第一章物業(yè)管理緒論

1、2022年7月3日星期日1第一章 緒 論22022年7月3日星期日第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理的基本概念n一、 物業(yè)n（一）物業(yè)的含義: 物業(yè)是指人工形成、有使用價(jià)值和價(jià)值、有業(yè)主的建筑物與場(chǎng)地，包括為發(fā)揮其功能而配置的設(shè)施設(shè)備等。 其中建筑物、場(chǎng)建筑物、場(chǎng) 地地，既可以是居住的住宅區(qū)，也可以是商業(yè)中心、辦公大 樓、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)，還可以是學(xué)校、醫(yī)院、碼頭、機(jī) 場(chǎng)、海關(guān)、俱樂(lè)部和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等。附屬設(shè)備、設(shè)施和附屬設(shè)備、設(shè)施和等則指建筑物、場(chǎng)地內(nèi)外各類設(shè)備、設(shè)施等。32022年7月3日星期日第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理的基本概念n一、 物業(yè)n（二）物業(yè)的特征：n 物業(yè)的構(gòu)成

2、主體是建筑物與相關(guān)場(chǎng)地；n 因?yàn)榻ㄖ锸侨斯ば纬?，所以，?yīng)具有使用價(jià)值和價(jià)值。n 物業(yè)作為不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)有明確的產(chǎn)權(quán)所有人。 此外：物業(yè)具有位置的固定性、使用的耐久性、個(gè)體的差異性( 功能的多樣性) 、價(jià)值的高額性。( 價(jià)值的投資性,增值或貶值）42022年7月3日星期日n（三）物業(yè)的分類n物業(yè)的分類可以從幾種角度劃分：n1.按物業(yè)功能劃分,一般可以劃分為十大類物業(yè)：1）居??；2）辦公；3）廠房（倉(cāng)庫(kù)、貨場(chǎng)）；4）商業(yè)；5）交通運(yùn)輸；6）郵政、通訊、廣播、電視；7）賓館、餐飲、旅游、服務(wù)；8）文化、教育、科研；9）衛(wèi)生；10）體育等。52022年7月3日星期日n2.按主輔劃分,物業(yè)可以劃分為主體物

3、業(yè)和輔助物業(yè)。例如，一幢高層建筑物的主體是辦公，但輔助物業(yè)可能是商業(yè)用房、餐飲或其他。62022年7月3日星期日n3.按空間高度劃分,物業(yè)可分為單層、雙層、多層、中高層、高層、超高層等。高層建筑物還可劃分為四類：n第一類：高層建筑9-16層（最高到50米）；n第二類：高層建筑17-25層（最高到75米）；n第三類：高層建筑26-39層（最高到100米）；n第四類：高層建筑40層以上（高度為100米以上）。72022年7月3日星期日4、按所有權(quán)性質(zhì)劃分，可劃分為如下幾種：n 1）、國(guó)有產(chǎn)權(quán)：屬于國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)；n 2）、集體產(chǎn)權(quán)：屬于集體性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)；n 3）、私有產(chǎn)權(quán)：屬于自然人的不

4、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。 住宅小區(qū)私有產(chǎn)權(quán)中又有：區(qū)分所有、部分公有、兩方互有、全體共有。82022年7月3日星期日二、物業(yè)管理n（一）物業(yè)管理的定義n我國(guó)2003年9月1日實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)管理下了這樣明確的定義：“物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！眓通過(guò)物業(yè)管理活動(dòng)，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供高效、周到的服務(wù)，以提高物業(yè)的社會(huì)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、方便的居住和工作環(huán)境 （二）物業(yè)管理概念的內(nèi)涵：1.物業(yè)管理是業(yè)主及物業(yè)使用人、物業(yè)建設(shè)單位

