城市綜合體解析

1、城市綜合體研究 城市綜合體論 城市綜合體經(jīng)典案例二大連萬達(dá)專題研究三三目目 錄錄一一Part One城市綜合體論Question One什么是城市綜合體？POINT 1城市綜合體的構(gòu)成要素寫字樓 公寓 酒店 商業(yè) 展覽 文娛 POINT 2城市綜合體的定義城市綜合體城市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能之間的娛、交通等城市功能之間的三項以上三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、多元相互依存，相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個

2、多功能、高效率、多元復(fù)雜而統(tǒng)一的復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑群落建筑群落。HOPSCA HOTELOFFICESHOPPINGMALLAPARTMENTCLUBPARKPOINT 3城市綜合體的九大特征123456789高可達(dá)性高可達(dá)性高密度、集約性高密度、集約性整體統(tǒng)一性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性功能復(fù)合性土地使用均衡性土地使用均衡性空間的連續(xù)性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性內(nèi)外部關(guān)系完整性強(qiáng)大的對外輻射型強(qiáng)大的對外輻射型升值價值升值價值POINT 4城市綜合體的產(chǎn)生背景城市綜合體多因舊城改造而產(chǎn)生城市CBD快速發(fā)展城市規(guī)模擴(kuò)大和城市化程度提高相鄰建筑綜合集群形態(tài)出現(xiàn)城市建筑群功能集約化更高，規(guī)模更大交通網(wǎng)絡(luò)提

3、升，聯(lián)系更緊密POINT 5CBD、城市副中心區(qū)與城市綜合體的關(guān)系 CBD概念 根據(jù)英國企鵝地理詞典解釋， 一個城市的CBD是一個城市的心臟，它高度聚集了金融、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及交通線路；它的土地利用最密集，土地價格最高；聚集著最多、最大的建筑綜合體，日益呈現(xiàn)出高密度的人口和密度。 CBD可以理解為泛城市綜合體的形式，是城市綜合體建筑群的水平擴(kuò)大和延伸 城市副中心概念 城市副中心是比CBD低一級的城市中心區(qū)。 當(dāng)城市CBD發(fā)展到一定規(guī)模，就會受到交通、土地利用等瓶頸，因此大多數(shù)城市選擇離開CBD中心區(qū)，在與CBD以城市重要要交通干道相連的地區(qū)重建立城市副中心。從國外CBD用地規(guī)模發(fā)

4、展方式看，首先發(fā)展CBD，當(dāng)城市不能滿足商務(wù)發(fā)展需要，再開發(fā)新中心，即CBD從單一中心副中心，最后發(fā)展到多中心。通過發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)與CBD形成緊密聯(lián)系POINT 5CBD、城市副中心區(qū)與城市綜合體的關(guān)系POINT 5CBD、城市副中心區(qū)與城市綜合體的關(guān)系城市綜合體CBD城市副中心內(nèi)CBD與城市副中心之間的區(qū)域POINT 5CBD、城市副中心區(qū)與城市綜合體的關(guān)系交通干道副中心副中心CBD城市綜合體POINT 6城市副中心區(qū)、城市綜合體與城市化發(fā)展“ 一個城市只有一個中心一個城市只有一個中心 ”廣州廣州- -北京路北京路重慶重慶- -解放碑解放碑北京北京- -西單西單上海上海- -南京路南京路“一

5、個城市只有一個中心一個城市只有一個中心”，上世紀(jì)上世紀(jì)9090年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應(yīng)證年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說法，然而城市在發(fā)展，了這種說法，然而城市在發(fā)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長的發(fā)展需求嗎？這些中心還能適應(yīng)不斷增長的發(fā)展需求嗎？POINT 6城市副中心區(qū)、城市綜合體與城市化發(fā)展正由一個中心向多個中心發(fā)展正由一個中心向多個中心發(fā)展上上 海海上海-淮海路上海-人民廣場上海-陸家嘴上海-徐家匯 上海-虹橋上海南京路POINT 6城市副中心區(qū)、城市綜合體與城市化發(fā)展北北 京京北京西單的核心地位正逐步被國貿(mào)北京西單的核心地位正逐步被國貿(mào)CBD取代取代POINT 6城市副中心

6、區(qū)、城市綜合體與城市化發(fā)展深深 圳圳深圳城市發(fā)展呈線性布置，其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長的地深圳城市發(fā)展呈線性布置，其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長的地形特性，采用國際上先進(jìn)的形特性，采用國際上先進(jìn)的“城市多核結(jié)構(gòu)城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論而規(guī)劃的發(fā)展理論而規(guī)劃的的POINT 6城市副中心區(qū)、城市綜合體與城市化發(fā)展杭杭 州州杭州將打造運河商務(wù)區(qū)綜合體、地鐵濱康站綜合體、奧體博覽城、市民中心綜合體、桐廬縣城濱江商住綜合體等100個城市綜合體，來實施杭州“城市國際化”戰(zhàn)略POINT 7城市綜合體分類按性能分：商務(wù)綜合體，是指沒有住宅的純綜合體；生活綜合體，不僅有住宅而且比例較大超過30%；單一綜合體；一

