航天特車廠項目策劃報告

1、泰安市東城區(qū)原航天特種車廠項目泰安市東城區(qū)原航天特種車廠項目前期策劃報告前期策劃報告PART1 項目基礎(chǔ)分析PART2 競爭項目分析PART3 項目發(fā)展建議PART4 階段工作計劃目錄目錄PART1 項目基礎(chǔ)分析 項目基礎(chǔ)分析 宗地基本情況 1、項目地處創(chuàng)業(yè)大街以南、佛光路以東、天燭峰路以西、繁榮大街以北。 2、項目地塊方正、地勢平坦，地塊上有廠房、煤廠、氣象局等。 3、創(chuàng)業(yè)大街、天燭峰路有7、32、33路公交車站，交通方便。繁榮大街道路較窄，對面多為平層房屋，環(huán)境較差。佛光路與創(chuàng)業(yè)大街交叉口以北有露天集市，利于01號地塊商業(yè)部分。 項目基礎(chǔ)分析 項目周邊學校配套情況 鳳臺幼兒園、鳳臺小學、鳳

2、臺中學小百合幼兒園、北上高小學泰安第十九中學、泰安東岳中學泰安中醫(yī)藥學校泰山民族中學山東省泰安第二中學泰安師范附屬學校山東服裝學院泰山職業(yè)技術(shù)學院山東科技大學山東農(nóng)業(yè)大學 項目周邊購物、醫(yī)療、銀行配套情況 項目基礎(chǔ)分析開心超市、東岳超市、泰美超市、鴻發(fā)超市(唐訾路) 、桂源超市、嘉德超市、統(tǒng)一銀座迎碹店支生泰山醫(yī)院、泰安市中醫(yī)二院治未病中心、泰安中醫(yī)院、泰安骨科醫(yī)院、泰山廣惠醫(yī)院、泰安第一醫(yī)院中國建設(shè)銀行高科技園分理處、中國工商銀行岱東支行、中國建設(shè)銀行唐莊分理處、中國農(nóng)業(yè)銀行鳳臺分理處、中國工商銀行城東支行、中國工商銀行三友儲蓄所、中國銀行(東岳支行) 項目周邊公園配套情況 項目基礎(chǔ)分析泰安

3、方特歡樂世界泰山亞龍灣水上樂園東湖公園、南湖公園泰山古鎮(zhèn)、明堂河公園泰山風景區(qū)優(yōu)勢優(yōu)勢 StrengthStrength劣勢劣勢 WeakWeak位于東部新城區(qū)核心地段，發(fā)展?jié)摿薮?；鄰近北部山脈，空氣質(zhì)量好，具備優(yōu)勢資源；中國新興置業(yè)公司品牌開發(fā)商；區(qū)域人口密集，居住氛圍較為濃厚；項目規(guī)劃有學校，具備學區(qū)優(yōu)勢；項目量體大，地塊平坦，利于景觀等附加值塑造。 項目周邊工廠、舊村較多，對項目品質(zhì)有一定影響； 生活配套設(shè)施缺乏，有待完善。機會機會 OpportunityOpportunity威脅威脅 ThreatenThreaten政府的“東部”總體戰(zhàn)略規(guī)劃，及東部旅游項目（方特、泰山古鎮(zhèn)等）為項目

4、帶來發(fā)展契機及強大人氣；隨著東部居住環(huán)境的改善，為項目帶來良好的機遇。項目目前尚未拆遷，周邊舊村改造項目較多，并有多個大體量樓盤期房推出，未來的競爭存在不可確定性。 項目SWOT分析 項目基礎(chǔ)分析 項目基礎(chǔ)分析 項目區(qū)域前景規(guī)劃 本案 泰安東部新城區(qū)功能規(guī)劃為生產(chǎn)、居住、公共服務(wù)三大功能?？傮w結(jié)構(gòu)為：“一心、二廊、三軸、五區(qū)”。 一心：為新區(qū)中心； 二廊：是指沿芝田河、名堂河規(guī)劃的綠色廊道； 三軸：指東部新區(qū)與老城區(qū)相聯(lián)系的三條聯(lián)系軸（發(fā)展大街、創(chuàng)業(yè)大街、東岳大街）； 五區(qū)：東部新城區(qū)包括科教區(qū)、北部居住區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)、南部居住區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等。 東部新城總用地面積40平方公里，規(guī)劃人口20

