第五章 房地產(chǎn)交易及置業(yè)投資

1、第五章第五章 房地產(chǎn)交易及置業(yè)投資房地產(chǎn)交易及置業(yè)投資第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)交易的稅費房地產(chǎn)交易的稅費第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)交易概述第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資 學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)： 1. 掌握房地產(chǎn)交易的含義、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的概念；掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資中常用的兩種工具即等額本息還款法和等額本金還款法的計算方法 2.熟悉房地產(chǎn)交易行為和原則、稅收的概念及特征、稅收的種類、房地產(chǎn)交易過程中涉及的主要稅收及其計算；熟悉房地產(chǎn)置業(yè)投資的風(fēng)險類別及其防范措施 3.了解構(gòu)成我國房地產(chǎn)管理的基本制度體系、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定、房屋租賃的條件和一般規(guī)定

2、、商品房預(yù)售的內(nèi)容、了解稅收制度及構(gòu)成要素；了解房地產(chǎn)置業(yè)投資的內(nèi)容.第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)交易概述 一、房地產(chǎn)交易的概念及基本制度一、房地產(chǎn)交易的概念及基本制度 所謂交易，通常是指買賣的意思，即買賣所謂交易，通常是指買賣的意思，即買賣雙方對某一樣產(chǎn)品或商業(yè)信息進行磋商談雙方對某一樣產(chǎn)品或商業(yè)信息進行磋商談判的一單生意。判的一單生意。 房地產(chǎn)交易是指土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)交易是指土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、典當(dāng)?shù)确康禺a(chǎn)市場行為。抵押、租賃、典當(dāng)?shù)确康禺a(chǎn)市場行為。 （二）房地產(chǎn)交易行為和原則（二）房地產(chǎn)交易行為和原則 房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為。 房地產(chǎn)

3、交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實信用等原則。房地產(chǎn)交易還應(yīng)遵循房地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則，即土地使用權(quán)和土地上的房屋等建筑物和附著物所有權(quán)的主體一致，兩項權(quán)利歸屬于同一主體。這是體現(xiàn)了房、地不可分割的特征。（三）房地產(chǎn)管理基本制度（三）房地產(chǎn)管理基本制度 我國城市房地產(chǎn)管理法對房地產(chǎn)管理規(guī)定了五項重要的基本制度： 國有土地有償、有限期使用制度； 房地產(chǎn)價格評估制度； 房地產(chǎn)成交價格申報制度； 房地產(chǎn)評估人員資格認(rèn)證制度； 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 房地產(chǎn)交易的五種合同 土地使用權(quán)出讓合同；土地使用權(quán)出讓合同； 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同； 商品房預(yù)售合同；商品房預(yù)售合同； 房地產(chǎn)抵押合

4、同；房地產(chǎn)抵押合同； 房屋租賃合同。房屋租賃合同。 房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)管理五種登記備案制度五種登記備案制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的設(shè)立登記制度；設(shè)立登記制度；商品房預(yù)售合同登記備案制度；商品房預(yù)售合同登記備案制度；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押或變更時的房地產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押或變更時的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度；登記制度；房屋租賃合同登記備案制度；房屋租賃合同登記備案制度；土地使用權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的取得登記制度房屋所有權(quán)的取得登記制度土地使用權(quán)證書；土地使用權(quán)證書；房屋所有權(quán)證書；房屋所有權(quán)證書；房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證書；房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證書；房地產(chǎn)估價師

5、資格證書；房地產(chǎn)估價師資格證書；商品房預(yù)售許可證書。商品房預(yù)售許可證書。房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易（3 3）和房屋租賃和房屋租賃（2 2）房地產(chǎn)抵押（1 1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)交易的形式二、房地產(chǎn)交易的形式（一）（一） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念概念:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。他人的行為。 表現(xiàn)表現(xiàn) ：(1)以房地產(chǎn)作價入股、與以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； (2)合資、合作開發(fā)經(jīng)營房合資、合

