新華ZCPG第2章1

1、1 1第二章第二章 資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法 第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序資產(chǎn)評(píng)估的程序 第二節(jié)第二節(jié) 成本法成本法 第三節(jié)第三節(jié) 市場(chǎng)市場(chǎng)法法 第四節(jié)第四節(jié) 收益法收益法 2 根據(jù)各工作步驟的重要性，資產(chǎn)評(píng)估程序通常包括以下主要環(huán)節(jié)： 第一，第一，接受資產(chǎn)評(píng)估委托，明確相關(guān)事項(xiàng)； 第二，第二，簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序資產(chǎn)評(píng)估的程序3 第三，第三，編制資產(chǎn)評(píng)估作業(yè)計(jì)劃； 第四，第四，資產(chǎn)勘察； 第五，第五，搜集資產(chǎn)評(píng)估資料； 第六，第六，評(píng)定估算； 第七，第七，編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)； 第八，第八，資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。 4 4第二節(jié)第二節(jié)

2、 成本法成本法 一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理 (一)成本法的評(píng)估思路成本法的評(píng)估思路P22 P22 成本法也稱重置成本法，是指按現(xiàn)時(shí)條件下成本法也稱重置成本法，是指按現(xiàn)時(shí)條件下重新購(gòu)置或重新購(gòu)置或建造建造一個(gè)全新?tīng)顟B(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)所需的全部成本，減去一個(gè)全新?tīng)顟B(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性損耗、功能性損耗和經(jīng)濟(jì)實(shí)體性損耗、功能性損耗和經(jīng)濟(jì)性損耗性損耗后，得到的差額作為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值的一種資后，得到的差額作為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。產(chǎn)評(píng)估方法。注意：損耗不同于會(huì)計(jì)的折舊注意：損耗不同于會(huì)計(jì)的折舊 5 5公式：P23被評(píng)估資

3、產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性損耗-功能性損耗-經(jīng)濟(jì)性損耗 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本綜合成新率 6 6( (二二) )成本法的理論基礎(chǔ)成本法的理論基礎(chǔ) 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論： 資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價(jià)值越大。 7 7( (三三) )運(yùn)用成本法應(yīng)注意的問(wèn)題運(yùn)用成本法應(yīng)注意的問(wèn)題 1 1、應(yīng)注意歷史資料的真實(shí)性、可、應(yīng)注意歷史資料的真實(shí)性、可比性比性8 82 2、形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是、形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的必要的成本耗費(fèi)必須是有效的，平均的，成本耗費(fèi)必須是有效的，平均的，不能是無(wú)效的，個(gè)別的。不能是無(wú)效的，個(gè)別的。9 9 3 3、被評(píng)估資產(chǎn)處于

4、繼續(xù)使用狀態(tài)、被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)1010二、成本法各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算二、成本法各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算 （一）重置成本的分類(lèi)及其計(jì)量（一）重置成本的分類(lèi)及其計(jì)量P22-23P22-23 重置成本一般可以分為重置成本一般可以分為復(fù)原重置成本復(fù)原重置成本和和更新重置成本更新重置成本。 1111 思考：關(guān)于復(fù)原重置成本和更新思考：關(guān)于復(fù)原重置成本和更新重置成本的選擇？重置成本的選擇？ 1212 重置成本的計(jì)量方法重置成本的計(jì)量方法：P23-25 1. 1. 重置核算法重置核算法 2 2功能價(jià)值法功能價(jià)值法 3 3物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法 4 4統(tǒng)計(jì)分析法統(tǒng)計(jì)分析法13131.1.重置核算法重置核算法P24P2

5、4 它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。其重置成本分為直接成本和間接成本其重置成本分為直接成本和間接成本 直接成本直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分。間接成本間接成本是指為建造、購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)。14 （1）、購(gòu)買(mǎi)型：）、購(gòu)買(mǎi)型： （2）、自建型）、自建型要考慮建造方要考慮建造方的合理收益的合理收益1515【例例】某企業(yè)某企業(yè)5 5年前購(gòu)置一臺(tái)設(shè)備，原購(gòu)買(mǎi)價(jià)為年前購(gòu)置一臺(tái)設(shè)備，原購(gòu)買(mǎi)價(jià)為200000200000元，運(yùn)雜費(fèi)元，運(yùn)雜費(fèi)15001500元，直接安裝費(fèi)元，直接安裝費(fèi)12001200元（其元（其中，原材料費(fèi)中，原材料費(fèi)

