四星級酒店餐飲項目投資方案建議書

1、四星級酒店餐飲工程投資方案建議書目錄：一、 本工程建設的旅游市場環(huán)境分析二、 建議書的依據和范圍三、 工程經營定位方案四、 投資構成及本錢分析五、 本工程財務評價六、 投資風險分析本建議書所陳述的對象為我市四星級酒店餐飲開發(fā)工程，以下簡稱本工程或工程。一、 本工程建設的旅游市場環(huán)境分析在過去的20年，隨著中國經濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經被中央政府確定為國民經濟開展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產業(yè)的開展，促進就業(yè)和區(qū)域經濟平衡開展以及提高人民生活質量和素質等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國旅游開展的大形勢下，東北的

2、旅游業(yè)步步升溫。我市旅游業(yè)從旅游業(yè)在東三省中脫穎而出。2006年“十一黃金周從10月1日至10月7日，我市累計接待國內外旅游者87.61萬人次，同比增長11.29%；旅游總收入3.95億元人民幣，同比增長15.21%。其中，過夜旅游者17.7萬人次，同比增長12.51%，收入2.89億元人民幣，同比增長15.27%；一日游游客69.91萬人次，同比增長10.98%，收入1.07億元人民幣，同比增長15.03%。     過夜旅游者占旅游者總數的20.2%，其中省內旅游者占61.25%，外省旅游者主要來自遼寧6.0%、吉林4.6%、北京3.6%等地；一日游

3、游客占旅游者總數的79.8%，其中本市市民占56.8%，其他多為省內及周邊地區(qū)游客。     過夜旅游者人均天花費為596.18元人民幣，其中住宿145.00元，餐飲106.42元，購物196.66元，門票和娛樂70.67元，市內交通25.71元，其他花費51.72元；一日游游客人均天花費為152.52元人民幣，其中餐飲26.55元，購物51.93元，門票和娛樂51.08元，市內交通8.37元，其他花費14.59元。據市統(tǒng)計局統(tǒng)計臺北1+1銷售額32萬元，同比下降23.8%；清香閣銷售額38萬元,同比增長15.2%;日月潭銷售額70萬元, 同比增長79.

4、5%;名流酒店銷售額50萬元, 同比下降27.5%；波特曼西餐廳銷售額38萬元，同比下降17.4%。2007年春節(jié)黃金周從2月18日至2月24日,我市累計接待國內外旅游者164.99萬人次,同比增長13.18%；旅游總收入13.46億元人民幣,同比增長12.27%。其中,過夜旅游者48.26萬人次,同比增長13.76%,收入9.73億元人民幣,同比增長11.51%；一日游游客116.73萬人次,同比增長12.94%,收入3.73億元人民幣,同比增長14.33%。     抽樣調查顯示,過夜旅游者占旅游者總數的29.3%。其中省內旅游者最多,占17.1%；

5、外省旅游者主要來自北京9.7%、廣東9.5%、遼寧8.5%、江蘇4.9%、上海4.5%、山東4.3%、吉林4.1%等地。一日游游客占旅游者總數的70.7%。以本市市民為主,其他多為省內及周邊地區(qū)游客。     過夜旅游者人均天花費為848.31元人民幣。其中住宿222.16元,餐飲137.75元,購物245.83元,門票和娛樂139.12元,市內交通32.70元,其他花費70.75元；一日游游客人均天花費為319.55元人民幣,其中餐飲28.76元,購物113.11元,門票和娛樂107.44元,市內交通37.12元,其他花費33.11元。據市統(tǒng)計局統(tǒng)計,

6、 臺北1+1銷售額29萬元,同比下降17.1%;清香閣銷售額42萬元,同比增長7.7%;日月潭銷售額75萬元,同比增長19%；名流酒店銷售額35萬元,同比增長25%；波特曼西餐廳銷售額35萬元,同比下降44%。2007年“五一黃金周期間從5月1日至5月7日，我市累計接待國內外旅游者109.2萬人次，同比增長22.2%；旅游總收入4.39億元人民幣，同比增長11.5%。其中，過夜旅游者19.9萬人次，同比增長6.8%，收入3.01億元人民幣，同比下降2.3%；一日游游客89.3萬人次，同比增長26.2%，收入1.38億元人民幣，同比增長61.0%。     

