同策置業(yè)顧問終極培訓(xùn)_壓馬路與市調(diào)_23PPT

1、壓馬路與市調(diào)壓馬路與市調(diào)2壓馬路與市調(diào)課程目標(biāo)壓馬路與市調(diào)課程目標(biāo)掌握壓馬路的基本流程及執(zhí)行重點(diǎn)掌握壓馬路的基本流程及執(zhí)行重點(diǎn)掌握市調(diào)及填寫市調(diào)表格的方法掌握市調(diào)及填寫市調(diào)表格的方法能夠獨(dú)立完成壓馬路能夠獨(dú)立完成壓馬路能夠獨(dú)立完成市調(diào)表格的填寫能夠獨(dú)立完成市調(diào)表格的填寫v 課程目標(biāo)課程目標(biāo)3壓馬路與市調(diào)課程內(nèi)容壓馬路與市調(diào)課程內(nèi)容壓馬路的目的、流程和重點(diǎn)壓馬路的目的、流程和重點(diǎn)市調(diào)的目的、方法和重點(diǎn)市調(diào)的目的、方法和重點(diǎn)市調(diào)表格的填寫市調(diào)表格的填寫v 課程內(nèi)容課程內(nèi)容4壓馬路與市調(diào)壓馬路壓馬路與市調(diào)壓馬路v壓馬路的目的壓馬路的目的選定引導(dǎo)動(dòng)線選定引導(dǎo)動(dòng)線尋找客源客層尋找客源客層為制作銷售道具提

2、供依據(jù)為制作銷售道具提供依據(jù)熟悉生活機(jī)能、交通情況熟悉生活機(jī)能、交通情況尋找與客戶的話題尋找與客戶的話題5壓馬路與市調(diào)壓馬路壓馬路與市調(diào)壓馬路v 壓馬路的流程壓馬路的流程6壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機(jī)能圖壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機(jī)能圖v生活機(jī)能圖生活機(jī)能圖 目的目的 幫助幫助業(yè)務(wù)員加深對(duì)業(yè)務(wù)員加深對(duì)周邊環(huán)境的印象周邊環(huán)境的印象，尋找與客戶溝通，尋找與客戶溝通的話題的話題 幫助專案制定幫助專案制定銷售策略和價(jià)格銷售策略和價(jià)格策略策略 幫助企劃尋找?guī)椭髣潓ふ覒敉鈸?jù)點(diǎn)和引導(dǎo)動(dòng)線戶外據(jù)點(diǎn)和引導(dǎo)動(dòng)線，提供銷平等信息，提供銷平等信息 豐富銷售講習(xí)的豐富銷售講習(xí)的說辭說辭7壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機(jī)能圖壓馬路與市

3、調(diào)壓馬路生活機(jī)能圖 生活機(jī)能分類生活機(jī)能分類生活機(jī)能生活機(jī)能8壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機(jī)能圖壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機(jī)能圖 生活機(jī)能圖的制作流程生活機(jī)能圖的制作流程 劃定區(qū)域范圍、重點(diǎn)區(qū)域路段，明確壓馬路的工作內(nèi)容和要求。劃定區(qū)域范圍、重點(diǎn)區(qū)域路段，明確壓馬路的工作內(nèi)容和要求。 根據(jù)地圖繪制區(qū)域道路草圖，以根據(jù)地圖繪制區(qū)域道路草圖，以“井井”字型方式將所壓區(qū)域內(nèi)所有字型方式將所壓區(qū)域內(nèi)所有路段預(yù)畫在草稿紙上。路段預(yù)畫在草稿紙上。 壓馬路，在踏點(diǎn)過程中隨時(shí)標(biāo)注生活機(jī)能于草圖上。壓馬路，在踏點(diǎn)過程中隨時(shí)標(biāo)注生活機(jī)能于草圖上。 壓馬路結(jié)束后，及時(shí)歸類整理，用不同符號(hào)或顏色標(biāo)注，制作生活壓馬路結(jié)束后，及時(shí)