6、700700元，人員工資元，人員工資500500元），據(jù)統(tǒng)計(jì)分元），據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，這臺(tái)設(shè)備的間接成本為人工成本的析，這臺(tái)設(shè)備的間接成本為人工成本的0.850.85倍。評(píng)倍。評(píng)估時(shí)，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行買(mǎi)價(jià)為估時(shí)，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行買(mǎi)價(jià)為230000230000元，元，運(yùn)雜費(fèi)為運(yùn)雜費(fèi)為24002400元，直接安裝費(fèi)元，直接安裝費(fèi)18001800元（其中，原材元（其中，原材料費(fèi)料費(fèi)10001000元，人員工資元，人員工資800800元），間接成本為直接元），間接成本為直接成本的成本的9%9%。請(qǐng)計(jì)算這臺(tái)設(shè)備的重置成本請(qǐng)計(jì)算這臺(tái)設(shè)備的重置成本。重置成本重置成本= =（23000+2400+1

7、80023000+2400+1800）+ +（23000+2400+180023000+2400+1800）9%9% = 255278 = 255278（元）（元）16162.2.功能價(jià)值法功能價(jià)值法P25P25 若無(wú)法獲得處于全新?tīng)顟B(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，通過(guò)調(diào)整參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間的功能差異來(lái)獲得被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。 按照資產(chǎn)的成本（價(jià)值）與功能之間的函數(shù)按照資產(chǎn)的成本（價(jià)值）與功能之間的函數(shù)關(guān)系有兩種表現(xiàn)：關(guān)系有兩種表現(xiàn)：生產(chǎn)能力比例法和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。生產(chǎn)能力比例法和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。該方法計(jì)算的一般是更新重置成本該方法計(jì)算的一般是更新重置成本。1717資產(chǎn)的成本與功能成線

8、性關(guān)系資產(chǎn)的成本與功能成線性關(guān)系 例：某重置全新的一臺(tái)機(jī)器設(shè)備價(jià)格5萬(wàn)元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本:（元）被評(píng)估資產(chǎn)重置成本4000050000500040001818規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法P25 資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化，他們之間呈指數(shù)變化。 我國(guó)到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評(píng)估過(guò)程中要謹(jǐn)慎使用這種方法。1919 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)通常是一個(gè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)通常是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，在美國(guó)，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，在美國(guó)，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在據(jù)一般在0.4-10.4-1之間，我國(guó)到目前之間，我國(guó)到目前為止尚

9、未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 設(shè)備估價(jià)中這一數(shù)據(jù)一般在設(shè)備估價(jià)中這一數(shù)據(jù)一般在0 06 60 07 7 房地產(chǎn)行業(yè)一般為房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.90.920 功能與價(jià)格成指數(shù)關(guān)系功能與價(jià)格成指數(shù)關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力）x x2121【例】被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力為600000件/年，參照物重置成本為50000元，生產(chǎn)能力為300000件/年，設(shè)x取值0.7，則計(jì)算如下：被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本= 50000= 50000（600000600000300000300000）0.7 0.7 = 81225= 81225（元）（元） 22

10、223 3物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法P24-25P24-25 根據(jù)資產(chǎn)的歷史成本按物價(jià)指數(shù)進(jìn)行調(diào)整來(lái)獲取被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。 其中價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)。注意問(wèn)題注意問(wèn)題: : 物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。2323【例例】某項(xiàng)資產(chǎn)購(gòu)建于某項(xiàng)資產(chǎn)購(gòu)建于19981998年，賬面原值為年，賬面原值為1010萬(wàn)萬(wàn)元，元，20052005年進(jìn)行評(píng)估，已知年進(jìn)行評(píng)估，已知19981998年和年和20052005年的該年的該類(lèi)資產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)定基物價(jià)指數(shù)分別為分別為100%100%和和160%160%。則計(jì)算。則計(jì)算如下：如下：被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本被評(píng)