6、作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；發(fā)生變更的；(3)因企業(yè)被收購、兼并或因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合并，房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；的； (4)以房地產(chǎn)抵債的；以房地產(chǎn)抵債的； (5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。情形。 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類有償轉(zhuǎn)讓主要包括有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)作價入股房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)作價入股等行為，等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、繼承房地產(chǎn)贈與、繼承等行為。等行為。 根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式式 3、房

7、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： (1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； (2)按照出讓合同約定進行投資投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25以上，屬于成片開發(fā)工地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 (1)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家的有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 (2)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)

8、的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) (1)達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25以上； 屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件； 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) (2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利

9、的. (3)依法收回土地使用權(quán)的。依法收回土地使用權(quán)的。 (4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。的。 (5)權(quán)屬有爭議的。權(quán)屬有爭議的。 (6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。 (7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。況。4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 (1)(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同； (2)(2)當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后9090日內(nèi)持有關(guān)文件向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)日內(nèi)持有關(guān)文件向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價

10、格；管理部門提出申請，并申報成交價格；(4)(4)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估；房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估；(3)(3)房地產(chǎn)管理部門對文件進行審查，并在房地產(chǎn)管理部門對文件進行審查，并在7 7日內(nèi)做出是否受理申請日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)，的書面答復(fù)，7 7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；(5)(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；(6)(6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登

11、記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。屬證書。（二）房地產(chǎn)抵押（二）房地產(chǎn)抵押 1、房地產(chǎn)抵押的概念、房地產(chǎn)抵押的概念 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。預(yù)購商品房貸款抵押與在建工程抵押預(yù)購商品房貸款抵押與在建工程抵押預(yù)購商品房貸款抵押預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構(gòu)代其支期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構(gòu)代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行

12、擔(dān)保的行為。銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?？盥男袚?dān)保的行為。 2、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 (1)房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。 (2)以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地

13、使用權(quán)一并抵押。設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。 (3) 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。 (4) 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 (5) 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。 (6) 預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。 (7) 訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。 (8) 訂立抵押合同時，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時，抵押物的所有

14、權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。 (9) 抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。 3、房地產(chǎn)抵押登記、房地產(chǎn)抵押登記 房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)人不能對抗第三人，對抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán) 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定房地產(chǎn)當(dāng)事人應(yīng)在抵押合同簽訂后的30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記： (1)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明； (2)抵押登記申請書； (3)抵押合同； (4)國有土地使用證、房屋所有權(quán)證或國有土地使用證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，共有的房屋還應(yīng)提交房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押

15、的證明；房地產(chǎn)權(quán)證，共有的房屋還應(yīng)提交房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押的證明； (5)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料； (6)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料，抵押當(dāng)事人議定的抵押價值書面協(xié)議或者房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的估價報告； (7)登記機關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。 4、房地產(chǎn)抵押的效力、房地產(chǎn)抵押的效力 抵押權(quán)為價值權(quán)而非實體權(quán)。設(shè)定抵押權(quán)后，并不轉(zhuǎn)移抵押權(quán)人對抵押物的占有。抵押人設(shè)定抵押后，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人，抵押人仍可以對抵押物行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但抵押人所享有的所有權(quán)受到限制。5、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn) 抵押是一種民事法律關(guān)系，抵押權(quán)人與抵

16、押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進行，并應(yīng)符合民法通則、擔(dān)保法規(guī)定的平等、自愿、等價、有償?shù)囊话阍瓌t。抵押合同屬于擔(dān)保合同，依照主合同履行債務(wù)是債務(wù)人的義務(wù)。（三）房屋租賃（三）房屋租賃 1、房屋租賃的概念、房屋租賃的概念 房屋租賃，狹義地講，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 廣義地講，房屋租賃包括房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動等幾種行為。 2、房屋租賃的分類、房屋租賃的分類 按房屋的使用用途，房屋住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。其中，非住宅用房的租

