第六章收益性房地產(chǎn)貸款

1、1房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 金金 融融（第（第3版）版）謝經(jīng)容謝經(jīng)容 殷紅殷紅 王玉玫王玉玫 編著編著房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材l收益性房地產(chǎn)收益性房地產(chǎn)（也稱(chēng)為營(yíng)業(yè)性營(yíng)業(yè)性或商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)

2、房地產(chǎn)）是典型的投資項(xiàng)目投資項(xiàng)目，即通過(guò)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取收益的通過(guò)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取收益的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。l收益性房地產(chǎn)融資如果是以銀行信貸為方向就變成收益性房地產(chǎn)融資如果是以銀行信貸為方向就變成了貸款融資了貸款融資，即收益性房地產(chǎn)貸款收益性房地產(chǎn)貸款，本章就對(duì)其展開(kāi)全面介紹。重點(diǎn)是貸款各方的決策程序、相互關(guān)貸款各方的決策程序、相互關(guān)系、營(yíng)業(yè)收益的具體計(jì)算、項(xiàng)目收益性的評(píng)價(jià)指標(biāo)、系、營(yíng)業(yè)收益的具體計(jì)算、項(xiàng)目收益性的評(píng)價(jià)指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險(xiǎn)分析標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險(xiǎn)分析。l 第一節(jié)第一節(jié) 收益性房地產(chǎn)投資及放款決策過(guò)程收益性房地產(chǎn)投資及放款決策過(guò)程l 第二節(jié)第二節(jié) 放款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)放款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)l 第

3、三節(jié)第三節(jié) 借款人評(píng)價(jià)及決策借款人評(píng)價(jià)及決策房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材4房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第一節(jié)第一節(jié) 收益性房地產(chǎn)投資及放款決策收益性房地產(chǎn)投資及放款決策 一、收益性房地產(chǎn)的投資一、收益性房地產(chǎn)的投資二、盈利可能性二、盈利可能性三、風(fēng)險(xiǎn)及個(gè)人作用三、風(fēng)險(xiǎn)及個(gè)人作用四、決策過(guò)程四、決策過(guò)程五、房地產(chǎn)收益狀況五、房地產(chǎn)收益狀況（一年、多年收入清單）（一年、多年收入清單）六、估價(jià)六、估價(jià)（房地產(chǎn)估價(jià)模型）（房地產(chǎn)估價(jià)模型）5房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版）

4、2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材一、收益性房地產(chǎn)的投資一、收益性房地產(chǎn)的投資1.1.投資主體：投資主體：股東股東 和和 放款人放款人。 收益性房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)主體可以是單一股東，也可以是組合性主體多個(gè)股東為了共同的投資利益組成實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)實(shí)體，其利益分配當(dāng)然也與股本結(jié)構(gòu)相一致。但是，通常情況下，股東為了使自己的資金發(fā)揮最大效益，必然尋求融資，這樣經(jīng)營(yíng)性房經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資活動(dòng)又多了一個(gè)參與者地產(chǎn)投資活動(dòng)又多了一個(gè)參與者資金的借出資金的借出者（一般是商業(yè)銀行）。者（一般是商業(yè)銀行）。6房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.2.投資過(guò)程投

5、資過(guò)程 機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn) 投資機(jī)會(huì)投資機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)機(jī)制比較復(fù)雜，有的是為了進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，有的是為了獲取購(gòu)銷(xiāo)差價(jià)而購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，有的是為了收取租金而購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，有的是發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)的價(jià)格實(shí)在太低而決定購(gòu)買(mǎi)，有的是比較了自己開(kāi)發(fā)建設(shè)與在市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的差異和風(fēng)險(xiǎn)之后決定購(gòu)買(mǎi)而有了初步意向后，到市場(chǎng)搜尋是發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的基本途徑是發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的基本途徑，掌握了某項(xiàng)房地產(chǎn)的基本信息后產(chǎn)生的投資知覺(jué)是機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)的總結(jié)投資知覺(jué)是機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)的總結(jié)，此時(shí)投資就可能正式進(jìn)入初步?jīng)Q策階段。7房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.2.投資過(guò)程投資過(guò)程 初步預(yù)測(cè)（投資收益

6、）初步預(yù)測(cè)（投資收益） 決策面對(duì)的始終是未來(lái)的環(huán)境狀況未來(lái)的環(huán)境狀況，未來(lái)的可能風(fēng)可能風(fēng)險(xiǎn)與投資收益險(xiǎn)與投資收益，因此必須進(jìn)行初步預(yù)測(cè)，包括投資成本、經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)收益、各種影響因素及其變化等（大體上匡算）。 簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)分析簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)分析 決策的起步也必須進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析，特別是通過(guò)貸款融資進(jìn)行的投資，因?yàn)樨?cái)務(wù)杠桿是雙刃劍財(cái)務(wù)杠桿是雙刃劍，既能提升收益水平，也放大了風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。基本又簡(jiǎn)基本又簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)分析是決策的起點(diǎn)之一單的風(fēng)險(xiǎn)分析是決策的起點(diǎn)之一。8房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.2.投資過(guò)程投資過(guò)程 粗略的投資分析：粗略的

7、投資分析： 粗略的投資分析粗略的投資分析是指財(cái)務(wù)杠桿的選取財(cái)務(wù)杠桿的選取，或者擴(kuò)大而言就是資產(chǎn)組合狀況的決策資產(chǎn)組合狀況的決策，是獨(dú)資獨(dú)資經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)還是合資經(jīng)營(yíng)合資經(jīng)營(yíng)，是負(fù)債經(jīng)營(yíng)負(fù)債經(jīng)營(yíng)還是全資經(jīng)全資經(jīng)營(yíng)營(yíng)，合資的主體多少合資的主體多少及其股本結(jié)構(gòu)如何股本結(jié)構(gòu)如何，股股東權(quán)益與債務(wù)比例結(jié)構(gòu)東權(quán)益與債務(wù)比例結(jié)構(gòu)如何等等。9房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)就是利用掌握的信息條件對(duì)未來(lái)收益及其市未來(lái)收益及其市場(chǎng)變化場(chǎng)變化作出正確的判斷。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市不完全市場(chǎng)場(chǎng)，供需受地方因素影響大，而市場(chǎng)信息通常又是不不對(duì)稱(chēng)對(duì)稱(chēng)

8、信息，使得準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)十分困難，特別是市場(chǎng)供需的時(shí)間錯(cuò)位時(shí)間錯(cuò)位所產(chǎn)生的供應(yīng)滯后供應(yīng)滯后現(xiàn)象非常普遍，市場(chǎng)的周期變化周期變化規(guī)律也不容易把握，這樣往往就造成正確預(yù)測(cè)更加困難，甚至成了“可遇而不可求可遇而不可求”的“運(yùn)氣”了。個(gè)人素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)和信息的完備性是決定預(yù)測(cè)正確與否的重要條件。10房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材4.4.可行性分析可行性分析 任何投資決策最核心的內(nèi)容就是任何投資決策最核心的內(nèi)容就是可行性分析可行性分析。 可行性可行性就是指就是指投資是可行投資是可行的，即的，即其收益足以滿(mǎn)足投其收益足以滿(mǎn)足投資者設(shè)定的基本條件和要求，而風(fēng)

