新加坡工業(yè)園區(qū)的科學(xué)規(guī)劃

1、概要概要新加坡工業(yè)園發(fā)展背景新加坡工業(yè)園發(fā)展背景EconomicDevelopmentBoard經(jīng)濟(jì)發(fā)展局 SpringSingapore標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)力 與創(chuàng)新局 JTCCorporation裕廊集團(tuán)公司 PublicUtilitiesBoard公共事業(yè)局 A*STAR國家科技研究署 SingaporeTourismBoard旅游局 IESingapore國際企業(yè)發(fā)展局 貿(mào)易與工業(yè)部貿(mào)易與工業(yè)部 v3838項(xiàng)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)工業(yè)地產(chǎn)v覆蓋面積覆蓋面積7,6007,600公頃公頃（4,9174,917公頃）公頃）v優(yōu)良的設(shè)計(jì)與管理優(yōu)良的設(shè)計(jì)與管理v1,4001,400套預(yù)制標(biāo)準(zhǔn)廠套預(yù)制標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)施房設(shè)施

2、v超過超過100100萬平方米的萬平方米的高層廠房高層廠房v配套的便利中心配套的便利中心裕廊集團(tuán)工業(yè)產(chǎn)地裕廊集團(tuán)工業(yè)產(chǎn)地v38 38 項(xiàng)工業(yè)地產(chǎn)，是項(xiàng)工業(yè)地產(chǎn)，是70007000多多家公司的家園家公司的家園v兩個(gè)商務(wù)園兩個(gè)商務(wù)園v三個(gè)芯片制造園三個(gè)芯片制造園v一個(gè)生物醫(yī)學(xué)園一個(gè)生物醫(yī)學(xué)園v裕廊島裕廊島三年里，我們將紅樹林沼澤地改三年里，我們將紅樹林沼澤地改造成為了現(xiàn)代化的裕廊工業(yè)區(qū)造成為了現(xiàn)代化的裕廊工業(yè)區(qū)三十年的歷史三十年的歷史成就成就v生活水平低生活水平低v失業(yè)問題嚴(yán)重失業(yè)問題嚴(yán)重v脆弱的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)脆弱的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)v對貿(mào)易依賴性過高對貿(mào)易依賴性過高v人口增長率高人口增長率高v缺乏工業(yè)技術(shù)與國內(nèi)

3、企業(yè)資金缺乏工業(yè)技術(shù)與國內(nèi)企業(yè)資金 艱難的開始艱難的開始科技密集型勞動力密集型技能密集型資本密集型1960s 1970s1980s1990s知識密集型21世紀(jì)新加坡的經(jīng)濟(jì)和工業(yè)發(fā)展新加坡的經(jīng)濟(jì)和工業(yè)發(fā)展v失業(yè)率高失業(yè)率高 (14% )(14% )v勞動力技能低下勞動力技能低下v注重于創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會和出口型行業(yè)注重于創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會和出口型行業(yè)v對高資本項(xiàng)目實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的伙伴關(guān)系對高資本項(xiàng)目實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的伙伴關(guān)系19601960s : s : 勞動力密集型勞動力密集型v失業(yè)率降低失業(yè)率降低 (4(4）v設(shè)立技能發(fā)展機(jī)構(gòu)設(shè)立技能發(fā)展機(jī)構(gòu) - - TataTata (India, (India, 印度）印

4、度） 1972 1972- - RolleRolle (Germany, (Germany, 德國德國 ) 1973 ) 1973- Phillips (Holland, - Phillips (Holland, 荷蘭荷蘭) 1975) 1975v抓住快速增長的行業(yè)電子行業(yè)抓住快速增長的行業(yè)電子行業(yè)v占生產(chǎn)量的占生產(chǎn)量的15%15%v發(fā)展本地企業(yè)以支持跨國公司發(fā)展本地企業(yè)以支持跨國公司19701970s : s : 技能密集型技能密集型1980s : 1980s : 資本密集型資本密集型v目標(biāo)為微電子和芯片制造廠目標(biāo)為微電子和芯片制造廠v機(jī)械工具、自動化設(shè)備、航空等多樣化機(jī)械工具、自動化設(shè)備、

