合肥和昌都匯華郡營銷策略報(bào)告P

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1和昌都匯華郡2012年?duì)I銷策略報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn) 20112011年年1212月月2 2日日版權(quán)聲明：版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。謹(jǐn)呈：安徽華昌地產(chǎn)謹(jǐn)呈：安徽華昌地產(chǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2實(shí)現(xiàn)后的結(jié)果實(shí)現(xiàn)后的結(jié)果目標(biāo)一目標(biāo)一2012年銷

2、售額年銷售額4個(gè)億個(gè)億目標(biāo)二目標(biāo)二穩(wěn)居板塊前三甲，力爭(zhēng)銷冠穩(wěn)居板塊前三甲，力爭(zhēng)銷冠分解一分解一5月開盤，全年需銷售月開盤，全年需銷售900套套分解二分解二速度上開盤月實(shí)現(xiàn)速度上開盤月實(shí)現(xiàn)200套，套，2012年年6月月-12月月均月月均100套套本報(bào)告將圍繞如何達(dá)成該目標(biāo)而展開本報(bào)告將圍繞如何達(dá)成該目標(biāo)而展開目標(biāo)梳理目標(biāo)梳理本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。31 1、20122012年年5 5月開盤，全年實(shí)現(xiàn)月開盤，全年實(shí)現(xiàn)4 4億銷售額，目標(biāo)分解后為億銷售額，目標(biāo)分解后為5 5月月開盤月銷售開盤月銷售200200套套，6-126-12月月銷售銷售700700套，平均套，平均每月銷售每月銷售100100套套

3、；2 2、營銷策略以競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向，建立差異化營銷，抓住競(jìng)爭(zhēng)樓盤形象缺乏的機(jī)會(huì)，對(duì)本案進(jìn)營銷策略以競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向，建立差異化營銷，抓住競(jìng)爭(zhēng)樓盤形象缺乏的機(jī)會(huì)，對(duì)本案進(jìn)行形象提升，并著力凸顯產(chǎn)品和學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，行形象提升，并著力凸顯產(chǎn)品和學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，高端形象高端形象+ +超高性價(jià)比超高性價(jià)比，超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；，超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；3 3、圍繞實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的策略，我們的定位為圍繞實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的策略，我們的定位為“廬陽區(qū)廬陽區(qū)3333萬平米高品質(zhì)幸福生活社區(qū)萬平米高品質(zhì)幸福生活社區(qū)”，我們，我們的形象策略、展示策略、推廣策略也均將圍繞定位而制定；的形象策略、展示策略、推廣策略也均將圍繞定位而制定；4 4、首次開盤時(shí)間為明年首次開

4、盤時(shí)間為明年5 5月，現(xiàn)階段本報(bào)告只進(jìn)行價(jià)格策略探討，具體價(jià)格詳見后期價(jià)月，現(xiàn)階段本報(bào)告只進(jìn)行價(jià)格策略探討，具體價(jià)格詳見后期價(jià)格報(bào)告。格報(bào)告。報(bào)告重要結(jié)論提示報(bào)告重要結(jié)論提示本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4基本面分析基本面分析本體分析本體分析市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判客戶分析客戶分析目標(biāo)下的問題目標(biāo)下的問題營銷策略分解營銷策略分解展示策略展示策略推廣策略推廣策略活動(dòng)策略活動(dòng)策略品質(zhì)提升策略品質(zhì)提升策略推售策略推售策略報(bào)告思路報(bào)告思路一期營銷定位一期營銷定位形象定位形象定位客戶定位客戶定位屬性定位屬性定位案例借鑒案例借鑒本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5項(xiàng)目共規(guī)劃有項(xiàng)目共規(guī)劃有1111棟小高層，棟小高層，1414棟高層住宅，共

5、計(jì)棟高層住宅，共計(jì)32133213戶，純中式建筑風(fēng)格戶，純中式建筑風(fēng)格u 項(xiàng)目總占地為項(xiàng)目總占地為9565395653，建筑面積約，建筑面積約3333萬方；規(guī)萬方；規(guī)劃為高層和小高層產(chǎn)品劃為高層和小高層產(chǎn)品u 戶型設(shè)計(jì)純粹，戶型設(shè)計(jì)純粹，9090以下戶型占到以下戶型占到83%83%u 項(xiàng)目整體的外立面選用新中式風(fēng)格項(xiàng)目整體的外立面選用新中式風(fēng)格本體分析本體分析全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃u項(xiàng)目地址：蒙城北路與汲項(xiàng)目地址：蒙城北路與汲橋路交叉口東北角橋路交叉口東北角u開發(fā)商：安徽華昌地產(chǎn)開發(fā)商：安徽華昌地產(chǎn)u總用地面積：總用地面積：95653u總建筑面積：總建筑面積：337319337319

6、u住宅面積：住宅面積：271134271134u商業(yè)面積：商業(yè)面積：92999299u容積率：容積率：3.03.0u綠地率：綠地率：41%41%u物業(yè)類別：物業(yè)類別：1818層、層、2929層、層、 34 34層住宅層住宅u住宅套數(shù)：住宅套數(shù)：32133213套套u(yù)車位個(gè)數(shù)：車位個(gè)數(shù)：23702370個(gè)個(gè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6項(xiàng)目所處北城板塊屬于合肥項(xiàng)目所處北城板塊屬于合肥“141”141”空間發(fā)展戰(zhàn)略空間發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，未來的發(fā)展?jié)摿薮蟮闹匾M成部分，未來的發(fā)展?jié)摿薮髉合肥北城新區(qū)位于安徽省合肥市長豐縣南部，是合肥“141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，規(guī)劃面積約100平方公里

7、。新區(qū)現(xiàn)已形成“城市干道+高速公路+鐵路+機(jī)場(chǎng)+輕軌”的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)。 p未來幾年，北城新區(qū)將遵循合肥現(xiàn)代化濱湖大城市“141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施”的原則，圍繞“一年打基礎(chǔ)，三年見雛形，八年基本建成”的目標(biāo)，創(chuàng)新舉措，開啟北城新區(qū)大建設(shè)的華彩篇章。 本體分析本體分析全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象區(qū)域優(yōu)勢(shì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7北城片區(qū)整體處于全市價(jià)格洼地，整個(gè)北城片區(qū)北城片區(qū)整體處于全市價(jià)格洼地，整個(gè)北城片區(qū)被恒泰阿奎利亞分為長豐板塊以及廬陽區(qū)板塊被恒泰阿奎利亞分為長豐板塊以及廬陽區(qū)板塊7p長豐長豐板塊：板塊：本項(xiàng)目以北為長豐板塊，屬于長豐縣房產(chǎn)證，價(jià)格較廬

8、陽區(qū)要低，項(xiàng)目基本沿蒙城北路開發(fā)。主要的樓盤有北城世紀(jì)城、力高共和城、恒泰城品以及潤地星城p廬陽區(qū)板塊：廬陽區(qū)板塊：本項(xiàng)目處于廬陽區(qū)板塊，屬于合肥市房產(chǎn)證，價(jià)格較長豐板塊要高。主要的樓盤有恒盛皇家花園、碧水蘭庭。p價(jià)格：價(jià)格：長豐板塊均價(jià)為4200-4800；廬陽區(qū)板塊均價(jià)為4800-5500。長豐板塊長豐板塊廬陽區(qū)板塊廬陽區(qū)板塊老城區(qū)老城區(qū)蜀山區(qū)蜀山區(qū)瑤海區(qū)瑤海區(qū)都匯華郡都匯華郡恒盛皇家花園恒盛皇家花園恒泰恒泰阿奎利亞阿奎利亞力高共和城力高共和城碧水蘭庭碧水蘭庭北城世紀(jì)城北城世紀(jì)城本體分析本體分析全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象區(qū)域優(yōu)勢(shì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8廬陽產(chǎn)業(yè)園是合肥北部組團(tuán)的重要核心之一，也

