——物業(yè)管理法律法規(guī)與委托合同及各類法律關(guān)系

1、第十三章物業(yè)管理法律法規(guī)與委托合同及各類法律關(guān)系的處理授課內(nèi)容一 、物業(yè)管理法律根本知識(shí)二、物業(yè)管理各類法律法規(guī)三、物業(yè)管理合同第一節(jié) 物業(yè)管理法律根本知識(shí)一、【法的概念】一法的定義1、法的定義:法是由國(guó)家制定或認(rèn)可的，以權(quán)利義務(wù)為主要內(nèi)容的，表達(dá)國(guó)家意志并以國(guó)家強(qiáng)制力為后盾的人們行為標(biāo)準(zhǔn)的總稱。2、法的根本特征: A、法是調(diào)節(jié)人們行為的標(biāo)準(zhǔn)。 B、法是由國(guó)家制定或認(rèn)可的一種特殊的行為標(biāo)準(zhǔn)。 C、法是以規(guī)定權(quán)利和義務(wù)的方式來(lái)運(yùn)作的行為標(biāo)準(zhǔn)。 D、法是由國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施的社會(huì)行為標(biāo)準(zhǔn) 。3、法的本質(zhì)：國(guó)家意志性。 A、法是統(tǒng)治階級(jí)共同意志的表達(dá)； B、法是上升為國(guó)家意志的統(tǒng)治階級(jí)意志； C、統(tǒng)

2、治階級(jí)意志的內(nèi)容是由統(tǒng)治階級(jí)的物質(zhì)條件決定的。二法的要素 法的要素包括：規(guī)那么假定，處理，法律后果、原那么和概念。1、法律概念是指在法律上對(duì)各種事實(shí)進(jìn)行概括，抽象出它們的共同特征而形成的權(quán)威性范疇。2、法律原那么作為眾多法律規(guī)那么之根底或根源的綜合性、穩(wěn)定性的原那么和準(zhǔn)那么。3、法律規(guī)那么法律中明確賦予一種事實(shí)狀態(tài)的法律意義的一般性規(guī)定。法律規(guī)那么的要素區(qū)分為假定、處理和法律后果三種成分。 法律概念是適用法律規(guī)那么和原那么的前提。三法的主要內(nèi)容 法是以權(quán)利和義務(wù)為機(jī)制調(diào)整人們的行為和社會(huì)關(guān)系的，權(quán)利和義務(wù)貫穿于法律現(xiàn)象邏輯聯(lián)系和各個(gè)環(huán)節(jié)，以及法的一切部門和法律運(yùn)行的全部過(guò)程，同時(shí)也全面地表現(xiàn)和

3、實(shí)現(xiàn)法的價(jià)值。 權(quán)利是規(guī)定或隱含于法律標(biāo)準(zhǔn)中，實(shí)現(xiàn)于法律關(guān)系中的，主體以相對(duì)自由的作為或不作為的方式獲得利益的一種手段。 義務(wù)是設(shè)定或隱含于法律標(biāo)準(zhǔn)中，實(shí)現(xiàn)于法律關(guān)系中的，主體以相對(duì)被動(dòng)的作為或不作為的方式保障權(quán)利主體獲得利益的一種約束手段。四法的形式 也稱“法源，或“法律淵源，是指那些具有法的效力作用和意義的法的外在表現(xiàn)形式。 當(dāng)代中國(guó)法的淵源: 物業(yè)管理法的淵源: 憲法 憲法 法律 法律 行政法規(guī)和部門規(guī)章 行政法規(guī) 軍事法規(guī)和軍事規(guī)章 地方性法規(guī) 地方性法規(guī) 民族自治地方的自治條例和單行條例 工商部門規(guī)章 特別行政區(qū)根本法及特別行政區(qū)法律 地方規(guī)章 經(jīng)濟(jì)特區(qū)法規(guī)和規(guī)章 標(biāo)準(zhǔn)性文件 國(guó)際條