5、航空等多樣化的工程行業(yè)的工程行業(yè)v充分利用國際合作來發(fā)展以貨運(yùn)為主的充分利用國際合作來發(fā)展以貨運(yùn)為主的物流中樞物流中樞v促進(jìn)促進(jìn)“服務(wù)服務(wù)”，以完善制造業(yè)這是經(jīng)，以完善制造業(yè)這是經(jīng)濟(jì)增長的雙引擎濟(jì)增長的雙引擎v通過地區(qū)化發(fā)展，拓展外部經(jīng)濟(jì)空間通過地區(qū)化發(fā)展，拓展外部經(jīng)濟(jì)空間v培育研發(fā)、實(shí)驗(yàn)室科技以及知識型產(chǎn)業(yè)培育研發(fā)、實(shí)驗(yàn)室科技以及知識型產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的地方企業(yè)為主導(dǎo)的地方企業(yè)v將若干島嶼合并為裕廊島，并將其發(fā)展將若干島嶼合并為裕廊島，并將其發(fā)展成為世界級的石油化工中心成為世界級的石油化工中心v邁向生命科學(xué)和生物醫(yī)學(xué)科學(xué)的新產(chǎn)業(yè)邁向生命科學(xué)和生物醫(yī)學(xué)科學(xué)的新產(chǎn)業(yè)19901990s : s : 技術(shù)

6、密集型技術(shù)密集型v大力發(fā)展生命科學(xué)，生物醫(yī)藥以及媒體資大力發(fā)展生命科學(xué)，生物醫(yī)藥以及媒體資訊業(yè)等高附加值產(chǎn)業(yè)訊業(yè)等高附加值產(chǎn)業(yè)v投資大，回收周期長，回報(bào)率高投資大，回收周期長，回報(bào)率高v緯壹科技城緯壹科技城v進(jìn)一步深化石化產(chǎn)業(yè)，鞏固世界級的石油進(jìn)一步深化石化產(chǎn)業(yè)，鞏固世界級的石油化工中心的地位化工中心的地位2121世紀(jì)世紀(jì) : : 知識密集型知識密集型v準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)，成立于準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)，成立于19681968年年v新加坡工業(yè)化的主要原動力新加坡工業(yè)化的主要原動力v新加坡的主要工業(yè)園開發(fā)商新加坡的主要工業(yè)園開發(fā)商v30 30 年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，旗下?lián)碛谐^年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，旗下?lián)碛谐^3838項(xiàng)工業(yè)項(xiàng)工業(yè)地

7、產(chǎn)地產(chǎn), ,基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施v獲得廣泛的好評：裕廊工業(yè)地產(chǎn)獲得廣泛的好評：裕廊工業(yè)地產(chǎn)裕廊集團(tuán)裕廊集團(tuán)工業(yè)園的類型工業(yè)園的類型v起源于美國和英國起源于美國和英國v印度是第一個(gè)建立工業(yè)園的亞洲國家印度是第一個(gè)建立工業(yè)園的亞洲國家v二十世紀(jì)六十年代和七十年代：大多二十世紀(jì)六十年代和七十年代：大多數(shù)東盟國家開始建立自己的工業(yè)園數(shù)東盟國家開始建立自己的工業(yè)園v把工業(yè)活動集中在一個(gè)地方的策略把工業(yè)活動集中在一個(gè)地方的策略簡介簡介“一個(gè)工業(yè)園包含一塊用作工廠廠房的土地，這些一個(gè)工業(yè)園包含一塊用作工廠廠房的土地，這些廠房被出售或租賃以用于制造目的。土地的開發(fā)是廠房被出售或租賃以用

8、于制造目的。土地的開發(fā)是按照綜合性的總體規(guī)劃進(jìn)行的，在廠房建造之前必按照綜合性的總體規(guī)劃進(jìn)行的，在廠房建造之前必須進(jìn)行道路、市政和服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，以及場地的須進(jìn)行道路、市政和服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，以及場地的平整工程。所建造的廠房可以是標(biāo)準(zhǔn)型的，也可以平整工程。所建造的廠房可以是標(biāo)準(zhǔn)型的，也可以是根據(jù)客戶要求定制。工業(yè)地產(chǎn)是按照城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)是根據(jù)客戶要求定制。工業(yè)地產(chǎn)是按照城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)范范, ,使用不同分區(qū)、限制性的合約和其他方式進(jìn)行有使用不同分區(qū)、限制性的合約和其他方式進(jìn)行有控制開發(fā)的區(qū)域。根據(jù)園內(nèi)租戶以及整個(gè)社區(qū)的利控制開發(fā)的區(qū)域。根據(jù)園內(nèi)租戶以及整個(gè)社區(qū)的利益，工業(yè)園的形狀和發(fā)展方式會進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整益

