物業(yè)設(shè)施、設(shè)備基礎(chǔ)知識(shí)與維護(hù)管理2012.2.22

1、物業(yè)設(shè)施、設(shè)備根底知識(shí)與維護(hù)管理 -孫丕勇2守時(shí)用心分享靜音課堂公約2設(shè)備的一生檢修維護(hù)使用制造 設(shè)備管理是指設(shè)備一生全過(guò)程管理，包括設(shè)備引進(jìn)階段的前期管理，試生產(chǎn)階段的初期管理，生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)的使用管理、維護(hù)管理、潤(rùn)滑管理、故障管理、精度管理包括備件管理、資產(chǎn)管理包括臺(tái)帳、檔案、資料管理、技術(shù)改造管理等內(nèi)容。設(shè)計(jì)選型購(gòu)置安裝調(diào)試驗(yàn)收規(guī)劃改造更新報(bào)廢等3設(shè)備的定義 直接或間接參與生產(chǎn)過(guò)程的各種器械的總稱，實(shí)際使用壽命在一年以上，在使用中保持原有的形態(tài)，單位價(jià)值在2000元以上、能獨(dú)立完成提供某種功能的機(jī)器。 什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施？物業(yè)設(shè)備設(shè)施既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主

2、要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤┙o以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與效勞的有機(jī)組成局部。注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無(wú)論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成局部。是為了滿足人們生活的根本需求，同時(shí)還是人們追求生活更舒適、更平安的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實(shí)現(xiàn)。 設(shè)備事故的定義指設(shè)備非正常原因造成設(shè)備或設(shè)備部件非正常的損壞而引起的設(shè)備停運(yùn)。設(shè)備管理的方針 以經(jīng)濟(jì)效益為中心，堅(jiān)持依靠技術(shù)進(jìn)步和以預(yù)防為主1、要建立設(shè)備管理的良好機(jī)制、積極推行設(shè)備綜合管理2、預(yù)防為主，

3、做到正確操作，精心養(yǎng)護(hù)和科學(xué)檢修物業(yè)設(shè)備管理的主要任務(wù) 提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，建立適應(yīng)市場(chǎng)的設(shè)備管理體制、實(shí)行設(shè)備綜合管理，充分發(fā)揮設(shè)備效能，不斷提高設(shè)備綜合效率和降低設(shè)備使用壽命周期費(fèi)用，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的不斷提高。物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo) 注：物業(yè)設(shè)備在整個(gè)物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)和技術(shù)根底。 用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。 有利于完善物業(yè)使用功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。 有利于推動(dòng)物業(yè)管理，反映出物業(yè)管理公司的管理水平及企業(yè)形象。 停車場(chǎng)停車庫(kù)防火噴淋消火栓自動(dòng)消防系統(tǒng)自動(dòng)滅火系統(tǒng)滅火器生活水平提高的需要：方便 安全 舒適

4、電梯汽車通訊消防主機(jī)聯(lián)動(dòng)柜傳感器消防泵單獨(dú)系統(tǒng)消防廣播，消防對(duì)講自動(dòng)、固定防盜閉路監(jiān)控周界防越車管門禁居家報(bào)警系統(tǒng)空調(diào)游泳池會(huì)所及娛樂(lè)設(shè)施泳池設(shè)備泳池設(shè)施網(wǎng)絡(luò)有線電視各類家電物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的主要內(nèi)容包括：供配電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)電訊系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)施保養(yǎng)、維護(hù)、維修管理安防系統(tǒng)樓宇智能控制系統(tǒng)空調(diào)暖通系統(tǒng)加工維修工具及設(shè)備房屋本體及其附屬設(shè)施1、供配電系統(tǒng)：1高壓變電設(shè)備 2低壓配電設(shè)備 3照明用電系統(tǒng) 2、給排水系統(tǒng)1供水設(shè)備、設(shè)施2排水設(shè)備、設(shè)施 3衛(wèi)生設(shè)備 4熱水供給設(shè)備 3、消防系統(tǒng) ：1水系統(tǒng) 2電控系統(tǒng)煙感、溫感報(bào)警等 3氣體滅火系統(tǒng) 4防排煙系統(tǒng)(防煙、排煙5逃生、救援系