7、;過夜旅游者占旅游者總數的18.25%，其中外省旅游者主要來自遼寧8.2%、吉林5.8%、北京3.2%、福建3.1%等地；一日游游客占旅游者總數的81.75%，其中本市市民超過63%，其他多為省內及周邊地區(qū)游客。     過夜旅游者人均天花費為594.89元人民幣，其中住宿128.26元，餐飲98.93元，購物234.24元，門票和娛樂48.49元，市內交通25.70元，其他花費59.27元；一日游游客人均花費為154.89元人民幣，其中餐飲33.81元，購物43.25元，門票和娛樂43.83元，市內交通9.29元，其他花費24.71元。據市統(tǒng)計局統(tǒng)計餐

8、飲業(yè)方面，臺北1+1美食城營業(yè)收入33萬元，同比下降25%；清香閣清真美食廣場營業(yè)收入31萬元，同比持平；日月潭酒店營業(yè)收入56萬元，同比增長40%；名流酒店營業(yè)收入28萬元，同比持平；波特曼西餐廳營業(yè)收入37萬元，同比下降19.6%。就以上數據分析我市旅游主要特點如下：一是冰雪名城品牌效應仍然顯著。我市冰雪旅游起步早,產品多, 規(guī)模大,近年來盡管冰雪旅游四處開花,但我市冰雪名城的品牌效應仍然享譽中外,聲望日隆。春節(jié)期間,星級賓館平均客房出租率達81%,香格里拉、福順天天、華驛大廈、萬達假日、昆侖酒店、松花江凱萊等多家賓館大年初三至初五期間客房持續(xù)爆滿。    &

9、#160;二是滑雪旅游持續(xù)升溫。隨著滑雪旅游的群眾化、時尚化,滑雪旅游已成為我市冰雪旅游產品中最耀眼的亮點。春節(jié)黃金周期間,大批外地游客會聚冰城,專程滑雪,很多市民也自備雪具,舉家攜友去滑雪。各大滑雪場賓客盈門,熱鬧非凡,接待量與經營收入與上年同期相比均有顯著增長。有的滑雪場的接待量和收入均呈數倍增長。     三是假日經濟穩(wěn)定增長。冰雪經濟的不斷開展,拉動了假日經濟的持續(xù)增長。春節(jié)黃金周前七天, 交通部門運抵游客達90.6萬人次,同比增長8.3%；從初一至初七, 交通部門運抵游客65.5萬人次,同比增長21.9%。各大商場和餐飲業(yè)銷售額也有不同程度的增

10、長。     四是假日旅游工作機制運轉正常。經歷了二十個黃金周后,我市假日旅游市場繁榮穩(wěn)定,旅游六要素間的構成更趨合理。一方面,旅游者對黃金周已習以為常,完全可以有條不紊地安排假期旅游；另一方面,各相關部門配合默契,形成了一套比擬成熟和完備的假日旅游工作機制,黃金周旅游已經成為假日經濟中不可缺少、運轉自如的組成局部。然而在哈市的絕大局部旅游飯店的建筑與經營風格還千篇一律，具有獨特風格的旅游酒店寥寥無幾，我們公司向市場提供具有獨特高品質的旅游產品是符合是市場開展趨勢的。二、 建議書的依據和范圍1、 主要內容：本建議書是基于對市場的充分了解和對該工程的市場前

11、景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。本建議書在以下的局部將著重對本工程的規(guī)劃設計定位以及工程的財務評價進行研究。2、 主要依據：本工程改建和裝修圖紙。本工程地區(qū)有關資料。有關酒店行業(yè)現(xiàn)行規(guī)程、標準。我市政府相關部門各類統(tǒng)計資料。我市旅游局相關統(tǒng)計資料。進行實地及市場考察的相關數據三、 工程經營定位方案建議1、本工程地理位置及概況 本工程位于我市中山路東南端，中山路與六順街交口處四星級酒店地下一層至地上一層的局部面積，其北臨省政府、南臨省醫(yī)院住院處及二環(huán)高架橋、與我市天鵝飯店隔道相望。在中山路省政府東南路段遍布民航大廈、唐人會館、天鵝飯店、北京華聯(lián)餐飲商圈。 圖片地理位置鳥攬圖：2、工程