4、約和國(guó)際慣例二、【物業(yè)管理法律的構(gòu)成要素】1、物業(yè)管理法律關(guān)系的主體1自然人中華人民共和國(guó)公民或其他國(guó)籍公民2集體主體法人與非法人團(tuán)體 法人包括國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)法人、其他法人3國(guó)家公房的業(yè)主2、物業(yè)管理法律關(guān)系的客體1物指物業(yè)，包括房屋及附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。2非物質(zhì)財(cái)富包括創(chuàng)作活動(dòng)的產(chǎn)品和其他于人身相聯(lián)系的非財(cái)產(chǎn)性財(cái)富3權(quán)利業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)及派生的其他權(quán)利4行為結(jié)果對(duì)物業(yè)的修繕等三、【物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消失】產(chǎn)生：是指在物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間形成某種法律上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系變更：是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體、客體、內(nèi)容發(fā)生局部變化 1權(quán)利主體的改變 2權(quán)利客體的改變 3法律關(guān)

5、系內(nèi)容的改變消失：是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間權(quán)利和義務(wù)的中止。四、【建筑物區(qū)分權(quán)與物業(yè)管理】現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代民事法律制度的一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式。 現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)高度開(kāi)展和工業(yè)化過(guò)程導(dǎo)致城市化的產(chǎn)物，它在促成人類最大限度地利用極為有限的土地資源，在解決人類自身的居住、生活、營(yíng)業(yè)等方面發(fā)揮重大功能 。一建筑物區(qū)分所有權(quán)對(duì)物業(yè)管理的意義1、對(duì)物業(yè)管理的專項(xiàng)立法確立了一個(gè)根底性的理論框架；2、準(zhǔn)確劃分了業(yè)主的專有權(quán)、共有權(quán)，使業(yè)主的產(chǎn)權(quán)更加清晰，權(quán)責(zé)進(jìn)一步明確；3、為物業(yè)管理常規(guī)性的綜合效勞提供了明確而有可操作性的地域性界線；4、突出了單個(gè)業(yè)主的主要權(quán)利和義務(wù)，把單

6、個(gè)業(yè)主的不同層次的權(quán)利、義務(wù)從原先的混合狀態(tài)中剝離出來(lái)；5、從權(quán)屬的源頭，充分肯定了業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)建立的必要性、可能性和多樣性；6、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)平等主體之間的法律地位，從抽象的法理認(rèn)同過(guò)渡到具體法律規(guī)那么確實(shí)認(rèn)；7、業(yè)主實(shí)行自治管理，充分調(diào)動(dòng)全體業(yè)主參與物業(yè)管理的積極性，揭止物業(yè)管理收費(fèi)難、催繳難的漫延，增添了法律理論上的可靠依據(jù)；8、為業(yè)主之間、單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的眾多的糾紛與矛盾的處理，指明了正確解決途徑。二物權(quán)制度與建筑物區(qū)分所有權(quán)法 物權(quán)是指由法律確認(rèn)的民事主體對(duì)物依法所享有的支配權(quán)利。即權(quán)利人在法定的范圍內(nèi)直接支配一定的物并排斥他

7、人干預(yù)的權(quán)利。 作為法律的范疇，物權(quán)這項(xiàng)權(quán)利從一開(kāi)始就與債權(quán)作為相對(duì)的范疇而存在。在民法的體系里，標(biāo)準(zhǔn)財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系和保障財(cái)產(chǎn)歸屬秩序的，是物權(quán)法；標(biāo)準(zhǔn)財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系和保障財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序的，是債權(quán)法。 物權(quán)是財(cái)產(chǎn)歸屬秩序的法律表現(xiàn)形式，物權(quán)的根本內(nèi)容是支配和排他，其中的支配是物權(quán)的本質(zhì)。物權(quán)的本質(zhì)是不必請(qǐng)求他人，權(quán)利的實(shí)現(xiàn)完全依靠權(quán)利人自己的意思。物權(quán)具有以下主要特征：1、物權(quán)為直接支配物的權(quán)利。2、物權(quán)權(quán)利主體是特定人，而義務(wù)主體那么是權(quán)利主體以外的不特定的任何人；3、物權(quán)客體是物，物權(quán)就是權(quán)利人對(duì)于物的權(quán)利，而不是行為、智力成果或人身利益；4、物權(quán)的標(biāo)的為特定物；5、物權(quán)的內(nèi)容是對(duì)物的直接支配和

