2006年江蘇泰州項(xiàng)目房地產(chǎn)市場調(diào)研及定位報告

1、嘉鴻 地產(chǎn) 江蘇泰州工程房地產(chǎn)市場調(diào)研及定位報告北京益言堂2006年4月目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc134804912 第一局部 必要說明 PAGEREF _Toc134804912 h 6 HYPERLINK l _Toc134804913 一、調(diào)研目的 PAGEREF _Toc134804913 h 6 HYPERLINK l _Toc134804914 二、調(diào)研任務(wù) PAGEREF _Toc134804914 h 6 HYPERLINK l _Toc134804915 三、調(diào)研時間 PAGEREF _Toc134804915 h 6 HYPERL

2、INK l _Toc134804916 四、調(diào)研隊(duì)伍組成 PAGEREF _Toc134804916 h 6 HYPERLINK l _Toc134804917 五、主要調(diào)研方式 PAGEREF _Toc134804917 h 6 HYPERLINK l _Toc134804918 六、調(diào)研主要結(jié)論 PAGEREF _Toc134804918 h 8 HYPERLINK l _Toc134804919 第二局部 投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc134804919 h 9 HYPERLINK l _Toc134804920 第一章 城市概況 PAGEREF _Toc134804920 h

3、10 HYPERLINK l _Toc134804921 一、城市概況 PAGEREF _Toc134804921 h 10 HYPERLINK l _Toc134804922 二、城市性質(zhì) PAGEREF _Toc134804922 h 13 HYPERLINK l _Toc134804923 三、城市特點(diǎn)：水親、綠透、文昌、城秀。 PAGEREF _Toc134804923 h 13 HYPERLINK l _Toc134804924 四、城市面貌 PAGEREF _Toc134804924 h 14 HYPERLINK l _Toc134804925 第二章 經(jīng)濟(jì)開展 PAGEREF _

4、Toc134804925 h 17 HYPERLINK l _Toc134804926 一、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 PAGEREF _Toc134804926 h 17 HYPERLINK l _Toc134804927 二、泰州城市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 PAGEREF _Toc134804927 h 18 HYPERLINK l _Toc134804928 第三章 城市總體規(guī)劃 PAGEREF _Toc134804928 h 22 HYPERLINK l _Toc134804929 一、2002-2021總體規(guī)劃目標(biāo) PAGEREF _Toc134804929 h 22 HYPERLINK l _Toc134

5、804930 二、分期規(guī)劃 PAGEREF _Toc134804930 h 22 HYPERLINK l _Toc134804931 第三局部 房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc134804931 h 26 HYPERLINK l _Toc134804932 第一章 泰州市房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc134804932 h 27 HYPERLINK l _Toc134804933 一、概述 PAGEREF _Toc134804933 h 27 HYPERLINK l _Toc134804934 二、政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析 PAGEREF _Toc134804934 h 28 HYP

6、ERLINK l _Toc134804935 三、土地市場 PAGEREF _Toc134804935 h 30 HYPERLINK l _Toc134804936 四、住宅市場 PAGEREF _Toc134804936 h 34 HYPERLINK l _Toc134804937 四、開展趨勢 PAGEREF _Toc134804937 h 37 HYPERLINK l _Toc134804938 第二章 典型工程的借鑒研究 PAGEREF _Toc134804938 h 40 HYPERLINK l _Toc134804939 第四局部 市場定位分析 PAGEREF _Toc134804

7、939 h 46 HYPERLINK l _Toc134804940 一、地塊位置 PAGEREF _Toc134804940 h 46 HYPERLINK l _Toc134804941 二、SWOT分析 PAGEREF _Toc134804941 h 46 HYPERLINK l _Toc134804942 三、開發(fā)區(qū)地塊周邊位置圖 PAGEREF _Toc134804942 h 48 HYPERLINK l _Toc134804945 四、開發(fā)區(qū)地塊內(nèi)部環(huán)境 PAGEREF _Toc134804945 h 49 HYPERLINK l _Toc134804946 五、開發(fā)區(qū)地塊交通條件及

8、地塊北側(cè)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc134804946 h 49 HYPERLINK l _Toc134804947 六、開發(fā)區(qū)地塊外部環(huán)境 PAGEREF _Toc134804947 h 50 HYPERLINK l _Toc134804948 第二章 開發(fā)區(qū)地塊市場定位 PAGEREF _Toc134804948 h 50 HYPERLINK l _Toc134804949 一、定位策略 PAGEREF _Toc134804949 h 50 HYPERLINK l _Toc134804950 二、產(chǎn)品定位 PAGEREF _Toc134804950 h 51 HYPERLINK l _T

9、oc134804951 三、客戶定位 PAGEREF _Toc134804951 h 52 HYPERLINK l _Toc134804952 1、客戶來源及構(gòu)成 PAGEREF _Toc134804952 h 52 HYPERLINK l _Toc134804953 2、購置目的 PAGEREF _Toc134804953 h 53 HYPERLINK l _Toc134804954 3、購置偏好 PAGEREF _Toc134804954 h 53 HYPERLINK l _Toc134804955 四、價格策略 PAGEREF _Toc134804955 h 54 HYPERLINK l

10、 _Toc134804956 1.原那么 PAGEREF _Toc134804956 h 54 HYPERLINK l _Toc134804957 2.價格定位說明 PAGEREF _Toc134804957 h 54 HYPERLINK l _Toc134804958 3.價格定位 PAGEREF _Toc134804958 h 54 HYPERLINK l _Toc134804959 五、銷售策略 PAGEREF _Toc134804959 h 55 HYPERLINK l _Toc134804960 1.工程時間安排 PAGEREF _Toc134804960 h 55 HYPERLIN

11、K l _Toc134804961 2.銷售周期 PAGEREF _Toc134804961 h 55 HYPERLINK l _Toc134804962 3.銷售收入 PAGEREF _Toc134804962 h 55 HYPERLINK l _Toc134804963 第五局部 財務(wù)分析 PAGEREF _Toc134804963 h 56 HYPERLINK l _Toc134804964 一、收入 PAGEREF _Toc134804964 h 56 HYPERLINK l _Toc134804965 二、本錢 PAGEREF _Toc134804965 h 56 HYPERLINK

12、 l _Toc134804966 1.土地及前期本錢 PAGEREF _Toc134804966 h 57 HYPERLINK l _Toc134804967 2.建安本錢 PAGEREF _Toc134804967 h 57 HYPERLINK l _Toc134804968 3.銷售費(fèi)用 PAGEREF _Toc134804968 h 58 HYPERLINK l _Toc134804969 4.稅費(fèi) PAGEREF _Toc134804969 h 58 HYPERLINK l _Toc134804970 三、利潤 PAGEREF _Toc134804970 h 58 HYPERLINK

