萬科商業(yè)調(diào)研以及建議

1、二級市場策劃品控中心Centaline Consultants二級市場策劃品控中心Centaline Consultants萬科商業(yè)調(diào)研及建議（萬科商業(yè)調(diào)研及建議（20080810）現(xiàn)狀現(xiàn)狀萬科商鋪銷售停滯不前問題解析問題解析內(nèi)因：本項目在市場中缺乏吸引力？外因：市場整體下滑、低迷？需求依舊，買家的熱情并未受宏觀市場調(diào)整而下滑需求依舊，買家的熱情并未受宏觀市場調(diào)整而下滑區(qū)域項目名稱街鋪主力面積業(yè)態(tài) 層高面寬徑深單價總價月租金/平米年回報率消化率客戶特征備注東城綠城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-酒店東城茂華國際湘90零售64980007

2、20000233.45% 未開盤商鋪外部包裝精美東城錦湘國際40零售6.64.5918000720000604.00%100%高橋、業(yè)主返租、6年每年16.6%計東城東方新城40任意55813000520000353.23%100%高橋、業(yè)主售罄東城凱樂湘園60零售54.51112500750000252.40%70%高橋、業(yè)主3萬抵5萬東城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高橋、業(yè)主無東城東璽門600大型商場 83020（30）15租賃專業(yè)機構只租不賣，整體招商東城上河街區(qū)90零售5.689200001800000553.30% 未開盤 高橋、業(yè)主大型商

3、業(yè)配套入駐-商場東城銀港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%無明顯特征大型商鋪招商東城瀏陽河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%無明顯特征無東城東門一號50任意65（7）817000850000453.18%100%萬家麗、業(yè)主東城中城麗景香山80任意4.281525租賃無明顯特征只租不賣、5年合同東城三江花中城60零售5.88923租賃無明顯特征只租不賣東城萬象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、業(yè)主 大型交通配套-火車站東城瑞林花園200零售6.5420180003600000

4、805.33%50%無明顯特征 周邊配套成熟-老社區(qū)東城新城新世界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場北城湘江世紀城60零售4.957108000480000253.75% 未開盤業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場南城三萬英尺120零售6.128122700032400001004.44%70%業(yè)主二層整體招商在調(diào)研的18個樓盤中在售的42%樓盤商鋪已成功售罄、67%樓盤銷售率超過70%；商鋪銷售情況較為樂觀、市場需求依舊。商業(yè)體量較大，商業(yè)體量較大，5296平方米未售；三期平方米未售；三期3000平米待售在平米待售在即即可西

5、街花園街鋪依然面臨困境可西街花園街鋪依然面臨困境 ？遺留內(nèi)街、大徑深、大面積的滯銷鋪遺留內(nèi)街、大徑深、大面積的滯銷鋪無煙道、下水道，不能進行大型餐飲運營無煙道、下水道，不能進行大型餐飲運營有鑒于此、市場并非滯銷的主要因素尋找市場的相對優(yōu)勢市場現(xiàn)狀一：街鋪面積主要集中于市場現(xiàn)狀一：街鋪面積主要集中于40-9040-90平米、大大的減平米、大大的減低了置業(yè)門檻低了置業(yè)門檻區(qū)域項目名稱街鋪主力面積業(yè)態(tài) 層高面寬徑深單價總價月租金/平米年回報率消化率客戶特征備注東城綠城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-酒店東城茂華國際湘90零售649800072

6、0000233.45% 未開盤商鋪外部包裝精美東城錦湘國際40零售6.64.5918000720000604.00%100%高橋、業(yè)主返租、6年每年16.6%計東城東方新城40任意55813000520000353.23%100%高橋、業(yè)主售罄東城凱樂湘園60零售54.51112500750000252.40%70%高橋、業(yè)主3萬抵5萬東城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高橋、業(yè)主無東城東璽門600大型商場 83020（30）15租賃專業(yè)機構只租不賣，整體招商東城上河街區(qū)90零售5.689200001800000553.30% 未開盤 高橋、業(yè)主大型商業(yè)

7、配套入駐-商場東城銀港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%無明顯特征大型商鋪招商東城瀏陽河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%無明顯特征無東城東門一號50任意65（7）817000850000453.18%100%萬家麗、業(yè)主東城中城麗景香山80任意4.281525租賃無明顯特征只租不賣、5年合同東城三江花中城60零售5.88923租賃無明顯特征只租不賣東城萬象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、業(yè)主 大型交通配套-火車站東城瑞林花園200零售6.54201800036000008

8、05.33%50%無明顯特征 周邊配套成熟-老社區(qū)東城新城新世界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場北城湘江世紀城60零售4.957108000480000253.75% 未開盤業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場南城三萬英尺120零售6.128122700032400001004.44%70%業(yè)主二層整體招商西街滯留街鋪面積適中，為市場主力面積市場現(xiàn)狀二：市場現(xiàn)狀二：5.6m5.6m以上層高成為市場主力、而單價在以上層高成為市場主力、而單價在8000-270008000-27000元元/ /平米，折合平米，折合4000-130