9、，工業(yè)園的形狀和發(fā)展方式會進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整?！倍x定義簡介簡介v吸引投資吸引投資v創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會v培養(yǎng)技能和注重教育程序培養(yǎng)技能和注重教育程序v設(shè)立其它相關(guān)行業(yè)，例如金融、設(shè)立其它相關(guān)行業(yè)，例如金融、物流、運(yùn)輸以及服務(wù)行業(yè)等物流、運(yùn)輸以及服務(wù)行業(yè)等v稅收政策帶來政府收入稅收政策帶來政府收入v出口形成外匯流入出口形成外匯流入v工業(yè)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的催化劑工業(yè)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的催化劑目的：經(jīng)濟(jì)有效的基礎(chǔ)設(shè)施目的：經(jīng)濟(jì)有效的基礎(chǔ)設(shè)施v國家經(jīng)濟(jì)多元化國家經(jīng)濟(jì)多元化v開辟農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展渠道，減少地區(qū)開辟農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展渠道，減少地區(qū)間不平衡間不平衡 v提供就業(yè)機(jī)會提供就業(yè)機(jī)會v吸引外國直接投資（吸引外國直接

10、投資（FDIFDI）設(shè)立其它設(shè)立其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)，例如金融、商業(yè)、后勤物相關(guān)產(chǎn)業(yè)，例如金融、商業(yè)、后勤物流、運(yùn)輸流、運(yùn)輸 以及服務(wù)行業(yè)以及服務(wù)行業(yè)v提高生活水平提高生活水平v培養(yǎng)技能和注重教育程序培養(yǎng)技能和注重教育程序經(jīng)濟(jì)和區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟(jì)和區(qū)域發(fā)展設(shè)立工業(yè)園的目的設(shè)立工業(yè)園的目的v集中到一個(gè)指定的區(qū)域，易于提供基礎(chǔ)設(shè)集中到一個(gè)指定的區(qū)域，易于提供基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)行環(huán)境控制施，進(jìn)行環(huán)境控制v對各種土地利用進(jìn)行有序系統(tǒng)的描述，以對各種土地利用進(jìn)行有序系統(tǒng)的描述，以確保土地使用率確保土地使用率v把有潛在危害的制造業(yè)與城市居民區(qū)隔離把有潛在危害的制造業(yè)與城市居民區(qū)隔離開來開來v將工業(yè)集中在一個(gè)位置可以獲得規(guī)模經(jīng)

11、濟(jì)將工業(yè)集中在一個(gè)位置可以獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)v容易進(jìn)行環(huán)境控制和設(shè)施監(jiān)控容易進(jìn)行環(huán)境控制和設(shè)施監(jiān)控有序開發(fā)和對環(huán)境的考慮有序開發(fā)和對環(huán)境的考慮設(shè)立工業(yè)園的目的設(shè)立工業(yè)園的目的v更廣泛的協(xié)作與更多倍化的效益更廣泛的協(xié)作與更多倍化的效益v把工作帶入農(nóng)村地區(qū)，減少城鄉(xiāng)之間的人把工作帶入農(nóng)村地區(qū)，減少城鄉(xiāng)之間的人口流動口流動v確保勞動力和國家公用資源得到最佳利用確保勞動力和國家公用資源得到最佳利用v通過分享公用或?qū)Ｓ没A(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)通過分享公用或?qū)Ｓ没A(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等降低成本等降低成本v稅收政策帶來政府收入，并增加國家收入稅收政策帶來政府收入，并增加國家收入v出口形成外匯流入出口形成外匯流入其他原因其他

12、原因設(shè)立工業(yè)園的目的行業(yè)之間并不都能和平共處，有些行業(yè)可能行業(yè)之間并不都能和平共處，有些行業(yè)可能會對其他行業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，例如化工和會對其他行業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，例如化工和食品行業(yè)。因此，把相近行業(yè)的廠家聚集在食品行業(yè)。因此，把相近行業(yè)的廠家聚集在一起，以滿足其對特定的基礎(chǔ)設(shè)施或廢物處一起，以滿足其對特定的基礎(chǔ)設(shè)施或廢物處理的要求，這是一種謹(jǐn)慎的做法。理的要求，這是一種謹(jǐn)慎的做法。工業(yè)園的類型工業(yè)園的類型v滿足某一目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的需求滿足某一目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的需求v特殊設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施特殊設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施; ;有害廢物的處理有害廢物的處理對環(huán)境污染的監(jiān)控設(shè)施對環(huán)境污染的監(jiān)控設(shè)施v將產(chǎn)業(yè)鏈中的各組成部分集中布置將