5、萬。 本案位處高新技術(shù)園區(qū)核心位置，本案位處高新技術(shù)園區(qū)核心位置，具備競爭優(yōu)勢，發(fā)展前景向好。具備競爭優(yōu)勢，發(fā)展前景向好。 項目基礎(chǔ)分析 項目區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及主要企業(yè) 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)部分企業(yè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)部分企業(yè)企業(yè)名稱企業(yè)名稱主營業(yè)務(wù)主營業(yè)務(wù)企業(yè)名稱企業(yè)名稱主營業(yè)務(wù)主營業(yè)務(wù)魯能電纜 電纜制造泰開電氣電壓互感器康平納毛紡織 毛紡面料生產(chǎn)華力起重機機械/液壓部件制造泰山神藥業(yè)獸藥/飼料泰安藥業(yè)獸藥/農(nóng)藥岱銀毛紡織各類粗紡毛呢面料高壓開關(guān)斷路器/組合電器泰安啤酒廠啤酒山東豐厚散熱器/冷凝器泰山東城熱電同步發(fā)電機等魯能泰山電氣變壓器/高壓開關(guān) 泰安高新區(qū)（經(jīng)濟區(qū)）重點發(fā)展汽車及零配件、機械設(shè)備、食品醫(yī)

6、藥、電工電氣、新材料等產(chǎn)業(yè)。聚集有中國航天、魯能電纜、康平納毛紡織、泰山電氣、泰開高壓開關(guān)、魯能泰山電氣、泰安啤酒等實力企業(yè)。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源豐富，為片區(qū)帶來人口支持。區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源豐富，為片區(qū)帶來人口支持。PART2 區(qū)域競爭項目分析 本案雷諾名郡 項目區(qū)域樓盤分布 都市森林 泰豪名城 上上城 天竹佳苑均價均價61006100元元均價均價72007200元元均價均價82008200元元均價均價50005000元元均價均價60006000元精裝修元精裝修區(qū)域競爭項目分析泰豪名城 都市森林 天竹佳苑雷諾名郡 區(qū)域競爭項目分析 泰豪名城項目分析 泰豪名城緊鄰東岳大街，泰安汽車站對過，規(guī)劃建有4棟高層住

7、宅，1座星級酒店，1座大型商超。項目定位為城市綜合體，五星居住區(qū)。項目設(shè)有架空層、羽毛球場地值得本案借鑒。項目位置東岳大街與泰明路交匯處開 發(fā) 商山東泰豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑規(guī)模建筑面積13.8萬平方米價 格6100元/平方米交房時間1、2、3號樓今年交房、4號樓明年交房物業(yè)形態(tài)酒店、商業(yè)、小高層周邊配套汽車站、實驗小學、銀座（岱宗店)售樓電5088999區(qū)域競爭項目分析 恒基都市森林項目分析 都市森林項目定位200畝森林里的世家官邸，首席一線人居樣板，主推四大科技配套：1、高端家用空調(diào)系統(tǒng)2、家庭緊急呼叫系統(tǒng)3、一卡通入戶管理系統(tǒng)4、衛(wèi)生間同層排水系統(tǒng)。項目設(shè)有

8、下沉恒溫泳池、網(wǎng)球場、幼兒園、并用一梯一戶、電梯入戶平層產(chǎn)品提升產(chǎn)品品質(zhì)。項目位置泰山區(qū)擂鼓石大街和佛光路西北角開 發(fā) 商山東泰安恒基置業(yè)發(fā)展有限公司建筑規(guī)模建筑面積34萬平方米價 格8200元/平方米交房時間一期今年交房物業(yè)形態(tài)41棟11層小高層周邊配套鳳臺中學、泰安十九中售樓電域競爭項目分析 天竹佳苑項目分析 天竹佳苑項目原是東城國際樓盤，因項目出問題更換名稱，為項目造成負面影響，預(yù)計今年5月份正式出價，預(yù)計均價5000多元/平方米。該項目規(guī)模大，價格低，是本案重點競爭項目之一。項目位置擂鼓石大街和天燭峰路東北角開 發(fā) 商泰安盛華投資置業(yè)公司建筑規(guī)模建筑面積33

9、萬平方米價 格8200元/平方米交房時間一期今年交房物業(yè)形態(tài)17層小高層周邊配套緊鄰天燭峰路區(qū)域競爭項目分析 安居上上城項目分析 安居上上城小區(qū)綠化品質(zhì)高，項目一期、二期已交房入住，6號樓精裝高層推出，79平二居，110-117平三居，房源所剩不多，社區(qū)綠化品質(zhì)及裝修樣板值得本案借鑒。項目位置天燭峰路與五馬路交匯處開 發(fā) 商泰安市安居房地產(chǎn)有限公司建筑規(guī)模建筑面積15萬平方米價 格6000元/平方米（帶精裝修）交房時間6號樓年底物業(yè)形態(tài)高層、多層、花園洋房周邊配套汽車站、花園銀座商城售樓電6127977區(qū)域競爭項目分析 雷諾名郡項目分析 雷諾名郡項目，共211戶，5