5、、物業(yè)管理企業(yè)等多個(gè)責(zé)任主體的共同活動(dòng)。各責(zé)任主體在物業(yè)管理活動(dòng)中依法享有各自的權(quán)利，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的法定義務(wù)與責(zé)任。2.必須依照法律法規(guī)的規(guī)定以及合同約定，從事物業(yè)管理活動(dòng)。二、物業(yè)管理 3.物業(yè)管理的范圍是指一個(gè)特定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)的共同部分和共同事務(wù)。 4.物業(yè)管理所提供的產(chǎn)品是服務(wù)。這種服務(wù)能夠使物業(yè)處于一種正常的使用狀態(tài)，滿足物業(yè)的使用功能，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命是物業(yè)保值、增值的重要因素。 5.物業(yè)管理對(duì)公共秩序的作用是提供協(xié)助性 管理服務(wù)，屬于安全防范性質(zhì)。112022年7月3日星期日n（三）物業(yè)管理權(quán)的由來(lái)n首先，物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)來(lái)源于“業(yè)主承諾”。所謂業(yè)主承諾，是指物業(yè)管

6、理企業(yè)接受業(yè)主委托，簽定委托管理合同。這份以業(yè)主公約為依據(jù)，體現(xiàn)業(yè)主集體意志的委托合同，就物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)物業(yè)管理有關(guān)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系逐項(xiàng)作出明確規(guī)定。122022年7月3日星期日n其次，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理權(quán)來(lái)源于“政府授予”。所謂“政府授予”，是指任何一個(gè)功能齊全的小區(qū)或大廈內(nèi)一般都包括了各種基礎(chǔ)性的設(shè)施設(shè)備。這些設(shè)施設(shè)備原本都屬于市政工程或壟斷經(jīng)營(yíng)事業(yè)，是由政府設(shè)立或授權(quán)的專業(yè)部門來(lái)管理，由于物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)入與存在而以分割管轄范圍的方式作了移交。132022年7月3日星期日n應(yīng)當(dāng)注意是，不管是業(yè)主還是政府，授權(quán)都必須明確、具體，防止發(fā)生因職責(zé)不清而引起民事糾紛，也防止物業(yè)管理企業(yè)濫

7、用權(quán)利損害業(yè)主的利益。142022年7月3日星期日n（四）物業(yè)管理的內(nèi)容n按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)”。合同約定的范圍，一般應(yīng)在“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序”之內(nèi)。所以，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容一般包括物的管理和人的管理兩個(gè)方面，見(jiàn)課本8頁(yè)的圖n 152022年7月3日星期日物的管理 所謂物的管理，是指對(duì)建筑物、基地以及附屬設(shè)施建筑物、基地以及附屬設(shè)施的保存、改良、利用以至處分等所為的物的管理，原則上僅限于建筑物的共用部分。（1）建筑物）建筑物。建筑物分為專有專有和共有共有兩大部分、共用部

8、分是管理的主要內(nèi)容。除此之外，專有部分相互間或?qū)Ｓ胁糠峙c共有部分間的墻壁、地板、天花板、柱等所謂境界壁，以及為維護(hù)建筑物的安全與外觀所必要的支柱，屋頂、外壁等建筑物基本構(gòu)造部分，也視為共用部分，納入管理內(nèi)容之中。（2）基地包括）基地包括：立體重疊上去的專有部分下的基地；共用部分的基地；建筑物至市政道路的基地；其他基地。（3）附屬設(shè)施。）附屬設(shè)施。附屬于建筑物的一切設(shè)施。如建筑物的附屬物，附屬的建筑物，非屬專有部分建筑物的附屬物，如供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、煤氣管道、空調(diào)系統(tǒng)、緊急報(bào)警系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)，電梯及屋頂?shù)馁A水槽等共用部分。 162022年7月3日星期日人的管理n所謂人的管理，是指對(duì)區(qū)分所有