5、統(tǒng) 6滅火器材 4、電梯系統(tǒng)： 1客梯2貨梯3觀光梯4消防梯5自動(dòng)扶梯等。 5、電訊系統(tǒng)： 1播送系統(tǒng)非消防播送2 系統(tǒng)3有線電視系統(tǒng)4網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)6、安防系統(tǒng)： 1閉路監(jiān)控系統(tǒng)2周邊紅外線對(duì)射防衛(wèi)系統(tǒng)3居家紅外線報(bào)警系統(tǒng)4平安巡更設(shè)備7樓宇自控系統(tǒng)： 1樓宇自控綜合布線系統(tǒng)2樓宇自控主控電腦BA系統(tǒng)3DDC控制模塊4數(shù)據(jù)采集設(shè)備5控制執(zhí)行設(shè)備8空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)：1供冷設(shè)備 2供暖設(shè)備 3室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備制冷系統(tǒng)原理圖冷卻水冷凍水冷媒冷凝器主機(jī)膨脹閥壓縮機(jī)蒸發(fā)器冷卻塔空調(diào)末端空 調(diào) 制 冷 系 統(tǒng) 流 程 示 意 圖低溫低壓氣體7123237高溫高壓氣體低溫高壓液體低溫低壓液體9、加工維修工具、設(shè)備：

6、1電焊機(jī) 2管道切割機(jī) 3沖擊鉆、射釘槍 4攻絲機(jī)5打磨機(jī) 6升降機(jī)7其它工具、設(shè)備10房屋本體及其附屬設(shè)施：1防雷與接地裝置 2小區(qū)內(nèi)道路、墻面、樓梯間3連廊、建筑小品4泳池及設(shè)施5兒童娛樂(lè)設(shè)施6標(biāo)識(shí)工程管理根底一：技術(shù)臺(tái)賬的建立 包含的根本內(nèi)容： 機(jī)電設(shè)備臺(tái)賬、工程技術(shù)資料臺(tái)賬、工程圖紙臺(tái)賬、相關(guān)合同匯總及維保臺(tái)賬、工具臺(tái)賬含公用、及個(gè)人、質(zhì)量記錄臺(tái)賬、工程人員專業(yè)證書匯總臺(tái)賬、能耗管理臺(tái)賬、裝修管理臺(tái)賬等。物業(yè)設(shè)施建立臺(tái)帳的必要性目的 物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳就是以建筑物為單位，從建筑物所配套的設(shè)施的70年使用壽命的目標(biāo)管理出發(fā)，是從設(shè)施的使用、維護(hù)及維修直至到它的報(bào)廢處理全過(guò)程的最有價(jià)值的數(shù)據(jù)記錄

7、，是假設(shè)干年后多代技術(shù)管理人員的設(shè)施管理過(guò)程中所需求的最快、最直接、最有效的數(shù)據(jù)資料的反映。以機(jī)電設(shè)備臺(tái)賬為例：物業(yè)設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的分類：供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)簡(jiǎn)稱樓宇自控系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)等建立機(jī)電設(shè)備臺(tái)賬的要點(diǎn)：物業(yè)機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳格式包括以下內(nèi)容：1、設(shè)備的規(guī)格型號(hào)；2、設(shè)備的名稱；3、制造單位；4、出廠日期及編號(hào)；5、設(shè)備的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；6、安裝地點(diǎn)部位；7、數(shù)量；8、特別備注等。物業(yè)機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳的建立時(shí)間： 前期介入時(shí)，就應(yīng)按各專業(yè)開始收集資料，逐步建立，待同工程交接初期根本建