4、歸類整理，用不同符號(hào)或顏色標(biāo)注，制作生活機(jī)能圖。機(jī)能圖。 校對(duì)、更新生活機(jī)能圖，保證其正確性和時(shí)效性。校對(duì)、更新生活機(jī)能圖，保證其正確性和時(shí)效性。9壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機(jī)能圖壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機(jī)能圖 生活機(jī)能圖標(biāo)注內(nèi)容生活機(jī)能圖標(biāo)注內(nèi)容 各類生活機(jī)能至本案的各類生活機(jī)能至本案的步行或車行時(shí)間步行或車行時(shí)間 重要生活機(jī)能重要生活機(jī)能的注釋應(yīng)詳細(xì)，包括營業(yè)時(shí)間、資質(zhì)等級(jí)、特色的注釋應(yīng)詳細(xì)，包括營業(yè)時(shí)間、資質(zhì)等級(jí)、特色服務(wù)、具體費(fèi)用、到達(dá)本案的路程與到達(dá)的路線與方式等服務(wù)、具體費(fèi)用、到達(dá)本案的路程與到達(dá)的路線與方式等 各類生活設(shè)施的各類生活設(shè)施的大小大小、所提供服務(wù)的規(guī)格、檔次或產(chǎn)品重點(diǎn)、所提

5、供服務(wù)的規(guī)格、檔次或產(chǎn)品重點(diǎn) 標(biāo)注出有利的、不利的、已規(guī)劃的、其他區(qū)域可借助的標(biāo)注出有利的、不利的、已規(guī)劃的、其他區(qū)域可借助的各類生各類生活機(jī)能活機(jī)能 標(biāo)注出地圖的東西南北標(biāo)注出地圖的東西南北方向方向 交通方面交通方面，應(yīng)包括，應(yīng)包括公交站點(diǎn)（首末班車公交站點(diǎn)（首末班車、線路走向、間隔時(shí)間、線路走向、間隔時(shí)間、費(fèi)用等）、主要路口紅綠燈時(shí)間、車流方向、道路狀況、附近費(fèi)用等）、主要路口紅綠燈時(shí)間、車流方向、道路狀況、附近主要交通干道、規(guī)劃中的軌道交通或道路（用虛線表示）主要交通干道、規(guī)劃中的軌道交通或道路（用虛線表示）10壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機(jī)能圖壓馬路與市調(diào)壓馬路生活機(jī)能圖 生活機(jī)能圖標(biāo)注要點(diǎn)

6、生活機(jī)能圖標(biāo)注要點(diǎn) 圖形圖形比例比例盡量真實(shí)，避免夸大，符號(hào)簡(jiǎn)潔鮮明盡量真實(shí)，避免夸大，符號(hào)簡(jiǎn)潔鮮明 標(biāo)注前注意合理標(biāo)注前注意合理排布排布，尤其是狹小地塊的標(biāo)注，必要時(shí)可以采，尤其是狹小地塊的標(biāo)注，必要時(shí)可以采用代碼的方式，然后在空余地方表示出來全稱用代碼的方式，然后在空余地方表示出來全稱 小規(guī)模同類業(yè)態(tài)聚集時(shí)，小規(guī)模同類業(yè)態(tài)聚集時(shí)，選擇選擇最具品質(zhì)者進(jìn)行標(biāo)注，其他在注最具品質(zhì)者進(jìn)行標(biāo)注，其他在注釋中說明釋中說明 注釋注釋可寫在旁邊或地圖反面可寫在旁邊或地圖反面 根據(jù)實(shí)際情況，用兩條細(xì)線表現(xiàn)出根據(jù)實(shí)際情況，用兩條細(xì)線表現(xiàn)出道路道路寬度，區(qū)分各級(jí)路段寬度，區(qū)分各級(jí)路段 各道路應(yīng)盡量各道路應(yīng)盡量拉

7、直拉直，以體現(xiàn)各生活機(jī)能之間的位置關(guān)系，以體現(xiàn)各生活機(jī)能之間的位置關(guān)系 字的寫法字的寫法：盡量采用與道路垂直的方式來書寫，利于排版：盡量采用與道路垂直的方式來書寫，利于排版11壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖v交通示意圖交通示意圖 目的目的 讓客戶直觀地了解本案周邊的道路、交通狀況讓客戶直觀地了解本案周邊的道路、交通狀況 方便業(yè)務(wù)員引導(dǎo)不同位置的客戶到售樓處參觀方便業(yè)務(wù)員引導(dǎo)不同位置的客戶到售樓處參觀 交通示意圖的內(nèi)容交通示意圖的內(nèi)容 現(xiàn)在本案周邊的主要交通網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)在本案周邊的主要交通網(wǎng)絡(luò) 規(guī)劃中的重要交通線路規(guī)劃中的重要交通線路 這些交通線路所能到達(dá)的主要成熟商圈或重要

