土地估價基本方法

1、土地估價基本方法土地估價基本方法收益還原法市場比較法收益還原法收益還原法 定義、原理、基本公式 操作程序與方法 例題分析一、定義 在估計土地在未來每年純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每一年的純收益折算為評估時的收益總和的一種方法。 二、原理 由于土地的永續(xù)性，占有土地不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且還期望未來繼續(xù)獲得收益所有權(quán)排他性。所以，購買土地可視為一筆投資，以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。這也是存款獲取利率的一種表現(xiàn)形式。三、收益與地租的關(guān)系 土地收益與地租二者在量上具有一致性相對土地使用者而言，稱為土地收益相對土地所有者而言，稱為地租四、收益還原法的基本公

2、式（一）土地年純收益不變（一）土地年純收益不變 a P= rP土地價格；a土地純收益；r土地還原率 假設(shè)前提：假設(shè)前提： （1）收益年限為無限年 （2）凈收益a每年不變 （3）土地還原率不變0（二）土地使用年限有限且其它因素不變（二）土地使用年限有限且其它因素不變 a 1 P= 1- r （1+r）n n為使用土地的年期或有土地收益的年期 假設(shè)前提：假設(shè)前提： （1）n為有限年 （2）凈收益每年不變 （3）r不變且0 （r=0 P=a .n）( (三三) )土地純收益在若干年內(nèi)有變化土地純收益在若干年內(nèi)有變化 1、土地使用無限年期 t P = P = i=1 i=1 假設(shè)前提假設(shè)前提： ai在

3、未來t年前有變化，t年后無變化； r0且不變； n為無限年。 ai a + （1+r）i r（1+r）t 2、土地使用有限年 ai a 1 + 1- （1+r）i r（1+r）t （1+r）n-t t P = i=1 假設(shè)前提假設(shè)前提： ai在未來t年前有變化，t年后無變化； r0且不變； n為有限年。（四）未來若干年后的土地價格已知（四）未來若干年后的土地價格已知 ai Pt + （1+r）i （1+r）t t- 1 t- 1 P = P = i=1 i=1 前提： t年前a有變化，t年末地價或殘值已知； r0且不變。 （五）純收益按等差級數(shù)遞減或遞增（五）純收益按等差級數(shù)遞減或遞增 1、無

4、限年期 a ba b P= P= r r r r2 2 b純收益的等差級數(shù)。 P、a、r與前一致。 2、有限年 a b 1 b na b 1 b nP=P=（ ） 1- 1- - - r r r r2 2 （1+r1+r）n + n + r r （1+r)1+r)n n b 純收益的等差級數(shù)。 P、a、r與前一致。 （六）純收益按一定的比例遞增或遞減（六）純收益按一定的比例遞增或遞減 1、無限年期 a a P= P= r-s r-s + s為純收益逐年遞增或遞減的比率； r0且不變。 2、有限年 a 1a 1s s P= P= 1- 1-（ ）n n r-s 1+r r-s 1+r + + （

5、七）純收益、還原率有變七）純收益、還原率有變 a a1 1 a a2 2 a an n P = P = + + + + （1+r1+r1 1） （1+r1+r1 1）(1+r(1+r2 2) ) （1+r1+r1 1）(1+r(1+rn n) ) 五、收益還原法的特點和適用范圍 1、特點： （1）收益還原法有嚴格的理論基礎(chǔ)。地租理論和生產(chǎn)要素分配理論是收益還原法的理論依據(jù)。 （2）收益還原法以收益途徑評估價格，其價格稱為收益價格。 （3）收益還原法評估結(jié)果的準確度，取決于土地純收益與還原率的準確程度。 2、適用范圍 適用于有收益或潛在收益的土地、建筑物、房地產(chǎn)。操作程序與方法操作程序與方法一、

6、估價程序 1 1、計算總收益、計算總收益 總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力以及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。此收益是客觀的、持續(xù)及穩(wěn)定的。 2 2、計算總費用和其它資產(chǎn)的收益、計算總費用和其它資產(chǎn)的收益 總費用是指創(chuàng)造收益所提供的直接勞動費用。此費用是正常、合理的。其它資產(chǎn)收益包括：設(shè)備、房屋等資本收益。 3 3計算土地純收益計算土地純收益 總收益總費用其它資產(chǎn)收益 4 4、確定合適的還原率、確定合適的還原率 一般采用三種方法確定 5 5、選擇公式計算地價、選擇公式計算地價 根據(jù)收益年限，選用相應(yīng)的計算公式二、總收益計算方法 土地收益：土地收益： 實際收益與客觀收益 有形收