9、險(xiǎn)也在投資者認(rèn)資者設(shè)定的基本條件和要求，而風(fēng)險(xiǎn)也在投資者認(rèn)同的可控制的范圍內(nèi)同的可控制的范圍內(nèi)。這樣，投資有收益、風(fēng)險(xiǎn)可。這樣，投資有收益、風(fēng)險(xiǎn)可控制、借貸能清償。控制、借貸能清償。 可行性分析的基礎(chǔ)是預(yù)測(cè)，可行性分析的基礎(chǔ)是預(yù)測(cè)，主要內(nèi)容主要內(nèi)容包括：包括： 未來(lái)市場(chǎng)變化未來(lái)市場(chǎng)變化 未來(lái)收入和支出狀況未來(lái)收入和支出狀況 區(qū)位和建筑物是否適合需要區(qū)位和建筑物是否適合需要 政府對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃要求及其改變的可能與難政府對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃要求及其改變的可能與難易程度易程度。11房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材二、盈利可能性二、盈利可能性 一項(xiàng)投資

10、能否成功唯一的標(biāo)準(zhǔn)成功唯一的標(biāo)準(zhǔn)就是盈利盈利的多少，而影響盈利水平的因素非常復(fù)雜多變，主要有購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、未來(lái)現(xiàn)金流、融資條件、購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、未來(lái)現(xiàn)金流、融資條件、稅賦稅賦等。當(dāng)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格已定（這是投資決策的起點(diǎn)），現(xiàn)金流、融資條件、稅賦現(xiàn)金流、融資條件、稅賦就成為盈利與否和盈利多少的決定因素。12房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.1.現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量 經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資的所謂盈利盈利就是房地產(chǎn)租金收入與就是房地產(chǎn)租金收入與各種費(fèi)用的差各種費(fèi)用的差。一般它只占房地產(chǎn)各種毛收入的很小比重，任何毛收入的增加毛收入的增加及其帶來(lái)的營(yíng)業(yè)費(fèi)用的微小營(yíng)

11、業(yè)費(fèi)用的微小下降下降都對(duì)盈利貢獻(xiàn)很多。 任何形式的資產(chǎn)具有相同的經(jīng)濟(jì)效益任何形式的資產(chǎn)具有相同的經(jīng)濟(jì)效益，因此，理論上有：房地產(chǎn)的租金房地產(chǎn)的租金= =相應(yīng)的金融資產(chǎn)的利息相應(yīng)的金融資產(chǎn)的利息 收益未增加之前房地產(chǎn)價(jià)格收益未增加之前房地產(chǎn)價(jià)格=2000/10%=20000（元） 收益增加之后房地產(chǎn)價(jià)格收益增加之后房地產(chǎn)價(jià)格=20000/10%=200000（元） 可見(jiàn)，隨著房地產(chǎn)租金提升10倍，房地產(chǎn)的價(jià)格也可以同步提升10倍，這就是所謂的“凈收入乘數(shù)凈收入乘數(shù)”。13房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.2.融資狀況融資狀況 融資狀況融資

12、狀況是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資決策的重要考量因素，甚至是主要的考量因素。 融資條件融資條件：利率水平、期限長(zhǎng)短、擔(dān)保形式。利率水平、期限長(zhǎng)短、擔(dān)保形式。 財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)：杠桿因子的大小，杠桿因子的大小，對(duì)房地產(chǎn)投資收益既有放大效應(yīng)，同樣對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也有放大效應(yīng)，如何平衡二者，是決策者必須十分清醒應(yīng)對(duì)的。14房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3. 3. 稅負(fù)稅負(fù) 稅負(fù)：即稅收結(jié)構(gòu)和水平稅負(fù)：即稅收結(jié)構(gòu)和水平如何，在很大程度上也影響著經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)收益和現(xiàn)金流，也是決策者不能忽視的重要因素。15房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 212

13、1世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材三、風(fēng)險(xiǎn)及個(gè)人作用三、風(fēng)險(xiǎn)及個(gè)人作用 1.1. 風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)一般可以分為兩種：某一（房地產(chǎn)）投資的風(fēng)險(xiǎn)某一（房地產(chǎn)）投資的風(fēng)險(xiǎn)，即資產(chǎn)的減值資產(chǎn)的減值，也稱(chēng)為非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；整個(gè)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)整個(gè)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，即整個(gè)投資組合的所有資產(chǎn)的減值，也稱(chēng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，造成非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有：租金和收入波動(dòng)太大、建筑物和鄰居衰落現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)業(yè)環(huán)境惡化、工資及其費(fèi)用上升、競(jìng)爭(zhēng)更加激烈、利率和稅收向上調(diào)升16房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材三、風(fēng)險(xiǎn)及個(gè)人作用三、風(fēng)險(xiǎn)

14、及個(gè)人作用 2.2.個(gè)人因素個(gè)人因素決策者的個(gè)人因素個(gè)人因素對(duì)決策的影響非常重要，其中包括理性因素理性因素，如知識(shí)水平、經(jīng)營(yíng)管理水平、對(duì)社會(huì)的洞察力和判斷力、對(duì)信息的處理能力等；也包括了非理性因素非理性因素，如投資偏好、區(qū)域偏好、情感因素、風(fēng)險(xiǎn)偏好等。17房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材四、決策過(guò)程四、決策過(guò)程 從融資的角度來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資的決策包含了兩大主體的決策過(guò)程兩大主體的決策過(guò)程，即股東（融股東（融資主體）的決策資主體）的決策和貸款人（商業(yè)銀行、資金貸款人（商業(yè)銀行、資金的融出方）的決策。的融出方）的決策。 決策基本過(guò)程如圖

15、圖6 61 1。 這里先討論決策的前3個(gè)環(huán)節(jié)，以及放款人與借款人的相互關(guān)系。18房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材收益性房地產(chǎn)投資決策過(guò)程圖收益性房地產(chǎn)投資決策過(guò)程圖 收收 入入 和和 支支 出出 融資形式和股權(quán)結(jié)構(gòu)融資形式和股權(quán)結(jié)構(gòu)現(xiàn)現(xiàn) 金金建筑物和土地建筑物和土地 收入預(yù)測(cè)清單收入預(yù)測(cè)清單營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè) 終結(jié)終結(jié)凈營(yíng)業(yè)收入 凈售價(jià)稅前收入稅后收入 稅后剩余借款人決策借款人決策放款人決策放款人決策融資融資19房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.1.融資結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu) 融資結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)是經(jīng)營(yíng)性