10、5米樓間距。（開發(fā)商原承諾有地暖，14年底交房，簽合同地暖沒了，交房延至15年5月份了），給項目造成一定負面影響。項目戶型陽臺部分設(shè)計有贈送區(qū)域值得本案借鑒。項目位置東岳大街東段路北、佛光路以西開 發(fā) 商泰安鴻遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑規(guī)模建筑面積3.4萬平方米價 格7100元/平方米交房時間15年5月物業(yè)形態(tài)3棟16層小高層周邊配套汽車站售樓電話8897777 雷諾名郡戶型分析 區(qū)域競爭項目分析89.88平方米兩房分析：1、客廳，主臥朝南，舒適度較高。2、布局合理，受市場歡迎。 雷諾名郡戶型分析 區(qū)域競爭項目分析133.05平方米兩房分析：1、三開間朝南，舒適度較高。2、陽臺、主臥飄窗提供了一

11、定的附贈空間。3、南北通透，全明設(shè)計。送送115.89平方米兩房送送 雷諾名郡銷售分析 區(qū)域競爭項目分析樓 座一號樓二號樓三號樓面 積 段（）89-115133-136133-136供應(yīng)套數(shù)（套）986263成交套數(shù)（套）865639去化率87%90%61%分析：1、89-115平兩房、小三房產(chǎn)品去化率高，銷售速度快，布局合理，舒適度高，因此銷售最好；2、133平大三房產(chǎn)品銷售相對緩慢，三房去化率平均在75%；3、總體來看，80-120的兩房、三房去化情況最好，130以上產(chǎn)品去化速度明顯放緩。區(qū)域競爭項目分析小結(jié) 1、區(qū)域市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，且產(chǎn)品設(shè)計均較為優(yōu)秀，其中以都市森林、上上城主打小區(qū)

12、綠化景觀；以泰豪名城架空層設(shè)計；以雷諾名郡產(chǎn)品贈送面積為代表； 2、項目區(qū)域離老城區(qū)近，整體環(huán)境較好，受市場關(guān)注度較高，必成為是泰安房地產(chǎn)市場主力板塊； 3、以區(qū)域板塊未來競爭形勢及項目長遠發(fā)展考慮，僅通過產(chǎn)品力和品牌力概念，并不足以完全占領(lǐng)市場，必須通過實打?qū)嵉膶Ξa(chǎn)品營造等細節(jié)來打動客戶，尋求差異化競爭。PART3 項目發(fā)展建議 基于對項目地塊以及市場現(xiàn)狀的考慮，我們建議深度挖掘地塊價值，本項目突破口、核心競爭力為概念、建筑形式、附加值。 項目發(fā)展建議 核心競爭力 概念：通過對生活方式的全新演繹，引領(lǐng)人們追求一種高層次的居住生活體驗 。 建筑形式：藝術(shù)化的構(gòu)建建筑風格和立體空間，使之與環(huán)境相

13、融的的氣質(zhì)。 附加值：架空層、水景、凸窗、庭院等元素的在規(guī)劃允許的合理范圍內(nèi)進行最大化設(shè)計，讓客戶得到該成果。 新建筑運動 19世紀西方建筑界占主導(dǎo)地位的建筑潮流是復(fù)古主義建筑和折衷主義建筑。復(fù)古主義者認為歷史上某幾個時期如古希臘和古羅馬的建筑形式和風格是不可超越的永恒的典范，誰要建造優(yōu)美的建筑，就必須以那些歷史上的建筑為藍本，模擬仿效。折衷主義者也認為建筑師的工作就是因襲已往的建筑模式，不過他們認為不必拘泥于某一形式某一風格，而可以把多種樣式多種手法拼合在一座建筑上。在復(fù)古主義和折衷主義建筑潮流影響下，建筑師對實用功能和結(jié)構(gòu)技術(shù)不甚重視，在他們的心目中，萬般皆下品，惟有藝術(shù)高。這種建筑思想的

14、主導(dǎo)方面是唯美主義。當時的大本營是巴黎高等藝術(shù)學院，因此，這樣的建筑潮流又被稱為學院派建筑。 概念引入：什么學院派建筑風格？ 項目發(fā)展建議項目發(fā)展建議關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 古樸大方、藝術(shù)性、唯美古樸大方、藝術(shù)性、唯美 1、符號元素：線條簡潔、精巧，造型挺拔；坡屋頂為主，局部配以穹頂；廊柱、門廊以及高高的鐘樓都是學院派建筑風格不可缺少的元素；同時，汲取古典建筑中的優(yōu)美元素與比例； 2、色彩：以溫暖的色彩搭配為主，尤以禇紅色常見，輔以白墻搭配，屋頂以深色為主； 3、空間：入口布局上采用軸線的對稱；園林營造上突出輕松閑適、沉靜悠然的氛圍，淺水、雕塑、廣場、噴泉處處體現(xiàn)學院氣質(zhì)。 概念引入：學院派建筑風格