13、l _Toc134804971 四、工程資金運(yùn)作表 PAGEREF _Toc134804971 h 60 HYPERLINK l _Toc134804972 第六局部 風(fēng)險分析 PAGEREF _Toc134804972 h 62 HYPERLINK l _Toc134804973 一、城市進(jìn)入壁壘分析 PAGEREF _Toc134804973 h 62 HYPERLINK l _Toc134804974 二、工程運(yùn)作風(fēng)險分析 PAGEREF _Toc134804974 h 64 HYPERLINK l _Toc134804975 三、結(jié)論 PAGEREF _Toc134804975 h 6

14、4第一局部 必要說明本局部著重對本次市場調(diào)研的目的、任務(wù)和調(diào)研時間進(jìn)行說明，并就我司對此次調(diào)研結(jié)論進(jìn)行闡述。一、調(diào)研目的我司接受北京嘉鴻地產(chǎn)的委托開展調(diào)研工作，形成調(diào)研結(jié)論后為委托方進(jìn)入泰州開拓房地產(chǎn)市場的整體戰(zhàn)略提供參考依據(jù)二、調(diào)研任務(wù)此次調(diào)研主要針對江蘇省泰州市的宏觀城市和經(jīng)濟(jì)開展、房地產(chǎn)市場的開展?fàn)顩r和委托方在泰州的備選地塊情況進(jìn)行全方位調(diào)研、市場分析、市場定位。三、調(diào)研時間實(shí)地調(diào)研時間：2006年4月9日2006年17日四、調(diào)研隊(duì)伍組成丁月、韓濤、張坤昱、關(guān)海、張青、趙鉑五、主要調(diào)研方式包括實(shí)地調(diào)研：當(dāng)?shù)匦袠I(yè)主管人員座談、同行業(yè)人員座談、典型業(yè)主訪談、開發(fā)商訪談、與當(dāng)?shù)孛襟w溝通、與普通

15、居民溝通等二手資料調(diào)研：當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政策文件、行業(yè)網(wǎng)站、專業(yè)文獻(xiàn)等主要調(diào)研典型在售工程列表序號工程名稱主要物業(yè)類型所屬板塊1坡子街商業(yè)中心高層住宅+商業(yè)老城區(qū)2鵬欣麗都高層住宅+多層住宅+商業(yè)老城區(qū)3陽光新景多層住宅老城區(qū)4東河陽光多層住宅老城區(qū)5泰墅園別墅+Townhouse新城區(qū)6杰盛俊園低密度復(fù)合型社區(qū)新城區(qū)7景泰園高層住宅新城區(qū)8泰和名府低密度復(fù)合型社區(qū)新城區(qū)9西湖翠苑低密度復(fù)合型社區(qū)新城區(qū)10盛和花園低密度復(fù)合型社區(qū)新城區(qū)深度訪談人員列表序號被訪人年齡職業(yè)1潘小泉約35泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會副總經(jīng)理2李來喜約45泰州市對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局副局長3華小姐約30報社記者4施秋菱約40泰州電視臺房

16、產(chǎn)科主任5高先生約50香江花園業(yè)主6冒峰約40建設(shè)銀行泰州分行住房金融與個貸部科長7陳輝約45中國銀行泰州分行勸業(yè)支行個貸部經(jīng)理8任先生約30泰州日報社房地產(chǎn)版編輯9熊俊杰約25盛和地產(chǎn)銷售主管六、調(diào)研主要結(jié)論江蘇省泰州市作為一座近年來快速開展的城市，既具有濃厚的文化和歷史底蘊(yùn)，同時在當(dāng)代從城市經(jīng)濟(jì)開展的速度、城市化的進(jìn)程、地產(chǎn)市場的穩(wěn)步前行等諸多方面表現(xiàn)出了旺盛的生命力和極具潛力的開展前景；尤其在房地產(chǎn)市場方面通過國內(nèi)整體地產(chǎn)環(huán)境的影響和泰州政府行業(yè)機(jī)構(gòu)的宏觀調(diào)控，目前泰州房地產(chǎn)市場雖然也存在著個別物業(yè)產(chǎn)品供需失衡、產(chǎn)品總體品質(zhì)不高、營銷手段落后等問題，但從總體上講整體市場還是在比較健康有序

17、的開展，主流產(chǎn)品需求較為旺盛，隨著今后眾多利好因素的影響，目前開發(fā)商進(jìn)入泰州房地產(chǎn)市場的風(fēng)險較小，在具體運(yùn)作中如能注重產(chǎn)品品質(zhì)的適當(dāng)提升、豐富營銷手段、加強(qiáng)本錢控制，那么獲利空間比較大。第二局部 投資環(huán)境分析江蘇省泰州市憑借優(yōu)越的地理位置、深厚的文化根底、不斷完善的城市根底設(shè)施以及逐步成熟的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢帶動包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的城市經(jīng)濟(jì)保持了健康和穩(wěn)定的持續(xù)增長；在此根底上當(dāng)?shù)卣塾谖磥淼目沙掷m(xù)開展制定了未來城市總體規(guī)劃并有步驟有重點(diǎn)的開展工作。 第一章 城市概況一、城市概況1、位置泰州地處江蘇省中部，長江北岸。1996年8月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，組建成為地級市，下轄靖江、泰興、姜堰、興化四市和海陵、

18、高港兩區(qū)?？偯娣e5793平方公里，其中主城區(qū)70平方公里。主城區(qū)現(xiàn)階段主要是指海陵區(qū)以及政府新區(qū)。泰州市泰州主城區(qū)興化市姜堰市靖江市泰興市高港區(qū)2、人文泰州市具有2156年的城市史，從城市開展史看，可以說是：以內(nèi)河航運(yùn)而興起，北宋時泰州即為淮南地區(qū)以鹽糧集散為主的內(nèi)河港口城市；以鹽稅而著稱，泰州鹽課于唐升元年間曾為“天下鹽賦之半；以南北文化融通為先，泰州文化具有多源性且以吳楚文化為主流。從城市歷史文化看，泰州具有以平民性、實(shí)用性、兼容性為特征的深刻文化心態(tài)；歷史上以呂夷簡、晏殊、范仲淹、梅蘭芳、柳敬亭、孔尚任為代表的古代和近現(xiàn)代約一百多位名人均出于此地，可謂文化源遠(yuǎn)流長。尤其值得一提的是，泰州

19、還是現(xiàn)任國家主席胡錦濤同志的故土，這對于泰州知名度的提高、推動泰州的經(jīng)濟(jì)開展、提升泰州在江蘇省甚至長三角地區(qū)的地位等方面起著重要作用。3、人口截至2005年11月1日零時，泰州市常住人口為469萬人，流動人口約34萬人。同時據(jù)從政府有關(guān)部門了解到的情況，近年來泰州每年都會吸納約20000人成為外來人口。全市人口中，014歲人口為70萬人，占常住人口的14.93%；1564歲人口為335萬人，占常住人口的71.62%；65歲及以上人口為64萬人，占常住人口的13.65%。全市人口中，具有大學(xué)程度人口為20萬人，高中程度人口為56萬人，初中程度人口為165萬人，小學(xué)程度人口為145萬人。與2000

