稅收基本知識講解

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收講解（財務(wù)管理部財務(wù)管理部 ）2012.02總則中華人民共和國稅收征收管理法稅權(quán)法定第三條稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權(quán)國務(wù)院規(guī)定的，依照國務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機(jī)關(guān)、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。立法法第七條第二款“全國人民代表大會制定和修改刑事、民事、國家機(jī)構(gòu)的和其他的基本法律”，以及第三款“全國人民代表大會常務(wù)委員會制定和修改除應(yīng)當(dāng)由全國人民代表大會制定的法律以外的其他法律”之規(guī)定，只有全國人大及其常委會依照法律程序頒布的法

2、令，才屬于“法律” 地方政府與稅權(quán)第五條國務(wù)院稅務(wù)主管部門主管全國稅收征收管理工作。各地國家稅務(wù)局和地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定的稅收征收管理范圍分別進(jìn)行征收管理。地方各級人民政府應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)稅收征收管理工作的領(lǐng)導(dǎo)或者協(xié)調(diào)，支持稅務(wù)機(jī)關(guān)依法執(zhí)行職務(wù)，依照法定稅率計算稅額，依法征收稅款。地方政府只有執(zhí)行權(quán)，沒有立法權(quán)立法法第十條第三款“被授權(quán)機(jī)關(guān)不得將該項權(quán)力轉(zhuǎn)授給其他機(jī)關(guān)”之規(guī)定，國務(wù)院取得的稅收立法權(quán)本身是基于授權(quán)而產(chǎn)生的，因此，任何地方政府部門不能通過國務(wù)院轉(zhuǎn)授權(quán)方式獲得稅收立法權(quán)。 第一部分房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅項營業(yè)稅中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（國務(wù)院令2008540號

3、）中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則（國務(wù)院令200852號）新條例及實施細(xì)則自2009年1月1日實施注意點：關(guān)于視同發(fā)生應(yīng)稅行為，新細(xì)則第五條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：（1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人；（2）單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（3）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 價外費用的細(xì)則規(guī)定：第十三條條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件

4、代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：（1）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費；（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；（3）所收款項全額上繳財政。 關(guān)于退款和折扣的細(xì)則規(guī)定：第十四條納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。第十五條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。關(guān)于甲供設(shè)備的細(xì)則規(guī)定：第十六條除本細(xì)則第七條（

5、混合銷售業(yè)務(wù)）規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。 企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)國稅函2009342號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知國稅函2010201號房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍及開發(fā)產(chǎn)品（一）房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍：土地開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品的建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品包括：住宅商業(yè)用房其他建筑物、附著物、配套設(shè)施 （二）開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)條件（符合條件之一）：1、竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。2、已開始

6、投入使用。3、已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（含入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。國稅函（2009）342號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)1、開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、2、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。國稅函(2010)201號 1、收入確認(rèn)的原則1、通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入。31號文對收入的確認(rèn)發(fā)生了變化，將預(yù)售收入確認(rèn)為收入，由此帶來計算費用扣除限額的基數(shù)的調(diào)整 2、銷售

7、方式及其收入確認(rèn)時點（第六條） 銷售方式收入額確定收入實現(xiàn)時點一次性全額收款實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日 分期收款銷售合同約定價款合同約定付款日銀行按揭銷售合同約定價首付款：實際收到日； 余款：銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日 委托方式根據(jù)合同簽訂方式及約定價款收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日3、視同銷售處理（第七條）（1）視同銷售行為：用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股股東或投資人、抵債、換取非貨幣性資產(chǎn)等（2）確認(rèn)收入時點：所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移之日，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利之日（3）確定收入額的方法和順序：A.按本企業(yè)最近時同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價B

8、.參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值C.按成本利潤率確定，成本利潤率不得低于15%。 4、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品處理（第八至第九條）（1）計算確定預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。公式：預(yù)計毛利額=銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入預(yù)計計稅毛利率申報要求：1、期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅應(yīng)扣除（特別注意）2、開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整（2）計稅毛利率:A.一般商品房不得低于：15%(省會、直轄市、計劃單列市城區(qū)和郊區(qū)）10%（地級市城區(qū)和郊區(qū)）5%（其他地區(qū)）B.經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房，不得低于3% （一）成本、費用核算與扣除要求正確區(qū)分：期間費用開發(fā)產(chǎn)品計稅成本已銷和未銷開發(fā)