9、權(quán)人的群居生活關(guān)系所產(chǎn)生的社區(qū)管理，主要包括對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理，對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為的管理以及對(duì)生活妨害行為的管理。n1對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理n是指區(qū)分所有權(quán)人在使用部分或改造專有部分時(shí)所產(chǎn)生的危及建筑物整體安全或影響整棟建筑物外觀的行為，如將陽(yáng)臺(tái)或前院擴(kuò)充為室內(nèi)部分擅自添設(shè)鐵窗、柵欄、改變建筑物外貌，或室內(nèi)裝修時(shí)隨意更改承重墻等影響建筑物安全的結(jié)構(gòu)等。n2對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為的管理對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為的管理n是指改變房屋性質(zhì)，如住宅改變?yōu)槲鑿d、餐廳、小型加工廠等，此種對(duì)建筑物的不當(dāng)使用，不只帶來(lái)噪音、振動(dòng)，降低居住生活品質(zhì)，甚至于使居家安全蒙上陰影。n3

10、對(duì)生活妨害行為的管理對(duì)生活妨害行為的管理n是指一棟區(qū)分所有建筑物上的區(qū)分所有權(quán)人，由于生活習(xí)慣、嗜好，對(duì)建筑物的用途等并非完全一致，所以在建筑物使用上的所產(chǎn)生的一些行為影響到他人的生活，如飼養(yǎng)寵物、大聲喧嘩，不合時(shí)宜的大聲播放音樂(lè)妨礙鄰居安寧，任意堆放垃圾或物品，或妨礙公共安全的行為，都應(yīng)在管理和禁止之列。172022年7月3日星期日三、物業(yè)管理服務(wù)的特征n房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有空間的固定性、使用的耐久性、個(gè)體的差異性和價(jià)值的高額性，因此，物業(yè)管理服務(wù)相應(yīng)表現(xiàn)出專業(yè)性、持續(xù)性和可靠性的特征。182022年7月3日星期日n（一）專業(yè)性n物業(yè)管理并非人們想象的那么簡(jiǎn)單，并不僅僅是掃掃地、看看大門而已

11、。不要說(shuō)建筑物本身的結(jié)構(gòu)方面的復(fù)雜性，僅那些保證人們正常生活方面的給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等，就決定了物業(yè)管理非專業(yè)人士莫屬。192022年7月3日星期日n（二）持續(xù)性n房屋從竣工交付使用一直到破損不可恢復(fù)，以致廢棄，整個(gè)使用過(guò)程就是物業(yè)的使用年限。在物業(yè)整個(gè)使用過(guò)程中，要全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損，盡可能地延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限，就必須加強(qiáng)對(duì)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)管理，經(jīng)常地、及時(shí)地對(duì)其進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。n造成房屋損耗的因素：自然、使用、生物、地理、災(zāi)害等202022年7月3日星期日n（三）可靠性n物業(yè)作為一種耐用

12、品，其消費(fèi)與投資并存的特征是絕大多數(shù)耐用品所不具備的。其他耐用品或是純粹的消費(fèi)或者是純粹的投資。而房屋的這個(gè)特征由于來(lái)源于它的物質(zhì)形態(tài)不易滅失而且供給彈性低，所以有保值、增值的特征。212022年7月3日星期日第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展n物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，在國(guó)際上十分流行并得到了蓬勃發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。222022年7月3日星期日一、一、 現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生 一般認(rèn)為，現(xiàn)代物業(yè)管理一般認(rèn)為，現(xiàn)代物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，當(dāng)時(shí)有一名叫奧克維亞希爾(Octavia Hill

13、)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎預(yù)料地收到了良好效果，不僅改善了居住環(huán)境，而且還使業(yè)主承租人的關(guān)系由原來(lái)的對(duì)立變得友善起來(lái)，首開(kāi)物業(yè)管理之河。 也有人認(rèn)為，真正意義上也有人認(rèn)為，真正意義上現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生于美國(guó)年的芝加哥，喬治A霍爾特。232022年7月3日星期日二、 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展n我國(guó)物業(yè)管理是在住房制度改革帶來(lái)房屋產(chǎn)權(quán)格局變化、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)帶來(lái)大規(guī)模住宅小區(qū)建設(shè)，從而推動(dòng)房屋管理體制變革的背景下產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的。242022年7月3日星期日（一) 公有住宅及其管理模式n公有住宅的管理是由政府主管部門，即各級(jí)房地部門負(fù)責(zé)的，具體實(shí)施管理的