20、年第五次人口普查相比，大學(xué)程度人口增加9萬人，高中程度人口減少2萬人，初中程度人口減少10萬人，小學(xué)程度人口減少22萬人。此節(jié)數(shù)據(jù)來源：?泰州市統(tǒng)計局2005年人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報?4、城市交通體系泰州水陸交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。蘇中入江達(dá)海的5條重要航道在此交匯，是沿海與長江“T型產(chǎn)業(yè)帶結(jié)合部。以國家一類開放口岸泰州港為主體的內(nèi)河港口群初具規(guī)模，泰州引江河集引、排、航等功能于一體。江陰大橋使長江天塹變通途，是泰州與上海、蘇南的快速通道。328國道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路以及新長新沂長興鐵路、寧啟南京啟東鐵路在泰州境內(nèi)縱橫交錯。市區(qū)內(nèi)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)布局采用方格網(wǎng)

21、式，主城區(qū)主干道為9縱9橫共18條。新區(qū)東風(fēng)、鼓樓、海陵、引風(fēng)路繼續(xù)向南延伸至周山河。2，公交營運(yùn)車輛數(shù)應(yīng)到達(dá)480-560輛標(biāo)準(zhǔn)車。 圖片來源：泰州市規(guī)劃局二、城市性質(zhì)泰州市政府將泰州的城市性質(zhì)歸納為：“長江三角洲的工貿(mào)港口城市，水城一體的歷史文化名城。三、城市特點(diǎn)：水親、綠透、文昌、城秀。水親：水是泰州最珍貴的自然資源，也是城市最杰出的景象特征，一是說水的規(guī)模：市區(qū)水陸比力爭達(dá)16%，城中一般性河道水面均貼近地表，親水景觀隨處可見。二是說水的特征：實(shí)現(xiàn)新的“雙水繞城。外環(huán)由引江河、新通揚(yáng)運(yùn)河、先鋒河、周山河圍合而成，面積可達(dá)115km2；內(nèi)環(huán)城河全線溝通并加以改造，形成景點(diǎn)密布、歷史人文史

22、跡薈萃、沿岸城市景觀獨(dú)特的環(huán)河景區(qū)；三是說水的質(zhì)量：實(shí)現(xiàn)全市區(qū)雨污分流，加強(qiáng)水質(zhì)整治，確保市區(qū)地表水均為高質(zhì)量的可親水源。綠透：一是綠規(guī)模：綠得透徹，城在林中，盡快啟動建設(shè)城市生態(tài)森林。二是綠的品味：綠得成熟，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)線面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)，形成點(diǎn)成景、線成蔭、面成林，做到環(huán)路、環(huán)河、環(huán)綠帶精心綠化。三是綠的滲透：充分表達(dá)泰州文化兼容性的特征。建筑與綠化相互滲透，樓透綠、綠掩樓，溶“綠色與建筑為一體，相得益彰。文昌：城市文化是城市特色的精髓，也是城市開展理念的靈魂。重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)好五巷涵西街古民居保護(hù)區(qū)，恢復(fù)泰州民居文化；整合文化教育區(qū)，建造大學(xué)城等文化教育支撐區(qū)，再現(xiàn)昔日教育之輝煌；建設(shè)文博場館，

23、名樓、名園，形成文化工程多足鼎立，星羅棋布之勢，同時大力建設(shè)社會教育、再教育基地，形成愛學(xué)習(xí)之民風(fēng)，創(chuàng)立學(xué)習(xí)型城市，提升名城文化。城秀：主要是表達(dá)中華鳳城的精髓：在城市建設(shè)理念上應(yīng)不求最大，但求秀美。在城市空間上，力求創(chuàng)造“小巧，精細(xì)，親切宜人的空間環(huán)境，凸現(xiàn)“水城一體的城市格局，加強(qiáng)建筑設(shè)計的研究，新區(qū)應(yīng)力求通過造型、色彩及高度增強(qiáng)建筑物的韻律感、層次感，多建典雅雋秀之樓，亭亭玉立之樓，富有現(xiàn)代開放氣息之樓；老城區(qū)應(yīng)適度恢復(fù)一些古民居，力求黛瓦灰墻、孤彎屋面，以展示秀麗飄逸；寺廟樓閣等公共建筑，造型要柔和、挺拔，在高貴中見清秀；園林建筑表達(dá)雋永秀美，典雅中見俊秀。四、城市面貌1. 老城區(qū)商業(yè)

24、區(qū) 2. 老城區(qū)城市道路 3. 老城區(qū)高檔住宅及傳統(tǒng)建筑 4. 新城區(qū)鳳凰東路政府辦公區(qū) 5. 新城區(qū)華聯(lián)超市第二章 經(jīng)濟(jì)開展一、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成二、泰州城市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況泰州市經(jīng)濟(jì)在十五期間保持穩(wěn)健良好的上升態(tài)勢，截至2005年，泰州市總體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)出增長加快、效益良好、結(jié)構(gòu)改善、活力較強(qiáng)的格局，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)近年來的最高水平。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值819.6億元，同比增長15.0%，為建市以來最高增幅。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)如下：1、工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)加快，農(nóng)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定開展1泰州市各地突出農(nóng)民增收、農(nóng)村穩(wěn)定兩大主題，采取一系列有利于化解“三農(nóng)問題的措施，保持了農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定開展。2全市實(shí)現(xiàn)規(guī)模

25、以上工業(yè)增加值323.39億元，同比增長23.5%。重工業(yè)保持了近年來較快增長的態(tài)勢，開展快于輕工業(yè)，在工業(yè)總量中所占比重不斷提高。重工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值179.91億元，增速達(dá)28.2%，比輕工業(yè)快9.9個百分點(diǎn)；在工業(yè)增加值中所占比重為55.6%，比上年提高4.6個百分點(diǎn)。2005年工業(yè)的快速增長明顯表達(dá)了出口強(qiáng)勁的拉動作用。3效勞業(yè)開展勢頭良好，全年實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值249.6億元，同比增長13.9%。全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額233.81億元，同比增長16.5%。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額200.15億元，增長16.2%；餐飲業(yè)繼續(xù)活潑，實(shí)現(xiàn)零售額30.06億元，增長18.6%。交通運(yùn)輸業(yè)平穩(wěn)

26、增長，完成全社會客運(yùn)量4670萬人，增長9.3%；旅客周轉(zhuǎn)量34.54億人公里，增長15.4%；貨運(yùn)量2123萬噸，增長4.5%；貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量63.55億噸公里。金融形勢平穩(wěn)運(yùn)行。年末全市金融機(jī)構(gòu)存貸款余額分別為824.90億元和446.95億元，分別比年初增加121.91億元和70.97億元。2、投資需求較快增長，消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺固定資產(chǎn)投資增長較快。全市完成全社會固定資產(chǎn)投資403.13億元，同比增長31.6%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資218.96億元，增長39.3%；第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成投資6.97億元、216.80億元和179.36億元，分別增長30.6%、35.5%和27.3%。消費(fèi)

