大連嘉和時尚廣場商業(yè)策劃案

1、 北京京泰物流有限公司大連市三八廣場嘉和大廈商業(yè)策劃案（目 錄）一、大連市宏觀經(jīng)濟(jì).第3頁二、區(qū)域商業(yè)調(diào)研： （一）大連市各商圈綜述：.第4頁（二）商圈商業(yè)個案調(diào)研：.第8頁 （三）項(xiàng)目區(qū)域綜合調(diào)研：.第31頁三、項(xiàng)目分析：（一）定量分析：.第34頁（二）定性分析：.第35頁（三）項(xiàng)目SWOT分析：.第37頁四、初步發(fā)展規(guī)劃方案的確定：(一) 商業(yè)物業(yè)規(guī)劃發(fā)展方案的確定.第40頁(二) 經(jīng)營主題定位.第41頁(三) 最終消費(fèi)者初步定位.第42頁(四) 經(jīng)營者初步定位.第43頁(五) 商業(yè)物業(yè)租金價格定位.第43頁(六) 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃.第44頁五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析：.第44頁六、項(xiàng)目總論：.第4

2、7頁正 文一、大連市宏觀經(jīng)濟(jì)：大連，中國北方最著名的港口、工業(yè)、商貿(mào)和旅游城市，東北地區(qū)最大的貿(mào)易口岸，中國五個最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘兄?。素有“東北明珠”之稱，被聯(lián)合國評為世界環(huán)境500佳美麗都市之一。大連位于中國遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依資源豐富、工農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)的東北平原，處于環(huán)渤海地區(qū)的圈首，被譽(yù)為京津門戶、東北之窗，既是我國環(huán)渤海地區(qū)和遼東半島沿岸港城通往國外的最近點(diǎn)，也是東北亞區(qū)域進(jìn)入太平洋，面向世界的最便捷的海上門戶。全市總面積12575平方公里，其中老市區(qū)面積2415平方公里。轄7個區(qū)（中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)、開發(fā)區(qū)），3個縣級市（瓦房店市、普蘭

3、店市、莊河市）和1縣（長?？h），總?cè)丝?89.4萬人。1984年黨中央和國務(wù)院決定進(jìn)一步開放大連、天津、廣州等14個沿海港口城市，拉開了大連市經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的序幕，目前，大連市擁有國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)和東北地區(qū)唯一的保稅區(qū)與出口加工區(qū)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2005年統(tǒng)計(jì)，大連市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位列全國第六位，在遼寧省排名第一位。同時大連又是著名的旅游勝地，全市擁有旅游星級飯店155家，旅行社360家。2005年，實(shí)現(xiàn)旅游總收入210億元。大連會展業(yè)發(fā)達(dá)，每年舉辦各類展會100多個，成交額300多億元。大連也是中國北方重要的國際航運(yùn)樞紐和國際物流中心。大連港與世界160多個

4、國家和地區(qū)的300多個港口有著貿(mào)易往來，承擔(dān)了東北地區(qū)70%以上的海運(yùn)貨物和90%以上的集裝箱運(yùn)輸。大連也是東北地區(qū)最大的客貨空運(yùn)基地，空港旅客吞吐量達(dá)到541萬人次，貨郵吞吐量13萬噸。據(jù)大連市人口和計(jì)生委計(jì)統(tǒng)處提供的數(shù)字，截至2006年年底，大連市總?cè)丝?894萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口312.3萬人，農(nóng)村人口2771萬。2006年GDP達(dá)到2569億元，增長16.4%，創(chuàng)造12年來的最高水平；完成固定資產(chǎn)投資1440億元，增長30%；完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入190億元，增長25%；實(shí)現(xiàn)社會商品零售額838億元，增長14.5%；出口達(dá)到148億元，增長19%；利用外資突破120億美元；城鎮(zhèn)居民人

5、均可支配收入13553元。截至2005年，大連市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1435萬個，營業(yè)面積874萬平方米，從業(yè)人員574萬人。其中，全市有百貨店77個，營業(yè)面積674萬平方米；購物中心9個，營業(yè)面積877萬平方米；大型綜合超市8個，營業(yè)面積127萬平方米；2002年，大連的社會消費(fèi)品零售總額剛過500億元，而到了2006年達(dá)到839億元，五年累計(jì)達(dá)3289億元，平均每年增幅都在12%以上。大連的房地產(chǎn)建設(shè)水平居?xùn)|北各城市之首，優(yōu)美的環(huán)境和適宜的氣候也吸引了眾多的外地購房者，這也使得大連的房地產(chǎn)市場異常的活躍。近幾年大連市房價處于穩(wěn)定上漲趨勢，目前大連市內(nèi)普通住宅均價在7500元左右/平方米。總結(jié)：大連是我

6、國環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)、文化、交通、金融和商貿(mào)中心之一，也是我國主要的旅游城市和消費(fèi)城市，已成為中國最具開放色彩的城市之一，近年來大連市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速穩(wěn)定發(fā)展，同時帶動了大連商業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展；良好的宏觀環(huán)境和持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長為商業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件和時機(jī)。二、區(qū)域商業(yè)調(diào)研：（一）大連市各商圈綜述：截至2006年，大連城區(qū)5000平方米以上的大中型商業(yè)項(xiàng)目達(dá)108個，建筑面積為356 萬平方米，其中建筑面積超過1萬平方米的大型商業(yè)項(xiàng)目77個。據(jù)2006年資料統(tǒng)計(jì)，大連市零售商業(yè)人均13平方米?，F(xiàn)在大連市主商業(yè)區(qū)為東、西、中三大商圈為主，并有部分區(qū)域型商業(yè)和社區(qū)型商業(yè)為輔；作為大連

7、傳統(tǒng)商圈的東部商圈是指火車站前一帶的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)區(qū)域，包括青泥洼橋和天津街兩部分，多為中低檔商業(yè)項(xiàng)目，以時尚休閑類服裝綜合商業(yè)為典型代表；西部商圈是指西安路商圈，大連市的大部分中高檔商場都匯聚于此；中部商圈主要為高科技多元的商業(yè)業(yè)態(tài)，以奧林匹克購物中心、沃爾瑪以及萬達(dá)的訂單式商業(yè)集合體百盛購物中心、電子商城為主；二七廣場商圈則是大連低檔服裝市場的匯集地；各商圈情況如下：1、東部商圈：青泥洼橋商業(yè)中心地處大連市中心區(qū)域，是大連市歷史最久遠(yuǎn)也是最繁華的商業(yè)中心。早在上個世紀(jì)80年代末，其商業(yè)格局已經(jīng)出現(xiàn)，分別有大商、中興大廈、秋林女店。目前主要為勝利廣場（97年建成）區(qū)域商業(yè)。青泥洼橋曾創(chuàng)下日營業(yè)額4