8、管領(lǐng)，且權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的主旨是在于排除他人的干預(yù)；6、物權(quán)在法律上沒(méi)有期限的限制。7、物權(quán)具有排他性、優(yōu)先性和追及性的效力。物權(quán)的分類1、所有權(quán)與其他物權(quán)A.所有權(quán)是指所有人依法可以對(duì)物進(jìn)行占有、使用、收益、和處分的權(quán)利。B.其他物權(quán)是所有權(quán)以外的權(quán)利。2、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)用益物權(quán)是指以物的使用收益為目的的物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)是指以擔(dān)保債權(quán)為目的的物權(quán)。3、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)按動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)而做的分類所有權(quán)受法律的限制 所有權(quán)的行使不得超越法律許可的范圍。法律的限制又分為私法的限制和公法的限制。 1、私法的限制又可分為兩種： 其一為權(quán)利行使的限制； 其二為相鄰關(guān)系的限制。 權(quán)利行使的限制包括，權(quán)利濫

9、用的禁止、老實(shí)信用原那么、私力救濟(jì)和其他權(quán)利的限制。 2、公法對(duì)所有權(quán)的限制，是以保護(hù)社會(huì)公益為目的，一般以國(guó)家法律和行政法規(guī)的形式出現(xiàn)，如土地管理法、城市規(guī)劃法、水法、環(huán)境保護(hù)法、礦產(chǎn)資源法、森林法、草原法、漁業(yè)法等。 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)所有權(quán)包含了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)兩類。民法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的分類方法，是先決定不動(dòng)產(chǎn)，然后不動(dòng)產(chǎn)之外的物均屬于動(dòng)產(chǎn)。一般認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及地上定著物。定著物是指尚未與土地別離的地上物，主要是指建筑物，從建筑學(xué)的角度來(lái)看，建筑物又可分為房屋和構(gòu)筑物，構(gòu)筑物一般是指道路、橋梁、地下隧道、人造廣場(chǎng)等，另外，植物與土地別離之前仍屬于不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)

10、在于，在不動(dòng)產(chǎn)中土地是核心，而土地又是其他自然資源的載體，與其他自然資源共同構(gòu)成人類賴以生存的根底。房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)房屋所有權(quán)是一種典型的物權(quán)，它具有所有權(quán)的完整權(quán)能。自古以來(lái)房屋所有權(quán)就最大限度地表達(dá)了物權(quán)的絕對(duì)性和排他性。房屋使用權(quán)。所謂房屋使用權(quán)，是指使用人對(duì)房屋依法占有和使用的權(quán)利。當(dāng)房屋由所有人自己使用時(shí)，房屋使用權(quán)作為所有權(quán)的占有、使用、收益、處分這四項(xiàng)權(quán)能之一存在；當(dāng)房屋由非所有權(quán)人使用時(shí)，房屋使用權(quán)因租賃、撥用、借用等原因而與所有權(quán)別離，成為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利。 建筑物區(qū)分所有權(quán)的產(chǎn)生在過(guò)去我國(guó)的方案經(jīng)濟(jì)下，房屋所有權(quán)的概念由于建筑物整體的所有權(quán)是國(guó)家或集體的，因而形式單一。

11、隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的改革，更多的個(gè)人擁有了房屋所有權(quán)。而且是許多人分別購(gòu)置或租賃建筑物其中的某些局部。從而產(chǎn)生了許多個(gè)所有權(quán)人共同擁有一個(gè)建筑物的情況。由這些所有權(quán)人分別擁有建筑物中的某一局部，一棟建筑物就由傳統(tǒng)的國(guó)家或集體的單一所有變成為國(guó)家、集體、個(gè)人的多個(gè)所有人分別區(qū)分擁有。所有人對(duì)整棟建筑物的特定專有局部享有所有權(quán)。由此就產(chǎn)生了一種突破傳統(tǒng)房屋所有權(quán)概念的新型不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)。三建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 建筑物區(qū)分所有權(quán)是為明確多元化產(chǎn)權(quán)建筑物權(quán)利人之間的法律關(guān)系，滿足公共物業(yè)的維護(hù)、使用、管理需要而人為設(shè)定的一項(xiàng)管理制度。 建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念可