7、益與無形收益 客觀收益具備的條件客觀收益具備的條件： 1、由具有良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的 2、收益是持續(xù)且有規(guī)律產(chǎn)生的 3、收益是安全可靠的 總收益產(chǎn)生的形式總收益產(chǎn)生的形式 1、土地租金 2、房地出租的租金 3、企業(yè)經(jīng)營的收益 準確測算由評估對象所引起的其它衍生收益 充分考慮收益的損失 三、總費用的計算 總費用是指業(yè)主為取得總收益而必須支付的有關(guān)費用。其形式有： （一）土地租賃中的費用 總費用=土地稅+管理費+維護費（二）房地出租中的費用 總費用=管理費+維護費+保險費+稅金+折舊費其中： 房屋重置價 房屋重置價年折舊費= = 房屋已使用年限+土地出讓剩余年限 房屋可使用年限 折

8、舊年限折舊年限房屋房屋 土地土地 土地土地 房屋房屋建成建成 出讓出讓 出讓出讓 破廢破廢 終止終止 折舊年限折舊年限房屋房屋 土地土地 房屋房屋 土地土地 建成建成 出讓出讓 破廢破廢 出讓出讓 終止終止 折舊年限折舊年限土地土地 房屋房屋 土地土地 房屋房屋出讓出讓 建成建成 出讓出讓 破廢破廢 終止終止 折舊年限折舊年限 土地土地 房屋房屋 房屋房屋 土地土地 出讓出讓 建成建成 破廢破廢 出讓出讓 終止終止（三）企業(yè)經(jīng)營費用 經(jīng)營性企業(yè)總費用=銷售成本+銷售費用+管理費+銷售稅金+財務(wù)費+經(jīng)營利潤 生產(chǎn)性企業(yè)總費用=生產(chǎn)成本+銷售費用+銷售稅金及附加+財務(wù)費用+管理費用+企業(yè)利潤四、計

9、算土地純收益四、計算土地純收益 （一）土地純收益=年租金總收入年總費用（二）土地純收益=房地純收益房屋純收益 房地純收益=房地出租年總收入年總費用 房屋純收益=房屋現(xiàn)值建筑物還原率 房屋現(xiàn)值=房屋重置價房屋成新度 房屋總折舊=年折舊額已使用年限 （三）土地純收益=年經(jīng)營純收益非土地資產(chǎn)純收益 年經(jīng)營純收益=年經(jīng)營總收入總費用 （四）自用土地或待開發(fā)土地純收益 用比較法求得五、土地還原率的確定五、土地還原率的確定 （一）概念：（一）概念：將土地純收益還原成土地價格的比率，在理論上應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險的資本獲利率 （二）種類（二）種類：綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率 r r1 1L

10、+rL+r2 2B rB r1 1L+(rL+(r2 2+d)B+d)B r= r= r= r= L+B L+B L+BL+B （三）求取還原率的幾種觀點（三）求取還原率的幾種觀點 （四）還原率的確定方法四）還原率的確定方法 1、純收益和價格比率法 還原率=租金/價格 2、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法 還原率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值 3、投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法六、土地價格的確定六、土地價格的確定 在土地純收益和還原率確定以后，可以根據(jù)收益變化狀況與土地使用年限等條件，選擇適當?shù)墓剑纯捎嬎阃恋貎r格。 七、承租土地使用權(quán)價格評估七、承租土地使用權(quán)價格評估 （一）概念在國有土地租賃中，國家將

11、國有土地出租給使用者，使用者所取得的土地使用權(quán)。 （二）評估原理 PR 1 P= 1- R (1+r)nPR贏余租金，即市場租金與實際支付租金的差額；R承租土地還原率，一般比出讓土地還原率高1個百分點。例題分析例題分析 資料一：資料一：某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地使用權(quán)，并于2002年9月1日與當?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰型恋刈赓U協(xié)議，租期為20年，實際支付的年租金為10元/平方米。A宗地土地面積為30000平方米，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達到五通一平的開發(fā)程度。 經(jīng)調(diào)查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，情況如下： （1）B宗地：占地45畝，于1998年9月1日通過征地方式取得，當時根據(jù)所在區(qū)域的市場

