案例：香港房地產(chǎn)泡沫

1、2022-7-31n“天下之事，有善有惡。愛憎之間，所宜詳慎，天下之事，有善有惡。愛憎之間，所宜詳慎，若愛而知其惡，憎而知其善。若愛而知其惡，憎而知其善?！鼻屑汕屑伞霸髡咴髡呶┮娖鋹?，愛者止見其善惟見其惡，愛者止見其善”n 魏征魏征 2022-7-32n地產(chǎn)業(yè)好像一列火車，當(dāng)出軌時(shí)才會(huì)停下來。地產(chǎn)業(yè)好像一列火車，當(dāng)出軌時(shí)才會(huì)停下來。它與股市不同，后者好像一部的士，隨時(shí)上它與股市不同，后者好像一部的士，隨時(shí)上上下下。地產(chǎn)牛市開始時(shí)較股市為慢，需要上下下。地產(chǎn)牛市開始時(shí)較股市為慢，需要時(shí)間產(chǎn)生動(dòng)力。當(dāng)建立起動(dòng)力后，它傾向于時(shí)間產(chǎn)生動(dòng)力。當(dāng)建立起動(dòng)力后，它傾向于力度過猛而脫離經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)。當(dāng)泡沫因著一些

2、力度過猛而脫離經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)。當(dāng)泡沫因著一些誘因而爆破時(shí)，下調(diào)的幅度通常超過誘因而爆破時(shí)，下調(diào)的幅度通常超過40%，甚至更多。對經(jīng)濟(jì)的損害遠(yuǎn)較股市造成的更甚至更多。對經(jīng)濟(jì)的損害遠(yuǎn)較股市造成的更為嚴(yán)重。為嚴(yán)重。 2022-7-33 2022-7-34n 戰(zhàn)后至現(xiàn)在，香港房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯的周期戰(zhàn)后至現(xiàn)在，香港房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯的周期性盛衰循環(huán)。第一個(gè)周期是性盛衰循環(huán)。第一個(gè)周期是1946年至年至1959年；年；第二個(gè)周期是第二個(gè)周期是1959年至年至1969年；第三個(gè)周期年；第三個(gè)周期是是1969年至年至1975年；第四個(gè)周期是年；第四個(gè)周期是1976年至年至1985年；第五個(gè)周期是年；第五個(gè)周期是198

3、5年底至現(xiàn)在。每年底至現(xiàn)在。每個(gè)周期經(jīng)歷的時(shí)間長短不同，周期最短的約個(gè)周期經(jīng)歷的時(shí)間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個(gè)周期，歷時(shí)年，最長的是第五個(gè)周期，歷時(shí)19年。年。 2022-7-351946年至年至1959n 香港人口香港人口1946年為年為60萬人，萬人，1949年增至年增至186萬，萬，到到1959年超過了年超過了300萬，人口的急劇增加使住萬，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府政策推動(dòng)及利益驅(qū)動(dòng)下，房需求急增。在港府政策推動(dòng)及利益驅(qū)動(dòng)下，上世紀(jì)上世紀(jì)50年代，大量資本涌入，香港出現(xiàn)了年代，大量資本涌入，香港出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮。到了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮。到了1958年，房地

4、產(chǎn)市場年，房地產(chǎn)市場開始供過于求，房價(jià)、地價(jià)下跌了開始供過于求，房價(jià)、地價(jià)下跌了70%。 2022-7-361959年至年至1969年年n 1959年開始，香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，加上來港年開始，香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，加上來港的外國人、國際商業(yè)機(jī)構(gòu)增多，對商業(yè)樓宇、的外國人、國際商業(yè)機(jī)構(gòu)增多，對商業(yè)樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產(chǎn)業(yè)迅速回升。住宅的需求增加，刺激房地產(chǎn)業(yè)迅速回升。由于銀行對房地產(chǎn)業(yè)的過度貸款及其他因素，由于銀行對房地產(chǎn)業(yè)的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發(fā)了銀行信用危機(jī)，接著年春，香港爆發(fā)了銀行信用危機(jī)，接著房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，許多地產(chǎn)公司倒閉，香港房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，許多地產(chǎn)公司倒閉，

5、香港房地產(chǎn)業(yè)陷入了戰(zhàn)后第一次大危機(jī)之中，一房地產(chǎn)業(yè)陷入了戰(zhàn)后第一次大危機(jī)之中，一直延續(xù)到直延續(xù)到1969年才有所好轉(zhuǎn)。年才有所好轉(zhuǎn)。 2022-7-371969年至年至1975年年n1969年香港房地產(chǎn)市道逐漸復(fù)蘇，港府于年香港房地產(chǎn)市道逐漸復(fù)蘇，港府于1972年制年制訂了一項(xiàng)訂了一項(xiàng)“十年建屋計(jì)劃十年建屋計(jì)劃”，令投資者信心迅速恢，令投資者信心迅速恢復(fù)。但復(fù)。但1974年的石油危機(jī)導(dǎo)致香港股市暴跌，又帶年的石油危機(jī)導(dǎo)致香港股市暴跌，又帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整，香港地價(jià)下跌動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整，香港地價(jià)下跌40%，樓價(jià)下，樓價(jià)下跌了跌了30-40%。 n 1975年底開始，房地產(chǎn)市場重又回升，港府年