12、以界定為：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有局部所享有的專有所有權(quán)，與對(duì)建筑物共用局部所享有的共用局部持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱。構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的條件 一棟建筑物被確認(rèn)為區(qū)分所有建筑物，應(yīng)該具備以下條件： 1、產(chǎn)權(quán)上的多元性。 2、使用上的獨(dú)立性。 3、空間及設(shè)施的共有性。 產(chǎn)權(quán)上的多元性、使用上的獨(dú)立性，以及空間及設(shè)施的共有性，共同成為建筑物區(qū)分所有權(quán)成立的必要充分條件。建筑物區(qū)分所有的各局部為獨(dú)立的權(quán)利客體，各所有人對(duì)其所有的局部享有所有權(quán)，但不能對(duì)全部建筑物行使權(quán)利，全部建筑物的權(quán)利行使必須通

13、過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)這種管理團(tuán)體組織共同行使。建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征1、復(fù)合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有局部所有權(quán)、共用局部持分權(quán)以及成員權(quán)三者復(fù)合而構(gòu)成的特別所有權(quán)。2、專有局部所有權(quán)的主導(dǎo)性。這具體表達(dá)為：A、區(qū)分所有權(quán)人取得專有局部所有權(quán)就自然取得了共用局部持分權(quán)和成員權(quán)。反之，區(qū)分所有權(quán)人喪失專有局部所有權(quán)也就自然喪失了共用局部持分權(quán)和成員權(quán)。B、專有局部所有權(quán)的大小，決定區(qū)分所有權(quán)人的共用局部持分權(quán)和成員權(quán)的大小。C、在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，通常一般只需要登記專有局部所有權(quán)。3、構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有局部所有權(quán)、共用局部持分權(quán)和成員權(quán)這三者的一體性。4、權(quán)利主體身份的多重性。專

14、有局部所有權(quán)人、共有權(quán)所有權(quán)人；成員權(quán)人。五、【物業(yè)管理中的法律責(zé)任】物業(yè)管理中的法律責(zé)任包括： 民事責(zé)任 行政責(zé)任 刑事責(zé)任民事責(zé)任民事責(zé)任是由侵權(quán)行為和違約行為引起的，由民事法律標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。它可以分為侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任。它的特點(diǎn)是：主要是一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，是一方當(dāng)事人對(duì)另一方當(dāng)事人的責(zé)任，它主要是為了補(bǔ)償受害人的損失，通?？梢杂僧?dāng)事人協(xié)商確定。民事責(zé)任的承擔(dān)方式有：停止侵害、排除阻礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀、修理、重作、更換、賠償損失、支付違約金、消除影響、恢復(fù)名譽(yù)、賠禮抱歉。民事責(zé)任可因不可抗力、正當(dāng)防衛(wèi)、緊急避險(xiǎn)、受害人過(guò)錯(cuò)、受害人同意而免除。行政責(zé)任行政責(zé)任是由行政違法行為引起的責(zé)任

15、。在我國(guó)行政責(zé)任大體可以分為以下三類：A.一般公民、單位違反行政法律標(biāo)準(zhǔn)而應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任；B.行政機(jī)關(guān)違法失職行為應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任；C.國(guó)家賠償責(zé)任。 承擔(dān)行政責(zé)任的形式有：行政處分、行政處分、國(guó)家賠償。刑事責(zé)任刑事責(zé)任是由犯罪行為而引起的，由刑事法律標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的。它是最為嚴(yán)重的法律責(zé)任，必須由國(guó)家刑事法律規(guī)定，由司法機(jī)關(guān)判處。它的承擔(dān)方式分為三類：1、刑罰，包括死刑、有期徒刑、無(wú)期徒刑、拘役、管制、罰金、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)、剝奪政治權(quán)利、驅(qū)逐出境；2、非刑罰方法，包括賠償經(jīng)濟(jì)損失或賠償損失、接受訓(xùn)誡、具結(jié)悔過(guò)、賠禮抱歉。3、刑事責(zé)任可因不可抗力、正當(dāng)防衛(wèi)、緊急避險(xiǎn)、職務(wù)行為而免除。 民事責(zé)任的歸責(zé)原那

