房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)“營改增稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)營改增稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn) “營改增擴圍背景及意義 增值稅的根本原理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理營改增擴圍的背景及意義 背景：李克強總理在十二屆全國人大四次會議上提出從背景：李克強總理在十二屆全國人大四次會議上提出從5 5月月1 1日起全面推開營改增，意味著營改增進入了決勝的攻日起全面推開營改增，意味著營改增進入了決勝的攻堅階段。作為深化財稅體制改革的重頭戲和推進供給側(cè)構(gòu)堅階段。作為深化財稅體制改革的重頭戲和推進供給側(cè)構(gòu)造性改革的重要舉措。造性改革的重要舉措。 意義：首先，全面推開營改增，

2、標(biāo)志著我國增值稅將實現(xiàn)意義：首先，全面推開營改增，標(biāo)志著我國增值稅將實現(xiàn)對貨物和勞務(wù)的全覆蓋，延續(xù)多年的營業(yè)稅將退出歷史舞對貨物和勞務(wù)的全覆蓋，延續(xù)多年的營業(yè)稅將退出歷史舞臺，與國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化相適應(yīng)的現(xiàn)代消費臺，與國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化相適應(yīng)的現(xiàn)代消費型增值稅制度將最終確立。型增值稅制度將最終確立。 第二，全面推開營改增，不僅是稅制改革的重大突破，而第二，全面推開營改增，不僅是稅制改革的重大突破，而且將加快整個財稅體制改革的進程，為財稅體制更好地發(fā)且將加快整個財稅體制改革的進程，為財稅體制更好地發(fā)揮在治國安邦中的根底性、支柱性、保障性作用奠定堅實揮在治國安邦中的根底性、支柱

3、性、保障性作用奠定堅實的根底。的根底。營改增擴圍的背景及意義 第三，全面推開營改增，將大大減輕企業(yè)稅負(fù)，是為企業(yè)“降本錢“增活力，用短期財政收入“減法換取持續(xù)開展勢能“加法的重要一招，必將為緩解經(jīng)濟下行壓力，推動經(jīng)濟穩(wěn)中有進、穩(wěn)中向好提供有力支持。 第四，全面推開營改增，將營造更加有利于激發(fā)市場主體活力的稅制環(huán)境，為促進群眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新提供有效的稅制引導(dǎo)，在推進供給側(cè)構(gòu)造性改革中，助力經(jīng)濟保持中高速增長、邁向中高端水平。房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)“營改增稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)營改增稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn) “營改增擴圍背景及意義 增值稅的根本原理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理 納

4、稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理增 值 稅 的 基 本 原 理 一房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人 二房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍 三房地產(chǎn)一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認(rèn)定 四房地產(chǎn)業(yè)稅率和征收率 五房地產(chǎn)業(yè)計稅方法 六需注意特殊稅務(wù)事項 七房地產(chǎn)業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間一房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人 在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人。 自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進展根底設(shè)施和房屋建立。 銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供效勞、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。 有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。二房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍 1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)工程適用銷

5、售不動產(chǎn)稅目。 2、房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)房地產(chǎn)工程包括如商鋪、寫字樓、公寓等，適用租賃效勞稅目中的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞稅目和不動產(chǎn)融資租賃效勞稅目不含不動產(chǎn)售后回租融資租賃。三房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認(rèn)定 納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。 應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額以下稱應(yīng)稅銷售額超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。 上述年應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)為500萬元含本數(shù) 年應(yīng)稅銷售額=連續(xù)不超過12個月應(yīng)稅銷售額合計1+征收率三一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認(rèn)定 一般納稅人認(rèn)定特殊情況：一般納稅人認(rèn)定特殊情況： 年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其

6、他個人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。 年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會計核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。 會計核算健全，是指能夠按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。判斷題： 例1：A納稅人非自然人2021年1月開場銷售自行開發(fā)的房產(chǎn)，2021年1-12月共取得房產(chǎn)銷售收入500萬元，超過了財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，必須認(rèn)定為增值稅一般納稅人 例2：自然人A于2021年5月銷售房產(chǎn)1套，取得房產(chǎn)銷售收入600萬

7、元，那么自然人A需認(rèn)定為增值稅一般納稅人四房地產(chǎn)業(yè)稅率和征收率 房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)銷售、出租不動產(chǎn)適用的稅率均為11%。 小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。 五房地產(chǎn)業(yè)計稅方法根本規(guī)定 增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。五房地產(chǎn)業(yè)計稅方法一般計稅方法的應(yīng)納稅額 一般計稅方法的應(yīng)納稅額計算公式： 應(yīng)納稅額