17、賃包括辦公用房和生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃。 按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。蟻族廉思，“蟻族”一詞的首創(chuàng)者，第一位研究“蟻族”問題的學(xué)者。分別冠之以京蟻（北京）、滬蟻（上海）、江蟻（武漢）、秦蟻（西安）、穗蟻（廣州）等稱呼。 “蟻族”，并不是一種昆蟲族群，而是“80后”一個鮮為人知的龐大群體“大學(xué)畢業(yè)生低收入聚居群體”，指的是畢業(yè)后無法找到工作或工作收入很低而聚居在城鄉(xiāng)結(jié)合部的大學(xué)生?！跋佔濉?，是對“大學(xué)畢業(yè)生低收入聚居群體”的典型概括。他們是有如螞蟻般的“弱小強者”，他們是鮮為人知的龐大群體。替代 商品房屋租賃管理辦法已經(jīng)第12次部常務(wù)會議審議通過，自2011年2月

18、1日起施行。 城市房屋租賃管理辦法 1995年4月28日建設(shè)部第五次部常務(wù)會議通過，1995年5月9日建設(shè)部令第42號發(fā)布，自1995年6月1日起施行 區(qū)別 商品房屋租賃管理辦法 適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的商品房屋租賃及其監(jiān)督管理。 城市房屋租賃管理辦法 適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃 有下列情形之一的房屋不得出租有下列情形之一的房屋不得出租： （一）屬于違法建筑的；（一）屬于違法建筑的； （二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的；強制性標(biāo)準(zhǔn)的； （三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的； （四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其（四

19、）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形他情形 對沒有違法所得的，可處以五千對沒有違法所得的，可處以五千元以下罰款；對有違法所得的，元以下罰款；對有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過三萬元的罰款。以下，但不超過三萬元的罰款。 有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的； （二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房增權(quán)決定查封或者以其他形式限制房增權(quán)利的；利的； （三）共有房屋未取得共有人同意的；（三）共有房屋未取得共有人同意的； （四）權(quán)屬有爭議的；

20、（四）權(quán)屬有爭議的； （五）屬于違法建筑的；（五）屬于違法建筑的； （六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； （七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； （八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；部門有關(guān)規(guī)定的； （九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。其他情形。 3、房屋租賃的條件、房屋租賃的條件4、房屋租賃的一般規(guī)定、房屋租賃的一般規(guī)定 （1）房屋租賃一般應(yīng)簽訂書面租賃合同。 租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期

21、限自續(xù)訂之日起不得超過20年。 （2）房屋租賃實行登記備案制度 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 （3）房屋租金，是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟補償。房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場租金。成本租金是由折舊費、維修費、管理費、融資利息和稅金五項組成的；商品租金是由成本租金加上保險費、地租和利潤等八項因素構(gòu)成的；市場租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系而形成的。 （4）房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。 房屋租賃合同的內(nèi)容 （一）房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；（一

22、）房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所； （二）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電（二）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；等室內(nèi)設(shè)施狀況； （三）租金和押金數(shù)額、支付方式；（三）租金和押金數(shù)額、支付方式； （四）租賃用途和房屋使用要求；（四）租賃用途和房屋使用要求； （五）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；（五）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能； （六）租賃期限；（六）租賃期限； （七）房屋維修責(zé)任；（七）房屋維修責(zé)任； （八）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費用的繳納；（八）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費用的繳納； （九）爭議解決辦法和違約責(zé)任；（九）爭議解決辦法和違約責(zé)任；

23、（十）其他約定。（十）其他約定。 三、商品房銷售三、商品房銷售 商品房銷售，是房地產(chǎn)交易的特殊形式。因為在商品房銷售過程中，房屋的所有權(quán)還未形成，商品房買賣雙方還只是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，只有當(dāng)?shù)怯浀纳唐贩拷?jīng)竣工驗收合格，商品房屋的所有權(quán)才形成。 相關(guān)概念（一）商品房預(yù)售的概念（一）商品房預(yù)售的概念商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。（二）商品房預(yù)售的條件（二）商品房預(yù)售的條件 (1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； (2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資

24、的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； (4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。 （三）商品房預(yù)售許可（三）商品房預(yù)售許可 應(yīng)當(dāng)向求購人出示商品房預(yù)售許可證。 （四）商品房預(yù)售合同登記備案（四）商品房預(yù)售合同登記備案 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 國務(wù)院規(guī)定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。 （五）商品房現(xiàn)售（五）商品房現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件： (1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； (2