8、000萬元的輝煌和日人流量80萬記錄商業(yè)街，堪稱大連市現(xiàn)任的商業(yè)龍頭，以服裝、百貨業(yè)為主導(dǎo)，個體經(jīng)營（如勝利商城）、休閑商城（如新瑪特）、精品商城（如麥凱樂、百年城）多種業(yè)態(tài)并存，適應(yīng)高、中、低檔消費(fèi)群體的不同需要。在這大連商業(yè)中，青泥洼橋以其地利位置，經(jīng)營規(guī)模等優(yōu)勢，呈獨(dú)占鰲頭之勢，零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)十分密集，且以較大規(guī)模的百貨商店和購物中心、大型超市為主，匯集大連市絕大多數(shù)知名的內(nèi)外資商業(yè)企業(yè)，以經(jīng)營中檔商品為主并有部分高檔商業(yè)。其所處的地理及交通位勢、長期的購物習(xí)慣等因素都使其具有很強(qiáng)輻射功能及吸引力。不僅滿足市內(nèi)人口的消費(fèi)需求，同時也成為大連流動人口的主要消費(fèi)區(qū)域。 在東部的商圈中，天津街曾

9、是大連市知名的傳統(tǒng)商業(yè)街，曾在96-97年紅極一時。近年由于受到兩年“封街改造”的影響以及新興商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的不順利，天津街原有繁華的商業(yè)氛圍已經(jīng)不復(fù)存在了。許多商業(yè)項(xiàng)目都處于“半癱瘓”狀態(tài)甚至是停業(yè)，嚴(yán)重影響了整個商業(yè)街的形象和人氣。目前總體商業(yè)情況很不景氣。 東部商圈具有代表性的商場有：麥凱樂大連商場、大商新瑪特、大連商場、大商男店、秋林女店、百年商城（太平洋百貨）等；市場則有勝利地下商城、大菜市韓國服裝城、凱旋地下商城。2、西部商圈： 西部商圈即沙河口區(qū)西安路商業(yè)中心，其東起連勝街，西至中長街、蓋州街，北起沙河口火車站，南至解放廣場五一路。西安路商業(yè)中心是近年新興的市級商業(yè)中心，隨著城區(qū)的

10、西拓，大連西部人口急劇增長，購買力迅速提升，強(qiáng)有力底推動了西部商業(yè)中心的形成。該商圈有效輻射半徑達(dá)6公里，日客流量預(yù)計(jì)在30萬人次，目前聚集了沃爾瑪、家樂福、百盛、錦輝等不同規(guī)模和業(yè)態(tài)的大小商家1000多個，還有福佳新天地、羅斯福等購物中心。它的歷史不算太長，但其發(fā)展速度非常驚人，歸根結(jié)底就是西部商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)和商品定位與市場的良好對接。2004年，福佳新天地廣場、羅斯福天興國際中心這兩大復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投入使用，一些新的消費(fèi)理念和經(jīng)營模式對原有的商業(yè)模式形成沖擊。西安路商圈以其豐富的產(chǎn)品和龐大的市場保有量，讓西部商圈大踏步前進(jìn)。西安路的商場以百盛、長興購物中心、錦輝商城為代表。3、中部商圈

11、： 中部商圈是在大連三大商圈中最前衛(wèi)的一個，奧林匹克購物中心、沃爾瑪以及萬達(dá)的訂單式商業(yè)集合體百盛購物中心、還有餐飲一條街、電子商城，高科技多元的商業(yè)業(yè)態(tài)為該商圈典型的商業(yè)特征。4、區(qū)域性商業(yè)情況：文章來自WWW.WQ126.COMcooPxT.T|:文章來自WWW.WQ126.COM9oXS=Z4 E NT#mm中山區(qū)的三八廣場、嶺前兩個區(qū)域性商業(yè)中心：三八廣場區(qū)域性商業(yè)中心是指三八廣場二七廣場港灣橋區(qū)為主體的商業(yè)區(qū)域，該區(qū)域位于大連市東部海岸地區(qū)，以二七廣場的二七貿(mào)易大世界、溫州小商品城、三八廣場的家樂福為主。嶺前區(qū)域性商業(yè)中心是指以桃園商城為核心的嶺前區(qū)域級商業(yè)中心，位于解放路南段。文章

12、來自WWW.WQ126.COM9R!C&5pfx?qcc 文章來自WWW.WQ126.COMQVv=U ieciLYI e 西崗區(qū)的奧林匹克廣場一個區(qū)域性商業(yè)中心：該區(qū)域南至勝利路，北至鞍山路，總面積為32萬平方米。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有沃爾瑪超市、大連奧林匹克電子商城等大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，最近新近引進(jìn)了馬來西亞金獅集團(tuán)的大型百貨店百盛、華納萬達(dá)國際影院、燦坤數(shù)碼廣場等大型項(xiàng)目。文章來自WWW.WQ126.COM5AnF%.lg,AQPT0&文章來自WWW.WQ126.COMQhtQK?y_eA -|(XG1 沙河口區(qū)的春柳地區(qū)、馬欄地區(qū)兩個區(qū)域性商業(yè)中心。春柳地區(qū)西至凌山三街，南沿華北路至學(xué)工街，北沿華北路至

13、春柳街，以春柳購物中心為中心，目前有友誼商城春柳購物中心、五洲大廈、新華書店、市中心醫(yī)院等大型商業(yè)設(shè)施和社區(qū)配套設(shè)施。以馬欄廣場為中心的馬欄地區(qū)，東至蘭田街，西至蘭豐街，南向馬欄街，是大連市傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。商業(yè)業(yè)態(tài)多以雜貨店和農(nóng)貿(mào)市場為主，超市的規(guī)模較小。大連電業(yè)逸彩城的出現(xiàn)，大商集團(tuán)新瑪特超市的入駐極大的改善當(dāng)?shù)氐馁徫飾l件，成為該區(qū)域中心的商業(yè)主體。文章來自WWW.WQ126.COM Ev:pimj/V3文章來自WWW.WQ126.COM3b z?T%VN_u3pj!fTn 黑石礁地區(qū)東至西南路，西至黑石礁街，南向西村街、黑石礁街延伸100米，北向尖山街、景云巷延伸100米。該區(qū)內(nèi)大專院校

