保利東郡考察報(bào)告

1、保利東郡考察報(bào)告保保 利利 東東 郡郡規(guī)規(guī) 劃劃項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置保利東郡位于北京朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)，高端人居板塊朝陽(yáng)公園板塊與新CBD雙核交匯處，被紅領(lǐng)巾公園、朝陽(yáng)公園、團(tuán)結(jié)湖公園以及未來(lái)CBD區(qū)域內(nèi)即將新建的三座公園六園環(huán)抱。項(xiàng)目交通便捷，生活配套齊全，北鄰姚家園路，南鄰朝陽(yáng)北路及建設(shè)中的地鐵6號(hào)線，西臨東四環(huán)，東臨青年路朝陽(yáng)大悅城。 但是，在保利東郡項(xiàng)目周邊，房齡10年左右的二手房將其包圍。由于樓盤原址是北京第三印染廠，項(xiàng)目旁邊多是老舊居民樓，1982年-1985年左右建造的“古董樓”比比皆是。同時(shí)，項(xiàng)目臨近住總建材市場(chǎng)，來(lái)往人員復(fù)雜，這也使保利東郡苑的高端定位備受挑戰(zhàn)。上述因素加上限購(gòu)將影響到

2、樓盤的銷售 保保 利利 東東 郡郡項(xiàng)目總覽規(guī)規(guī) 劃劃建筑面積：172689.12項(xiàng)目占地面積：47987.112容積率：2.80綠化率：32%總戶數(shù)：336地下車位數(shù)：796（售樓處解說1:1.5）地上車位數(shù)：0（北京市對(duì)地上車位數(shù)量無(wú)強(qiáng)條規(guī)范）地價(jià)：30.4億元樓面地價(jià)：22625.122元/均價(jià)：46000價(jià)格區(qū)間：700萬(wàn)1600萬(wàn)/套土地成本占售價(jià)比：47%此區(qū)域?yàn)?0年代小區(qū)，使地塊的完整性受到很大影響，園林也難以呈現(xiàn)出大宅的氣勢(shì)。且由于新舊、風(fēng)格差異很大，景觀上很難遮蓋?？偨ú氖袌?chǎng)所在區(qū)域，導(dǎo)致小區(qū)附近環(huán)境雜亂，來(lái)往人員復(fù)雜。保保 利利 東東 郡郡項(xiàng)目總覽建筑風(fēng)格：中西合璧，新古典

3、主義、新中式建筑類別：1#、3#為辦公，2#、4#、6#、7#、8#為板式住宅，5#為商業(yè)。其中，樣板間位于2#樓上。開盤時(shí)間：4、6、7、8#樓2011年8月20日，2#樓2013年6月7日入住時(shí)間：4、6、7、8#樓2013年10月，2#樓2013年年底規(guī)規(guī) 劃劃8#7#6#4#2#3#1#5#售樓處大概規(guī)劃用地范圍保保 利利 東東 郡郡建建 筑筑建筑外沿外立面主要是歐式新古典主義，其中也夾有中式元素。中式花窗造型保保 利利 東東 郡郡建筑細(xì)部建筑細(xì)部建建 筑筑辦公區(qū)域和住宅小區(qū)的半透明隔離帶辦公區(qū)域和住宅小區(qū)的半透明隔離帶保保 利利 東東 郡郡建筑細(xì)部建建 筑筑保保 利利 東東 郡郡建筑

4、細(xì)部建建 筑筑主要的建筑外檐及立面用材是體現(xiàn)歐式新古典主義元素，局部構(gòu)建如裝飾或體現(xiàn)中式元素。外墻采用大理石材，優(yōu)點(diǎn)是大氣典雅，缺點(diǎn)是顏色較冷，缺乏親和力。保保 利利 東東 郡郡構(gòu)筑物小品建建 筑筑中式元素主要體現(xiàn)在造型，西式元素主要體現(xiàn)在用材。體現(xiàn)中國(guó)古建筑的木構(gòu)架特征和古壁畫，顏色則選用西式古銅金屬色。保保 利利 東東 郡郡售樓處及景觀建建 筑筑售樓處的建筑外形是典型的現(xiàn)代風(fēng)格玻璃幕墻建筑，室外景觀則是中西合璧的園林風(fēng)格，形式主要是形狀規(guī)矩的歐式廣場(chǎng)，不同于中國(guó)隨意的山水園林，但是園林景觀中也體現(xiàn)了中式元素。比如廣場(chǎng)邊緣的雕刻文字和廣場(chǎng)上擺放的大缸都是中式園林中不可或缺的元素。保保 利利

