房地產(chǎn)評(píng)估——市場(chǎng)比較法

1、第四章 市場(chǎng)比較法 n第一節(jié) 市場(chǎng)比較法的基本原理 n第二節(jié) 市場(chǎng)比較法的步驟n第三節(jié)案例分析第一節(jié)第一節(jié) 市場(chǎng)比較法的基本原理市場(chǎng)比較法的基本原理 n一、市場(chǎng)比較法的概念 n別稱：市場(chǎng)法,交易實(shí)例比較法,比較法 n是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。n求出的評(píng)估價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格。市價(jià)比較法市價(jià)比較法現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法市場(chǎng)資料比較法市場(chǎng)資料比較法交易實(shí)例比較法交易實(shí)例比較法買賣實(shí)例比較法買賣實(shí)例比較法交易案例比較法交易案例比較法關(guān)鍵關(guān)鍵選擇類似房地產(chǎn)選擇類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)

2、象處于同一供求類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求圈內(nèi)，并在圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求圈是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、同一供求圈是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)價(jià)格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。和類似地區(qū)。 +理論依據(jù)+估價(jià)公式+適用對(duì)象+使用條件估價(jià)步驟估價(jià)步驟運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 二、理論依據(jù)：替代原理 +概念+估價(jià)公式+適用對(duì)象+適用條件估價(jià)步驟估價(jià)步驟運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)為效

3、用相同、條件相近的房產(chǎn)價(jià)格總是為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致。相互牽引，趨于一致。 估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況調(diào)整系數(shù)交易情況調(diào)整系數(shù)交交易日期調(diào)整系數(shù)易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)1.直接比較調(diào)整公式直接比較調(diào)整公式2.間接比較調(diào)整公式間接比較調(diào)整公式+概念+理論依據(jù)+適用對(duì)象+適用條件估價(jià)步驟估價(jià)步驟運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 )(100100)()(100可比實(shí)例價(jià)格估價(jià)對(duì)象價(jià)格實(shí)例狀況價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格成交日期價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格100)()(100100)()(100 可比實(shí)例價(jià)格估價(jià)對(duì)象價(jià)格

4、三、估價(jià)公式三、估價(jià)公式標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格實(shí)例狀況價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)狀況價(jià)格成交日期價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格n三、市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象和條件三、市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象和條件 v市場(chǎng)比較法適用于市場(chǎng)比較法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較高房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較高，近期內(nèi)近期內(nèi)有較多交易實(shí)例發(fā)生的地區(qū)有較多交易實(shí)例發(fā)生的地區(qū)，而且有，而且有廣廣泛交易的房地產(chǎn)類型泛交易的房地產(chǎn)類型。如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普。如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。v對(duì)于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)對(duì)于很少發(fā)生交易的房地

5、產(chǎn), ,則難以采用比較則難以采用比較法估價(jià)。法估價(jià)。如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等教堂、寺廟、紀(jì)念館等比較法適用的條件：比較法適用的條件：n充分的交易實(shí)例資料：可選取的交易實(shí)例應(yīng)數(shù)量充分的交易實(shí)例資料：可選取的交易實(shí)例應(yīng)數(shù)量充足，一般要求理想的交易實(shí)例有充足，一般要求理想的交易實(shí)例有1010個(gè)以上，其個(gè)以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實(shí)例要有中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實(shí)例要有3 34 4個(gè)。個(gè)。n資料具有相關(guān)性；市場(chǎng)供求基本一致；明確具備資料具有相關(guān)性；市場(chǎng)供求基本一致；明確具備的條件（成交實(shí)例與待估房地產(chǎn)差異?。?。的條件（成交實(shí)例與待估房地

6、產(chǎn)差異?。?。n資料必須翔實(shí)可靠：交易實(shí)例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，資料必須翔實(shí)可靠：交易實(shí)例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，各種因素對(duì)價(jià)格影響易量化。各種因素對(duì)價(jià)格影響易量化。第二節(jié) 市場(chǎng)比較法的步驟 1.1.搜集交易實(shí)例；搜集交易實(shí)例；2 2選取可比實(shí)例；選取可比實(shí)例；3 3建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4 4進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易情況修正；5 5進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行交易日期修正；6 6進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；（區(qū)域和個(gè)別因素修正）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；（區(qū)域和個(gè)別因素修正）7 7求取比準(zhǔn)價(jià)格。求取比準(zhǔn)價(jià)格。一搜集交易實(shí)例n1、搜集交易實(shí)例的必要性 n運(yùn)用比較法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)、首先需要擁有大量真