11、估資產(chǎn)的重置成本=100000=100000160%/100%160%/100%160000160000（元）（元）2424 環(huán)比價(jià)格指數(shù)即比上一年同期的增長(zhǎng)環(huán)比價(jià)格指數(shù)即比上一年同期的增長(zhǎng)率。率。 環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可考慮按以下式求得：x=（1+a1）（1a2）（1a3）（1an）1002525 例：被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為200000元，2002年建成，2007年進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)調(diào)查已知同類(lèi)資產(chǎn)環(huán)比分別為2003年為11.7，2004年為17，2005年為30.5，2006年為6.9，2007年為4.8%，則被估資產(chǎn)重置成本為？被估資產(chǎn)重置成本被估資產(chǎn)重置成本200000200000（1 111.71

12、1.7）（1 11717）（1 130.530.5）（）（1 16.96.9）（1 14.84.8）100100200000200000191191 382000382000（元）（元） 2626 注意：一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資注意：一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高。本往往會(huì)偏高。如何解決如何解決? ? 所采用物價(jià)指數(shù)應(yīng)是資產(chǎn)的類(lèi)別或個(gè)別物價(jià)指數(shù)27274.4.統(tǒng)計(jì)分析法統(tǒng)計(jì)分析法P26P26 統(tǒng)計(jì)分析法就是運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)中的點(diǎn)面推算原理點(diǎn)面推算原理來(lái)估算某類(lèi)資產(chǎn)重置成本的一種方法。 適用于被評(píng)估資產(chǎn)單位價(jià)值較適用于被評(píng)估資產(chǎn)單位價(jià)值

13、較低、數(shù)量較多的情況。低、數(shù)量較多的情況。2828【例例】在對(duì)某企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估時(shí)，將其所擁有的在對(duì)某企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估時(shí)，將其所擁有的機(jī)器設(shè)備分類(lèi)為：專(zhuān)用設(shè)備、通用設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)機(jī)器設(shè)備分類(lèi)為：專(zhuān)用設(shè)備、通用設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、儀器儀表。其中，通用設(shè)備的評(píng)估過(guò)程如下：備、儀器儀表。其中，通用設(shè)備的評(píng)估過(guò)程如下：經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5 5臺(tái)，其歷史臺(tái)，其歷史成本之和為成本之和為2020萬(wàn)元，估算其重置成本和為萬(wàn)元，估算其重置成本和為3030萬(wàn)元，萬(wàn)元，若全部通用設(shè)備賬面歷史成本之和為若全部通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500500萬(wàn)元。萬(wàn)元。則計(jì)算如下：則計(jì)算如下：

14、 通用設(shè)備重置成本=50030/20=750（萬(wàn)元） 2929 （二）有形損耗及其計(jì)量（二）有形損耗及其計(jì)量P26P26 資產(chǎn)有形損耗又叫實(shí)體性貶值，是指資產(chǎn)由于使用及資產(chǎn)有形損耗又叫實(shí)體性貶值，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。 常用的方法有：常用的方法有： 1.1.觀察法觀察法 2.2.使用年限法使用年限法 3.3.修復(fù)費(fèi)用法修復(fù)費(fèi)用法3030通過(guò)觀察確定資產(chǎn)的新舊程度。通過(guò)觀察確定資產(chǎn)的新舊程度。成新率幾成新成新率幾成新 主要觀察被評(píng)估資產(chǎn)的外表：光潔度，腐蝕程度，形體