14、云集，具有獨(dú)特的消費(fèi)特征與購買群體，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的消費(fèi)需求和消費(fèi)能力。是一個極具商業(yè)拓展空間的區(qū)域。現(xiàn)有大商新瑪特黑市礁店、辰熙商場和好又多大型超市等商業(yè)設(shè)施。文章來自WWW.WQ126.COM?,J)%s|#O L3n文章來自WWW.WQ126.COME=Z$b3!Dew 甘井子區(qū)的中華路、金三角、老甘百和機(jī)場前四個區(qū)域性商業(yè)中心。中華路商業(yè)中心位于華東路和華南路交匯處，是大連市西拓“北進(jìn)”的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，服務(wù)于泉水、南關(guān)嶺、山東路等地區(qū)70萬人口，以華南國際商城、沃爾瑪超市和華南裝飾材料市場為中心。金三角地區(qū)位于西南路和松江路交匯處，是一個包羅多種經(jīng)營業(yè)態(tài)的市場群，該區(qū)域共劃分為七大市場、九

15、大交易區(qū)，包括糧油交易區(qū)、花卉交易區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品交易區(qū)、食品百貨交易區(qū)、裝飾材料交易區(qū)、家具交易區(qū)、潔具家裝交易區(qū)。機(jī)場前地區(qū)是大連市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分，市場定位為航空物流中心，建設(shè)重點(diǎn)是建立完善的公共信息系統(tǒng)。文章來自WWW.WQ126.COMy2iW+L(/:iw?MIZ,Y文章來自WWW.WQ126.COMC/gka/Q+/FI86 周邊地區(qū)的金州區(qū)、開發(fā)區(qū)和旅順老城區(qū)三個區(qū)域性商業(yè)中心。金州中心廣場主要商業(yè)設(shè)施有金州購物中心、金州供銷聯(lián)營公司、金州大廈、金州大市場、金州燕樂大市場、中維大廈等。開發(fā)區(qū)以安盛購物廣場、大商新瑪特、金瑪商城、收獲電子廣場為代表。旅順市商業(yè)中心北以世達(dá)購

16、物、新屋百貨為中心，南以大商電器、海產(chǎn)品批發(fā)市場為中心形成區(qū)域性核心商圈。5、社區(qū)型商業(yè)情況：社區(qū)型商業(yè)中心多以周邊居民為目標(biāo)顧客，主要提供基本的生活消費(fèi)服務(wù)。業(yè)態(tài)形式多以小型便利連鎖店、中型超市、農(nóng)貿(mào)市場、早市為主，輻射半徑較小。但隨著城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，新興居住區(qū)拓展迅速，社區(qū)商業(yè)發(fā)展商機(jī)開始顯現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)已成為居民綜合消費(fèi)的載體。文章來自WWW.WQ126.COM4m f/mbrUIPV S文章來自WWW.WQ126.COM8B0v!NUO O0I(B中山區(qū)社區(qū)級商業(yè)以寺兒溝區(qū)域、虎灘街、葵英街和青云街四個社區(qū)為主；西崗區(qū)主要以八一路社區(qū)為主；沙河口區(qū)有黑石礁、錦繡區(qū)、綠波區(qū)和陽光月秀社區(qū)

17、。甘井子區(qū)地域遼闊，目前主要有三個社區(qū)級商業(yè)中心，分別是泡崖小區(qū)、凌水地區(qū)和新華綠洲區(qū)域。開發(fā)區(qū)基本建成了六個社區(qū)級商業(yè)中心，分別是西崗山、紅梅、港西（20號小區(qū)）、37號小區(qū)、工業(yè)區(qū)、高城山等。金州現(xiàn)有六個街道：中長街道、先進(jìn)街道、光明街道、擁政街道、友誼街道、戰(zhàn)前街道，各自形成了自己的社區(qū)級商業(yè)設(shè)施。旅順口區(qū)主要有迎春社區(qū)、橫山社區(qū)、黃金山社區(qū)、啟新社區(qū)、太陽溝社區(qū)、黃河路社區(qū)等六個社區(qū)商業(yè)?？偨Y(jié)：大型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集中在青泥洼橋、天津街及西安路市級和區(qū)域商業(yè)中心區(qū)內(nèi)。近年來新型業(yè)態(tài)開始導(dǎo)入，商業(yè)由單一業(yè)態(tài)向多種業(yè)態(tài)迅速發(fā)展，大型綜合超市、超市便利店等新型業(yè)態(tài)比重明顯提高，而最具成長性的連

18、鎖經(jīng)營形式已涉足多個行業(yè)。目前大連市國有零售商業(yè)以大商為龍頭，已經(jīng)走出大連；外資零售商業(yè)有家樂福、沃爾瑪、好又多、樂購、百盛等，以及肯德基、麥當(dāng)勞等國際連鎖快餐業(yè)。購物中心、超市、專業(yè)店、專賣店及便利店等已成為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)形式。目前大連商業(yè)現(xiàn)狀可以歸結(jié)為三點(diǎn)：第一，從總量看大連商業(yè)人均總體處于飽和的狀態(tài)，但是從規(guī)模效益以及能夠滿足消費(fèi)者不同層面需求的角度上看還有一定距離。第二，目前的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不盡合理，市中心商業(yè)設(shè)施相對集中，而在次商業(yè)中心尤其是人口集中的新興社區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)明顯不足。另外在業(yè)態(tài)布局上，購物中心、百貨業(yè)態(tài)已經(jīng)飽和，各具特色的專業(yè)店和便民連鎖店卻相對落后，同時商業(yè)沒有分層，沒有實(shí)現(xiàn)

19、錯位經(jīng)營。這個層級的劃分以商業(yè)行為的選擇性和便利性是最主要的標(biāo)志，市級商業(yè)中心和社區(qū)級商業(yè)中心兩者有很大的區(qū)別。第三，大連商業(yè)缺少特色。商業(yè)是一種文化，目前大連的商業(yè)里面缺乏文化、缺乏特色。文章來自WWW.WQ126.COM :,!93K.8Rr/文章來自WWW.WQ126.COMPz/-4 *lMqq)+文章來自WWW.WQ126.COMb 5bX2-JeZPNp (文章來自WWW.WQ126.COM =Ne5 y%7e文章來自WWW.WQ126.COM H r&,f?xv|4 R文章來自WWW.WQ126.COMH4 QbFf=RnriLF S文章來自WWW.WQ126.COMmBo6p.