12、行情，共支付了300萬元征地及相關(guān)稅費，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達到七通一平的開發(fā)程度，共花費土地開發(fā)費540萬元。據(jù)調(diào)查，從1998年9月1日到2002年9月1日期間，征地費用和達到七通一平的土地開發(fā)費用分別上漲了20%和30%。 （2）C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通過出讓方式取得，宗地已達到三通一平的開發(fā)程度。按照2002年9月的市場行情，該宗地若出租經(jīng)營，每年土地凈收益可達55萬元。 （3）D宗地：占地3.5公頃，于2002年9月以國家作價入股方式取得，40年期、“七通一平”條件下作價425元/平方米。 宗 地交易情況區(qū)位因素個別因素 B宗地 -4% -2% 5 C宗地 0

13、 5% -1 D宗地 2% -7% -5%資料二：資料二： B、C、D三宗地與A宗地之間除開發(fā)程度等差別外，其他因素的差別如下表。 表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較，負值表示案例宗地比A宗地的對應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。根據(jù)當?shù)?002年9月的土地市場狀況，從征地到完成七通一平的土地開發(fā)需要1年的時間，土地開發(fā)費分季度投入，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投入；設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為1.5%，需按季度按復(fù)利計算利息；土地開發(fā)的投資回報率為10%；土地增值收益率為20%，土地還原率取6%。相對A宗地而言，其50年土地使用權(quán)價格因開發(fā)程度不同而有差異；達到七通一平時

14、地價比五通一平高100元/平方米，達到以五通一平時地價比三通一平高60元/平方米。 根據(jù)以上資料，試回答以下問題： （1）以B、C、D作為比較案例，利用市場比較法測算宗地A于2002年9月1日的土地價格； （2）測算宗地A于2002年9月1日的市場年租金； （3）測算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用權(quán)價格； 公式與計算步驟公式與計算步驟 1 1、本題應(yīng)用的主要計算公式、本題應(yīng)用的主要計算公式 （1）成本逼近法基本公式： 土地價格=（土地取得費及相關(guān)稅費+土地開發(fā)費+利息+利潤 +土地增值收益）年期修正系數(shù) （2）市場比較法基本公式： 比準價格=比較案例宗地價格交易情況修正區(qū)域因素修正

15、個別因素修正 （3）收益還原法涉及的基本公式： a 1P = 1 - r (1+r)n 1 1）求取）求取C C宗地宗地5050年期土地使用權(quán)價格公式：年期土地使用權(quán)價格公式： 式中：P為土地價格；a為土地凈收益；r為土地還原率；n為土地使用年期。 2 2）求取宗地）求取宗地A A市場年租金公式：市場年租金公式： Pr a = 1 1 - - (1+r)n 式中：a為土地年租金（不含各項費用）；P為宗地A價格；r為土地還原率；n為土地使用年期。 3 3）求取宗地）求取宗地A A承租土地使用權(quán)價格公式：承租土地使用權(quán)價格公式： PR 1 P = 1 - - r (1+r)n 式中：P為承租土地使

16、用權(quán)價格；PR為土地盈余租金；r為承租土地使用權(quán)還原率；n為收益年期。 2 2、計算步驟：、計算步驟： 題解一： （1 1）確定評估思路）確定評估思路 1）明確地價定義。為五通一平條件下、50年期、工業(yè)用地、于2002年9月1日的土地使用權(quán)價格。 2）確定評估思路。先選取用成本逼近法和收益還原法分別測算宗地B、C土地使用權(quán)價格；然后選取用市場比較法評估宗地A價格。 利用收益法測算宗地A的市場租金。 利用收益還原法測算宗地A的承租土地使用權(quán)價格。 （2 2）測算）測算B B、C C、D D的實例價格的實例價格 1）B宗地價格。利用成本逼近法測算地價： 土地取得費=3000000（45151000

17、0）（1+20%）=120元/平方米 土地開發(fā)費=5400000（451510000）（1+30%）=234元/平方米 貸款利息=120（1+1.5%）41+2341/4（1+1.5%）3.51+2341/4（1+1.5%）2.51+2341/4（1+1.5%）1.51+2341/4（1+1.5%）0.51 =7.36+3.13+2.22+1.32+0.44 =14.47元/平方米 開發(fā)利潤=（120+234）10%=35.40元/平方米 土地增值收益=（120+234+14.47+35.40）20%=80.77元/平方米 無限年期地價=120+234+14.47+35.40+80.77=48