5、東東 郡郡門窗及圍墻建建 筑筑社區(qū)背面角門：典型中式角門，紅黃搭配，細(xì)部刻畫也很到位中式大門略顯突兀后院景觀清新幽靜保保 利利 東東 郡郡戶型圖建建 筑筑五室三廳四衛(wèi)一廚315優(yōu)點(diǎn)：南北通透，各功能空間面寬較大，可選擇活動(dòng)空間較多。主臥的休閑空間使主人的臥室更富生活氣息。缺點(diǎn)：只有一個(gè)中廚建議將此臥室改為中廚，原來(lái)廚房作為開敞式西廚保保 利利 東東 郡郡戶型圖建建 筑筑五室二廳四衛(wèi)一廚 285優(yōu)點(diǎn)：空間敞亮大氣卻又不乏細(xì)致，主人臥室空間處理充分體現(xiàn)人文主義和生活氣息。缺點(diǎn)：缺少北向陽(yáng)臺(tái)，空間較零散，主次、動(dòng)靜有些雜亂。兩條走廊顯得空間碎散天津大都會(huì)四室戶型對(duì)比大都會(huì)的主人活動(dòng)空間私密性更好，動(dòng)

6、靜更加分明，空間整合度更高保保 利利 東東 郡郡戶型圖建建 筑筑四室兩廳兩衛(wèi)一廚175178保保 利利 東東 郡郡戶型圖建建 筑筑四室兩廳三衛(wèi)一廚190主人及家庭活動(dòng)空間私密度不夠保保 利利 東東 郡郡戶型圖建建 筑筑三室兩廳三衛(wèi)一廚165戶型方正，南北通透，套內(nèi)主次分明，動(dòng)靜分開，無(wú)多余空間及浪費(fèi)面積保保 利利 東東 郡郡戶型圖建建 筑筑優(yōu)點(diǎn)：流線清晰、動(dòng)靜嚴(yán)格分開。缺點(diǎn)：戶型不方正，拐角太多。三室兩廳兩衛(wèi)140143保保 利利 東東 郡郡戶型圖建建 筑筑三室兩廳兩衛(wèi)136142保保 利利 東東 郡郡戶型圖建建 筑筑三室兩廳兩衛(wèi)160162保保 利利 東東 郡郡戶型圖建建 筑筑三室兩廳兩衛(wèi)一

7、廚160162保保 利利 東東 郡郡戶型圖建建 筑筑三室兩廳兩衛(wèi)160162保保 利利 東東 郡郡戶型圖建建 筑筑兩室兩廳一衛(wèi)7679將起居室挪到北向，廚房和餐廳挪到南向，或者將廚房和餐廳對(duì)換位置保保 利利 東東 郡郡戶型圖建建 筑筑兩室兩廳一衛(wèi)98100保保 利利 東東 郡郡戶型圖建建 筑筑兩室兩廳一衛(wèi)100104保保 利利 東東 郡郡戶型圖建建 筑筑兩室三廳兩衛(wèi)120125保保 利利 東東 郡郡樣板間室室 內(nèi)內(nèi)男女衣帽間分開，較有新意。臥室背景墻細(xì)部處理較為細(xì)致用心，顯得豪華大氣浴缸上部建議做挑檐，用以擺放增進(jìn)氣氛用品，比如蠟燭、酒杯。臺(tái)上方形雙洗手盆既時(shí)尚美觀又方便擦洗，整面的條形大鏡子

8、在造型和使用功能上都有突破，但是臺(tái)面顏色及鏡面柜選擇有可調(diào)換空間。主臥主臥保保 利利 東東 郡郡樣板間室室 內(nèi)內(nèi)窗跟背景墻風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一，但是床頭柜風(fēng)格有些出跳。墻紙、床品和掛畫都是清新活潑的風(fēng)格，但是黑色金屬家具使氣氛略顯凝重次次 臥臥保保 利利 東東 郡郡樣板間室室 內(nèi)內(nèi)客客 廳廳保保 利利 東東 郡郡樣板間室室 內(nèi)內(nèi)餐廳餐廳家庭室家庭室保保 利利 東東 郡郡樣板間室室 內(nèi)內(nèi)細(xì)部細(xì)部保保 利利 東東 郡郡樣板間大大 堂堂將建筑用材擺放在樣板間大堂將建筑用材擺放在樣板間大堂待客空間擺放的飾品彰顯情調(diào)和人文情懷待客空間擺放的飾品彰顯情調(diào)和人文情懷富麗堂皇的大堂富麗堂皇的大堂地磚的鋪設(shè)跟室內(nèi)相吻合

9、地磚的鋪設(shè)跟室內(nèi)相吻合大堂頂燈大堂頂燈保保 利利 東東 郡郡樣板間用用 材材保保 利利 東東 郡郡居住區(qū)入口景觀景觀 保保 利利 東東 郡郡入口、入戶門景觀景觀 保保 利利 東東 郡郡圍墻景觀景觀 保保 利利 東東 郡郡圍墻景觀景觀 中式元素主要體現(xiàn)在造型，西式元素主要體現(xiàn)在用材。保保 利利 東東 郡郡構(gòu)筑、小品景觀景觀 保保 利利 東東 郡郡典型種植景觀景觀 保保 利利 東東 郡郡典型種植景觀景觀 保保 利利 東東 郡郡典型種植景觀景觀 保保 利利 東東 郡郡典型種植景觀景觀 保保 利利 東東 郡郡園路景觀景觀 保保 利利 東東 郡郡鋪裝細(xì)部景觀景觀 保保 利利 東東 郡郡鋪裝細(xì)部景觀景觀

