武漢市東西湖區(qū)吳家山周邊商業(yè)地產調研報告

1、吳家山周邊商業(yè)地產調研報告 一、吳家山周邊商業(yè)地產現狀吳家山目前的商業(yè)地產項目主要位于東吳大道三秀路至臨空港大道南側、三秀路吳祁路至吳中街東側，共有六個項目。分別是東西湖中心廣場、西湖廣場、北冰洋城市廣場、海林廣場、東順擎天和怡華·逸天地。除北冰洋城市廣場是純商業(yè)項目，其他五個項目都是住宅+底商的小型城市綜合體。現階段開始營業(yè)的只有北冰洋城市廣場，正在銷售的有東西湖中心廣場和海林廣場，其余三個項目均未開盤。吳家山周邊的其他商業(yè)地產項目，主要位于革新大道六順路至七雄路南側的盛世華中茶城。通過本次調研了解，該項目已經不對外銷售并由開發(fā)商自營，但經營品類和開業(yè)時間都不確定。二、吳家山已開盤

2、項目銷售情況1、北冰洋城市廣場位于東吳大道與四明路交匯處，項目總占地9千平方米，總建筑面4.3萬平方米，地下2層，地上9層，單層面積4千平方米左右。該項目于2012年12月開始營業(yè)，目前在清盤中，只剩一樓面積200-300平米臨街鋪面未售出，售價為4.8萬元/平方米。返租政策：售后返租十年，前三年一次性返還，前五年返租率7%，后五年返租率7.5%。2、東西湖中心廣場位于東吳大道和臨空港大道交匯處，項目占地面積16701平方米，建筑面積128784平方米，商業(yè)面積3.7萬平方米。商業(yè)部分共三層，單層面積在12000平方米左右，公攤40%。目前只一樓對外銷售，二、三層只租不售。一樓在售面積區(qū)間：2

3、0-200平方米，內街銷售價格6.6萬元/平方米，外街銷售價格8萬元/平方米。該項目于2014年1月開盤，至調研時間為止，還有大量商鋪未售出，銷售狀況較差。返租政策：包租三年，三年一次性返還總房款的20%。3、海林廣場位于東吳大道以南、三秀路以西，項目占地面積29483平方米，建筑面積228162平方米，商業(yè)面積6萬平方米。商業(yè)部分共四層，地上三層、地下一層，單層面積1.5萬平方米左右，公攤47%。目前只剩一樓少量商鋪對外銷售，二、三層只租不售，負1樓已售完。一樓在售面積區(qū)間：10-200平方米，折扣前銷售價格5.7萬元/平方米，折扣后銷售價格4.2萬元/平方米。因為二三層確定由家樂福入駐，所

4、以其他樓層鋪面銷售情況較好，目前只有少量大面積商鋪在售。返租政策：包租8年，前三年一次性返還、1-3年返租6.5%、4-5年返租7%、6-8年返租7.5%。（詳細優(yōu)惠數據詳見附件）三、研究分析1、商業(yè)地產返租銷售常態(tài)化上述產品均為一站式購物的額城市綜合體，同質化嚴重；同時段內集中投放體量大，市場短時間內消費能力有限；區(qū)位差別小，價格差距大。這些問題都給開發(fā)商增加銷售壓力，也無形中提升了投資者投資的風險。開發(fā)商為了減小投資者投資風險，從而快速提升商鋪去化率，都采用了售后返租的銷售模式，只是根據項目自身的情況差異選擇返租的年限不同。2、商業(yè)地產投資門檻高，銷售人群上移吳家山目前在售的三個商業(yè)項目，

5、售價都在4萬元/平方米以上，但銷售面積區(qū)間最小也在20平方米以上。以20平方米的商鋪為例，總價也在80萬以上，首付40萬以上。此價位與吳家山最貴的一套100平米商品房總價相差不大，但商品房的首付只要30%，計24萬。雖然商鋪的投資回報率肯定高于商品房，但是商鋪偏大的銷售面積使得總價太高，最低也要100萬左右，一般也在是200萬左右?？們r偏高，其首付必然水漲船高。這樣就無形提高了銷售門檻，限制了銷售人群，不利于商鋪的有效去化，從而影響項目的資金快速回籠。3、吳家山投資向外發(fā)展由于吳家山商業(yè)項目有限，并且價格偏高，使得部分投資者把眼光投向了其他地方：孝感市、漢川市等。據了解，孝感市可能是東山頭建材大世界項目，漢川市可能是歐亞達·城中央 。市場研究部二零一四年十二月二十五日附件吳家山周邊商業(yè)項目調查表項目名稱在售區(qū)域在售樓層商鋪面積（m2）公攤商鋪表價（元/m2）優(yōu)惠折扣是否返租返租比例返租年限合同價格（元/m2）中心廣場商業(yè)1樓20-20040%66000無一次扣除20% 5年可回購352800海林廣場商業(yè)1樓10-20047%570302萬抵5萬 貸款9.5折 優(yōu)惠9.9折 尾鋪9.9折前三年一次扣除1-