18、4.64元/平方米 1 50年期地價=484.64 1 = 458.33元/平方米 (1+6%)50 2）C宗地價格 利用收益還原法測算地價： 550000 150年期地價= 1 = 346.76元/平方米 250006% (1+6%)50 3）D宗地價格 1 1 (1+6%)50 50年期地價= 425 = 445.21元/平方米 1 1 (1+6%)40 （3 3）利用市場比較法測算宗地）利用市場比較法測算宗地A A的價格的價格 1）測算B宗地在七通一平狀況下的修正價格 交易案例價格交易情況修正區(qū)域因素修正個別因素修正=比準價格 100 100 100 458.33 =463.97元/平方

19、米 96 98 105 B宗地修正到五通一平狀況下的價格 463.97100=363.97元/平方米 2）測算C宗地地三通一平狀況下的修正價格 交易案例價格交易情況修正區(qū)域因素修正個別因素修正=比準價格 100 100 100 346.76 =333.58元/平方米 100 105 99 C宗地修正到五通一平狀況下的價格 333.58+60=393.58元/平方米 3）測算D宗地在七通一平狀況下的修正價格 交易案例價格交易情況修正區(qū)域因素修正個別因素修正=比準價格 100 100 100 458.33 =494.04元/平方米 102 93 95 D宗地修正到五通一平狀況下的價格 494.04

20、100=394.04元/平方米 4）計算A宗地的單位地 應(yīng)用簡單算述平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平開發(fā)程度的土地使用權(quán)價格。 （363.97+393.58+394.04）3=383.86元/平方米 5）計算A宗地的總價 A宗地總價=383.8630000=1151.58元/平方米 （4 4）計算）計算A A宗地的市場租金宗地的市場租金 題目未明確租賃費用問題，在此假定年凈租金即為市場年租金。 383.866% =24.35元/平方米 1 1 - (1+6%)50 （5 5）測算）測算A A宗地的承租土地使用權(quán)價格宗地的承租土地使用權(quán)價格 1）A宗地的租金盈余 24.3

21、5-10=14.35元/平方米 2）測算承租土地使用權(quán)價格 依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中的有關(guān)規(guī)定，承租土地使用權(quán)還原率通常比出讓土地使用權(quán)還 原率高1個百分點左右，故承租土地使用權(quán)還原率取7%。 14.35 1 1- =152.02元/平方米 7% (1+7%)20 3）A宗地承租土地使用權(quán)總價格 152.0230000=456.06萬元題解二：（1 1）（）（2 2）與題解一相同，）與題解一相同，第三步計算宗地A價格時，先對各案例進行開發(fā)程度調(diào) 整， 再進行交易情況及區(qū)域因素、個別因素修正，步驟如下：（3 3）利用市場比較法測算宗地）利用市場比較法測算宗地A A的價格的價格 1）測算B宗地的修正

22、價格 B宗地修正到五通一平狀況下的價格 458.33-100=358.33元/平方米 交易案例價格交易情況修正區(qū)域因素修正個別因素修正=比準價格 100 100 100 358.33 =362.74元/平方米 96 98 105 2）測算C宗地的修正價格 C宗地修正到五通一平狀況下的價格 346.76+60=406.76元/平方米 交易案例價格交易情況修正區(qū)域因素修正個別因素修正=比準價格 100 100 100 406.76 =391.30元/平方米 100 105 953）測算D宗地的修正價格 D宗地修正到五通一平狀況下的價格 445.21-100=345.21元/平方米 交易案例價格交易

23、情況修正區(qū)域因素修正個別因素修正=比準價格 100 100 100 345.21 =383.07元/平方米 102 93 954）測算A宗地的單位價格應(yīng)用算術(shù)平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平開發(fā)程度的土使 用權(quán)價格 （362.74+391.30+383.07）3=379.04元/平方米5）測算A宗地的總價 A宗地的總價格=379.0430000=1137.12萬元（4 4）計算）計算A A宗地的市場租金宗地的市場租金 題目未明確租賃費用問題，在此假定年凈租金即為市場年租金。 379.046% =24.05元/平方米 1 1 - (1+6%)50（5 5）測算）測算A A