25、)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件； (3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (4)已通過竣工驗收； (5)拆遷安置已經(jīng)落實； (6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期； (7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。（六）商品房買賣合同（六）商品房買賣合同 商品房買賣合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： （1）當(dāng)事人名稱和姓名、住所； （2）商品房基本情況； （3）商品房的銷售方式； （4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （5）交付使用條件及日期； （6）裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾； (7)供水、供電、供熱、燃

26、氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； （8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； 9)面積差異的處理方式； （10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； (11)解決爭議的辦法； (12)違約責(zé)任； (13)雙方約定的其他事項。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)交易的稅費房地產(chǎn)交易的稅費 一、稅收概述一、稅收概述 (一一)稅收的概念及特征稅收的概念及特征 稅收是國家參與社會剩余產(chǎn)品分配的一種規(guī)范形式，其本質(zhì)是國家憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定程序和標(biāo)準(zhǔn)，無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N手段。 稅收

27、的本質(zhì)決定了它具有強制性、無償性的固定性的特征。 （1）強制性。 （2）無償性。 （3）固定性，也稱確定性。 （二）稅收制度及構(gòu)成要素（二）稅收制度及構(gòu)成要素 1、納稅人、納稅人(課稅主體課稅主體) 2、課稅對象又稱征稅對象、課稅對象又稱征稅對象 3、計稅依據(jù)也稱、計稅依據(jù)也稱“課稅依據(jù)課稅依據(jù)”、“課稅基課稅基數(shù)數(shù)”，是計算應(yīng)納稅額的根據(jù)。 4、稅率或稅額標(biāo)準(zhǔn)，、稅率或稅額標(biāo)準(zhǔn)，按稅率和稅基的關(guān)系劃分，稅率主要有比例稅率、累進稅率和定額稅率三類。5、附加、加成和減免、附加、加成和減免 稅收具有嚴(yán)肅性，而稅收制度中關(guān)于附加、加成和減免稅的有關(guān)規(guī)定，則把稅收法律制度的嚴(yán)肅性和必要的靈活性密切地結(jié)

28、合起來，使稅收法律制度能夠因地制宜，更好地發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。6、違章處理、違章處理 對納稅人違反稅法行為的處置。偷稅和抗稅屬于違法犯罪行為。漏稅和欠稅屬一般違章行為，不構(gòu)成犯罪。 對納稅人的違章行為，可以根據(jù)情節(jié)輕重，分別采取以下方式進行處理：批評教育、強行扣款、加收滯納金、罰款、追究刑事責(zé)任等。（三）稅收的種類（三）稅收的種類 我國目前的稅收，按征稅對象的不同來分類，大我國目前的稅收，按征稅對象的不同來分類，大體可分為以下五類：體可分為以下五類： 1、對流轉(zhuǎn)額的征稅、對流轉(zhuǎn)額的征稅 我國的當(dāng)前開征的流轉(zhuǎn)稅主要有我國的當(dāng)前開征的流轉(zhuǎn)稅主要有：增值稅、消：增值稅、消費稅、營業(yè)稅和關(guān)稅費稅、營業(yè)

29、稅和關(guān)稅 2、對所得額的征稅、對所得額的征稅 我國當(dāng)前開征的所得稅主要有我國當(dāng)前開征的所得稅主要有：企業(yè)所得稅、：企業(yè)所得稅、個人所得稅。個人所得稅。 3、對資源的征稅、對資源的征稅 我國對資源的征稅主要有我國對資源的征稅主要有：城鎮(zhèn)土地使用稅、：城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅。耕地占用稅、資源稅、土地增值稅。 4. 對財產(chǎn)的征稅對財產(chǎn)的征稅 我國對財產(chǎn)的征稅主要有：房產(chǎn)稅（外資為城市房地產(chǎn)稅）、契稅、車輛購置稅、車船使用稅（外資為車船使用牌照稅）。 5、對行為的征稅、對行為的征稅 我國對行為的征稅主要有：印花稅、城市維護建設(shè)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（已停征）、屠宰稅（稅費改

