【干部培訓(xùn)】 《物權(quán)法》解讀

1、2022/7/4中共建湖縣委黨校 陳遠(yuǎn)躍?物權(quán)法?出臺(tái) ?物權(quán)法?與我們息息相關(guān)?物權(quán)法?的起草審議過程?物權(quán)法?的作用所在 ?物權(quán)法?的內(nèi)容 ?物權(quán)法?司法解釋主要內(nèi)容：一、物權(quán)法與我們息息相關(guān) 二、?物權(quán)法?的起草審議過程 1994年正式列入立法規(guī)劃 2002年12月初審 2004年3月十屆全國人大二次會(huì)議通過憲法修正案，首次規(guī)定依法保護(hù)“公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán) 2005年6月三審，四個(gè)月后四審 2005年7月10日向社會(huì)全文公布，并廣泛征求意見 2006年8月五審 2006年10月十屆全國人大常委會(huì)第二十四次會(huì)議對(duì)物權(quán)法草案進(jìn)行第六次審議 2006年12月十屆全國人大常委會(huì)第二十五次會(huì)議對(duì)物權(quán)法

2、草案進(jìn)行第七次審議 2007年3月十屆全國人大五次會(huì)議舉行第二次全體會(huì)議，物權(quán)法草案、企業(yè)所得稅法草案等提請(qǐng)審議 三、?物權(quán)法?的作用所在 確定物的歸屬 物如何更好地利用 對(duì)這個(gè)物如何從法律上進(jìn)行很好的保護(hù)物的歸屬問題：定分止?fàn)?一兔走，百人逐之，非一兔可以分一百也，以其名分未定也；販兔者于是，雖盜不取。商鞅在?商君書?物權(quán)法?和?合同法?是兩部民事根本法?合同法?管這個(gè)物交易環(huán)節(jié)當(dāng)中的事情，?合同法?主要是管交易的規(guī)那么，怎么定合同，什么時(shí)候生效，怎么履行，違約之后的違約責(zé)任，它是講動(dòng)態(tài)的關(guān)系。?物權(quán)法?是講靜態(tài)的關(guān)系，這個(gè)物、這個(gè)財(cái)產(chǎn)的歸屬，歸誰所有。 一房二賣某房地產(chǎn)開發(fā)公司以下簡(jiǎn)稱A公

3、司在某市商業(yè)街開發(fā)了一幢商品樓，售價(jià)4000元/m .某甲選中了其中一套三居室，雙方簽定了購房合同并于2021年2月1日辦理了付款交房的手續(xù)，并且約定一年之內(nèi)辦理所有權(quán)證書。 某甲因公需要出國一年，為了方便房屋的維護(hù)，某甲在2021年2月18日將房屋鑰匙交給A公司下屬的物業(yè)處保管。3月份以后，該市的樓價(jià)大幅上漲，商品房供不應(yīng)求。3月5日，A公司售樓人員某乙從物業(yè)處取走了某甲房屋鑰匙，翻開房門讓購房者參觀選購。該房屋被某丙看中，某乙以A公司名義與某丙簽訂了購房合同，雙方于3月30日辦理了交房付款手續(xù)，并于次日辦理了過戶登記手續(xù)。 某甲于2021年5月回國后發(fā)現(xiàn)本屬于自己的房屋已被他人居住，十分氣

4、憤，手持購房合同要求某丙騰退房屋，遭到某丙拒絕。某甲找到A公司交涉，A公司負(fù)責(zé)人表示“一房二賣確實(shí)是自己的工作人員所為，向某甲抱歉并表示愿意按照合同約定返還某甲的全部購房款及利息，但拒絕某甲要求返還房屋的請(qǐng)求。 根據(jù)上述案例，請(qǐng)答復(fù)：1A公司與某甲的購房合同是否有效？為什么？ 2A公司與某丙的購房合同是否有效？為什么？ 3該房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸誰？為什么？ 4A公司應(yīng)對(duì)某甲承擔(dān)什么法律責(zé)任？為什么？四、?物權(quán)法?的內(nèi)容 第一編總那么第一章根本原那么第二章物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記第二節(jié)動(dòng)產(chǎn)交付第三節(jié)其他規(guī)定第三章物權(quán)的保護(hù)第二編所有權(quán)第四章一般規(guī)定第五章國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、

