深圳寶安區(qū)松崗鎮(zhèn)星際家園評估報(bào)告新2012.07.01

1、單位名稱11永輝超市拓展項(xiàng)目評估報(bào)告2012年07月1日項(xiàng)目名稱：廣東省深圳市寶安區(qū)松白路星際家園項(xiàng)目單位名稱22第一部分 項(xiàng)目區(qū)位分析第二部分 項(xiàng)目方案分析第三部分 項(xiàng)目經(jīng)營分析第四部分 項(xiàng)目綜合評估單位名稱33v 項(xiàng)目區(qū)位分析：廣東省區(qū)位圖2012012 2年年廣東廣東地區(qū)拓展概況地區(qū)拓展概況計(jì)劃達(dá)到簽約門店11家已簽約門店2家（含已開業(yè)）已開業(yè)門店0家本年計(jì)劃簽約門店10家本年已簽約門店1家深圳市距離廣州市約深圳市距離廣州市約138公里公里項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目所在區(qū)域深圳市寶安區(qū)深圳市寶安區(qū)單位名稱44項(xiàng)目所在區(qū)域：項(xiàng)目所在區(qū)域：深圳市寶安區(qū)深圳市寶安區(qū)v 項(xiàng)目所在市規(guī)劃布點(diǎn)介紹：項(xiàng)目所在市

2、規(guī)劃布點(diǎn)介紹：單位名稱55序號序號區(qū)劃區(qū)劃規(guī)劃布點(diǎn)門店規(guī)劃布點(diǎn)門店已簽約已簽約門店門店已開業(yè)已開業(yè)門店門店1羅湖區(qū)5002福田區(qū)8003南山區(qū)5004鹽田區(qū)2005龍崗區(qū)7006寶安區(qū)12007光明新區(qū)6008坪山新區(qū)500合計(jì)合計(jì)5000單位名稱66v 項(xiàng)目所在區(qū)域介紹：項(xiàng)目所在區(qū)域介紹：深圳市星際家園項(xiàng)目深圳市星際家園項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目深圳市寶安區(qū)星際家園項(xiàng)深圳市寶安區(qū)星際家園項(xiàng)目目項(xiàng)目所項(xiàng)目所在區(qū)域在區(qū)域 廣東省經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳，與特別行政區(qū)香港接壤廣東省經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳，與特別行政區(qū)香港接壤，廣東省南部，廣東省南部。區(qū)情區(qū)情況況介紹介紹常住人口常住人口 常住人口常住人口401.78401.78萬萬

3、其中其中戶籍人口戶籍人口277.5277.5萬人，農(nóng)村居民萬人，農(nóng)村居民12124.284.28萬人萬人面積面積 733733平方公里平方公里區(qū)區(qū)/ / 縣縣 轄個轄個1010個街道個街道人均人均可支配收可支配收入入 城鎮(zhèn)居民達(dá)到城鎮(zhèn)居民達(dá)到3001230012元元項(xiàng)目所項(xiàng)目所在位置在位置 松崗街松崗街道道街道情街道情況介紹況介紹常住人口常住人口 60.660.6萬人口萬人口面積面積 6464平方公里平方公里人均人均可支配收可支配收入入 20112011年達(dá)到年達(dá)到3306833068元元單位名稱77v 項(xiàng)目商圈調(diào)查：項(xiàng)目商圈調(diào)查：主要輻射圈主要輻射圈在在2公里范圍內(nèi)人口約公里范圍內(nèi)人口約28

4、萬萬人（含規(guī)劃人口）人（含規(guī)劃人口）地理位置地理位置 位于寶安大道與松白路交叉口。周圍居民數(shù)量：周圍居民數(shù)量：A區(qū)域：該區(qū)域范圍內(nèi)目前居住人口約118400人。（含規(guī)劃人口）B區(qū)域：該區(qū)域范圍內(nèi)目前居住約43800人。（含規(guī)劃人口）C區(qū)域：該區(qū)域范圍內(nèi)目前居住人口68300人。（含規(guī)劃人口） 衛(wèi)星定位：衛(wèi)星定位：見右圖見右圖項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 A區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)C區(qū)區(qū)1100m1200m 單位名稱88周邊建筑周邊建筑名稱名稱所在位置所在位置到項(xiàng)目地塊到項(xiàng)目地塊方位距離方位距離備注備注社區(qū)社區(qū)星際家園星際家園松白路松白路本案本案規(guī)劃居民約規(guī)劃居民約30003000戶，人口約戶，人口約1000010000