9、廬陽產(chǎn)業(yè)園是合肥北部組團(tuán)的重要核心之一，也是北部重要的經(jīng)濟(jì)商貿(mào)物流中心。是北部重要的經(jīng)濟(jì)商貿(mào)物流中心。廬陽產(chǎn)業(yè)園廬陽產(chǎn)業(yè)園p合肥市廬陽產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)是廬陽區(qū)委合肥市廬陽產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)是廬陽區(qū)委, ,區(qū)政府貫徹市委區(qū)政府貫徹市委, ,市政府市政府GDPGDP千億元規(guī)劃的重千億元規(guī)劃的重大興舉措大興舉措p園區(qū)引進(jìn)項(xiàng)目主要集中在印刷、鋼材剪切精園區(qū)引進(jìn)項(xiàng)目主要集中在印刷、鋼材剪切精加工、電力裝備、電線電纜、機(jī)械模具、橡加工、電力裝備、電線電纜、機(jī)械模具、橡膠塑料、服裝、三產(chǎn)服務(wù)等七大行業(yè)膠塑料、服裝、三產(chǎn)服務(wù)等七大行業(yè)本體分析本體分析全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9項(xiàng)目西側(cè)

10、有高壓走廊，東側(cè)緊鄰工廠，被汽車銷項(xiàng)目西側(cè)有高壓走廊，東側(cè)緊鄰工廠，被汽車銷售店遮擋，昭示性不強(qiáng)，需要改善售店遮擋，昭示性不強(qiáng)，需要改善“最后最后5050米米”高壓走廊高壓走廊高壓走廊下景觀綠化高壓走廊下景觀綠化地塊西側(cè)緊鄰高壓線，對(duì)項(xiàng)地塊西側(cè)緊鄰高壓線，對(duì)項(xiàng)目有一定的影響目有一定的影響高壓走廊下有一定的景觀綠高壓走廊下有一定的景觀綠化，但目前打造水平一般，本化，但目前打造水平一般，本項(xiàng)目可以考慮對(duì)其做一定的包項(xiàng)目可以考慮對(duì)其做一定的包裝，增強(qiáng)項(xiàng)目形象裝，增強(qiáng)項(xiàng)目形象徽商鋼材市場(chǎng)徽商鋼材市場(chǎng)偉創(chuàng)服飾偉創(chuàng)服飾合肥寶利豐合肥寶利豐p本項(xiàng)目東側(cè)與南側(cè)臨近徽商鋼材市場(chǎng)、本項(xiàng)目東側(cè)與南側(cè)臨近徽商鋼材市場(chǎng)

11、、服裝廠等廠區(qū)，對(duì)周邊形象有產(chǎn)生一定服裝廠等廠區(qū)，對(duì)周邊形象有產(chǎn)生一定的不利影響的不利影響p地塊西邊為寶利豐寶馬地塊西邊為寶利豐寶馬4S店，該店緊店，該店緊鄰蒙城北路，對(duì)本項(xiàng)目相對(duì)于蒙城北路鄰蒙城北路，對(duì)本項(xiàng)目相對(duì)于蒙城北路的昭示性與進(jìn)入性產(chǎn)生較大的不利影響的昭示性與進(jìn)入性產(chǎn)生較大的不利影響項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊高高壓壓走走廊廊寶馬寶馬4S4S店店徽商徽商鋼材鋼材市場(chǎng)市場(chǎng)偉創(chuàng)服飾偉創(chuàng)服飾北側(cè)：目前現(xiàn)狀北側(cè)：目前現(xiàn)狀仍為空地，待開仍為空地，待開發(fā)利用發(fā)利用本體分析本體分析全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10項(xiàng)目三面鄰路，靠近蒙城路和阜陽路兩大城市快項(xiàng)目三面鄰路，靠近蒙城路和阜陽路兩

12、大城市快速主干道，通達(dá)性較好速主干道，通達(dá)性較好本案本案蒙城北路、阜陽北路：北城通往市區(qū)的蒙城北路、阜陽北路：北城通往市區(qū)的主干道，也是本項(xiàng)目去往市區(qū)的主干道。主干道，也是本項(xiàng)目去往市區(qū)的主干道。但是本案非緊鄰兩條干道但是本案非緊鄰兩條干道汲橋路：本項(xiàng)目大門正對(duì)汲橋路，雙向汲橋路：本項(xiàng)目大門正對(duì)汲橋路，雙向四車道，有一定車流量四車道，有一定車流量靈溪路：項(xiàng)目東接靈溪路，目前還在修靈溪路：項(xiàng)目東接靈溪路，目前還在修建過程中，為雙向四車道建過程中，為雙向四車道沱河路：項(xiàng)目北接沱河路，目前沱河路沱河路：項(xiàng)目北接沱河路，目前沱河路還在修建當(dāng)中還在修建當(dāng)中汲橋路汲橋路本項(xiàng)目三面鄰路，處于蒙城北路與阜陽北

13、路雙軸核心區(qū)域，未來交通便本項(xiàng)目三面鄰路，處于蒙城北路與阜陽北路雙軸核心區(qū)域，未來交通便利；但本項(xiàng)目距離主干道均有一段距離，且目前僅有一條公交線路利；但本項(xiàng)目距離主干道均有一段距離，且目前僅有一條公交線路本體分析本體分析全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11目前項(xiàng)目周邊生活配套嚴(yán)重匱乏，隨著北城快速目前項(xiàng)目周邊生活配套嚴(yán)重匱乏，隨著北城快速發(fā)展，大型購物中心的入駐，配套將逐漸完善發(fā)展，大型購物中心的入駐，配套將逐漸完善項(xiàng)目周邊缺乏生活項(xiàng)目周邊缺乏生活配套；教育配套有配套；教育配套有南門小學(xué)、南門小學(xué)、4545中（中（待定）；蒙城路以待定）；蒙城路以西有大房郢水庫，西有大房郢水

14、庫，但不能成為項(xiàng)目景但不能成為項(xiàng)目景觀資源觀資源恒盛皇家花園即將恒盛皇家花園即將引入華潤蘇果超市引入華潤蘇果超市；阜陽路規(guī)劃有北；阜陽路規(guī)劃有北沙銀座商業(yè)中心、沙銀座商業(yè)中心、寶宸時(shí)代花園特色寶宸時(shí)代花園特色商業(yè)中心商業(yè)中心大房郢水大房郢水庫庫45中中北沙銀座北沙銀座寶宸時(shí)代花園寶宸時(shí)代花園蘇果超市蘇果超市未來項(xiàng)目周邊商業(yè)以及生活配套的完善，將會(huì)為本項(xiàng)目帶來更多的利好，未來項(xiàng)目周邊商業(yè)以及生活配套的完善，將會(huì)為本項(xiàng)目帶來更多的利好，但該利好同樣惠及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手但該利好同樣惠及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手本體分析本體分析全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12戶型設(shè)計(jì)是本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)是本項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)核心

15、優(yōu)勢(shì)之一，主力戶型為之一，主力戶型為8080的兩房以及的兩房以及8787、9797三房三房18A-1戶型，建筑面積83，南北通透，居住舒適；18A-2戶型，建筑面積80，戶型方正，全明戶型，戶戶向南；18A-3戶型，建筑面積87，南北通透，可做三房使用，戶型的使用率非常高。18B-1戶型，97三房，南北通透，居住舒適，使用率非常高；18B-2戶型，建筑面積80，戶型方正，全明戶型，戶戶向南；18B-3戶型，建筑面積87，南北通透，可做三房使用，戶型的使用率非常高。B-1戶型，97平米通透三房，實(shí)用性極強(qiáng)，居住舒適；B-2戶型，79兩房戶型，全明設(shè)計(jì)，功能齊全。項(xiàng)目產(chǎn)品主要集中為項(xiàng)目產(chǎn)品主要集中