24、宗地的承租土地使用權(quán)價格宗地的承租土地使用權(quán)價格 1）A宗地的租金盈余 24.05-10=14.05元/平方米 2）計算承租土地使用權(quán)價格 依據(jù)城市土地估價規(guī)程中的有關(guān)規(guī)定，承租土地使用權(quán)還原率通常比出讓土地使用權(quán)還原率高1個百分點左右，故承租土地使用權(quán)還原率取7%。 14.05 1 1- =148.85元/平方米 7% (1+7%)20 3）A宗地承租土地使用權(quán)總價格 148.8530000=446.55萬元市場比較法市場比較法 定義、原理、基本公式、適用范圍評估的程序和操作方法實例分析一、定義： 根據(jù)替代法原則，將待估的土地與較近時期已經(jīng)發(fā)生交易的類似地產(chǎn)進行對照比較，依據(jù)后者已知的價格，

25、參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等差別，修正得出的評估時日地價的方法。 二、原理 交易案例 比較 修正交易案例 待估土地 待估土地價格 交易案例 三、有關(guān)概念三、有關(guān)概念 四、基本公式四、基本公式 (一)直接比較 以待估土地（比較案例）的狀況為基準，把各交易案例與其逐項比較，然后將比較 的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。 P=PB ABDE P待估宗地地價 PB 比較案例宗地地價 待估宗地情況指數(shù) A 比較案例情況指數(shù) 待估宗地估價期日地價指數(shù) B 比較案例交易日地價指數(shù) 待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) D 比較案例區(qū)域因素條件指數(shù) 待估宗地個別因素條件指數(shù) E 比較案例個別因素條件指數(shù) 100 (

26、) 100 100待估宗地地價=比較案例宗地價格 ( ) 100 ( ) （ ） 100 ( ) ( ) （ ）待估宗地地價=比較案例宗地價格 ( ) 100 100 100 （二）間接比較 以一個標準宗地或條件俱佳的土地為基準，把交易案例和待估土地逐項比較，然 后將結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。 P= P= PB A AB Bc D DE E 標準宗地條件評價指數(shù) C = 比較案例條件評價指數(shù) 100 ( ) 100 （ ） （ ）待估宗地地價=比較案例交易價格 ( ) 100 ( ) 100 100 100 ( ) （ ） （ ）待估宗地地價=標準宗地價格 ( ) 100 100 100（三）條件指

27、數(shù)確定的兩種方法 對于上述公式中的區(qū)域因素和個別因素修正，當因素內(nèi)部存在多個不同因子影響時，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，采用積算或加和的方式，分別確定條件指數(shù)。 1、各因子條件指數(shù)與地價直接相關(guān)關(guān)系時，采用積算方式。 2、各因子條件指數(shù)是在因數(shù)修正總幅度內(nèi)進行分解后確定的則采用加和的方法。 五、特點與應(yīng)用范圍五、特點與應(yīng)用范圍 （一）特點： 1、具有現(xiàn)實性； 2、比準價格； 3、以價求價，在不正常市場條件下，難以與收益價格相協(xié)調(diào)； 4、需要估價人員具有較高素質(zhì)； 5、案例與修正是保證評估結(jié)果準確的關(guān)鍵。 （二）適用條件 1、要足夠數(shù)量的比較案例； 2、交易案例與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性；

28、 3、交易資料可靠； 4、合法。 （三）適用范圍 主要適用于地產(chǎn)市場發(fā)達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)。直接用于評估土地、房產(chǎn)和房地產(chǎn)的價格、租金，也可用于其它評估方法有關(guān)參數(shù)的求取。程序與方法程序與方法 一、程序：一、程序： 1、收集交易資料； 2、確定比較實例； 3、建立價格可比較基礎(chǔ)； 4、進行交易情況修正； 5、進行估價期日修正； 6、進行區(qū)域因素修正； 7、進行個別因素修正； 8、進行使用年期修正； 9、進行容積率修正； 10、求出比較準價格。 二、收集資料二、收集資料 主要途徑：6條 三、確定比較案例三、確定比較案例 1、用途相同； 2、交易類型相同； 3、正常交易或可修