27、需求穩(wěn)中趨旺。隨著城鄉(xiāng)居民收入的提高，居民消費(fèi)意愿明顯增強(qiáng)，消費(fèi)品市場呈現(xiàn)出穩(wěn)中趨活態(tài)勢。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)支出快速增長。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出7556元，同比增長19.6%，提高9.6個百分點(diǎn)；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出3396元，增長16.1，提高3.9個百分點(diǎn)。餐飲、汽車、住房、教育等效勞型消費(fèi)熱點(diǎn)仍是拉動消費(fèi)增長的重要因素。餐飲業(yè)零售額增長18.6%，商品房銷售額增長37.8%。限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)中文化辦公用品類、通訊器材類、汽車類等商品零售分別增長60.8%、54.8%和31.6%。3、開放型經(jīng)濟(jì)再上新臺階，外向度進(jìn)一步提高全市進(jìn)出口總額到達(dá)19.28億美元，比上年增長53.5%。其中出口1

28、3.41億美元，增長40.6%。我市外貿(mào)依存度到達(dá)19.1%，比上年提高4.7個百分點(diǎn)。隨著國際制造業(yè)加快向長三角地區(qū)的轉(zhuǎn)移，以及我市投資環(huán)境不斷改善、產(chǎn)業(yè)配套程度提高，進(jìn)一步推動了我市利用外資的加速增長。4、財政收入和企業(yè)效益提高，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量改善在經(jīng)濟(jì)開展速度加快的同時，2005年泰州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量有了明顯提高。財政收入、企業(yè)效益穩(wěn)步增長。全市完成財政總收入113.95億元，比上年同口徑增長30.2%。其中地方一般預(yù)算收入46.91億元，增長34.3%。其中，增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅分別增長19.5%、26.7% 、21.3%和62.2%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅上升。工業(yè)企業(yè)效益呈

29、現(xiàn)利潤增長快于利稅、利稅增長快于生產(chǎn)的良好格局。5、城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，物價總水平保持穩(wěn)定隨著工資性收入和經(jīng)營性收入的增加，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長加快。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)11122元，比上年增長14.7%。農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移速度的加快、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定開展等，對農(nóng)民收入的增加起到了積極作用。全市農(nóng)民人均純收入為5102元，比上年增長11.5%。根據(jù)泰州市統(tǒng)計局2005年底發(fā)布的有關(guān)信息可知，泰州市地區(qū)人均生產(chǎn)總值突破2000美元，到達(dá)16300元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)11122元。市場物價總水平保持穩(wěn)定。全市居民消費(fèi)品價格總指數(shù)為101.6，物價上漲1.6。第三章 城市總體規(guī)

30、劃一、2002-2021總體規(guī)劃目標(biāo)把泰州市建設(shè)成為具有興旺國家水平的現(xiàn)代化城市積極開拓對外經(jīng)濟(jì)、文化、金融、貿(mào)易、信息等系統(tǒng)，與國際接軌形成具有現(xiàn)代化先進(jìn)水平，國際水準(zhǔn)的城市根底設(shè)施體系形成具有優(yōu)美環(huán)境的良性生態(tài)體系形成具有高度文明的全民素質(zhì)體系全面實(shí)現(xiàn)城市現(xiàn)代化和城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)開展二、分期規(guī)劃1、城市三期規(guī)劃1、近期規(guī)劃主城區(qū)的開展要在加快新區(qū)開展的同時，加大老城改造力度。大力推進(jìn)新區(qū)商貿(mào)中心建設(shè)，完善行政中心區(qū)，推動南部住宅區(qū)開發(fā)；加快經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，開展以科技為核心的綜合型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；根本完成老城區(qū)環(huán)城河內(nèi)的重點(diǎn)街區(qū)改造，初步形成坡子街商業(yè)中心，形成城中古民居保護(hù)區(qū)，啟動下壩地區(qū)舊城改造和

31、環(huán)城河風(fēng)景區(qū)建設(shè)。新區(qū)完成府南街區(qū)一期開發(fā)建設(shè)，根本完成鳳凰河景區(qū)建設(shè)，完成人民廣場建設(shè)。高港區(qū)完善行政中心區(qū)，根本完成府后居住區(qū)開發(fā)建設(shè)，啟動長江開發(fā)建設(shè)。 2、中期規(guī)劃：2006-2021年，人口55萬，用地60平方公里。其中：主城區(qū)42萬人，高港區(qū)13萬人。3、遠(yuǎn)期規(guī)劃：主城區(qū)形成大城市規(guī)模，城市用地調(diào)整根本完成，形成結(jié)構(gòu)合理、功能明確、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)，完成老城區(qū)的全面改造。高港區(qū)形成中等城市規(guī)模，沿江開發(fā)已成規(guī)模。2、未來城市特色隨著泰州市各期規(guī)劃的逐步實(shí)施，城市特色將逐步確認(rèn)，主要表達(dá)在以下幾個方面：1以文化兼容為靈魂的特殊城市。2以鳳凰為標(biāo)志的中華名城。3以雙水繞城為特

32、征的水景花園城市。4以制造業(yè)著稱的濱江工貿(mào)城市。第三局部 房地產(chǎn)市場分析從總體來看作為城市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控、有效需求和金融扶持等多種因素的帶動下，在有序的軌道上高速運(yùn)行。其中城市開展產(chǎn)生的吸引力拉動土地價格逐步走高，外來資本和理念的引入正在提升物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)，未來競爭的焦點(diǎn)將集中在對產(chǎn)品品質(zhì)的深度挖掘和營銷推廣的運(yùn)作上。第一章 泰州市房地產(chǎn)市場分析一、概述1、市場持續(xù)穩(wěn)定健康開展市場處于持續(xù)上升通道爆發(fā)性增長行情結(jié)束：短期內(nèi)量價大幅齊升新一輪行情即將展開：量價增長速度降低，以品質(zhì)為核心提升水平總體上看，泰州市區(qū)房地產(chǎn)市場正處于良好的開展階段。近年來總體運(yùn)行平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模與結(jié)構(gòu)

33、漸趨合理，市場需求繼續(xù)保持增長，市場供求根本保持平衡，房地產(chǎn)市場保持著健康、理性、穩(wěn)健的開展態(tài)勢。2、開啟品質(zhì)時代大門，未來開展空間廣闊市場階段工程分布工程品質(zhì)物業(yè)構(gòu)成營銷水平銷售方式開發(fā)商來源客群來源開展初期區(qū)域單一，工程數(shù)量少較低，同質(zhì)化嚴(yán)重單一低開發(fā)商自銷本地區(qū)域內(nèi)部快速開展期形成幾個開展區(qū)域，工程數(shù)量逐步大量增多逐漸走高，出現(xiàn)差異化產(chǎn)品大復(fù)合型逐步提升代理商進(jìn)入銷售市場本地及周邊范圍本地及周邊地區(qū)成熟期全方位分布，工程眾多注重綜合品質(zhì)的提升小復(fù)合或純粹全方位開展?fàn)I銷戰(zhàn)略自銷與代理相結(jié)合全國范圍國內(nèi)外在泰州市逐步成熟的房地產(chǎn)市場中，產(chǎn)品正由市場開展期的重量輕質(zhì)逐步向?qū)Ｗa(chǎn)品品質(zhì)的成熟期開