7、種按功能說不但沒有住宅甚至沒有公寓等居住型的凈綜 合體；另一種按建筑形態(tài)說可能只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產(chǎn)品；綜合體集群：一個以上的綜合體復(fù)合體或商圈。POINT 7城市綜合體分類按地段分：都心型綜合體；副中心（區(qū)域和新城）型綜合體按品味分：高端奢侈型綜合體，指都心型尤其是一線城市為特征的五星級酒店、五A級寫字樓和奢侈品和國際一線品牌為主的高端商業(yè)中心的聚合綜合體。中檔生活型城市綜合體。酒店三星以下，商業(yè)以大賣場主力店為主和寫字樓體量較小的的一線城市區(qū)域商業(yè)中心和二、三線城市的綜合體。POINT 8城市綜合體發(fā)展趨勢趨勢之一城市綜合體對區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有標(biāo)識性。深圳地王大廈北京國

8、貿(mào)POINT 8城市綜合體發(fā)展趨勢趨勢之二城市綜合體對城市中心具有強(qiáng)化作用。上海恒隆廣場上海正大廣場POINT 8城市綜合體發(fā)展趨勢趨勢之三城市綜合體有個性、能夠體現(xiàn)城市的特色、能夠代表城市的形象。上海新天地POINT 8城市綜合體發(fā)展趨勢趨勢之四城市綜合體功能上具有多樣性。北京東方新天地深圳華潤萬象城POINT 8城市綜合體發(fā)展趨勢趨勢之五城市綜合體信息流通快捷。廣州天河城洛克菲勒中心Part Two城市綜合體經(jīng)典案例蒙特利爾地下城加拿大法語區(qū)的蒙特利爾市，素有北美巴黎之稱。然而加拿大寒冷漫長的冬天，卻影響著這個大都市的商業(yè)氣氛。蒙特利爾市從60年代初開始修建地下商城，經(jīng)過近40年的建設(shè)，如

9、今已建成世界上最大、最具特色的地下商城。她不但是蒙特利爾市民的主要活動場所，而且成為加拿大最重要的旅游景點。道路系統(tǒng)長度約為40公里。每天通行人數(shù)超過50萬。共有11700個商場、百貨商店、餐館、40個劇院、電影院及其他休閑場所。地下步行街網(wǎng)絡(luò)與大量的復(fù)雜建筑物、商店相連，繁雜的系統(tǒng)變得簡單而又清晰。蒙特利爾地下城 Montreals underground city蒙特利爾地下城 項目亮點u商城地下地上各兩層，上面是商業(yè)街，下面是綜合城，有學(xué)校、公園、展館、飯店、商場。u建城過程中，注重新舊文化的結(jié)合，強(qiáng)調(diào)新舊兩種文化和建筑方式。蒙特利爾地下城 項目不足u 人們主要生活都轉(zhuǎn)入地下,地面的物業(yè)

10、持續(xù)貶值，造成地面上人氣急劇下降，商業(yè)氛圍一蹶不振，自1964年來，地面上再沒有建一所零售商業(yè)建筑，而地下從1960年幾乎找不到一處要轉(zhuǎn)讓的二手物業(yè)。u 行人在地下極易迷失方向，無法辨別自己的所處位置，尤其是一些外地或外國的游客。幾乎完全喪失了方向感！是地下商城給在地下活動的人們帶來的無法解決的問題。蒙特利爾地下城 失敗原因u 地下商城在建設(shè)初期，完全沒有任何遠(yuǎn)景規(guī)劃和設(shè)計。地下商城在建設(shè)初期，完全沒有任何遠(yuǎn)景規(guī)劃和設(shè)計。 u 規(guī)劃初期沒有充分考慮人與自然的和諧及人類的基本生規(guī)劃初期沒有充分考慮人與自然的和諧及人類的基本生活習(xí)慣?；盍?xí)慣。 蒙特利爾地下城 經(jīng)驗借鑒u 地下商城在建設(shè)初期，完全沒

11、有任何遠(yuǎn)景規(guī)劃和設(shè)計。地下商城在建設(shè)初期，完全沒有任何遠(yuǎn)景規(guī)劃和設(shè)計。 u規(guī)劃和定位是綜合體開發(fā)中最重要環(huán)節(jié)，決定了了項目的發(fā)展規(guī)劃和定位是綜合體開發(fā)中最重要環(huán)節(jié)，決定了了項目的發(fā)展方向、開發(fā)節(jié)奏、營銷策略、效益水平等，因此方向、開發(fā)節(jié)奏、營銷策略、效益水平等，因此城市綜合體項目城市綜合體項目應(yīng)該以城市規(guī)劃的角度去思考應(yīng)該以城市規(guī)劃的角度去思考，較普通項目有更加長遠(yuǎn)的眼光。，較普通項目有更加長遠(yuǎn)的眼光。u蒙特利爾地上地下功能脫節(jié)，成功的城市綜合體各子項要求互蒙特利爾地上地下功能脫節(jié)，成功的城市綜合體各子項要求互為配套、互為支持，最大限度的形成為配套、互為支持，最大限度的形成資源共享資源共享，從