7、實(shí)、可靠的交易實(shí)例可靠的交易實(shí)例。 n搜集交易實(shí)例在平時(shí)就應(yīng)留意搜集和積累，同時(shí)，在采用比較法估價(jià)時(shí)也可以有針對(duì)性地搜集一些交易實(shí)例。n2、搜集交易實(shí)例的途徑 n(1)查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易等資料。 n如房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)申報(bào)的成交價(jià)格資如房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)申報(bào)的成交價(jià)格資料、交易登記資料，政府出讓土地使用權(quán)的地價(jià)料、交易登記資料，政府出讓土地使用權(quán)的地價(jià)資料，政府確定、公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和資料，政府確定、公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格資料等。房屋重置價(jià)格資料等。 n(2)查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。

8、息等資料。n (3)參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。n(4)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況. n(5)假裝成房地產(chǎn)購(gòu)買者，與房地產(chǎn)出售者，如房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)代理商等洽談，取得真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格資料。n (6)同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料。n(7)其他途徑。如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解 n注意注意： 。n3、搜集交易實(shí)例的內(nèi)容 n在搜集

9、交易實(shí)例時(shí)，需要搜集的內(nèi)容應(yīng)包括：n (1)交易雙方的基本情況和交易目的； n (2)交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等； n(3)成交日期；n(4)成交價(jià)格；n(5)付款方式； n搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)注意所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一統(tǒng)一性性和規(guī)范化規(guī)范化。 n需要搜集的內(nèi)容最好在事先針對(duì)不同類型的房地產(chǎn)，如分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等，制作成表格，此表格可命名為“交易實(shí)例調(diào)查表” 。交易實(shí)例調(diào)查表交易實(shí)例調(diào)查表n房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，應(yīng)當(dāng)建立房房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)，這是從事房地產(chǎn)估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。 n交易實(shí)例庫(kù)的建立可通過(guò)制作

10、成交易實(shí)例卡片，分門別類存放；或?qū)⑺鸭降慕灰讓?shí)例分門別類存人計(jì)算機(jī)中，這樣有利于保存和在需要時(shí)查找、調(diào)用。二選取可比實(shí)例二選取可比實(shí)例 n需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為估價(jià)中用于參照比較的交易實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例可比實(shí)例。 n條件：類似房地產(chǎn)；成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近；是或可修正為正常價(jià)格。n可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到比較法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的個(gè)數(shù)：310個(gè)(含3個(gè)、含10個(gè)) 選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的要求：n用途相同；n結(jié)構(gòu)類同n區(qū)域類似n價(jià)格類型相同n時(shí)間接近；n正常交易n在實(shí)際選取時(shí)，上述四個(gè)方面可具體化為下列8點(diǎn)： n1可

11、比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。n2可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。n這里的用途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為：(1)居住；(2)商業(yè)；(3)辦公；(4)旅館；(5)工業(yè)；(6)農(nóng)業(yè)等。 n3可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。n這里的建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)；(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；(3)磚混結(jié)構(gòu)；(4)磚木結(jié)構(gòu)；(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。 n4可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。 n5可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩

12、者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。 n6可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。n交易類型主要有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、一般買賣、租賃、征用等。為抵押、抵債目的的估價(jià)，應(yīng)選取一般買賣的交易實(shí)例為可比實(shí)例。 n7可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。n交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)殡y以進(jìn)行交易日期修正，即使修正也可能出現(xiàn)較大偏差。 n8可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，或可修正為正常成交價(jià)格。三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)(五統(tǒng)一) n建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括5個(gè)方面：個(gè)方面： n1、統(tǒng)一付款方式；、統(tǒng)一付款方式； n2、統(tǒng)一采用單價(jià)；、統(tǒng)一采用單價(jià)； n3、統(tǒng)一幣種和貨