16、為80的兩房、的兩房、87、97的三房（約占總戶數(shù)的的三房（約占總戶數(shù)的83%），戶型方正，均為全明設(shè)計(jì)，居住舒適），戶型方正，均為全明設(shè)計(jì)，居住舒適本體分析本體分析全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象產(chǎn)品產(chǎn)品本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13波士頓矩陣分析：本項(xiàng)目無明顯的廋狗產(chǎn)品，波士頓矩陣分析：本項(xiàng)目無明顯的廋狗產(chǎn)品，80908090為本案現(xiàn)金牛產(chǎn)品為本案現(xiàn)金牛產(chǎn)品p本項(xiàng)目8090產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)合理，使用率高，部分87產(chǎn)品可做三房，市場(chǎng)接受度高。p目前北城市場(chǎng)公寓產(chǎn)品極少，基本為市場(chǎng)空白，市場(chǎng)接受度還是個(gè)未知數(shù)，本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品還需后期進(jìn)行銷售引導(dǎo)，接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。 高高市場(chǎng)市場(chǎng) 增長率增長率高高明星明星現(xiàn)金?，F(xiàn)金牛嬰兒嬰

17、兒瘦狗瘦狗 相對(duì)市場(chǎng)份額相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣波士頓矩陣123-125的寬闊三房戶型是本項(xiàng)目的明星產(chǎn)品，是市場(chǎng)相對(duì)稀缺產(chǎn)品，可實(shí)現(xiàn)較高的市場(chǎng)價(jià)值。90以下的戶型具備本項(xiàng)目現(xiàn)金牛產(chǎn)品的特點(diǎn)，市場(chǎng)接受度高，它將是項(xiàng)目資金的主要來源；本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品，在目前市場(chǎng)下屬于嬰兒產(chǎn)品，需要通過后期市場(chǎng)培育、引導(dǎo)，可實(shí)現(xiàn)較高的市場(chǎng)價(jià)值。無本體分析本體分析全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象產(chǎn)品產(chǎn)品本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1414本項(xiàng)目周邊配套匱乏，隨著北城快速發(fā)展，未來發(fā)展?jié)摫卷?xiàng)目周邊配套匱乏，隨著北城快速發(fā)展，未來發(fā)展?jié)摿^大，目前而言力較大，目前而言產(chǎn)品以及學(xué)區(qū)產(chǎn)品以及學(xué)區(qū)是本項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)本體分析本體分析全國現(xiàn)

18、象全國現(xiàn)象小結(jié)小結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15基本面分析基本面分析本體分析本體分析市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判客戶分析客戶分析目標(biāo)下的問題目標(biāo)下的問題營銷策略分解營銷策略分解展示策略展示策略推廣策略推廣策略活動(dòng)策略活動(dòng)策略品質(zhì)提升策略品質(zhì)提升策略推售策略推售策略報(bào)告思路報(bào)告思路一期營銷定位一期營銷定位形象定位形象定位客戶定位客戶定位屬性定位屬性定位案例借鑒案例借鑒本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。162010-20112010-2011年行業(yè)政策回顧年行業(yè)政策回顧新政策陸續(xù)出臺(tái)、力度新政策陸續(xù)出臺(tái)、力度加強(qiáng)、范圍擴(kuò)大；中央再三強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持調(diào)控不放松加強(qiáng)、范圍擴(kuò)大；中央再三強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持調(diào)控不放松國務(wù)院總理溫家寶在關(guān)于當(dāng)前的宏觀經(jīng)

19、濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作指出，調(diào)控決心方向不能動(dòng)搖，抑制二三線房?jī)r(jià)過快上調(diào)控決心方向不能動(dòng)搖，抑制二三線房?jī)r(jià)過快上漲漲。11月月29日日 1111月月2828日日國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在接受采訪時(shí)，表示明年房產(chǎn)調(diào)控會(huì)明年房產(chǎn)調(diào)控會(huì)持續(xù)持續(xù)。1212月月1 1日日國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在天津考察時(shí)指出，要堅(jiān)持實(shí)施遏制要堅(jiān)持實(shí)施遏制住房?jī)r(jià)格過快上漲的政策措施住房?jī)r(jià)格過快上漲的政策措施。 p國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控決心已經(jīng)十分明確，世聯(lián)認(rèn)為國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控決心已經(jīng)十分明確，世聯(lián)認(rèn)為此輪調(diào)控周期將會(huì)持續(xù)較長時(shí)間，短期內(nèi)不會(huì)放松。此輪調(diào)控周期將會(huì)持續(xù)較長時(shí)間，短期內(nèi)不會(huì)放松。不少執(zhí)行限購令的城市，將執(zhí)行截止日期

20、定為“2011年12月31日”，而日前有媒體報(bào)道，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)知會(huì)地方政府，若沒有極其特殊情況，須出臺(tái)政策對(duì)限購令有限購令有效期進(jìn)行延續(xù)效期進(jìn)行延續(xù)。 市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。17在政策調(diào)控下，合肥市在政策調(diào)控下，合肥市20112011年量?jī)r(jià)齊跌，呈現(xiàn)出年量?jī)r(jià)齊跌，呈現(xiàn)出“3 3級(jí)級(jí)跳水跳水”姿態(tài)，姿態(tài)，1010月份后市場(chǎng)更是進(jìn)入月份后市場(chǎng)更是進(jìn)入“潛水期潛水期”市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象合肥市場(chǎng)合肥市場(chǎng)3月月31日，合肥出臺(tái)升級(jí)版日，合肥出臺(tái)升級(jí)版限購令，市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷限購令，市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷7、8月，以禹州天境和中環(huán)月，以禹州天境和中

21、環(huán)城為代表，降價(jià)城為代表，降價(jià)800-1300元，取得一定走量元，取得一定走量10月以后，眾多項(xiàng)目紛紛降價(jià)，月以后，眾多項(xiàng)目紛紛降價(jià)，但效果已明顯不如前期降價(jià)項(xiàng)目，但效果已明顯不如前期降價(jià)項(xiàng)目，合肥市場(chǎng)進(jìn)入合肥市場(chǎng)進(jìn)入“潛水期潛水期”本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。18市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象合肥市場(chǎng)合肥市場(chǎng)世聯(lián)預(yù)判，至明年上半年甚至年底，世聯(lián)預(yù)判，至明年上半年甚至年底，宏觀市場(chǎng)不會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)！宏觀市場(chǎng)不會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)！華潤集團(tuán)華潤集團(tuán)年中區(qū)域會(huì)議上達(dá)成共識(shí)：此輪調(diào)控或?qū)⒊帜曛袇^(qū)域會(huì)議上達(dá)成共識(shí)：此輪調(diào)控或?qū)⒊掷m(xù)續(xù)2-32-3年時(shí)間。年時(shí)間。萬科集團(tuán)總裁郁亮：萬科集團(tuán)總裁郁亮：“2012將是地產(chǎn)行業(yè)的將是地

22、產(chǎn)行業(yè)的過冬年過冬年”，“不妨把環(huán)境想得更壞一些不妨把環(huán)境想得更壞一些”。人民日?qǐng)?bào)人民日?qǐng)?bào)頭版頭條談房?jī)r(jià)頭版頭條談房?jī)r(jià):房房地產(chǎn)調(diào)控處在關(guān)鍵時(shí)期，應(yīng)地產(chǎn)調(diào)控處在關(guān)鍵時(shí)期，應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖。堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖。世聯(lián)世聯(lián)觀點(diǎn)觀點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1919本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有長豐板塊以及廬陽產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有長豐板塊以及廬陽產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊樓盤，其中恒盛皇家花園、恒泰城品是本項(xiàng)目直接競(jìng)樓盤，其中恒盛皇家花園、恒泰城品是本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格（元/）推廣客戶來源優(yōu)惠長豐板塊北城世紀(jì)城4200戶外廣告牌、短信、外展、網(wǎng)絡(luò)一期客戶60%為長豐本地人，30%為老業(yè)主一次性97、