16、么 過(guò)錯(cuò)責(zé)任原那么 無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原那么 公平責(zé)任原那么 物業(yè)管理的侵權(quán)責(zé)任 物業(yè)管理侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，行為人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家、集體的財(cái)產(chǎn)權(quán)以及自然人的財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)時(shí)依法應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，以及法律規(guī)定應(yīng)對(duì)受害人承擔(dān)民事責(zé)任的其他致害行為應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。 物業(yè)管理活動(dòng)中通常主要的侵權(quán)行為:1.物業(yè)建筑質(zhì)量不合格而產(chǎn)生的侵權(quán)行為。2.物業(yè)維修施工造成他人損害的侵權(quán)行為。3.物業(yè)以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的侵權(quán)行為。4.因阻礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)行為。5.物業(yè)管理公司員工違法履行職務(wù)造成的侵權(quán)行為。 侵權(quán)行為舉例 住宅區(qū)的圍墻發(fā)生倒塌而傷害他人時(shí)，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)

17、對(duì)此依法承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任。物業(yè)管理公司只有在以下三種情況下可以免責(zé)：一是,如果該圍墻的倒塌是質(zhì)量問(wèn)題，就應(yīng)該由承擔(dān)圍墻施工和建設(shè)的單位依法承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任；二是,如果是第三人在圍墻邊挖溝，致使墻體傾斜倒塌，賠償責(zé)任就應(yīng)由挖溝的第三人依法承擔(dān)；三是,受害人自身的行為成心或過(guò)失使圍墻倒塌造成損害，那么由受害人自己依法承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理合同的違約責(zé)任 違約責(zé)任的概念: ?中華人民共和國(guó)民法通那么?第一百一十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。?中華人民共和國(guó)合同法?第一百零七條也明文規(guī)定：“當(dāng)事人一

18、方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 違約責(zé)任是指合同當(dāng)事人因違反合同即不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合合同約定條件而應(yīng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、賠償損失等民事責(zé)任。 違約責(zé)任的特征:1、違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違反合同而發(fā)生的責(zé)任。2、違約責(zé)任是財(cái)產(chǎn)責(zé)任。3、違約責(zé)任只能發(fā)生在特定當(dāng)事人之間。4、違約責(zé)任可由當(dāng)事人約定。 違約責(zé)任的構(gòu)成要件 違約責(zé)任的構(gòu)成要件為違約行為和過(guò)錯(cuò)兩類：1、違約行為 違約行為，又稱為違反合同的行為，是指合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合合同約定的條件。違約行為通常表現(xiàn)為以下三種形式： A拒絕履行，是

19、指合同履行期滿，合同當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由拒不履行合同的行為。拒絕履行是一種毀約行為，違約的過(guò)錯(cuò)程度較重，應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任也重。 B不適當(dāng)履行，有廣義與狹義之分，廣義的不適當(dāng)履行包括履行合同義務(wù)不符合約定的或者規(guī)定的條件的行為；狹義的不適當(dāng)履行僅指合同當(dāng)事人未按照規(guī)定或約定的質(zhì)量要求履行合同的行為。 C遲延履行，是指超過(guò)合同規(guī)定的時(shí)間期限而延遲履行合同的行為。2、過(guò)錯(cuò) 過(guò)錯(cuò)，包括成心和過(guò)失。違約責(zé)任以過(guò)錯(cuò)責(zé)任為原那么。除法律另有規(guī)定外，只有違約方有過(guò)錯(cuò)時(shí)，才能發(fā)生違約責(zé)任。 違約方承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任時(shí)，還須具備以下兩個(gè)條件： A另一方當(dāng)事人受到損失。 B另一方當(dāng)事人的損失與違約方當(dāng)事人的違約行為

20、有直接的因果關(guān)系。 物業(yè)管理的違約責(zé)任形式 ? 中華人民共和國(guó)合同法?第七章的法律規(guī)定，違約責(zé)任是當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)，或者履行合同義務(wù)不符合合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、支付違約金、雙倍返還定金、賠償損失等民事責(zé)任。 物業(yè)管理合同的違約責(zé)任具體的形式就是指作為物業(yè)管理合同的當(dāng)事人之一的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司，不履行物業(yè)管理合同，或者履行合同不符合物業(yè)管理合同的約定，所應(yīng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、支付違約金、雙倍返還定金、賠償損失等民事責(zé)任。 物業(yè)管理違約責(zé)任的免責(zé)條件 通常物業(yè)管理違約責(zé)任的免責(zé)條件有以下三個(gè)方面：1、不可抗力，是指不可預(yù)見(jiàn)、不可防止并不可克服的