5、私人所有權(quán)第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第七章相鄰關(guān)系第八章共有第九章所有權(quán)取得的特別規(guī)定第三編用益物權(quán)第十章一般規(guī)定第十一章土地承包經(jīng)營權(quán)第十二章建設(shè)用地使用權(quán)第十三章宅基地使用權(quán)第十四章地役權(quán)第四編擔(dān)保物權(quán)第十五章一般規(guī)定第十六章抵押權(quán)第一節(jié)一般抵押權(quán)第二節(jié)最高額抵押權(quán) 第十七章質(zhì)權(quán)第一節(jié)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)第二節(jié)權(quán)利質(zhì)權(quán)第十八章留置權(quán)第五編占有第十九章占有附那么中華人民共和國物權(quán)法2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過 叫財(cái)產(chǎn)法范圍就太大了 ：財(cái)產(chǎn)不僅包括動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)，還包括一些權(quán)利，比方知識(shí)產(chǎn)權(quán)、債權(quán)。叫所有權(quán)法范圍就窄了：?物權(quán)法?不僅包括所有權(quán)，在所有權(quán)之上還派生出用益物權(quán)和擔(dān)保

6、物權(quán)。 為什么叫?物權(quán)法?？而不叫財(cái)產(chǎn)法或所有權(quán)法呢？物權(quán)法的根本原那么 貫徹我們國家的根本經(jīng)濟(jì)制度 平等保護(hù)的原那么 物權(quán)法定的原那么 物權(quán)公示原那么 不動(dòng)產(chǎn)的登記 統(tǒng)一登記 登記機(jī)構(gòu)的職責(zé) 新制度：更正登記、預(yù)告登記登記機(jī)構(gòu)的登記錯(cuò)誤的責(zé)任 登記收費(fèi) 不動(dòng)產(chǎn)的交付 國家所有權(quán)第四十五條法律規(guī)定屬于國家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。國有財(cái)產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。第五十五條國家出資的企業(yè)，由國務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益。 第五十七條履行國有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員，應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)國有財(cái)產(chǎn)

7、的管理、監(jiān)督，促進(jìn)國有財(cái)產(chǎn)保值增值，防止國有財(cái)產(chǎn)損失；濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。違反國有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中，低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)保或者以其他方式造成國有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。 第五十八條集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括：一法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；二集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；三集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；四集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。第五十九條農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。 農(nóng)村集體所有權(quán)第六十一條城鎮(zhèn)集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，

8、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第六十二條集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況。城鎮(zhèn)集體所有權(quán)第六十四條私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。 第六十五條私人合法的儲(chǔ)蓄、投資及其收益受法律保護(hù)。國家依照法律規(guī)定保護(hù)私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益。第六十六條私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞。 私人所有權(quán)征地補(bǔ)償 第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有

9、的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 包括三方面的內(nèi)容：一個(gè)內(nèi)容是我們每個(gè)業(yè)主對(duì)專有局部的所有權(quán)，有些住房是商業(yè)性用房，關(guān)起門的專有局部的所有權(quán)。第二個(gè)，建筑區(qū)劃內(nèi)這些共有的局部的共有權(quán)。第三個(gè)是對(duì)共有局部共同管理的權(quán)利。第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等

10、專有局部享有所有權(quán)，對(duì)專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專有局部享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有局部以外的共有局部，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有局部享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)

11、，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 案例：綠地歸屬問題 北京市某物業(yè)小區(qū)，層高15層的房屋和層高17層的房屋相間排列。但是房屋建成后銷售一直不順利，該公寓建成后一直無人問津。于是他的開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，作出了將窗前綠地隨同一樓的房屋單元一并交給業(yè)主單獨(dú)使用的廣告宣傳。 一樓的業(yè)主能夠憑借其與開發(fā)商之間的房屋買賣合同而取得這樣的專有使用權(quán)嗎？善意取得制度案例：李東某與王某系夫妻關(guān)系，于1993年以婚后積蓄購置桑塔納轎車一輛，共同經(jīng)營出租運(yùn)營業(yè)務(wù)。1994年3月6日，因家庭予盾，雙方發(fā)生糾紛，進(jìn)行爭(zhēng)吵。王某一氣之下，將桑塔納轎車開走離家獨(dú)居。4 月1日，王某與劉某聯(lián)系，商量將桑

12、塔納轎車賣給劉某，雙方商定價(jià)格為12萬元，當(dāng)天交付了轎車和全部購車款，一起去當(dāng)?shù)剀囕v管理部門辦理轎車所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。當(dāng)工作人員詢問王某的丈夫?qū)u車的意見時(shí)，王某謊稱其丈夫長(zhǎng)期在外工作，不管家事，遂辦理了汽車買賣手續(xù)，將車籍轉(zhuǎn)到劉某名下，10日后，此事被李某發(fā)現(xiàn)，找劉某要車，被劉某拒絕。李某以王某為被告，劉某為第三人，向人民法院起訴請(qǐng)求劉某返還財(cái)產(chǎn)。思考：法院該如何判決？ 第一百零六條無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合以下情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)： 一受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的； 二以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓； 三轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 受