20、i3aGxxx文章來自WWW.WQ126.COMzz94VfcGH/!3cU文章來自WWW.WQ126.COMLzNsx7zo35!bp0（二）商圈商業(yè)個案調(diào)研：1、二七廣場商圈：距本案約1000米，為離本案最近的商圈，商圈共有溫州城和二七商貿(mào)大世界兩個市場，單體總規(guī)模均比較大，該商圈為大連市中低檔消費(fèi)主商圈，消費(fèi)群體2/3為本區(qū)域固定老居民，1/3為大連市其他區(qū)域固定居民，在大連市中低收入人群中有良好的口碑認(rèn)知和一定影響力。商圈個案如下：l 溫州城：溫州城項(xiàng)目位置二七廣場開業(yè)時間2004年10月建筑層數(shù)地上五層，地下一層單層建面6000平方米項(xiàng)目規(guī)模36000平方米項(xiàng)目定位中檔服裝綜合市場業(yè)

21、態(tài)分布B1：窗簾、布藝、床上用品F1：男裝、女裝、童裝、休閑裝F2：女裝F3： 鞋類、箱包、皮具（局部屬于臨街一層）F4：小百貨、飾品、化妝品F5：精品服裝、美食廣場標(biāo)鋪面積（使用面積）10平方米商戶數(shù)量1126戶租金水平B1：6元/天/平方米（市場原始租金）F1：810元/天/平方米F2：810元/天/平方米F3：812元/天/平方米F4：5元左右/天/平方米（市場原始租金）F5：3元左右/天/平方米（市場原始租金）經(jīng)營狀況良好備注地面13層基本全部出售，目前均為小業(yè)主個人出租行為，因此租金水平較高，B1和F4、F5為百年城集團(tuán)直接租賃。04年鋪位建筑面積40年使用權(quán)出售均價在4500元50

22、00元/平方米。小結(jié)：市場為精品店中店格局，店鋪面積適當(dāng)。04年剛開業(yè)時經(jīng)營并不理想，經(jīng)過幾年的管理經(jīng)營目前已經(jīng)樹立了自己的品牌，在大連消費(fèi)者心目中有一定的認(rèn)同度。吸引了一些區(qū)域外的消費(fèi)者，有一定的消費(fèi)人群，消費(fèi)者的購買頻率較高，環(huán)境較好，經(jīng)營管理良好。l 二七商貿(mào)城：二七商貿(mào)城項(xiàng)目位置二七廣場溫州城后面建筑層數(shù)地面四層單層建面6480平方米項(xiàng)目規(guī)模25920平方米項(xiàng)目定位低檔服裝綜合市場業(yè)態(tài)分布F1：男女服裝、日用百貨、化妝洗滌、文化用品、干鮮花木、廚房用品F2：服裝F3： 鞋類、箱包、窗簾、布藝F4：鞋類、窗簾標(biāo)鋪面積（使用面積）33平方米商戶數(shù)量1360戶租金水平F1：83元/天/柜臺F

23、2：38元/天/柜臺F3：38元/天/柜臺備注均以柜臺形式租賃，33平方米為一個柜臺。小結(jié)：低檔老市場，規(guī)劃和業(yè)態(tài)均比較混亂，建筑陳舊，分為東區(qū)和西區(qū)兩部分，大多為柜臺經(jīng)營。單鋪使用面積較小，主要消費(fèi)人群為中低收入者，在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者中有一定的認(rèn)同度。但因其為典型的最低檔服裝及小商品綜合市場，對本案無參考和借鑒意義，摒棄不做考慮。商圈總結(jié)：二七廣場商圈屬于區(qū)域性的綜合商圈，商業(yè)數(shù)量較少，消費(fèi)者多為本區(qū)域內(nèi)或乘公交車容易到達(dá)本區(qū)域的部分居民，商業(yè)形態(tài)相對單一，總體上仍屬于中低檔區(qū)域性商圈。2、青泥洼商圈：大連市歷史最久遠(yuǎn)也是最繁華的商業(yè)中心，距本案大約4公里左右，市場以勝利廣場、凱旋地下商城、大菜市

24、韓國服裝城為代表，其中勝利廣場為大連市時尚服裝龍頭市場，大菜市韓國服裝城主要為大連市中低檔服裝批發(fā)基地，凱旋地下商城目前已營業(yè)并同步招商中，其招商情況和經(jīng)營狀況均不理想。商場以麥凱樂大連商場、大商新瑪特、大連商場、大商男店、秋林女店、百年商城（太平洋百貨）為典型代表。商圈商業(yè)分布圖及個案如下：銅鑼灣商場新瑪特SHOPPING MALL麥凱樂商場太平洋百貨勝利地下商城火 車 站大菜市雙興商品城金瑪振富商城海昌名城站前海源電子城大商男店秋林女店大連商場中 山 路解 放 路菜 市 街新世界百貨凱旋地下商城 凱旋商貿(mào)城站前韓國服飾城奧特萊特l 勝利地下商城：勝利地下商城項(xiàng)目位置火車站廣場地下建筑層數(shù)地

25、面兩棟獨(dú)棟商業(yè)樓，地下三層+地下一夾層（商業(yè)以地下為主）。單層建面地下單層30000余平方米項(xiàng)目規(guī)模140000平方米項(xiàng)目定位時尚服裝綜合市場硬件設(shè)施電梯、空調(diào)業(yè)態(tài)分布M1：貞花韓城、網(wǎng)吧、都會名店街、吉野家、亞惠快餐、招商銀行、E酷生活基地、聯(lián)惠家居；B1：勝利購物長廊、哈韓名店街、南夢宮、牛仔世界、小紐約、圣邦、E酷街、旅游一條街、W靚街；B2：勝廣電訊世界、衣e樂街、湯姆熊、東京小城、新華書店；B3：鞋e樂、錢隆大集、媽媽香食府、保齡球館、麻辣燙食府。標(biāo)鋪面積（使用面積）812平方米商戶數(shù)量3500戶租金水平目前市場夾層4通道正在招商中，租金為9元左右/天/平方米。貞花韓城租金在20元3

26、0元/天/平方米；地下一層租金最便宜3.6元/天/平方米，中環(huán)區(qū)域租金均在30元左右/天/平方米；地下二層和三層租金均在12元16元/天/平方米；中環(huán)區(qū)域租金均在20元/天/平方米；（因鋪位均為小業(yè)主租賃行為，因此租金水平差別較大且無規(guī)律可循，但普遍租金都能過10元/天/平方米）經(jīng)營狀況火爆備注l 1998年8月開業(yè)，從開業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣35，000-45，000元，地下二層為每平方米人民幣30，000元，銷售業(yè)績相當(dāng)不錯。但可能會影響商場既定的商品布局和商場的統(tǒng)一管理。 百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米150-250元（營業(yè)面積），其它的

27、有品牌的商戶多以聯(lián)營為主。目前的進(jìn)場條件是商場抽成23-28%左右；l 地上為兩棟獨(dú)立建筑，整租做為娛樂和家電。商業(yè)以地下為主，屬于下沉式商場，地形復(fù)雜，令顧客有難辨方向之感，間接影響了主要的品牌銷售業(yè)績；l 地下大部分鋪位基本全部出售給個人，因此目前市場基本都為個人租賃行為，租金差別較大，市場原始租金目前在9元/天/平方米。小結(jié)：大連市時尚流行服飾的龍頭市場，消費(fèi)者多為學(xué)生群體和流動人口。其處于大連火車站站前廣場占據(jù)了火車站廣場整個地下空間并有所延伸，在火車站幾條交通主干道中山路、前進(jìn)街、長江路、青泥街均有多個出口，僅在貫通大連市區(qū)東西交通之第一大道中山路便有10余個出入口，優(yōu)越的位置和便捷