12、而使得各項功，從而使得各項功能在綜合體自身一體化價值平臺上對自身價值全面超越。能在綜合體自身一體化價值平臺上對自身價值全面超越。倫敦碼頭區(qū)再造項目從1981年7月起，到1998年3月止，在這近17年的時間里，倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司在一塊占地為22平方公里狹長的老港灣區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的城市再造工程。在這十幾年的時間里，整個區(qū)域發(fā)生了翻天覆地的變化，不僅引起英國學(xué)術(shù)界的關(guān)注，更吸引了全球各地的目光。倫敦碼頭區(qū)再造項目London Docklands整個區(qū)域60%的土地和睡眠被荒蕪，大量的工業(yè)物業(yè)無人使用。不臨水面的物業(yè)平均價格僅為每平方米25英鎊，其商業(yè)租金也是全倫敦最低的。倫敦碼頭區(qū)再造項目Lon

13、don Docklandsu資金不足u交通基礎(chǔ)設(shè)施落后u區(qū)域內(nèi)沒有人氣開發(fā)前期困境倫敦碼頭區(qū)再造項目其他問題碼頭區(qū)人口主要由藍(lán)領(lǐng)工人組成，多年來都未曾經(jīng)過新技能的培訓(xùn)，已無法適應(yīng)社會的發(fā)展。碼頭區(qū)的大部分土地為當(dāng)?shù)毓矙C(jī)構(gòu)所擁有，這些機(jī)構(gòu)既無愿望也無資本對區(qū)域進(jìn)行再改造，私人手里只掌握了很少一部分獨體。公共機(jī)構(gòu)對市場的敏感度非常低，對提供土地持排斥態(tài)度。碼頭區(qū)到處是遺棄的破舊建筑物，再開發(fā)的成本非常高，并增加了許多不確定的因素，從而大大降低了對投資者的吸引力。區(qū)域本身的市場無法改變其大環(huán)境，也無法提供大量的、必需的基礎(chǔ)設(shè)施，來徹底改變其衰落的對外形象，從而也很難形成一個吸引人們居住和經(jīng)商的地方

14、。多年來，很少有私人投資者在該地區(qū)興建住宅，因此住宅開發(fā)商完全不了解也沒有任何在該地區(qū)開發(fā)新宅的投資回報率方面的信息，從而可能增加開發(fā)商的投資風(fēng)險。倫敦碼頭區(qū)再造項目開發(fā)思路u首先提升區(qū)域內(nèi)土地的使用價值。l前期各項活動的開展，都圍繞在土地增值這一核心。l前期資金投入主要放在改善交通基礎(chǔ)設(shè)施上u資金來源l中央政府投入l出售土地收益1987年英國女王為輕軌通車剪彩1987-19901987-1990倫敦碼頭區(qū)再造項目開發(fā)進(jìn)程1981-1986（規(guī)劃、籌備、預(yù)熱階段）u首期開發(fā)片區(qū)從道格斯島啟動；u建立并推動私人住宅市場，實施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而預(yù)熱市場；u對社區(qū)的設(shè)施建設(shè)采取了緊縮和限制政策。（社

15、區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）u加大了對社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投入u加大了對政府公屋、醫(yī)療中心、教育和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的投入；u增加了專職的社區(qū)工作者；1991-19981991-1998（完善改造工程）倫敦碼頭區(qū)再造項目開發(fā)進(jìn)程在開發(fā)公司的直接投資中，44%用于交通道路設(shè)施建設(shè)；13%用于公屋和社區(qū)設(shè)施的改善；8%用于土地收購；7%用于土地清理和改善環(huán)境；4%用于維護(hù)保養(yǎng)；2%用于推廣宣傳；8%用作行政管理費用。倫敦碼頭區(qū)再造項目改造后的風(fēng)景1981年1998年項目結(jié)束后的預(yù)測人口(000s)3984115碼頭區(qū)就業(yè)崗位(000s)2784168存量住宅單位(000s)153650私人住宅比例(%)54452碼頭區(qū)企業(yè)數(shù)

16、量1,0142,6005,000在碼頭區(qū)工作的居民人數(shù)5,20010,50013,000倫敦碼頭區(qū)再造項目碼頭區(qū)主要變化指標(biāo)日本橫濱港未來21區(qū)橫濱港未來21區(qū)，簡稱MM21，位置緊靠現(xiàn)有市中心，東北濱臨大海，面對海灣大橋，景觀壯麗；原是臨海的造船基地，1983年底開始填海造地和開發(fā)建設(shè)。摩天樓群、酒店、會議中心、購物中心、游樂園、帆船“日本丸”等周圍各種各樣的現(xiàn)代化辦公商業(yè)設(shè)施鱗次櫛比，是代表橫濱的新開發(fā)區(qū)。 日本橫濱港未來21區(qū)開發(fā)思路與定位政府希望將新區(qū)建設(shè)成24小時川流不息的國際城市，迅速適應(yīng)世界經(jīng)濟(jì)的每一動向；以一個應(yīng)用先進(jìn)信息技術(shù)、創(chuàng)新與繼承并存的現(xiàn)代化城市面向21世紀(jì)。規(guī)劃以貿(mào)易

