土地管理第五章

1、土地制度與土地產(chǎn)權(quán)土地制度與土地產(chǎn)權(quán)土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容土地權(quán)屬的確認(rèn)土地權(quán)屬的確認(rèn)土地權(quán)屬的流轉(zhuǎn)土地權(quán)屬的流轉(zhuǎn)土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處制度？制度？規(guī)范、準(zhǔn)則等規(guī)范、準(zhǔn)則等權(quán)屬管理更多學(xué)習(xí)狹義土地制度權(quán)屬管理更多學(xué)習(xí)狹義土地制度所有制與所有權(quán)的關(guān)系與區(qū)別？所有制與所有權(quán)的關(guān)系與區(qū)別？所有權(quán)表明物的歸屬，是法律概念所有權(quán)表明物的歸屬，是法律概念；所有制所有制是關(guān)于所有權(quán)的制度，是經(jīng)濟(jì)學(xué)概念；所有是關(guān)于所有權(quán)的制度，是經(jīng)濟(jì)學(xué)概念；所有權(quán)是由所有制決定的，是所有制在法律上的權(quán)是由所有制決定的，是所有制在法律上的表現(xiàn)形式表現(xiàn)形式p 土地管理法土地管理法規(guī)定：中華

2、人民共和國(guó)實(shí)行土地的規(guī)定：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義社會(huì)主義土地公有制土地公有制，即，即全民所有制全民所有制和和勞動(dòng)群眾集體所有制勞動(dòng)群眾集體所有制。 （P135P135）p 獨(dú)立是指所有權(quán)和使用權(quán)的分離；這種分離其實(shí)是一種重要的獨(dú)立是指所有權(quán)和使用權(quán)的分離；這種分離其實(shí)是一種重要的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象占有權(quán)是指占有某物或某財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，事實(shí)上或法律上控制某物的權(quán)利；占有權(quán)占有權(quán)是指占有某物或某財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，事實(shí)上或法律上控制某物的權(quán)利；占有權(quán) 與所有權(quán)、使用權(quán)的獨(dú)立關(guān)系如何？與所有權(quán)、使用權(quán)的獨(dú)立關(guān)系如何？由我國(guó)土地所有制度規(guī)定，由我國(guó)土地所有制度規(guī)定，土地使用制度土地使用制度包括包括城鎮(zhèn)國(guó)有

3、土地使城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度用制度和和農(nóng)村集體土地使用制度農(nóng)村集體土地使用制度。（1 1）土地所有制是土地使用制的）土地所有制是土地使用制的前提前提；土地所有制決定著；土地所有制決定著土地使用制。土地使用制。（2 2）土地使用制不僅是土地所有制的）土地使用制不僅是土地所有制的反映反映和和體現(xiàn)體現(xiàn)，而且也，而且也是實(shí)現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種是實(shí)現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式形式和和手段手段。請(qǐng)同學(xué)一定要認(rèn)真閱讀課本第一節(jié)的一、三部分內(nèi)容！請(qǐng)同學(xué)一定要認(rèn)真閱讀課本第一節(jié)的一、三部分內(nèi)容！ 認(rèn)可：登記認(rèn)可：登記發(fā)證發(fā)證確認(rèn)保護(hù)確認(rèn)保護(hù)我國(guó)土地所有權(quán)分為我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)家所有國(guó)家所有和和集體所有集體所

4、有兩種：兩種：p 主體：法律關(guān)系中主體：法律關(guān)系中享有權(quán)利、承擔(dān)義享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的人（自然人、務(wù)的人（自然人、法人）法人）客體：權(quán)利、義務(wù)客體：權(quán)利、義務(wù)所指向的對(duì)象所指向的對(duì)象內(nèi)容：主體享有的內(nèi)容：主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)p 土地使用權(quán)主體？客體？?jī)?nèi)容？土地使用權(quán)主體？客體？?jī)?nèi)容？目前，我國(guó)可以設(shè)定土地抵押權(quán)的權(quán)利有目前，我國(guó)可以設(shè)定土地抵押權(quán)的權(quán)利有： 國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥方式取得除外）國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥方式取得除外） 國(guó)有土地上的房屋，房屋占有的國(guó)有土地使用權(quán)隨之抵押國(guó)有土地上的房屋，房屋占有的國(guó)有土地使用權(quán)隨之抵押 承包的集體的荒地、荒山的使用權(quán)承包的集體的荒地