28、的交通是其他任何商場市場所無法替代的。另外，火車站地段繁華的交通使步行人群必須依賴該市場的地下通道穿越街道，該市場地下四通八達(dá)的通道無形中也成為了火車站地下交通樞紐，致使該市場無論在工作日還是休息日人流一直處于擁擠狀態(tài)；該市場定位明晰、功能分區(qū)明確。其中貞花韓城在地下夾層占據(jù)3000平方米左右，為該市場最典型的流行時尚服飾經(jīng)營區(qū)域，該區(qū)域租金均在十幾至二十元/天/平方米（均為個人租賃價非市場原始租金）。同時該市場經(jīng)營時間較長，為早9：00晚9：00，部分商戶反映有些承受不了。l 奧特萊特韓國服裝商城：奧特萊特韓國服裝商城項(xiàng)目位置長江路與青泥洼街交叉口建筑層數(shù)地面25層單層建面1530平方米項(xiàng)目

29、規(guī)模6000余平方米項(xiàng)目定位中檔時尚服裝市場硬件設(shè)施電梯空調(diào)業(yè)態(tài)分布F2：服裝、手表F3：服裝、飾品、箱包、化妝品F4：服裝、鞋帽、內(nèi)衣、鞋F(xiàn)5：服裝、鞋標(biāo)鋪面積（使用面積）12平方米商戶數(shù)量225戶租金水平F2：16元/天/平方米F3：12元/天/平方米F4：10元/天/平方米F5：8元/天/平方米經(jīng)營狀況良好備注單層面積較小，一層為宏孚商務(wù)酒店大堂；市場鋪位基本都賣給小業(yè)主，目前普遍為個人租賃行為。小結(jié)：市場定位于韓國流行服飾，借助于火車站的人流量，有一定的消費(fèi)者，相對于旁邊的韓國服飾商城有一定的規(guī)模優(yōu)勢，市場租金較高，地處主路交叉口交通方便。相對于勝利廣場，市場處于從屬地位，很難與之抗衡

30、。l 站前韓國服飾：站前韓國服飾項(xiàng)目位置長江路與青泥洼街交叉口建筑層數(shù)地上四層單層建面2000平方米項(xiàng)目規(guī)模8000平方米項(xiàng)目定位低檔服裝市場業(yè)態(tài)分布F1：流行服飾F2：服飾、箱包、飾品、內(nèi)衣F3：服飾、箱包、飾品、內(nèi)衣F4：新干線旅店標(biāo)鋪面積（使用面積）15平方米商戶數(shù)量111戶租金水平F2：57元/天/平方米F3：35元/天/平方米經(jīng)營狀況一般備注臨建簡易樓，一樓為門臉，四樓為旅社。小結(jié)：市場商戶多為下崗職工，租金較為便宜，沒有稅費(fèi)，商戶負(fù)擔(dān)輕。市場定位于韓國流行服飾，但是由于和勝利廣場、奧特萊特定位沖突并且位置相對不好沒有規(guī)模優(yōu)勢，因此目前市場轉(zhuǎn)型主要經(jīng)營中老年服裝，經(jīng)營狀況一般。l 大

31、菜市韓國服裝城：大菜市韓國服裝城（大商集團(tuán)雙興批發(fā)城）項(xiàng)目位置快軌站菜市街建筑層數(shù)地面六層單層建面18297平方米項(xiàng)目規(guī)模109787平方米項(xiàng)目定位中低檔服裝批零市場硬件設(shè)施電梯、空調(diào)業(yè)態(tài)分布F1：化妝品、品牌服飾、針織品F2：流行服飾、床上用品F3：流行服飾、針織品F4：旅游工藝品、飾品、仿真花卉F5：鞋、箱包、皮具F6：文化用品、圖書、音像制品標(biāo)鋪面積（使用面積）812平方米商戶數(shù)量3263戶租金水平F1：14元左右/天/平方米F2：13元左右/天/平方米F3：10元/天/平方米F4F6：6元8元/天/平方米經(jīng)營狀況良好備注定位服裝批發(fā)市場，二七商貿(mào)大世界大多數(shù)商戶均在此拿貨。市場多為小業(yè)

32、主租賃行為，租金水平差別較大。小結(jié)：大菜市是大連市的一個中低檔批發(fā)市場兼營零售，經(jīng)營狀況良好，租金水平較高。臨近火車站人流量大，交通方便。商鋪面積較小，不利商品展示，大型市場，有規(guī)模優(yōu)勢，商戶數(shù)量多。市場分為新舊兩個區(qū)域，擴(kuò)大了經(jīng)營面積，進(jìn)一步的提高了規(guī)模優(yōu)勢。l 凱旋地下商城：凱旋地下商城項(xiàng)目位置建設(shè)街建筑層數(shù)地下兩層單層建面25000平方米項(xiàng)目規(guī)模50000平方米硬件設(shè)施電梯、空調(diào)業(yè)態(tài)分布B1：食品、文具百貨、箱包、皮具、工藝禮品、兒童用品、美容美發(fā)用品、美食、飾品、眼鏡超市。B2：女裝、男裝、流行服飾、運(yùn)動用品、韓國商品、外貿(mào)服裝、美食廣場。標(biāo)鋪面積（使用面積）95平方米商戶數(shù)量2230

33、戶租金水平B1：23元/天/平方米B2：2元左右/天/平方米經(jīng)營狀況較差備注目前招商中，招商情況不理想，空置近50%小結(jié)：市場地處火車站后面快軌站前廣場，夾在勝利廣場和大菜市兩個大規(guī)模市場之間，經(jīng)營上沒有特色，無法與兩邊的勝利廣場和大菜市市場抗衡，經(jīng)營狀況較差。單體規(guī)模較大但主要為地下建筑，現(xiàn)在經(jīng)營的為一期工程，二期工程為正在銷售的凱旋商貿(mào)城，定位為百貨類商業(yè)，目前銷售情況不佳。l 大連商場：大連商場項(xiàng)目位置火車站建筑層數(shù)地下一層 地面四層單層建面5700平方米項(xiàng)目規(guī)模28500平方米硬件設(shè)施電梯、空調(diào)業(yè)態(tài)分布B1：家電、炊具F1：食品、超市F2：男裝、女裝F3：小家電、鐘表、百貨、數(shù)碼產(chǎn)品、