13、幣單位；、統(tǒng)一幣種和貨幣單位； n 4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵；、統(tǒng)一面積內(nèi)涵； n5、統(tǒng)一面積單位。、統(tǒng)一面積單位。n1、統(tǒng)一付款方式 由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，成交價(jià)格往往采用分期付款的方式支付。 n估價(jià)中為便于比較，價(jià)格以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)。就需要將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清。 n具體方法是貨幣的時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算。p76例題例題： 某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為30萬(wàn)元，其萬(wàn)元，其中首期付款中首期付款20，余款于半年后支付。假，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為設(shè)月利率為0.5，則在其成交日期時(shí)一次，則在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格是多少？付清的

14、價(jià)格是多少？ n3.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/平方米，建筑面積100平方米，首期付款12萬(wàn)，其余半年后支付8萬(wàn)，1年后支付4萬(wàn)，一直年利率為10%，則可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/平方米。n2、統(tǒng)一采用單價(jià) 在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常為單位的價(jià)格,單位不一定是面積。 n土地：?jiǎn)蝺r(jià)、樓面地價(jià) n建筑物：建筑面積、使用面積、套內(nèi)建筑面積 n倉(cāng)庫(kù)：?jiǎn)挝惑w積 碼頭： 泊位 n停車場(chǎng)：車位 旅館： 房間或床位 n電影院：座位 醫(yī)院： 床位 n保齡球館：球道 網(wǎng)球館：網(wǎng)面n注意：有些可比實(shí)例適宜先進(jìn)行某些修正后，再轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他修正，因?yàn)檫@樣處理時(shí)，價(jià)格修正更容易、更準(zhǔn)確。n3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位

15、n在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。 n但如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正，則對(duì)進(jìn)行了交易日期修正后的價(jià)格，應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)進(jìn)行換算。 n在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。 4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積內(nèi)涵 在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)，有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用價(jià)，有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算如下：面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算如下： n5、統(tǒng)一面積單位 在面積單位方面，中國(guó)大陸通常采用平平方米方米(土地的面積單位有時(shí)還采用公

16、頃、畝)，美國(guó)、英國(guó)和中國(guó)香港地區(qū)習(xí)慣采用平方平方英尺英尺，日本、韓國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)一般采用坪坪。 n它們之間的換算如下： n平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格666.67 n平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格10000 n平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格10.764=平方英尺下的價(jià)格0.09290304 n平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格0.303=坪下的價(jià)格3.30579 np101n例題： 搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。甲交易的房地產(chǎn)的建筑面積200平方米，成交總額80萬(wàn)人民幣，分三期付款，首期16萬(wàn)人民幣，第二期于半年后付32萬(wàn)元人民幣，余款32萬(wàn)元于一年后付清。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積是2500平方英尺，

17、成交總價(jià)15萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取這兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，試在對(duì)其成交價(jià)格做有關(guān)修正，調(diào)整之前進(jìn)行“建立可比價(jià)格基礎(chǔ)”的處理。（假設(shè)當(dāng)時(shí)的人民幣年利率為8，人民幣與美元的兌換率為1美元8.3元人民幣，該類房地產(chǎn)的建筑面積和使用面積的關(guān)系為1：0.75）交易交易實(shí)例實(shí)例面積面積成交成交 價(jià)格價(jià)格付款方式付款方式甲甲建筑面積建筑面積200200平方米平方米8080萬(wàn)萬(wàn) 人民幣人民幣三期付款，首期三期付款，首期1616萬(wàn)萬(wàn)人民人民幣，第二期于半年后付幣，第二期于半年后付3232萬(wàn)元人民幣，余款萬(wàn)元人民幣，余款3232萬(wàn)元萬(wàn)元于一年后付清于一年后付清乙乙使用面積使用面積2500 2500