9、產(chǎn)品計稅成本（第十一條） （二）稅前扣除項目（第十二條）（1）期間費用；（2）已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本；（3）已銷開發(fā)產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。 （三）已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的扣除（第十四條）計算公式:已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積 （四）維修費用的扣除（第十五條）維修對象：未售的完工開發(fā)產(chǎn)品；已售開發(fā)產(chǎn)品（含共用部位、共用設(shè)施設(shè)備），（限制條件：法律或合同規(guī)定應(yīng)承擔(dān)維修職責(zé)維修費用的扣除）維修形式：維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生部分，據(jù)實扣除。 （五）維修基金的扣除（第十六條）對已計入銷售收入的共用部位、共用

10、設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。 （六）配套實施的處理（第十七、十八條）（1）在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園。（2）開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施（七）銀行按揭保證金的扣除（第十九條）為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保而支付的保證金，不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。支付時，不得扣除實際損失時，可據(jù)實扣除（八）境外銷售傭金（手續(xù)費）的扣除（第二十條）境外傭金支出：委托境外機(jī)構(gòu)銷售的傭金或手續(xù)費，在委托銷售收入10%內(nèi)據(jù)實扣除境內(nèi)傭金支出：應(yīng)符合財稅200929號文件下列規(guī)定：支

11、付對象：合法經(jīng)營資格的中介機(jī)構(gòu)或個人扣除限額：所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5% （九）利息支出的處理（第二十一條）扣除范圍：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用核算要求：按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配完工前計入開發(fā)成本；完工后計入期間費用；扣除標(biāo)準(zhǔn)：分別金融企業(yè)、非金融企業(yè)借款處理金融企業(yè)借款按借款合同規(guī)定的利息支出扣除；由企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一借款，集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)分配使用，符合條件的利息支出準(zhǔn)予扣除條件：能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件；無利率差。延伸：統(tǒng)借統(tǒng)還（營業(yè)稅）對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)等單位（以下簡稱統(tǒng)借方）向金融機(jī)構(gòu)借款后，將

12、所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位），并按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅。 非金融企業(yè)（含自然人）借款，按金融企業(yè)同期同類貸款利率計算部分：1、借貸業(yè)務(wù)應(yīng)真實、合法、有效，且不具有非法集資目的或其他違法行為；2、判別企業(yè)與借款人是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系；3、存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，按財稅【2008】121號文件確定利息扣除金額；企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：（一）金融企業(yè)，為5：1；（二）其他企業(yè)，為2：1。企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相

13、關(guān)交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業(yè)的實際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除4、金融企業(yè)同期同類貸款利率的掌握：參照本企業(yè)年度內(nèi)向商業(yè)銀行貸款的同期同類利率確定。 利息扣除憑證：金融企業(yè)借款：金融企業(yè)結(jié)息憑證；適用集團(tuán)統(tǒng)一銀行借款的:從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件；地稅部門提供的利息發(fā)票（通用發(fā)票）；非金融企業(yè)（含自然人）借款：地稅部門提供的利息發(fā)票（通用發(fā)票）借款合同資金入帳證明（十）資產(chǎn)損失的扣除（第二十二、二十三條）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的財產(chǎn)損失項目：（1）國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失（2）開發(fā)產(chǎn)品整體報廢或毀損的凈損失“整體”：

14、以成本對象為計量單位延伸：未批準(zhǔn)項目的報損（十一）轉(zhuǎn)為自用開發(fā)產(chǎn)品折舊的扣除（第二十四條）可扣除折舊實際使用累計超過12個月不得扣除折舊實際使用累計未超過12個月又銷售 （十二）業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的扣除銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的基數(shù)。開發(fā)產(chǎn)品完工會計核算轉(zhuǎn)銷售收入時，已作為計提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費。 五、計稅成本的扣除（一）計稅成本的含義（第二十五條）計稅成本是指在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。與開發(fā)成本的區(qū)別 （二）計稅成

15、本對象的確定（1）含義：指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。 3、計稅成本項目（第二十七條）（1）土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。（2）前期工程費指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（3）建筑安裝工程費指開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費

16、等。關(guān)注土地閑置費問題，土地增值稅不得扣除（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。（5）公共配套設(shè)施費指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（6）開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 （四）計稅成本