9、004000-13000元元/ /平米左右平米左右區(qū)域項目名稱街鋪主力面積業(yè)態(tài) 層高面寬徑深單價總價月租金/平米年回報率消化率客戶特征備注東城綠城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-酒店東城茂華國際湘90零售6498000720000233.45% 未開盤商鋪外部包裝精美東城錦湘國際40零售6.64.5918000720000604.00%100%高橋、業(yè)主返租、6年每年16.6%計東城東方新城40任意55813000520000353.23%100%高橋、業(yè)主售罄東城凱樂湘園60零售54.51112500750000252.40%70%高

10、橋、業(yè)主3萬抵5萬東城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高橋、業(yè)主無東城東璽門600大型商場 83020（30）15租賃專業(yè)機構只租不賣，整體招商東城上河街區(qū)90零售5.689200001800000553.30% 未開盤 高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場東城銀港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%無明顯特征大型商鋪招商東城瀏陽河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%無明顯特征無東城東門一號50任意65（7）817000850000453.18%100%萬家麗、業(yè)主東城中城麗景香山80任意

11、4.281525租賃無明顯特征只租不賣、5年合同東城三江花中城60零售5.88923租賃無明顯特征只租不賣東城萬象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、業(yè)主 大型交通配套-火車站東城瑞林花園200零售6.5420180003600000805.33%50%無明顯特征 周邊配套成熟-老社區(qū)東城新城新世界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場北城湘江世紀城60零售4.957108000480000253.75% 未開盤業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場南城三萬英尺120零售6.1281227

12、00032400001004.44%70%業(yè)主二層整體招商67%商鋪層高5.6m以上，折算均價在4000-13000元/平米西街較多商鋪以4.2m為主、均價在12000元/平米左右、性價比優(yōu)勢不足市場現(xiàn)狀三：街鋪業(yè)態(tài)以零售為主、極少具備煙道、下市場現(xiàn)狀三：街鋪業(yè)態(tài)以零售為主、極少具備煙道、下水道條件水道條件區(qū)域項目名稱街鋪主力面積業(yè)態(tài) 層高面寬徑深單價總價月租金/平米年回報率消化率客戶特征備注東城綠城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-酒店東城茂華國際湘90零售6498000720000233.45% 未開盤商鋪外部包裝精美東城錦湘國際40

13、零售6.64.5918000720000604.00%100%高橋、業(yè)主返租、6年每年16.6%計東城東方新城40任意55813000520000353.23%100%高橋、業(yè)主售罄東城凱樂湘園60零售54.51112500750000252.40%70%高橋、業(yè)主3萬抵5萬東城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高橋、業(yè)主無東城東璽門600大型商場 83020（30）15租賃專業(yè)機構只租不賣，整體招商東城上河街區(qū)90零售5.689200001800000553.30% 未開盤 高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場東城銀港水晶城60零售5.8.X9X162000

14、01200000804.80%40%無明顯特征大型商鋪招商東城瀏陽河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%無明顯特征無東城東門一號50任意65（7）817000850000453.18%100%萬家麗、業(yè)主東城中城麗景香山80任意4.281525租賃無明顯特征只租不賣、5年合同東城三江花中城60零售5.88923租賃無明顯特征只租不賣東城萬象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、業(yè)主 大型交通配套-火車站東城瑞林花園200零售6.5420180003600000805.33%50%無明顯特征 周邊配套成熟-老社區(qū)東城新城新世

15、界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場北城湘江世紀城60零售4.957108000480000253.75% 未開盤業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場南城三萬英尺120零售6.128122700032400001004.44%70%業(yè)主二層整體招商街鋪業(yè)態(tài)主要以零售為主、絕大多數(shù)不具備餐飲經(jīng)營條件市場現(xiàn)狀四：街鋪年回報率普遍偏低，僅市場現(xiàn)狀四：街鋪年回報率普遍偏低，僅3-5%3-5%區(qū)域項目名稱街鋪主力面積業(yè)態(tài) 層高面寬徑深單價總價月租金/平米年回報率消化率客戶特征備注東城綠城桂花城130零售64.58800010400002

16、33.45%70%業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-酒店東城茂華國際湘90零售6498000720000233.45% 未開盤商鋪外部包裝精美東城錦湘國際40零售6.64.5918000720000604.00%100%高橋、業(yè)主返租、6年每年16.6%計東城東方新城40任意55813000520000353.23%100%高橋、業(yè)主售罄東城凱樂湘園60零售54.51112500750000252.40%70%高橋、業(yè)主3萬抵5萬東城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高橋、業(yè)主無東城東璽門600大型商場 83020（30）15租賃專業(yè)機構只租不賣，整體招商東城上河街區(qū)