21、客觀事實(shí)。具體而言，以下情況屬于不可抗力：(1)是自然災(zāi)害，即天災(zāi)人禍類的事實(shí)，例如，地震、臺(tái)風(fēng)、洪水等。(2)是政府行為，指當(dāng)事人在訂立合同后，政府公布新政策、法律和采取行政措施而導(dǎo)致合同不能履行；(3)是社會(huì)異常事件，例如罷工、戰(zhàn)爭(zhēng)等。2、合同約定的免責(zé)條款中免責(zé)事由出現(xiàn)。3、另一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)。 區(qū)分幾種不同性質(zhì)的概念 區(qū)分物業(yè)管理的糾紛與非物業(yè)管理的糾紛 區(qū)分物業(yè)管理的糾紛與非物業(yè)管理的糾紛有三條標(biāo)準(zhǔn)： 1、從糾紛引起的性質(zhì)看，糾紛是否屬于物業(yè)管理活動(dòng)所引起的。 2、從糾紛調(diào)整的法律、法規(guī)看，糾紛是否屬于物業(yè)管理的法律、法規(guī)可以調(diào)整的范圍。 3、從糾紛引起的區(qū)域看，糾紛是否屬于物業(yè)管理

22、區(qū)域內(nèi)共用局部引起或發(fā)生的。 區(qū)分物業(yè)管理中的民事侵權(quán)糾紛與違約責(zé)任糾紛。民事侵權(quán)糾紛與違約責(zé)任糾紛的最主要區(qū)別在于:1、責(zé)任根底不一樣，前者是法律的規(guī)定,而后者起因于約定。2、另一個(gè)重要區(qū)別是侵權(quán)行為是單方實(shí)施的事實(shí)行為。 區(qū)分物業(yè)管理中的民事法律關(guān)系與行政法律關(guān)系。1、民事法律關(guān)系的主體地位平等，以此區(qū)別于行政法律關(guān)系和刑事法律關(guān)系。2、民事法律關(guān)系主要是財(cái)產(chǎn)關(guān)系。在民法中，人身關(guān)系往往是被作為財(cái)產(chǎn)關(guān)系發(fā)生的前提。而在行政、刑事法律關(guān)系中，大都不具有財(cái)產(chǎn)的內(nèi)容。3、民事法律關(guān)系的保障措施具有補(bǔ)償性，而行政、刑事法律關(guān)系有懲罰性。 區(qū)分過(guò)錯(cuò)責(zé)任原那么與無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原那么的適用 根據(jù)?民法通那么

23、?第一百零六條的規(guī)定，過(guò)錯(cuò)責(zé)任原那么適用于一般的侵權(quán)行為。具體包括：1、侵害他人財(cái)產(chǎn)；2、侵害他人知識(shí)產(chǎn)權(quán)；3、侵害他人生命、健康；4、侵害他人姓名權(quán)、肖像權(quán)、名譽(yù)權(quán)；5、產(chǎn)品責(zé)任、地面施工致人損害、建筑物倒塌或墜落致人損害等。第二節(jié) 物業(yè)管理各類法律法規(guī)一、【物業(yè)管理常用法律法規(guī)】1. ?中華人民共和國(guó)民法通那么?2. ?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?3. ?中華人民共和國(guó)公司法?4. ?中華人民共和國(guó)合同法?5. ?中華人民共和國(guó)建筑法?6. ?中華人民共和國(guó)消防法?7. ?中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法?8. 國(guó)務(wù)院?物業(yè)管理?xiàng)l例?9. 建設(shè)部?前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行方法?10. 建設(shè)部?業(yè)主大會(huì)規(guī)