18、 平方英尺平方英尺1515萬(wàn)萬(wàn) 美元美元一次付清一次付清統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價(jià)統(tǒng)一采用單價(jià) 統(tǒng)一幣種和貨幣單位統(tǒng)一幣種和貨幣單位 統(tǒng)統(tǒng)一面積內(nèi)涵一面積內(nèi)涵統(tǒng)一面積單位統(tǒng)一面積單位n（1）統(tǒng)一付款方式：）統(tǒng)一付款方式： 成交日期一次性付清為基準(zhǔn)成交日期一次性付清為基準(zhǔn): 甲總價(jià)甲總價(jià)1632/(1+8%)0.5+32/(1+8%) =76.422(萬(wàn)元人民幣萬(wàn)元人民幣) 乙總價(jià)乙總價(jià)15（萬(wàn)美元）（萬(wàn)美元）（2）統(tǒng)一采用單價(jià)）統(tǒng)一采用單價(jià) 甲單價(jià)甲單價(jià)764220/200 = 3821.1(元人民幣元人民幣/平平方米建筑面積方米建筑面積) 乙單價(jià)乙單價(jià)150000/2500 = 6

19、0(美元美元/平方英尺平方英尺使用面積使用面積) （3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 甲單價(jià)甲單價(jià)3821.1(元元/平方米建筑面積平方米建筑面積) 乙單價(jià)乙單價(jià)608.3498（元（元/平方英尺使用面積）平方英尺使用面積） （4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵）統(tǒng)一面積內(nèi)涵 甲單價(jià)甲單價(jià)3821.1(元人民幣元人民幣/平方米建筑面積平方米建筑面積) 乙單價(jià)乙單價(jià)4980.75 =373.5(元元/平方英尺建筑面積平方英尺建筑面積)使用面積下價(jià)格使用面積下價(jià)格*（使用面積（使用面積/建筑面積）建筑面積）=建筑面積下價(jià)格建筑面積下價(jià)格（5）統(tǒng)一面積單位）統(tǒng)一面積單位 甲單價(jià)甲單價(jià)=3821.1(元人民幣

20、元人民幣/平方米建筑面積平方米建筑面積) 乙單價(jià)乙單價(jià)373.5/0.0929=4020.3(元人民幣元人民幣/平方米建筑面積平方米建筑面積)平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格10.764=平方英尺下的價(jià)格0.09290304 四、交易情況修正 n（一）含義 n可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也有可能是不正常的。 n由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)該將其修正為正常情況下的價(jià)格。n（二）造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素（二）造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素 ：n1、利益關(guān)系、利益關(guān)系 n2、急于出售或購(gòu)買、急于出售或購(gòu)買 n3、一方信息不完

21、全、一方信息不完全 n4、一方有特別的偏好、一方有特別的偏好 n5、特殊的交易方式、特殊的交易方式 n6、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān) n7、相鄰房地產(chǎn)的合并、相鄰房地產(chǎn)的合并n 8、債權(quán)債務(wù)的關(guān)系、債權(quán)債務(wù)的關(guān)系n（三）修正方法（三）修正方法 n一般情況下，如果有上述特殊情況出現(xiàn)的一般情況下，如果有上述特殊情況出現(xiàn)的交易實(shí)例不應(yīng)該作為可比實(shí)例。交易實(shí)例不應(yīng)該作為可比實(shí)例。 n但是若可比實(shí)例較少而不得不選的時(shí)候，但是若可比實(shí)例較少而不得不選的時(shí)候，應(yīng)該對(duì)其交易情況進(jìn)行修正。應(yīng)該對(duì)其交易情況進(jìn)行修正。 n具體方法有兩種：百分率法和差額法具體方法有兩種：百分率法和差額法1 1、百分率法的修正公式

22、：、百分率法的修正公式： 可比實(shí)例成交價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) =可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 n一般地，交易情況修正要以正常市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，這樣比較的基準(zhǔn)只有一個(gè)。 n在交易情況修正中應(yīng)采用可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格是高還是低多少的說(shuō)法。 n成交價(jià)格比其正常價(jià)格高10”與“說(shuō)正常價(jià)格比成交價(jià)格低10”是一樣的？n例題：可比實(shí)例的成交價(jià)格為例題：可比實(shí)例的成交價(jià)格為1650元元/平方平方米，比正常市場(chǎng)價(jià)格高米，比正常市場(chǎng)價(jià)格高10，試求取可比，試求取可比實(shí)例的正常市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)例的正常市場(chǎng)價(jià)格。 n可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格=可比實(shí)例成交