14、單位，稱之為”房管所”，其性質(zhì)屬于事業(yè)單位，采取的管理模式稱之為行政性管理。252022年7月3日星期日(二) 新型物業(yè)管理模式的產(chǎn)生n1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房產(chǎn)管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。深圳市物業(yè)管理公司作為全國(guó)第一家經(jīng)營(yíng)涉外商品房產(chǎn)的專業(yè)管理公司，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、科學(xué)化、制度化的管理原則，建立獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧的“自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制，理順了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位與房屋管理部門之間以及房屋管理部門與業(yè)主、住戶之間的關(guān)系，使房屋管理工作從政府行為轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補(bǔ)貼為主到自負(fù)盈虧、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，為特區(qū)、乃至全國(guó)房屋管理工作取得了

15、成功的經(jīng)驗(yàn)。262022年7月3日星期日（三）我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展n1981年3月我國(guó)第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理邁出了第一步；n1993年6月30日深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式成立，表明我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了一個(gè)新階段。n國(guó)家建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，于1994年頒布了建設(shè)部第33號(hào)部長(zhǎng)令，即城市新建住宅小區(qū)管理辦法，確立了物業(yè)管理新體制，為我國(guó)房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。 “住宅小區(qū)應(yīng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由住宅小區(qū)應(yīng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”n1994年6月18日，我國(guó)第一部地方

16、性物業(yè)管理法規(guī)法規(guī)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例頒布，開(kāi)創(chuàng)新興行業(yè)開(kāi)創(chuàng)新興行業(yè)物業(yè)管理。物業(yè)管理。272022年7月3日星期日n1995年，建設(shè)部在青島召開(kāi)了全國(guó)第一次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣青島對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理“一年試點(diǎn)、三年普遍推開(kāi)”的經(jīng)驗(yàn)。n1997年，建設(shè)部在大連召開(kāi)了第二次全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣大連“通過(guò)三大戰(zhàn)役對(duì)舊住宅小區(qū)整治改造，推進(jìn)物業(yè)管理”的經(jīng)驗(yàn)。n1999年，建設(shè)部在深圳召開(kāi)了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳“大力推行物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度，提高物業(yè)管理總體水平”的經(jīng)驗(yàn)。282022年7月3日星期日n從1995年開(kāi)始，建設(shè)部還在全國(guó)開(kāi)展城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)和

17、優(yōu)秀市長(zhǎng)的表彰活動(dòng)，激發(fā)了各地提高物業(yè)管理水平的熱情，創(chuàng)建了一批又一批“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”，取得了較好的效果。n2000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)自律起到了重要作用。n2001年1月，物業(yè)管理被政府寫進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展綱要。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在杭州公開(kāi)了中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展論談。292022年7月3日星期日n2002年，建設(shè)部建立了全國(guó)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案制度，以推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)更加規(guī)范運(yùn)作。n2003年6月8日，我國(guó)第一部物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理?xiàng)l例頒布并于2003年9月1日起執(zhí)行。n過(guò)三十年的努力和發(fā)展，物業(yè)管理在我國(guó)逐漸得到廣大居民的認(rèn)同，并已成為人們購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素。3