17、和國際交流為核心，配置了商貿(mào)大廈、會議中心、展覽中心、電訊港及多元信息中心、美術(shù)館、海洋博物館以及濱水步行綠化系統(tǒng)，與原有市中心結(jié)合，形成中央商務(wù)區(qū)。日本橫濱港未來21區(qū)現(xiàn)狀日本橫濱港未來21區(qū)開發(fā)模式和可借鑒經(jīng)驗橫濱新區(qū)沒有把代價昂貴、區(qū)位優(yōu)越的“寶地”用作純商務(wù)中心區(qū)開發(fā)，而是在中央地區(qū)布置美術(shù)廣場，請丹下健三大師設(shè)計橫濱美術(shù)館；安排象征橫濱歷史文化的“日本丸”公園和海洋博物館；劃出總用地25%作公園綠化和居民住宅，以保證和諧的城市綜合功能。東莞華南MALL東莞華南MALL是北京北大資源集團(tuán)成員機(jī)構(gòu)三元盈暉投資發(fā)展有限公司在莞投資的全球超大型商業(yè)地產(chǎn)項目，是集購物、娛樂、餐飲、商務(wù)、辦公、

18、家居、休閑、運動、旅游等九大功能于一體的超大型新都市主義國際生活街區(qū)，該項目于2002年啟動建設(shè)，2003年7月開盤招商，2005年5月1日開始試營業(yè)。 東莞華南MALL 項目特點占地面積：51萬m2 總建筑面積：116萬m2物業(yè)形態(tài)：40萬平米的商業(yè)20萬平米住宅尼羅河大酒店香格里拉酒店酒店式公寓水上游樂場、兒童樂園各地風(fēng)格的美食街總投資額：25億元建筑密度：38.55% 曾被福布斯網(wǎng)站評為全球最大購物中心、被美國曾被福布斯網(wǎng)站評為全球最大購物中心、被美國新聞周刊新聞周刊評為評為 “世界新七大奇觀世界新七大奇觀”的華南的華南MALLMALL 20072007年年9 9月月1919日，正式更名

19、為日，正式更名為“新華南新華南MALLMALL生活城生活城”東莞華南MALL 更名事件華南華南MALLMALL這幾年名聲在外，在造勢這幾年名聲在外，在造勢方面做得非常成功，而成熟品牌的方面做得非常成功，而成熟品牌的更名是犯了營銷的大忌，更名是犯了營銷的大忌，為什么為什么要更名呢？要更名呢？ 商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃與市場的需求商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃與市場的需求情況產(chǎn)生偏差情況產(chǎn)生偏差，更名是對目前現(xiàn)狀，更名是對目前現(xiàn)狀的反思和調(diào)整的反思和調(diào)整! !東莞華南MALL 更名事件東莞華南MALL 根源與調(diào)整v華南華南MALLMALL照搬了歐美郊區(qū)照搬了歐美郊區(qū)MALLMALL的模式。的模式。v購物中心體量太大

20、，住宅尚未開發(fā)致使購物中心體量太大，住宅尚未開發(fā)致使人氣不足，人氣不足，v本身不在一線城市核心商圈，消費力不本身不在一線城市核心商圈，消費力不強(qiáng)。強(qiáng)。v華南華南MALLMALL的餐飲娛樂板塊加上購物僅實的餐飲娛樂板塊加上購物僅實現(xiàn)之前業(yè)態(tài)設(shè)置的現(xiàn)之前業(yè)態(tài)設(shè)置的5555。v文化展示、健康休閑類的商家則完全沒文化展示、健康休閑類的商家則完全沒有實施。有實施。v各類主力店也比預(yù)期的少了各類主力店也比預(yù)期的少了5050，同類同類商業(yè)替換率也超過商業(yè)替換率也超過3030。 根源調(diào)整東莞華南MALL 調(diào)整方向新華南新華南MALLMALL生活城不僅完成名稱、標(biāo)識等外在形象的更新，項目的理念創(chuàng)生活城不僅完成名

21、稱、標(biāo)識等外在形象的更新，項目的理念創(chuàng)新、市場定位等方面也作出了重大調(diào)整，新華南新、市場定位等方面也作出了重大調(diào)整，新華南MALLMALL生活城已由原來的生活城已由原來的“主題購物公園主題購物公園”升級為升級為“新城市主義國際生活街區(qū)新城市主義國際生活街區(qū)”。購物將只是購物將只是“國際生活街區(qū)國際生活街區(qū)”里的一個功能而已，不再是唯一的核心功能，里的一個功能而已，不再是唯一的核心功能，它與其他業(yè)態(tài)如娛樂、餐飲、酒店、寫字樓、住宅、休閑、旅游等功能組它與其他業(yè)態(tài)如娛樂、餐飲、酒店、寫字樓、住宅、休閑、旅游等功能組合成超級復(fù)合業(yè)態(tài)群，以合成超級復(fù)合業(yè)態(tài)群，以滿足人們滿足人們“一站式一站式”的的“生

22、活需求生活需求”，而非僅僅，而非僅僅滿足滿足“一站式一站式”的的“消費需求消費需求”。業(yè)態(tài)調(diào)整方面，業(yè)態(tài)調(diào)整方面，增加更多娛樂、休閑、商務(wù)、臨江高檔住宅以及極具特色增加更多娛樂、休閑、商務(wù)、臨江高檔住宅以及極具特色的歌劇院等等吸引人氣的項目比例，相應(yīng)減少一些購物中心、百貨業(yè)態(tài)的的歌劇院等等吸引人氣的項目比例，相應(yīng)減少一些購物中心、百貨業(yè)態(tài)的比例。比例。主主題題功功能能業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)東莞華南MALL 開發(fā)模式和借鑒經(jīng)驗城市綜合體各物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計并非越大越好城市綜合體各物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計并非越大越好，核心物業(yè)如購物，核心物業(yè)如購物中心、酒店體量的大小設(shè)計必須依靠科學(xué)的測算得出，同時還中心、酒店體量的大小設(shè)計