13、產(chǎn)業(yè)鏈中的各組成部分集中布置, , 并形成并形成產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)v把上游和下游過程有機(jī)地結(jié)合到一起把上游和下游過程有機(jī)地結(jié)合到一起工業(yè)園的類型工業(yè)園的類型v一般工業(yè)地產(chǎn)一般工業(yè)地產(chǎn)v高科技園區(qū)高科技園區(qū)v商務(wù)商務(wù)/ /科研園區(qū)科研園區(qū)v專業(yè)化工業(yè)園區(qū)專業(yè)化工業(yè)園區(qū)工業(yè)園的類型工業(yè)園的類型v一般工業(yè)地產(chǎn)一般工業(yè)地產(chǎn)v高科技園區(qū)高科技園區(qū)v商務(wù)商務(wù)/ /科研園區(qū)科研園區(qū)v專業(yè)化工業(yè)園區(qū)專業(yè)化工業(yè)園區(qū)工業(yè)園的類型工業(yè)園的類型v適合不同產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的需求適合不同產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的需求v良好的規(guī)劃，提供全套基礎(chǔ)設(shè)施良好的規(guī)劃，提供全套基礎(chǔ)設(shè)施v可以滿足物流的需要可以滿足物流的需要v環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)v分區(qū)域的概念

14、分區(qū)域的概念一般工業(yè)園一般工業(yè)園工業(yè)園的類型工業(yè)園的類型裕廊工業(yè)園區(qū)裕廊工業(yè)園區(qū)v 7000 7000公頃公頃v 綜合型城市綜合型城市( (多功能工業(yè)，商業(yè)與住宅多功能工業(yè)，商業(yè)與住宅) )v 中新蘇州工業(yè)園開發(fā)有限公司中新蘇州工業(yè)園開發(fā)有限公司中新蘇州工業(yè)園中新蘇州工業(yè)園城鎮(zhèn)總體規(guī)劃城鎮(zhèn)總體規(guī)劃v18931893公頃公頃v綜合型城市綜合型城市( (多功能工業(yè)多功能工業(yè), , 商業(yè)商業(yè)與住宅與住宅) )v寧波市科技園管理委員會寧波市科技園管理委員會寧波市科技園區(qū)分區(qū)規(guī)劃寧波市科技園區(qū)分區(qū)規(guī)劃城鎮(zhèn)總體規(guī)劃城鎮(zhèn)總體規(guī)劃v一般工業(yè)地產(chǎn)一般工業(yè)地產(chǎn)v高科技園區(qū)高科技園區(qū)v商務(wù)商務(wù)/ /科研園區(qū)科研園區(qū)

15、v專業(yè)化工業(yè)園區(qū)專業(yè)化工業(yè)園區(qū)工業(yè)園的類型工業(yè)園的類型v對環(huán)境的影響最小，在高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)對環(huán)境的影響最小，在高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)和居住區(qū)之間無需物理屏障和居住區(qū)之間無需物理屏障v其活動不會產(chǎn)生空氣、水污染以及噪其活動不會產(chǎn)生空氣、水污染以及噪音和不良?xì)馕兑艉筒涣細(xì)馕陡呖萍籍a(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是高科技產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是: :工業(yè)園的類型工業(yè)園的類型其活動包括其活動包括: :v高科技制造高科技制造v研發(fā)研發(fā)v產(chǎn)品設(shè)計(jì)和開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和開發(fā)v數(shù)據(jù)處理數(shù)據(jù)處理v軟件開發(fā)軟件開發(fā)v產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)和其他高附加值的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)和其他高附加值的產(chǎn)業(yè)工業(yè)園的類型工業(yè)園的類型根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，可以認(rèn)為有三個(gè)主要的行業(yè)與根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，可以認(rèn)為有三個(gè)主

16、要的行業(yè)與高科技園的形象相吻合高科技園的形象相吻合 : :v電子業(yè)電子業(yè)v生物科技生物科技 v新材料開發(fā)新材料開發(fā)工業(yè)園的類型工業(yè)園的類型v 120 120公頃公頃v 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè), ,研發(fā)科技研發(fā)科技, ,行政行政, ,辦公辦公 v 大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會v 已完成規(guī)劃已完成規(guī)劃大連雙大連雙D D港生物與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園中心區(qū)規(guī)劃港生物與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園中心區(qū)規(guī)劃高科技高科技工業(yè)園工業(yè)園v 17 17,000,000公頃公頃v 綜合型城市綜合型城市v ( (多功能工業(yè)，商業(yè)與住宅多功能工業(yè)，商業(yè)與住宅) )v 班加洛發(fā)展局班加洛發(fā)展局資訊資訊走廊走廊 ( (印度印度) )城鎮(zhèn)總