10、保保 利利 東東 郡郡考查總結(jié)1.高價(jià)拿地，低價(jià)開盤。房?jī)r(jià)與周圍二手房房?jī)r(jià)幾乎持平。2.精裝戶型用材比較高檔，樣板間的打造很好地彌補(bǔ)了戶型設(shè)計(jì)上的不足，值得我們借鑒。3.景觀設(shè)計(jì)很大程度考慮了風(fēng)水問題，北京人尤其是傳統(tǒng)的北京居民比較重視風(fēng)水問題，很好的抓住了業(yè)主的需求。5.設(shè)計(jì)院的選擇要求較高。建筑設(shè)計(jì)是深圳市筑博工程設(shè)計(jì)有限公司，全國(guó)民用企業(yè)排名前十。樣板間設(shè)計(jì)是PAL梁景華設(shè)計(jì)顧問有限公司，是一所老牌也是國(guó)內(nèi)水平較高的室內(nèi)設(shè)計(jì)事務(wù)所。景觀設(shè)計(jì)是奧雅設(shè)計(jì)集團(tuán)，是專業(yè)的景觀設(shè)計(jì)公司，對(duì)住宅小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富，接觸的項(xiàng)目類型較齊全，實(shí)力雄厚。4.項(xiàng)目位置和社區(qū)設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目定位相互矛盾，導(dǎo)致“高

11、端人士看不上，低端人士買不起”，所以在市中心尤其是老城區(qū)之類規(guī)劃較為復(fù)雜地帶拿地和項(xiàng)目定位需要謹(jǐn)慎。5.消防栓門按鈕被封住。建議交房時(shí)將其打開，并且給每一戶主發(fā)一份消防栓的使用方法彩圖，具體方法參考飛機(jī)上的氧氣面罩和安全座椅使用注意事項(xiàng)。保保 利利 東東 郡郡設(shè)計(jì)單位建筑建筑深圳市筑博工程設(shè)計(jì)有限公司深圳市筑博工程設(shè)計(jì)有限公司公司介紹公司介紹 筑博設(shè)計(jì)股份有限公司成立于1996年，2012年正式改制為股份制公司，是具有建筑設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)、城市規(guī)劃甲級(jí)資質(zhì)、市政乙級(jí)資質(zhì)和風(fēng)景園林乙級(jí)資質(zhì)的綜合設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)。業(yè)務(wù)范圍涵蓋了城市規(guī)劃、建筑工程、建筑智能化、室內(nèi)裝飾、風(fēng)景園林、照明工程、設(shè)計(jì)咨詢。 公司現(xiàn)任

12、中國(guó)勘察設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)理事單位，深圳市城市規(guī)劃學(xué)會(huì)常任理事單位，深圳市勘察設(shè)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位。公司匯聚專業(yè)技術(shù)及管理人才1600余人，其中25%人員擁有中高級(jí)職稱、博士學(xué)位，國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師、國(guó)家一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師、國(guó)家注冊(cè)規(guī)劃師、國(guó)家注冊(cè)公用設(shè)備工程師、國(guó)家注冊(cè)電氣工程師、國(guó)家注冊(cè)造價(jià)工程師共140余人。 筑博的戰(zhàn)略是以深圳總部為核心輻射全國(guó),在北京、上海、重慶、西安、廣州、成都等各地?fù)碛蟹种C(jī)構(gòu)。根據(jù)市場(chǎng)需求及專業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行了專業(yè)化細(xì)分，設(shè)置了城市規(guī)劃、城市綜合體、度假酒店、辦公建筑、醫(yī)療建筑、文教體育建筑、居住建筑、綠色建筑、BIM技術(shù)、工廠化住宅、建筑智能化、室內(nèi)設(shè)計(jì)等專業(yè)部門和機(jī)構(gòu)。筑

13、博設(shè)計(jì)的項(xiàng)目覆蓋全國(guó)30個(gè)省級(jí)行政區(qū)和76個(gè)地級(jí)市，多個(gè)項(xiàng)目獲得殊榮。 筑博總部筑博總部 深圳市福田區(qū)車公廟泰然六路雪松大廈B座5-6層總 機(jī)傳 真場(chǎng)部博北京分公司筑博北京分公司北京市朝陽(yáng)區(qū)東土城路12號(hào)怡和陽(yáng)光大廈C座20層總 機(jī)傳 真場(chǎng)部 編：100013 保保 利利 東東 郡郡設(shè)計(jì)單位建筑建筑深圳市筑博工程設(shè)計(jì)有限公司深圳市筑博工程設(shè)計(jì)有限公司城市綜合體城市綜合體長(zhǎng)沙保利國(guó)際廣場(chǎng)長(zhǎng)沙保利國(guó)際廣場(chǎng)北京保利大望京北京保利大望京東莞萬(wàn)科長(zhǎng)安萬(wàn)科中心東莞萬(wàn)科長(zhǎng)安萬(wàn)科中心深圳華強(qiáng)深圳華強(qiáng) 華強(qiáng)廣場(chǎng)華強(qiáng)廣場(chǎng)深圳京基深圳京基 下