受讓國有土地面月分別受讓國有土地面積積2 2萬平方米，可售建筑面積萬平方米，可售建筑面積4 4萬平方萬平方米，米，20142014年年4 4月開始交付房屋，月開始交付房屋，4-64-6月月每月交付房屋每月交付房屋1 1萬平方米。納稅人

39、萬平方米。納稅人7 7月月份申報土地使用稅應(yīng)稅面積份申報土地使用稅應(yīng)稅面積：2 2(1-3(1-34)=0.54)=0.5萬萬平方米。平方米。問題三解析存在的問題：存在的問題：一是土地使用稅納稅義務(wù)終止時間一是土地使用稅納稅義務(wù)終止時間。二是土地使用稅應(yīng)按月計算土地應(yīng)稅二是土地使用稅應(yīng)按月計算土地應(yīng)稅面積面積。問題三解析納稅義務(wù)的截止時間納稅義務(wù)的截止時間：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時間，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時間為商品房實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化為商品房實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末。即商品房交付使用的當(dāng)月末。問題三解

40、析每月應(yīng)納土地使用稅每月應(yīng)納土地使用稅= =開發(fā)初期應(yīng)開發(fā)初期應(yīng)稅土地總面積（稅土地總面積（1 1截至上月末截至上月末累計銷售商品房交付使用的建筑面累計銷售商品房交付使用的建筑面積商品房可售總建筑面積）土積商品房可售總建筑面積）土地使用稅單位稅額標(biāo)準(zhǔn)地使用稅單位稅額標(biāo)準(zhǔn)12 12 。 問題三解析開發(fā)用地計算表月份上月交付房屋建筑面積本月減少應(yīng)稅土地面積累計交付房產(chǎn)面積累計減少土地應(yīng)稅面積本月應(yīng)交土地使用稅面積1234 100005000100005000150005 10000100002000010000100006 1000015000300001500050007 8 9 10 11 1

41、2 問題四出租房屋，取得租金收入，仍出租房屋，取得租金收入，仍按按房房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。問題四案例 某單位某單位20132013年初固定資產(chǎn)年初固定資產(chǎn)“房屋建筑物房屋建筑物”原值原值250250萬元，其中露天倉儲萬元，其中露天倉儲5050萬元萬元。出租出租房產(chǎn)原值房產(chǎn)原值5050萬元，萬元，20132013年取得年租金收入年取得年租金收入2828萬元，該單位萬元，該單位20132013年應(yīng)按原值繳納房產(chǎn)年應(yīng)按原值繳納房產(chǎn)稅（稅（250-50250-50）70701.21.2=1.68=1.68萬元。萬元。問題四解析檢查檢查出的出的問題：自用房產(chǎn)按房產(chǎn)原問題：自用房產(chǎn)按

42、房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)（值繳納房產(chǎn)（250-50-50250-50-50）70701.21.2=1.26=1.26萬元；萬元；出租房產(chǎn)按租金繳納房產(chǎn)稅出租房產(chǎn)按租金繳納房產(chǎn)稅28281212=3.36=3.36萬元；萬元；少繳納少繳納3.36+1.26-1.68=2.943.36+1.26-1.68=2.94萬元萬元問題五土地使用權(quán)價值如何并入房產(chǎn)原值土地使用權(quán)價值如何并入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。計算繳納房產(chǎn)稅。問題五解析財稅財稅20101212010121號號 規(guī)定：規(guī)定： 對按照房對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括核算，房產(chǎn)原

43、值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等土地發(fā)生的成本費用等。問題五解析p宗地：是土地宗地：是土地權(quán)屬權(quán)屬界址界址線圍線圍成的地成的地塊塊，是土，是土地登地登記記和地籍和地籍調(diào)查調(diào)查的基本的基本單單位，一般情位，一般情況況下，下，一宗土地一宗土地為為一一個權(quán)屬單個權(quán)屬單位。位。p容容積積率：是指一宗土地上建筑物（不含地下率：是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）建筑物）總總建筑面建筑面積與該積與該宗土地面宗土地面積積之比，是之比，是反映土地使用強度的指反映土地使用強度的指標(biāo)標(biāo)。問題五解析某工廠有一宗土地占地某工廠有一宗土地占地2000020000平米，土地平米，土地單價單價10001000元，該宗土地上房屋建筑面積元，該宗土地上房屋建筑面積8 8000000平米，計算該宗地容積率平米，計算該宗地容積率= =總建筑面總建筑面積積/ /土地面積土地面積=8000/20000=0.4=8000/20000=0.4，因此，因此，計入房產(chǎn)原值的地價計入房產(chǎn)原值的地價= =應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積2 2土地單價土地單價=8000=80002 20.1=16000