合冠機構培訓資料(1)

1、 概念篇概念篇 建筑規(guī)劃篇建筑規(guī)劃篇 工程篇工程篇 產權篇產權篇 銷售術語篇銷售術語篇 開發(fā)篇開發(fā)篇 房地產的概念房地產的概念 一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構筑物一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構筑物 ，以及固定在土地和，以及固定在土地和建筑物上不可分離的部分（如樹、電力設備、電梯、水暖、空調設備等）；建筑物上不可分離的部分（如樹、電力設備、電梯、水暖、空調設備等）； 房地產又稱不動產或物業(yè)；房地產又稱不動產或物業(yè)； 房地產有三種表現(xiàn)形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物、房地合一；房地產有三種表現(xiàn)形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物、房地合一； 房地產業(yè)的概念房地產業(yè)的概念 是是指從事

2、房地產開發(fā)、經營、管理的行業(yè)；指從事房地產開發(fā)、經營、管理的行業(yè)； 根據根據19851985年年5 5月月國務院辦公廳轉發(fā)國家統(tǒng)計局關于建立第三產業(yè)統(tǒng)計的國務院辦公廳轉發(fā)國家統(tǒng)計局關于建立第三產業(yè)統(tǒng)計的報告報告，房地產業(yè)被列入第三產業(yè)的第二層次。它包括土地的開發(fā)、經營、，房地產業(yè)被列入第三產業(yè)的第二層次。它包括土地的開發(fā)、經營、管理、房屋的開發(fā)建設、買賣、租賃、維修等管理、房屋的開發(fā)建設、買賣、租賃、維修等 。 房地產市場的概念房地產市場的概念 房地產市場分狹義和廣義的兩類；房地產市場分狹義和廣義的兩類； 狹義的房地產市場就是房地產商品進行交易活動的地方或場所；也就是房地產狹義的房地產市場就是

3、房地產商品進行交易活動的地方或場所；也就是房地產商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實現(xiàn)其價值；商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實現(xiàn)其價值； 廣義的房地產市場，包括土地的出讓（批租）、轉讓、抵押、開發(fā)、房產的買廣義的房地產市場，包括土地的出讓（批租）、轉讓、抵押、開發(fā)、房產的買賣、租賃、轉讓、互換、抵押、信托以及一些房地產有關的開發(fā)、建筑、修繕、賣、租賃、轉讓、互換、抵押、信托以及一些房地產有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動；裝飾等勞務活動； 房地產交易的概念房地產交易的概念 城市房地產管理法所稱的房地產交易，包括房地產轉讓，房地產抵押和房屋城市房地產管理法所稱的房地產交易，包括房

4、地產轉讓，房地產抵押和房屋租賃；其中房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式租賃；其中房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為將其房地產轉移給他人的行為 ； 商品房的概念商品房的概念 商品房主要是指由各房地產開發(fā)公司投資建設，以贏利為目的，按市場規(guī)律商品房主要是指由各房地產開發(fā)公司投資建設，以贏利為目的，按市場規(guī)律經營的房屋；經營的房屋； 它有別于各地方政府為解決住房困難，實施它有別于各地方政府為解決住房困難，實施“安居工程安居工程”而建造的而建造的“安居安居房房”、“解困房解困房”、“借危房借危房”； 19881988年底開始興建的經

5、濟適用房也是特殊的商品房；年底開始興建的經濟適用房也是特殊的商品房； 從銷售看，商品房又分為現(xiàn)房銷售和期房預售；從銷售看，商品房又分為現(xiàn)房銷售和期房預售； 從銷售對象看，分為內銷商品房、外銷商品房；從銷售對象看，分為內銷商品房、外銷商品房； 從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等 ； 住宅住宅的概念的概念 是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住

6、人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋 ； 成套住宅的概念成套住宅的概念 是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內走道或客廳等組成的供一戶是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋；使用的房屋； 住宅按套統(tǒng)計：兩戶合用一套的住宅，按一套統(tǒng)計；一戶用兩套或兩套以上住宅按套統(tǒng)計：兩戶合用一套的住宅，按一套統(tǒng)計；一戶用兩套或兩套以上的應按實際套數(shù)統(tǒng)計；的應按實際套數(shù)統(tǒng)計； 公寓式公寓式住宅的概念住宅的概念 公寓式住宅式區(qū)別于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的；公寓式住宅式區(qū)別于獨院獨戶的