12、定位方案建議 本工程的定位參照四星級酒店總體經營風格并結合哈市餐飲市場開展趨勢做出以下三種方案。 1“Lemon Tree法國餐廳方案 2Dillons國際速食咖啡廳方案 3中國品牌餐飲招商方案 注：以上工程方案名稱僅作參考 3、工程方案簡述： 1“Lemon Tree法國餐廳方案 目前我市內沒有一家正規(guī)效勞和出品的西式餐廳，在酒店內的西餐一般都以咖啡廳自助效勞為主，這也包括我市香格里拉大飯店、假日酒店等外資飯店。真正意義上的DINING Room或 Grail Room 還沒有出現(xiàn)。像我市的波特曼、歐羅巴、華梅等西餐廳也是中國式效勞與早期歐美或俄式菜肴的簡單結合。隨著我市餐飲業(yè)的開展，人們正

13、在再逐步接受西方飲食文化與效勞?！癓emon Tree法國餐廳是法國巴黎比擬傳統(tǒng)的餐廳之一，我們就是將這一傳統(tǒng)文化引進酒店，在我市內開辦一間法國餐廳，一是填補了我市西餐中空白。二是為哈市成功階層提供與眾不同的高檔社交飲食場所。 在本工程中酒店地下一層改造為我市最大的葡萄酒、香檳酒的酒窖，酒窖內珍藏世界著名產區(qū)的各種年份葡萄酒，成為我市獨特旅游資源，我們還可以為這酒窖取一個很浪漫的名字“波爾古堡莊園酒窖 酒店的一層就是“Lemon Tree法國餐廳，整個餐廳為中世紀法國莊園式的建筑裝飾風格，充分利用16根柱子作綠色造景是餐廳的一大風格，大理石人體雕塑屹立在餐廳室內花園噴泉中，還有大型宗教油畫作為

14、裝飾。所有家具和餐具都是仿古的，本餐廳采用傳統(tǒng)的法式效勞，不但強調細節(jié)，很多食物都要在客人面前表完成。讓食客如同進入了18世紀的豪華莊園，當然小提琴和大提琴是不可缺少的元素，在悠揚的琴聲中讓就餐者陶醉。 2Dillons國際速食咖啡廳方案 在美國傳統(tǒng)的Coffee shop 都出售相同的外鄉(xiāng)速食，Dillons國際速食咖啡廳不但提供美國外鄉(xiāng)速食同時融合了意大利、印尼、泰國等速食，他不但提供傳統(tǒng)的 外賣效勞、也開辟了互聯(lián)網外賣渠道。由于意大利、印尼和泰國速食的多樣性這也給食客更多的選擇時機。Dillons國際速食咖啡廳不但是在食物多樣性方面給顧客提供多樣選擇，在飲品方面也是把戲繁多?？Х群筒璧莫?/p>

15、到工藝也是食客樂意光臨的原因之一。就香濃咖啡而言餐廳酒吧就選擇了5種以上的不同品種的咖啡，對咖啡的醇度、酸度、香度等進行匹配，因此Dillons制作的香濃咖啡獨樹一幟。 本工程一樓引進這一模式無疑是目前酒店中咖啡廳的一個開展和前衛(wèi)的模式。整個餐廳按照歐洲酒吧的裝飾風格將更有情調。既然是速食餐廳就一定要表達“速食的特點，出品快、裝盤簡潔。但我們不會使用一次性的紙餐具來代替瓷器。熱量是目前速食業(yè)都在關注的問題，因此在菜單上最好能標注卡路里的攝入量。在歐洲很多餐廳都采用了此方法。在經營上早餐可以是傳統(tǒng)的西式自助餐，但在午餐和晚餐我們給食客提供更多項選擇擇的時機。另外飲品的多樣性和獨特性一定要突出。我

16、們可能針對的潛在客戶除了時尚白領的年輕人，大多數應關注在哈的外國人。 本工程開展成熟后可向地下一層開展，目前一期階段地下可臨時做集團內的職工培訓與活動場所。3中國品牌餐飲招商方案 不是在酒店里的中餐都效益不好，在XX賓館一層的正陽樓醬骨生意一直興隆，XX賓館董事長幾次找我研究要收回自己經營。經過我的測算最終同意保持現(xiàn)有狀態(tài)。去年我給籌建的XX賓館，原方案餐廳自己管理經營，經過我提議餐廳成功租賃出去，生意依舊興隆，不但為賓館節(jié)省一大筆費用，而且月月還獲得不菲的租金，投資方非常滿意。獨立門面和恰當的餐飲品牌一樣可以實現(xiàn)雙贏的結果。 本工程的地下一層和地上一層完全可以考慮對外招商，現(xiàn)在的醬骨和養(yǎng)生館