23、按揭99折力高共和城4700-4800推廣力度較大，戶外廣告牌、短信等常規(guī)渠道全部鋪排客戶大部分是長豐本地人，約20%是市區(qū)外溢客戶一次性、按揭均為98折恒泰城品4900戶外、短信、網(wǎng)絡(luò)客戶絕大部分是長豐進(jìn)城客戶，有少量市區(qū)外溢客戶一次性付款94折，按揭99折，分期付款96折優(yōu)惠 廬陽區(qū)板塊恒盛皇家花園80平米均價(jià)5400100以上均價(jià)5000戶外、短信、網(wǎng)絡(luò)等常規(guī)渠道客戶主要來自于長豐縣，以及廬陽區(qū)和瑤海區(qū)外溢客戶買房送20g金條碧水蘭庭4800戶外、短信、網(wǎng)絡(luò)客戶主要是長豐縣和本地人，有少量廬陽區(qū)和瑤海區(qū)外溢客戶一次性96、按揭98折市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析本報(bào)告是

24、嚴(yán)格保密的。2020恒盛皇家花園恒盛皇家花園建筑類別建筑類別住宅、商鋪、酒店項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址蒙城路與連水路交口東南角總占地總占地15萬總建面總建面50萬容積率容積率2.8綠化率綠化率43%物業(yè)類型物業(yè)類型高層42萬，1.8萬方大型商業(yè)，2萬方國際酒店，2500放幼兒園配套，4.5萬方地下車庫。主力戶型主力戶型主力戶型為80-104小兩房、小三房。銷售均價(jià)銷售均價(jià)52005200開盤時(shí)間開盤時(shí)間2010.12已售面積已售面積20萬待售面積待售面積30萬推售情況推售情況一期剩余的房源不多，在售二期9、14#兩棟高層競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略綜合體項(xiàng)目，有商業(yè)、住宅以及酒店，打造國際型復(fù)合社區(qū)廬陽區(qū)蒙城北路，

25、廬陽區(qū)蒙城北路，5050萬方國際級(jí)復(fù)合型社區(qū)，高萬方國際級(jí)復(fù)合型社區(qū)，高層均價(jià)在層均價(jià)在52005200，本項(xiàng)目，本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2121恒盛皇家花園全年推出約恒盛皇家花園全年推出約23002300套房源，去化套房源，去化12581258套，去化率為套，去化率為55%55%市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析推貨時(shí)間推出套數(shù)目前銷售套數(shù)銷售率銷售均價(jià)（元/）2010.12.2236431285.7%50002011.1.261468759.6%53002011.3.231769352.84%5300

26、2011.5.1240021253%52002011.7.438821755.9%52002011.9.124216367.36%53002011.9.2223013257.4%53002011.10.283544211.7%5100節(jié)奏：推貨密集，基本隔月有加推節(jié)奏：推貨密集，基本隔月有加推價(jià)格：低價(jià)入市，后期加推房源價(jià)格漲幅不大，甚至出現(xiàn)下降價(jià)格：低價(jià)入市，后期加推房源價(jià)格漲幅不大，甚至出現(xiàn)下降變化：變化：2011.92011.9月之前，去化速度比較理想，但是月之前，去化速度比較理想，但是1010月月2828日推出的日推出的354354套房源，在套房源，在價(jià)格下降的情況下僅去化價(jià)格下降的情

27、況下僅去化4242套。套。銷量急降銷量急降本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2222與恒盛皇家花園點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析與恒盛皇家花園點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)恒盛皇家花園都匯華郡地段地段蒙城北路與連水路交叉口在其北邊2公里配套配套華潤蘇果、五星級(jí)酒店社區(qū)底商規(guī)模規(guī)模50萬方33萬方價(jià)格價(jià)格均價(jià)5300元/未定展示展示售樓處較大，展示效果一般暫無展示，發(fā)揮空間大戶型戶型戶型設(shè)計(jì)一般戶型很好學(xué)區(qū)學(xué)區(qū)45中45中（待定）地段、配套、規(guī)模都處于劣勢(shì)，可以選擇突破的方向地段、配套、規(guī)模都處于劣勢(shì)，可以選擇突破的方向展示展示+ +產(chǎn)品產(chǎn)品。利用高品。利用高品質(zhì)展示提升項(xiàng)目形象，利用產(chǎn)品

28、優(yōu)勢(shì)發(fā)力，其他的劣勢(shì)，也就不重要了質(zhì)展示提升項(xiàng)目形象，利用產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)發(fā)力，其他的劣勢(shì)，也就不重要了PKPK本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一樣的使用功能，本案戶型面積更小，產(chǎn)品性價(jià)一樣的使用功能，本案戶型面積更小，產(chǎn)品性價(jià)比更高比更高市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析戶型對(duì)比：戶型對(duì)比：本案南北通透；本案南北通透；本案本案87可做小三房；可做小三房；恒盛恒盛93戶型為兩房，若做三戶型為兩房，若做三房則廚房無陽臺(tái)和采光；房則廚房無陽臺(tái)和采光；PKPK恒盛兩房恒盛兩房93本案三房本案三房87PKPK恒盛三房?jī)蓮d恒盛三房?jī)蓮d130本案三房?jī)蓮d本案三房?jī)蓮d123戶型對(duì)比：戶型對(duì)比：戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)相差不大

29、；戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)相差不大；本案戶型面積更小，性價(jià)比更本案戶型面積更小，性價(jià)比更高；高；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2424恒泰城品恒泰城品建筑類別建筑類別住宅、公寓、商鋪、別墅項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址長豐縣蒙城北路與金寧路交口往東總占地總占地11萬總建面總建面25萬容積率容積率2.3綠化率綠化率38.5%物業(yè)類型物業(yè)類型22棟高層，3000影院，4.5萬方購物中心，8000美食樂園，5000品牌店鋪主力戶型主力戶型81、86兩房111三房銷售均價(jià)銷售均價(jià)49004900開盤時(shí)間開盤時(shí)間2010年推售情況推售情況前期剩余貨量不多，在售的主要5、6、10、12、20#，剩余貨量約10萬方競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略恒泰北城成熟

30、大盤，配套齊全，準(zhǔn)現(xiàn)房北城成熟大盤阿奎利亞項(xiàng)目的四期，屬于長豐房產(chǎn)北城成熟大盤阿奎利亞項(xiàng)目的四期，屬于長豐房產(chǎn)證，主力戶型為證，主力戶型為81-12681-126，本項(xiàng)目本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2525恒泰城品全年推出約恒泰城品全年推出約618618套房源，推貨節(jié)奏緩慢，套房源，推貨節(jié)奏緩慢，僅去化僅去化335335套套推貨時(shí)間推出套數(shù)目前銷售套數(shù)銷售率銷售均價(jià)（元/）2011.1.912510886.4%49002011.3.120010653%50002011.5.10684160.3%50002011.7.1096

31、5052.1%51002011.11.51303023%5000節(jié)奏：推貨較慢，加推的貨源也不多節(jié)奏：推貨較慢，加推的貨源也不多價(jià)格：后期加推房源的價(jià)格基本持平價(jià)格：后期加推房源的價(jià)格基本持平變化：變化：1010月份之前，去化率較高；之后月份之前，去化率較高；之后1111月份的加推，月份的加推，1 1個(gè)半月僅去化個(gè)半月僅去化23%23%市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析去化緩慢去化緩慢本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2626與恒泰城品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析與恒泰城品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)恒泰城品都匯華郡地段地段本案以北3公里蒙城北路與汲橋路交叉口東北角配套