7、西式別墅住宅而言的； 公寓是住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標準較高，每一層內由公寓是住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標準較高，每一層內由若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等；還有的附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家屬中等等；還有的附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期短期租用。租用。 花園花園式住宅的概念式住宅的概念 花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶

8、有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買；訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買； 躍層式建筑是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚躍層式建筑是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公用樓梯而采用房及其它輔助用房可以分層布

9、置，上下層之間的交通不通過公用樓梯而采用戶內獨用小樓梯連接；戶內獨用小樓梯連接； 優(yōu)點是：優(yōu)點是： 每戶都有較大的采光面，通風較好； 戶內居住面積和輔助面積較大； 布局緊湊，功能明確，相互干擾較??； 躍層式住宅的概念躍層式住宅的概念 復式住宅的概念復式住宅的概念 復式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層中增建一個復式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層中增建一個1.21.2米的夾層，兩層米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.33.3米，而一般躍層式為米，而一般躍層式為5.65.6米），米），其下層供起居用，如進餐，洗浴等，上層供休息睡眠和

10、貯藏用，戶內設有一層其下層供起居用，如進餐，洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設有一層的起居室高的起居室高2 2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立；米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立； 錯層錯層住宅的概念住宅的概念 指一套住宅內的各種功能用房在不同的平面上，用指一套住宅內的各種功能用房在不同的平面上，用30-60cm30-60cm的高度差進行空間的高度差進行空間隔斷，層次分明，立體性強，但未分成兩層，適合隔斷，層次分明，立體性強，但未分成兩層，適合100100平米以上大面積住宅裝平米以上大面積住宅裝修。修。 結構上指的是同一層的樓板不在同一平面上，有一定的高差。結構上

11、指的是同一層的樓板不在同一平面上，有一定的高差。錯層錯層躍式躍式復式復式 已購公房、單位產權房、廉租房、私房已購公房、單位產權房、廉租房、私房 已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房；已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房； 單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產權房、系統(tǒng)房；單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產權房、系統(tǒng)房； 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等；租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房

12、的來源主要是騰退的舊公房等； 私房也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農私房也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅；人和家庭，也就轉為私有住宅； 二手房、外銷商品房、內銷商品房二手房、外銷商品房、內銷商品房 二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手一手“，第二次交易則為，第二次交易則為“二手二手“。一些無房的人，可以買一套別人多余的房

13、；而另一些手里有些積蓄。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益；的多余住房換取收益； 外銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證外銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人；個人； 內銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許

14、可證的房屋，內內銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民；銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民； 期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買在港澳地區(qū)稱做為買“樓花樓花“，這是當前房地產開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售，這是當前房地產開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是

15、購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子；常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子； 準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋；階段的房屋； 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階所謂現(xiàn)房是指開發(fā)

16、商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經竣工段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經竣工可以入住的房屋；可以入住的房屋； 期房、準現(xiàn)房、現(xiàn)房期房、準現(xiàn)房、現(xiàn)房 尾房、爛尾房尾房、爛尾房 尾房又稱掃尾房。它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。尾房又稱掃尾房。它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到一般情況下，當商品住宅的銷售量達到8080以后，一般就進入房地產項目的清以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般

17、稱為尾房。開發(fā)商經過正常的銷售后剩盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發(fā)商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重；位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重； 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進

18、行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。甚至全盤停滯的積壓樓宇?！盃€尾爛尾“的情況一般不會發(fā)生在房產推出銷售的時的情況一般不會發(fā)生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)；候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)； 工業(yè)用房工業(yè)用房 指獨立設置的各類工廠、車間、手工作坊、發(fā)電廠等從事生產活動的房屋；指獨立設置的各類工廠、車間、手工作坊、發(fā)電廠等從事生產活動的房屋； 商業(yè)商業(yè)用房用房 是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務所用的房屋旅社、招待所等從事商

19、業(yè)和為居民生活服務所用的房屋 ； 公用設施用房公用設施用房 是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設施的房屋；殯葬、消防等市政公用設施的房屋； 生地、熟地、通平生地、熟地、通平生地：生地：通常指尚未進行市政基礎的土地；熟地：熟地：已有市政基礎設施具備房地產開發(fā)條件的土地，即三通一平或七通一平；三通一平：三通一平：即將開發(fā)區(qū)域以外的道路，給、排水管，供電線路等引入施工現(xiàn)場，對施工現(xiàn)場的土地進行平整；七通一平：七通一平：包括道路通，上下水通，雨污排水通，電力通，通訊通，煤氣通，熱力