17、在本工程周邊還是沒有的。如果裝修有租賃方負責的話，我們還能剩下一大筆開銷。 四、 投資構成及本錢分析本工程總投資的根本構成和整體建設的開發(fā)投入的方案安排，本應該是經過投資人與本工程建筑設計單位共同商討的結果，就目前而言我只能對投資構成和本錢分析及經營方面作估算。1、本工程建筑技術參數與工程裝飾造價估算構成一覽表投資方案一“Lemon Tree法國餐廳方案序號本工程根本經濟技術指標估算參數估算(平方米投資造價估算萬元1酒店總使用面積138292實際有效總使用面積包括地上、地下兩層11102.1 地上一層有效使用面積6182.2 地下一層有效使用面積4923Lemon Tree餐廳前臺使用面積48

18、33864廚房使用面積135855波爾古堡莊園酒窖使用面積4921206餐廳密度餐廳營業(yè)面積除以酒店總經營面積0.067餐位密度餐位面積除以餐廳使用面積0.218餐廳公共區(qū)域容積率58% 投資方案二Dillons國際速食咖啡廳序號本工程根本經濟技術指標估算參數估算(平方米投資造價估算萬元1酒店總使用面積138292實際有效總使用面積包括地上、地下兩層11102.1 地上一層有效使用面積6182.2 地下一層有效使用面積4923Dillons餐廳前臺使用面積4831204廚房使用面積135185培訓中心使用面積492146餐廳密度餐廳營業(yè)面積除以酒店總經營面積0.047餐位密度餐位面積除以餐廳使

19、用面積0.408餐廳公共區(qū)域容積率30% 投資方案三中國品牌餐飲招商序號本工程根本經濟技術指標估算參數估算(平方米投資造價估算萬元1酒店總使用面積138292實際有效總使用面積包括地上、地下兩層11101.1 地上一層有效使用面積6181.2 地下一層有效面積4923餐廳密度餐廳營業(yè)面積除以酒店總經營面積0.082、工程不可預見費用工程名稱方案技術參數根本參數萬元合計萬元按工程總使用面積分攤元/m2工程不可預見費用Lemon Tree法國餐廳0.0024%4831.51613.65Dillons國際速食咖啡廳1520.3653.29中國品牌餐飲招商0003、靜態(tài)總投資額在靜態(tài)投資總額計算中沒有

20、將酒店根底改造費用參數、前期費用包括市場調查及工程可行性研究費、建筑規(guī)劃方案研究費、建筑改造設計費、籌建開辦費及工程管理費、改建應繳稅，費包括預算定額管理費、建筑工程監(jiān)理費、建設工程質量監(jiān)督費檢驗費等計算進去，以下計算參數也就是直接裝飾與設備投資估算。 “Lemon Tree法國餐廳方案工程名稱合計萬元按工程總使用面積分攤元/平方米靜態(tài)投資總額4854369.36 Dillons國際速食咖啡廳方案工程名稱合計萬元按工程總使用面積分攤元/平方米靜態(tài)投資總額152.361372.61 中國品牌餐飲招商方案工程名稱合計萬元按工程總使用面積分攤元/平方米靜態(tài)投資總額15135.14 4、財務費用本工程

21、的財務費用主要由利息費用構成。利息費用的計算參照建設部發(fā)布的經濟評價標準來確定。假定貸款發(fā)生在當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計算。本工程當前融資本錢為年利率以5.5%-6.5%計算，鑒于銀行利率已開始上調，估計數年后對融資本錢必將有一定影響，但不會太大。工程“Lemon Tree法國餐廳方案以靜態(tài)總投資485萬計算，其中20%為自有資金，80%為銀行貸款，按5年還清本息祥見下表：1等額還貸法期次本金利息每期還款額余款年利息按6.2%計算3,880,000.001535,440.00240,560.00776,000.003,344,560.002568,637.28207,362