15、 通過材料與細部進行各段區(qū)分： 1、頂部：建議采用淺色劈開磚，或者加強線腳的復(fù)雜度，如雙線腳等方式 2、學院式頂部應(yīng)強調(diào)細節(jié)的復(fù)雜度，頂部所占比例較一般社區(qū)現(xiàn)代建筑要大一些 3、高層不必強求坡屋頂，但應(yīng)加強檐口與線腳的復(fù)雜程度，底部與墻身材質(zhì)上進行區(qū)別項目發(fā)展建議 建筑形式：學院派建筑 1、紅磚：紅褐色，劈開磚，表面肌理較為毛糙，同時色澤斑駁，避免大面積鋪設(shè)的單調(diào) 2、石材：淺米色或淺黃色砂巖；或可考慮用同色的外墻材質(zhì)項目發(fā)展建議建筑設(shè)計建議：學院派墻面 項目發(fā)展建議領(lǐng)先國際的學院派建筑風格，赭石紅、象牙白的學院磚搭配，紅白相稱的人文主義色彩，營造出高端人文的宅第門風。 建筑設(shè)計建議：學院派商

16、業(yè) 選用學院派建筑風格的優(yōu)勢 項目發(fā)展建議 1、片區(qū)項目多以現(xiàn)代及新古典主義為主， 學院派建筑領(lǐng)先的理念與風格有利于與其他項目建立很好的形象區(qū)隔； 2、項目開發(fā)周期較長，學院派建筑風格具有藝術(shù)文化風格，經(jīng)得起時間的流逝，歷久不衰； 3、學院派建筑風格，品質(zhì)感強，有利于增強客戶性價比感知； 4、學院派建筑風格極具文化底蘊及城市標識性，有利于增強領(lǐng)地感； 5、從整體看，泰安市具有悠久的文化底蘊；從區(qū)域看項目位置為東城科教區(qū)，項目建有學校配套，周邊緊鄰服裝學院、高職學院，因此，項目適合學院派建筑風格，利于學院派概念定位。項目發(fā)展建議景觀建議參考主景觀軸設(shè)置學校借鑒商業(yè)借鑒 園林設(shè)計可以為其建筑形式錦

17、上添花，在注重參與性、觀賞性的同時，還應(yīng)在規(guī)劃的層次、與強弱度上有所區(qū)分。 作為項目的主展示面，建議注重小區(qū)入口處的園林打造，欣賞性與實用性并重。項目發(fā)展建議景觀建議利用淺水、鋪裝、綠植打造成本適當?shù)珮O具品質(zhì)感的園林。項目發(fā)展建議景觀建議小品多以采用灰色系花崗巖和大理石材質(zhì)，色彩厚重結(jié)實，通過石材本身的質(zhì)感和紋理來還原原始風味。其結(jié)合氣勢恢宏的建筑，搭配建筑和景觀構(gòu)筑物上華麗的線腳和細部打造，對施工技藝要求很高，洋溢著濃郁的文化藝術(shù)氣息。項目發(fā)展建議景觀細節(jié) 鋪裝上的樹池內(nèi)種植低矮的灌木及草坪，增加軟景比例的同時，可弱化場地的生硬感，使軟硬景有效結(jié)合，增強舒適感。景觀細節(jié)項目發(fā)展建議架空層建議

18、 架空層花園增加小區(qū)綠化空間，提高項目居住舒適型，增強項目整體品質(zhì)，是項目產(chǎn)品細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)的亮點。 架空層呈設(shè)置廊架、花池，修筑水池，與墻面、柱子結(jié)合，造景門、景窗，放置趣味性雕塑，配置多種園林植物，形成各種豐富多彩的特殊園林景觀，使居民居住的舒適度及觀賞度大為增加。36能量回收新鮮空氣過濾系統(tǒng)表面冷凝器加熱盤管濕度調(diào)節(jié)器新鮮空氣進風口新鮮空氣進風口新鮮空氣與室內(nèi)空氣的冷能或熱能的交換過濾塵埃表冷器在夏天的時候應(yīng)用，里面通7攝氏度的冷水降低新鮮空氣溫度降低新鮮空氣濕度制冷和加熱是分開的加熱系統(tǒng)冬天時使用夏天時新鮮空氣會直接穿過運用自動傳感器偵測新鮮空氣內(nèi)的溫度與室外的空氣溫度，夏天除溫，冬天加