30、革中停征）、筵席稅（由各省決定是否開征，但目前各省均已停征）。二、房地產(chǎn)交易涉及的主要稅收二、房地產(chǎn)交易涉及的主要稅收 （一）營業(yè)稅營業(yè)稅 銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%。 銷售不動產(chǎn)或受讓土地使用權(quán)有以下具體規(guī)定：（1）單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。（2）單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。營業(yè)稅稅目營業(yè)稅稅目征收范圍征收范圍稅率稅率一、交通運輸業(yè)陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸、裝卸搬運3%二、建筑業(yè)建筑、安裝、修繕、

31、裝飾及其他工程作業(yè)3%三、金融保險業(yè)5%四、郵電通信業(yè)3%五、文化體育業(yè)3%六、娛樂業(yè)歌廳、舞廳、卡拉歌舞廳、音樂茶座、臺球、高爾夫球、保齡球、游藝5-20七、服務(wù)業(yè)代理業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、旅游業(yè)、倉儲業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)及其他服務(wù)業(yè)5%八、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、商譽5%九、銷售不動產(chǎn)銷售建筑物及其他土地附著物5% （3）自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2

32、年（含2年）（注：最新規(guī)定已將這里改為5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 （二）城市維護建設(shè)稅（二）城市維護建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅是對從事工商經(jīng)營，繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種稅。設(shè)置了三檔地區(qū)差別比例稅率，即:1.納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%；2.納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；3.納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為1%。城市維護建設(shè)稅的適用稅率，應(yīng)當(dāng)按納稅人所在地的規(guī)定稅率規(guī)定執(zhí)行。 應(yīng)納稅額的計算公式：應(yīng)納稅額=（實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅三稅稅額）適用稅率 （三）教育費附加三）教育費附加 計稅依據(jù)與城市維護建設(shè)稅相同，征收率為3%。應(yīng)納稅

33、額的計算公式：應(yīng)納教育費附加（實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅三稅稅額）3。 （四）土地增值稅四）土地增值稅 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的土地增值稅速算表計稅依據(jù)計稅依據(jù)適用適用稅率稅率速算速算扣除扣除數(shù)數(shù)增值額未超過扣除項目金額增值額未超過扣除項目金額5050的部分的部分30300 0增值額超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額5050，未超過，未超過100100的部分的部分40405%5%增值額超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額100100，未超過，未超過20

34、0200的部分的部分505015%15%增值額超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額200200的部分的部分606035%35%土地增值稅計算詳解1.扣除項目扣除項目(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額（地價款和有關(guān)費用）； (2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本； (3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用按規(guī)定比例計算扣除，或者舊房及建筑物的評估價格； (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； (5)第一項和第二項金額之和的20%為加計扣除。2.增值額增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項目金額3.應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額每級距的土地增值額適用稅率 (增值額稅率-扣除額速算扣除數(shù))4.減免（三種情況）減免（三種情況） （五）

35、房產(chǎn)稅（五）房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。 （六）印花稅六）印花稅花稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納印花稅。 印花稅的稅目如下：（1）購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證； （2）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)； （3）營業(yè)賬簿； （4）權(quán)利、許可證照； 印花稅的稅率有兩種形式，即比例稅率和定額稅率 （七）、契稅（七）、契稅 （一）征收范圍 1.以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；2.以土地、房屋權(quán)屬抵債；3.以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；4.以預(yù)購方式或者預(yù)付集資

36、建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。（二）稅率契稅稅率為3%5%。 （三）契稅的計稅依據(jù)1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格。納稅人應(yīng)按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。 2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定； 3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，除承受方按規(guī)定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應(yīng)當(dāng)補繳契稅，計稅依據(jù)為補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。 5.房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)6.個人無償贈與不動產(chǎn)行為（法定繼承人除外），應(yīng)對受贈人全額征收契稅