15、物理變化程度1.觀察法觀察法P26資產(chǎn)有形損耗 = 重置成本（1-成新率） =重置成本實(shí)體性貶值率 31三角膠帶三角膠帶主主軸軸電動(dòng)機(jī)電動(dòng)機(jī)支架支架橫梁橫梁床身床身摩擦盤(pán)摩擦盤(pán)飛輪飛輪滑塊滑塊螺桿螺桿液壓裝置液壓裝置雙盤(pán)摩擦壓力機(jī)雙盤(pán)摩擦壓力機(jī)322.使用年限法使用年限法P26（重置成本（重置成本預(yù)計(jì)殘值）實(shí)際已使用年限預(yù)計(jì)殘值）實(shí)際已使用年限總使用年限總使用年限 名義已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率 截止至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間截止至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間100（實(shí)際已使用年限實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）尚

16、可使用年限） 3333n實(shí)際實(shí)際n名義名義累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間累計(jì)標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間累計(jì)標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間= 資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率1 超負(fù)荷超負(fù)荷=1 滿負(fù)荷滿負(fù)荷1 開(kāi)工不足開(kāi)工不足3434【例例】某資產(chǎn)某資產(chǎn)19951995年年3 3月購(gòu)建，月購(gòu)建，20052005年年3 3月進(jìn)行評(píng)估。月進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下每天應(yīng)工作根據(jù)資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下每天應(yīng)工作8 8小時(shí)，該資產(chǎn)小時(shí)，該資產(chǎn)實(shí)際實(shí)際每天工作每天工作6 6小時(shí)，試計(jì)算資產(chǎn)小時(shí)，試計(jì)算資產(chǎn)利用率：利用率： 資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=10=103603606/6/（10103603608 8）100% =75%1

17、00% =75%。 3535 練習(xí)練習(xí): :被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備，評(píng)被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備20072007年年1 1月購(gòu)進(jìn)，月購(gòu)進(jìn)，20122012年年1 1月評(píng)估；該設(shè)備的重月評(píng)估；該設(shè)備的重置成本為置成本為500000500000元（元（5050萬(wàn)），其殘值為萬(wàn)），其殘值為20002000元，尚可使用元，尚可使用5 5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8 8小時(shí)，小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作該設(shè)備實(shí)際每天工作5 5小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)

18、體性貶值為：性貶值為：資產(chǎn)利用率=53605/53608=62.5%實(shí)際已使用年限=562.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46元3636 （三）（三） 功能性損耗及其計(jì)量功能性損耗及其計(jì)量P27P27 又稱功能性貶值，是指由于技技術(shù)進(jìn)步術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。 37371.1.超額投資成本超額投資成本P28P28 被估資產(chǎn)的原來(lái)建造成本要超過(guò)目前技術(shù)先進(jìn)資產(chǎn)的現(xiàn)行建造成本。 超額投資成本超額投資成本= =復(fù)原重置成本復(fù)原重置成本- -更新重更新重置成本置

19、成本 3838 例例: :待評(píng)估資產(chǎn)為一棟層高為待評(píng)估資產(chǎn)為一棟層高為4 4米的住米的住宅，其復(fù)原重置成本為宅，其復(fù)原重置成本為1 6001 600元元/ /建筑建筑平方米，而在評(píng)估基準(zhǔn)日建造具有平方米，而在評(píng)估基準(zhǔn)日建造具有相相同效用同效用的層高為的層高為3 3米的住宅，更新重置米的住宅，更新重置成本為成本為1 5001 500元元/ /建筑平方米，建筑平方米，就此可就此可以斷定其單位建筑面積功能性貶值額以斷定其單位建筑面積功能性貶值額為：為： 1 6001 500=100（元/建筑平方米） 39392.2.超額運(yùn)營(yíng)成本超額運(yùn)營(yíng)成本P28P28 在產(chǎn)出量相等的情況下，被評(píng)估資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本要高

