萬科商業(yè)調(diào)研以及建議

1、二級(jí)市場策劃品控中心Centaline Consultants二級(jí)市場策劃品控中心Centaline Consultants萬科商業(yè)調(diào)研及建議（萬科商業(yè)調(diào)研及建議（20080810）現(xiàn)狀現(xiàn)狀萬科商鋪銷售停滯不前問題解析問題解析內(nèi)因：本項(xiàng)目在市場中缺乏吸引力？外因：市場整體下滑、低迷？需求依舊，買家的熱情并未受宏觀市場調(diào)整而下滑需求依舊，買家的熱情并未受宏觀市場調(diào)整而下滑區(qū)域項(xiàng)目名稱街鋪主力面積業(yè)態(tài) 層高面寬徑深單價(jià)總價(jià)月租金/平米年回報(bào)率消化率客戶特征備注東城綠城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-酒店東城茂華國際湘90零售64980007

2、20000233.45% 未開盤商鋪外部包裝精美東城錦湘國際40零售6.64.5918000720000604.00%100%高橋、業(yè)主返租、6年每年16.6%計(jì)東城東方新城40任意55813000520000353.23%100%高橋、業(yè)主售罄東城凱樂湘園60零售54.51112500750000252.40%70%高橋、業(yè)主3萬抵5萬東城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高橋、業(yè)主無東城東璽門600大型商場 83020（30）15租賃專業(yè)機(jī)構(gòu)只租不賣，整體招商?hào)|城上河街區(qū)90零售5.689200001800000553.30% 未開盤 高橋、業(yè)主大型商

3、業(yè)配套入駐-商場東城銀港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%無明顯特征大型商鋪招商?hào)|城瀏陽河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%無明顯特征無東城東門一號(hào)50任意65（7）817000850000453.18%100%萬家麗、業(yè)主東城中城麗景香山80任意4.281525租賃無明顯特征只租不賣、5年合同東城三江花中城60零售5.88923租賃無明顯特征只租不賣東城萬象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、業(yè)主 大型交通配套-火車站東城瑞林花園200零售6.5420180003600000

4、805.33%50%無明顯特征 周邊配套成熟-老社區(qū)東城新城新世界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場北城湘江世紀(jì)城60零售4.957108000480000253.75% 未開盤業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場南城三萬英尺120零售6.128122700032400001004.44%70%業(yè)主二層整體招商在調(diào)研的18個(gè)樓盤中在售的42%樓盤商鋪已成功售罄、67%樓盤銷售率超過70%；商鋪銷售情況較為樂觀、市場需求依舊。商業(yè)體量較大，商業(yè)體量較大，5296平方米未售；三期平方米未售；三期3000平米待售在平米待售在即即可西

5、街花園街鋪依然面臨困境可西街花園街鋪依然面臨困境 ？遺留內(nèi)街、大徑深、大面積的滯銷鋪遺留內(nèi)街、大徑深、大面積的滯銷鋪無煙道、下水道，不能進(jìn)行大型餐飲運(yùn)營無煙道、下水道，不能進(jìn)行大型餐飲運(yùn)營有鑒于此、市場并非滯銷的主要因素尋找市場的相對(duì)優(yōu)勢市場現(xiàn)狀一：街鋪面積主要集中于市場現(xiàn)狀一：街鋪面積主要集中于40-9040-90平米、大大的減平米、大大的減低了置業(yè)門檻低了置業(yè)門檻區(qū)域項(xiàng)目名稱街鋪主力面積業(yè)態(tài) 層高面寬徑深單價(jià)總價(jià)月租金/平米年回報(bào)率消化率客戶特征備注東城綠城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-酒店東城茂華國際湘90零售649800072

6、0000233.45% 未開盤商鋪外部包裝精美東城錦湘國際40零售6.64.5918000720000604.00%100%高橋、業(yè)主返租、6年每年16.6%計(jì)東城東方新城40任意55813000520000353.23%100%高橋、業(yè)主售罄東城凱樂湘園60零售54.51112500750000252.40%70%高橋、業(yè)主3萬抵5萬東城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高橋、業(yè)主無東城東璽門600大型商場 83020（30）15租賃專業(yè)機(jī)構(gòu)只租不賣，整體招商?hào)|城上河街區(qū)90零售5.689200001800000553.30% 未開盤 高橋、業(yè)主大型商業(yè)