8、樞紐這些交通線路所能到達(dá)的主要成熟商圈或重要樞紐12壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖 具體而言，交通示意圖包括兩方面：具體而言，交通示意圖包括兩方面： 如何去一些比較知名的場(chǎng)所或區(qū)域以及需如何去一些比較知名的場(chǎng)所或區(qū)域以及需要多少時(shí)間、距離為多少。要多少時(shí)間、距離為多少。 如何去一些有利的生活機(jī)能場(chǎng)所或如何換如何去一些有利的生活機(jī)能場(chǎng)所或如何換乘，相隔距離與所用時(shí)間（如人民廣場(chǎng)、乘，相隔距離與所用時(shí)間（如人民廣場(chǎng)、新客站、徐家匯、淮海路等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）。新客站、徐家匯、淮海路等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）。 如何規(guī)避不利的生活機(jī)能場(chǎng)所。如何規(guī)避不利的生活機(jī)能場(chǎng)所。 方圓方圓800M800M以

9、內(nèi)共有多少條公交線路。以內(nèi)共有多少條公交線路。 公交車的記錄情況（首、末班車的時(shí)間，公交車的記錄情況（首、末班車的時(shí)間，車票的價(jià)格，高峰時(shí)間，有哪些人乘坐）。車票的價(jià)格，高峰時(shí)間，有哪些人乘坐）。 各主要道路交叉口的紅綠燈時(shí)間。各主要道路交叉口的紅綠燈時(shí)間。 周邊主要車行道兩邊的電線桿數(shù)量以及電周邊主要車行道兩邊的電線桿數(shù)量以及電線桿間的距離。線桿間的距離。 周邊多條馬路的寬度。周邊多條馬路的寬度。 市政對(duì)周邊道路有無規(guī)劃。市政對(duì)周邊道路有無規(guī)劃。 本案至附近馬路的最近距離與最遠(yuǎn)距離。本案至附近馬路的最近距離與最遠(yuǎn)距離。 尋找二至三條最方便的引導(dǎo)動(dòng)線。尋找二至三條最方便的引導(dǎo)動(dòng)線。 各主要時(shí)段

10、（各主要時(shí)段（AM7:00AM7:00、8:008:00、9:009:00、11:0011:00、12:0012:00、PM16:00PM16:00、17:0017:00、18:00)18:00)道路的人流、車流量及流量方向。道路的人流、車流量及流量方向。13壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖 交通示意圖的形式交通示意圖的形式 制作方法類似生活機(jī)制作方法類似生活機(jī)能圖做法能圖做法 描繪道路描繪道路 標(biāo)識(shí)車站標(biāo)識(shí)車站 注明車站車次和運(yùn)注明車站車次和運(yùn)營時(shí)間及各車到達(dá)車營時(shí)間及各車到達(dá)車站。站。 以本區(qū)域?yàn)楹诵?，把以本區(qū)域?yàn)楹诵模阎苓吋俺鞘兄匾藤Q(mào)周邊及城市重要商貿(mào)中心、交

11、通樞紐、辦中心、交通樞紐、辦公區(qū)、開發(fā)區(qū)等知名公區(qū)、開發(fā)區(qū)等知名區(qū)域的大致方位描繪區(qū)域的大致方位描繪出來，然后用射線相出來，然后用射線相連，并在相應(yīng)射線上連，并在相應(yīng)射線上注明車輛線路和換乘注明車輛線路和換乘點(diǎn)。點(diǎn)。 由交通動(dòng)線圖衍生出由交通動(dòng)線圖衍生出來，往往用于企劃的來，往往用于企劃的印刷品上，但它的表印刷品上，但它的表示方式與射線圖相反，示方式與射線圖相反，他是表示從知名區(qū)域他是表示從知名區(qū)域到達(dá)本案所在區(qū)域的到達(dá)本案所在區(qū)域的線路，所以箭頭是由線路，所以箭頭是由外部知名區(qū)域指向本外部知名區(qū)域指向本區(qū)域的。區(qū)域的。14壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖 交通示意圖的