17、核算的一般程序（第二十八條）1、合理確定計稅成本對象2、嚴(yán)格按照計稅成本項目的內(nèi)容核算3、正確歸集計稅成本4、預(yù)提計稅成本5、分配共同成本、開發(fā)間接費用6、分配已完工成本對象的計稅成本7、計算并結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本（五）計稅成本核算要求（第二十九條）（1）核算方法：制造成本法，非完全成本法制造成本法在計算產(chǎn)品成本時,將全部成本費用劃分為“制造成本”和“期間費用”兩個部分.把與生產(chǎn)經(jīng)營沒有直接聯(lián)系的“期間費用”直接在當(dāng)期收入中扣除（2）核算要求：屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本直接計入成本對象共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本按受益、配比原則分配（六）預(yù)提費用的處理（第三十二條）

18、1、出包工程結(jié)算款2、公共配套設(shè)施成本3、報批報建費、物業(yè)完善費4、預(yù)提費用的申報結(jié)算要求 （七）總部管理費及服務(wù)費的問題國稅發(fā)200886200886號1 1、管理費子公司支付給母公司的管理費不得在稅前扣除2 2、服務(wù)費母公司為子公司提供服務(wù)，可按獨立企業(yè)之間公平交易原則收取服務(wù)費雙方應(yīng)簽訂協(xié)議申報服務(wù)費的稅前扣除應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)材料向多個子公司提供同類服務(wù)，可分項簽訂合同/ /協(xié)議，也可用服務(wù)分?jǐn)倕f(xié)議方式服務(wù)分?jǐn)倕f(xié)議方式母公司先歸結(jié)實際費用并附加利潤作為總服務(wù)費將總服務(wù)費在各收益子公司間合理分?jǐn)?（八）停車場所的處理（第三十三條）企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用

19、地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理（攤?cè)腴_發(fā)產(chǎn)品計稅成本）新辦法對停車場所的處理采取了簡化方法對第二種情形將停車場所作為公共配套設(shè)施的簡化處理后，地下停車位的銷售以及出租取得的收入屬于凈收入，沒有成本配比了（這種理解有利于企業(yè)）。 （九）結(jié)算計稅成本的憑證要求（第三十四條）實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 土地增值稅土地增值稅一般知識點土地增值稅是對在我國境內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅?？鄢椖堪ǎ?、取得土地使用權(quán)所支付的金額。2、開發(fā)土

20、地、新建房及配套設(shè)施的成本和費用。3、已使用過的舊房及建筑物的評估價格。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅以及教育費附加。5、財政部確定的其他扣除項目，目前規(guī)定對從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計扣除。 土地增值稅要點兩種情形免征土地增值稅1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；如果增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。土地增值稅的清算單位1.土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的

21、項目，以分期項目為單位清算。2.開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 土地增值稅的清算條件(一)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。(二)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算

22、手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 國稅函2010220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題國家稅務(wù)總局第一次對土地增值稅清算時的收入做了具體的界定：已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。注意：充分體現(xiàn)了了銷售合同在確認(rèn)收入中的重要性。 國稅函2010220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，

23、其扣除項目金額的確定問題國稅函2010220號文：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。注意：實際此條就是要表述：建筑安裝成本未取得發(fā)票部分不得扣除。 三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題國稅函2010220號文第（一）款、第（二）款規(guī)定 四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)

24、開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。 六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定），同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異

25、地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定）的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。 七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加計問題 印花稅一、企業(yè)成立階段企業(yè)在工商局領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照時需要在工商營業(yè)執(zhí)照的正本的左下角花邊框內(nèi)貼花5元。 二、取得項目階段 三、施工開發(fā)階段房地產(chǎn)企業(yè)需要對項目進(jìn)行勘察、設(shè)計，招聘施工、監(jiān)理單位，籌集項目資金，購買自供的建筑材料。因此房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的建筑安裝工程承包合同、商品購銷合同應(yīng)當(dāng)按照萬分之三稅率貼花；簽訂的建設(shè)工程勘察設(shè)計合同按照萬分之五稅率貼花；簽訂的銀行借款合同按照萬分之零點五稅率貼花。 四、銷售租賃階段房地產(chǎn)企業(yè)為了促進(jìn)銷售需要對樓盤進(jìn)行廣告宣傳，此外為了給業(yè)主辦理房產(chǎn)證，還需要聘請測繪單位對銷售的每套房屋進(jìn)行測繪。因此房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的廣告合同和測繪合同需要注意按照加