8、=當(dāng)期銷項稅額當(dāng)期進項稅額 當(dāng)期銷項稅額=當(dāng)期銷售額適用稅率五房地產(chǎn)業(yè)計稅方法簡易計稅方法的應(yīng)納稅額1、簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額=銷售額征收率2、簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照以下公式計算銷售額：銷售額含稅銷售額1征收率六需注意特殊稅務(wù)事項視同銷售情形以下情形視同銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：1、單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供效勞，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。2、單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于

9、公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。3、財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。六需注意特殊稅務(wù)事項進項稅額不得從銷項稅額中抵扣情形一般納稅人以下工程的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：1、用于簡易計稅方法計稅工程、免征增值稅工程、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、效勞、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述工程的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)。 納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。2、非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸效勞。六需注意特殊稅務(wù)事項3、非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物不包括固定資產(chǎn)、加工修

10、理修配勞務(wù)和交通運輸效勞。4、非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計效勞和建筑效勞。5、非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計效勞和建筑效勞。 納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。六需注意特殊稅務(wù)事項 6、購進的旅客運輸效勞、貸款效勞、餐飲效勞、居民日常效勞和娛樂效勞。 7、財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 本條第4項、第5項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。 所稱非正常損失是指因管理不善造成貨物的被盜、喪失、霉?fàn)€

11、變質(zhì)，以及因違法法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、撤除的情形。七房地產(chǎn)業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：1、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 收訖銷售款項，是指納稅人銷售效勞、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。 取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為效勞、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。2、納稅人提供建筑效勞、租賃效勞采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。3、納稅人發(fā)生本方法第十四條規(guī)定情形的，其

12、納稅義務(wù)發(fā)生時間為效勞、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)“營改增稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)營改增稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn) “營改增擴圍背景及意義 增值稅的根本原理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理 政策依據(jù)：?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程增值稅征收管理暫行方法?國家稅務(wù)總局公告2021年第18號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程增值稅征收管理暫行方法 一適用范圍 二一般納稅人征收管理 三小規(guī)模納稅人征收管理一適用范圍 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，適用本方

13、法 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)工程繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本方法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程。 自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進展根底設(shè)施和房屋建立。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程增值稅征收管理暫行方法 一適用范圍 二一般納稅人征收管理 三小規(guī)模納稅人征收管理二一般納稅人征收管理銷售額確認(rèn)一般計稅方法1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人以下簡稱一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)工程對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下： 銷售額=全部價款和價外費用-當(dāng)期允

14、許扣除的土地價款1+11%二一般納稅人征收管理 2、當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算： 當(dāng)期允許扣除的土地價款=當(dāng)期銷售房地產(chǎn)工程建筑面積房地產(chǎn)工程可供銷售建筑面積支付的土地價款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)工程建筑面積，是指當(dāng)期進展納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)工程可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)工程可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)工程時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 二一般納稅人征收管理 支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上含省級財政部門監(jiān)印制的財政

15、票據(jù)。 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。二一般納稅人征收管理銷售額確認(rèn)簡易計稅方法4、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老工程，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老工程適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。 銷售額=全部價款和價外費用1+5%二一般納稅人征收管理房地產(chǎn)老工程，是指：1?建筑工程施工許可證?注明的合同開工日期在2021年4月30日前的房地產(chǎn)工程；2?建筑工程施工許可證?未

16、注明合同開工日期或者未取得?建筑工程施工許可證?但建筑工程承包合同注明的開工日期在2021年4月30日前的建筑工程工程。習(xí)題 【案例一】A房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人自行開發(fā)了B房地產(chǎn)工程，施工許可證注明的開工日期是2021 年3月15日，2021年5月該企業(yè)銷售房產(chǎn)8套，開具增值稅普通發(fā)票價稅合計金額252萬元，納稅人選擇簡易征收方法。 問：納稅人在6月申報期應(yīng)申報的增值稅銷售額是多少？習(xí)題 納稅人6月應(yīng)申報增值稅銷售額為： 應(yīng)稅銷售額=252 (1+5%) =240萬元 ?增值稅納稅申報表一般納稅人適用?習(xí)題 【案例二 】A房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人自行開發(fā)了B房地產(chǎn)工程，支付該工程土地價款1000萬元

17、，該房產(chǎn)工程可供銷售建筑面積96000平方，施工許可證注明的開工日期是2021年5月15日，2021年8月該企業(yè)銷售房產(chǎn)8套，涉及的房產(chǎn)建筑面積960平方，開具增值稅普通發(fā)票價稅合計金額252萬元。 問：納稅人在6月申報期應(yīng)申報的增值稅銷售額是多少？習(xí)題 納稅人6月應(yīng)申報增值稅銷售額為： 當(dāng)期抵扣的土地價款=96096000 1000 =10萬元 6月應(yīng)申報銷售額=252-101+11% ?增值稅納稅申報表一般納稅人適用?二一般納稅人征收管理預(yù)繳稅款1、一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 2、應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算： 應(yīng)預(yù)繳稅款=