20、通和平整場地； 土地使用年限土地使用年限土地使用年限：土地使用年限：凡與規(guī)劃國土局簽訂土地使用權出讓合同書的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行；即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年； 土地出讓金土地出讓金土地出讓金：土地出讓金：各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投

21、資，按規(guī)定補交的土地出讓價款； 房屋房屋施工施工面積面積指報告期內施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑填各層建筑面積之和； 房屋房屋新開工新開工面積面積是指在報告期內新開工建設的房屋建筑面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準； 房屋房屋竣工竣工面積面積是指房屋按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正

22、式移交使用的房屋建筑面積總和。 基底面積基底面積指建筑物首層的面積。 日照間距日照間距日照間距：日照間距：指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離 ； 建筑間距系數(shù)：建筑間距系數(shù)：指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)； 建筑的長高比：建筑的長高比：指遮擋陽光的建筑的正面長度為該建筑高度的倍數(shù)，當單棟塔樓居住建筑在兩側無其他遮擋陽光的建筑（含規(guī)劃建筑）時，與其他居住建筑系數(shù)不得小于1.0，多棟塔樓居住建筑成東西向單排布置時，與被其遮擋陽光的板式居住建筑的建筑間距按照下列條例執(zhí)行：u1.相鄰塔式居住建筑的間距小于單棟塔式建筑的長

23、度時，塔式居住建筑長高比的長度，應該按照各塔式居住建筑的長度與間距之和計算，并按照其不同的長高比，采用不得小于表規(guī)定的建筑間距系數(shù)；u2.相鄰塔式建筑的間距等于或者大于單棟塔式居住建筑的長度時，建筑間距的系數(shù)不得下于1.2； 建筑高度建筑高度建筑高度：建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度，應符合下列規(guī)定；指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度，應符合下列規(guī)定； 煙囪、避雷針、旗桿、風向器、天線等在屋頂上的突出構筑物不計入建設高度； 樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20，且高度不超過四米的，不計入建筑高度； 當坡度大于3

24、0度的坡屋頂建筑，按坡頂高度一半處到室外地平面計算建筑高度； 文物保護建設控制地帶內的建筑高度，按建筑物和構筑物的最高點(包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構筑物)、傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計算建筑高度；層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術層和地下室、半地下室；突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；房屋之間無上蓋的架空通廊；房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；建筑物內的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；活動簡易房屋；與

25、房屋室內不相通的房屋間伸縮縫；據了解，新的房產測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為0.26、0.6、1.4，而舊標準允許面積測量誤差為1.4； 建筑面積建筑面積指房屋外墻、柱、邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。按建設部按建設部關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知規(guī)定，規(guī)定，1010種情況種情況下建筑面積不計算，包括：下建筑面積不計算，包括： 套內建筑面積套內建筑面積套內建筑面積：套內建筑面積：成套房屋的套內建筑面積由套內房

26、屋使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成；1、套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。b.套內內部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。d.內墻面裝飾厚度計入使用面積。2、套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面

27、積全部計入套內墻體面積。3、套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。附：房屋共有建筑面積系指各產權業(yè)主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都

28、不計入共有建筑面積； 共有建筑面積（分攤面積）共有建筑面積（分攤面積）商品房商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶； 可分攤的公共部分為：可分攤的公共部分為：本幢樓的大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變配電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等，以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房，套內公用建筑空間

29、之間的分隔墻及外墻（包括山墻、墻體面積水平投影面積的一半）。 不不應計入的公用建筑空間有：應計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間，售房單位自營、自用的房屋，為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理用房）； 不應分攤的共有建筑面積：不應分攤的共有建筑面積：包括從屬于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定車位或專用車庫；幢外的用做公共休憩的設施或架空層； 公用建筑面積的分攤方法：公用建筑面積的分攤方法：多層住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內的各套內建筑面積比例分攤。多功能綜合樓須先求出整

30、幢房屋和幢內不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內各功能區(qū)內建筑面積比例分攤 ； 共有建筑面積計算公式共有建筑面積計算公式 公用建筑面積 = 整棟建筑的面積 各套套內建筑面積之和 已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室； 共用建筑面積分攤系數(shù) = 公用建筑面積 / 各套內建筑面積之和； 分攤的公用建筑面積 = 各套內建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)；因此，商品房銷售面積公式還可表達為：因此，商品房銷售面積公式還可表達為： 商品房銷售面積 = 套內建筑面積（1+公用建筑面積分攤系數(shù)） 使用面積使用面積使用面積：使用面積：即地毯面積，是每套住宅戶內除墻體厚度外全部凈面積的總和其中包