5、、荒山的使用權(quán) 集體經(jīng)濟(jì)組織投資建立的企業(yè)、產(chǎn)房等抵押時(shí)，占有的集集體經(jīng)濟(jì)組織投資建立的企業(yè)、產(chǎn)房等抵押時(shí)，占有的集 體建設(shè)用地使用權(quán)隨之抵押體建設(shè)用地使用權(quán)隨之抵押（補(bǔ)償）（補(bǔ)償）（置換）（置換）針對(duì)不同的用地類針對(duì)不同的用地類型，取得方式不同型，取得方式不同年月的一個(gè)夜晚，恰值中央工作會(huì)議和十一屆三中全會(huì)期間，年月的一個(gè)夜晚，恰值中央工作會(huì)議和十一屆三中全會(huì)期間，安徽省鳳陽(yáng)縣小崗生產(chǎn)隊(duì)個(gè)農(nóng)民，相聚茅草屋中，在當(dāng)場(chǎng)寫下的一紙字安徽省鳳陽(yáng)縣小崗生產(chǎn)隊(duì)個(gè)農(nóng)民，相聚茅草屋中，在當(dāng)場(chǎng)寫下的一紙字據(jù)上按下個(gè)紅手印和個(gè)印章，代表全隊(duì)?wèi)羧思遥▋杉覒糁髟谕庥憮?jù)上按下個(gè)紅手印和個(gè)印章，代表全隊(duì)?wèi)羧思遥▋杉覒糁?/p>

6、在外討飯未歸）。字據(jù)寫道：飯未歸）。字據(jù)寫道：“我們分田到戶，家家戶主簽字蓋章，如以后能干，我們分田到戶，家家戶主簽字蓋章，如以后能干，每戶保證完成全年上交的公糧，不再向國(guó)家伸手要錢要糧。如不成，我們干每戶保證完成全年上交的公糧，不再向國(guó)家伸手要錢要糧。如不成，我們干部坐牢殺頭也甘心，大家社員們保證把我們的小孩養(yǎng)活到歲。部坐牢殺頭也甘心，大家社員們保證把我們的小孩養(yǎng)活到歲。” “我們分田到戶，瞞上不瞞下，不準(zhǔn)向任何人透露。我們分田到戶，瞞上不瞞下，不準(zhǔn)向任何人透露?！?這個(gè)舉動(dòng)是冒天下之這個(gè)舉動(dòng)是冒天下之大不韙，也是一個(gè)勇敢的甚至是偉大的壯舉。大不韙，也是一個(gè)勇敢的甚至是偉大的壯舉?！靶從Ｊ?/p>

7、小崗模式”在在1982 1982 年由中央第一個(gè)農(nóng)村工作年由中央第一個(gè)農(nóng)村工作1 1號(hào)文件認(rèn)可號(hào)文件認(rèn)可1984 1984 年即在全國(guó)普遍實(shí)行年即在全國(guó)普遍實(shí)行1 1年跨過溫飽線，年跨過溫飽線，2020年沒過富?？材隂]過富裕坎“生死狀生死狀”行政區(qū)劃改革（縣改區(qū)）行政區(qū)劃改革（縣改區(qū)）整個(gè)行政單整個(gè)行政單位，集體位，集體P143第第4-6節(jié)內(nèi)容，與講義銜接節(jié)內(nèi)容，與講義銜接地類：耕地？其他土地？地類：耕地？其他土地？擬用地塊只占用國(guó)有農(nóng)用地（國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、個(gè)人承包國(guó)有土地從擬用地塊只占用國(guó)有農(nóng)用地（國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、個(gè)人承包國(guó)有土地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)），則只需辦理：事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)），則只需辦理：如占用國(guó)有建設(shè)用地和

8、未利用地，則辦理：如占用國(guó)有建設(shè)用地和未利用地，則辦理： 如占用農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地，則只需辦理：如占用農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地，則只需辦理：如占用農(nóng)村的耕地、林地等農(nóng)用地，則辦理：如占用農(nóng)村的耕地、林地等農(nóng)用地，則辦理：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)土地征收審批手續(xù)土地征收審批手續(xù)供地審批手續(xù)供地審批手續(xù)征收審批：征收審批：權(quán)屬轉(zhuǎn)移需要辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：用途改變需要辦理用途改變需要辦理土地征收審批手續(xù)土地征收審批手續(xù)和和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)通常情況下，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和集體土地征收手續(xù)一并辦理通常情況下，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和集體土地征收手續(xù)一并辦理國(guó)