19、熱室內(nèi)空氣排風管道室內(nèi)空氣排風管道 新風取自揚塵不易到達的80米高空，地面送風，屋頂排風。每小時將100至200立方米(國家標準為30每小時立方米)加熱或除濕后的全新風以每秒0.3米的低緩速度注入室內(nèi)，無風感和和噪聲，使室內(nèi)相對濕度維持在3070。 在屋頂實施強制式機械抽風系統(tǒng)，在各戶的廚房及衛(wèi)生間的管道排風口，因強制式抽風效能，使室內(nèi)的熱氣與回風廢氣，強制由抽風口抽離，充分保障室內(nèi)空氣的新鮮，即使室內(nèi)長久封閉或不開空調(diào)的季節(jié)，仍能避免不流通的異味和霉味。項目發(fā)展建議附加值：科技運用建議新風系統(tǒng)示意圖新風系統(tǒng)示意圖 項目發(fā)展建議附加值：科技運用建議擊博力虹式屋面雨水排放系統(tǒng)進水調(diào)節(jié)池組合式生化

20、處理設(shè)備鼓風機過濾器消毒裝置回用將洗浴、洗衣等生活用水回收，用于：澆灌綠地沖洗園區(qū)道路洗車 補充淺水水系蒸發(fā)掉的水分中水處理示意圖中水處理示意圖傳統(tǒng)的重力式雨水排放系統(tǒng)雨水排放系統(tǒng)示意圖雨水排放系統(tǒng)示意圖屋面雨水斗及高密度聚乙烯排水管道完全隔絕空氣、只允許雨水進入利用重力形成局部真空產(chǎn)生虹吸現(xiàn)象比傳統(tǒng)的雨水排放方式減少大量雨水斗和立管不需要任何坡度快速徹底排清屋面積水項目發(fā)展建議附加值：科技運用建議38窗窗 框框LOW-E鍍銀膜低輻射保溫玻璃輻射率從0.84降低到0.04至0.12，可通過可見光而阻擋遠紅外線(人體所感受的熱即是遠紅外線) 起到了更好的隔音與隔熱的作用。獨特的鍍膜層隔絕紫外線輻

21、射LOW-E鍍銀膜（內(nèi)充氬氣）低輻射保溫玻璃，雙向阻熱窗框與窗洞之間采用美國歐文斯克寧保溫板做隔熱處理斷熱鋁合金窗框結(jié)構(gòu)。雙面膠條咬口，窗框內(nèi)、外鋁皮之間有硬尼龍斷熱層項目發(fā)展建議附加值：科技運用建議 同層排水又稱之為墻排水，與傳統(tǒng)的地排水不同，同層排水的管道布置方式，讓排水支管不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到排水立管進行排放；清潔衛(wèi)生，便于打掃；消除噪音；衛(wèi)生間用水設(shè)備提高靈活性；安全高效；節(jié)省空間；同層排水系統(tǒng)同層排水系統(tǒng) 雙密封不銹鋼地漏(國際高標GMP認證)，其水封深度遠已超過國家標準，能比一般地漏高速排水外，漏水完畢后雙密封蓋可全封閉，保障沒有異味，更利于消毒劑及一般清潔劑清洗，更能杜絕

22、蟲害與病毒的侵擾 。 雙密封地漏很有特點：兩個水封在水流沖擊時同時打開；沒有水流時，上面的水封自動蓋住下面水封的水，防止反水碗中的存水揮發(fā)。同時，干濕分離也有助于提高衛(wèi)浴空間的健康程度， 不銹鋼雙封地漏系統(tǒng)不銹鋼雙封地漏系統(tǒng)項目發(fā)展建議附加值：科技運用建議水流沖擊時開水流通過時閉不反水、無異味防害蟲項目發(fā)展建議附加值：科技運用建議 TTC霧森系統(tǒng)霧森系統(tǒng)造景、保濕功能造景、保濕功能：霧森噴頭的特殊的景觀效果和保濕作用， 為連廊、休息亭營造休閑神秘的氛圍。防暑降溫功能防暑降溫功能：通過散發(fā)到空氣中的水微粒，在氣化過程中要吸收大量周圍環(huán)境中的熱量，從而降低周圍環(huán)境的溫度。防塵功能防塵功能：帶電荷水

23、微粒能吸附漂浮在空氣中的塵土，并沉降于地面，防止灰塵揚起，達到凈化空氣的目的。保健功能保健功能：在運行過程中能產(chǎn)生大量的負離子，能有效殺滅病菌和凈化空氣。負離子對人體7個系統(tǒng)，近30多種疾病具有抑制、緩解和輔助治療作用。京都云霧(北京)景觀設(shè)備有限公司 張青 電話| 86 010 87554219 高科技技術(shù)價格單位建筑面積價格（元/平方米）備注新風系統(tǒng)3050元/平方米中水、直飲水、雨水收集系統(tǒng)10元/平方米不銹鋼雙封地漏60元/個1元/平方米此價格為直徑63毫米規(guī)格同層排水系統(tǒng)3500元/個衛(wèi)生間55元/平方米住宅規(guī)格TTC云霧系統(tǒng)中等設(shè)備3.5萬/套200米三套