16、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策的中心之一，它不僅影響了投資主體（股東）的收益與風(fēng)險(xiǎn)投資主體（股東）的收益與風(fēng)險(xiǎn)，也是放款人的資金安全性、效益性、流動(dòng)性安全性、效益性、流動(dòng)性的重要條件。 融資結(jié)構(gòu)就是在房地產(chǎn)資產(chǎn)中股東權(quán)益與貸款（債融資結(jié)構(gòu)就是在房地產(chǎn)資產(chǎn)中股東權(quán)益與貸款（債權(quán)）比例之間的關(guān)系權(quán)）比例之間的關(guān)系。 因?yàn)閂=M+E，投資成功的一項(xiàng)重要技巧就是設(shè)立合適的融資結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)股東和放款人的使房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)股東和放款人的總和大于其自身價(jià)值總和大于其自身價(jià)值。20房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.2.收入清單收入清單 收入清單收入

17、清單是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資決策的重要財(cái)務(wù)計(jì)劃，在決策評(píng)價(jià)中極其重要，是項(xiàng)目預(yù)測(cè)的主要成果，是可行性分析的依據(jù)。 收收 入入 = 凈營(yíng)業(yè)收入 + 融資終結(jié) 稅后收入稅后收入 = 收入 償還債務(wù)稅賦21房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.借款人和放款人評(píng)價(jià)借款人和放款人評(píng)價(jià)借款人與放款人對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)各自獨(dú)立進(jìn)行，但有一個(gè)共同的目標(biāo)共同的目標(biāo)希望融資成希望融資成功、收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)能夠控制功、收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)能夠控制。在具體的評(píng)估過(guò)程中，借款人的評(píng)價(jià)在先，放款人的評(píng)價(jià)在后，二者通常又相互合作，互通信息，并分別對(duì)對(duì)方進(jìn)行必要的資信調(diào)查資信調(diào)查和評(píng)價(jià)，

18、以保證自己的利益不被惡意侵害。22房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材4.4.借款人與放款人之間的關(guān)系借款人與放款人之間的關(guān)系 與任何融資一樣，收益性房地產(chǎn)融資也是借貸雙方借貸雙方合作共贏的過(guò)程合作共贏的過(guò)程，互信、互助是重要的合作基礎(chǔ)。但收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目又有其獨(dú)特性收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目又有其獨(dú)特性：貸款期限長(zhǎng)短貸款期限長(zhǎng)短不定、貸款數(shù)額可大可小、貸款條件靈活多樣、組不定、貸款數(shù)額可大可小、貸款條件靈活多樣、組合性投資所涉及的利益方關(guān)系復(fù)雜合性投資所涉及的利益方關(guān)系復(fù)雜。 這樣，就要求借貸雙方必須更加需要溝通，需要進(jìn)行更靈活的談判，需要互相作出必

19、要的讓步，才能達(dá)到共同的目標(biāo)贏利！23房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材五、房地產(chǎn)收益狀況五、房地產(chǎn)收益狀況收入清單編制收入清單編制 收益狀況收益狀況既是投資主體決策的主要依據(jù)，也是放款決策的重要指標(biāo)放款決策的重要指標(biāo)，是借貸雙方都十分重視的參與合作的前提。 1.預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單（一年收入清單、多年收入清單） 2.預(yù)測(cè)抵押終結(jié)收益24房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 一年收入清單一年收入清單 凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入NOINOI 凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入就是營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)收入減去營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)成本后的

20、凈值，它是項(xiàng)目贏利水平的基礎(chǔ)，放款人對(duì)其尤其重視，因?yàn)樗桥袛鄠鶆?wù)償還能力的標(biāo)準(zhǔn)之一是判斷債務(wù)償還能力的標(biāo)準(zhǔn)之一。 稅前收入稅前收入BTCFBTCF 稅前收入就是繳納所得稅之前的收入數(shù)額稅前收入就是繳納所得稅之前的收入數(shù)額，其計(jì)算公式是：稅前收入稅前收入= =凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入- -債務(wù)債務(wù)- -貯備金貯備金 = =凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入- -（利息（利息+ +年還本額）年還本額）- -貯備金貯備金1.1.預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單25房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.1.預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單 應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入 應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入是指根

21、據(jù)所得稅法所得稅法企業(yè)應(yīng)繳納所得稅的收入，屬于法定標(biāo)準(zhǔn)下的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)法定標(biāo)準(zhǔn)下的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，其數(shù)額為：應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入= = 凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入 - - 折舊折舊- -利息利息 = = 稅前收入稅前收入 + + 當(dāng)年還本額當(dāng)年還本額 + + 貯備金貯備金- -折舊折舊 折舊是資產(chǎn)在使用期限年逐年攤銷(xiāo)額，一般有平均法、遞減法折舊是資產(chǎn)在使用期限年逐年攤銷(xiāo)額，一般有平均法、遞減法等不同的會(huì)計(jì)方法進(jìn)行處理，在財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中屬于成本，因此在等不同的會(huì)計(jì)方法進(jìn)行處理，在財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中屬于成本，因此在應(yīng)稅額應(yīng)予剔除；應(yīng)稅額應(yīng)予剔除； 還款額是總資產(chǎn)中負(fù)債與股東權(quán)益的轉(zhuǎn)換，與企業(yè)的凈利潤(rùn)無(wú)還款額是總資產(chǎn)中負(fù)債與股東權(quán)

22、益的轉(zhuǎn)換，與企業(yè)的凈利潤(rùn)無(wú)關(guān)，不能在應(yīng)稅收入中剔除；關(guān)，不能在應(yīng)稅收入中剔除； 貯備金是企業(yè)保證未來(lái)某些不可預(yù)見(jiàn)的突發(fā)事件的應(yīng)急準(zhǔn)備，貯備金是企業(yè)保證未來(lái)某些不可預(yù)見(jiàn)的突發(fā)事件的應(yīng)急準(zhǔn)備，它不是經(jīng)營(yíng)成本，當(dāng)然也應(yīng)該屬于應(yīng)稅收入之內(nèi)的項(xiàng)目，不能它不是經(jīng)營(yíng)成本，當(dāng)然也應(yīng)該屬于應(yīng)稅收入之內(nèi)的項(xiàng)目，不能剔除。剔除。26房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.1.預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單 納稅額：納稅額：納稅額納稅額就是應(yīng)繳納的所得稅額應(yīng)繳納的所得稅額： 納稅額納稅額= =應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入稅率稅率 稅后收入稅后收入ATCFATCF 稅前收入減去納稅額就

23、是稅前收入減去納稅額就是稅后收入稅后收入： 稅后收入稅后收入= =稅前收入稅前收入- -（應(yīng)稅收入（應(yīng)稅收入稅率）稅率） 當(dāng)應(yīng)稅收入是負(fù)值時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者因?yàn)樗脼樨?fù)，不需繳納所得稅，形成“稅隱蔽稅隱蔽”。27房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 多年收入清單多年收入清單 表表6-26-2是簡(jiǎn)化的多年收入分析清單。簡(jiǎn)化的多年收入分析清單。 多年收入分析的中心目標(biāo)多年收入分析的中心目標(biāo)是準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來(lái)收益和營(yíng)業(yè)費(fèi)用，為了使預(yù)測(cè)更加客觀，多多年預(yù)測(cè)清單一般要求有年預(yù)測(cè)清單一般要求有中介機(jī)構(gòu)中介機(jī)構(gòu)參與參與，特別是一些敏感數(shù)據(jù)更應(yīng)該由中介評(píng)估服務(wù)機(jī)