34、展。二、政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析1、房地產(chǎn)投資合理增長，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不斷趨于合理近年來，泰州市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模仍保持增長，但05年增長速度有所回落，2003、2004、2005三年的投資增長速度分別為21.4%、44.9%、23.1%。同時，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重不斷趨于合理，該比值由2003、2004年的16.6%和18.4%上升到2005年的18.9%。05年市區(qū)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資22.02億元，同比增長23.1%，增幅比04年下降21.8%，這一方面說明泰州房地產(chǎn)市場不可防止地受到宏觀政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資更加趨于理性，房地產(chǎn)市場運(yùn)行更加優(yōu)化。另一方面也說明，

35、泰州作為新興城市，房地產(chǎn)投資方興未艾，在未來幾年仍將會保持一定的增長態(tài)勢。2.商品房建設(shè)規(guī)模有所增加，空置房不斷消化2005年，市區(qū)商品房施工面積累計為171.62萬平方米，同比增長4.01%,竣工面積為31.15萬平方米，同比增長13.23%。與去年相比，施工面積變化幅度不大，而竣工面積上升幅度明顯。此外，商品房空置量不斷消化，截至05年底，商品房空置面積為2.37萬平方米，同比下降15.2。數(shù)據(jù)說明，泰州市近年來商品房建設(shè)規(guī)模雖逐年增加，而空置面積在政府嚴(yán)控新增房地產(chǎn)用地供給和積極消化存量土地等政策的作用下，不斷盤活并持續(xù)得以消化。3.商品房供求根本平衡，非普通住宅所占比例偏高，別墅供大于

36、求2005年，主城區(qū)新批準(zhǔn)上市商品房面積77.9萬平方米，同比增長64.73%,其中住宅商品房上市52.5萬平方米。截至05年底，商品住宅累計銷售37.34萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)可售39.21萬平方米，供、銷比為1：1.05，供求根本平衡。從合同備案情況看，05年全年銷售的商品住宅中，144平方米以下的普通住宅占成交總量的56.9，144平方米以上的非普通住宅占成交總量的43.1，成交住宅均面積達(dá)141平方米。而作為非普通住宅中的別墅，由于近兩年供給量過大，已出現(xiàn)一定的滯銷局面，全年上市各類別墅12.4萬平方米，銷售6.4萬平方米，銷售率僅為51.6。由上述數(shù)據(jù)可見，近年來，泰州市商品住宅戶均面積偏大

37、，非普通住宅特別是別墅所占比例過高，住房供給結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步調(diào)整。4、房價總體呈上升勢頭，價格結(jié)構(gòu)尚欠合理2005年，主城區(qū)住宅商品房成交均價為2748元/平方米，同比上漲33.92。14季度住宅成交均價分別為2475、2923、2465、3045元/平方米。從各季度住宅銷售價格變動看，05年一、二季度市區(qū)房價隨著國家整體大環(huán)境成快速上漲之勢，環(huán)比增幅分別為14.9和18.1%；三季度隨著國家及本市穩(wěn)定房價系列措施的實(shí)施，房價出現(xiàn)回落，三季度成交均價首次出現(xiàn)下跌，環(huán)比下降15.7；四季度受成交區(qū)位的影響，隨著陽光新景住宅、鵬新麗都、坡子街泰富華庭等一類區(qū)域住宅集中上市成交，四季度住宅成交均價出現(xiàn)

38、大幅上漲，環(huán)比增幅達(dá)23.5。從住宅成交結(jié)構(gòu)看，單套建筑面積144平方米以內(nèi)的普通商品住宅銷售面積占成交面積的56.9，成交均價2542元/平方米，年平均漲幅34。144平方米以上的非普通商品住宅銷售面積占總成交面積的43.1，成交均價3022元/平方米，年平均漲幅20。普通住宅漲幅高于非普通住宅，對市區(qū)中低收入者夠房影響較大，價格結(jié)構(gòu)尚欠合理。5、二手房交易規(guī)模不斷擴(kuò)大，二手房價格根本與新房價格同步波動05年二手房交易面積76.05萬平方米，比去年同期增長71.4。從二手房成交套數(shù)變動情況看，一至四季度分別成交1144、1149、655、981套。數(shù)據(jù)說明，一、二季度，市區(qū)二手房市場活潑，隨

39、著房產(chǎn)新政特別是住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)加征營業(yè)稅等政策相繼落實(shí)，三季度二手房成交出現(xiàn)大幅下滑，成交量不到一二季度的60，四季度市場各方對房產(chǎn)新政逐步接受，市場交易也漸趨回暖，四季度成交量已根本恢復(fù)到年初水平。05年二手房成交均價2555元/平方米，其中一至四季度成交均價分別為2383、2595、2631、2612元/平方米。二手房價格波動根本與新房價格同步，同期二手房價比新房價格約低200300元/平方米。此節(jié)數(shù)據(jù)來源：泰州市房產(chǎn)管理局開發(fā)科三、土地市場1、供給供給形式：招標(biāo)、拍賣、掛牌泰州1999年開始實(shí)施土地招拍掛制度，2000年成立土地儲藏中心。其后，泰州土地根本以招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓。泰州市

40、完善政府管理與市場運(yùn)作相結(jié)合的土地優(yōu)化配置新機(jī)制，使政府對土地一級市場壟斷的調(diào)控作用加強(qiáng)。土地儲藏機(jī)構(gòu)正常運(yùn)行，對城市土地實(shí)行集約、有序和有節(jié)奏的出讓。近幾年土地供給情況06年泰州土地供給一覽表序號地塊名稱規(guī)劃用途土地面積畝供地方式1新區(qū)人行大樓西側(cè)地塊商業(yè)住宅110凈地2濟(jì)川路商業(yè)中心街區(qū)地塊商業(yè)住宅254凈地3新區(qū)文化藝術(shù)中心南側(cè)地塊商業(yè)住宅120凈地4328國道南側(cè)地塊商業(yè)住宅170凈地5海陵區(qū)興泰公路西側(cè)地塊商業(yè)住宅165凈地6火車站街區(qū)地塊商業(yè)住宅100凈地7開發(fā)區(qū)鳳凰西路南側(cè)地塊商業(yè)住宅127凈地8高教園區(qū)東風(fēng)路東側(cè)地塊商業(yè)住宅160凈地9東方花園D地塊商業(yè)住宅160凈地10高教園