24、設(shè)備666個噴頭高科技技術(shù)成本測算高科技技術(shù)成本測算 本項目南側(cè)臨水，可采用中水系統(tǒng)收集，同時通過雨水、洗衣等水收集，營造綠色環(huán)保的社區(qū)水系循環(huán)景觀，采用TTC云霧系統(tǒng)，為項目增加獨特的附加值。項目發(fā)展建議戶型戶型面積段建議面積段建議配比配比緊湊2房2房1廳1衛(wèi)65-805%實用2房2房2廳1衛(wèi)80-9520%緊湊3房 3室2廳1衛(wèi)95-11540%舒適3房3室2廳2衛(wèi)115-13030%品質(zhì)3房3室2廳2衛(wèi)130以上5%客戶需求面積：兩房面積需兩房面積需求在求在85-10085-100左右、三房面左右、三房面積需求在積需求在110-120110-120左右。左右。市場供應(yīng)戶型面積：兩房：兩房

25、：6565-100 -100 、三房：、三房：115-115-135 135 市場去化較快戶型：85- -120120左右的二房、三房左右的二房、三房項目發(fā)展建議 項目戶型配比建議優(yōu)點：1、客廳、餐廳相連，空間開闊，使用率高；2、次臥設(shè)備平臺可改為陽臺放置洗衣機；3、改后可增加一個儲藏室。小陽臺可放置洗衣機儲藏室項目發(fā)展建議 兩室戶型建議項目發(fā)展建議 兩室戶型建議產(chǎn)品細節(jié)產(chǎn)品細節(jié)：E6戶型的客廳分隔，可變小三室一廳一衛(wèi)，滿足家庭成長需要；并在閃爍光標處考慮設(shè)洗手盆。 調(diào)整交通核為并排布局，能適應(yīng)短進深地塊，有利于根據(jù)戶型需要調(diào)整管道井位置，且使入戶門開口方向更合理，便于各戶室內(nèi)空間分割，減少面

26、積浪費。 這種布局更多在 2+3室組合單元中使用，一層設(shè)南向入樓通道。 E6戶型大、小各得其所（大客廳大主臥），更符合年輕小家庭。項目發(fā)展建議 小三室戶型建議 當?shù)貕K尺寸受限制，或為了讓建筑外立面造型更顯豐富，對于樓端頭的戶型，可考慮局部突出。 對局部突出的房間，可通過開角窗使其實現(xiàn)南面采光（這在一梯多戶設(shè)計中經(jīng)常采用，從而使主要房間北面的戶型通過規(guī)劃審核）。 右圖所示的端頭戶型僅供示意，實際設(shè)計中應(yīng)分開與其它戶型組合。產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新：陽臺進深適當擴大，設(shè)計陽光室和露臺組合，陽光室可做多功能房。項目發(fā)展建議 實用三室戶型建議三房兩廳一衛(wèi) 約100平米 超過85%的高得房率 客廳面寬4.2米，

27、寬敞舒適 明廚、明衛(wèi) ，南北通透 一梯兩戶，安全快捷項目發(fā)展建議 小三室戶型建議 這是兩種交通豎向布置的小三室戶型，即可在樓端頭布置，也能在中間單元拼合。 X5戶型銷售面積可控制到100m2，經(jīng)濟實惠。 X6戶型有兩間臥室朝南向，且全明廚明衛(wèi)，3室2廳2衛(wèi)，分區(qū)合理。 兩種戶型可自由組合。產(chǎn)品細節(jié)產(chǎn)品細節(jié)：戶型平面不一樣，管道井的位置也需適當調(diào)整，以便空間合理布局。設(shè)計說明：設(shè)計說明： 這是兩種最常見的小高層3室戶型布局。S1戶型考慮地塊用足；S2戶型考慮空間緊湊，餐廳獨立。陽光室陽光室產(chǎn)品細節(jié)產(chǎn)品細節(jié)：此處可改為保姆間保姆間產(chǎn)品細節(jié)產(chǎn)品細節(jié)：儲藏室、家政廳洗手盆等，形成創(chuàng)意創(chuàng)意第三廳第三廳。

28、產(chǎn)品細節(jié)產(chǎn)品細節(jié)：陽臺進深擴大至2.4m的陽光室陽光室。保姆間保姆間產(chǎn)品細節(jié)產(chǎn)品細節(jié)：入戶門開向和玄關(guān)玄關(guān)產(chǎn)品細節(jié)產(chǎn)品細節(jié)：衣帽間衣帽間和書房相連大三室戶型建項目發(fā)展建議 大三室戶型建議 如前所述，并排式交通核便于設(shè)計23室組合單元，且3室面積能控制126m2。 該布局容易實現(xiàn)南向入樓。產(chǎn)品細節(jié)產(chǎn)品細節(jié)：預(yù)留門洞，讓客戶自由選擇入戶門的開向。產(chǎn)品細節(jié)產(chǎn)品細節(jié)：此處開門，便于客廳擺放家具，可使臥室床靠北放置，藏風納氣，順應(yīng)地球磁場。項目發(fā)展建議 大三室戶型建議項目發(fā)展建議 大三室戶型建議設(shè)計說明：設(shè)計說明： 這兩種設(shè)計符合項目地塊條件，能實現(xiàn)南向入樓，且每戶7m2的空中花園。 R1戶型適合樓端頭