24、構(gòu)來(lái)測(cè)算。28房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 多年收入清單多年收入清單 收入收入 收入收入等于等于出租毛收入出租毛收入和和非出租毛收入非出租毛收入的總和的總和，應(yīng)視市場(chǎng)發(fā)展情況和租戶(hù)的實(shí)際進(jìn)行必要的穩(wěn)健性穩(wěn)健性預(yù)測(cè)，對(duì)各年的空置率空置率定出適當(dāng)?shù)目刂扑健?營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用 營(yíng)業(yè)費(fèi)用范圍廣泛，應(yīng)該以詳盡詳盡為基本準(zhǔn)則，適當(dāng)進(jìn)行保守估測(cè)保守估測(cè)，并盡可能地在經(jīng)營(yíng)中加以也控制控制。29房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 多年收入清單多年收入清單 稅前收入稅前收入 影響稅前收入的因素很多，

25、但最主要的還是毛收入、毛收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）、管理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）、管理費(fèi)用等，提高毛收入、降低各項(xiàng)費(fèi)用是增加稅前收入的主要途徑，而其中財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用在經(jīng)營(yíng)中取決于剩余本金的多少和利率水平的高低。 毛收入毛收入 = = 出租毛收入出租毛收入+ +非出租收入非出租收入 有效毛收入有效毛收入= = 毛收入毛收入- -空房租金空房租金 凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入= = 有效毛收入有效毛收入- -營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用 稅前收入稅前收入 = = 凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入- -利息利息- -還本還本- -儲(chǔ)備金儲(chǔ)備金30房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系

26、列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 多年收入清單多年收入清單 稅后收入稅后收入 稅后收入稅后收入是應(yīng)稅收入在納稅后的剩余部分是應(yīng)稅收入在納稅后的剩余部分，房地產(chǎn)特別容易形成所謂的“稅隱蔽”，在實(shí)踐中應(yīng)對(duì)稅法進(jìn)行詳細(xì)的鉆研，盡可能減低納稅額，從而提高稅后收入水平，獲得更好的投資回報(bào)。 應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入 = = 凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入- -利息利息- -折舊折舊 稅前收入稅前收入+ +還本還本+ +儲(chǔ)備金儲(chǔ)備金- -折舊折舊= =應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入 稅前收入稅前收入 = = 應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入 + +折舊折舊- -還本還本- -儲(chǔ)備金儲(chǔ)備金 稅后收入稅后收入 = = 稅前收入稅前收入- -（應(yīng)稅收入（應(yīng)稅收入稅率

27、）稅率）31房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.2.預(yù)測(cè)抵押終結(jié)收益預(yù)測(cè)抵押終結(jié)收益經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資除了在持有房地產(chǎn)階段能夠產(chǎn)生收益外，在投資終結(jié)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置還可能產(chǎn)生更加可觀的收益，因?yàn)榉康禺a(chǎn)一般會(huì)與市場(chǎng)房?jī)r(jià)一致而形成升值升值。這樣，即使在持有房地產(chǎn)時(shí)收益不夠理想，也可以可以通過(guò)終了時(shí)獲得超過(guò)房屋買(mǎi)入價(jià)銷(xiāo)售收入而通過(guò)終了時(shí)獲得超過(guò)房屋買(mǎi)入價(jià)銷(xiāo)售收入而得到足夠的補(bǔ)償?shù)玫阶銐虻难a(bǔ)償，使本項(xiàng)投資回報(bào)率符合原來(lái)的計(jì)劃要求。32房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 終結(jié)清單

28、終結(jié)清單 一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資在經(jīng)營(yíng)終結(jié)時(shí)進(jìn)行清算，所一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資在經(jīng)營(yíng)終結(jié)時(shí)進(jìn)行清算，所產(chǎn)生的各種收益用產(chǎn)生的各種收益用終結(jié)清單終結(jié)清單來(lái)表示，它包括：來(lái)表示，它包括：凈售凈售價(jià)、交易費(fèi)用、稅后銷(xiāo)售收入價(jià)、交易費(fèi)用、稅后銷(xiāo)售收入等內(nèi)容。等內(nèi)容。 凈售價(jià)：凈售價(jià)：凈售價(jià)是房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格減去剩余價(jià)值凈售價(jià)是房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格減去剩余價(jià)值（即折舊殘值）和各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用后的收益。（即折舊殘值）和各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用后的收益。 交易稅費(fèi)：交易稅費(fèi)：交易稅費(fèi)是房地產(chǎn)交易中必須繳納的交易稅費(fèi)是房地產(chǎn)交易中必須繳納的各種有關(guān)稅項(xiàng)和收費(fèi)。各種有關(guān)稅項(xiàng)和收費(fèi)。 稅前稅后售價(jià)：稅前稅后售價(jià)：稅前售價(jià)稅前售價(jià)是指房地產(chǎn)交

29、易產(chǎn)生的是指房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的收益在收益在未繳納未繳納所得稅前的總額；所得稅前的總額；稅后售價(jià)稅后售價(jià)就是房地就是房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的最終收益，即繳納所得稅后的全部收產(chǎn)交易產(chǎn)生的最終收益，即繳納所得稅后的全部收益。益。33房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 假設(shè)條件假設(shè)條件 上述終結(jié)清單是建立在現(xiàn)有市場(chǎng)資料分析基礎(chǔ)上進(jìn)行的測(cè)算，而售價(jià)是建立在當(dāng)年預(yù)測(cè)當(dāng)年預(yù)測(cè)收入收入和上年資本化率上年資本化率的基礎(chǔ)之上的。34房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材六、估價(jià)六、估價(jià) 以資本化率資本化率估算房地產(chǎn)售價(jià)僅

30、僅是一種估價(jià)方法，在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)估價(jià)中還有多種不同的有效方法。 1.1.估價(jià)的基本模式估價(jià)的基本模式對(duì)收益性房地產(chǎn)估價(jià)最常用最基本的模式是對(duì)收益性房地產(chǎn)估價(jià)最常用最基本的模式是貼現(xiàn)模式貼現(xiàn)模式： V=I/RV=I/R V V預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià) I I預(yù)測(cè)凈收入預(yù)測(cè)凈收入 R R資本化率資本化率35房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材六、估價(jià)六、估價(jià) 如果收益是分期實(shí)現(xiàn)的如果收益是分期實(shí)現(xiàn)的 V0為房地產(chǎn)現(xiàn)值，In為第n年的凈收益 r為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（若房地產(chǎn)價(jià)值等于買(mǎi)入價(jià)則r為內(nèi)部收益率）如果每年收益相同，貼現(xiàn)率不變?nèi)绻磕晔找嫦嗤N現(xiàn)率不變:nn