18、02022年7月3日星期日三、物業(yè)管理的宗旨和作用n宗旨：管理物業(yè)、服務(wù)業(yè)主n作用：n1物業(yè)管理可延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)使用價(jià)值、使物業(yè)得到有效保值和增值n2物業(yè)管理能夠?yàn)槲飿I(yè)的業(yè)主和使用人創(chuàng)造和保持一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境n3物業(yè)管理有利于提高城市化、社會(huì)化、現(xiàn)代化水平n4物業(yè)管理可以拓寬勞動(dòng)就業(yè)領(lǐng)域、增加就業(yè)機(jī)會(huì)n5物業(yè)管理有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售、租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展312022年7月3日星期日四、物業(yè)管理在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位 與作用n (一) 良好的物業(yè)管理服務(wù)，可以提升物業(yè)的價(jià)值n (二) 良好的物業(yè)管理服務(wù)，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)n（三）良好的物業(yè)管理服務(wù)，有利于提

19、高人民群眾的居住生活質(zhì)量。n（四）物業(yè)管理的發(fā)展擴(kuò)大了城市勞動(dòng)力就業(yè)的范圍n（五）良好的物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定第三節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)n一、物業(yè)管理市場(chǎng)的含義及構(gòu)成n（一）“市場(chǎng)”的含義n 所謂“市場(chǎng)”，是指“商品交易的場(chǎng)所”或“商品行銷的區(qū)域”。n（二）物業(yè)管理市場(chǎng)的定義n 所謂物業(yè)管理市場(chǎng)，是指“物業(yè)管理服務(wù)”作為一種“商品”進(jìn)行交換的市場(chǎng)。但所交換的對(duì)象物業(yè)管理服務(wù)，是一種特殊的商品，即無(wú)形的勞務(wù)。它不同于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上交換的有形商品以房屋和土地作為物質(zhì)載體的各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。物業(yè)管理市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中一個(gè)子市場(chǎng)，是介于勞務(wù)市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)邊緣性市場(chǎng)。322022年7月3日星

20、期日第三節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)n一、物業(yè)管理市場(chǎng)的含義n（三）物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成 n市場(chǎng)主體：供給主體（各類物業(yè)管理機(jī)構(gòu)）需求主體（物業(yè)的業(yè)主和使用人）n市場(chǎng)客體：物業(yè)管理服務(wù)（常規(guī)的、針對(duì)性的、特約的）n市場(chǎng)環(huán)境：保證交換進(jìn)行的各類法律法規(guī)n（四）物業(yè)管理市場(chǎng)的特性 n 交換對(duì)象的固定性n 交換行為的約定性n 交換內(nèi)容的多樣性n 交換時(shí)間的延續(xù)性n 交換過(guò)程的整體性332022年7月3日星期日342022年7月3日星期日(五) 物業(yè)管理市場(chǎng)的架構(gòu)n在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，主要存在兩種交易形式：出售或出租。因此，物業(yè)管理市場(chǎng)的架構(gòu)依據(jù)出售和出租的物業(yè)不同而有所差異。圖見(jiàn)教材19頁(yè)。352022年7月3日

21、星期日二、物業(yè)管理“委托代理”關(guān)系n(一) 物業(yè)管理“委托代理”的含義 所謂“委托”，是指受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人辦理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬（或不付報(bào)酬）的活動(dòng)。委托關(guān)系之所以能夠成立，是因?yàn)槭芡腥四軌蚪鉀Q委托人在生產(chǎn)、生活中不能自己解決或自己處理不好的事務(wù)。n 所謂“代理”，是代表他人從事某項(xiàng)活動(dòng)。根據(jù)我國(guó)民法通則第63條的規(guī)定，代理是“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為”。 n 在物業(yè)管理實(shí)踐中，“權(quán)在業(yè)主”的原則是不能動(dòng)搖的，所以在物業(yè)管理的委托代理關(guān)系中，是通過(guò)合約關(guān)系來(lái)體現(xiàn)的。362022年7月3日星期日（二）物業(yè)管理“委托代理”鏈n以現(xiàn)代物業(yè)管理體