37、。契稅的應(yīng)納稅額，依照契稅暫行條例第三條規(guī)定的稅率和第四條規(guī)定的計稅依據(jù)計算征收。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額計稅依據(jù)稅率 （八）個人所得稅（八）個人所得稅個人所得稅，以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務(wù)人。居民納稅義務(wù)人負(fù)有無限納稅義務(wù)。其所取得的應(yīng)納稅后所得，無論來源于中國境內(nèi)還是中國境外任何地方，都要在中國繳納個人所得稅。非居民納稅義務(wù)人承擔(dān)有限納稅義務(wù)，即僅就其來源于中國境內(nèi)的所得，向中國繳納個人所得稅。我國稅法規(guī)定財產(chǎn)租賃所得和財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)繳納個人所得稅。財產(chǎn)租賃所得財產(chǎn)租賃所得，是指個人出租建筑物、土地使用權(quán)、機器設(shè)備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得 財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；

38、是指個人轉(zhuǎn)讓有價證券、股權(quán)、建筑物、土地使用權(quán)、機器設(shè)備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得。個人所得稅以個人的純所得為計稅依據(jù)。因此計稅時以納稅人的收入或報酬扣除有關(guān)費用以后的余額為計稅依據(jù)。財產(chǎn)租賃所得、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為20%。 南寧二手房交易主要稅費表 房屋面積 交易稅費 90平方米以下普通住宅 契稅1%；個稅1%；產(chǎn)權(quán)滿5年免征營業(yè)稅，不足5年按差額的5.65%征收；交易手續(xù)費5元/平方米；登記費80元/套；抵押登記費140元/套。 90144平方米普通住宅 契稅1.5%；個稅1%；產(chǎn)權(quán)滿5年免征營業(yè)稅，不足5年按差額的5.65%征收；交易手續(xù)費5元/平方米；登記費80元/套

39、；抵押登記費140元/套。 非普通住宅 契稅3%；個稅1%；產(chǎn)權(quán)滿5年按差額征收5.65%營業(yè)稅，不足5年全額征收；交易手續(xù)費5元/平方米；登記費80元/套；抵押登記費140元/套。 非住宅 契稅3%；個稅（轉(zhuǎn)讓收入-購入價-購入稅費-轉(zhuǎn)讓稅金-合理費用）20%；營業(yè)稅按5.65%全額征收；登記費550元/套；抵押登記費610/套。 注：1、房屋產(chǎn)權(quán)滿5年，且為賣方唯一住房，免征個人所得稅；2、差額計算方法：現(xiàn)在出售價-當(dāng)初購買價；3、一次性付款無需抵押登記費。 深圳市存量房交易稅（費）一覽表深圳市存量房交易稅（費）一覽表 .我國房地產(chǎn)稅費體系主要問題一、特點一、特點1.房地產(chǎn)稅制以流轉(zhuǎn)稅為主

40、，所得稅為輔房地產(chǎn)稅制以流轉(zhuǎn)稅為主，所得稅為輔2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅重于房地產(chǎn)保有稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅重于房地產(chǎn)保有稅3.房地產(chǎn)取得稅類的稅收歸宿是消費者房地產(chǎn)取得稅類的稅收歸宿是消費者 4.稅費并立、費重稅輕、以費擠稅稅費并立、費重稅輕、以費擠稅二、存在問題二、存在問題1.稅費抬高開發(fā)成本，影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展稅費抬高開發(fā)成本，影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展 資料來源：廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會：資料來源：廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會：廣州市房地產(chǎn)廣州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營稅費負(fù)擔(dān)問題的調(diào)研報告（摘要）開發(fā)經(jīng)營稅費負(fù)擔(dān)問題的調(diào)研報告（摘要）項目項目荔灣區(qū)荔灣區(qū) 周門路商住周門路商住樓樓海珠區(qū)海珠區(qū) 東曉路小東曉路小區(qū)區(qū)海珠區(qū)工業(yè)大海

41、珠區(qū)工業(yè)大道南道南 金碧花金碧花園園 第第2 2期期土地出讓金土地出讓金9.75%9.75%10.75%10.75%6.51%6.51%拆遷補償拆遷補償17.9%17.9%12.49%12.49%16.3%16.3%稅稅8.79%8.79%7.62%7.62%7.22%7.22%費費16.46%16.46%11.15%11.15%23.96%23.96%稅費合計稅費合計25.43%25.43%18.77%18.77%31.18%31.18%地價及稅費合計地價及稅費合計53.08%53.08%42.02%42.02%53.99%53.99%保證金保證金0.41%0.41%0.30%0.30%0.