29、，能確保全明衛(wèi)。 R2戶型可用于單元拼接，面積適中。產(chǎn)品細節(jié)產(chǎn)品細節(jié)：此處可改為真正的電梯直接入戶或觀光電梯。項目發(fā)展建議 電梯入戶戶型建議項目發(fā)展建議 電梯入戶戶型建議 本方案是較常見的小高層1室、2室和 3室組合單元布局，適合三代人居住，也適合投資。 兩側(cè)的Z2、Z3戶型可參照前面已介紹的戶型自由變化為不同風格的二室、三室或四室。項目發(fā)展建議 1+2組合戶型建議 Z7戶型布局做了微調(diào)，入口玄關(guān)設(shè)計確保了業(yè)主生活的私密性。 兩側(cè)的Z8、Z9戶型考慮了面積控制問題。Z8戶型錯位可參照前面提到的案例進行單元拼接。產(chǎn)品細節(jié)產(chǎn)品細節(jié)：此處應(yīng)做非承重墻，不設(shè)置電路管線，方便業(yè)主后期自由選擇拆除。項目發(fā)

30、展建議 1+2組合戶型建議項目發(fā)展建議 戶型附加值建議 設(shè)計要點： 普通凸窗： 普通凸窗在小戶型中應(yīng)用個較多 ，萬科的90+戶型中，功能房間內(nèi)設(shè)計大面積的凸窗，在空間上有效解決了90做三房的過于緊湊的缺陷，根據(jù)設(shè)計規(guī)范，一般進深考慮控制在0.6m；衛(wèi)生間轉(zhuǎn)角凸窗： 衛(wèi)生間的凈高要求低，轉(zhuǎn)角凸窗的應(yīng)用最為理想，通過把帶窗外墻向外推移，將窗臺放到與浴缸位置齊平，做成大玻璃窗，可使 衛(wèi)生間的空間面積感增強2-3平方米；普通凸窗改造成室內(nèi)空間示意實際應(yīng)用廣泛 / 衛(wèi)生間空間有效增大適用范圍： 普通住宅面積計算 不計建筑面積衛(wèi)生間轉(zhuǎn)角凸窗實景普通凸窗/轉(zhuǎn)角凸窗項目發(fā)展建議 戶型附加值建議設(shè)計要點： 可改

31、造的凸窗主要是將凸窗下部的框架結(jié)構(gòu)布置在樓體外側(cè)，則室內(nèi)高出部分可以去除，從而增加房型的使用面積，或者不進行拆除，直接作為室內(nèi)突出使用物的一部分，例如椅子等。空間延伸，實際窗地面與房間地面相同改造后內(nèi)空間示意可改造凸窗室內(nèi)空間模型示意適用范圍： 普通住宅面積計算: 不計建筑面積落地凸窗項目發(fā)展建議 戶型附加值建議隱蔽式儲藏空間結(jié)合管道井 增加儲藏空間設(shè)計要點： 在管道井設(shè)計處可對于其齊平墻面設(shè)隱蔽式儲藏空間，凈高小于2.2米可不計入建筑面積。管道井位置隱藏式衣柜設(shè)計裝修后效果示意適用范圍： 普通住宅 【適宜小戶型】面積計算: 不計入建筑面積項目發(fā)展建議 戶型附加值建議大進深陽臺空中花園休閑區(qū)域

32、/工作陽臺高效利用設(shè)計要點： 大戶型設(shè)計中大進深陽臺【空中花園】可與客廳結(jié)合，便于改造為家庭廳或者吧臺休閑區(qū)域使用； 面寬較小的進深陽臺則可作為工作陽臺利用。大戶型空中花園：與客廳相連可改造為休閑空間適用范圍： 普通住宅 面積計算: 計一半建筑面積產(chǎn)品附加值的提升助以達到客戶之間的雙贏，只有品質(zhì)提高了所追求的產(chǎn)品溢價才能真正的實現(xiàn)項目發(fā)展建議項目發(fā)展建議 如何建議項目形象1、獨特的形象定位2、差異化的案名3、系統(tǒng)高調(diào)性的推廣泰安泰安3030萬平米學院派城邦萬平米學院派城邦體現(xiàn)項目規(guī)模優(yōu)勢，30萬平米氣勢宏大；彰顯學院派建筑風格，演繹學院生活，引領(lǐng)片區(qū)品質(zhì)生活向上；通過項目最核心的特點，提練出最