7、配套入駐-商場東城銀港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%無明顯特征大型商鋪招商?hào)|城瀏陽河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%無明顯特征無東城東門一號(hào)50任意65（7）817000850000453.18%100%萬家麗、業(yè)主東城中城麗景香山80任意4.281525租賃無明顯特征只租不賣、5年合同東城三江花中城60零售5.88923租賃無明顯特征只租不賣東城萬象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、業(yè)主 大型交通配套-火車站東城瑞林花園200零售6.54201800036000008

8、05.33%50%無明顯特征 周邊配套成熟-老社區(qū)東城新城新世界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場北城湘江世紀(jì)城60零售4.957108000480000253.75% 未開盤業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場南城三萬英尺120零售6.128122700032400001004.44%70%業(yè)主二層整體招商西街滯留街鋪面積適中，為市場主力面積市場現(xiàn)狀二：市場現(xiàn)狀二：5.6m5.6m以上層高成為市場主力、而單價(jià)在以上層高成為市場主力、而單價(jià)在8000-270008000-27000元元/ /平米，折合平米，折合4000-130

9、004000-13000元元/ /平米左右平米左右區(qū)域項(xiàng)目名稱街鋪主力面積業(yè)態(tài) 層高面寬徑深單價(jià)總價(jià)月租金/平米年回報(bào)率消化率客戶特征備注東城綠城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-酒店東城茂華國際湘90零售6498000720000233.45% 未開盤商鋪外部包裝精美東城錦湘國際40零售6.64.5918000720000604.00%100%高橋、業(yè)主返租、6年每年16.6%計(jì)東城東方新城40任意55813000520000353.23%100%高橋、業(yè)主售罄東城凱樂湘園60零售54.51112500750000252.40%70%高

10、橋、業(yè)主3萬抵5萬東城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高橋、業(yè)主無東城東璽門600大型商場 83020（30）15租賃專業(yè)機(jī)構(gòu)只租不賣，整體招商?hào)|城上河街區(qū)90零售5.689200001800000553.30% 未開盤 高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場東城銀港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%無明顯特征大型商鋪招商?hào)|城瀏陽河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%無明顯特征無東城東門一號(hào)50任意65（7）817000850000453.18%100%萬家麗、業(yè)主東城中城麗景香山80任意

11、4.281525租賃無明顯特征只租不賣、5年合同東城三江花中城60零售5.88923租賃無明顯特征只租不賣東城萬象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、業(yè)主 大型交通配套-火車站東城瑞林花園200零售6.5420180003600000805.33%50%無明顯特征 周邊配套成熟-老社區(qū)東城新城新世界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場北城湘江世紀(jì)城60零售4.957108000480000253.75% 未開盤業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場南城三萬英尺120零售6.1281227

12、00032400001004.44%70%業(yè)主二層整體招商67%商鋪層高5.6m以上，折算均價(jià)在4000-13000元/平米西街較多商鋪以4.2m為主、均價(jià)在12000元/平米左右、性價(jià)比優(yōu)勢不足市場現(xiàn)狀三：街鋪業(yè)態(tài)以零售為主、極少具備煙道、下市場現(xiàn)狀三：街鋪業(yè)態(tài)以零售為主、極少具備煙道、下水道條件水道條件區(qū)域項(xiàng)目名稱街鋪主力面積業(yè)態(tài) 層高面寬徑深單價(jià)總價(jià)月租金/平米年回報(bào)率消化率客戶特征備注東城綠城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-酒店東城茂華國際湘90零售6498000720000233.45% 未開盤商鋪外部包裝精美東城錦湘國際40