5、人，以中端消費(fèi)為主。人，以中端消費(fèi)為主。中海西岸華府中海西岸華府沙江路沙江路西北方向約西北方向約13001300米米規(guī)劃居民約規(guī)劃居民約55005500戶，人口約戶，人口約1500015000人，以中高端消費(fèi)為主。人，以中高端消費(fèi)為主。沙浦圍新村沙浦圍新村沙江路沙江路北方向約北方向約700700米米規(guī)劃居民約規(guī)劃居民約27002700戶，人口約戶，人口約80008000人，以中端消費(fèi)為主。人，以中端消費(fèi)為主。溫屋社區(qū)溫屋社區(qū)松白路松白路東方向約東方向約350350米米規(guī)劃居民約規(guī)劃居民約20002000戶，人口約戶，人口約60006000人，以中低端消費(fèi)為主。人，以中低端消費(fèi)為主。蠔涌社區(qū)蠔涌

6、社區(qū)松瑞路松瑞路東方向約東方向約400400米米規(guī)劃居民約規(guī)劃居民約27002700戶，人口約戶，人口約80008000人，以中低端消費(fèi)為主。人，以中低端消費(fèi)為主。報(bào)美社區(qū)報(bào)美社區(qū)東方大道東方大道東方向約東方向約800800米米規(guī)劃居民約規(guī)劃居民約24002400戶，人口約戶，人口約75007500人，以中低端消費(fèi)為主。人，以中低端消費(fèi)為主。紅星村紅星村東方一街東方一街東方向約東方向約11001100米米規(guī)劃居民約規(guī)劃居民約44004400戶，人口約戶，人口約1300013000人，以中低端消費(fèi)為主。人，以中低端消費(fèi)為主。學(xué)校學(xué)校松崗第一小學(xué)松崗第一小學(xué) 深圳市東方學(xué)校深圳市東方學(xué)校 深圳市松

7、崗中學(xué)深圳市松崗中學(xué) 北亭實(shí)驗(yàn)學(xué)校北亭實(shí)驗(yàn)學(xué)校 后亭社區(qū)學(xué)校后亭社區(qū)學(xué)校 華龍管理科技學(xué)院華龍管理科技學(xué)院 北京師范大學(xué)松崗幼兒園北京師范大學(xué)松崗幼兒園 文存貴紀(jì)念中學(xué)文存貴紀(jì)念中學(xué) 深圳市沙溪小學(xué)深圳市沙溪小學(xué) 等等企業(yè)單位企業(yè)單位/工廠工廠奧德佳電子有限公司奧德佳電子有限公司 聯(lián)金精密電腦鑼加工廠聯(lián)金精密電腦鑼加工廠 海達(dá)電子加工廠海達(dá)電子加工廠 廣信鋼筋加工廠廣信鋼筋加工廠 新錦工藝廠新錦工藝廠 創(chuàng)富石料廠創(chuàng)富石料廠 鑫精誠五金加工廠鑫精誠五金加工廠 天源注塑加工廠天源注塑加工廠 寶興有限公司寶興有限公司 等等事業(yè)單位事業(yè)單位松崗車管所松崗車管所 環(huán)保局松崗管理所環(huán)保局松崗管理所 松崗稅

8、務(wù)所松崗稅務(wù)所 松崗消防中隊(duì)松崗消防中隊(duì) 中國郵政松崗郵政局中國郵政松崗郵政局 國家稅務(wù)局松崗稅務(wù)分局國家稅務(wù)局松崗稅務(wù)分局 國土資源和房產(chǎn)管理局松崗所國土資源和房產(chǎn)管理局松崗所 寶安公安局松崗分隊(duì)寶安公安局松崗分隊(duì)銀行銀行/醫(yī)院醫(yī)院中行中行 農(nóng)行農(nóng)行 工行工行 建行建行 郵政儲蓄郵政儲蓄 廣東發(fā)展銀行廣東發(fā)展銀行 招商銀行招商銀行 深圳農(nóng)村商業(yè)銀行深圳農(nóng)村商業(yè)銀行 上海銀行上海銀行 交通銀行交通銀行 深圳復(fù)亞醫(yī)院深圳復(fù)亞醫(yī)院 松崗人民醫(yī)院松崗人民醫(yī)院 酒店酒店/餐飲餐飲金帝都大酒店金帝都大酒店 松喬酒店松喬酒店 維也納酒店松崗分店維也納酒店松崗分店 寶利來大酒店松崗分店寶利來大酒店松崗分店