20、于同類(lèi)技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)。 超額運(yùn)營(yíng)成本超額運(yùn)營(yíng)成本= = 年超額運(yùn)營(yíng)成本年超額運(yùn)營(yíng)成本（1-1-所得稅率）所得稅率）年金現(xiàn)值系數(shù)年金現(xiàn)值系數(shù)4040 超額運(yùn)營(yíng)成本主要體現(xiàn)在: 材料消耗材料消耗 能源消耗能源消耗 工時(shí)消耗工時(shí)消耗 廢品率廢品率 等級(jí)下降等級(jí)下降4141超額運(yùn)營(yíng)成本計(jì)算步驟:P28 1、估算待評(píng)估資產(chǎn)的年超額運(yùn)營(yíng)成本； 2、測(cè)算待評(píng)估資產(chǎn)的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本； 3、將待評(píng)估資產(chǎn)在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為現(xiàn)值。4242 例P28：某待評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置正常某待評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要運(yùn)行需要6 6名技術(shù)操作員，而目前的新名技術(shù)操作員，而目前的新式同類(lèi)控制裝置僅需要式同

21、類(lèi)控制裝置僅需要4 4名操作員。假名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員的人均年工其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為資福利費(fèi)為12 00012 000元，待評(píng)估資產(chǎn)還元，待評(píng)估資產(chǎn)還可以使用可以使用3 3年，所得稅稅率為年，所得稅稅率為25%25%，適，適用折現(xiàn)率為用折現(xiàn)率為10%10%。 根據(jù)上述調(diào)查資料，計(jì)算待評(píng)估資產(chǎn)根據(jù)上述調(diào)查資料，計(jì)算待評(píng)估資產(chǎn)相對(duì)于同類(lèi)新裝置的功能性貶值相對(duì)于同類(lèi)新裝置的功能性貶值? ?：4343 估算待評(píng)估資產(chǎn)的年超額運(yùn)營(yíng)成本：（6-4）12 000=24 000（元） 測(cè)算待評(píng)估資產(chǎn)的年凈超額運(yùn)

22、營(yíng)成本：24 000（1-25%）=18000（元） 將待評(píng)估資產(chǎn)在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為現(xiàn)值： 18000（P/A，10%，3）=180002.4869 =44764.2（元）4444 【練習(xí)練習(xí)】 ：某被評(píng)估資產(chǎn)與目前普遍使用某被評(píng)估資產(chǎn)與目前普遍使用的技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)相比，在完成同樣生產(chǎn)的技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)相比，在完成同樣生產(chǎn)任務(wù)的情況下，每年能耗超支任務(wù)的情況下，每年能耗超支3000030000元，工元，工耗超支耗超支1000010000元。經(jīng)評(píng)估人員鑒定，該資產(chǎn)元。經(jīng)評(píng)估人員鑒定，該資產(chǎn)尚可使用尚可使用3 3年，同行業(yè)的資產(chǎn)平均收益率為年，同行業(yè)的資產(chǎn)平均收益率為10%10%

23、，企業(yè)所得稅率為，企業(yè)所得稅率為25%25%，則：，則： 資產(chǎn)的功能性貶值為？資產(chǎn)的功能性貶值為？功能性貶值為功能性貶值為=（30000+10000）（1-25%）（P/A，10%，3） = 268002.4869 = 74607（元）（元） 4545 （四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量P28 P28 經(jīng)濟(jì)性損耗又叫經(jīng)濟(jì)性貶值，是指因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值，而非資產(chǎn)本身的問(wèn)題。 當(dāng)資產(chǎn)使用正常時(shí)，不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值當(dāng)資產(chǎn)使用正常時(shí)，不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值。 外部因素對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響均可歸為兩類(lèi)：外部因素對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響均可歸為兩類(lèi)： 1.造成營(yíng)運(yùn)成本上升；2.導(dǎo)致閑置。 46

24、46經(jīng)濟(jì)性損耗一般表現(xiàn)為兩種形式：經(jīng)濟(jì)性損耗一般表現(xiàn)為兩種形式： 1.資產(chǎn)利用率的下降，如設(shè)備利用率下降，房屋出租率下降； 2.資產(chǎn)年收益額的損失。 47 例題：以下貶值屬于經(jīng)濟(jì)性貶值的是（）例題：以下貶值屬于經(jīng)濟(jì)性貶值的是（）。 A.由于使用及自然力作用導(dǎo)致資產(chǎn)的物理性能損耗造成的貶值 B.由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)的功能落后造成的貶值 C.由于外部條件引起的資產(chǎn)閑置，收益下降所造成的貶值 D.由于新材料，新工藝的采用，使得資產(chǎn)建造成本低于原建造成本所引起的貶值 48 【正確答案】：C【答案解析】：選項(xiàng)A屬于實(shí)體性貶值，選項(xiàng)B、D屬于功能性貶值。 49 （五）、成新率的估算（五）、成新率的估算P2