13、零售6.64.5918000720000604.00%100%高橋、業(yè)主返租、6年每年16.6%計(jì)東城東方新城40任意55813000520000353.23%100%高橋、業(yè)主售罄東城凱樂湘園60零售54.51112500750000252.40%70%高橋、業(yè)主3萬抵5萬東城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高橋、業(yè)主無東城東璽門600大型商場 83020（30）15租賃專業(yè)機(jī)構(gòu)只租不賣，整體招商?hào)|城上河街區(qū)90零售5.689200001800000553.30% 未開盤 高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場東城銀港水晶城60零售5.8.X9X162000

14、01200000804.80%40%無明顯特征大型商鋪招商?hào)|城瀏陽河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%無明顯特征無東城東門一號(hào)50任意65（7）817000850000453.18%100%萬家麗、業(yè)主東城中城麗景香山80任意4.281525租賃無明顯特征只租不賣、5年合同東城三江花中城60零售5.88923租賃無明顯特征只租不賣東城萬象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、業(yè)主 大型交通配套-火車站東城瑞林花園200零售6.5420180003600000805.33%50%無明顯特征 周邊配套成熟-老社區(qū)東城新城新世

15、界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場北城湘江世紀(jì)城60零售4.957108000480000253.75% 未開盤業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場南城三萬英尺120零售6.128122700032400001004.44%70%業(yè)主二層整體招商街鋪業(yè)態(tài)主要以零售為主、絕大多數(shù)不具備餐飲經(jīng)營條件市場現(xiàn)狀四：街鋪年回報(bào)率普遍偏低，僅市場現(xiàn)狀四：街鋪年回報(bào)率普遍偏低，僅3-5%3-5%區(qū)域項(xiàng)目名稱街鋪主力面積業(yè)態(tài) 層高面寬徑深單價(jià)總價(jià)月租金/平米年回報(bào)率消化率客戶特征備注東城綠城桂花城130零售64.58800010400002

16、33.45%70%業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-酒店東城茂華國際湘90零售6498000720000233.45% 未開盤商鋪外部包裝精美東城錦湘國際40零售6.64.5918000720000604.00%100%高橋、業(yè)主返租、6年每年16.6%計(jì)東城東方新城40任意55813000520000353.23%100%高橋、業(yè)主售罄東城凱樂湘園60零售54.51112500750000252.40%70%高橋、業(yè)主3萬抵5萬東城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高橋、業(yè)主無東城東璽門600大型商場 83020（30）15租賃專業(yè)機(jī)構(gòu)只租不賣，整體招商?hào)|城上河街區(qū)

17、90零售5.689200001800000553.30% 未開盤 高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場東城銀港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%無明顯特征大型商鋪招商?hào)|城瀏陽河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%無明顯特征無東城東門一號(hào)50任意65（7）817000850000453.18%100%萬家麗、業(yè)主東城中城麗景香山80任意4.281525租賃無明顯特征只租不賣、5年合同東城三江花中城60零售5.88923租賃無明顯特征只租不賣東城萬象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、業(yè)

18、主 大型交通配套-火車站東城瑞林花園200零售6.5420180003600000805.33%50%無明顯特征 周邊配套成熟-老社區(qū)東城新城新世界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場北城湘江世紀(jì)城60零售4.957108000480000253.75% 未開盤業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場南城三萬英尺120零售6.128122700032400001004.44%70%業(yè)主二層整體招商西街市場西街市場CVACVA（相對(duì)競爭優(yōu)勢）分析（相對(duì)競爭優(yōu)勢）分析面積段性價(jià)比回報(bào)率市場空白市場主力面積段性價(jià)比較低回報(bào)率相距不大以經(jīng)營

19、零售為主通過價(jià)格調(diào)整改變？難道通過價(jià)格調(diào)整是唯一的出路？市場中突破現(xiàn)狀的方法市場突破方法分別以先招商后銷售、返租等方法引起客市場突破方法分別以先招商后銷售、返租等方法引起客戶關(guān)注、并創(chuàng)造良好業(yè)績戶關(guān)注、并創(chuàng)造良好業(yè)績區(qū)域項(xiàng)目名稱街鋪主力面積業(yè)態(tài) 層高面寬徑深單價(jià)總價(jià)月租金/平米年回報(bào)率消化率客戶特征備注東城綠城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-酒店東城茂華國際湘90零售6498000720000233.45% 未開盤商鋪外部包裝精美東城錦湘國際40零售6.64.5918000720000604.00%100%高橋、業(yè)主返租、6年每年16.