17、體規(guī)劃城鎮(zhèn)總體規(guī)劃v一般工業(yè)地產(chǎn)一般工業(yè)地產(chǎn)v高科技園區(qū)高科技園區(qū)v商務(wù)商務(wù)/ /科研園區(qū)科研園區(qū)v專業(yè)化工業(yè)園區(qū)專業(yè)化工業(yè)園區(qū)工業(yè)園的類型工業(yè)園的類型v其活動包括研發(fā)、科技、產(chǎn)品其活動包括研發(fā)、科技、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)等v對技術(shù)型人才有較高的需求對技術(shù)型人才有較高的需求v高速寬帶通訊高速寬帶通訊v對環(huán)境要求較高對環(huán)境要求較高 科研園科研園工業(yè)園的類型工業(yè)園的類型v 5050公頃公頃v 研究與開發(fā)研究與開發(fā)v 裕廊集團(tuán)裕廊集團(tuán)v 已建成已建成新加坡科學(xué)園（一期新加坡科學(xué)園（一期& &二期）二期）高科技高科技 / / 商業(yè)園商業(yè)園國際商務(wù)園國際商務(wù)園( (IBP)IBP)3 33 3公頃的信息科技研

18、發(fā)中心公頃的信息科技研發(fā)中心商務(wù)園商務(wù)園v 66 66公頃公頃v 商業(yè)與科技中心商業(yè)與科技中心v 裕廊集團(tuán)裕廊集團(tuán)樟宜商業(yè)園樟宜商業(yè)園高科技高科技 / / 商業(yè)園商業(yè)園v200200公頃公頃v生物醫(yī)藥、資訊科技與生物醫(yī)藥、資訊科技與媒體開發(fā)媒體開發(fā)v裕廊集團(tuán)裕廊集團(tuán)v建設(shè)中建設(shè)中緯壹科技城緯壹科技城科技園科技園v一般工業(yè)地產(chǎn)一般工業(yè)地產(chǎn)v高科技園區(qū)高科技園區(qū)v商務(wù)商務(wù)/ /科研園區(qū)科研園區(qū)v專業(yè)化工業(yè)園區(qū)專業(yè)化工業(yè)園區(qū)工業(yè)園的類型工業(yè)園的類型v通過規(guī)劃措施滿足某一目標(biāo)產(chǎn)業(yè)需求通過規(guī)劃措施滿足某一目標(biāo)產(chǎn)業(yè)需求v用更有效的方式來進(jìn)行廢物處理用更有效的方式來進(jìn)行廢物處理v能夠滿足特定產(chǎn)組團(tuán)業(yè)對基礎(chǔ)設(shè)

19、施的需求能夠滿足特定產(chǎn)組團(tuán)業(yè)對基礎(chǔ)設(shè)施的需求v形成產(chǎn)業(yè)循環(huán)形成產(chǎn)業(yè)循環(huán)v實(shí)例：食品工業(yè)、石油化工業(yè)、有害工實(shí)例：食品工業(yè)、石油化工業(yè)、有害工業(yè)等業(yè)等專業(yè)化工業(yè)園專業(yè)化工業(yè)園 工業(yè)園的類型工業(yè)園的類型v石化和化工園石化和化工園- -裕廊島裕廊島 v木材加工和家具業(yè)木材加工和家具業(yè)v信息科技和應(yīng)用信息科技的產(chǎn)業(yè)信息科技和應(yīng)用信息科技的產(chǎn)業(yè) 信息信息科技園科技園v食品工業(yè)食品區(qū)食品工業(yè)食品區(qū)專業(yè)化工業(yè)園的一些實(shí)例專業(yè)化工業(yè)園的一些實(shí)例.工業(yè)園的類型工業(yè)園的類型工業(yè)園的規(guī)劃和設(shè)計(jì)工業(yè)園的規(guī)劃和設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)和實(shí)施和實(shí)施啟動階段啟動階段:地標(biāo)的設(shè)地標(biāo)的設(shè)計(jì)和建造計(jì)和建造園區(qū)管理園區(qū)管理工業(yè)園開發(fā)：