9、國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 國(guó)有建設(shè)用地使國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)用權(quán)的流轉(zhuǎn) 國(guó)有農(nóng)用地使用國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn) 國(guó)有未利用地使國(guó)有未利用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)用權(quán)的流轉(zhuǎn) 國(guó)有建設(shè)用地使國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的一級(jí)流轉(zhuǎn)用權(quán)的一級(jí)流轉(zhuǎn) 國(guó)有建設(shè)用地使國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的二級(jí)流轉(zhuǎn)用權(quán)的二級(jí)流轉(zhuǎn) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓 國(guó)有土地使用權(quán)租賃國(guó)有土地使用權(quán)租賃 國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股入股) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)劃撥 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 國(guó)有土地使用權(quán)出租國(guó)有土地使用權(quán)出租 國(guó)有土地使用權(quán)抵押國(guó)有土地使用權(quán)抵押 國(guó)有農(nóng)用地使用國(guó)

10、有農(nóng)用地使用權(quán)的一級(jí)流轉(zhuǎn)權(quán)的一級(jí)流轉(zhuǎn) 國(guó)有農(nóng)用地使用國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)的二級(jí)流轉(zhuǎn)權(quán)的二級(jí)流轉(zhuǎn) 發(fā)包、承包發(fā)包、承包 轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 出租出租 抵押抵押 國(guó)有未利用地使國(guó)有未利用地使用權(quán)的一級(jí)流轉(zhuǎn)用權(quán)的一級(jí)流轉(zhuǎn) 國(guó)有未利用地使國(guó)有未利用地使用權(quán)的二級(jí)流轉(zhuǎn)用權(quán)的二級(jí)流轉(zhuǎn) 誰開發(fā)，誰使用誰開發(fā)，誰使用承包承包 轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 出租出租 抵押抵押 p 土地批租：土地批租：是國(guó)家土地使用權(quán)有償使用的一種形式，即將若是國(guó)家土地使用權(quán)有償使用的一種形式，即將若干年內(nèi)的干年內(nèi)的土地使用權(quán)土地使用權(quán)一次出讓給土地的使用單位，土地批租的一次出讓給土地的使用單位，土地批租的費(fèi)用即土地出讓金，亦稱土地價(jià)款，由用地單位一次支付。費(fèi)用

11、即土地出讓金，亦稱土地價(jià)款，由用地單位一次支付。p 土地（使用權(quán)）出讓金土地（使用權(quán)）出讓金：是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，即為即為土地有效年限的使用價(jià)格土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱為，所以也可稱為“地價(jià)地價(jià)”，土地，土地出讓金包括出讓金包括土地開發(fā)投資費(fèi)用土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的和使用期內(nèi)的土地使用費(fèi)土地使用費(fèi)。 土地開發(fā)投資費(fèi)用：土地開發(fā)投資費(fèi)用：包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對(duì)土地開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償（熟地：七通一平是對(duì)土地開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償（熟地：七通一平；三通一平；三通一平）也有毛地

12、或生地價(jià)也有毛地或生地價(jià) 土地使用費(fèi)：土地使用費(fèi)：土地資源的使用費(fèi)，即地租土地資源的使用費(fèi)，即地租p 地面價(jià)：地面價(jià)：每平方米土地的單價(jià)，出讓金總額除以土地總面積每平方米土地的單價(jià)，出讓金總額除以土地總面積 樓面價(jià)：樓面價(jià)：攤到每平方建筑面積的地價(jià)，出讓金總額除以規(guī)劃攤到每平方建筑面積的地價(jià)，出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的的總建筑面積，往往用樓面價(jià)計(jì)算投資效益允許建造的的總建筑面積，往往用樓面價(jià)計(jì)算投資效益出讓方式出讓方式優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)適用范圍適用范圍協(xié)議出讓協(xié)議出讓政府對(duì)地價(jià)政府對(duì)地價(jià)易控制、靈易控制、靈活度大活度大缺乏公開性，缺乏公開性，不利平等競(jìng)爭(zhēng)不利平等競(jìng)爭(zhēng)公益性用地、公益性用地、需給

13、予優(yōu)惠、需給予優(yōu)惠、扶持的項(xiàng)目扶持的項(xiàng)目招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓公平、公開公平、公開、公正、公正招標(biāo)周期長(zhǎng)招標(biāo)周期長(zhǎng),工工作復(fù)雜作復(fù)雜,投入資投入資金太多金太多 城市大型、關(guān)城市大型、關(guān)鍵建設(shè)項(xiàng)目鍵建設(shè)項(xiàng)目拍賣出讓拍賣出讓公平、公開公平、公開、公正、公正出讓方對(duì)地價(jià)出讓方對(duì)地價(jià)上限不易控制上限不易控制以盈利為主的以盈利為主的商業(yè)用地商業(yè)用地掛牌出讓掛牌出讓公平、公開、公正，掛牌時(shí)公平、公開、公正，掛牌時(shí)間長(zhǎng)，允許多次報(bào)價(jià)，有利間長(zhǎng)，允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)，于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)，操作簡(jiǎn)便操作簡(jiǎn)便競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)性用地經(jīng)營(yíng)性用地按照使用用途不按照使用用途不同確定使用年限同確