33、具有差異化特色的表達方式。項目發(fā)展建議 形象傳播定位泰安30萬平米學院派城邦項目發(fā)展建議 項目案名建議新興新興 語岸瀾庭語岸瀾庭案名釋義：1、取開發(fā)公司”新興“，與西城 “新興悅藍山”項目相呼應(yīng)，體現(xiàn)開發(fā)品牌。2、體現(xiàn)項目綜合特點，與學院派建筑氣質(zhì)相符，語人文大宅，岸水系景觀 。3、意境唯美，接近生活，朗朗上口，易于傳播。備選案名：新興花都美域、新興花溪小鎮(zhèn)、新興學府春天、新興書香雅筑、新興香榭春曉項目發(fā)展建議 項目形象傳播闡述泰安泰安3030萬平米學院派城邦萬平米學院派城邦什么是學院精神？新興語岸瀾庭通過人文建筑氛圍主張一種積極向上、不斷超越自我的精神表達的是一種人生態(tài)度和人生智慧項目發(fā)展建

34、議 項目形象傳播闡述泰安泰安3030萬平米學院派城邦萬平米學院派城邦學院精神如何落地？需要強調(diào)的是學院式建筑、學院式生活：新興語岸瀾庭不是在舊有“老學?！钡孛}之上再建“學院”，而是在一個有歷史文脈的城市和土地上，為一群對“學院精神”有向往的人重建一處“涵養(yǎng)生活智慧”的居所。學院式建筑：學院派建筑風格、社區(qū)主軸水系及霧森大道、會所圖書館、籃球場、羽毛球場學院式生活：親和、溫情、從容、閑適、鄰里互愛涵養(yǎng)生活智慧PART4 項目階段工作 項目籌備期目標：做好前期物料準備工作，為后續(xù)工作打下良好基礎(chǔ)?；I備主張：項目樓盤VI形象的全面整合，及推廣思路的確定。售房部籌備及各項物料的籌備?？傮w工作：1、項目

35、營銷推廣方案、基本調(diào)性確定；2、項目景觀、配套等的確定；3、銷售團隊組建、培訓(xùn)；4、銷售部建設(shè)、裝修、包裝；5、項目沙盤及影視廣告的制作；6、戶外、工地圍檔及宣傳資料制作安裝到位；7、辦公用品購置及售房電話開通；8、篩選物業(yè)管理公司；9、銀行、景觀公司，媒體廣告公司的合作洽談。階段工作計劃時間安排時間安排營銷計劃營銷計劃開發(fā)商配合事宜開發(fā)商配合事宜工程進展配合工程進展配合備注備注（籌備階段）項目VI應(yīng)用系統(tǒng)延展營銷推廣方案項目VI應(yīng)用系統(tǒng)延展確定圍墻搭建，工地動工此階段營銷工作重點在于形象系統(tǒng)的建立和完善全年營銷推廣調(diào)性確定景觀公司、物業(yè)公司洽談項目價值點引入方向確定項目樓書，形象單頁，圍墻等

36、文案創(chuàng)意籌備銷售人員進場及前期客戶拜訪圍墻尺寸、銷售物料、前期小禮品確定銷售部辦公用品購置售房部裝修完畢，具備進場條件項目樓書、形象單頁、銷售物料、圍墻等設(shè)計工作銷售物料制作銷講手冊形成銷講手冊確認 項目籌備期具體工作階段工作計劃目標：戶外領(lǐng)軍，高舉高打，制造視覺沖擊，為項目造勢。同時展開“學院派城邦”系列活動，迅速提高項目知名度，樹立項目形象，截流目標客戶。推廣策略：啟動全方位有針對性的系列化廣告宣傳，通過戶外、道旗、車體等媒體渠道亮出項目嶄新形象，預(yù)告本案入市。并通過階段營銷活動的啟動強化客戶對于項目特質(zhì)的認知。 項目形象期階段工作計劃時間安排時間安排營銷計劃營銷計劃開發(fā)商配合事宜開發(fā)商配合事宜工程進展配合工程進展配合備注備注（形象建立階段） 銷售團隊進場 銷售人員踏街確定活動內(nèi)容，協(xié)助實施銷售中心完工；銷售中心完工；具備進場條件具備進場條件通過系列活動來強化項目印記，快速獲得客戶認知度“學院派城邦”系列活動啟動 項目賣點釋放宣傳（咨詢階段） 產(chǎn)品推介會確定公關(guān)活動內(nèi)容，協(xié)助實施樣板景觀示范區(qū)打造樣板景觀示范區(qū)打造通過“學院派城邦”會員招募入會，蓄積大量客戶。 會員招募開發(fā)企業(yè)確定方案，并提前協(xié)調(diào)相關(guān)部門并配合執(zhí)行活動內(nèi)容 項目形象期具體