9、九天賓館九天賓館 天圣賓館天圣賓館 龍興賓館龍興賓館 北極星商務(wù)賓館北極星商務(wù)賓館 寶江商務(wù)賓館寶江商務(wù)賓館 深圳快深圳快8 8連鎖酒店連鎖酒店 休閑娛樂場所休閑娛樂場所自由空間自由空間 星雨吧星雨吧 開心閣酒吧開心閣酒吧 賽車俱樂部酒吧賽車俱樂部酒吧 冰點(diǎn)酒吧冰點(diǎn)酒吧 水立方桑拿會所水立方桑拿會所 櫻繽薈演藝會所櫻繽薈演藝會所 太陽城休閑會所太陽城休閑會所 華粵國際俱樂部華粵國際俱樂部KTV KTV 富利娛樂室富利娛樂室商超商超/藥店藥店新一佳購物廣場新一佳購物廣場 佳華百貨佳華百貨 家家樂百貨家家樂百貨 百佳購物廣場百佳購物廣場 愛家購物廣場愛家購物廣場 好潤發(fā)廣場好潤發(fā)廣場 濟(jì)世堂藥房濟(jì)

10、世堂藥房 百姓大藥房百姓大藥房 大參林藥房大參林藥房 益群藥店益群藥店 廣安堂藥店廣安堂藥店 健群藥店健群藥店 康佳藥店康佳藥店 v 項(xiàng)目商圈調(diào)查：項(xiàng)目商圈調(diào)查：單位名稱99v 項(xiàng)目商圈調(diào)查：項(xiàng)目商圈調(diào)查：松崗街道競爭對手分布圖：松崗街道競爭對手分布圖：項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置總長：總長：1200m百佳百佳佳華百貨佳華百貨新一佳新一佳群星翡翠街市群星翡翠街市愛家購物廣場愛家購物廣場家家樂百貨家家樂百貨好潤發(fā)購物廣場好潤發(fā)購物廣場總長：總長：1200m總長：總長：1200m總長：總長：1700m總長：總長：1600m總長：總長：1100m總長：總長：1600m單位名稱1010v 項(xiàng)目商圈調(diào)查：項(xiàng)目商圈調(diào)

11、查：競爭對手情況：競爭對手情況：競爭對手競爭對手名稱名稱經(jīng)營面積經(jīng)營面積（約平米）（約平米）總商業(yè)體量總商業(yè)體量（約平米）（約平米）經(jīng)經(jīng)營營樓樓層層銷售品項(xiàng)銷售品項(xiàng)收銀收銀機(jī)機(jī)（臺）（臺）預(yù)估日均預(yù)估日均營業(yè)額（約）營業(yè)額（約）所在位置所在位置到永輝到永輝門店距離門店距離備注備注百佳購物廣場百佳購物廣場3000300030000300001F1F百貨、食品、用品、生鮮等百貨、食品、用品、生鮮等4 410萬萬松柏路與廣深公路交叉口北角松柏路與廣深公路交叉口北角往東北方向往東北方向1700米米差差佳華百貨佳華百貨4500450020000200002F2F百貨、電器、服裝、食品、用百貨、電器、服裝

12、、食品、用品、生鮮等品、生鮮等303022萬萬松白路與廣深公路交叉口南角松白路與廣深公路交叉口南角 往東北方向往東北方向1600米米一般一般愛家購物廣場愛家購物廣場50005000500050001-3F1-3F百貨、電器、服裝、食品、用百貨、電器、服裝、食品、用品、生鮮等品、生鮮等191935萬萬松白路松白路往東方向往東方向1200米米較好較好新一佳購物商場新一佳購物商場150001500030000300002-3F2-3F百貨、電器、服裝、食品、用百貨、電器、服裝、食品、用品、生鮮等品、生鮮等242415萬萬松瑞路松瑞路 往北方向往北方向1200米米差差家家樂百貨家家樂百貨1500150

13、0700070001F1F百貨、食品、用品、生鮮等百貨、食品、用品、生鮮等121220萬萬松瑞路松瑞路往東南方向往東南方向1100米米較好較好好潤發(fā)購物廣場好潤發(fā)購物廣場55005500550055001-2F1-2F百貨、電器、服裝、食品、用百貨、電器、服裝、食品、用品、生鮮等品、生鮮等191910萬萬松瑞路與松裕路交叉口東北角松瑞路與松裕路交叉口東北角往東南方向往東南方向1600米米差差群星翡翠街市群星翡翠街市10000100001F1F農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場松白路松白路往東方向往東方向1200米米單位名稱1111項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 ABC單位名稱1212v 項(xiàng)目商圈調(diào)查：項(xiàng)目商圈調(diào)查：交通情況：