34、文具F4：床品、羊絨羊毛、內(nèi)衣、鞋帽備注大連市老商場，地處火車站核心商圈內(nèi)，以百貨為主，差別定位于其他商場，經(jīng)營良好。l 運(yùn)動大本營：運(yùn)動大本營項(xiàng)目位置火車站建筑層數(shù)地面四層單層建面600平方米項(xiàng)目規(guī)模2400平方米硬件設(shè)施電梯、空調(diào)業(yè)態(tài)分布F1：彪馬、耐克、背靠背、F2：耐克F3：阿迪達(dá)斯F4：李寧備注商場總規(guī)模不大，以運(yùn)動休閑為主題的專業(yè)商場，經(jīng)營內(nèi)容多為知名運(yùn)動品牌。l 秋林女店：秋林女店建筑層數(shù)地下一層 地面六層單層建面1000平方米項(xiàng)目規(guī)模7000平方米硬件設(shè)施電梯、空調(diào)業(yè)態(tài)分布B1：精品皮具、箱包F1：化妝品、珠寶、日用百貨F2：品牌女裝、服飾F3：淑女裝、流行飾品、內(nèi)衣、家居服飾

35、F4F6：桑拿、美發(fā)、餐飲、健身備注前身為大連秋林公司，后經(jīng)大商集團(tuán)全面改造于1998年10月29日正式開業(yè)，更名為大連秋林女店，是集購物、餐飲、健身、美容、文化沙龍為一體的女士用品專業(yè)店。l 大商男店：大商男店建筑層數(shù)地下一層 地面九層單層建面1000平方米項(xiàng)目規(guī)模10000平方米硬件設(shè)施電梯、空調(diào)業(yè)態(tài)分布 B1：網(wǎng)絡(luò)世界F1：日用百貨F2：商務(wù)便裝F3：紳士正裝F4：時尚男裝F5：皮具皮鞋F(xiàn)6：運(yùn)動空間F7：美食中心F8：時尚工坊F9：網(wǎng)絡(luò)世界經(jīng)營狀況良好備注店外門前2000平方米雙車道休閑廣場，可泊車40多臺。這是中國第一家以男士消費(fèi)為主的購物場所，商場以其鮮明的特色不斷地傳播著男性消費(fèi)

36、文化。大商集團(tuán)下屬商業(yè)，主營中高檔男士商品，主流消費(fèi)者為成功人士企業(yè)高管，在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者有較高的認(rèn)同度，市場細(xì)分程度高。l 太平洋百貨：太平洋百貨（百年商城）建筑層數(shù)地下二層 地面六層單層建面7600平方米項(xiàng)目規(guī)模60800平方米硬件設(shè)施電梯、空調(diào)業(yè)態(tài)分布B2：化妝品、鐘表、眼鏡、高檔飾品B1：珠寶、精品服飾F1：男士服裝F2：職業(yè)女裝F3：名品女鞋、皮鞋F(xiàn)4：時尚女裝F5：運(yùn)動休閑裝F6：工藝禮品備注是為紀(jì)念大連市建市百年而建的標(biāo)志性建筑。引進(jìn)亞洲知名的太平洋百貨，擁有130余家品牌經(jīng)營店鋪，囊括了國內(nèi)外眾多知名品牌，商場購物環(huán)境很好，業(yè)態(tài)劃分明確。擁有300個車位的地下停車場，經(jīng)營狀況較好。

37、l 麥凱樂：麥凱樂建筑層數(shù)地下一層 地面七層單層建面3500平方米項(xiàng)目規(guī)模28000平方米業(yè)態(tài)分布B1：食品超市、美食城F1：化妝品、鐘表、珠寶、國際精品F2：少女裝、女鞋、女包、女士飾品F3：淑女裝、女內(nèi)衣、女士服飾F4：紳士服飾、箱包、男鞋F(xiàn)5：兒童世界、家居用品、文具F6：家電、體育 用品F7：瑞士酒店中餐廳備注自1998年9月進(jìn)駐大連傳統(tǒng)商業(yè)旺地以來，始終引領(lǐng)大連的新時尚。通過多次改造2004年4月又以全新的店貌展現(xiàn)在消費(fèi)者面前，商場云集了國內(nèi)外知名品牌，是一流的高檔精品百貨店中高檔百貨商場，大連麥凱樂商場總店，經(jīng)營狀況較好。l 新瑪特：新瑪特建筑層數(shù)地下兩層 地面九層單層建面1300

38、0平方米項(xiàng)目規(guī)模143000平方米硬件設(shè)施電梯、空調(diào)業(yè)態(tài)分布B1：地下停車場B2：食品、非食品、生鮮、蔬果、美容店、茶莊、藥店、音像、飾品F1：珠寶、皮具、化妝品、黃金、名表、鞋、榮盛時尚大街、精品專賣店、咖啡店，名表維修、彩擴(kuò)店、味千拉面F2：男裝、少女裝、服飾雜貨、童裝、玩具、孕嬰用品、童裝玩具館、洗衣店、卡友中心、聯(lián)合收費(fèi)處、商務(wù)中心、茶藝館、F3：溜冰場、小家電、手機(jī)廣場、數(shù)碼廣場、家居生活館、樂器行、辦公文具、淑女裝、羊絨、裘皮、飾品、內(nèi)衣、兒童攝影F4：運(yùn)動服飾、牛仔休閑、泳裝運(yùn)動鞋、健身器材、音箱畫廊、新華書店、臺球、水吧、湯姆熊F5：寵物店、美發(fā)中心、風(fēng)味小吃、中餐、西餐F6：

39、 電影院、電子游樂場、停車場F7：游泳館、舞蹈室、器械室、美容美發(fā)中心、桑拿洗浴、會員酒吧、壁球、臺球備注該商場最大的特色是除了滿足人們?nèi)粘ＯM(fèi)購物外，還提供給人門休閑娛樂的場所。是最具有SHOPPINGMALL色彩的大型購物中心，集購物、休閑、餐飲、娛樂、健身、商住為一體，開創(chuàng)了都市生活的新時尚，在綜合市場中處于龍頭地位，經(jīng)營較好。l 新世界百貨：新世界百貨建筑層數(shù)地下三層、地面八層單層建面6000平方米項(xiàng)目規(guī)模66000平方米硬件設(shè)施電梯、空調(diào)業(yè)態(tài)分布B2B3：停車場B1：家庭館F1：名品館F2：紳士館F3：淑女館F5：時尚館F6：運(yùn)動館F7：美食館F8：休閑館備注商場客流量較少，經(jīng)營一般