22、.72776,000.002,775,922.723603,892.79172,107.21776,000.002,172,029.934641,334.14134,665.86776,000.001,530,695.7851,530,695.78949.03776,000.000.00合計3,880,000.00755,644.823,880,000.002等本還貸法期次本金利息每期還款額余款年利息按6.2%計算 3,880,000.00 1776,000.00240,560.001,016,560.003,104,000.002776,000.00192,448.00968,448.002

23、,328,000.003776,000.00144,336.00920,336.001,552,000.004776,000.0096,224.00872,224.00776,000.005776,000.00481.12776,481.120.00合計3,880,000.00674,049.124,554,049.12工程Dillons國際速食咖啡廳方案以靜態(tài)總投資152.36萬計算，其中20%為自有資金，80%為銀行貸款，按5年還清本息祥見下表： 1等額還貸法期次本金利息每期還款額余款年利息按6.2%計算1,220,000.001168,360.0075,640.00244,000.001

24、,051,640.002178,798.3265,201.68244,000.00872,841.683189,883.8254,116.18244,000.00682,957.864201,656.6142,343.39244,000.00481,301.255481,301.25298.41244,000.000.00合計1,220,000.00237,599.661,220,000.002等本還貸法期次本金利息每期還款額余款年利息按6.2%計算1,220,000.001244,000.0075,640.00319,640.00976,000.002244,000.0060,512.003

25、04,512.00732,000.003244,000.0045,384.00289,384.00488,000.004244,000.0030,256.00274,256.00244,000.005244,000.00151.28244,151.280.00合計1,220,000.00211,943.281,431,943.28 5、資金籌措建議本工程開發(fā)投資的資金來源可有二個渠道：首先，是企業(yè)自有資金；其二是銀行貸款； 資金運作方式如下：自有資金全部用于投資，當自有資金全部投入完畢尚有資金缺口時，通過貸款解決。主要安排在靜態(tài)總投資已經到達20%以上時，其余80%通過銀行進行融資。 當前甚至

26、相當長一段時間內，銀行仍然是融資的主渠道。目前通過銀行融資占90%，其它通過信托、債券、股票等方式進行融資的總共不到10%。銀行貸款有著擋不住的誘惑：便捷，本錢相對較低，財務杠桿作用大。其缺點是還債壓力較大，但是債可以通過調整長期債和短期債的負債結構加以躲避；根據上海愛建信托的統(tǒng)計，2003年6月央行121號文件公布后，盡管全國信托的數量增長很快，但全年募集的資金還不到70億元。而據央行公布的數據，截至2003年9月底，全國就房地產開發(fā)貸款一項就增加了1350億元。銀行信貸仍然是資金主力，這一點毋庸置疑。五、本工程經營收益和本錢費用估算1、本工程經營收益和本錢費用估算以下評價按在本工程全部投資

27、完畢后，開始的第一個經營年份開始評估。投資方案餐位數餐段經營工程周轉慮人均消費元年營業(yè)收入萬元年租賃收入萬元“Lemon Tree法國餐廳方案80個早餐自助餐200%50292午餐零點35%120122.64正餐零點60%180315.36合計730Dillons國際速食咖啡廳方案120個早餐自助餐95%30124.83午餐正餐零點零點50%70%354076.6122.64合計324.12中國品牌餐飲招商方案302、經營損益年度“Lemon Tree法國餐廳投資方案序號經營工程收益萬元1銷售收入7302餐飲直接本錢2193經營毛利5114經營費用479.904.1 職工工資即福利404.2

28、管理費21.94.3 能源水、電、汽、煤80.34.4 設備維護保養(yǎng)費43.84.5 市場推廣58.43.6 貸款利息及本金77.63.7 折舊48.913.8租金分攤153.9 營業(yè)稅93.994本錢及費用合計698.905利潤31.106所得稅9.337稅后利潤21.77Dillons國際速食咖啡廳投資方案序號經營工程收益萬元1銷售收入324.122餐飲直接本錢90.75 3經營毛利233.37 4經營費用223.60 4.1 職工工資即福利30.00 4.2 管理費9.72 4.3 能源水、電、汽、煤35.65 4.4 設備維護保養(yǎng)費19.45 4.5 市場推廣25.93 3.6 貸款利