41、區(qū)泰東安置區(qū)地塊商業(yè)住宅200凈地11盛塘花園地塊商業(yè)住宅200凈地12海陵工業(yè)園區(qū)520局部地塊商業(yè)住宅150凈地13泰東鎮(zhèn)木材市場地塊商業(yè)住宅115凈地14328國道九龍段北側(cè)二期地塊商業(yè)住宅100凈地15泰東鎮(zhèn)木材市場西側(cè)地塊商業(yè)住宅100凈地16高港區(qū)春港路西側(cè)地塊商業(yè)住宅150凈地17農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光健身園居住區(qū)住宅200凈地18海陵南路東側(cè)、南山寺路南側(cè)地塊商業(yè)住宅30現(xiàn)狀毛地、凈地結(jié)合19泰州漁網(wǎng)廠及周邊地塊商業(yè)住宅100凈地20泰州日報社及周邊地塊商業(yè)住宅60現(xiàn)狀毛地、凈地結(jié)合21省軍區(qū)教導(dǎo)大隊(duì)南側(cè)地塊商業(yè)住宅80凈地22泰州電子儀器廠及周邊地塊商業(yè)住宅45凈地23東風(fēng)北

42、路街區(qū)改造地塊商業(yè)住宅200凈地24人民東路西側(cè)地塊商業(yè)住宅72凈地25招賢新村改造地塊商業(yè)住宅100凈地備注：此外，根據(jù)市場需求，適時推出約100畝零星地塊。以上方案總面積約3368畝，估計最終上市面積在2500畝左右數(shù)據(jù)來源：泰州市土地局2、取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：泰州市中心城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價分為五級，具體數(shù)據(jù)如下：土地征用相關(guān)費(fèi)用土地出讓金：根據(jù)用地等級不同，土地出讓金從2901200元/平方米不等。土地評估費(fèi)：按評估價格的0.01%-0.4%不等取費(fèi)。土地交易費(fèi)：按評估價格的0. 2%-0.35%不等取費(fèi)。土地交易契稅： 土地拆遷及有關(guān)費(fèi)用原有建筑物撤除費(fèi)：由雙方協(xié)商決定。拆遷補(bǔ)償費(fèi)：

43、與有關(guān)主管部門協(xié)商決定。包括綠化補(bǔ)償費(fèi)、公廁建設(shè)費(fèi)、綠地建設(shè)費(fèi)、人防撤除補(bǔ)償費(fèi)、水電等市政設(shè)施3、地價變化4、開發(fā)區(qū)土地成交工程名稱成交時間成交單價漲幅規(guī)模西湖翠苑2002年12月30日38萬/畝-303畝泰墅園2003年7月26日8.9%江洲小區(qū)2004年3月23日87.2% 杰盛俊園2005年4月24日/畝115%土地供給控制嚴(yán)格開發(fā)區(qū)政府從2002到2005年，平均一年僅供地一塊，供地形式均為凈地。2006年方案供地2塊。2005年杰盛俊園成交價高達(dá)166.3萬/畝,創(chuàng)開發(fā)區(qū)土地出讓之最其中主要原因?yàn)?005年泰州土地政策的核心為消化存量，控制增量，故年土地供給量僅為534畝，是前幾年土

44、地供給的一半，在存量土地多被持有的情況下，出現(xiàn)了多家開發(fā)商競爭一塊土地的局面，倒致土地價格的迅速上漲。再由于杰盛俊園位置根本與市區(qū)相接，因此，拍得了開發(fā)區(qū)土地價格之最。土地成交價格持續(xù)上漲歷史性和理性的看待開發(fā)區(qū)土地成交價格，從2004-2006年，扣除杰盛俊園的快速增長，土地價格漲幅當(dāng)穩(wěn)定在20-30%左右，與房價漲幅根本相當(dāng)。四、住宅市場1、區(qū)位觀念深入人心，城市開展將逐步引導(dǎo)通過本次調(diào)研，我司通過分析和整理發(fā)現(xiàn)，泰州市民對城市的現(xiàn)狀和未來的開展方向有著十清楚確的認(rèn)識，因?yàn)槠貌煌?，因此形成了幾種不同的區(qū)位觀念，其中長期居住老城區(qū)的習(xí)慣了老城區(qū)的生活氣氛，因此在置業(yè)選擇上更傾向于老城區(qū)，這

45、局部特征的集中表達(dá)者是城市被拆遷戶，據(jù)政府有關(guān)部門人員提供的信息，這局部人群應(yīng)在總數(shù)的50%左右，而另一局部市民對新區(qū)目前的城市根底設(shè)施、教育環(huán)境、物業(yè)產(chǎn)品等方面優(yōu)勢非常認(rèn)同。綜上我司認(rèn)為市民對新舊城區(qū)的固有觀念還將長期存在，但隨著未來老城區(qū)居住物業(yè)供給量的逐步減少、新區(qū)的商業(yè)配套逐步成熟以及兩區(qū)域房價差等多重因素的作用，選擇新區(qū)置業(yè)的市民比例將會呈上升趨勢，而未來進(jìn)入新城區(qū)置業(yè)的者將多集中在對商業(yè)辦公需求強(qiáng)烈和對城市高端稀缺產(chǎn)品有偏好的人群。2、政府監(jiān)管得力，市場透明度較高政府的宏觀調(diào)控得力，是市場良性開展的有力保證此次調(diào)研的另一個成果是感受到了政府對整個房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控比較具體和有效，

46、突出表現(xiàn)在以下幾個方面：在土地的市場化供給方面，在老城區(qū)局部，政府嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓的招拍掛制度，在新區(qū)方面，政府對有意且具備綜合實(shí)力的開發(fā)商采取適當(dāng)?shù)姆龀终撸谝?guī)劃指標(biāo)和稅費(fèi)優(yōu)惠等方面都可給予政策傾斜。并鼓勵開發(fā)新理念的引入，以此逐步提高城市物業(yè)開發(fā)水平和物業(yè)品質(zhì)；政府要求市內(nèi)所有的在建工程包括地產(chǎn)工程、公建工程均須在工地外明顯位置設(shè)置規(guī)格相同的公示牌，內(nèi)容包括規(guī)劃圖、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、規(guī)劃要點(diǎn)、工程甲方、承建方等重要信息，因監(jiān)管得力，各工程均能遵照實(shí)施；泰州市所有在售房地產(chǎn)工程的接待中心內(nèi)均在明顯位置公示了關(guān)于工程開發(fā)建設(shè)和銷售的有關(guān)證件；泰州市所有房地產(chǎn)工程的銷售價格都要經(jīng)過當(dāng)?shù)刂鞴軝C(jī)關(guān)

47、的審批或備案，以保證市場的穩(wěn)定和可持續(xù)開展；3、金融機(jī)構(gòu)的效勞推進(jìn)房地產(chǎn)市場開展通過與泰州市建設(shè)銀行與中國銀行有關(guān)主管人員的座談，了解到泰州的金融機(jī)構(gòu)無論在對開發(fā)商還是購房者的效勞方面均比較細(xì)致和周到，其中包括：工作周期上，加快銀行內(nèi)部的工作效率，盡量縮短審貸放貸時間；對好的工程可以提供銀行工作人員駐場一站式效勞；在遵照執(zhí)行7成30年貸款標(biāo)準(zhǔn)的前提下，保持一定的靈活性，對資信較佳的公務(wù)員群體可以將成數(shù)提高至8成；個別銀行對貸款過程中的保險費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用可以減免；可以依據(jù)土地價格的60%70%提供開發(fā)貸款中國銀行與建設(shè)銀行占據(jù)泰州市個貸市場80%的份額綜上，一方面我們可以感覺到金融機(jī)構(gòu)效勞意識