8、立完畢。工程管理根底二一、制定工程管理制度、各崗位操作規(guī)程作業(yè)指導(dǎo)書一工程管理制度1 設(shè)備運(yùn)行分析制度2交接班制度3 燃?xì)忮仩t工作制度4 樓宇自控值班工作制度5 中控室消防值班工作制度6背景音樂(lè)值班工作制度7 鑰匙使用管理制度8 設(shè)備巡查保養(yǎng)制度9 會(huì)議協(xié)助工作制度10 管道維修人員工作制度11配電室值班制度12 電梯維護(hù)操作工作制度13 維修電工工作制度14土木裝修人員工作制度15 動(dòng)火審批制度16 工具設(shè)備儀表賠償制度17工程部材料、工具領(lǐng)用制度二、各崗位操作規(guī)程作業(yè)指導(dǎo)書1 供配電系統(tǒng)的運(yùn)行與維修保養(yǎng)規(guī)程2 給排水系統(tǒng)的運(yùn)行與維修保養(yǎng)規(guī)程3 電梯系統(tǒng)的運(yùn)行與維修保養(yǎng)規(guī)程4 弱電系統(tǒng)的運(yùn)行

9、與維修保養(yǎng)規(guī)程5 消防系統(tǒng)的運(yùn)行與維修保養(yǎng)規(guī)程6 燃?xì)忮仩t平安操作規(guī)程7中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行、維修規(guī)程8 物業(yè)設(shè)備維修、保養(yǎng)規(guī)程9 工具管理作業(yè)規(guī)程10 樓宇巡查管理規(guī)程11住房業(yè)主家庭安裝/維修規(guī)程12設(shè)備綜合管理作業(yè)規(guī)程13測(cè)量設(shè)備管理規(guī)程14新風(fēng)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的操作程序15維修人員接報(bào)修工作程序二、工程質(zhì)量記錄至少包括6個(gè)方面 1、檢修記錄：包括設(shè)備方案性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應(yīng)有檢修分析、工作記錄、結(jié)論報(bào)告等；2、系統(tǒng)保養(yǎng)記錄：包括設(shè)備定期切換、執(zhí)行系統(tǒng)保養(yǎng)工程等；3、技術(shù)改造記錄：包括設(shè)備的技術(shù)改造、運(yùn)行方式的調(diào)整；4、變更記錄：包括設(shè)備的損壞更換、技術(shù)替換、工程增減等；5、運(yùn)行

10、記錄：包括調(diào)試記錄、投運(yùn)日期、運(yùn)行狀態(tài)、運(yùn)行周期、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷登記等。6、客戶效勞維修記錄。 A、設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)分類：日檢：屬巡視檢查維護(hù)即例行保養(yǎng)月檢：屬預(yù)防性檢查季半年檢：屬維護(hù)性檢查年檢：屬恢復(fù)性檢修大修：屬?gòu)氐仔孕蘩?三、設(shè)施、設(shè)施保養(yǎng)、維修管理 B、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)要求：對(duì)技術(shù)人員：三嚴(yán)：嚴(yán)查、嚴(yán)管、嚴(yán)控四會(huì)：會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)維修對(duì)設(shè)備運(yùn)行環(huán)境：三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)所干凈對(duì)設(shè)備：四不漏：不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油五良好：使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好衡量設(shè)備管理水平的指標(biāo) 技術(shù)指標(biāo)： 公司方案%全部設(shè)備完好率 98 主要