29、息及本金24.40 3.7 折舊21.72 3.8租金分攤15.00 3.9 營業(yè)稅41.73 4本錢及費用合計314.35 5利潤9.77 6所得稅2.93 7稅后利潤6.84 中國品牌餐飲招商方案序號經營工程收益萬元1租賃收入302租賃本錢154租賃稅3.605利潤11.40六、投資風險分析1、投資利潤率指標分析投資工程指標“Lemon Tree法國餐廳投資方案22.44%Dillons國際速食咖啡廳投資方案22.44%中國品牌餐飲招商方案61.2%由于在損益計算中已經將貸款因素參加其中，因此本指標中工程投資總額可視為自有資金投入額。從數據看中國品牌餐飲招商方案的指標最大，其他兩個投資方案

30、利潤率也都符合城市中同行業(yè)的投資利潤率指標。2、銷售利潤率指標分析投資工程指標“Lemon Tree法國餐廳投資方案2.98%Dillons國際速食咖啡廳投資方案2.11%中國品牌餐飲招商方案38% 在目前的指標分析前兩個投資方案的利潤率都十分小，還不及同行業(yè)標準10%15%的水平，原因是與經營前5年的銀行還款因素有關，去除銀行還款因素“Lemon Tree法國餐廳投資方案銷售凈利潤可達13.6%，Dillons國際速食咖啡廳投資方案銷售凈利潤可達9.64%。5年后的歷史幣值與現(xiàn)期幣值的貼現(xiàn)系數暫沒有考慮由此看出Dillons國際速食咖啡廳方案指標水平稍低。3、投資利稅率指標分析營業(yè)稅與所得稅

31、/靜態(tài)投資總額投資工程指標“Lemon Tree法國餐廳投資方案21%Dillons國際速食咖啡廳投資方案29%中國品牌餐飲招商方案24% 本指標顯示納稅能力較強。5、靜態(tài)借款償能力分析投資工程指標“Lemon Tree法國餐廳投資方案5Dillons國際速食咖啡廳投資方案5中國品牌餐飲招商方案0從數據看各投資方案歸還期不大于銀行5年歸還期，工程清償能一般。6、資產負債率分析投資工程指標“Lemon Tree法國餐廳投資方案94%Dillons國際速食咖啡廳投資方案94%中國品牌餐飲招商方案0從財務角度看資產負債率的最正確財務范圍是在40%50%以內，100%也是財務可以接受的范圍內。以上兩個

32、工程都到達了94%但多沒有超過100%的敏感系數。由于以上兩個投資工程都有一定的還債能力，因此在還款期之后將到達財務最正確范圍內。7、工程敏感度分析1“Lemon Tree法國餐廳投資工程A年度現(xiàn)金流量表序號工程名稱合計(萬元1現(xiàn)金流入7302現(xiàn)金流出707折舊48本錢及費用556稅1033凈現(xiàn)金流量23貼現(xiàn)系數0.935凈現(xiàn)值21 B貼現(xiàn)系數第一年第二年第三年第四年第五年年折現(xiàn)率10%0.93 0.85 0.77 0.70 0.64 C敏感度分析+10%銷售變化+10%本錢費用序號工程名稱合計萬元1現(xiàn)金流入8032現(xiàn)金流出7773凈現(xiàn)金流量26貼現(xiàn)系數0.934凈現(xiàn)值24+10%銷售變化0本

33、錢費用序號工程名稱合計萬元1現(xiàn)金流入8032現(xiàn)金流出7073凈現(xiàn)金流量96貼現(xiàn)系數0.934凈現(xiàn)值89.28+10%銷售變化-10%本錢費用序號工程名稱合計萬元1現(xiàn)金流入8032現(xiàn)金流出6363凈現(xiàn)金流量167貼現(xiàn)系數0.934凈現(xiàn)值155.310銷售變化+10%本錢費用序號工程名稱合計萬元1現(xiàn)金流入7302現(xiàn)金流出7773凈現(xiàn)金流量-47貼現(xiàn)系數0.934凈現(xiàn)值-43.710銷售變化-10%本錢費用序號工程名稱合計萬元1現(xiàn)金流入7302現(xiàn)金流出6363凈現(xiàn)金流量94貼現(xiàn)系數0.934凈現(xiàn)值87.42-10%銷售變化+10%本錢費用序號工程名稱合計萬元1現(xiàn)金流入6572現(xiàn)金流出7773凈現(xiàn)金流