48、較強(qiáng)，另一方面，泰州的金融機(jī)構(gòu)對目前地區(qū)的房地產(chǎn)開展?fàn)顩r也保持著比較樂觀的態(tài)度。4、客戶需求特征表達(dá)地區(qū)特點(diǎn)目前泰州市場上的所有居住物業(yè)工程均是毛坯交房，泰州人對個性化裝修的偏好十分強(qiáng)烈；泰州市場上的主力需求面積集中在120-150平方米，這表達(dá)了購房者對居住舒適度的追求，特別值得一提的是泰州將144平方米定為普通住宅的面積上限；本地區(qū)市民習(xí)慣以電動摩托車作為代步工具，因此小區(qū)內(nèi)的車庫成為小區(qū)內(nèi)的重要設(shè)施；通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在北京十分流行的小高層住宅在當(dāng)?shù)亟邮艹潭扔邢蕖?、產(chǎn)品特點(diǎn)多以復(fù)合產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)，其中老城區(qū)主要為高層、多層和商業(yè)幾種形態(tài)結(jié)合,而新區(qū)多利用小高層、多層住宅、TOWNHOUSE、

49、獨(dú)棟別墅和商業(yè)等物業(yè)產(chǎn)品中的幾種或全部完成復(fù)合；目前市場上的產(chǎn)品除少量地處城市中心占地少的建筑綜合體外，多為低密度產(chǎn)品老城區(qū)住宅產(chǎn)品除社區(qū)內(nèi)的少量綠化外，多強(qiáng)調(diào)依托外部城市景觀；新城區(qū)住宅產(chǎn)品比較重視社區(qū)內(nèi)部的景觀效果塑造。6、營銷通過此次調(diào)研我司發(fā)現(xiàn)，本地住宅產(chǎn)品需求比較旺盛，工程銷售狀況比較理想，因此開發(fā)商并未把更多的資金和經(jīng)歷投入到整合營銷方面，這也是市場尚未進(jìn)入成熟期的一種表達(dá)。7、銷售銷售周期短，每次推盤銷售周期約為2-3月推盤次數(shù)頻繁，推盤量小，8、開發(fā)商以當(dāng)?shù)貫橹鞅镜亻_發(fā)商：老城區(qū)，進(jìn)開發(fā)區(qū)少市場空間越來越小，未來幾年面臨被兼并或破產(chǎn)運(yùn)作工程經(jīng)驗(yàn)有限，不成承當(dāng)起未來房地產(chǎn)市場開展

50、的重?fù)?dān)。9、與北京房地產(chǎn)的不同之處比較對象開展階段產(chǎn)品營銷銷售方式客群工程運(yùn)作水平開發(fā)商一、二手市場聯(lián)動本地市場快速開展期低密度為主，品質(zhì)在提升中關(guān)注較少自銷和代理結(jié)合以本地、周邊人群為主低以本地和周邊地區(qū)開發(fā)商為主好北京市場成熟期多樣且品質(zhì)高工程成功的關(guān)鍵開發(fā)商專業(yè)隊(duì)伍和經(jīng)驗(yàn)豐富的大代理商全球范圍高本地大牌開發(fā)商和國內(nèi)實(shí)力雄厚的開發(fā)商表現(xiàn)突出較好四、開展趨勢1、開展仍是主旋律，但速度將放緩，開展重點(diǎn)轉(zhuǎn)變 房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持較高的增長速度，但更注重質(zhì)量而不是數(shù)量，更注重品質(zhì)、工程的整體運(yùn)作水平提高根據(jù)泰州市人代會的信息，全市中心城市建設(shè)投資將力爭完成75億元，全市城市化水平將比上年提高1

51、.5個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)是中心城市建設(shè)的重要組成局部，房地產(chǎn)開發(fā)投資也必將繼續(xù)保持較快的增長速度。05年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重點(diǎn)旨在穩(wěn)定房價，抑制房價過快增長，但泰州房價上漲有其合理性和必然性，預(yù)計未來房價仍將會保持一定幅度增長。這主要基于以下幾方面原因：房地產(chǎn)市場的整體上升行情帶來的慣性開展泰州房價依然低于同處蘇中的揚(yáng)州和南通兩市，仍有一定的上漲空間；由于拆遷政策調(diào)整，05年市區(qū)拆遷根本處于停頓狀態(tài)，未來泰州市區(qū)房屋拆遷將全面執(zhí)行市場化評估政策，大量釋放的被動性需求將推動新建商品房價格的進(jìn)一步上漲；建筑節(jié)能已作為強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)于06年全面執(zhí)行，據(jù)測算建筑本錢將會增加200元/平方米左右；土地市場

52、進(jìn)行招牌掛，價高者得隨著社會各方對泰州市場的普遍看好，外來投資熱情不減，預(yù)計未來土地競爭將更劇烈，土地本錢仍將大幅提高。市場需求旺盛：泰州每年新增人口20000人，按其中20%的人購房，按泰州目前人均住房面積36.9平米計算，那么一年新增住房需求為14.76萬平米，加之拆遷導(dǎo)致的需求，以及人口和收入增加導(dǎo)致的需求等，那么未來幾年泰州住宅市場的需求將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。未來高質(zhì)高價房屋的增多也是導(dǎo)致房價上升的局部原因同質(zhì)化開發(fā)狀況將會被打破，開發(fā)商在06年將會更加注重產(chǎn)品定位和市場定位，通過提升住房品質(zhì)，打造精品工程來實(shí)現(xiàn)市場突圍。政府也將通過推進(jìn)康居示范工程建設(shè)、住宅性能認(rèn)定等手段積極引導(dǎo)開發(fā)企

53、業(yè)大力開展節(jié)能省地型建筑，提升住宅開發(fā)水平。如前所述，本地市場正處在一個由快速開展階段向成熟階段演變的過程中，階段的變化會使市場競爭態(tài)勢進(jìn)入新時期，在提高產(chǎn)品品質(zhì)的同時，先進(jìn)營銷理念和手段的引入會成為取得成功的關(guān)鍵。外地實(shí)力開發(fā)商將承當(dāng)起區(qū)域房地產(chǎn)第二輪開展的重要任務(wù)面對泰州這樣一個方興未艾的市場，在市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及新理念認(rèn)知水平上具備優(yōu)勢的外地有實(shí)力的開發(fā)商將會更多的進(jìn)入市場，他們會在本地地產(chǎn)市場的產(chǎn)品類型、品質(zhì)、營銷推廣和綜合效勞等層面的開展產(chǎn)生推動作用未來房管局將會構(gòu)建綜合信息平臺，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，加大市場監(jiān)測力度，適時披露土地供給、商品住房市場供給，以及