24、程?11. 建設(shè)部?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?12.人事部、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)?物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定?、?物業(yè)管理師資格考試實(shí)施方法?和?物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試方法?的通知13.建設(shè)部?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法? ，刪除劃線表示14.建設(shè)部關(guān)于印發(fā)?前期物業(yè)管理效勞協(xié)議?示范文本的通知15. 建設(shè)部?全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書管理方法? 16.財(cái)政部?物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定?17.建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局關(guān)于印發(fā)推行?物業(yè)管理委托合同示范文本?的通知18.建設(shè)部關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知 19.發(fā)改委、建設(shè)部?物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?20.建設(shè)部

25、?住宅專項(xiàng)維修基金管理方法?21.發(fā)改委、建設(shè)部?物業(yè)效勞定價(jià)本錢監(jiān)審方法?22.中物協(xié)?普通住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) ?23.建設(shè)部?城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定?24.建設(shè)部?建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例?25.建設(shè)部?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?26.建設(shè)部?城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定?27.建設(shè)部、公安部?城市居民住宅平安防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定 ?28.國(guó)務(wù)院?特種設(shè)備平安監(jiān)察條例 ?29.建設(shè)部?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?30.建設(shè)部?房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)?31. 建設(shè)部?房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn) ?32.國(guó)務(wù)院?城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 ?33.建設(shè)部?城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定 ?34.建設(shè)部?房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定?

26、35.建設(shè)部?危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)?36. 建設(shè)部?房屋修繕工程施工管理規(guī)定?37.建設(shè)部?關(guān)于加強(qiáng)電梯管理的暫行規(guī)定?38.建設(shè)部?關(guān)于加強(qiáng)電梯管理的暫行規(guī)定實(shí)施細(xì)那么?39.建設(shè)部?電梯應(yīng)急指南?40.建設(shè)部?城市供水水質(zhì)管理規(guī)定?41.國(guó)務(wù)院?城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例?42.建設(shè)部?城市道路和公共場(chǎng)所清掃保潔管理方法?43.建設(shè)部?城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)?44.建設(shè)部?城市環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?45.建設(shè)部?全國(guó)城市馬路清掃質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?46.國(guó)務(wù)院?城市綠化條例?47.建設(shè)部?城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)規(guī)定?48.建設(shè)部?城市綠化工程施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?49.建設(shè)部?關(guān)于建設(shè)節(jié)約型城市園林綠化的意見(jiàn)?50.

27、?中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法?51.?中華人民共和國(guó)大氣污染防治法?52.?中華人民共和國(guó)水污染防治法?53.?中華人民共和國(guó)固體廢棄物環(huán)境污染防治法?54.?中華人民共和國(guó)噪聲污染防治法?55.?城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)?56.?城市垃圾管理方法?57.?中華人民共和國(guó)治安管理處分法?58.?城市建筑垃圾管理規(guī)定?59.?中華人民共和國(guó)突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法?60.?中華人民共和國(guó)消防法?61.?中華人民共和國(guó)道路交通平安法?62.公安部?機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防管理規(guī)定?63.公安部?建筑工程消防監(jiān)督審核管理規(guī)定?64?停車場(chǎng)建設(shè)和管理暫行規(guī)定?65.?停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)那么試行?66.?中華人民共

28、和國(guó)電力法?67. ?廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例?68. ?佛山市物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?佛價(jià)2006110號(hào)69.佛山市建設(shè)局?關(guān)于對(duì)我市住宅專項(xiàng)維修資金收繳和使用方法進(jìn)行調(diào)整的通知 ?70. ?佛山市物業(yè)管理維修基金收集使用操作程序指引?71.發(fā)改價(jià)格20041428號(hào)?物業(yè)效勞收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定?二、【物業(yè)管理十項(xiàng)根本制度】告知制度業(yè)主委員備案制度招投標(biāo)制度承接驗(yàn)收制度保修責(zé)任制度資質(zhì)管理制度人員資格制度交接制度報(bào)告制度專項(xiàng)維修資金制度第三節(jié) 物業(yè)管理合同一、【物業(yè)管理合同的涵義】物業(yè)管理合同屬類:提供勞務(wù)類合同該類合同的共同特點(diǎn)是：1. 合同的標(biāo)的是一定的符合要求的勞務(wù)，而不是物質(zhì)成果或物化成果；