25、9 1、觀察法 2、經(jīng)濟(jì)使用年限法 即根據(jù)資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限與其總經(jīng)濟(jì)使用年限的比率來(lái)確定成新率。 成新率成新率=剩余經(jīng)濟(jì)使用年限剩余經(jīng)濟(jì)使用年限/（實(shí)際（實(shí)際已使用年限已使用年限+剩余經(jīng)濟(jì)使用年限）剩余經(jīng)濟(jì)使用年限）503、修復(fù)費(fèi)用法 先通過(guò)估算將待評(píng)估資產(chǎn)恢復(fù)到全新功能狀態(tài)下所需要的修復(fù)費(fèi)用占資產(chǎn)重置成本的比率來(lái)確定貶值率，再據(jù)此求出成新率。 成新率成新率=1-=1-貶值率貶值率=1-=1-（修復(fù)費(fèi)用（修復(fù)費(fèi)用/ /重置重置成本）成本）51 例P29：某數(shù)控設(shè)備的重置成本為某數(shù)控設(shè)備的重置成本為150萬(wàn)元，已經(jīng)使用兩年，其經(jīng)濟(jì)使用壽萬(wàn)元，已經(jīng)使用兩年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約為命約為20年，該

26、設(shè)備數(shù)控系統(tǒng)損壞，年，該設(shè)備數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用為估計(jì)修復(fù)費(fèi)用為17萬(wàn)元，其他部分工萬(wàn)元，其他部分工作正常，現(xiàn)估計(jì)其成新率？作正常，現(xiàn)估計(jì)其成新率？52計(jì)算過(guò)程如下： （1 1）可修復(fù)性損耗引起的貶值額：）可修復(fù)性損耗引起的貶值額：1717萬(wàn)元；萬(wàn)元； （2 2）不可修復(fù)部分的重置成本為：）不可修復(fù)部分的重置成本為：150-17=133150-17=133萬(wàn)元萬(wàn)元 （3 3）不可修復(fù)部分的貶值率：）不可修復(fù)部分的貶值率：2/20=10%2/20=10% （4 4）不可修復(fù)部分的貶值額：）不可修復(fù)部分的貶值額：133133* *10%=13.310%=13.3萬(wàn)元萬(wàn)元 （5 5）成新率：）

27、成新率：1-1-（17+13.317+13.3）/150=79.8%/150=79.8%5353對(duì)成本法適用范圍的評(píng)價(jià) 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn): 成本法是在某項(xiàng)資產(chǎn)既不能采用市場(chǎng)法又不能采用收益法的情況下而采用的一種評(píng)估方法。 不足之處不足之處: 不能充分考慮被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)獲利能力。 5454第三節(jié)第三節(jié) 市場(chǎng)法市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本原理一、市場(chǎng)法的基本原理 1 1 市場(chǎng)法的評(píng)估思路市場(chǎng)法的評(píng)估思路 P30P30 市場(chǎng)法又稱現(xiàn)行市價(jià)法、市場(chǎng)比較法，是指利用市場(chǎng)法又稱現(xiàn)行市價(jià)法、市場(chǎng)比較法，是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)

28、資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱?？偡Q?！柏洷热邑洷热摇北还蕾Y產(chǎn)評(píng)估值 nin1各項(xiàng)項(xiàng)調(diào)整系數(shù)參照物成交價(jià)(55552 2 理論基礎(chǔ)理論基礎(chǔ) 均衡價(jià)值論：認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值是由在公開(kāi)市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方力量達(dá)成一致時(shí)的均衡價(jià)格所決定的。 基于替代原則基于替代原則56563 3 評(píng)估思路評(píng)估思路 尋找可比案例 調(diào)整差異 調(diào)整案例價(jià)格 綜合確定評(píng)估值57574 4 市場(chǎng)法運(yùn)用的前提條件市場(chǎng)法運(yùn)用的前提條件P30P30 1 1）有充分發(fā)育活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；）有充分發(fā)育活躍的公開(kāi)市場(chǎng)； 2)2)能夠找到與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類(lèi)能夠找到與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類(lèi)似的參照物