32、配套影院、美食街、購物中心社區(qū)底商規(guī)模規(guī)模25萬方33萬方價(jià)格價(jià)格均價(jià)4900元/未定展示展示展示效果較差暫無展示，發(fā)揮空間大戶型戶型戶型設(shè)計(jì)較差戶型很好學(xué)區(qū)學(xué)區(qū)屯溪路中小學(xué)南門小學(xué)、45中產(chǎn)證產(chǎn)證長豐縣合肥市現(xiàn)場(chǎng)展示、合肥產(chǎn)證、學(xué)區(qū)、戶型優(yōu)勢(shì)將是現(xiàn)場(chǎng)展示、合肥產(chǎn)證、學(xué)區(qū)、戶型優(yōu)勢(shì)將是pkpk恒泰城品的有力武器恒泰城品的有力武器PKPK本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。與恒泰城品的戶型進(jìn)行對(duì)比，本案戶型產(chǎn)品完勝與恒泰城品的戶型進(jìn)行對(duì)比，本案戶型產(chǎn)品完勝市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析戶型對(duì)比：戶型對(duì)比：均南北通透；均南北通透；恒泰戶型不方正；恒泰戶型不方正；本案戶型面積更小，性價(jià)比更本案戶型

33、面積更小，性價(jià)比更高；高；戶型對(duì)比：戶型對(duì)比：均南北通透；均南北通透；本案衛(wèi)生間干濕分離；本案衛(wèi)生間干濕分離；本案主臥帶衣帽間；本案主臥帶衣帽間；本案兩房朝南，恒泰一房朝南；本案兩房朝南，恒泰一房朝南；PKPK恒泰三房恒泰三房99本案三房本案三房87PKPK恒泰三房?jī)蓮d恒泰三房?jī)蓮d125本案三房?jī)蓮d本案三房?jī)蓮d123本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2828碧水蘭庭碧水蘭庭建筑類別建筑類別塔樓、高層、小高層項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址蒙城北路與汲橋路交口東南角總占地總占地9.8萬總建面總建面21萬容積率容積率2.5綠化率綠化率47.6%物業(yè)類型物業(yè)類型4000沿街底商，15棟高層以及多層項(xiàng)目主力戶型主力戶型89一房，9

34、7兩房123-124三房銷售均價(jià)銷售均價(jià)47004700開盤時(shí)間開盤時(shí)間2011.10已售面積已售面積14萬（含集資房）待售面積待售面積7萬推售情況推售情況在售1、4、12、13號(hào)樓，后期加推四棟住宅競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略低價(jià)路線，準(zhǔn)現(xiàn)房以及45中分校重點(diǎn)學(xué)區(qū)總建面總建面2121萬方，其中萬方，其中7 7棟為集資房性質(zhì)，主力戶型棟為集資房性質(zhì)，主力戶型89-9789-97平米，均價(jià)平米，均價(jià)47004700元元/ /市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2929力高共和城力高共和城建筑類別建筑類別塔板結(jié)合、高層、多層、小高層項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址長豐縣雙鳳工業(yè)園區(qū)蒙城北路與金

35、梅大道交口西南角總占地總占地51萬總建面總建面86萬容積率容積率1.78綠化率綠化率43.60%物業(yè)類型物業(yè)類型住宅、商業(yè)主力戶型主力戶型71一房、85兩房99三房銷售均價(jià)銷售均價(jià)47004700開盤時(shí)間開盤時(shí)間2008.12.30已售面積已售面積40萬待售面積待售面積46萬推售情況推售情況目前在售共和城開發(fā)的第四期組團(tuán)上東區(qū)，主要為9、10#樓71-99戶型。2011年住宅去化6萬競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略借助力高品牌的優(yōu)勢(shì)，推廣的力度較大，多為剛需產(chǎn)品近百萬方大盤項(xiàng)目，品牌開發(fā)商。主力戶型為近百萬方大盤項(xiàng)目，品牌開發(fā)商。主力戶型為71-71-9999剛需戶型，均價(jià)在剛需戶型，均價(jià)在47004700元

36、元/ /。市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3030北城世紀(jì)城北城世紀(jì)城建筑類別建筑類別塔板結(jié)合、高層項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址長豐縣蒙城北路雙鳳開發(fā)區(qū)總占地總占地160萬總建面總建面520萬容積率容積率3.0綠化率綠化率40%物業(yè)類型物業(yè)類型住宅、商業(yè)主力戶型主力戶型62一房、87兩房108三房銷售均價(jià)銷售均價(jià)4200-43004200-4300開盤時(shí)間開盤時(shí)間2011.9.17已售面積已售面積50萬待售面積待售面積510萬推售情況推售情況在售頤徽苑7區(qū)9、10、11號(hào)樓，82-108戶型。國徽苑、鴻徽苑還有114、130平米左右三室房源在售 競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略超級(jí)大盤

37、，品牌開發(fā)商，低價(jià)策略，前期良好的客戶積累520520萬方超級(jí)大盤，北城片區(qū)價(jià)格洼地，品牌開發(fā)萬方超級(jí)大盤，北城片區(qū)價(jià)格洼地，品牌開發(fā)商。主力戶型在商。主力戶型在62-10862-108，均價(jià)，均價(jià)42004200元元/ /市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。311月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月力高共和城北辰天都潤地星城恒盛皇家花園恒泰城品碧水蘭庭住宅余量20萬方，預(yù)計(jì)明年推售10萬方；壩上街項(xiàng)目即將啟動(dòng)，資金壓力大 還剩大約10萬方貨量，明年年初推出公寓產(chǎn)品總建面30萬方，預(yù)計(jì)今年年底首次開盤，明年貨量充足 總建面8

38、6萬方，目前還剩40萬方，明年預(yù)計(jì)推售8萬方還剩4棟住宅，大約7萬方，明年6月份交房 住宅還剩12萬方左右，明年貨量充足北城世紀(jì)城已售57萬方，預(yù)計(jì)明年銷售120萬方，貨量充足都匯華郡都匯華郡預(yù)計(jì)5月初首批開盤，貨量充足20122012年北城片區(qū)的推貨量將會(huì)非常的密集，全年的供貨年北城片區(qū)的推貨量將會(huì)非常的密集，全年的供貨量約有量約有200200萬方（約萬方（約2.22.2萬套），萬套），市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加的激市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加的激烈，本項(xiàng)目全年銷售壓力巨大烈，本項(xiàng)目全年銷售壓力巨大市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)目本項(xiàng)目2012年推售時(shí)間年推售時(shí)間本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3232

39、1 1調(diào)控政策的持續(xù)作用，令購房者持幣觀望的氣調(diào)控政策的持續(xù)作用，令購房者持幣觀望的氣氛加重，未來還將出臺(tái)的政策難以預(yù)判，氛加重，未來還將出臺(tái)的政策難以預(yù)判，世聯(lián)預(yù)判，至明年世聯(lián)預(yù)判，至明年上半年甚至年底，宏觀市場(chǎng)不會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)！上半年甚至年底，宏觀市場(chǎng)不會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)！2 2隨著一線及本地知名開發(fā)商的入住開發(fā)以及政府隨著一線及本地知名開發(fā)商的入住開發(fā)以及政府將將“南有濱湖、北有北城南有濱湖、北有北城”提上議程，北城新區(qū)未來發(fā)展?jié)摿μ嵘献h程，北城新區(qū)未來發(fā)展?jié)摿o限，區(qū)域板塊將被熱炒。無限，區(qū)域板塊將被熱炒。3 34 4本項(xiàng)目憑借市證、產(chǎn)品以及學(xué)區(qū)等優(yōu)勢(shì)，對(duì)于長豐本本項(xiàng)目憑借市證、產(chǎn)品以及學(xué)區(qū)等優(yōu)勢(shì)，對(duì)