23、價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格1/（110%） =1650/1.1 =1500（元（元/平平方米）方米）n如果以可比實(shí)例的成交價(jià)格為基準(zhǔn)，說(shuō)正常價(jià)格比可比實(shí)例的成交價(jià)格低10。 n意即:n可比實(shí)例的成交價(jià)格(1-10)=正常價(jià)格 ,假定可比實(shí)例的成交價(jià)格=1650元/平方米 則:正常價(jià)格=1650(1-10)=1485(元/平方米)n1485元平方米1500元平方米 n所以，“說(shuō)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高10”與“說(shuō)正常價(jià)格比可比實(shí)例的成交價(jià)格低10”是不等同的。n2、差額法的修正公式： n可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正額正常價(jià)格 n交易情況的具體修正，需要測(cè)定交易中的一些特殊因素使其成交價(jià)格偏離

24、正常價(jià)格的程度，但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測(cè)定有時(shí)非常困難。對(duì)于因?yàn)榻灰锥愘M(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)進(jìn)行修正時(shí)，通常對(duì)于因?yàn)榻灰锥愘M(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)進(jìn)行修正時(shí)，通常按照以下公式進(jìn)行修正。按照以下公式進(jìn)行修正。 p105正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)賣方實(shí)際得正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價(jià)格到的價(jià)格 正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)買方實(shí)際付出應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的價(jià)格的價(jià)格 應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率納的稅費(fèi)比率 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)

25、比率納的稅費(fèi)比率 因此，正常成交價(jià)格的計(jì)算公式：因此，正常成交價(jià)格的計(jì)算公式： 正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格 賣方實(shí)際得到的價(jià)格賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率) 買方實(shí)際付出的價(jià)格買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)n例題：某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為例題：某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元元/平方米，賣方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)為正常成平方米，賣方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的交價(jià)格的7，買方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)為正常，買方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的成交價(jià)格的5。試計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)。試計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。

26、格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。 n解：賣方實(shí)際得到的價(jià)格解：賣方實(shí)際得到的價(jià)格 n正常成交價(jià)格應(yīng)該由賣方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)該由賣方繳納的稅費(fèi) 2500250072325（元（元/平方米）平方米） 買方實(shí)際付出的價(jià)格？買方實(shí)際付出的價(jià)格？ n買方實(shí)際付出的價(jià)格買方實(shí)際付出的價(jià)格2500+250052625(元平方米元平方米) n例題：1.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為多少？ n2.2.某宗房地產(chǎn)交易，買

27、賣雙方在合同中寫明，買某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方方付給賣方26252625元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由均由賣方賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7 7，應(yīng)由買方，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5 5。則該宗房地產(chǎn)。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為多少？交易的正常成交價(jià)格為多少？p92p92五、交易日期修正 n1、含義 n估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。 n應(yīng)將可比實(shí)例在其成交

28、日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱為交易日期修正。n在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況：(1)平穩(wěn)；(2)上漲；(3)下跌。 n當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行交易日期修正。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行交易日期修正，以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。 2 2、修正方法、修正方法：百分率法：百分率法 公式：公式：可比實(shí)例在可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在例在成交日期成交日期的價(jià)格的價(jià)格交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)以成交日期時(shí)的

29、價(jià)格為基準(zhǔn)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比來(lái)確定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為T T則則: :可比實(shí)例在可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期時(shí)的價(jià)格(1(1T%)=T%)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格價(jià)格 或者或者n包括價(jià)格指數(shù)法和價(jià)格變動(dòng)率法n價(jià)格指數(shù)法 n價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。 n在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為定基價(jià)格指數(shù)； n如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。 價(jià)格指數(shù)的編制原理價(jià)格指數(shù)的編制原理采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的

30、公式為：采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期的下一時(shí)成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)估估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 例題例題（交易日期調(diào)整的定基價(jià)格指數(shù)法）：（交易日期調(diào)整的定基價(jià)格指數(shù)法）： 某宗房地產(chǎn)某宗房地產(chǎn)20062006年年6 6月的價(jià)格是月的價(jià)格是18001800元元/ /平方米，平方米，現(xiàn)在需要將其調(diào)整到現(xiàn)在需要將其調(diào)整到20062006年年1010月。已知該房地產(chǎn)所月。已知該房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)在地區(qū)類似房地產(chǎn)20