17、90零售5.689200001800000553.30% 未開盤 高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場東城銀港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%無明顯特征大型商鋪招商東城瀏陽河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%無明顯特征無東城東門一號50任意65（7）817000850000453.18%100%萬家麗、業(yè)主東城中城麗景香山80任意4.281525租賃無明顯特征只租不賣、5年合同東城三江花中城60零售5.88923租賃無明顯特征只租不賣東城萬象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、業(yè)

18、主 大型交通配套-火車站東城瑞林花園200零售6.5420180003600000805.33%50%無明顯特征 周邊配套成熟-老社區(qū)東城新城新世界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場北城湘江世紀城60零售4.957108000480000253.75% 未開盤業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場南城三萬英尺120零售6.128122700032400001004.44%70%業(yè)主二層整體招商西街市場西街市場CVACVA（相對競爭優(yōu)勢）分析（相對競爭優(yōu)勢）分析面積段性價比回報率市場空白市場主力面積段性價比較低回報率相距不大以經(jīng)營

19、零售為主通過價格調(diào)整改變？難道通過價格調(diào)整是唯一的出路？市場中突破現(xiàn)狀的方法市場突破方法分別以先招商后銷售、返租等方法引起客市場突破方法分別以先招商后銷售、返租等方法引起客戶關注、并創(chuàng)造良好業(yè)績戶關注、并創(chuàng)造良好業(yè)績區(qū)域項目名稱街鋪主力面積業(yè)態(tài) 層高面寬徑深單價總價月租金/平米年回報率消化率客戶特征備注東城綠城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-酒店東城茂華國際湘90零售6498000720000233.45% 未開盤商鋪外部包裝精美東城錦湘國際40零售6.64.5918000720000604.00%100%高橋、業(yè)主返租、6年每年16.

20、6%計東城東方新城40任意55813000520000353.23%100%高橋、業(yè)主售罄東城凱樂湘園60零售54.51112500750000252.40%70%高橋、業(yè)主3萬抵5萬東城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高橋、業(yè)主無東城東璽門600大型商場 83020（30）15租賃專業(yè)機構只租不賣，整體招商東城上河街區(qū)90零售5.689200001800000553.30% 未開盤 高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場東城銀港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%無明顯特征大型商鋪招商東城瀏陽河畔80零售6X8X915

21、0001200000907.20%100%無明顯特征無東城東門一號50任意65（7）817000850000453.18%100%萬家麗、業(yè)主東城中城麗景香山80任意4.281525租賃無明顯特征只租不賣、5年合同東城三江花中城60零售5.88923租賃無明顯特征只租不賣東城萬象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、業(yè)主 大型交通配套-火車站東城瑞林花園200零售6.5420180003600000805.33%50%無明顯特征 周邊配套成熟-老社區(qū)東城新城新世界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高橋、業(yè)主

22、大型商業(yè)配套入駐-商場北城湘江世紀城60零售4.957108000480000253.75% 未開盤業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場南城三萬英尺120零售6.128122700032400001004.44%70%業(yè)主二層整體招商以返租形式為代表的錦湘國際得到客戶認可并完成100%銷售；先招商后銷售手段也使得項目獲得極好的（超過70%）的銷售成績返租先行招商快速資金回籠的好方法增加后期經(jīng)營管理成本、風險給予客戶信心周期長、資金積壓嚴重是否還有其他方法突破瓶頸、達到快消的目的？客戶與西街客戶無明顯特征，同時西街曾嘗試用各種方法吸引老客客戶無明顯特征，同時西街曾嘗試用各種方法吸引老客戶戶區(qū)域項目名稱街鋪

23、主力面積業(yè)態(tài) 層高面寬徑深單價總價月租金/平米年回報率消化率客戶特征備注東城綠城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-酒店東城茂華國際湘90零售6498000720000233.45% 未開盤商鋪外部包裝精美東城錦湘國際40零售6.64.5918000720000604.00%100%高橋、業(yè)主返租、6年每年16.6%計東城東方新城40任意55813000520000353.23%100%高橋、業(yè)主售罄東城凱樂湘園60零售54.51112500750000252.40%70%高橋、業(yè)主3萬抵5萬東城星城世家80零售4.251213000104

24、0000252.31%50%高橋、業(yè)主無東城東璽門600大型商場 83020（30）15租賃專業(yè)機構只租不賣，整體招商東城上河街區(qū)90零售5.689200001800000553.30% 未開盤 高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場東城銀港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%無明顯特征大型商鋪招商東城瀏陽河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%無明顯特征無東城東門一號50任意65（7）817000850000453.18%100%萬家麗、業(yè)主東城中城麗景香山80任意4.281525租賃無明顯特征只租不賣、5年合同東城三江花中城60零售5.88923租賃無明顯特征只租不賣東城萬象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、業(yè)主 大型交通配套-火車站東城瑞林