29、2. 合同約定的勞務(wù)通過(guò)提供勞務(wù)的人的特定行為表現(xiàn)出來(lái)；再細(xì)分：局部物業(yè)管理合同屬于提供勞務(wù)合同中的委托合同。委托合同是受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人處理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬的協(xié)議法人之間，公民與法人之間物業(yè)管理合同有兩種情況： 1. 新建物業(yè)出售單位與物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)管理合同； 2. 業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同。二、【物業(yè)管理合同的特征】1物業(yè)管理公司以業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)受托、效勞性2物業(yè)管理合同是有償?shù)挠袃斝?業(yè)主不但要支付必要費(fèi)用，還應(yīng)支付酬金。3物業(yè)管理合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。以互信為前提4物業(yè)管理合同的內(nèi)

30、容必須是合法的適法性 應(yīng)表達(dá)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與 一致，并不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸。5物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。 諾成性合同：協(xié)議一經(jīng)達(dá)成即告生效對(duì)應(yīng)的是實(shí)踐性合同 雙務(wù)合同：合同雙方都負(fù)有義務(wù) 也是書面合同、明示對(duì)默示合同、標(biāo)的不可轉(zhuǎn)讓合同 6. 合同解除的程序性三、【物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容】1委托方和受托方的名稱、住所、法人代表、聯(lián)系 ；2物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理工程；3物業(yè)管理效勞的事項(xiàng)；4雙方的權(quán)利與義務(wù)；5物業(yè)管理效勞的要求和標(biāo)準(zhǔn)；6物業(yè)管理效勞費(fèi)用工程及收取標(biāo)準(zhǔn)與方法；7物業(yè)管理效勞的期限；8違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；9合同終止和解除的約定；包括物業(yè)資料

31、的移交方式10. 當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理效勞事項(xiàng)包括：1 物業(yè)共用部位的使用、維修、養(yǎng)護(hù)管理；2 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新；3 公共設(shè)施、附屬配套建筑物和設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)與管理；4 綠化、保潔效勞；5 平安防范效勞；6 物業(yè)維修更新費(fèi)用的帳務(wù)管理；7 物業(yè)檔案資料管理。還可以約定：1業(yè)主或使用人的自用部位和自用設(shè)備的維修更新； 2業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托的其他物業(yè)管理效勞事項(xiàng)。前期物業(yè)管理效勞協(xié)議示范文本?物業(yè)管理委托合同示范文本?案例12004年5月，陳先生與物業(yè)公司簽訂了新房入住協(xié)議書。6月18日，陳下班后將摩托車未加防盜裝置就停放在小區(qū)內(nèi)。第

32、二天上班時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)摩托車不翼而飛，便立即報(bào)警，此事至今未破案。10月，陳請(qǐng)求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。?民法通那么?106條規(guī)定：公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的；由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家集體財(cái)產(chǎn)以及他人財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。另外即使沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任 。陳先生與物業(yè)公司簽訂入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對(duì)陳提供物業(yè)管理效勞的承諾以及陳愿意接受效勞和物業(yè)管理的明確表示。但是雙方并未就陳的財(cái)產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過(guò)保管合同或有其他約定，物業(yè)公司也就無(wú)保管陳摩托車的義務(wù)。因此，盡管物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的平安負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)平安防范只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前，由家庭財(cái)產(chǎn)失竊而引起的業(yè)主與物業(yè)公司糾紛越來(lái)越多。城市外來(lái)流動(dòng)人口激增，業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜事件時(shí)有發(fā)生。在這種情況下許多業(yè)主把業(yè)公司理解為“第二警力，這是片面的。業(yè)主財(cái)產(chǎn)遭損，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任，這個(gè)問(wèn)題需要具體事情具體分析。 案例22003年8月，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)一廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂一份?物業(yè)管理效勞合同?。雙方約定：業(yè)委會(huì)將廣場(chǎng)全權(quán)委托物業(yè)公司管理，物業(yè)公司可按市場(chǎng)有關(guān)規(guī)定提12%的管理酬金，費(fèi)用假設(shè)有剩余那么歸業(yè)委會(huì)所有。一年合同期滿后，物業(yè)公司拒絕將多余的費(fèi)用歸還業(yè)委會(huì)，于