20、需要投入大量的資金（土地和基礎(chǔ)設(shè)施）工業(yè)園開發(fā)：需要投入大量的資金（土地和基礎(chǔ)設(shè)施）需要制定工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的策略、目標(biāo)和計(jì)劃需要制定工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的策略、目標(biāo)和計(jì)劃v市場調(diào)研市場調(diào)研v商業(yè)計(jì)劃研究商業(yè)計(jì)劃研究v財(cái)務(wù)和可行性研究財(cái)務(wù)和可行性研究 工業(yè)園的規(guī)劃與設(shè)計(jì)工業(yè)園的規(guī)劃與設(shè)計(jì)工業(yè)園的規(guī)劃與設(shè)計(jì)工業(yè)園的規(guī)劃與設(shè)計(jì)工業(yè)園的規(guī)劃與設(shè)計(jì)工業(yè)園的規(guī)劃與設(shè)計(jì)成本成本土地和開發(fā)土地和開發(fā)工資工資公用事業(yè)公用事業(yè) 運(yùn)輸運(yùn)輸付稅、費(fèi)用付稅、費(fèi)用涉及的關(guān)鍵因素涉及的關(guān)鍵因素v制造業(yè)與貿(mào)易或其他資本密集程度較制造業(yè)與貿(mào)易或其他資本密集程度較小的投資項(xiàng)目不同，需要有一個(gè)合理小的投資項(xiàng)目不同，需要有一個(gè)合理的投資回收期

21、以實(shí)現(xiàn)贏利的投資回收期以實(shí)現(xiàn)贏利v投資決策受利潤驅(qū)動投資決策受利潤驅(qū)動v適合的投資氛圍適合的投資氛圍 該國在經(jīng)濟(jì)和政治方面的穩(wěn)定性該國在經(jīng)濟(jì)和政治方面的穩(wěn)定性 主權(quán)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保主權(quán)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保投資風(fēng)險(xiǎn)（不確定因素）最大的危害投資風(fēng)險(xiǎn)（不確定因素）最大的危害v在國內(nèi)市場、出口市場以及成本競在國內(nèi)市場、出口市場以及成本競爭性方面的潛力爭性方面的潛力v對原材料、中間產(chǎn)品和制成品征收對原材料、中間產(chǎn)品和制成品征收的進(jìn)出口關(guān)稅的進(jìn)出口關(guān)稅v交通運(yùn)輸和公用事業(yè)的效率交通運(yùn)輸和公用事業(yè)的效率產(chǎn)品的市場和經(jīng)商的成本產(chǎn)品的市場和經(jīng)商的成本法律、政策以及規(guī)章制度的透明度和一致性法律、政策以及規(guī)章制度的透明度和一致性v免稅

22、期免稅期v贏利年度彌補(bǔ)虧損贏利年度彌補(bǔ)虧損v適度低價(jià)的土地適度低價(jià)的土地 為什么？從較低的制造和服務(wù)價(jià)值鏈開始為什么？從較低的制造和服務(wù)價(jià)值鏈開始土地成本作為全部投資的一部分是非土地成本作為全部投資的一部分是非常重要的常重要的v以負(fù)擔(dān)得起的價(jià)格提供可靠的公用事業(yè)服務(wù)以負(fù)擔(dān)得起的價(jià)格提供可靠的公用事業(yè)服務(wù)v最初最初, ,應(yīng)是個(gè)服務(wù)中心，而不是一個(gè)獲利中心應(yīng)是個(gè)服務(wù)中心，而不是一個(gè)獲利中心鼓勵政策鼓勵政策提供“一站式機(jī)構(gòu)” （OSS）：v申請v咨詢和信息v與政府職能機(jī)構(gòu)及批準(zhǔn)授權(quán) 機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)設(shè)立服務(wù)中心設(shè)立服務(wù)中心v學(xué)校學(xué)校v住宅住宅v醫(yī)療設(shè)施醫(yī)療設(shè)施v休閑設(shè)施休閑設(shè)施 v社交俱樂部和體育活動