11、設(shè)備完好率 98計(jì)量器具檢測(cè)率 96特種設(shè)備定檢率 100 平安附件檢測(cè)合格率 0.05 動(dòng)靜密封點(diǎn)泄漏率 0.2 靜密封泄漏率 0.05 設(shè)備大修方案完成率 100 設(shè)備隱患整改率 100 設(shè)備運(yùn)行正常率 100 資料、圖紙、質(zhì)量記錄完整率 100 設(shè)施、設(shè)施保養(yǎng)、維護(hù)、維修管理設(shè)備使用與維護(hù)管理流程主管 經(jīng)理使用守那么 操作規(guī)程 維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 崗位責(zé)任崗前培訓(xùn) 持證上崗 定人定機(jī)定責(zé)正確使用建章健制檢查監(jiān)督35故障發(fā)生規(guī)律浴盆曲線 故障管理初發(fā)故障期偶發(fā)故障期磨損劣化期磨合磨損階段正常磨損階段劇烈磨損階段36浴盆理論設(shè)備運(yùn)行后1-5年是故障高發(fā)期；5-15年進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)行期，故障率較低；15

12、年后再度進(jìn)入故障高發(fā)期。可劃分為三個(gè)階段：早期故障期，偶然故障期，嚴(yán)重故障期。 38劣化漸變過(guò)程如下：故障管理39微小缺陷演變故障過(guò)程灰塵沙粒劃痕溝槽電化學(xué)反響銹蝕微裂紋斷裂故障潤(rùn)滑介質(zhì)泄露潤(rùn)滑不良快速磨損松動(dòng)振動(dòng)應(yīng)力疲勞裂紋電化學(xué)反響故障管理40故障管理設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性管理： 減少設(shè)備的故障率：重保養(yǎng)方式，通過(guò)高密度保養(yǎng)，延長(zhǎng)設(shè)備的低故障穩(wěn)定運(yùn)行時(shí)間，減少高額的大修費(fèi)用支出。設(shè)施、設(shè)施保養(yǎng)、維護(hù)、維修管理設(shè)備能源管理節(jié)能： 技術(shù)節(jié)能：通過(guò)對(duì)設(shè)備的了解、技術(shù)改造、引入先進(jìn)節(jié)能技術(shù) 管理節(jié)能：通過(guò)了解設(shè)備的運(yùn)行規(guī)律，通過(guò)管理手段到達(dá)節(jié)能效果 設(shè)施、設(shè)施保養(yǎng)、維護(hù)、維修管理設(shè)備平安管理 以到達(dá)設(shè)備

13、運(yùn)行、維修對(duì)人不造成傷害、物不造成損失，而采取的組織性、技術(shù)性措施。 平安管理的因果連鎖論：設(shè)施、設(shè)施保養(yǎng)、維護(hù)、維修管理管理或環(huán)境缺陷傷害人的不安全行為事故隱患意外事件設(shè)施、設(shè)施保養(yǎng)、維護(hù)、維修管理平安管理具體內(nèi)容：1、建立平安管理機(jī)制和制度2、將平安管理納入日常管理之中3、加強(qiáng)人員的平安意識(shí)教育和平安技能培訓(xùn)4、嚴(yán)格執(zhí)行平安檢查制度5、對(duì)平安隱患，徹底去除，不放過(guò)任何事故苗頭。 人與機(jī)軌跡交叉理論設(shè)施、設(shè)施保養(yǎng)、維護(hù)、維修管理事 故人的失誤物的缺陷環(huán) 境全面質(zhì)量管理理論中的五個(gè)影響產(chǎn)品質(zhì)量的主要因素 人，指制造產(chǎn)品的人員；機(jī)，制造產(chǎn)品所用的設(shè)備；料，指制造產(chǎn)品所使用的原材料；法，指制造產(chǎn)品所使用的方法(各種操作規(guī) 程，指導(dǎo)書 等 ；環(huán)，指產(chǎn)品制造過(guò)程中所處的環(huán)境。設(shè)備使用管理的根本要求： 1、新設(shè)備投用前，必須清楚其結(jié)構(gòu)、性能、原理，制定試機(jī)方案和平安措施，編制操作保養(yǎng)規(guī)程及相關(guān)專業(yè)的作業(yè)指導(dǎo)書。操作