31、括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、不吊柜、戶內樓梯(按投影面積)、陽臺；斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積； 使用率使用率使用率 = 套內使用面積 / 總建筑面積； 實用面積實用面積 它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額； 實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率； 即實用率套內建筑面積套內建筑面積分攤的共有共用建筑面積； 實用率實用率 使用率使用率 得房率是指套（單元）套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比； 即得房率套內建筑面積套內建筑面積分攤的共有共用建筑面積； 建筑覆蓋率（建筑密度）建筑覆蓋率（建筑密度） 建設用地范圍內所有建筑物基底面

32、積之和與建設用地面積的比率（%） ； 即：基底面積 / 用地面積100% = 建筑覆蓋率（建筑密度）； 在建設用地范圍內所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比（%）； 即：總建筑面積 / 總用地面積= 容積率； 容積率容積率 綠地面積綠地面積指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地； 綠地率綠地率在建設用地范圍內各類綠地面積之和與建設用地面積的比率（%）； 綠化面積綠化面積在建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率（%）； 房屋房屋層層數(shù)數(shù)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其

33、室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和；假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)； 自然層自然層一般指樓層高度在2.28米以上的標準層次及在2.70米以上的住宅； 技術層技術層指建筑物的自然層內，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設備安裝的局部層次； 附屬附屬層（夾層層（夾層）指介于自然層之間的夾層； 標準層標準層平面布置相同的住宅樓層； 中間層中間層底層和最高住戶入口層之間的中間樓層； 地下室地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的

34、高度超過該房間凈高的1 / 2者； 半地下室半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者； 假層假層是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內部空間的局部層次； 閣樓閣樓（暗樓（暗樓）一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層； 層高層高住宅的層高是指下層樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準中，明確規(guī)定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米； 凈高凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層

35、樓板下表面之間的距離； 凈高凈高和層高的關系可以用公式來和層高的關系可以用公式來表示表示凈高=層高樓板厚度；即層高和樓板厚度的差叫“凈高” ； 進深進深住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度；根據住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準（GBI10087）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米； 開間開間在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開

36、間在住宅設計上有嚴格的規(guī)定。根據住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準（GBJ10087）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米； 戶型比戶型比指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重； 面積面積誤差誤差比比面積誤差比=（產權登記面積合同約定面積）100% / 合同約定面積； 陽臺陽臺泛指有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設施,供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。根據其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據其與主墻體的關系

37、分為凹陽臺和凸陽臺；根據其空間位置分為底陽臺和挑陽臺； 平臺平臺平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分； 走廊走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間； 玄關玄關玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地“，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所； 隔斷隔斷隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妫?過道過道過道是指住宅套內使用的水平交通空間；低層住

38、宅：低層住宅：指一層至三層的住宅；多層住宅：多層住宅：指四層至六層的住宅；小高層住宅：小高層住宅：指七層至十二層的住宅；高層住宅：高層住宅：指十二層以上的住宅； 層層數(shù)分類數(shù)分類 塔式塔式高層高層住宅住宅以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅； 單元單元式高層式高層住宅住宅由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅； 通通廊式高層廊式高層住宅住宅由共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住宅的高層住宅； TOWNHOUSE TOWNHOUSE也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋； 商商住住住宅住宅是SOHO（居家

39、辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式； 會所會所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放； 酒店酒店式服務式服務公寓公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體

40、的，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺； 智能化大廈智能化大廈又稱“智能型大廈”是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術與建筑藝術有機結合，通過對設備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和使用者的服務及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設備自動化系統(tǒng)（BAS），辦公自動化系統(tǒng)（OAS）通信自動化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng)（FAS）,保安自動化

41、系統(tǒng)（SAS）； 鋼結構鋼結構是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構； 鋼鋼、鋼筋混凝土、鋼筋混凝土結構結構是指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的； 混合結構混合結構是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造； 磚木結構磚木結構是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的； 框架框架結構結構住宅住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質量較好

42、；框架結構由梁柱構成，構件截面較小，因此框架結構的承載力和剛度都較低，它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結構的墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架結構的特點是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差； 鋼鋼混結構混結構住宅住宅鋼混結構住宅的結構材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結構。但這種結