23、社交俱樂部和體育活動v餐館，等等餐館，等等外派人員的生活條件和輔助公共設(shè)施外派人員的生活條件和輔助公共設(shè)施v選址所在位置選址所在位置v土地大小和開發(fā)成本土地大小和開發(fā)成本v土地使用權(quán)、地形及土壤條件土地使用權(quán)、地形及土壤條件v人力人力v設(shè)計(jì)用于何種產(chǎn)業(yè)組團(tuán)設(shè)計(jì)用于何種產(chǎn)業(yè)組團(tuán)？交通方便性運(yùn)輸交通方便性運(yùn)輸v基礎(chǔ)設(shè)施的可用性基礎(chǔ)設(shè)施的可用性 供水；供電供水；供電v環(huán)境方面的規(guī)定環(huán)境方面的規(guī)定稅收鼓勵政策和區(qū)域鼓勵政策稅收鼓勵政策和區(qū)域鼓勵政策 需考慮的主要方面需考慮的主要方面v工業(yè)園還是城鎮(zhèn)工業(yè)園還是城鎮(zhèn)v何種類型的工業(yè)園何種類型的工業(yè)園v工業(yè)園與自由貿(mào)易區(qū)、經(jīng)濟(jì)特區(qū)的對比工業(yè)園與自由貿(mào)易區(qū)、經(jīng)

24、濟(jì)特區(qū)的對比v競爭者？競爭者？v贏利能力贏利能力v客戶是誰？政府；私營部門等客戶是誰？政府；私營部門等需考慮的主要方面v開發(fā)策略開發(fā)策略v現(xiàn)有的社會經(jīng)濟(jì)條件現(xiàn)有的社會經(jīng)濟(jì)條件v影響工業(yè)化的因素是否存在？影響工業(yè)化的因素是否存在？v其潛力是什么？其潛力是什么？v其競爭優(yōu)勢是什么：與周邊地區(qū)以及其競爭優(yōu)勢是什么：與周邊地區(qū)以及全球范圍內(nèi)比較全球范圍內(nèi)比較土地價(jià)格；地理位置，土地獲得；土地價(jià)格；地理位置，土地獲得；所有權(quán)；重新安置等所有權(quán)；重新安置等問題問題運(yùn)營環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)；人力；培訓(xùn)；基礎(chǔ)設(shè)施的可用運(yùn)營環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)；人力；培訓(xùn)；基礎(chǔ)設(shè)施的可用性；勞資關(guān)系；鼓勵政策性；勞資關(guān)系；鼓勵政策 人員因素管理專長；

25、招商工作等人員因素管理專長；招商工作等問題問題v處在開發(fā)的什么階段處在開發(fā)的什么階段？v其潛力是什么？其潛力是什么？v要從現(xiàn)階段發(fā)展到將來可以達(dá)到的階段要從現(xiàn)階段發(fā)展到將來可以達(dá)到的階段, ,國家需要采取哪些步驟？國家需要采取哪些步驟？v目的是區(qū)分其基礎(chǔ)設(shè)施需求的優(yōu)先次序，目的是區(qū)分其基礎(chǔ)設(shè)施需求的優(yōu)先次序，從而得出客觀的開發(fā)策略，以利于可持續(xù)從而得出客觀的開發(fā)策略，以利于可持續(xù)發(fā)展發(fā)展問題:開發(fā)策略人員人員/ /技能的發(fā)展處在什么水平？技能的發(fā)展處在什么水平？ 年齡分布年齡分布 性別分布性別分布 城市人口城市人口 識字率識字率 獲得的教育水平獲得的教育水平 勞動力勞動力 失業(yè)率等失業(yè)率等問題

26、：現(xiàn)有的社會經(jīng)濟(jì)條件問題：現(xiàn)有的社會經(jīng)濟(jì)條件v人力資源和技能人力資源和技能v自然資源自然資源/ /原材料原材料v土地環(huán)境問題和潛在場所土地環(huán)境問題和潛在場所v交通運(yùn)輸現(xiàn)有的網(wǎng)絡(luò)以及發(fā)展交通運(yùn)輸現(xiàn)有的網(wǎng)絡(luò)以及發(fā)展/ /改善的潛力改善的潛力v基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀以及發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀以及發(fā)展/ /改善的潛力改善的潛力問題：影響工業(yè)化的因素問題：影響工業(yè)化的因素v評估現(xiàn)有的自然、社會以及經(jīng)濟(jì)條件評估現(xiàn)有的自然、社會以及經(jīng)濟(jì)條件v政府的長期規(guī)劃和開發(fā)政府的長期規(guī)劃和開發(fā)v現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)部門和潛在經(jīng)濟(jì)部門的增長因現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)部門和潛在經(jīng)濟(jì)部門的增長因素和容量素和容量問題：其潛力是什么？問題：其潛力是什么？競爭者生產(chǎn)成本競爭