23、必須依靠科學(xué)的測算得出，同時還需要對城市乃至整個宏觀發(fā)展趨勢有準(zhǔn)確的判斷，需要對城市乃至整個宏觀發(fā)展趨勢有準(zhǔn)確的判斷，以免以免消費能消費能力難以滿足巨大的消費規(guī)模。力難以滿足巨大的消費規(guī)模。對于城市綜合體的市場定位，我們要找到準(zhǔn)確市場空白點和訴對于城市綜合體的市場定位，我們要找到準(zhǔn)確市場空白點和訴求點。對于超大型的綜合體而言，求點。對于超大型的綜合體而言，購物功能只是其多項功能中購物功能只是其多項功能中的一點，平衡休閑的一點，平衡休閑/ /娛樂娛樂/ /購物購物/ /度假功能最易實現(xiàn)成功。度假功能最易實現(xiàn)成功。城市綜合體策劃的模式尚不完善，各個國家之間因為文化、經(jīng)濟(jì)城市綜合體策劃的模式尚不完善

24、，各個國家之間因為文化、經(jīng)濟(jì)水平消費者心理與行為的差異化而相差甚遠(yuǎn)，水平消費者心理與行為的差異化而相差甚遠(yuǎn)，國內(nèi)綜合體策劃應(yīng)國內(nèi)綜合體策劃應(yīng)重點考慮本土化的特征。重點考慮本土化的特征。 定定位位體體量量文文化化深圳華潤中心深圳華潤中心由華潤集團(tuán)投資興建，是華潤在內(nèi)地最大的投資項目?？偨ㄖ娣e約55萬方，總投資逾40億港幣。首期項目包括超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心“萬象城”、國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓“華潤大廈”。其中定位為“深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心”的萬象城，總建筑面積達(dá)18.8萬方，擁有6層商用樓面，近300個大小不一、功能不同的獨立店鋪。深圳華潤中心 項目基本信息

25、南區(qū)中心區(qū) 萬象城北區(qū)華潤大廈一期二期五星級酒店酒店式公寓大型娛樂休閑廣場深圳華潤中心 項目基本信息功能定位：集商業(yè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體，深圳規(guī)模最大，品質(zhì)最高的綜合建筑群。物業(yè)形態(tài)：萬象城、5A甲級寫字樓華潤大廈、君悅酒店、酒店式公寓、室外娛樂休閑廣場深圳華潤中心 項目定位華潤中心的消費群體，主要瞄準(zhǔn)中等及以上收入的年輕人和海內(nèi)外游客，希望給市民提供一個既有購物，又有餐飲、休閑、健身、娛樂、居住的現(xiàn)代化場所，借此改變深圳人的消費和生活方式。華潤中心，高尚生活華潤中心，高尚生活深圳唯一的深圳唯一的 SUPER HOPSCASUPER HOPSCA深圳華潤中心 萬象城18.818.

26、8萬平米深圳商業(yè)航母萬平米深圳商業(yè)航母四大領(lǐng)航國際品牌主力店四大領(lǐng)航國際品牌主力店永不落幕的時尚舞臺法國（Rel）體驗時尚生活百貨公司 嘉禾影院嘉禾影院 奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場 華潤萬佳華潤萬佳City ValueCity Value深圳華潤中心 一期盤點萬象城：萬象城： 已接待顧客已接待顧客20002000多萬人次多萬人次， 商場出租率達(dá)商場出租率達(dá)9797，一年銷售總額達(dá)到一年銷售總額達(dá)到1010億元億元。 顧客美譽(yù)度不斷提升，成為人們眼中深圳最具魅顧客美譽(yù)度不斷提升，成為人們眼中深圳最具魅力的購物、休閑、娛樂場所之一力的購物、休閑、娛樂場所之一深圳華潤中心 一期盤點

27、華潤大廈：華潤大廈：出租率接近出租率接近100100 4040多家國際金融機(jī)構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)簽署合約，多家國際金融機(jī)構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)簽署合約，包括匯豐銀行、荷蘭銀行、雅培制藥、美國百思買等包括匯豐銀行、荷蘭銀行、雅培制藥、美國百思買等世界世界500500強(qiáng)企業(yè)。強(qiáng)企業(yè)。深圳華潤中心 一期盤點關(guān)鍵詞深圳華潤中心 一期成功因素解析華潤萬象城作為城市核心區(qū)城市綜合體項目華潤萬象城作為城市核心區(qū)城市綜合體項目為什么為什么一期項目開發(fā)會會選擇商業(yè)和寫字樓？一期項目開發(fā)會會選擇商業(yè)和寫字樓？一期一期二期二期深圳華潤中心 一期成功因素解析深圳華潤中心 一期成功因素解析商業(yè)商業(yè)辦公辦公商務(wù)商務(wù)公寓公寓住宅