22、制中最具代表性的住宅小區(qū)為例，可以勾畫出以下代理鏈圖示。n n 小業(yè)主 召開(kāi)業(yè)主大會(huì) 選舉業(yè)主委員會(huì)n 聘請(qǐng)n 物業(yè)公司/專業(yè)服務(wù)公司n n 物業(yè)公司/專業(yè)服務(wù)公司管理層員工n n 服務(wù)提供 物業(yè)公司/專業(yè)服 務(wù)公司操作層員工n 圖 委托代理鏈圖示372022年7月3日星期日(三) 左右物業(yè)服務(wù)效果的因素n在物業(yè)管理“委托代理”鏈中，左右其服務(wù)效果的至少有四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn):n1、產(chǎn)權(quán)利益;n2、監(jiān)督距離;n3、激勵(lì)手段;n4、行為能力。382022年7月3日星期日三、物業(yè)管理市場(chǎng)“需求供給”關(guān)系n(一) 需求表與需求曲線 表11 物業(yè)管理的需求表n n 價(jià)格 需求量n (元/m月) (小區(qū)個(gè)數(shù))n

23、n A 5 7n B 4 10n C 3 12n D 2 15n E 1 20n 392022年7月3日星期日 圖 需求曲線402022年7月3日星期日?qǐng)D 供給曲線412022年7月3日星期日n 我們看到，供給曲線與下降的需求曲線不同，通過(guò)各點(diǎn)的平滑線是向上傾斜的供給曲線SS，也就是說(shuō)，當(dāng)某一物品價(jià)格越高時(shí)，越會(huì)誘使生產(chǎn)商品生產(chǎn)更多的該類物品。n 在供給曲線的背后有一個(gè)重要的因素，那就是生產(chǎn)成本。我們知道，企業(yè)供給產(chǎn)品直到不再有利可圖為止。當(dāng)然，任何降低生產(chǎn)成本的因素，都有可能使供給曲線向外、向下移動(dòng)；而任何提高成本的因素，都有可能使供給曲線向內(nèi)、向上移動(dòng)。422022年7月3日星期日（二）供

24、給與需求的均衡（二）供給與需求的均衡n在市場(chǎng)上發(fā)生作用的力量彼此相等時(shí)候的那個(gè)價(jià)格和數(shù)量水平，就是市場(chǎng)價(jià)格均衡。在這一價(jià)格和數(shù)量水平上，買者愿意購(gòu)買的數(shù)量正好等于賣者愿意出售的數(shù)量。因此，不存在價(jià)格或數(shù)量變動(dòng)的趨向。 432022年7月3日星期日( (三三) ) 物業(yè)管理的供需狀況物業(yè)管理的供需狀況n1、物業(yè)管理需求的數(shù)量擴(kuò)張與質(zhì)量提高，應(yīng)該與房屋商品化程度、國(guó)民收入增長(zhǎng)水平呈正相關(guān)關(guān)系；n2、從趨勢(shì)看，這種擴(kuò)張與提高具有不可逆轉(zhuǎn)性，即房屋商品化程度越高、人民的生活水平越高，對(duì)物業(yè)管理的需求越多，服務(wù)質(zhì)量要求越高；n3、因低價(jià)位需求引致的低檔次供給，往往會(huì)形成一種幻覺(jué)，認(rèn)為物業(yè)管理是可有可無(wú)的

25、；n4、因低檔次供給能容納低素質(zhì)員工，往往會(huì)形成一種誤解，認(rèn)為物業(yè)管理無(wú)需多少知識(shí)和技能；n5、發(fā)展中國(guó)家的低素質(zhì)勞動(dòng)力過(guò)剩，規(guī)定了低檔次供給過(guò)剩，卻使高檔次物業(yè)管理變成了一種稀缺物品。442022年7月3日星期日四、物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格決定n (一) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不充分性，導(dǎo)致均衡價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)。n (二) 價(jià)格參數(shù)的過(guò)分繁雜，使價(jià)格的確定難度增大n (三) 合同條款常會(huì)疏漏，質(zhì)價(jià)相符難以判斷n（四）政府干預(yù)的理性把握n（五）一業(yè)為主入不敷出，多種經(jīng)營(yíng)維持生存452022年7月3日星期日五、物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)n（一）物業(yè)公司品牌化;n品牌物業(yè)管理應(yīng)該是一種標(biāo)志，該標(biāo)志提供了與其他物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品差