29、。似的參照物。適用于適用于單項(xiàng)資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)，如對(duì)機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、原材料。不適用于不適用于有限市場(chǎng)有限市場(chǎng)或或?qū)Ｓ檬袌?chǎng)專(zhuān)用市場(chǎng)。由于在市場(chǎng)上很難找到兩個(gè)相類(lèi)似的企業(yè)，所以企業(yè)價(jià)值評(píng)估一般很難采用市場(chǎng)途徑進(jìn)行評(píng)估。5858二、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)二、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo) 1 尋找參照物尋找參照物（1 1）參照物的價(jià)格必須是實(shí)際）參照物的價(jià)格必須是實(shí)際成交價(jià)成交價(jià)（2 2）要三個(gè)以上比較案例（國(guó)）要三個(gè)以上比較案例（國(guó)外五個(gè)）外五個(gè)）5959 （3 3）參照物可比性強(qiáng)（）參照物可比性強(qiáng)（房地產(chǎn)要同一房地產(chǎn)要同一區(qū)域，機(jī)器設(shè)備要功能相似，企業(yè)要區(qū)域，機(jī)器設(shè)備要功能相似，企業(yè)要生產(chǎn)規(guī)模，

30、收益水平等相似生產(chǎn)規(guī)模，收益水平等相似） （4 4）參照物的成交價(jià)應(yīng)是正常交易的）參照物的成交價(jià)應(yīng)是正常交易的結(jié)果，不能是關(guān)聯(lián)交易或特別交易結(jié)果，不能是關(guān)聯(lián)交易或特別交易 （5 5）參照物的成交時(shí)間盡可能要接近）參照物的成交時(shí)間盡可能要接近評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估基準(zhǔn)日60602 2調(diào)整差異調(diào)整差異 (1)(1)時(shí)間因素時(shí)間因素p31p31 時(shí)點(diǎn)差異， 調(diào)整為同一時(shí)點(diǎn)同一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。用定基或環(huán)比物價(jià)指數(shù)法。價(jià)格上升調(diào)整系數(shù)大于1，反之小于1。6161案例：案例：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為5858平平方米，建筑時(shí)間為方米，建筑時(shí)間為19891989年，位置在某

31、市鬧市區(qū)，年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為評(píng)估基準(zhǔn)日為20032003年年5 5月月1 1日。日。在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于20012001年年1212月曾發(fā)生過(guò)房屋月曾發(fā)生過(guò)房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為交易活動(dòng)，交易價(jià)格為580000580000元。經(jīng)調(diào)查和分元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。基本相同。 經(jīng)調(diào)查，經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房?jī)r(jià)格與年居住用房?jī)r(jià)格與2001年相比年相比上升了上升了9.3%，則：，則：資產(chǎn)評(píng)估值資產(chǎn)評(píng)估值=

32、580000(1+9.3)=633940(元元)6262 (2)地域因素地域因素p31 地區(qū)差異，地區(qū)差異， 調(diào)整為同一地區(qū)的調(diào)整為同一地區(qū)的價(jià)格。價(jià)格。( (特別對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估特別對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估) )如果參照物區(qū)域條件要好，則如果參照物區(qū)域條件要好，則其價(jià)格應(yīng)向下調(diào)，調(diào)整系數(shù)小于其價(jià)格應(yīng)向下調(diào)，調(diào)整系數(shù)小于1 1，反之大于反之大于1 1。6363(3)(3)功能因素功能因素p31p31 在社會(huì)需要的前提下，功能越高在社會(huì)需要的前提下，功能越高價(jià)格越高價(jià)格越高。 功能差異， 調(diào)整為同一功能的價(jià)格6464 例:被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照物資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為10萬(wàn)元，求評(píng)估值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=109