28、住宅酒店酒店公寓公寓周邊高檔公寓眾多周邊高檔公寓眾多住宅住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多高檔住宅眾多酒店酒店五星級酒店林立五星級酒店林立辦公辦公地王大廈等甲級寫地王大廈等甲級寫字樓匯聚字樓匯聚商務(wù)商務(wù)CBDCBD帶來大量高等級帶來大量高等級商務(wù)人士商務(wù)人士商業(yè)商業(yè)缺乏有影響力的商業(yè)缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài)形態(tài)華潤中心開發(fā)前的現(xiàn)狀分析深圳華潤中心 一期成功因素解析關(guān)鍵詞五星級酒店五星級酒店商務(wù)商務(wù)辦公辦公商業(yè)商業(yè)公寓公寓住宅住宅資源平臺資源平臺商務(wù)租客商務(wù)租客提升品質(zhì)提升品質(zhì)旅游租客旅游租客商務(wù)消費人流商務(wù)消費人流住家消費人流住家消費人流提升品質(zhì)提升品質(zhì)資源平臺資源平臺提升品質(zhì)提升

29、品質(zhì)高消費人流高消費人流高品質(zhì)商業(yè)的作用書城書城深交所深交所發(fā)展銀行發(fā)展銀行國貿(mào)大廈國貿(mào)大廈中信城市廣場中信城市廣場中信城市廣場的開業(yè)，世界金融中心的落成，修正了地王商務(wù)圈財富指數(shù)。中信城市廣場的開業(yè)，世界金融中心的落成，修正了地王商務(wù)圈財富指數(shù)。華潤中心的加盟則對城區(qū)予以重新定義，升級為全新的華潤中心的加盟則對城區(qū)予以重新定義，升級為全新的世界金融中心世界金融中心深圳華潤中心 項目對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的作用深圳華潤中心 如何成就帝王商務(wù)圈一級商業(yè)中心一級商業(yè)中心甲級寫字樓甲級寫字樓星級酒店星級酒店l華潤寫字樓華潤寫字樓l地王大廈地王大廈l深業(yè)中心深業(yè)中心l發(fā)展銀行大廈發(fā)展銀行大廈l中信大廈中信大廈l萬

30、德大廈萬德大廈l世界金融中心世界金融中心l華潤酒店華潤酒店l木棉花酒店木棉花酒店l晶都酒店晶都酒店l萬德酒店萬德酒店l世界金融中心世界金融中心l華潤萬象城華潤萬象城l中信城市廣場中信城市廣場成功硬指數(shù)銀行銀行金融證券金融證券保險保險l聯(lián)合證券聯(lián)合證券l大鵬證券大鵬證券l中信證券中信證券l華鑫證券華鑫證券l金元證券金元證券l南方證券南方證券l鵬華基金鵬華基金l友邦保險友邦保險l太平洋保險太平洋保險l人保人保l中保中保l華泰保險華泰保險l深圳發(fā)展銀行深圳發(fā)展銀行l(wèi)中信城市銀行中信城市銀行l(wèi)建設(shè)銀行建設(shè)銀行l(wèi)工商銀行工商銀行l(wèi)農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)業(yè)銀行l(wèi)人民銀行人民銀行l(wèi)商業(yè)銀行商業(yè)銀行深圳華潤中心 如何成就

31、帝王商務(wù)圈成功軟指數(shù)商業(yè)航母商業(yè)航母5A5A級寫字樓級寫字樓五星級酒店五星級酒店華潤品牌能量華潤品牌能量深圳華潤中心 如何成就帝王商務(wù)圈華潤能量指數(shù)深圳只有一個中心深圳只有一個中心華潤中心華潤中心深圳華潤中心 如何成就帝王商務(wù)圈深圳華潤中心 如何成就帝王商務(wù)圈科學(xué)安排開發(fā)節(jié)奏，首先以商業(yè)和寫字樓為切入點彌補(bǔ)市場空科學(xué)安排開發(fā)節(jié)奏，首先以商業(yè)和寫字樓為切入點彌補(bǔ)市場空白，贏得良好口碑，匯聚大量人氣后進(jìn)而開發(fā)酒店、公寓、住白，贏得良好口碑，匯聚大量人氣后進(jìn)而開發(fā)酒店、公寓、住宅提高單位土地面積的價值。宅提高單位土地面積的價值。華潤中心超越普通房地產(chǎn)開發(fā)模式，以購物、休閑、娛樂、運華潤中心超越普通房

32、地產(chǎn)開發(fā)模式，以購物、休閑、娛樂、運動等多重功能的互補(bǔ)共贏為主要經(jīng)營模式，以城市運營的高度，動等多重功能的互補(bǔ)共贏為主要經(jīng)營模式，以城市運營的高度，實現(xiàn)了復(fù)合地產(chǎn)的最高境界。實現(xiàn)了復(fù)合地產(chǎn)的最高境界。開發(fā)開發(fā)節(jié)奏節(jié)奏地理地理位置位置華潤中心選址符合大型華潤中心選址符合大型Shopping MallShopping Mall的選址原則，形成了的選址原則，形成了華潤華潤帝王財富圈，未來可持續(xù)發(fā)展。帝王財富圈，未來可持續(xù)發(fā)展。運營運營城市城市深圳華潤中心 成功關(guān)鍵點Part Three大連萬達(dá)專題研究POINT 1大連萬達(dá)的二次擴(kuò)張第一次擴(kuò)張住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)時間：2001年標(biāo)志型項目：長春沃爾瑪購物