18、預(yù)收款1+適用稅率或征收率3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。3、一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。習(xí)題 案例【一】A房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人自行開發(fā)了B房地產(chǎn)工程，施工許可證開工日期為2021 年3月15日，2021年1月開場預(yù)售房產(chǎn)，該企業(yè)2021年5月又收到預(yù)收款525萬元。該納稅選擇簡易計稅方法。 問：納稅人在6月份申報期應(yīng)申報預(yù)繳多少增值稅稅款？習(xí)題 納稅人6月應(yīng)申報預(yù)繳增值稅稅款為： 6月應(yīng)申報預(yù)繳增值稅款=5251+5%3% =15萬元 ?增值稅預(yù)繳稅款表?習(xí)題 案例【二】A房地產(chǎn)企業(yè)一般

19、納稅人自行開發(fā)了B房地產(chǎn)工程，施工許可證開工日期為2021 年3月15日，2021年1月開場預(yù)售房產(chǎn)，該企業(yè)2021年5月又收到預(yù)收款525萬元。該納稅選擇一般計稅方法。 問：納稅人在6月份申報期應(yīng)申報預(yù)繳多少增值稅稅款？習(xí)題 納稅人6月應(yīng)申報預(yù)繳增值稅稅款為： 6月應(yīng)申報預(yù)繳增值稅款=5251+11%3% ?增值稅預(yù)繳稅款表?二一般納稅人征收管理進項稅額一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)工程而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以?建筑工程施工許可證?注明的“建立規(guī)模為依據(jù)進展劃分。 不得抵扣的進項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額簡易計

20、稅、免稅房地產(chǎn)工程建立規(guī)模房地產(chǎn)工程總建立規(guī)模 ?增值稅納稅申報表一般納稅人適用?二一般納稅人征收管理納稅申報1、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照?營業(yè)稅改征增值稅試點實施方法?財稅202136號文件印發(fā)，以下簡稱?試點實施方法?第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 2、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照?試點實施方法?第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳

21、稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。二一般納稅人征收管理發(fā)票開具 1、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，自行開具增值稅發(fā)票。2、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，其2021年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。3、一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，不得開具增值稅專用發(fā)票。 二一般納稅人征收管理其他事項1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，按照本方法規(guī)定預(yù)繳稅款時，應(yīng)填報?增值稅預(yù)繳稅款表?。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作

22、為合法有效憑證。 習(xí)題 案例【一】A房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人自相開發(fā)了B房地產(chǎn)工程，施工許可證的開工日期是2021 年3月15日，2021年1月15日開場預(yù)售房產(chǎn)，至2021年4月30日共取得預(yù)收款5250萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。A房地產(chǎn)企業(yè)對上述預(yù)收款開具收據(jù)，未開具營業(yè)稅發(fā)票。該企業(yè)2021年5月又收到預(yù)收款5250萬元。2021年6月共開具增值稅普通發(fā)票10500萬元含2021年4月30日前取得的未開票預(yù)收款5250萬元，和2021年5月收到的5250萬元，同時辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。該納稅人選擇簡易計稅方法 問：納稅人在7月申報期應(yīng)申報多少增值稅稅款？習(xí)題 6月份申報期申報預(yù)繳

23、增值稅為： 應(yīng)預(yù)繳稅款=5250 1+5%3%=150萬元 7月份申報期應(yīng)申報增值稅稅款為： 應(yīng)申報增值稅款=5250 1+5%5%-150 =100萬元房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程增值稅征收管理暫行方法 一適用范圍 二一般納稅人征收管理 三小規(guī)模納稅人征收管理三小規(guī)模納稅人征收管理預(yù)繳稅款1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人以下簡稱小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 2、應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算： 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款1+5%3%3、小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅

24、款。 三小規(guī)模納稅人征收管理納稅申報小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，應(yīng)按照?試點實施方法?第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。三小規(guī)模納稅人征收管理發(fā)票開具1、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，自行開具增值稅普通發(fā)票。購置方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。2、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，其2021年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

25、3、小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。 習(xí)題 案例【一】A房地產(chǎn)企業(yè)小規(guī)模自行開發(fā)了B房地產(chǎn)工程，施工許可證的開工日期是2021 年3月15日，2021年1月15日開場預(yù)售房產(chǎn)，至2021年4月30日共取得預(yù)收賬款200萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。A房地產(chǎn)企業(yè)對上述預(yù)收款開具收據(jù)，未開具營業(yè)稅發(fā)票。該房地產(chǎn)企業(yè)2021年5月又收到預(yù)收款200萬元。2021年6月共開具增值稅普通發(fā)票400萬元含2021年4月30日取得的未開票預(yù)收款200萬元，和2021年5月收到的預(yù)收款200萬元。 問：納稅人在6、7月申報期應(yīng)如何納稅？習(xí)題6月申報期就取得的