14、交通情況： 本案位置位于本案位置位于寶安大道與松白路交寶安大道與松白路交匯處。匯處。 步行步行400400米范圍內(nèi)有米范圍內(nèi)有5 5個站點(diǎn)，路過個站點(diǎn)，路過此處的公交車較多。此處的公交車較多。 公交公交656656、M291M291、E10E10路公交車在本路公交車在本案周邊有復(fù)亞醫(yī)院站和益華電子城案周邊有復(fù)亞醫(yī)院站和益華電子城站，公交站，公交B712B712、B791B791路公交車等在路公交車等在本案附近的茂達(dá)商行及國興門診部本案附近的茂達(dá)商行及國興門診部均有車站，下車步行均有車站，下車步行5-75-7分鐘均可到分鐘均可到達(dá)本案。達(dá)本案。E10路公交路公交益華電子城站益華電子城站B712、

15、B791路公交路公交茂達(dá)商行茂達(dá)商行M291路公交路公交復(fù)亞醫(yī)院復(fù)亞醫(yī)院注：箭頭指示位置為車站注：箭頭指示位置為車站656路公交路公交復(fù)亞醫(yī)院復(fù)亞醫(yī)院656路公交路公交國興門診部國興門診部單位名稱1313第一部分 項(xiàng)目區(qū)位分析第二部分 項(xiàng)目方案分析第三部分 項(xiàng)目經(jīng)營分析第四部分 項(xiàng)目綜合評估單位名稱1414v 項(xiàng)目基本情況介紹：項(xiàng)目基本情況介紹：項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址深圳市寶安區(qū)寶安大道與松白路交口東南角深圳市寶安區(qū)寶安大道與松白路交口東南角物業(yè)條件物業(yè)條件土地使用性質(zhì)土地使用性質(zhì) 商業(yè)商業(yè)場所產(chǎn)權(quán)場所產(chǎn)權(quán) 已獲?。阂勋@取：土地使用權(quán)證土地使用權(quán)證物業(yè)管理物業(yè)管理 甲方或甲方聘請的物業(yè)管理公司甲方或

16、甲方聘請的物業(yè)管理公司交付時間交付時間 預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)2012年年8月月開業(yè)時間開業(yè)時間 預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)2012年年12月月租賃條件租賃條件租賃面積租賃面積 按紅線所標(biāo)套內(nèi)建筑面積約按紅線所標(biāo)套內(nèi)建筑面積約19320租賃樓層租賃樓層 平街一層部分平街一層部分、平街二層、三層平街二層、三層租賃期限租賃期限 15年（自裝修免租期年（自裝修免租期/經(jīng)營免租期之次日，經(jīng)營免租期之次日，）裝修免租期裝修免租期 12個月個月租賃費(fèi)用租賃費(fèi)用（含租金、設(shè)施（含租金、設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)及公設(shè)備使用費(fèi)及公共能源費(fèi)）共能源費(fèi)） 價格：價格：38.8元元/月月，每，每3年遞增年遞增8% 15年均價：年均價：45.52元元/平方米平

17、方米/月月 支付方式支付方式 按月支按月支付付押金押金 合同簽訂之日起合同簽訂之日起*個工作日內(nèi)向甲方支付人民幣個工作日內(nèi)向甲方支付人民幣*元作為履約保證金元作為履約保證金，另預(yù)付人民幣另預(yù)付人民幣*元作為預(yù)付租賃費(fèi)用元作為預(yù)付租賃費(fèi)用，待永，待永輝開業(yè)后抵扣輝開業(yè)后抵扣業(yè)態(tài)定義業(yè)態(tài)定義 A-大賣場大賣場 B-賣場賣場 C-社區(qū)店社區(qū)店 D-精致超市精致超市單位名稱1515v 項(xiàng)目基本情況介紹：項(xiàng)目基本情況介紹：項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址 深圳市寶安區(qū)寶安大道與松白路交口東南角深圳市寶安區(qū)寶安大道與松白路交口東南角工工程程條條件件場所承載場所承載賣場500KG/平方米，倉庫800KG/平方米，生鮮區(qū)域8