31、rIV)1(0RIV36房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.2.其他方法其他方法 靜態(tài)收入模型靜態(tài)收入模型 當(dāng)凈營(yíng)業(yè)收入、稅前收入、稅后收入都假定為不變的固定值時(shí)，房地產(chǎn)的估價(jià)模式就是靜態(tài)收入模式。 動(dòng)態(tài)收入模型動(dòng)態(tài)收入模型 當(dāng)上述三者發(fā)生變化時(shí)，則需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，具體的動(dòng)態(tài)因素的選取可以是其中任何一項(xiàng)。37房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)第二節(jié) 放款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)放款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià) 銀行為了自己的利益，為了保證貸款的效益性、安為了保證貸款的效益性、安全性和流動(dòng)性，必須進(jìn)行必

32、要的審查、評(píng)價(jià)工作全性和流動(dòng)性，必須進(jìn)行必要的審查、評(píng)價(jià)工作，才能將一定數(shù)量的款項(xiàng)貸給借款人即收益性房地產(chǎn)的投資主體（經(jīng)營(yíng)者）。放款人的評(píng)價(jià)內(nèi)容雖然廣泛，但重點(diǎn)還是保證款項(xiàng)的效益性、安全性和流動(dòng)重點(diǎn)還是保證款項(xiàng)的效益性、安全性和流動(dòng)性。性。 放款人的工作是從對(duì)借款人的申請(qǐng)書(shū)進(jìn)行審查開(kāi)始對(duì)借款人的申請(qǐng)書(shū)進(jìn)行審查開(kāi)始的。接著就是對(duì)涉及的房地產(chǎn)本身進(jìn)行一定的評(píng)估房地產(chǎn)本身進(jìn)行一定的評(píng)估，以判斷收益性和風(fēng)險(xiǎn)的大小收益性和風(fēng)險(xiǎn)的大小。最后就根據(jù)上述工作，決定貸款條件和標(biāo)準(zhǔn)。38房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第二節(jié)第二節(jié) 放款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)放款人對(duì)

33、貸款的評(píng)價(jià)一、申請(qǐng)文件內(nèi)容一、申請(qǐng)文件內(nèi)容二、房地產(chǎn)評(píng)估二、房地產(chǎn)評(píng)估( (重點(diǎn)）重點(diǎn)）三、放款標(biāo)準(zhǔn)三、放款標(biāo)準(zhǔn)( (重點(diǎn)）重點(diǎn)）39房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材一、申請(qǐng)文件內(nèi)容一、申請(qǐng)文件內(nèi)容1.1.申請(qǐng)文件清單申請(qǐng)文件清單(P116)(P116) 貸款申請(qǐng)書(shū)（非標(biāo)準(zhǔn)格式）貸款申請(qǐng)書(shū)（非標(biāo)準(zhǔn)格式） 房地產(chǎn)或建設(shè)項(xiàng)目基本情況（區(qū)位等）房地產(chǎn)或建設(shè)項(xiàng)目基本情況（區(qū)位等） 房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況（應(yīng)較詳細(xì)）房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況（應(yīng)較詳細(xì)） 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 借款人基本情況借款人基本情況 預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)清單和可行性分析報(bào)告預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)清單和可行性分析報(bào)告 評(píng)估

34、書(shū)（由中介機(jī)構(gòu)完成）評(píng)估書(shū)（由中介機(jī)構(gòu)完成） 房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)前景綜述房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)前景綜述 抵押物的產(chǎn)權(quán)證明或擔(dān)保人的承諾等抵押物的產(chǎn)權(quán)證明或擔(dān)保人的承諾等40房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.2.申請(qǐng)書(shū)的主要內(nèi)容申請(qǐng)書(shū)的主要內(nèi)容申請(qǐng)書(shū)的基本要求是:內(nèi)容豐富、表述簡(jiǎn)潔、內(nèi)容豐富、表述簡(jiǎn)潔、重點(diǎn)突出、信息充分重點(diǎn)突出、信息充分，既強(qiáng)烈地表達(dá)了借款人的借款愿望，又給放款人充分的信息以作為決策依據(jù)，最終目的就是合作成功達(dá)成融資。一般而言，放款人的審查重點(diǎn)內(nèi)容有如下幾個(gè)方面：41房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列

35、教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 貸款及其安全性貸款及其安全性 貸款申請(qǐng)書(shū)一般從借款人借款人和貸款基本情況貸款基本情況開(kāi)始敘述。包括借款人名稱(chēng)、法人代表等基本情況，貸款數(shù)量、期限、利息要求、還貸計(jì)劃，融資結(jié)構(gòu)、法規(guī)和限制，項(xiàng)目涉及的房地產(chǎn)基本情況（越詳細(xì)越有利于放款人進(jìn)行評(píng)價(jià)）等。 對(duì)貸款的安全性應(yīng)高度重視，給予詳細(xì)的分析和說(shuō)明，包括貸價(jià)比、單位面積的貸款額、貸款回收期、貸價(jià)比、單位面積的貸款額、貸款回收期、保本點(diǎn)（即盈虧平衡點(diǎn)）和敏感度分析保本點(diǎn)（即盈虧平衡點(diǎn)）和敏感度分析等。42房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 區(qū)位、不動(dòng)產(chǎn)和市場(chǎng)行情區(qū)位、不動(dòng)

36、產(chǎn)和市場(chǎng)行情 在遞交貸款申請(qǐng)書(shū)時(shí)必須同時(shí)提交對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的說(shuō)明，特別是涉及的房地產(chǎn)所在區(qū)位、資產(chǎn)狀況、未來(lái)市場(chǎng)區(qū)位、資產(chǎn)狀況、未來(lái)市場(chǎng)行情變化行情變化等，用以評(píng)價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)定性。 對(duì)房地產(chǎn)的描述主要包括設(shè)計(jì)、成本、潛在或期望收設(shè)計(jì)、成本、潛在或期望收入入等基本狀況，特別應(yīng)詳細(xì)描述房地產(chǎn)的總面積、單總面積、單元數(shù)及各單元的基本情況、租金元數(shù)及各單元的基本情況、租金等，這些情況越詳細(xì)越有利于放款人進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，從而有利于貸款決策。 市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)主要是應(yīng)該給出參考對(duì)象參考對(duì)象，即類(lèi)似地段的房地產(chǎn)收益變化、類(lèi)似的房地產(chǎn)數(shù)量和需求發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)狀況和租金及其變化等。43房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3

37、3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 借款申請(qǐng)人情況借款申請(qǐng)人情況放款人對(duì)于自己的資金始終要求安全性、效益性和流動(dòng)性的高度統(tǒng)一，對(duì)借款人的情況必然是盡可能地進(jìn)行全面了解、分析，包括申請(qǐng)人的基本情況、申請(qǐng)人的基本情況、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、合作各方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和合作方式經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、合作各方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和合作方式等，還需要了解保證條件保證條件特別是擔(dān)保人擔(dān)保人的情況。44房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)清單和估價(jià)預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)清單和估價(jià)財(cái)務(wù)清單財(cái)務(wù)清單是對(duì)收益性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否可行的具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的綜合，對(duì)放款人非常重要，在審在審查