20、6%計(jì)東城東方新城40任意55813000520000353.23%100%高橋、業(yè)主售罄東城凱樂湘園60零售54.51112500750000252.40%70%高橋、業(yè)主3萬抵5萬東城星城世家80零售4.2512130001040000252.31%50%高橋、業(yè)主無東城東璽門600大型商場 83020（30）15租賃專業(yè)機(jī)構(gòu)只租不賣，整體招商?hào)|城上河街區(qū)90零售5.689200001800000553.30% 未開盤 高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場東城銀港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%無明顯特征大型商鋪招商?hào)|城瀏陽河畔80零售6X8X915

21、0001200000907.20%100%無明顯特征無東城東門一號(hào)50任意65（7）817000850000453.18%100%萬家麗、業(yè)主東城中城麗景香山80任意4.281525租賃無明顯特征只租不賣、5年合同東城三江花中城60零售5.88923租賃無明顯特征只租不賣東城萬象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、業(yè)主 大型交通配套-火車站東城瑞林花園200零售6.5420180003600000805.33%50%無明顯特征 周邊配套成熟-老社區(qū)東城新城新世界90零售4.5（3.7)3.711120001080000303.00%100%高橋、業(yè)主

22、大型商業(yè)配套入駐-商場北城湘江世紀(jì)城60零售4.957108000480000253.75% 未開盤業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場南城三萬英尺120零售6.128122700032400001004.44%70%業(yè)主二層整體招商以返租形式為代表的錦湘國際得到客戶認(rèn)可并完成100%銷售；先招商后銷售手段也使得項(xiàng)目獲得極好的（超過70%）的銷售成績返租先行招商快速資金回籠的好方法增加后期經(jīng)營管理成本、風(fēng)險(xiǎn)給予客戶信心周期長、資金積壓嚴(yán)重是否還有其他方法突破瓶頸、達(dá)到快消的目的？客戶與西街客戶無明顯特征，同時(shí)西街曾嘗試用各種方法吸引老客客戶無明顯特征，同時(shí)西街曾嘗試用各種方法吸引老客戶戶區(qū)域項(xiàng)目名稱街鋪

23、主力面積業(yè)態(tài) 層高面寬徑深單價(jià)總價(jià)月租金/平米年回報(bào)率消化率客戶特征備注東城綠城桂花城130零售64.5880001040000233.45%70%業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-酒店東城茂華國際湘90零售6498000720000233.45% 未開盤商鋪外部包裝精美東城錦湘國際40零售6.64.5918000720000604.00%100%高橋、業(yè)主返租、6年每年16.6%計(jì)東城東方新城40任意55813000520000353.23%100%高橋、業(yè)主售罄東城凱樂湘園60零售54.51112500750000252.40%70%高橋、業(yè)主3萬抵5萬東城星城世家80零售4.251213000104

24、0000252.31%50%高橋、業(yè)主無東城東璽門600大型商場 83020（30）15租賃專業(yè)機(jī)構(gòu)只租不賣，整體招商?hào)|城上河街區(qū)90零售5.689200001800000553.30% 未開盤 高橋、業(yè)主大型商業(yè)配套入駐-商場東城銀港水晶城60零售5.8.X9X16200001200000804.80%40%無明顯特征大型商鋪招商?hào)|城瀏陽河畔80零售6X8X9150001200000907.20%100%無明顯特征無東城東門一號(hào)50任意65（7）817000850000453.18%100%萬家麗、業(yè)主東城中城麗景香山80任意4.281525租賃無明顯特征只租不賣、5年合同東城三江花中城60零售5.88923租賃無明顯特征只租不賣東城萬象新天50家居建材64.5121480074000020016.22%60%三湘、業(yè)主 大型交通配套-火車站東城瑞林