29、正為正常交易； 4、區(qū)域特性及個別條件相近； 5、估價期日應(yīng)接近。即3年 2年； 6、建立價格比較基礎(chǔ)，包括：統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。 四四、市場交易情況修正、市場交易情況修正 9種特殊原因形成的非正常交易 待估宗地情況指數(shù)或正常情況指數(shù) 情況修正后的交易價格 = 比較案例價格 比較案例情況指數(shù) 五、期日修正五、期日修正 估價期日價格指數(shù) 修正為估價期日的交易價格 = 交易實例價格 交易時期價格指數(shù) 六、區(qū)域因素修正六、區(qū)域因素修正 待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) 區(qū)域因素修正后的比較價格 = 比較案例交易價格 比較案例區(qū)域因素條件指數(shù) 七、個別因素修正七、個別因素

30、修正 待估宗地個別因素條件指數(shù) 個別因素修正后的比較價格 = 比較案例交易價格 比較案例個別因素條件指數(shù) 11- 1- (1+ (1+r)r)m m 11- 1- (1+r) (1+r)n n 八、土地使用權(quán)年限修正八、土地使用權(quán)年限修正 年期修正后的地價 = 比較案例價格 r 土地還原率 m 待估宗地使用權(quán)年期 n 比較案例使用權(quán)年期 九、容積率修正九、容積率修正 待估宗地容積率修正指數(shù) 容積率修正后的交易價格 = 比較案例交易價格 比較案例容積率修正指數(shù) 十、土地價格最終確定十、土地價格最終確定 1、簡單平均法； 2、加權(quán)平均法； 3、取多個比較價格的中位數(shù)或眾數(shù)。應(yīng)用范圍及實例應(yīng)用范圍及

31、實例 一、應(yīng)用范圍 主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達，有充足的具有替代性的交易實例的地區(qū)。包括不動產(chǎn)買賣、租賃、抵押等各種交易形成的價格幾租金的確定。 除直接用于評估土地外，還可以用于建筑物、房地評估及其它評估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 （一）評估土地價格 （二）評估建筑物價格 （三）評估房地價格 （四）評估租金實例分析實例分析 C市的某企業(yè)擬購進A市的宗地H，委托某土地評估機構(gòu)對宗地H的轉(zhuǎn)讓價格進行評估。土地評估機構(gòu)對委估宗地進行調(diào)查并取得了相關(guān)資料。請依據(jù)下面所列資料，評估出宗地H于1999年7月31日的市場價格（計算地價時，案例選擇不少于4個）。案例案例分析分析交易交易類型類型交易交易地點地點土地土地用

32、途用途地價或租金地價或租金年期年期容積容積率率交易交易時間時間區(qū)域因區(qū)域因素比較素比較個別因個別因素比較素比較開發(fā)開發(fā)程度程度元元m m-2-2A01A02A03A04B01C01A05C02A06H轉(zhuǎn)讓出讓租賃轉(zhuǎn)讓抵押清算出讓清算轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓A市A市A市A市B市C市A市C市A市A市商業(yè)住宅商業(yè)商業(yè)商業(yè)工業(yè)住宅商業(yè)商業(yè)商業(yè)85834243792801210424562476476( (樓面地價樓面地價) ) 4070354050504040382.12.01.92.23.00.61.62.02.02.11998.5.31998.7.41999.6.21997.4.81997.10.11998.9.

33、301998.8.91996.7.71997.2.21997.7.310-3+5000-2000+30-2+400-30-40*資料一：資料一：前表中開發(fā)程度說明：*表示宗地外“七通一平”和宗地內(nèi)“三通一平”；*表示宗地外“七通一平”和宗地內(nèi)“五通一平”；*表示宗地內(nèi)外“七通一平”。區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系數(shù)說明（有關(guān)系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得）；數(shù)字為負，表示成交宗地條件比待估宗地條件差；數(shù)字為正的，表示成關(guān)交宗地的條件比待估宗地條件好。數(shù)值表示對宗地地價的修正幅度。資料二：資料二：A市的地價指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基礎(chǔ)上增加10個百分點。A市的容積率對地價的影響是：容積率以2為100%，當容積率每升高或降低0.1時，宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點。A市商業(yè)用地還原率為4%。1997年和1998年A市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從“三通一平”到“五通一平”的費用平均為每平方米45元。 公式與計算步驟公式與計算步驟 1、本題應(yīng)用的主要計算公式 （1）市場比較法適用公式 比準價格=比較案例價格年期修正容積率修正交易日期修正 區(qū)域因素修正個別因素修正 （2）收益還原法基本公式 a 1P = 1 - - r (1+r)