54、土地和住房價格變動等情況。屆時，市區(qū)所有的涉房信息將會通過“泰州市網(wǎng)上房地產(chǎn)適時公開，徹底改變多年來買賣雙方信息不對稱的狀態(tài)，營造一個公開、透明的市場環(huán)境。第二章 典型工程的借鑒研究案例之一：盛和花園工程根本情況位置：盛和花園位于泰州市鳳凰東路與青年南路交匯路口的東南角。南臨永興路，西至青年南路，北臨鳳凰東路。處于泰州市新城區(qū)的核心地帶，緊鄰中央政務(wù)區(qū)，周邊政府機(jī)關(guān)眾多。社區(qū)規(guī)模：社區(qū)占地30公頃，總建筑面積30萬平米，約1900戶，容積率為1，綠化率50.3%。由112棟住宅組成。產(chǎn)品類型：多層住宅、小高層、疊拼、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅規(guī)劃設(shè)計：上海同濟(jì)建筑設(shè)計院。工程進(jìn)度：一期2003年8月開工，

55、已入住。共分五期，全部工程2007年10月完工。裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房銷售價格：多層開盤時均價1900元/平方米，現(xiàn)售均價2900-3000元/平方米，小高層開盤價2500-2900元/平方米，現(xiàn)售2800-3300元/平方米，Townhouse銷售均價3600元/平方米，疊拼銷售均價3100元/平方米，獨(dú)棟銷售價格280萬-308萬/套，每套建筑面積約300平方米?？蛻魳?gòu)成：外省市20%，主城區(qū)40%，泰州其他四市一區(qū)40%。 規(guī)劃設(shè)計評價規(guī)劃方面：盛和花園整個小區(qū)被自然河分為三塊，同時又被環(huán)形道把三塊有機(jī)地結(jié)合在一起，在一定程度上做到了“人車分流。社區(qū)中心規(guī)劃為獨(dú)棟、聯(lián)排等低密度住宅，周邊為多層

56、住宅和小高層。景觀方面：主要表現(xiàn)為三點(diǎn)，第一是小區(qū)中心的湖心島，也是小區(qū)的集中綠化點(diǎn)；第二是貫穿整個小區(qū)的景觀綠化帶，并且在景觀綠化帶上建有以“春夏秋冬、“琴棋書畫為主題的假設(shè)干景點(diǎn)；第三是在小區(qū)東南角純別墅區(qū)建有一個高爾夫推桿練習(xí)場。評價：盛和工程的規(guī)劃設(shè)計在泰州房地產(chǎn)市場來說是最高水平的，結(jié)合地塊自然資源進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計具有自身突出特點(diǎn)。2建筑形式評價產(chǎn)品由6層的多層住宅，11層的小高層，4層的疊拼，3層的獨(dú)棟構(gòu)成圖片，社區(qū)產(chǎn)品多元化，是一個大型復(fù)合社區(qū)。外立面使用泰州市場最常見的立面材質(zhì)，石材、面磚、涂料結(jié)合。多層住宅立面顏色以青灰色為主，顏色穩(wěn)重，品質(zhì)感較強(qiáng)；低密度住宅立面顏色以深紅色系為

57、主，感覺與別墅的高檔定位不符。評價：設(shè)計較平淡，缺乏顯著的特點(diǎn)和亮點(diǎn)3戶型評價獨(dú)立別墅約300、聯(lián)體別墅250和270、疊加別墅約205和250、小高層約190和170、多層住宅約88180，其中多層住宅絕大多數(shù)為140三室兩廳兩衛(wèi)戶型。評價：戶型內(nèi)部格局合理，功能劃清楚確。社區(qū)以130平方米的大面積戶型為主。3推廣銷售策略評價工程主要賣點(diǎn)為“區(qū)域升值潛力和“社區(qū)品質(zhì)及內(nèi)部配套。工程目前推廣工作力度中等，推廣渠道主要選擇報紙廣告泰州日報、晚報，06年報紙廣告投放方案100萬人民幣、電視媒體。銷售狀況評價：工程入市時正處泰州房地產(chǎn)市場開展最快的時期，因入市時機(jī)好，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，銷售狀況良好，每期

58、住宅銷售周期都很短，開盤初期銷售大半。4工程總體評價：所處區(qū)位未來開展?jié)摿薮蠊こ桃验_發(fā)至中后期，工程品牌已經(jīng)建立小區(qū)規(guī)劃與設(shè)計有一定特色社區(qū)規(guī)模是泰州在售工程中最大的，故在社區(qū)規(guī)劃、社區(qū)配套、小區(qū)人氣及品牌知名度方面都有一定優(yōu)勢。案例之二：坡子街換成杰盛俊園工程根本情況位置：坡子街位于泰州市人民東路北側(cè)。處于泰州市老城區(qū)的北部商業(yè)區(qū)的核心地帶，緊鄰環(huán)城水系月河廣場。是泰州市舊城改造重點(diǎn)工程。 社區(qū)規(guī)模：工程占地畝，總建筑面積17萬平米，其中商業(yè)面積5萬平方米，辦公寫字樓3萬平方米，住宅9萬容積率為4，由8棟住宅和兩棟商業(yè)組成。產(chǎn)品類型：高層住宅、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計：浙江省建筑設(shè)計研究院工程進(jìn)度：一

59、期工程2004年底開工，方案06年下半年入住。全部工程2007年7月完工。裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房銷售價格：05年底至今，住宅價格未變起價3300元/平方米，均價3550元/平方米，層差價為30元/層。商鋪價格2-3萬元/平方米，開盤至今上漲約3000元/平方米左右。客戶構(gòu)成：主要以本地投資客戶為主 規(guī)劃設(shè)計評價規(guī)劃方面：坡子街中心商圈設(shè)計方案采用shopping mall設(shè)計理念，集購物、休閑、娛樂、餐飲、居住、辦公為一體與坡子街周邊環(huán)境相得益彰。景觀方面：工程緊鄰泰州護(hù)城河，周邊濱河廣場、月城廣場環(huán)境都非常優(yōu)美。評價：由于工程商業(yè)面積較多，規(guī)劃設(shè)計也主要考慮商業(yè)氣氛的營造，無法全面顧及居住的舒適度

60、；景觀綠化都依托周邊市政綠化也能到達(dá)非常理想的效果。2建筑形式評價產(chǎn)品由8棟15，26層的高層住宅和2棟商業(yè)構(gòu)成，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格。建筑設(shè)計與工程區(qū)位以及工程的自身定位非常吻合，充分表達(dá)了都市商業(yè)中心的現(xiàn)代氣息。3戶型評價住宅共8種戶型，面積從62平方米到164平方米不等。一居、兩居、三居的比例大致為1：1：1，另外還有少量的四居。商業(yè)分割面積最小為50平米左右，可自由組合。評價：戶型均好性不佳，局部戶型設(shè)計存在缺陷，但總體來說在此購房客戶投資占了一定比例，對于戶型設(shè)計的要求不高。3推廣銷售策略評價工程主要賣點(diǎn)：“商業(yè)投資價值、“周邊景觀環(huán)境和“優(yōu)秀的商業(yè)街規(guī)劃。由于工程地理位置優(yōu)越，宣傳力