42、35%0.35%2.稅費征收彈性過大，助長腐敗行為稅費征收彈性過大，助長腐敗行為 廣州市涉及征地拆遷環(huán)節(jié)的稅費廣州市涉及征地拆遷環(huán)節(jié)的稅費13種，立項報建環(huán)種，立項報建環(huán)節(jié)節(jié)18種，建安施工環(huán)節(jié)種，建安施工環(huán)節(jié)6種，商品房銷售環(huán)節(jié)種，商品房銷售環(huán)節(jié)17種。種。u廣州某開發(fā)公司申請永久用電，有關(guān)費用從最初廣州某開發(fā)公司申請永久用電，有關(guān)費用從最初開價的開價的900萬元降到萬元降到400萬元。萬元。3.房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)不合理，不公平房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)不合理，不公平（1）1993年全美各行業(yè)年全美各行業(yè)370家企業(yè)的聯(lián)邦所得稅稅家企業(yè)的聯(lián)邦所得稅稅負(fù)平均水平為負(fù)平均水平為1%，我國房地產(chǎn)企業(yè)同一比率為，我

43、國房地產(chǎn)企業(yè)同一比率為14.32%。而加拿大作為世界著名重稅負(fù)國家，房地。而加拿大作為世界著名重稅負(fù)國家，房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)也不過產(chǎn)業(yè)稅負(fù)也不過11.3%。 4.4.費大于稅限制了稅收對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)節(jié)作用費大于稅限制了稅收對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)節(jié)作用三、物業(yè)稅改革三、物業(yè)稅改革1.1.開征物業(yè)稅勢在必行開征物業(yè)稅勢在必行2.2.歸屬哪級政府？歸屬哪級政府？（不動產(chǎn)稅收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務(wù)，（不動產(chǎn)稅收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務(wù)，不動產(chǎn)稅的分享就在地級市、區(qū)縣及縣級市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)不動產(chǎn)稅的分享就在地級市、區(qū)縣及縣級市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級政府之間）三級政府之間）3.3.稅率稅率0.3%0.3%0.8%0.8%4.

44、4.個人住宅征不動產(chǎn)稅？個人住宅征不動產(chǎn)稅？三、個人轉(zhuǎn)讓、租賃房屋住房納稅三、個人轉(zhuǎn)讓、租賃房屋住房納稅實例實例 (一一)房地產(chǎn)交易的稅收征收具體規(guī)定房地產(chǎn)交易的稅收征收具體規(guī)定 房地產(chǎn)交易，主要是個人的二手房交易，包括以下情形：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、無償贈與、拍賣。 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資 一、房地產(chǎn)置業(yè)投資的概念一、房地產(chǎn)置業(yè)投資的概念 房地產(chǎn)置業(yè)投資是購置物業(yè)以滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營需要,并在不愿意持有該物業(yè)時可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動. 置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)后新建成的物業(yè),也可以是房地產(chǎn)市場上的二手貨.這類投資的目的一般有兩個:一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要;而是作為投資將夠入的物業(yè)出租給最終的使用者,獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。二、房地產(chǎn)置業(yè)投資的主要投資方向二、房地產(chǎn)置業(yè)投資的主要投資方向 （一）對土地投資 （二）住宅置業(yè)投資 （三）商業(yè)物業(yè)置業(yè)投資 銷售額大小決定商業(yè)物業(yè)置業(yè)投資的經(jīng)濟價值。商業(yè)物業(yè)置業(yè)投資應(yīng)考慮的主要因素為： 1. 腹地的大小及顧客的質(zhì)與量； 2.顧客的交通手段及交通狀況； 3. 營業(yè)類別及競爭情況； 4. 該地區(qū)經(jīng)營者創(chuàng)新性與資信狀況； 5.區(qū)域繁榮的程度與盛衰狀況： 6. 城市規(guī)劃程度與周邊發(fā)展方向： 7. 商業(yè)物業(yè)的臨街位置和寬深比。 （四） 工業(yè)物業(yè)置業(yè)投資 交通運輸狀況、能源狀況與工業(yè)用水、供排水系統(tǒng)狀況