27、者生產(chǎn)成本 ： v周邊地區(qū)周邊地區(qū)v全球范圍全球范圍 v低成本中心低成本中心v大市場大市場 問題：與周邊地區(qū)及全球范圍比較問題：與周邊地區(qū)及全球范圍比較, ,其競爭優(yōu)勢是什么其競爭優(yōu)勢是什么 有能力創(chuàng)造以下因素：有能力創(chuàng)造以下因素：v政治穩(wěn)定（國家風(fēng)險(xiǎn)）政治穩(wěn)定（國家風(fēng)險(xiǎn)）v經(jīng)濟(jì)吸引力法律、政策和規(guī)章制度以及經(jīng)濟(jì)吸引力法律、政策和規(guī)章制度以及透明度透明度v成本勞動力、運(yùn)輸、土地、基礎(chǔ)設(shè)施、成本勞動力、運(yùn)輸、土地、基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等公用事業(yè)等v鼓勵政策免稅、免征關(guān)稅等鼓勵政策免稅、免征關(guān)稅等問題：與周邊地區(qū)及全球范圍比較問題：與周邊地區(qū)及全球范圍比較, ,其競爭優(yōu)勢是什么其競爭優(yōu)勢是什么v一站

28、式節(jié)點(diǎn)機(jī)構(gòu)一站式節(jié)點(diǎn)機(jī)構(gòu)v需要有清晰和透明的工業(yè)政策需要有清晰和透明的工業(yè)政策v在吸引投資、招商、基礎(chǔ)設(shè)施提供等方面在吸引投資、招商、基礎(chǔ)設(shè)施提供等方面的強(qiáng)大政府支持的強(qiáng)大政府支持v需要全國范圍的工業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，從而使得需要全國范圍的工業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，從而使得這些工業(yè)地產(chǎn)的分布適當(dāng)這些工業(yè)地產(chǎn)的分布適當(dāng)學(xué)到的經(jīng)驗(yàn)學(xué)到的經(jīng)驗(yàn)v地理位置很重要地理位置很重要v定價(jià)很重要定價(jià)很重要v工業(yè)園應(yīng)進(jìn)行總體規(guī)劃工業(yè)園應(yīng)進(jìn)行總體規(guī)劃v需要正確地評估，并將規(guī)劃定位在恰需要正確地評估，并將規(guī)劃定位在恰當(dāng)?shù)男袠I(yè)當(dāng)?shù)男袠I(yè)v允許外商擁有工業(yè)用地的所有權(quán)；允許外商擁有工業(yè)用地的所有權(quán)；v附近有良好的社會性基礎(chǔ)設(shè)施附近有良好的社會

29、性基礎(chǔ)設(shè)施學(xué)到的經(jīng)驗(yàn)學(xué)到的經(jīng)驗(yàn)v影響贏利能力影響贏利能力v工業(yè)用地選址不當(dāng)招商困難，因此要承擔(dān)工業(yè)用地選址不當(dāng)招商困難，因此要承擔(dān)更長時(shí)間的持有成本更長時(shí)間的持有成本v低于標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)園入住率低，不能負(fù)擔(dān)高低于標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)園入住率低，不能負(fù)擔(dān)高額的土地價(jià)格額的土地價(jià)格 v高檔工業(yè)產(chǎn)品領(lǐng)先于時(shí)代需要較長時(shí)間進(jìn)高檔工業(yè)產(chǎn)品領(lǐng)先于時(shí)代需要較長時(shí)間進(jìn)行招商行招商v基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)的價(jià)格高每平方米基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)的價(jià)格高每平方米10101515美美元將降低贏利元將降低贏利錯誤決策的后果錯誤決策的后果嚴(yán)格的工業(yè)用途嚴(yán)格的工業(yè)用途到到 結(jié)合辦公室、生產(chǎn)廠房、倉儲等的用途結(jié)合辦公室、生產(chǎn)廠房、倉儲等的用途工作、生活、娛樂學(xué)習(xí)概念工作、生活、娛樂學(xué)習(xí)概念工作工作生活生活娛樂娛樂WORK.LIVE.PLAY.LEARN學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)案例研究案例研究 第二家商務(wù)園是樟宜商務(wù)園第二家商務(wù)園是樟宜商務(wù)園（6666公頃）公頃） 標(biāo)準(zhǔn)化定位標(biāo)準(zhǔn)化定位 新的土地使用分區(qū)規(guī)劃新的土地使用分區(qū)規(guī)劃 新的商務(wù)園指導(dǎo)方針新的商務(wù)園指導(dǎo)方針 工作地點(diǎn)位于園區(qū)中心工作地點(diǎn)位于園區(qū)中心 工作