33、廣場POINT 1大連萬達(dá)的二次擴(kuò)張第二次擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)時間：2009年標(biāo)志型項目：長白山國際旅游度假區(qū) 項目規(guī)模：投資規(guī)模達(dá)200億元、占地面積18.34平方公里（約2.7萬畝） 開發(fā)模式：萬達(dá)、泛海、一方、億利、用友和聯(lián)想等多方聯(lián)合開發(fā)。長白山國際旅游度假區(qū)規(guī)劃圖POINT 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之一 萬達(dá)廣場單店純商業(yè)組合店城市綜合體2002-20032003-20042005-至今POINT 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之一 萬達(dá)廣場長春重慶路萬達(dá)廣場長春重慶路萬達(dá)廣場 濟(jì)南泉城路萬達(dá)廣場濟(jì)南泉城路萬達(dá)廣場 南京新街口萬達(dá)廣場南京新街口萬達(dá)廣場第一代大連萬達(dá)（單店）POINT 2大連萬達(dá)的

34、主營業(yè)務(wù)之一 萬達(dá)廣場第二代大連萬達(dá)（純商業(yè)組合店）沈陽太原街萬達(dá)廣場沈陽太原街萬達(dá)廣場 南寧萬達(dá)廣場南寧萬達(dá)廣場 武漢萬達(dá)廣場武漢萬達(dá)廣場 POINT 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之一 萬達(dá)廣場第三代大連萬達(dá)（城市綜合體）北京北京CBDCBD萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場北京石景山萬達(dá)廣場北京石景山萬達(dá)廣場上海五角場萬達(dá)廣場上海五角場萬達(dá)廣場POINT 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之二 連鎖百貨萬達(dá)集團(tuán)2007年成立的萬千百貨，目前已在北京、上海、南京、成都等地開業(yè)1111家家百貨店，2010年將開業(yè)1717家家店。計劃到2012年開業(yè)6565家家店，營業(yè)面積200200萬萬平方米，年銷售額150150億億元元，成為中國

35、一流的連鎖百貨企業(yè)。POINT 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之二 連鎖百貨哈爾濱香坊店成都錦華店上海南匯店P(guān)OINT 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之二 連鎖百貨POINT 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之二 連鎖百貨西安碑林店北京石景山店西安解放路店P(guān)OINT 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之三 高級酒店目前已開業(yè)目前已開業(yè)8家五星和超五星級酒店家五星和超五星級酒店20102010年將開業(yè)年將開業(yè)8家五星和超五星級酒店家五星和超五星級酒店計劃到計劃到20122012年開業(yè)年開業(yè)45家五星和超五星酒店，營業(yè)面積超過家五星和超五星酒店，營業(yè)面積超過200萬萬平方米平方米北京萬達(dá)索菲特大飯店北京萬達(dá)索菲特大飯店北京萬達(dá)鉑爾曼大飯店北京

36、萬達(dá)鉑爾曼大飯店 POINT 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之三 高級酒店哈爾濱萬達(dá)索菲特大酒店哈爾濱萬達(dá)索菲特大酒店大連萬達(dá)國際飯店大連萬達(dá)國際飯店P(guān)OINT 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之三 高級酒店P(guān)OINT 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之三 高級酒店重慶萬達(dá)艾美酒店重慶萬達(dá)艾美酒店青島萬達(dá)艾美酒店青島萬達(dá)艾美酒店P(guān)OINT 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之三 高級酒店三亞康萊德酒店三亞康萊德酒店大連康萊德酒店大連康萊德酒店西安萬達(dá)大酒店西安萬達(dá)大酒店P(guān)OINT 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之三 高級酒店沈陽鐵西萬達(dá)大酒店沈陽鐵西萬達(dá)大酒店濟(jì)南萬達(dá)凱越大酒店濟(jì)南萬達(dá)凱越大酒店無錫萬達(dá)喜來登大酒店無錫萬達(dá)喜來登大酒店太原萬達(dá)威斯汀大

37、酒店太原萬達(dá)威斯汀大酒店南京萬達(dá)希爾頓大酒店南京萬達(dá)希爾頓大酒店淮安萬達(dá)大酒店淮安萬達(dá)大酒店P(guān)OINT 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之四 文化產(chǎn)業(yè)新增21家影城新增200塊銀幕全國18%的票房亞洲排名第一50家五星級影城400塊銀幕全國15%的票房中國排名第一擁有110家以上影城擁有銀幕1000塊年收入30億元全國25%以上的票房排名全球前八200920102012POINT 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之四 文化產(chǎn)業(yè)北京萬達(dá)影城（CBD店）北京萬達(dá)影城（龍德店）北京萬達(dá)影城（石景山店）POINT 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之四 文化產(chǎn)業(yè)北京萬達(dá)影城（CBD店）北京萬達(dá)影城（龍德店）北京萬達(dá)影城（石景山店）POIN