38、貸款申請(qǐng)時(shí)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單將是重點(diǎn)分析內(nèi)容查貸款申請(qǐng)時(shí)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單將是重點(diǎn)分析內(nèi)容，因此借款人必須如實(shí)提供相關(guān)材料，包括完整的財(cái)務(wù)清單、可行性分析報(bào)告、市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告財(cái)務(wù)清單、可行性分析報(bào)告、市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告等，最好是由中介機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行相關(guān)預(yù)測(cè)分析中介機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行相關(guān)預(yù)測(cè)分析，以便使結(jié)論更加客觀、可靠，使融資雙方信息更加透明，合作的共贏機(jī)會(huì)更大。45房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 結(jié)論結(jié)論 從借款人的角度從借款人的角度來(lái)說(shuō)就是申請(qǐng)內(nèi)容：希望借多少款項(xiàng)、期限長(zhǎng)短等。 從放款人的角度從放款人的角度來(lái)說(shuō)就是：貸款是否可行、貸款的效益性、安全性和流動(dòng)性如何，

39、合作方的誠(chéng)信條件是否符合必要的規(guī)范要求等。46房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材二、房地產(chǎn)評(píng)估二、房地產(chǎn)評(píng)估 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估就是對(duì)其價(jià)格的評(píng)估對(duì)其價(jià)格的評(píng)估，它是批準(zhǔn)貸款的依據(jù)之一，評(píng)估價(jià)格是貸款額度高低的重要依據(jù)。 房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估方法：在貸款實(shí)務(wù)在貸款實(shí)務(wù)中通常采用的是收入還原法收入還原法，有時(shí)輔以市場(chǎng)比較法法。47房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.1.收入還原法的基本內(nèi)容與步驟收入還原法的基本內(nèi)容與步驟 假設(shè)條件假設(shè)條件 收入還原法收入還原法的基本假設(shè)假設(shè)是：資產(chǎn)價(jià)值等于

40、所有資產(chǎn)價(jià)值等于所有未來(lái)收入的現(xiàn)值未來(lái)收入的現(xiàn)值。即將所有未來(lái)的收益轉(zhuǎn)換為當(dāng)前收益，并把它確認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值。 基本步驟基本步驟 選擇收益種類(lèi)選擇收益種類(lèi) 估算收益的未來(lái)值估算收益的未來(lái)值 資本化率或貼現(xiàn)率的選取資本化率或貼現(xiàn)率的選取 將期望收入轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值將期望收入轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值48房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.2.直接收入還原法直接收入還原法 直接收入還原法直接收入還原法就是將凈營(yíng)業(yè)收入直接轉(zhuǎn)化凈營(yíng)業(yè)收入直接轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)價(jià)值（價(jià)格）為資產(chǎn)價(jià)值（價(jià)格），即：資產(chǎn)價(jià)格資產(chǎn)價(jià)格= = 期望凈營(yíng)業(yè)收入期望凈營(yíng)業(yè)收入/ /資本化率資本化率 = I

41、/R= I/R 凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入I I和資本化率資本化率R R兩個(gè)主要參數(shù)的估計(jì)？ 收入估算：一般僅估算收入估算：一般僅估算一年的凈營(yíng)業(yè)收入一年的凈營(yíng)業(yè)收入49房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 資本化率的求算資本化率的求算 從資產(chǎn)的特點(diǎn)而言，不同的資產(chǎn)的資本化率應(yīng)該是不同的資產(chǎn)的資本化率應(yīng)該是不同的不同的，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，在比較粗略評(píng)估中是將其統(tǒng)一為一個(gè)，即總的資本化率總的資本化率，而不再區(qū)分土地資土地資本化率、房屋資本化率、房地產(chǎn)資本化率本化率、房屋資本化率、房地產(chǎn)資本化率等。 具體的估算方法有3個(gè) 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 毛收入乘數(shù)法

42、毛收入乘數(shù)法 投資權(quán)重法投資權(quán)重法50房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法，是通過(guò)系統(tǒng)的市場(chǎng)比較而得到通過(guò)系統(tǒng)的市場(chǎng)比較而得到資本化率資本化率，通常又稱(chēng)市場(chǎng)抽提法市場(chǎng)抽提法。（表6-8） 這里應(yīng)注意三點(diǎn)注意三點(diǎn)： 比較時(shí)不考慮房地產(chǎn)的增值和貶值； 不考慮經(jīng)營(yíng)者個(gè)性差異； 簡(jiǎn)單考慮房地產(chǎn)的特點(diǎn)及其收入差異。 實(shí)際上是靜態(tài)市場(chǎng)比較靜態(tài)市場(chǎng)比較。51房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 毛收入乘數(shù)法（毛收入乘數(shù)法（GIMGIM） 毛收入乘數(shù)法也很簡(jiǎn)單，首先將房地產(chǎn)

43、價(jià)格與毛收房地產(chǎn)價(jià)格與毛收入的比值定義為入的比值定義為毛收入乘數(shù)毛收入乘數(shù)GIMGIM ，然后以參照比較的房地產(chǎn)為實(shí)際數(shù)據(jù)計(jì)算各參照房地產(chǎn)的毛收入乘各參照房地產(chǎn)的毛收入乘數(shù)數(shù)，再進(jìn)行必要的綜合調(diào)整而得到目標(biāo)房地產(chǎn)的毛目標(biāo)房地產(chǎn)的毛收入乘數(shù)收入乘數(shù)。 毛收入毛收入與與毛收入乘數(shù)毛收入乘數(shù)的積的積就是房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格：毛收入售價(jià)GIMGIMIV52房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 投資權(quán)重法投資權(quán)重法 投資權(quán)重法投資權(quán)重法，這種方法首先將資產(chǎn)區(qū)分為不同部分將資產(chǎn)區(qū)分為不同部分，不同部分的資產(chǎn)對(duì)應(yīng)不同的收入不同部分的資產(chǎn)對(duì)應(yīng)不同的收入，不同的收

44、入采用不不同的收入采用不同的貼現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)同的貼現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)。這種方法應(yīng)用最多的就是貸款貸款- -自有資金法自有資金法：即將房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)值分為貸款資本金和自有資本金。 資本化率的計(jì)算公式為： R=KR=KL/V+L/V+（1-L/V1-L/V）ROEROER R為資本化率，K K為貸款常數(shù)，L/VL/V為貸價(jià)比，ROEROE為自自有資金收益率有資金收益率。 抵押貸款常數(shù)：抵押貸款常數(shù)：一般采用年抵押貸款常數(shù)，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率 ，即還貸常數(shù)還貸常數(shù)。53房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 應(yīng)注