40、。 商圈總結(jié)：青泥洼區(qū)域是大連市傳統(tǒng)的商業(yè)中心，以其地利位置，經(jīng)營規(guī)模等優(yōu)勢，呈獨(dú)占鰲頭之勢，該商圈涵蓋了眾多的商場和市場，各商業(yè)體量很大，具有代表性。交通方便且商業(yè)集中，人流有很高的互動。高中低檔商品齊全，可以滿足各階層消費(fèi)者的需求，是大連市的主商圈，吸引了大連各個區(qū)的消費(fèi)者來此購物，而且購買次數(shù)較為頻繁，在大連市民中有很高的認(rèn)同度，同時因其地處火車站站前廣場核心區(qū)域，也成為大連流動人口的主要消費(fèi)區(qū)域。3、其他典型商業(yè)項(xiàng)目：其他典型商業(yè)則有中山廣場的友誼商城，其周邊酒店林立，經(jīng)營良好。l 友誼商城：友誼商城建筑層數(shù)地下兩層，地面八層單層建面1500平方米項(xiàng)目規(guī)模15000平方米項(xiàng)目定位中高檔

41、百貨商場硬件設(shè)施電梯、空調(diào)業(yè)態(tài)分布B1：家居用品B2：生活超市F1：國際精品F2：珠寶首飾、精品服飾F3：男士服裝F4：職業(yè)女裝F5：名品女裝、皮鞋F(xiàn)6：時尚女裝F7：運(yùn)動休閑F8：工藝禮品小結(jié)：項(xiàng)目位于中山廣場區(qū)域，屬中高檔綜合商場，消費(fèi)人群多為區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)階層和附近酒店流動人口，有一定的影響力和認(rèn)同度?？偨Y(jié)：l 就商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布來說，大連市大型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集中在青泥洼橋及西安路市級和區(qū)域商業(yè)中心區(qū)內(nèi)；l 近年來大連市商業(yè)發(fā)展迅速并有新型業(yè)態(tài)開始導(dǎo)入，商業(yè)的國際化色彩也日益濃厚，多層次、寬領(lǐng)域的開放格局也逐步形成。日本的大榮、邁凱樂、伊都錦，馬來西亞的百盛，美國的沃爾瑪、星巴克，法國的家樂福

42、，德國的麥德隆，英國的百安居以及中國香港的新世界和中國臺灣的勝利百貨、好又多等一些國際知名企業(yè)相繼在大連開店，國際上流行的百貨業(yè)、購物中心、大賣場、倉儲批發(fā)等各種業(yè)態(tài)，在大連應(yīng)有盡有。給大連商業(yè)帶來了全新的經(jīng)營理念、先進(jìn)的管理模式、新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，同時也極大地刺激了大連商業(yè)的發(fā)展；l 最近短短幾年之間大連市大規(guī)模商業(yè)物業(yè)接連入市、連鎖企業(yè)迅速擴(kuò)張占領(lǐng)商業(yè)份額，商業(yè)競爭日益激烈；同時也刺激了大連商業(yè)領(lǐng)域的逐步細(xì)化和商業(yè)格局的拉深與區(qū)分，大商男店、秋林女店、運(yùn)動大本營都是大連商業(yè)發(fā)展到一定成熟度的產(chǎn)物；l 目前大連商業(yè)單體體量都較為龐大，幾萬乃至一二十萬的商業(yè)項(xiàng)目比比皆是，綜合性也越來越強(qiáng)，針對炙

43、熱商圈的商業(yè)盲目開發(fā)入市拉動和刺激大連商業(yè)發(fā)展的同時也導(dǎo)致了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的過于集中和分布過不均勻，呈現(xiàn)出總體商業(yè)飽和區(qū)域商業(yè)供應(yīng)不足的局面；l 青泥洼商圈為典型的都市型商圈，其總體租金均價基本都能過10元/天/平方米，二七商圈相對來說社區(qū)域性消費(fèi)所占比重較大一些，租金均價則低一些；l 本土最大的商業(yè)集團(tuán)大商集團(tuán)目前占據(jù)著大連市商業(yè)半壁江山的份額，其目前成為市值總資產(chǎn)超百億元，銷售額達(dá)360億元，利稅10個億，員工13萬余人的我國第三大零售企業(yè)集團(tuán)和我國最大的百貨企業(yè)，店鋪多達(dá)130家，遍布國內(nèi)40多個城市；l 西安路商圈因其基本都為百貨類商場，就其商圈性質(zhì)和商業(yè)屬性而言與本案商業(yè)基本無關(guān)聯(lián)和影響，

44、所以在此處未做詳細(xì)商業(yè)個案調(diào)研。（三）項(xiàng)目區(qū)域綜合調(diào)研：項(xiàng)目所屬中山區(qū)位于大連市區(qū)的東南角，東、南、北臨黃海，西與西崗區(qū)接壤；轄海軍廣場街道、桂林街道、人民路街道、青泥洼橋街道、昆明街道、葵英街道、桃源街道、虎灘街道共8個街道?？偯娣e43.85平方千米?？?cè)丝?7.67萬人。其中項(xiàng)目所處三八廣場區(qū)域固定居民約5萬人左右；整個區(qū)域以商務(wù)和居住為主題功能，區(qū)域商業(yè)以商務(wù)配套為主。1、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)分布圖：48火車站商圈北方大酒店北良大廈710名仕財(cái)富大廈海灣廣場魯迅路2342324寶悅大酒店海景酒店仁和園小區(qū)溫州城二七商貿(mào)二七廣場金海灣酒店安達(dá)大廈成功大廈天通大廈三八廣場本案1五五路丹東路17181

45、9友誼商場20世貿(mào)大廈星海會展商務(wù)酒店盛益大廈22大連賓館大連金融大廈中山路21中山廣場徐園飯店5689111213141516長 江 路民主廣場25海灣路1、香江環(huán)島酒店 2、良運(yùn)大廈（酒店）3、時代大廈4、良運(yùn)花園5、心悅大酒店6、信譽(yù)大廈7、大連時代（在建）8、富源商務(wù)酒店9、麗苑大廈10、富麗華大酒店11、香格里拉大酒店12、成大大廈13、恒通大廈14、亞太金融中心15、新世界大廈16、國門賓館17、新元大廈18、人壽大廈（酒店）19虹源大廈20、海僑大酒店21、修竹大廈22、日航飯店23、天通大廈24、文園大廈25、海港大廈（酒店）2、項(xiàng)目區(qū)域調(diào)研綜述：l 本區(qū)域是大連市的老城區(qū)現(xiàn)在