12、標(biāo)注要點(diǎn)交通示意圖的標(biāo)注要點(diǎn) 交通示意圖中各交通示意圖中各道路道路應(yīng)盡量拉直應(yīng)盡量拉直 可適當(dāng)可適當(dāng)放大比例放大比例，以便于清晰標(biāo)注各項(xiàng)生活機(jī)能，當(dāng)紙不夠時(shí)，以便于清晰標(biāo)注各項(xiàng)生活機(jī)能，當(dāng)紙不夠時(shí)，可用幾張紙拼接起來使用可用幾張紙拼接起來使用 道路需根據(jù)實(shí)際情況用兩條細(xì)線表現(xiàn)出其道路需根據(jù)實(shí)際情況用兩條細(xì)線表現(xiàn)出其寬度寬度 注意繪制各道路的位置距離應(yīng)接近注意繪制各道路的位置距離應(yīng)接近實(shí)際情況實(shí)際情況，不要失真，不要失真 公交站點(diǎn)等一些內(nèi)容較多的生活機(jī)能可用公交站點(diǎn)等一些內(nèi)容較多的生活機(jī)能可用符號(hào)符號(hào)表示，具體內(nèi)容可在空表示，具體內(nèi)容可在空白處注明白處注明 在道路交叉口可以直接用箭頭表示各路口的

13、在道路交叉口可以直接用箭頭表示各路口的紅綠燈紅綠燈的間隔時(shí)間的間隔時(shí)間 指北針指北針加注加注 道路的相鄰關(guān)系和路幅道路的相鄰關(guān)系和路幅比例比例控制控制 運(yùn)用運(yùn)用附錄附錄標(biāo)識(shí)補(bǔ)充標(biāo)識(shí)補(bǔ)充15壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖壓馬路與市調(diào)壓馬路交通示意圖射射線線圖圖16壓馬路與市調(diào)壓馬路壓馬路與市調(diào)壓馬路v 壓馬路的執(zhí)行重點(diǎn)壓馬路的執(zhí)行重點(diǎn)17壓馬路與市調(diào)壓馬路壓馬路與市調(diào)壓馬路大連西路，自四平路口交歐陽路口，橫跨玉田新村，密云新村等數(shù)個(gè)新村，沿線1公里有7家中介服務(wù)所、2家建材中心、3家布藝店，中介掛牌的租售比1。你得到的結(jié)論是？舉例舉例安亭共有12家銀行設(shè)立的13家銀行網(wǎng)點(diǎn)，5家咖啡店，2個(gè)大型室內(nèi)

14、菜場(chǎng)，小型私人中介門店為主，租售比基本在1：4，新建5個(gè)辦公大樓，軌道交通正在建設(shè)中。你得到的結(jié)論是？ 18壓馬路與市調(diào)市調(diào)壓馬路與市調(diào)市調(diào)v 市調(diào)目的市調(diào)目的了解競(jìng)品樓盤主要賣點(diǎn)了解競(jìng)品樓盤主要賣點(diǎn)了解競(jìng)品樓盤與本案差異了解競(jìng)品樓盤與本案差異為專案組制定銷售策略提供參考為專案組制定銷售策略提供參考 19壓馬路與市調(diào)市調(diào)壓馬路與市調(diào)市調(diào)v不同部門市調(diào)的區(qū)別不同部門市調(diào)的區(qū)別 區(qū)別區(qū)別業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)研展研展企劃企劃市調(diào)目的市調(diào)目的專案組：定價(jià)方式(策略). 推案策略、去化情況。重點(diǎn)在于個(gè)案銷控方式。業(yè)務(wù)員：了解個(gè)案基本情況，與本案的對(duì)比，重點(diǎn)是總結(jié)說辭。整合樓盤資料，分析區(qū)域市場(chǎng)。重點(diǎn)在于市場(chǎng)變化和競(jìng)品狀況（收集數(shù)據(jù)）了解個(gè)案客源客層、媒體投放方案，分析媒體投放效果。重點(diǎn)在于媒體（廣告表現(xiàn)和目標(biāo)客戶的分析）市調(diào)內(nèi)容市調(diào)內(nèi)容針對(duì)競(jìng)品作市調(diào)：區(qū)域市場(chǎng)的市調(diào)、能產(chǎn)生同等替換關(guān)系的市調(diào)公里范圍內(nèi)，從產(chǎn)品價(jià)格的差異化，得出消費(fèi)層次和區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格水平及浮動(dòng)空間基地周邊的掃街：生活機(jī)能圖、交通示意圖、戶外據(jù)點(diǎn)市調(diào)要點(diǎn)市調(diào)要點(diǎn)需要對(duì)比總結(jié)，需要各方面的信息價(jià)格、建筑類型、個(gè)案規(guī)模、產(chǎn)品定位、房型面積價(jià)格、建筑類型、媒體方向、產(chǎn)品風(fēng)格、客源客層市調(diào)層面市調(diào)層面微觀宏觀兩者并重20壓馬路與市調(diào)市調(diào)壓馬路