40、于長豐本地客戶以及市區(qū)外溢的客戶，具備巨大的吸附能力，但同時(shí)面地客戶以及市區(qū)外溢的客戶，具備巨大的吸附能力，但同時(shí)面臨周邊項(xiàng)目極大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。臨周邊項(xiàng)目極大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。世聯(lián)認(rèn)為：世聯(lián)認(rèn)為：20122012年隨著市區(qū)各樓盤迫于資金的壓力，而年隨著市區(qū)各樓盤迫于資金的壓力，而選擇價(jià)格跳水，北城新區(qū)作為合肥樓市價(jià)格洼地的效應(yīng)選擇價(jià)格跳水，北城新區(qū)作為合肥樓市價(jià)格洼地的效應(yīng)將減弱，板塊內(nèi)樓盤的表現(xiàn)將進(jìn)入個(gè)盤時(shí)代將減弱，板塊內(nèi)樓盤的表現(xiàn)將進(jìn)入個(gè)盤時(shí)代市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象結(jié)論結(jié)論本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。33一樣低迷的市場(chǎng)環(huán)境，不一樣的戰(zhàn)略選擇，市場(chǎng)一樣低迷的市場(chǎng)環(huán)境，不一樣的戰(zhàn)略選擇，市場(chǎng)表現(xiàn)結(jié)果

41、迥異表現(xiàn)結(jié)果迥異淡市下，我們?nèi)杂袡C(jī)會(huì)淡市下，我們?nèi)杂袡C(jī)會(huì)市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象機(jī)會(huì)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)中環(huán)城中環(huán)城6 6月月1717日主動(dòng)降價(jià)日主動(dòng)降價(jià)200200，2 2周去化周去化8080套；套；8 8月月1818日再次降價(jià)日再次降價(jià)600600，當(dāng)月銷售，當(dāng)月銷售248248套，套，同時(shí)展開全員營銷，瘋狂拓展，同時(shí)展開全員營銷，瘋狂拓展，9 9月銷售月銷售152152套，一舉躍居合肥市銷量冠軍套，一舉躍居合肥市銷量冠軍( (備案數(shù)備案數(shù)) )華潤集團(tuán)年中區(qū)域會(huì)議上達(dá)成共識(shí)：此輪調(diào)控或?qū)⒊掷m(xù)華潤集團(tuán)年中區(qū)域會(huì)議上達(dá)成共識(shí)：此輪調(diào)控或?qū)⒊掷m(xù)2-32-3年時(shí)間年時(shí)間1010月月3030日華潤橡樹

42、灣起價(jià)日華潤橡樹灣起價(jià)56005600元元/ /，均價(jià)，均價(jià)66006600元元/ /，開盤去化，開盤去化200200套套1212月月1010日華潤幸福里均價(jià)日華潤幸福里均價(jià)65006500元元/ /開盤，開盤，7777套房源去化套房源去化6868套套1212月月1010日華潤凱旋門選擇低價(jià)開盤，精裝修均價(jià)日華潤凱旋門選擇低價(jià)開盤，精裝修均價(jià)8500-92008500-9200元元 / / ，去化，去化130130套套吉瑞泰盛吉瑞泰盛1212月月3 3日展開雷霆行動(dòng)，推出日展開雷霆行動(dòng)，推出100100套特價(jià)房套特價(jià)房5100540051005400元元 / /，直降，直降15001500，當(dāng)

43、天，當(dāng)天去化去化9393套（開發(fā)商歷經(jīng)套（開發(fā)商歷經(jīng)2 2個(gè)多月的思考）個(gè)多月的思考）藍(lán)鼎星河府從均價(jià)藍(lán)鼎星河府從均價(jià)81008100元元 / /跳水至起價(jià)跳水至起價(jià)52005200元元 / / ，均價(jià)，均價(jià)6000 6000 元元/ /；據(jù)傳藍(lán)鼎集團(tuán)旗；據(jù)傳藍(lán)鼎集團(tuán)旗下其他項(xiàng)目即將開始降價(jià)動(dòng)作下其他項(xiàng)目即將開始降價(jià)動(dòng)作戰(zhàn)略明確，主動(dòng)選擇，走在市場(chǎng)前面戰(zhàn)略明確，主動(dòng)選擇，走在市場(chǎng)前面被動(dòng)選擇，被牽著走，損失利潤更大本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。樓盤名稱銷售周期銷售套數(shù)銷售均價(jià)（元/）主力戶型融僑天駿10.3-12.11103660085、101萬城華府10.3-12.11108510069、85恒大城1

44、0.3-12.11281毛坯4200精裝520087-94吉瑞泰盛10.3-12.11156540050公寓淮礦和平盛世10.3-12.1167770089萬科金色名郡10.3-12.1183840089、9234市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象機(jī)會(huì)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)通過通過產(chǎn)品發(fā)力產(chǎn)品發(fā)力，極力渲染產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，超高性價(jià)比，極力渲染產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，超高性價(jià)比戶型戶型明星樓盤，明星戶型明星樓盤，明星戶型世聯(lián)監(jiān)測(cè)的合肥市近期銷量靠前的項(xiàng)目，存在一個(gè)共性，即世聯(lián)監(jiān)測(cè)的合肥市近期銷量靠前的項(xiàng)目，存在一個(gè)共性，即在淡市中依然存在能穩(wěn)定去化的產(chǎn)品在淡市中依然存在能穩(wěn)定去化的產(chǎn)品小戶型小戶型本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。35基本面分析

45、基本面分析本體分析本體分析市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判客戶分析客戶分析目標(biāo)下的問題目標(biāo)下的問題營銷策略分解營銷策略分解展示策略展示策略推廣策略推廣策略活動(dòng)策略活動(dòng)策略品質(zhì)提升策略品質(zhì)提升策略推售策略推售策略報(bào)告思路報(bào)告思路一期營銷定位一期營銷定位形象定位形象定位客戶定位客戶定位屬性定位屬性定位案例借鑒案例借鑒本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。調(diào)查項(xiàng)目周邊樓盤，了解其項(xiàng)目客戶來源以及構(gòu)成調(diào)查項(xiàng)目周邊樓盤，了解其項(xiàng)目客戶來源以及構(gòu)成比例比例-長豐片區(qū)（世紀(jì)城、共和城、星城）長豐片區(qū)（世紀(jì)城、共和城、星城） 客戶基本上都是來自與長豐本地的客戶，市區(qū)外溢的客戶基本上沒有，畢竟我們的項(xiàng)目比較遠(yuǎn)。由于前期我們開發(fā)商在其他地區(qū)有不少

46、的項(xiàng)目，也有很大一部分老業(yè)主過來購買。比例大概是長豐占6成，老業(yè)主大概占4成?？蛻糍彿恳不旧鲜菫榱俗宰?。 北城世紀(jì)城置業(yè)顧問：劉宏燕客戶分析客戶分析全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象區(qū)域客戶訪談區(qū)域客戶訪談 客戶都來自與長豐縣以及下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，占到8成多。市區(qū)外溢的很少，10個(gè)里面大概占到1個(gè)，沒有投資型的客戶?？蛻舻馁徺I能力也都比較弱，100以上的一些大戶型賣的不是很好?，F(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境也很差，我們11月份加推200多套，到現(xiàn)在也就賣了20套，市場(chǎng)不好。 力高共和城置業(yè)顧問：李萌 北城世紀(jì)城開盤把長豐縣的客戶搶了不少，現(xiàn)在每周客戶的上門量都少的很，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目的客戶也都是來自與長豐本地，客戶的職業(yè)有農(nóng)民、小個(gè)體