31、062006年年4 4月至月至1010月的價(jià)格指數(shù)分別月的價(jià)格指數(shù)分別為：為：79.679.6，74.774.7，76.776.7，85.085.0，89.289.2，92.592.5，98.198.1（以（以20032003年年1 1月為月為100100）。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)）。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)20062006年年1010月的價(jià)格。月的價(jià)格。 解：該宗房地產(chǎn)解：該宗房地產(chǎn)20062006年年1010月的價(jià)格計(jì)算如下：月的價(jià)格計(jì)算如下： 1800180098.1/76.7=2302.2(98.1/76.7=2302.2(元元/ /平方米平方米) )n例題（交易日期調(diào)整的環(huán)比價(jià)格指數(shù)法）： n某宗

32、房地產(chǎn)2006年6月的價(jià)格是2000元/平方米,現(xiàn)在需要將其調(diào)整到2006年10月。已知該房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2006年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為:99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上一個(gè)月為100)。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2006年10月的價(jià)格。 n解：該宗房地產(chǎn)2006年10月的價(jià)格計(jì)算如下： 2000 105.0/100 109.2/100 112.5/100 118.1/100 =3046.8(元/平方米)p92 n價(jià)格變動(dòng)率法 n房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率，有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。 n采用逐期遞增或遞減的

33、價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 n例題（交易日期調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法）： 為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2006年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格是3000元/平方米，成交日期是2005年10月末。另調(diào)查2005年6月末至2006年2月末該房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1.5，2006年2月末至2006年9月末平均比上月上漲2。試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整。n解：對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期的調(diào)解：對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期的調(diào)整整, ,是將該宗房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整到是將該宗房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整到20062006年年9 9月月末，即：末

34、，即： 30003000（1 11.51.5）4 4(1+2%)(1+2%)7 7 =3658 ( =3658 (元元/ /平方米平方米) ) n采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格(l價(jià)格變動(dòng)率期數(shù))=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 該種方法在市場(chǎng)比較法中用的比較少。在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價(jià)格指數(shù)或價(jià)在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率可供選用：格變動(dòng)率可供選用： (1)(1)一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率；一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率； (2)(2)建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率；建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率； (3)(3)建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；建筑材

35、料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率； (4)(4)建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率；建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率； (5)(5)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率又可細(xì)分為：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率又可細(xì)分為： (1)(1)全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率； (2)(2)某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率； (3)(3)全國(guó)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；全國(guó)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率； (4)(4)某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。五、房地產(chǎn)狀況修正n1、含義 n可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象之間有差異，應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正

36、，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格還反映其本身的狀況。 n進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。n2、房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容 房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。 n在這三個(gè)方面的修正中，還可進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的修正。 n進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，是比較法的一個(gè)難點(diǎn)和關(guān)鍵。 n(1)區(qū)位狀況修正的內(nèi)容 區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。 n進(jìn)行區(qū)位狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。n區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括： 繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度

37、(屬于估價(jià)對(duì)象以外的部分) 等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。n(2)權(quán)益狀況修正的內(nèi)容 權(quán)益狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。 n進(jìn)行權(quán)益狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。 n權(quán)益狀況比較修正的內(nèi)容主要包括： 土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 n在實(shí)際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用年限修正。n(3)實(shí)物狀況修正的內(nèi)容 實(shí)物狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。 n進(jìn)行實(shí)物狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。n實(shí)物狀況比較修正的內(nèi)容: n對(duì)

38、于土地來(lái)說(shuō),主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于估價(jià)對(duì)象之內(nèi)的部分)、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素； n對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō),主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。n3、房地產(chǎn)狀況修正的思路和方法 n（1）房地產(chǎn)狀況修正的思路是： n列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的；n判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；n將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度； n根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。n（2）房地產(chǎn)狀況修正的方法 n直接比較修正法和間接比較修正法。 n直接比較修正法 n直接比較修正一般是采用評(píng)分的方法，以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為100），可以將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分。然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率。房地產(chǎn)狀況直接修正表房地產(chǎn)狀況直接修正表n間接比較修正法 n間接比較修正與直接比較修正相似，所不同的是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分，然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化