38、T 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之四 文化產(chǎn)業(yè) 萬達(dá)集團(tuán)全資興建的大連金石國際文化產(chǎn)業(yè)基地位于大連金石灘國家旅游度假區(qū)，規(guī)劃占地面積4500畝，總建筑面積50萬平方米，總投資35億元。影視制作基地按照國際一流標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，包括景觀區(qū)、攝影區(qū)、后期制作工廠、服裝道具工廠、交易中心和影視會議中心 。計劃2010年開業(yè)，將建成為中國最好的影視制作基地。POINT 2大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之四 文化產(chǎn)業(yè) 萬達(dá)集團(tuán)出巨資成立了影視制作公司，宗旨是制作主題健康和積極向上的優(yōu)秀影片，為社會和諧和精神文明建設(shè)做貢獻(xiàn)。 建設(shè)中的大連萬達(dá)美術(shù)館，建筑面積2萬平方米，建成后無論是硬件設(shè)施還是館藏作品都達(dá)到國家級水準(zhǔn)。POINT 2

39、大連萬達(dá)的主營業(yè)務(wù)之四 文化產(chǎn)業(yè)POINT 3萬達(dá)廣場第一代產(chǎn)品 選址：核心商圈的黃金商業(yè)地段。 建筑、業(yè)態(tài)：單體商業(yè)樓，地下一層，地上四層；業(yè)態(tài)分層布局，地下是停車場，一樓是分割銷售的小店鋪，二、三樓是超市，四樓是電影城。 規(guī)模：占地面積1.2-2萬平方米，建面5 萬平方米左右。 商戶：萬達(dá)獨特的“訂單式商業(yè)” 為其吸引了國際知名的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營， 如沃爾瑪、美凱龍、百盛等，這些商戶對于萬達(dá)商業(yè)廣場的消費人流的吸引起到了顯著的貢獻(xiàn)，也構(gòu)成了萬達(dá)商業(yè)廣場的核心優(yōu)勢。POINT 3萬達(dá)廣場第一代產(chǎn)品 招商要點：利用沃爾瑪作為商業(yè)號召力， 同時與時代華納等機(jī)構(gòu)結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，投資于購物中心，然

40、后將黃金鋪位高價分零出售。 享受政策：作為國內(nèi)較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商， 各地的政府都表現(xiàn)出極大的熱情，愿意給予較好的政策優(yōu)惠來吸引萬達(dá)進(jìn)駐。POINT 3萬達(dá)廣場第二代產(chǎn)品 選址選址：核心商圈的黃金商業(yè)地段。 建筑、業(yè)態(tài)建筑、業(yè)態(tài)：單體組合式。百貨、超市、建材、影院。 規(guī)模：規(guī)模：占地面積5萬平左右，建筑面積1015 萬平方米。 經(jīng)營方式：經(jīng)營方式：若干個沒有散售的購物中心整體出售，溢價變現(xiàn)。 設(shè)計缺陷： 一是沒有室內(nèi)步行街，整個項目沒有靈魂；店和店之間的聯(lián)系割裂，人流動線設(shè)計不合理。 二是純商業(yè)定位，除了商業(yè)之外沒有文化、娛樂、體育、酒店等別的業(yè)態(tài)。 三是零售類比例偏大，占總經(jīng)營面積 80

41、以上。POINT 3萬達(dá)廣場第二代產(chǎn)品 選址：城市副中心、城市開發(fā)區(qū)、CBD。 建筑、業(yè)態(tài)：大型城市綜合體，盒子+街區(qū)+高層，引入步行街。百貨、超市、家電、美食、影院、星級酒店、高端寫字樓、高尚住宅、SOHO。 規(guī)模：占地面積10-20萬平 ，建面4080 萬平方米。 經(jīng)營方式：核心商業(yè)部分只租不售，但大型綜合體中的住宅與小型商業(yè)、寫字樓的銷售，有效解決了資金支持問題。真正實施了“房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營”模式。 POINT 3萬達(dá)廣場第三代產(chǎn)品 四菜一湯 “四菜”是四棟商業(yè)體，里面引進(jìn)都是主力店，“一湯”貫穿其中的步行街。 步行街 萬達(dá)廣場將步行街稱之為“靈魂的紐帶”，步行街把幾個街串連起來的

42、時候，會把小商鋪放在步行街里面，還要讓人流從主力店到主力店之間，必須經(jīng)過步行街，這也是美國購物的基本原則。 POINT 3萬達(dá)廣場第三代產(chǎn)品 百貨樓的擺位 一般情況下必須建在項目兩條主干道的交叉位置 娛樂業(yè)態(tài) 萬達(dá)廣場最初火起來的業(yè)態(tài)是：電影院、KTV 和室內(nèi)游樂中心，這三個業(yè)態(tài)是萬達(dá)廣場娛樂樓標(biāo)準(zhǔn)的組合，具有極強(qiáng)的目的性。娛樂業(yè)態(tài)自身吸引大量的人流，對展示面、交通等明顯的可達(dá)性要求不是特別高，所以一般會把娛樂樓建在相對比較偏的地方。POINT 3萬達(dá)廣場第三代產(chǎn)品 POINT 3萬達(dá)廣場第三代產(chǎn)品建筑設(shè)計特點 多功能的城市開發(fā)萬達(dá)廣場的第三代產(chǎn)品是多功能綜合集中開發(fā)，包括有五星級酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場等，這種多功能特性使萬達(dá)廣