47、戶，購買的能力都有限，來看的也都是剛需中小戶型的產(chǎn)品，對(duì)品質(zhì)關(guān)注比較少，就看價(jià)格。 潤地星城置業(yè)顧問：孫李本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。調(diào)查項(xiàng)目周邊樓盤，了解其項(xiàng)目客戶來源以及調(diào)查項(xiàng)目周邊樓盤，了解其項(xiàng)目客戶來源以及構(gòu)成比例構(gòu)成比例-廬陽產(chǎn)業(yè)園（恒盛、碧水蘭庭）廬陽產(chǎn)業(yè)園（恒盛、碧水蘭庭） 我們項(xiàng)目是屬于合肥的房產(chǎn)證，所以有很多的市區(qū)外溢客戶來我們項(xiàng)目買房，大概占到一半左右；長豐進(jìn)城的客戶也占相當(dāng)大的一部分，也有一小部分是周邊的產(chǎn)業(yè)園的工人。我們家賣的最好的是80的兩房和108的三房，來我們項(xiàng)目購買的客戶購買能力都較好，畢竟我們的價(jià)格比周邊其他項(xiàng)目要高一些。客戶的職業(yè)有很多，有普通的上班族、工人，也有一

48、些公務(wù)員。 恒盛皇家花園置業(yè)顧問：劉宏燕 我們項(xiàng)目的客戶購買能力普遍較弱，很多都是長豐縣下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及農(nóng)村的人?？蛻舻臉?gòu)成比例基本上是長豐進(jìn)城的占到4成，市里面過來買的也差不多占到4成，因?yàn)槲覀冃^(qū)是合肥的房產(chǎn)證，但是價(jià)格比恒盛皇家花園要便宜不少，有些實(shí)在沒有錢的市里面客戶就來我們項(xiàng)目購買，剩下的基本上都是周邊產(chǎn)業(yè)園的工人了?，F(xiàn)在北城這邊的項(xiàng)目基本上賣的也都不怎么好，主要也是受到市場(chǎng)的影響吧。 碧水蘭庭置業(yè)顧問：吳靜客戶分析客戶分析全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象區(qū)域客戶訪談區(qū)域客戶訪談本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。恒盛皇家花園恒盛皇家花園成交客戶分析成交客戶分析客戶分析客戶分析全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象區(qū)域客戶分析區(qū)域客戶分析本

49、報(bào)告是嚴(yán)格保密的。恒盛皇家花園恒盛皇家花園成交客戶分析成交客戶分析2、年齡、年齡購房者以年輕人為主，購房者以年輕人為主，40歲以下的占到客戶總數(shù)的歲以下的占到客戶總數(shù)的88%。1、購房目的、購房目的客戶購房的目的大部分為自住，基本上都是剛性需求，投資客戶只占到客戶購房的目的大部分為自住，基本上都是剛性需求，投資客戶只占到5%。客戶分析客戶分析全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象區(qū)域客戶分析區(qū)域客戶分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。40目前北城片區(qū)（長豐、廬陽）的客戶構(gòu)成，以及他們的特目前北城片區(qū)（長豐、廬陽）的客戶構(gòu)成，以及他們的特征和置業(yè)敏感點(diǎn)征和置業(yè)敏感點(diǎn)客戶構(gòu)成客戶職業(yè)客戶特征置業(yè)敏感點(diǎn)長豐進(jìn)城客戶小私營業(yè)主、在外打

50、工人員、農(nóng)村務(wù)農(nóng)人員多為首次購房，購房的目的主要是自住，總價(jià)承受能力較低，需求大多為小戶型產(chǎn)品價(jià)格、交通、配套地緣性客戶周邊產(chǎn)業(yè)園工人、原著民主要是來自于廬陽區(qū)工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)工人，月收入2000-3000元，購買能力不強(qiáng)，關(guān)注交通配套等價(jià)格、交通、配套市區(qū)外溢客戶工薪階層價(jià)格擠壓型上班族、新合肥人、投資兼未來自住型客戶價(jià)格、品質(zhì)、升值潛力投資型客戶（不做重點(diǎn)分析對(duì)象）以淮南為主，大多為私營老板以投資為主，來自淮南、六安等地價(jià)格、未來升值潛力客戶分析客戶分析全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象區(qū)域客戶構(gòu)成區(qū)域客戶構(gòu)成本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻粼L談分析：長豐板塊以鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶為主，部分市客戶訪談分析：長豐板塊以鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客

51、戶為主，部分市區(qū)外溢客戶；廬陽產(chǎn)業(yè)園板塊以進(jìn)城和地緣性客戶為主區(qū)外溢客戶；廬陽產(chǎn)業(yè)園板塊以進(jìn)城和地緣性客戶為主長豐區(qū)域項(xiàng)目客戶長豐區(qū)域項(xiàng)目客戶客戶分析客戶分析全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象區(qū)域客戶總結(jié)區(qū)域客戶總結(jié)代表樓盤：恒泰、力高共和城、潤代表樓盤：恒泰、力高共和城、潤地星城等地星城等代表樓盤有恒盛皇家花園、碧代表樓盤有恒盛皇家花園、碧水蘭庭水蘭庭廬陽產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目客戶廬陽產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目客戶客戶特點(diǎn)：客戶特點(diǎn)：u 近近8 8成客戶為長豐本地客戶，成客戶為長豐本地客戶，另有部分市區(qū)外溢客戶和外另有部分市區(qū)外溢客戶和外地客戶地客戶u 客戶多為年輕人，購買戶型客戶多為年輕人，購買戶型以以80-9080-90平米戶型為主

52、，用于平米戶型為主，用于自住自住客戶特點(diǎn)：客戶特點(diǎn)：u 大部分是長豐進(jìn)城客戶，其次大部分是長豐進(jìn)城客戶，其次是地緣性客戶，有部分老城外是地緣性客戶，有部分老城外溢客戶和外地客戶溢客戶和外地客戶u 客戶多為客戶多為25-3525-35歲年輕人，購歲年輕人，購買產(chǎn)品以小戶型住宅為主買產(chǎn)品以小戶型住宅為主本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。42基本面分析基本面分析本體分析本體分析市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判客戶分析客戶分析目標(biāo)下的問題目標(biāo)下的問題營銷策略分解營銷策略分解展示策略展示策略推廣策略推廣策略活動(dòng)策略活動(dòng)策略品質(zhì)提升策略品質(zhì)提升策略推售策略推售策略報(bào)告思路報(bào)告思路一期營銷定位一期營銷定位形象定位形象定位客戶定位客戶定位

53、屬性定位屬性定位案例借鑒案例借鑒本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。43目標(biāo)解讀目標(biāo)解讀遠(yuǎn)期目標(biāo)：遠(yuǎn)期目標(biāo)：u 打造成為合肥知名樓盤，樹立華昌企業(yè)品牌形象打造成為合肥知名樓盤，樹立華昌企業(yè)品牌形象u 站穩(wěn)第一梯隊(duì)，穩(wěn)居廬陽產(chǎn)業(yè)園三甲，力爭(zhēng)銷冠站穩(wěn)第一梯隊(duì)，穩(wěn)居廬陽產(chǎn)業(yè)園三甲，力爭(zhēng)銷冠。近期目標(biāo)：近期目標(biāo)：u 2012年實(shí)現(xiàn)銷售額年實(shí)現(xiàn)銷售額 4億元億元本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目標(biāo)量化目標(biāo)量化 分解一：本案明年分解一：本案明年4 4億的銷售額億的銷售額銷售銷售900900套房，相當(dāng)于半年去化恒盛皇家套房，相當(dāng)于半年去化恒盛皇家花園花園 今年今年9 9個(gè)月的銷量。個(gè)月的銷量。 分解二：速度上分解二：速度上3 3、4