18、00KG/平方米停車位停車位甲方應(yīng)提供租賃場地門前廣場由乙方自行管理，所有停車位供乙方顧客免費(fèi)使用，地下停車場供乙方顧客免費(fèi)使用。 場所場所標(biāo)高標(biāo)高一層、二層、三層梁下凈高5米招牌位置招牌位置依據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)條款操作土建土建裝修裝修土建由甲方負(fù)責(zé)，裝修由乙方負(fù)責(zé)供電供電系統(tǒng)系統(tǒng)電表過戶：可過戶（ ）；不可過戶（ ）供電線路電子圖：可提供（）；無法提供（）永久性用電：依據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)條款操作，其中專用變配電容量系統(tǒng)為 2800 KVA施工臨時用電：依據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)條款操作電梯電梯設(shè)備設(shè)備4部平板梯及兩部貨梯均由乙方負(fù)責(zé)安裝給排水給排水系統(tǒng)系統(tǒng)水表過戶：可過戶（ ） ；不可過戶（）供水線路電子圖：可提供（）；

19、無法提供（ ）永久性用水、施工臨時用水、衛(wèi)生間排水、廚房排水：依據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)條款操作空調(diào)設(shè)備空調(diào)設(shè)備由乙方購買安裝完成供氣供氣系統(tǒng)系統(tǒng)依據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)條款操作收貨口收貨口依據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)條款操作排風(fēng)排風(fēng)系統(tǒng)系統(tǒng)依據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)條款操作垃圾房垃圾房依據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)條款操作排煙排煙系統(tǒng)系統(tǒng)依據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)條款操作隔油池隔油池依據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)條款操作消防消防系統(tǒng)系統(tǒng)消防系統(tǒng)驗(yàn)收：合格（）；不合格（ ）（尚未辦理） （）一次消防驗(yàn)收合格意見書：已取得（）；正在辦理中（）；未取得（ ）消防系統(tǒng)電子圖：可提供（）；無法提供（ ）其他消防系統(tǒng)要求依據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)條款操作單位名稱1616v 項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)方案- -一層平面布

20、置圖：一層平面布置圖：總租賃面積為：約總租賃面積為：約1932019320平方米，平方米，一層租賃面積：按紅線所標(biāo)實(shí)際使用面積為一層租賃面積：按紅線所標(biāo)實(shí)際使用面積為64406440平方米平方米超市主入口超市主入口單位名稱1717總租賃面積為：約總租賃面積為：約1932019320平方米，平方米，二層租賃面積：按紅線所標(biāo)實(shí)際使用面積為二層租賃面積：按紅線所標(biāo)實(shí)際使用面積為64406440平方米平方米v 項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)方案- -二層平面布置圖：二層平面布置圖：單位名稱1818v 項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)方案- -三層平面布置圖：三層平面布置圖：總租賃面積為：約總租賃面積為：約1

21、932019320平方米平方米三層租賃面積：按紅線所標(biāo)實(shí)際使用面積為三層租賃面積：按紅線所標(biāo)實(shí)際使用面積為64406440平方米平方米單位名稱1919第一部分 項(xiàng)目區(qū)位分析第二部分 項(xiàng)目方案分析第三部分 項(xiàng)目經(jīng)營分析第四部分 項(xiàng)目綜合評估單位名稱2020v 面積預(yù)算：面積預(yù)算：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱松崗星際家園松崗星際家園名名 稱稱面面 積（）積（）總面積占比總面積占比經(jīng)營面積占比經(jīng)營面積占比租賃面積租賃面積 （套內(nèi)建筑面積）（套內(nèi)建筑面積）1932019320100.00%100.00%預(yù)估租金預(yù)估租金38.838.8元元/ /月月/ /公共面積公共面積106310635.5%5.5%實(shí)際外租區(qū)域

22、面積實(shí)際外租區(qū)域面積7551755139.08%39.08%預(yù)估收入預(yù)估收入8080元元/ /月月/ /外租公攤面積外租公攤面積4934932.55%2.55%倉庫面積倉庫面積169516958.78%8.78%配套面積配套面積5695692.95%2.95%加工面積加工面積3583581.85%1.85%設(shè)計(jì)經(jīng)營面積設(shè)計(jì)經(jīng)營面積7591759139.3%39.3%100.00%100.00%生鮮部158015808.18%8.18%20.8120.81% %食品用品部4150415021.48%21.48%54.67%54.67%服裝部101510155.25%5.25%13.37%13.37%加工部4564562.36%2.36%6.01%6.01%收銀區(qū)3903902.02%2.02%5.14%5.14%單位名稱2121v 經(jīng)營預(yù)算：經(jīng)營預(yù)算：單位名稱2222第一部分 項(xiàng)目區(qū)位分析第二部分 項(xiàng)目方案分析第三部分 項(xiàng)目經(jīng)營分析第四部分 項(xiàng)目綜合評估單位名稱2323v