14、定使用年限拍賣：結(jié)束后拍賣：結(jié)束后,協(xié)議：協(xié)商一協(xié)議：協(xié)商一致，合同即成立，其他形式致，合同即成立，其他形式在一定期限內(nèi)簽訂在一定期限內(nèi)簽訂宗地地塊所在市、縣國(guó)土宗地地塊所在市、縣國(guó)土部門辦理登記部門辦理登記l對(duì)于對(duì)于新增建設(shè)用地新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。l對(duì)于對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用，無論是利用原有原有建設(shè)用地，還建設(shè)用地，還是利用是利用新增新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓出讓，不實(shí)行租賃。，不實(shí)行租賃。 與所有者重與所有者重新簽訂新簽訂

15、它是國(guó)家為了支持國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展，進(jìn)一步推行土地有償使它是國(guó)家為了支持國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展，進(jìn)一步推行土地有償使用制度，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，盤活和顯化土地資產(chǎn)，對(duì)改制的國(guó)用制度，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，盤活和顯化土地資產(chǎn)，對(duì)改制的國(guó)有企業(yè)涉及的有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行進(jìn)行資產(chǎn)處置資產(chǎn)處置的一種方式。的一種方式。 （既支持了企業(yè)的發(fā)展，又取得一定的土地收益）（既支持了企業(yè)的發(fā)展，又取得一定的土地收益）以上第以上第2 2，3 3款的理解，請(qǐng)參見課本款的理解，請(qǐng)參見課本151151頁(yè)頁(yè)“國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容容”中相關(guān)部分中相關(guān)部分宗地出讓宗地出讓成片開發(fā)

16、出讓成片開發(fā)出讓 權(quán)利權(quán)利、義務(wù)義務(wù)的轉(zhuǎn)移的轉(zhuǎn)移（新的受讓人繼續(xù)履行原出讓合同權(quán)利義務(wù)）（新的受讓人繼續(xù)履行原出讓合同權(quán)利義務(wù)） 地上地上建筑物建筑物、附著物附著物的轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓 房隨地走，地隨房走，但地上建筑物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除外房隨地走，地隨房走，但地上建筑物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除外 地上建筑物、其他附著物一般情形下都是作為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的；特殊情況下，地上建筑物、其他附著物一般情形下都是作為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的；特殊情況下，作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（比如把一些附著物作為建材出售），此時(shí)土地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（比如把一些附著物作為建材出售），此時(shí)土地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓，比如說為了規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)審批，把附著物拆除賣了讓，比如說

17、為了規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)審批，把附著物拆除賣了 土地使用期限中土地使用期限中剩余年限剩余年限的轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓 政府優(yōu)先購(gòu)買權(quán)政府優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)）（轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)）土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押隨之抵押。 地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押隨之抵押。 （物權(quán)法物權(quán)法）土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同抵押合同。 抵抵押合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。押合同不得違背國(guó)

18、家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。 編輯同志編輯同志: : 我家宅基地辦有土地使用證，鄰居蓋房時(shí)越界我家宅基地辦有土地使用證，鄰居蓋房時(shí)越界到我家宅基地內(nèi)，我到鄉(xiāng)政府反映此事，鄉(xiāng)政府到我家宅基地內(nèi)，我到鄉(xiāng)政府反映此事，鄉(xiāng)政府說我和鄰居家就土地使用權(quán)有糾紛，讓我寫申請(qǐng)說我和鄰居家就土地使用權(quán)有糾紛，讓我寫申請(qǐng)由鄉(xiāng)政府來確定土地使用權(quán)，我不明白我有證怎由鄉(xiāng)政府來確定土地使用權(quán)，我不明白我有證怎么還要來確權(quán)？么還要來確權(quán)？ 趙趙 海海 分析：分析： 1 1、由于趙海已經(jīng)取得了土地使用權(quán)，那么鄰居、由于趙海已經(jīng)取得了土地使用權(quán)，那么鄰居越界蓋房的行為顯然是侵犯了他的土地使用權(quán)，越界蓋房的行為顯然是侵犯了他的土地使用權(quán)，因此，他可以依法提起民事訴訟，請(qǐng)求人民法院因此，他可以依法提起民事訴訟，請(qǐng)求人民法院保護(hù)他的合法權(quán)利。保護(hù)他的合法權(quán)利。 2 2、如果他的鄰居對(duì)他已取得的土地使用權(quán)有爭(zhēng)、如果他的鄰居對(duì)他已取得的土地使用權(quán)有爭(zhēng)議，他的鄰居