54、4月份蓄客月份蓄客15001500組，組，5 5月開盤月去化月開盤月去化200200套；套；612612月，月，每月蓄客每月蓄客900900組，每月銷售組，每月銷售100100套，相當(dāng)于目前恒盛皇家花園月銷量的套，相當(dāng)于目前恒盛皇家花園月銷量的5 5倍倍橫向比較橫向比較恒盛皇家花園恒盛皇家花園1 1、20102010年年1212月月2 2日首次開盤，至今推出了日首次開盤，至今推出了23002300套房源，去化套房源，去化12581258套，銷售率套，銷售率為為55%55%，銷售額約，銷售額約5.45.4億。億。2 2、20112011年年1010月月2828日，加推兩棟住宅日，加推兩棟住宅35

55、4354套房源，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，目前套房源，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，目前去化僅去化僅4242套，近期每月僅去化套，近期每月僅去化2020套。套。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。45對(duì)于項(xiàng)目核心目標(biāo)的思考：現(xiàn)實(shí)與希望目標(biāo)的對(duì)對(duì)于項(xiàng)目核心目標(biāo)的思考：現(xiàn)實(shí)與希望目標(biāo)的對(duì)比推導(dǎo)項(xiàng)目核心問題比推導(dǎo)項(xiàng)目核心問題R2R2我們想要什么？我們想要什么？（基于目標(biāo)的理解）（基于目標(biāo)的理解）項(xiàng)目的長期目標(biāo)：把項(xiàng)目打造成項(xiàng)目的長期目標(biāo)：把項(xiàng)目打造成合肥北城標(biāo)桿項(xiàng)目形象合肥北城標(biāo)桿項(xiàng)目形象20122012年年3 3個(gè)億目標(biāo)個(gè)億目標(biāo)樹立和昌的品牌樹立和昌的品牌明確啟動(dòng)區(qū)開發(fā)及推售節(jié)奏明確啟動(dòng)區(qū)開發(fā)及推售節(jié)奏S S我們有什么？我們有什

56、么？（項(xiàng)目現(xiàn)狀分析）（項(xiàng)目現(xiàn)狀分析）目前處于淡市，客戶觀望情緒濃厚目前處于淡市，客戶觀望情緒濃厚項(xiàng)目具備優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和學(xué)區(qū)項(xiàng)目具備優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和學(xué)區(qū)項(xiàng)目前期展示區(qū)域僅局限于營銷中心，企項(xiàng)目前期展示區(qū)域僅局限于營銷中心，企業(yè)品牌在當(dāng)?shù)赜绊懥ι形唇I(yè)品牌在當(dāng)?shù)赜绊懥ι形唇⑺幇鍓K銷量嚴(yán)重下滑所處板塊銷量嚴(yán)重下滑目標(biāo)下的核心問題目標(biāo)下的核心問題如何快速建立市場(chǎng)影響力？如何凸顯產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)如何快速建立市場(chǎng)影響力？如何凸顯產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)?淡市下如何實(shí)現(xiàn)爆破式銷售？淡市下如何實(shí)現(xiàn)爆破式銷售？問題一問題一問題二問題二本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。Page 46優(yōu)勢(shì)-Strength劣勢(shì)-Weakness1.產(chǎn)品特質(zhì)優(yōu)勢(shì)面積適中

57、，戶型好2.項(xiàng)目配套優(yōu)勢(shì)45中學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)3.地緣位置優(yōu)勢(shì)屬于廬陽區(qū)產(chǎn)證1.項(xiàng)目周邊生活配套缺乏2.項(xiàng)目被汽車銷售店遮擋，售樓部昭示性不足3.項(xiàng)目西邊存在高壓線走廊機(jī)會(huì)-Opportunity SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)搶占機(jī)會(huì)）WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)）1.所在片區(qū)為目前開發(fā)熱點(diǎn)，發(fā)展進(jìn)入快車道2.政府規(guī)劃利好，有良好的政策預(yù)期3.所在片區(qū)為合肥市價(jià)格洼地,吸納能力較強(qiáng)1.主動(dòng)中心化（廬陽區(qū)），定位于市區(qū)項(xiàng)目，甩開長豐板塊2.根據(jù)項(xiàng)目和產(chǎn)品特點(diǎn)，塑造具有爆發(fā)力的訴求形象3.利用產(chǎn)品形態(tài)差別和推售時(shí)間差，選擇市場(chǎng)空檔入市4.低價(jià)入市，形象提升，產(chǎn)品發(fā)力，搶占市場(chǎng)1.適度渲染政府

58、規(guī)劃的利好，提高客戶購買信心2.導(dǎo)視系統(tǒng)前置到蒙城路3.通過營銷說辭規(guī)避高壓線的不利影響4.營造大氣震撼的景觀示范區(qū)，減弱高壓線給客戶的心理影響威脅-ThreatenST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅）WT戰(zhàn)略（減少劣勢(shì)，避免威脅）1.房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊2.所在區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量較大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈3.核心客群被大盤分流4.學(xué)區(qū)和產(chǎn)證相對(duì)于恒盛無優(yōu)勢(shì)1.針對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)和年輕客群，塑造符合年輕客群的項(xiàng)目形象，通過形象發(fā)力2.用學(xué)區(qū)和產(chǎn)證優(yōu)勢(shì)攻擊長豐項(xiàng)目，用形象和產(chǎn)品策略攻擊廬陽板塊1.渲染規(guī)劃利好，通過引導(dǎo)，拉升客戶對(duì)項(xiàng)目預(yù)期2.營造現(xiàn)場(chǎng)震撼的展示效果基于基于SWOT分析下的策略：分析下的策略：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，

59、搶占機(jī)遇發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)遇本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。47策略策略一一：線上樹立大品牌大樓盤形象，線下打造高品質(zhì)景觀及物料：線上樹立大品牌大樓盤形象，線下打造高品質(zhì)景觀及物料展示，建立區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目形象；展示，建立區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目形象；策略二策略二：強(qiáng)力表現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空檔進(jìn)行推售，主動(dòng)尋找競(jìng)強(qiáng)力表現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空檔進(jìn)行推售，主動(dòng)尋找競(jìng)爭(zhēng)藍(lán)海；爭(zhēng)藍(lán)海；策略四策略四：集中推廣火力，短期爆發(fā)，將有限的推廣資源價(jià)值最大化；集中推廣火力，短期爆發(fā)，將有限的推廣資源價(jià)值最大化；項(xiàng)目營銷策略導(dǎo)出項(xiàng)目營銷策略導(dǎo)出策略三策略三：低價(jià)入市，快速跑量，引爆市場(chǎng)，后期逐步實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。低價(jià)入市，快速跑量，引爆市場(chǎng)，后

60、期逐步實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。48改變游戲規(guī)則改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者跟隨者跟隨者領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者目標(biāo)明確、挖掘客戶目標(biāo)明確、挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)引領(lǐng)價(jià)格引領(lǐng)價(jià)格產(chǎn)品、品牌具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品、品牌具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力過河拆橋過河拆橋搭便車、借勢(shì)搭便車、借勢(shì)以小搏大、殺傷戰(zhàn)術(shù)以小搏大、殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者價(jià)格戰(zhàn)的制造者區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)策略區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)策略攘外必先安內(nèi)攘外必先安內(nèi)立足本區(qū)域，拔高項(xiàng)目形象，在規(guī)立足本區(qū)域，拔高項(xiàng)目形象，在規(guī)模和客戶基數(shù)無優(yōu)勢(shì)的情況下，強(qiáng)模和客戶基數(shù)無