43、構工藝比較復雜，建筑造價也較高；鋼筋混泥土鋼筋混泥土鋼混鋼混 磚磚混結構混結構住宅住宅磚混結構一般指把磚砌體用作內外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過墻柱基礎傳到地基。作用在縱墻上的水平荷載（如風荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎，最后傳給地基，承重墻的厚度及長度是根據強度和穩(wěn)定性的要求，通過計算來確定的；在磚混結構中的梁有門窗過梁、圈梁、雨蓬梁、陽臺梁、樓梯梁等，這些梁的長度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按構造配筋外，其它都是通過計算設計的，圈梁主要作用是提

44、高房屋空間剛度、增加建筑物的整體性，提高磚石砌體的抗剪、抗拉強度，因此圈梁不是承重梁，當圈梁用作過梁時，只在過梁部位按設計配筋，其它部位仍是按構造配筋，有許多把圈梁當作承重梁對待，隨意將圈梁下墻體敲掉，則留下了不安全的隱患； 框架框架剪力墻結構剪力墻結構住宅住宅框架剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數(shù)量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。因為，在下部樓

45、層，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來越大，有外側的趨勢，而框架則有內收的趨勢，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框架除了負擔外荷載產生的水平力外，還額外負擔了把剪力拉回來的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產生的水平力，還因為給框架一個附加水平力而承受負剪力，所以，上部樓層即使外荷載產生的樓層剪力很小，框架中也出現(xiàn)相當大的剪力； 配套設施配套設施與住宅規(guī)?；蛉丝谝?guī)模對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱； 騎樓騎樓指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房； 露臺露臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做

46、出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺； 外外飄飄窗窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗； 建筑小品建筑小品指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱； 中水處理中水處理是個老百姓聽起來還有些陌生的詞，中水就是指循環(huán)再利用的水。其實中水處理離我們的生活并不遙遠，許多家庭都習慣把洗衣服和洗菜的水收集起來，用于沖廁所和拖地板，其實這就是最原始、最簡單的中水處理辦法；房屋的房屋的使用權使用權房屋的使用權是

47、指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權；房屋的使用權不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權之中；房屋的房屋的所有權所有權房屋的所有權為房屋的占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了在法律允許范圍內的一切權利；取得房屋所有權的方式有很多，現(xiàn)歸納如下：取得房屋所有權的方式有很多，現(xiàn)歸納如下：1、依法新建的房屋；2、添附的房屋，如翻建、擴建、加層等；3、通過買賣、贈與、互換等民事法律行為取得所有權的房屋；4、繼承或受遺的房屋； 房屋房屋他項他項權權房屋的他項權利是指由房屋的所有權衍生出來的典權、租賃權

48、、抵押權、繼承權等權利； 土地使用權土地使用權是指土地使用者在法律允許范圍內對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權利； 住宅所有權住宅所有權住宅所有權是指住宅建筑本身和其附屬設備的所有權。不包括宅基地和院地； 房屋處分權房屋處分權指房屋所有權人在法律許可范圍內對其房屋擁有的處置權利。處分有兩種情況事實處分和法律處分； 房屋占有權房屋占有權指房屋所有人對房屋實際控制的權利。它可以與所有權分離，故非所有權人也可能享有房屋占有權； 雙重雙重抵押抵押權權對同一房產作兩次(第一次和第二次) 的抵押； 押押權約權約款款國外房屋分期付款買賣合同當事人約定，標的物所有權移轉于

49、買受人時，在該標的物上設定出賣人第一順序抵押權的余款。如買受人不按約支付分期價款時，出賣人可請求強制變買標的物，并從中優(yōu)先受償； 用用益益權權亦稱“用益物權”。指對他人的物品有 使用和收益權利。如租借他人的房屋，有使 用該房屋權利。用益權包括典權、永佃權、 地上權、地役權等； 抵押權抵押權抵押權劉指房屋所有權認有將其房屋抵押給他人的權利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不轉移占有的方式提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房屋拍賣所得的價款優(yōu)先受償 ； 租賃權租賃權租賃權是指房屋所有權人有將其房屋租賃給他人的權利。房屋租賃，是指房屋的所有人作為出租人將其房屋出租