34、量-120貼現(xiàn)系數0.934凈現(xiàn)值-111.6-10%銷售變化0本錢費用序號工程名稱合計萬元1現(xiàn)金流入6572現(xiàn)金流出7073凈現(xiàn)金流量-50貼現(xiàn)系數0.934凈現(xiàn)值-46.5-10%銷售變化-10%本錢費用序號工程名稱合計萬元1現(xiàn)金流入6572現(xiàn)金流出6363凈現(xiàn)金流量21貼現(xiàn)系數0.934凈現(xiàn)值19.532Dillons國際速食咖啡廳投資方案 A年度現(xiàn)金流量表序號工程名稱合計(萬元1現(xiàn)金流入324.122現(xiàn)金流出317.28折舊20.94本錢及費用250.91稅44.663凈現(xiàn)金流量6.84貼現(xiàn)系數0.93 5凈現(xiàn)值6.36 B貼現(xiàn)系數第一年第二年第三年第四年第五年年折現(xiàn)率10%0.93

35、0.85 0.77 0.70 0.64 C敏感度分析+10%銷售變化+10%本錢費用序號工程名稱合計萬元1現(xiàn)金流入356.532現(xiàn)金流出3493凈現(xiàn)金流量7.53貼現(xiàn)系數0.934凈現(xiàn)值7 +10%銷售變化0本錢費用序號工程名稱合計萬元1現(xiàn)金流入356.532現(xiàn)金流出317.283凈現(xiàn)金流量39.25貼現(xiàn)系數0.934凈現(xiàn)值36.5 +10%銷售變化-10%本錢費用序號工程名稱合計萬元1現(xiàn)金流入356.532現(xiàn)金流出285.553凈現(xiàn)金流量70.98貼現(xiàn)系數0.934凈現(xiàn)值66 0銷售變化+10%本錢費用序號工程名稱合計萬元1現(xiàn)金流入324.122現(xiàn)金流出3493凈現(xiàn)金流量-24.88貼現(xiàn)系數

36、0.934凈現(xiàn)值-23.14 0銷售變化-10%本錢費用序號工程名稱合計萬元1現(xiàn)金流入324.122現(xiàn)金流出285.553凈現(xiàn)金流量38.57貼現(xiàn)系數0.934凈現(xiàn)值35.87 -10%銷售變化+10%本錢費用序號工程名稱合計萬元1現(xiàn)金流入291.712現(xiàn)金流出3493凈現(xiàn)金流量-57.29貼現(xiàn)系數0.934凈現(xiàn)值-53.28 -10%銷售變化0本錢費用序號工程名稱合計萬元1現(xiàn)金流入291.712現(xiàn)金流出317.283凈現(xiàn)金流量-25.57貼現(xiàn)系數0.934凈現(xiàn)值-23.78 -10%銷售變化-10%本錢費用序號工程名稱合計萬元1現(xiàn)金流入291.712現(xiàn)金流出285.553凈現(xiàn)金流量6.16貼

37、現(xiàn)系數0.934凈現(xiàn)值5.73以上敏感性分析中的“銷售變化指的是由于價格或銷售量的提升導致收入的提高。對上表的8組數據進行分析，有如下的結論：“Lemon Tree法國餐廳與Dillons國際速食咖啡廳投資方案中：(a)銷售水平不變，本錢費用增加10%； (b)銷售減少10%，本錢費用增加10%；(c)銷售減少10%，本錢及費用不變； 以上3種情況凈收益都會出現(xiàn)負值，即以上三個指標相對敏感，其他指標仍然保持正數，對凈現(xiàn)值不敏感。由此可認為，本方案要滿足 “盈虧平衡并且略有盈余的目標時要充分考慮以上三個因素的變化；尤其注意(c)種因素。然而中國品牌餐飲招商方案對各項指標都不敏感。從以上方案的敏感性分析知道，“Lemon Tree法國餐廳投資工程與Dillons國際速食咖啡廳投資方案的抗風險能力一般。而中國品牌餐飲招商方案的抗風險能力強。8、投資風險概率分析1“Lemon Tree法國餐廳投資工程銷售收入變化本錢費用變化發(fā)生可能性凈現(xiàn)值萬元加權凈現(xiàn)值萬元-10.0%20%4%19.530.7820%050%10%-46.50-4.65-10.0%+10.0%30%6%-111.60-6.70-