26、預(yù)收款應(yīng)預(yù)繳的增值稅為：7月申報期向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅為：增值稅納稅申報表小規(guī)模納稅人適用房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)“營改增稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)營改增稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn) “營改增擴圍背景及意義 增值稅的根本原理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理 政策依據(jù)：?納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞增值稅征收管理暫行方法?國家稅務(wù)總局公告2021年第16號納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞增值稅征收管理暫行方法 一適用范圍 二一般納稅人征收管理 三小規(guī)模納稅人征收管理一適用范圍 納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)以下簡稱出

27、租不動產(chǎn)，適用本方法。 取得的不動產(chǎn)，包括以直接購置、承受捐贈、承受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。 納稅人提供道路通行效勞不適用本方法。納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞增值稅征收管理暫行方法 一適用范圍 二一般納稅人征收管理 三小規(guī)模納稅人征收管理二一般納稅人征收管理一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、一般納稅人出租其2021年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣市、區(qū)的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地

28、在同一縣市、區(qū)的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。二一般納稅人征收管理 2、一般納稅人出租其2021年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣市、區(qū)的，納稅人應(yīng)按照3的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣市、區(qū)的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 一般納稅人出租其2021年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。二一般納稅人征收管理預(yù)繳稅款1、納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷售額1+

29、11%3%2、納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷售額1+5%5%3、納稅人出租不動產(chǎn)，按照本方法規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。習(xí)題 案例【一】樂昌市某納稅人一般納稅人2021年購置廣州市房產(chǎn)一套用于出租。每月收取租金收入20萬元。 問：自2021年5月1日起，納稅人出租房產(chǎn)，應(yīng)如何計算預(yù)繳增值稅稅款？一般計稅方法、簡易計稅方法習(xí)題 納稅人選擇一般計稅方法 納稅人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地國稅機關(guān)預(yù)繳增值稅稅款 納稅人選擇簡易計稅方法 納稅人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地國稅機關(guān)預(yù)繳

30、增值稅稅款二一般納稅人征收管理其他事項1、單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，按照本方法規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，應(yīng)填寫?增值稅預(yù)繳稅款表?。2、單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。習(xí)題 案例【一】樂昌市某納稅人一般納稅人2021年購置廣州市房產(chǎn)一套用于出租。每月收取租金收入20萬元。 問：自2021年5月1日起，納稅人出租房產(chǎn)，應(yīng)如何計算申報繳納增值稅稅款？一般計稅方法、簡易計稅方法習(xí)題 納稅人選擇一般計稅方法不考慮進項因素 納

31、稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地國稅機關(guān)申報繳納增值稅稅款 納稅人選擇簡易計稅方法 納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地國稅機關(guān)申報繳納增值稅稅款 應(yīng)納增值稅稅款=20 1+5%5%-0.95=0萬元納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞增值稅征收管理暫行方法 一適用范圍 二一般納稅人征收管理 三小規(guī)模納稅人征收管理三小規(guī)模納稅人征收管理小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)不含個體工商戶出租住房，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣市、區(qū)的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，

32、向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣市、區(qū)的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。三小規(guī)模納稅人征收管理 2、其他個人出租不動產(chǎn)不含住房，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)“營改增稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)營改增稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn) “營改增擴圍背景及意義 增值稅的根本原理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理 政策依據(jù)：?納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

33、增值稅征收管理暫行方法?國家稅務(wù)總局公告2021年第14號納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理 一適用范圍 二一般納稅人征收管理 三小規(guī)模納稅人征收管理一適用范圍 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，適用本方法。 本方法所稱取得的不動產(chǎn)，包括以直接購置、承受捐贈、承受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程不適用本方法納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理 一適用范圍 二一般納稅人征收管理 三小規(guī)模納稅人征收管理二一般納稅人征收管理一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2021年4月30日前取得不含自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法

34、計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。2、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2021年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 二一般納稅人征收管理3、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2021年4月30日前取得不含自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用

35、為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 4、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2021年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。二一般納稅人征收管理5、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2021年5月1日后取得不含自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅

36、人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 6、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2021年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 二一般納稅人征收管理預(yù)繳稅款1、以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為： 應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用1+5%5%2、以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用

37、扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為： 應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價1+5%5%二一般納稅人征收管理其他事項 1、納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否那么，不得扣除。上述憑證是指： 1稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。 2法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。 3國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。二一般納稅人征收管理 2、納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。 3、納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。習(xí)題 案例【一】某納稅人非