26、異的特征n品牌物業(yè)管理應(yīng)該是一種能力，該能力體現(xiàn)在它提供的服務(wù)效果能得到消費(fèi)者的認(rèn)可n品牌物業(yè)管理應(yīng)該是一種誠(chéng)信，該誠(chéng)信是他和消費(fèi)者之間長(zhǎng)期穩(wěn)定的交易關(guān)系、情感關(guān)系、利益關(guān)系。n（二）從業(yè)人員職業(yè)化;n物業(yè)管理?xiàng)l例：職業(yè)資格證書(shū)（勞動(dòng)部、建設(shè)部）n（三）服務(wù)模式多元化.462022年7月3日星期日n不難看出，不同主題的建筑物，需要不同風(fēng)格的管理模式。未來(lái)的物業(yè)管理市場(chǎng)，應(yīng)該是一個(gè)能提供不同模式、不同風(fēng)格、不同類型、不同層次物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)，以便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主們，能夠在這個(gè)市場(chǎng)上購(gòu)買到最合適的，但不一定是最貴的“物業(yè)管理服務(wù)”。n 六、健康住宅與智能化物業(yè)管理n健康住宅健康住宅是指符合住

27、宅基本要求的基礎(chǔ)上，突出健康健康要素，以人類居住與健康的可持續(xù)發(fā)展的理念滿足居住者生理、心理和社會(huì)的多層次需求，為居住者營(yíng)造出健康健康、安全、舒適、環(huán)保安全、舒適、環(huán)保的高品質(zhì)住宅和住區(qū)n健康住宅主要標(biāo)準(zhǔn)健康住宅主要標(biāo)準(zhǔn) ：n1人居環(huán)境的健康性n 2.1室外環(huán)境 2.2居住空間 2.3空氣環(huán)境質(zhì)量 2.4熱環(huán)境質(zhì)量 2.5聲環(huán)境質(zhì)量 2.6光環(huán)境質(zhì)量 2.7水環(huán)境質(zhì)量n 2自然環(huán)境的親和性 3.1自然景觀 3.2綠色系統(tǒng) 3.3雨水利用 3.4景觀用水 n3居住環(huán)境的保護(hù) 4.1視覺(jué)環(huán)境 4.2排水系統(tǒng) 4.3中水系統(tǒng) 4.4生活垃圾 4.5環(huán)境衛(wèi)生n 4健康環(huán)境的保障 5.1環(huán)境保障 5.2社區(qū)康體設(shè)施 5.3醫(yī)療保健設(shè)施 5.4社區(qū)老人設(shè)施 5.5健康行動(dòng) 智能化物業(yè)n 在21世紀(jì)的今天，當(dāng)我們進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，智能物業(yè)這一并不算新穎的名稱，卻將會(huì)成為建筑材料業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。n 今天，當(dāng)我們談及智能網(wǎng)絡(luò)家居智能網(wǎng)絡(luò)家居時(shí)，很多不了解的人都會(huì)認(rèn)為很稀奇，其實(shí)這種反映就象當(dāng)初在房屋建設(shè)中留下電話接口一樣，大家都認(rèn)為沒(méi)必要，可當(dāng)你看到21世紀(jì)的今天IT產(chǎn)業(yè)迅速的發(fā)展，計(jì)算機(jī)走下了神壇，逐漸走入了平常百姓家，你沒(méi)有理由懷疑智能化小區(qū)、智能網(wǎng)絡(luò)家居會(huì)是將來(lái)的一個(gè)發(fā)展方向，也許不久的明天，你就可以成為時(shí)尚的SOHO(在家