45、意的幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題 資本化率資本化率對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)起著關(guān)鍵作用，它的小小波動(dòng)會(huì)引起估價(jià)的巨大差異。教材P120例。 選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率對(duì)估價(jià)的合理性就顯得選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率對(duì)估價(jià)的合理性就顯得特別重要特別重要。為了減少失誤，我們?cè)趯?shí)踐中應(yīng)該注意如下幾點(diǎn)54房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題 資料收集誤差資料收集誤差 目標(biāo)房地產(chǎn)目標(biāo)房地產(chǎn)評(píng)估所需的準(zhǔn)確的市場(chǎng)資料十分難得，而可以參照的資產(chǎn)一般也不多，每個(gè)項(xiàng)目都有其獨(dú)特個(gè)性，因此，估價(jià)時(shí)一定要估價(jià)時(shí)一定要對(duì)各種因素差別進(jìn)行必要的調(diào)整對(duì)各種因素差別進(jìn)行必

46、要的調(diào)整，而調(diào)整受個(gè)人因素影響很大，必須盡可能地避免個(gè)人看法上的差異造成失誤，就需要采取多樣化操作，即多人分別評(píng)估后再綜合。55房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題 房地產(chǎn)折舊房地產(chǎn)折舊 隨著時(shí)間的推移，任何資產(chǎn)都會(huì)有一定程度的減值，創(chuàng)造收入的能力也會(huì)逐漸下降，因此房地產(chǎn)就需要一定的折舊。為了保證初始投資時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值，每年都應(yīng)從收入中抽提一部分來(lái)彌補(bǔ)建筑物損失，這個(gè)過(guò)程可以稱(chēng)為資本重建。資本化率是投資收益的總和，投資收益實(shí)際上就是投資者自有資金的收益，從資本形態(tài)來(lái)看，收益當(dāng)然也就是資本重建。保證一定的重建率就

47、可以使初始投資價(jià)值不變。56房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 收益及售價(jià)的變化收益及售價(jià)的變化 收益或銷(xiāo)售價(jià)格收益或銷(xiāo)售價(jià)格也會(huì)隨著市場(chǎng)物價(jià)水平發(fā)生相應(yīng)的變化，在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)也必須對(duì)此有足夠的認(rèn)識(shí)，作出適當(dāng)?shù)暮侠碚{(diào)整。 收入的多種形式收入的多種形式 房地產(chǎn)的收入有多種表現(xiàn)形式，對(duì)應(yīng)就有多種資本資本化率化率，從而就有不同的價(jià)格評(píng)估結(jié)果。在評(píng)估時(shí)對(duì)此也要有所認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備。 應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題57房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.收益資本化法收益資本化法 在應(yīng)用直接還原法

48、產(chǎn)生一定誤差時(shí)，人們常常就改用收益資本化法收益資本化法來(lái)估價(jià)。它是將多年收益（包括終多年收益（包括終結(jié)收入）現(xiàn)金流按照一定的貼現(xiàn)率來(lái)計(jì)算其貼現(xiàn)值結(jié)收入）現(xiàn)金流按照一定的貼現(xiàn)率來(lái)計(jì)算其貼現(xiàn)值： V V為現(xiàn)值，為現(xiàn)值，CFCF為各期收入現(xiàn)金流，為各期收入現(xiàn)金流，i i為貼現(xiàn)率是最重為貼現(xiàn)率是最重要的計(jì)算參數(shù)，一般以市場(chǎng)大多數(shù)同類(lèi)房地產(chǎn)的內(nèi)要的計(jì)算參數(shù)，一般以市場(chǎng)大多數(shù)同類(lèi)房地產(chǎn)的內(nèi)部收益率為參照部收益率為參照，n n為經(jīng)營(yíng)期限。為經(jīng)營(yíng)期限。nniCFiCFiCFV)1 (.)1 ()1 (2211058房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 預(yù)測(cè)現(xiàn)

49、金流貼現(xiàn)法計(jì)算實(shí)例預(yù)測(cè)現(xiàn)金流貼現(xiàn)法計(jì)算實(shí)例年份年份凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入售價(jià)售價(jià)現(xiàn)值系數(shù)現(xiàn)值系數(shù)現(xiàn)值現(xiàn)值114699380.87721289469216354090.76951258394318140340.6751224421419073740.59211129319520057980.51941041749578709130.51944088152總現(xiàn)值1003145459房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 貼現(xiàn)率的計(jì)算貼現(xiàn)率的計(jì)算 貼現(xiàn)率貼現(xiàn)率作為最重要的技術(shù)參數(shù)，在評(píng)估時(shí)意義非常突出，不同的選取就會(huì)產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果，必須十分重視才能

50、作到客觀、合理。一般地有如下一些辦法： 以投資者認(rèn)同的期望值為標(biāo)準(zhǔn)以投資者認(rèn)同的期望值為標(biāo)準(zhǔn) 以國(guó)債等無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資為參照以國(guó)債等無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資為參照 以市場(chǎng)平均水平為參照以市場(chǎng)平均水平為參照 以貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)以貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)60房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材三、放款標(biāo)準(zhǔn)三、放款標(biāo)準(zhǔn) 放款標(biāo)準(zhǔn)放款標(biāo)準(zhǔn)是金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)，是評(píng)價(jià)某個(gè)內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)，是評(píng)價(jià)某個(gè)項(xiàng)目是否可行的指標(biāo)項(xiàng)目是否可行的指標(biāo)，主要有如下各項(xiàng)（參見(jiàn)表（參見(jiàn)表6 61010的清單）的清單）申請(qǐng)人歷史申請(qǐng)人歷史 單位面積最高貸款單位面積最高貸款區(qū)位及建筑物區(qū)位及建筑物 可能的空房

51、損失可能的空房損失市場(chǎng)狀況市場(chǎng)狀況 營(yíng)業(yè)費(fèi)用比重營(yíng)業(yè)費(fèi)用比重最高貸價(jià)比最高貸價(jià)比 估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性最低保本點(diǎn)最低保本點(diǎn) 盈利潛力盈利潛力 可接受的貸款期限可接受的貸款期限61房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.1.借款人和房地產(chǎn)借款人和房地產(chǎn) 主要評(píng)價(jià)借款人的基本條件借款人的基本條件是否符合標(biāo)準(zhǔn)、特別是其經(jīng)營(yíng)歷史是否達(dá)標(biāo)； 抵押物是否可接受；抵押物是否可接受； 市場(chǎng)是否健康市場(chǎng)是否健康；62房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.2.最高放款額最高放款額 貸價(jià)比貸價(jià)比貸價(jià)比貸

52、價(jià)比是貸款額與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的比值貸款額與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的比值，受法規(guī)嚴(yán)格規(guī)范，但各銀行內(nèi)部還有更重要的控制標(biāo)準(zhǔn)，它是影響財(cái)務(wù)杠桿的重要指標(biāo)。70%-80%。 債務(wù)償還率債務(wù)償還率債務(wù)償還率債務(wù)償還率是目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈營(yíng)業(yè)收入與債務(wù)的項(xiàng)目的凈營(yíng)業(yè)收入與債務(wù)的比值，是決定貸款最高額度的重要指標(biāo)比值，是決定貸款最高額度的重要指標(biāo)，也是貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要表征。一般放款人都把1.251.25定為放貸的最低定為放貸的最低債務(wù)償還率債務(wù)償還率。具體計(jì)算有如下要求：最高年還貸額最高年還貸額 = = 凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入/ /最低債務(wù)償還率最低債務(wù)償還率最高貸款額最高貸款額 = = 最高年還款額最高年還款額/