46、也是大連市的重點(diǎn)商務(wù)區(qū)，寫字樓酒店林立，包括北良大廈、安達(dá)大廈、成功大廈香江環(huán)島酒店 、良運(yùn)大廈（酒店）、時代大廈、良運(yùn)花園、心悅大酒店、信譽(yù)大廈、大連時代（在建）、富源商務(wù)酒店、麗苑大廈、富麗華大酒店、香格里拉大酒店、成大大廈、恒通大廈、亞太金融中心、新世界大廈、國門賓館、新元大廈、人壽大廈（酒店）、虹源大廈、海僑大酒店、修竹大廈、日航飯店23、天通大廈、文園大廈、海港大廈（酒店），本區(qū)域是大連市的商務(wù)中心，白領(lǐng)階層人士所占比例較大，一般寫字樓的租金在2元左右/天/平方米，商業(yè)部分租金在6元7元/天/平方米。l 區(qū)域主要商業(yè)項(xiàng)目市場類包括溫州城，商場類主要友誼商場。二七商貿(mào)城是大商集團(tuán)下屬的

47、低檔服裝綜合市場，建筑陳舊，市場內(nèi)商鋪均以柜臺形式租賃，3.3平方米為一個柜臺。規(guī)劃和業(yè)態(tài)均比較混亂，分為東區(qū)和西區(qū)兩部分，主要消費(fèi)人群為中低收入者，在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者中有一定的認(rèn)同度。溫州城市場為精品店中店格局，店鋪面積適當(dāng)。04年剛開業(yè)時經(jīng)營并不理想，經(jīng)過幾年的管理經(jīng)營目前已經(jīng)樹立了自己的品牌，在大連消費(fèi)者心目中有一定的認(rèn)同度。吸引了一些區(qū)域外的消費(fèi)者，有一定的消費(fèi)人群，消費(fèi)者的購買頻率較高，環(huán)境較好，經(jīng)營管理良好。友誼商場是本區(qū)域內(nèi)唯一的一個中高檔的綜合商場，消費(fèi)人群多為區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)階層和外籍人士，有一定的影響力和認(rèn)同度。l 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的臨街門臉主要以百貨、商店、服務(wù)業(yè)、餐飲為主，多體現(xiàn)為為區(qū)

48、域性的服務(wù)業(yè)態(tài)。也有少量服裝類經(jīng)營戶，租金在34元天/平方米。二七廣場的臨街門臉租金水平較高，一般在7元10元/天/平方米，主要以溫州城和二七商貿(mào)城的周邊門臉為主，依托成熟的市場，臨街店鋪可以租到較高的價格。l 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的住宅包括運(yùn)達(dá)嘉洲陽光、四海一家、花香維也納、嘉和花樣年華、明澤苑、中山九號、南山豪庭、南山苑、宏都嘉園、悅春御景園、金和苑、良運(yùn)花園、仁和苑等，住宅出售8000元起價，均價在9000元10000元/平方米。最貴的是濱海陽光17000元左右。三、項(xiàng)目分析：（一）定量分析：時尚服裝綜合市場定量匯總：市場名稱市場規(guī)模商戶數(shù)量勝利廣場120000平方米3000戶奧特萊特600

49、0平方米225戶大菜市韓國服裝批發(fā)城109787平方米3263戶總計(jì)235787平方米6488戶備注以上市場規(guī)模和商戶數(shù)均不含餐飲服務(wù)業(yè)態(tài)?？偨Y(jié)：l 目前大連市有代表性的時尚流行服飾市場共有三個，都集中在火車站青泥洼商圈，其中勝利廣場屬單體量最大的中檔時尚服飾經(jīng)營市場，在商圈乃至整個大連市處于壟斷地位，其地位無法復(fù)制和取代；奧特萊特則主營韓國服飾走精品路線，檔次稍高；大菜市則為相對大眾化的流行服飾檔次較低；三者所經(jīng)營產(chǎn)品有精有全、有批發(fā)有零售、同時產(chǎn)品檔次相互彌補(bǔ)，共同構(gòu)建了大連市時尚流行服飾的集散區(qū)域，幾乎占據(jù)了大連市時尚消費(fèi)群體的全部份額；l 三個典型市場標(biāo)準(zhǔn)鋪位規(guī)格均在812平方米；l

50、三個典型市場租金均價都能達(dá)到10元以上/天/平方米；租金費(fèi)用均包含物業(yè)費(fèi)；l 就業(yè)態(tài)分布而言，男女裝樓層差別不大，基本都會在同一樓層存在，皮鞋箱包類一般都在高層；小飾品類則和服裝同在，互相搭配補(bǔ)充；l 三個典型時尚服飾類市場商業(yè)總規(guī)模達(dá)到235787平方米，經(jīng)營商戶共6488戶；（二）定性分析： 根據(jù)本案實(shí)際情況，我司針對青泥洼商圈商戶、溫州城商戶、三八廣場區(qū)域臨街服裝類經(jīng)營商戶、三八廣場家樂福消費(fèi)者、三八廣場固定商務(wù)辦公人士、青泥洼消費(fèi)者做了一系列問卷訪談，具體訪談結(jié)果如下：1、商戶問卷調(diào)研分析：（抽樣調(diào)研商戶有效問卷305份，其中區(qū)域溫州城市場抽樣74份，區(qū)域臨街抽樣8份，青泥洼區(qū)域抽樣2

51、23份）l 所有市場標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積均在812平方米，部分大戶為標(biāo)準(zhǔn)鋪位N合一；l 青泥洼區(qū)域大部分商戶都在沈陽進(jìn)貨，其次依次為廣州、北京；還有少部分為韓國直接進(jìn)貨；溫州城大部分商戶都在沈陽進(jìn)貨，其次依次為廣州、北京；l 青泥洼商戶大多數(shù)經(jīng)營年限不長，多數(shù)都在3年左右；溫州城商戶大多數(shù)經(jīng)營年限都在5年以下；l 青泥洼大部分商戶月流水都能達(dá)到1萬元以上；溫州城大部分商戶月流水額集中在500010000元之間；l 青泥洼商戶獲得市場信息渠道依次為：朋友介紹、報(bào)紙（大連晚報(bào)）、電視（大連生活頻道）、廣播（交通廣播）、宣傳單；溫州城商戶獲得市場信息渠道依次為：朋友介紹、宣傳單、報(bào)紙（大連晚報(bào)）；l 青泥洼區(qū)域商戶一半以上持觀望態(tài)度，余下之中的一半為無意向進(jìn)場，一半為有意向進(jìn)場；溫州城商戶約一半有意向進(jìn)場但其租金承受能力較低并希望有免租期或其他優(yōu)惠政策，余下之中有一半無意向進(jìn)場，一半持觀望態(tài)度；臨街商戶在大部分無意向進(jìn)場，有少數(shù)有進(jìn)場意向但租金承受水平較低；（備注：在調(diào)整修改過問卷內(nèi)容和定位之后又做商戶問卷訪談124份，其中溫州城