50、給承租人使用，由承租人支付租金的行為。承租人取得房屋使用權后，未經出租人同意不得隨便處置所承租的房屋，除非租賃合同另有規(guī)定，否則就是違法行為； 確權確權是依照法律、政策的規(guī)定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、 登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和 他項權利； 典權典權所謂典權是指房屋所有權擁有者有將其房屋典當給他人以獲得利益的權利。房屋典當是指承典人用價款從房屋所有人手中取得使用房屋的權利的行為。承典人與出典人（房屋所有人）要訂典契，約定回贖期限（即存續(xù)期），一般期限是3年到10年不等。到期由出典人還清典價，贖回房屋。典價無利息，房屋無租金

51、。典契中一般規(guī)定，到期不贖的，由承典人改典為買，也可經雙方協(xié)商，續(xù)期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典權存續(xù)期內，還可以將房屋轉典，或出租給他人，并且可以典權作為抵押權的標的物； 典契典契即房地產典當契約，是指由出典人與 承典人共同簽訂的契約，載明雙方的權利和義務； 房屋產權房屋產權房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利； 產權置換產權置換是指居民之間以自身原有產權房進行置換的一種業(yè)務。一般是在中介的撮合下進行，并可由中介代辦置換手續(xù)； 共有房產共有房產指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有

52、所有權； 共同共同共有共有房產房產指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權； 房屋房屋的產權的產權面積面積房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定； 房屋房屋預測預測面積面積預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據； 房屋房屋實測實測面積面積實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合

53、格，開發(fā)商依據國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數(shù)據及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據； 商品房商品房的銷售的銷售面積面積商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積套內建筑面積分攤的公用建筑面積； 實際實際銷售銷售面積面積是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期

54、或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積； 預售面積預售面積是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積； 基價基價基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出； 起價起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為

55、銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價； 預售價預售價預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準； 均價均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價； 內部認購內部認購近年來，許多房地產發(fā)展商在尚沒有獲得商品房預售許可證等有關證件之前，以在小范圍內推出一種“內部認購”的方式銷售商品房。內部認購的最重要前提是具有一定幅度的購房優(yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照“開盤價”而言的，如果按照目前房地產發(fā)展商通行的“低開高走”的營銷原則，內部認購價應該是該商品房銷售過程中的

56、“最低時段價”，購房者應給予謹慎的關注。同時，房地產營銷商為了保證盡可能多的贏利，會嚴格地限制和控制內部認購的銷售量和時間。聰明的購房者如在作好預先準備的前提下果斷出手，往往能得到實在的優(yōu)惠，這樣一套房計算下來可能會有數(shù)以幾萬計的“便宜”。當然，這種便宜與風險共存，購房者要十分慎重地考察該項目發(fā)展商的資質是否可靠，以免不小心攤上麻煩，使自己的合法權益受到損害 ； 定金定金定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。根據我國發(fā)法通則和擔保法八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合

57、同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金； 訂金訂金根據我國現(xiàn)行法律的有關規(guī)定，其不具有定金的性質，交付訂金的一方主張定金權利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預付款。例如：北京市房屋土地資源管理局發(fā)布的關于規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)商品房預訂行為的通知的有關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應當在總房價的千分之五以內，雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同后，訂金應即時返還或抵充房價

58、。購房者在支付訂金后，不購買預訂房屋的，訂金按預訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況，房地產開發(fā)企業(yè)應當全額返還購房者支付的訂金：(1)房地產開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；(2)簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的；(3)雙方對預售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；(4)廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的； 誠意金誠意金目前在買方市場中，已有了一種新的發(fā)展趨勢，即交“誠意金”。所謂“誠意金”，是指買方在購房目標明確后，以看中某個區(qū)域、某種面積的房子為標準，并有一個適當?shù)膬r格，為了能更快地找到自己的理想物業(yè)，預先在信得過的中介公司交上一定數(shù)額的“誠意金”，并簽訂一定期

59、限。代理方收取“誠意金”后，會非常努力地發(fā)揮其“團體力量”，有針對性的盡快為買家尋找理想的房子； 違約金違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金； 按揭按揭按揭是英文mortgage（抵押）的音譯，是指按揭人將房產的產權轉讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產產權轉讓給按揭人的行為； 住房公積金住房公積金是一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構成的整個運行機制和管理的制度；具體內容主要有三個方面：（1）個人存儲，單位資助住房公積金，專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅。（2）按統(tǒng)一管理的原則管理住房公積金。（3）按專項使用的原則運用住房公積金； 個人個人住房抵押住房抵押貸款貸款是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權依法處分其抵押房地產以獲得清償； 個人個人住房擔保住房擔保貸款貸款是指借款人或第