53、/抵押貸款系數(shù)抵押貸款系數(shù)63房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.2.最高放款額最高放款額 保本點(diǎn)：保本點(diǎn)：84% “保本保本”是負(fù)債經(jīng)營(yíng)的最起碼要求。保本點(diǎn)保本點(diǎn)就就營(yíng)業(yè)費(fèi)用與債務(wù)之和與可能的毛收入的比值營(yíng)業(yè)費(fèi)用與債務(wù)之和與可能的毛收入的比值，即：保本點(diǎn)保本點(diǎn)= =（營(yíng)業(yè)費(fèi)用（營(yíng)業(yè)費(fèi)用+ +債務(wù)）債務(wù)）/ /可能的毛收入可能的毛收入 實(shí)踐中經(jīng)常將其轉(zhuǎn)換為其他業(yè)務(wù)控制指標(biāo)，如資產(chǎn)的出租率資產(chǎn)的出租率（即100%-空置率）等。64房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.2.最高放款額最高放

54、款額 單位面積貸款額單位面積貸款額 單位面積貸款額單位面積貸款額一般應(yīng)控制在建筑成本的80%80%左右左右，實(shí)際上它與貸價(jià)比貸價(jià)比的關(guān)系非常密切，貸價(jià)比越高、單位面積的售價(jià)越高，則單位面積的貸款額就越高。65房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.其他指標(biāo)的合理性其他指標(biāo)的合理性 空房率和收租損失空房率和收租損失空房率和收租損失一般要求控制在5%以?xún)?nèi)。 營(yíng)業(yè)費(fèi)用比率營(yíng)業(yè)費(fèi)用比率 營(yíng)業(yè)費(fèi)用比率營(yíng)業(yè)費(fèi)用比率= =營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用/ /（毛租金（毛租金+ +其他收入）其他收入） （毛租金（毛租金+ +其他收入）其他收入）= =毛收入毛收入 它是

55、收益性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，應(yīng)該盡可能控制在較低的水平之下，但如果太低銀行又會(huì)懷疑借款人是否故意隱瞞成本，因此應(yīng)保持合理水平，最好是與市場(chǎng)的平均水平看齊最好是與市場(chǎng)的平均水平看齊。66房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.其他指標(biāo)的合理性其他指標(biāo)的合理性 放款人經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)放款人經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)放款人的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)是其對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的基本把握，不同時(shí)期、不同的評(píng)估者和不同的項(xiàng)目的具體標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有重大差別，借款人應(yīng)該借款人應(yīng)該對(duì)放款人無(wú)償提供相關(guān)信息對(duì)放款人無(wú)償提供相關(guān)信息，以提高放款人對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期而得到更好的貸款條件。67房地產(chǎn)金融（第房地

56、產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第三節(jié)第三節(jié) 借款人評(píng)價(jià)和決策借款人評(píng)價(jià)和決策一、決策過(guò)程及主要決策因素一、決策過(guò)程及主要決策因素二、收益衡量指標(biāo)二、收益衡量指標(biāo)三、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)三、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)四、最后決策四、最后決策68房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 一、決策過(guò)程及主要決策因素一、決策過(guò)程及主要決策因素借款人評(píng)價(jià)主要是衡量投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)收益與風(fēng)險(xiǎn)是否符合決策標(biāo)準(zhǔn)，與其它投資形式比較是否具有突出優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)等等。具體過(guò)程如圖62。影響投資決策的因素很多，但其中最主要的是收益收益性指標(biāo)性指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)性指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)性指

57、標(biāo)。第三節(jié)第三節(jié) 借款人評(píng)價(jià)和決策借款人評(píng)價(jià)和決策69房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材借款人投資決策評(píng)價(jià)過(guò)程借款人投資決策評(píng)價(jià)過(guò)程根據(jù)投資意向確定收益和風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)投資意向確定收益和風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)選擇融資結(jié)構(gòu)及選擇融資結(jié)構(gòu)及貸款貸款- -自有資金比例自有資金比例預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)和終結(jié)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)和終結(jié)現(xiàn)金流計(jì)算收益率及計(jì)算收益率及盈利可能性盈利可能性衡衡 量量 風(fēng)風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn)貸款評(píng)價(jià)結(jié)果、購(gòu)買(mǎi)、談判和拒絕貸款評(píng)價(jià)結(jié)果、購(gòu)買(mǎi)、談判和拒絕70房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材二、收益衡量指標(biāo)二、收益衡量指

58、標(biāo) 收益性指標(biāo)收益性指標(biāo)是房地產(chǎn)投資最基本的分析指標(biāo)，盈利盈利是投資核心目的，如何衡量收益的大小，是投資決策首先有解決的問(wèn)題。 傳統(tǒng)方法：傳統(tǒng)方法：不考慮資金的時(shí)間價(jià)值不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的方法，所以屬于靜態(tài)方法靜態(tài)方法。 現(xiàn)金流貼現(xiàn)法現(xiàn)金流貼現(xiàn)法：考慮資金的時(shí)間價(jià)值考慮資金的時(shí)間價(jià)值的方法，所以屬于動(dòng)態(tài)方法動(dòng)態(tài)方法。71房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.1.傳統(tǒng)方法傳統(tǒng)方法 最簡(jiǎn)單的最簡(jiǎn)單的盈利可行性盈利可行性分析就是一個(gè)時(shí)期的分析就是一個(gè)時(shí)期的收入分析收入分析，特別是，特別是收入與成本的比較收入與成本的比較，通常，通常成為主要的分析

59、指標(biāo)。包括成為主要的分析指標(biāo)。包括： 毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù) 資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率 自有資金收益率自有資金收益率（稅前和稅后）（稅前和稅后）72房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 毛租金乘數(shù)和收益率毛租金乘數(shù)和收益率 假設(shè)有個(gè)投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)的買(mǎi)入價(jià)是假設(shè)有個(gè)投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)的買(mǎi)入價(jià)是1515400015154000元，元，自有資金是自有資金是32308003230800元（等于首付元（等于首付30308003030800元與貯備金元與貯備金200000200000元之和）。各年收入預(yù)測(cè)如下：元之和）。各年收入預(yù)測(cè)如下：收益收益1990年年1

60、991年年1992年年1993年年1994年年終結(jié)收終結(jié)收入入五年五年總和總和五年平五年平均均毛租金毛租金凈營(yíng)業(yè)收入凈營(yíng)業(yè)收入稅前收入稅前收入稅后收入稅后收入241514701391392511163530530526091814483483271119075775362818200667556119438787159651306488322179202426131766436405收入預(yù)測(cè)（單位收入預(yù)測(cè)（單位千元千元）73房地產(chǎn)金融（第房地產(chǎn)金融（第3 3版）版） 2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材盈利指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果盈利指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果指標(biāo)指標(biāo)公式公式1990年年1991年年1992