6、底開始，房地產(chǎn)市場重又回升，港府1976年年開始地鐵修建計(jì)劃，提升了城市土地價(jià)值；開始地鐵修建計(jì)劃，提升了城市土地價(jià)值；1978年，年，又推行又推行“居者有其屋計(jì)劃居者有其屋計(jì)劃”(即廉價(jià)屋計(jì)劃即廉價(jià)屋計(jì)劃)，解決，解決了了222.5萬普通市民的住房問題。萬普通市民的住房問題。1977年香港人口超年香港人口超過過450萬人，萬人，1979年達(dá)到年達(dá)到500萬人。需求增加，令樓萬人。需求增加，令樓宇供不應(yīng)求，新興市鎮(zhèn)宇供不應(yīng)求，新興市鎮(zhèn)(屯門、沙田、葵涌等屯門、沙田、葵涌等)逐步逐步形成。形成。 2022-7-381976年至年至1985年年n承接承接70年代后期的快速發(fā)展，年代后期的快速發(fā)展，

7、1981年香港房年香港房地產(chǎn)市場達(dá)到高潮，但隨后而來的世界性經(jīng)地產(chǎn)市場達(dá)到高潮，但隨后而來的世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)及中英香港問題談判，令港人出現(xiàn)信濟(jì)危機(jī)及中英香港問題談判，令港人出現(xiàn)信心危機(jī)。心危機(jī)。1982年底，香港樓價(jià)比年底，香港樓價(jià)比1981年下跌年下跌60%，1983年房地產(chǎn)市場全面崩潰。直到年房地產(chǎn)市場全面崩潰。直到1984年年9月，月，“中英聯(lián)合聲明中英聯(lián)合聲明”簽署后，市場簽署后，市場才重新復(fù)蘇。才重新復(fù)蘇。80年代香港房地產(chǎn)業(yè)在年代香港房地產(chǎn)業(yè)在70年代年代的基礎(chǔ)上得到了進(jìn)一步發(fā)展。的基礎(chǔ)上得到了進(jìn)一步發(fā)展。1990年，港島年，港島區(qū)的房價(jià)比區(qū)的房價(jià)比1981年上升了一倍以上。不過，年

8、上升了一倍以上。不過，1989年之后房地產(chǎn)價(jià)格的急升，給香港房地年之后房地產(chǎn)價(jià)格的急升，給香港房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展埋下隱患。產(chǎn)市場的健康發(fā)展埋下隱患。 2022-7-391991年到年到2003年年n 90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產(chǎn)，樓價(jià)、地價(jià)飚升，嚴(yán)重脫炒買香港房地產(chǎn)，樓價(jià)、地價(jià)飚升，嚴(yán)重脫離居民購買力。從離居民購買力。從1991年到年到1997年房價(jià)上升年房價(jià)上升4倍左右，若從倍左右，若從1985年房地產(chǎn)市道復(fù)蘇算起，年房地產(chǎn)市道復(fù)蘇算起，到到1997年時(shí)房價(jià)已上升了年時(shí)房價(jià)已上升了9-10倍。倍。1997年，香年，香港房地產(chǎn)泡沫

9、破滅，樓價(jià)一路下跌，至港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價(jià)一路下跌，至2003年中，下跌了年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)左右，給香港經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。這一輪周期性上漲歷時(shí)重的負(fù)面影響。這一輪周期性上漲歷時(shí)13年，年，下跌過程達(dá)下跌過程達(dá)6年，至年，至2003年底才慢慢有復(fù)蘇的年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象。跡象。 2022-7-310n在在1997年亞洲金融風(fēng)暴過后的年亞洲金融風(fēng)暴過后的6年中，香港年中，香港的地產(chǎn)價(jià)格陰跌不止，但香港銀行的貸款拖的地產(chǎn)價(jià)格陰跌不止，但香港銀行的貸款拖欠率僅有小幅增加。雖然出現(xiàn)了很多警告的欠率僅有小幅增加。雖然出現(xiàn)了很多警告的聲音，大量出現(xiàn)的負(fù)資產(chǎn)也并沒有危及香港聲音

10、，大量出現(xiàn)的負(fù)資產(chǎn)也并沒有危及香港的金融系統(tǒng)。這幾乎可以說是一個(gè)奇跡。這的金融系統(tǒng)。這幾乎可以說是一個(gè)奇跡。這得益于自由市場充分競爭一百多年之后，香得益于自由市場充分競爭一百多年之后，香港銀行業(yè)形成的自身嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。港銀行業(yè)形成的自身嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。 2022-7-311經(jīng)濟(jì)泡沫應(yīng)聲而破經(jīng)濟(jì)泡沫應(yīng)聲而破 n在金融風(fēng)暴的猛烈沖擊下，香港經(jīng)濟(jì)泡沫應(yīng)在金融風(fēng)暴的猛烈沖擊下，香港經(jīng)濟(jì)泡沫應(yīng)聲而破，房地產(chǎn)價(jià)格急速回落，社會(huì)財(cái)富大聲而破，房地產(chǎn)價(jià)格急速回落，社會(huì)財(cái)富大量萎縮，香港由此進(jìn)入經(jīng)濟(jì)的衰落期。據(jù)專量萎縮，香港由此進(jìn)入經(jīng)濟(jì)的衰落期。據(jù)專家計(jì)算，從家計(jì)算，從1997年年10月到月到2002

11、年年底，年年底，5年的年的時(shí)間里香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約時(shí)間里香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬萬億港元，比同期香港生產(chǎn)創(chuàng)造的本地生產(chǎn)總億港元，比同期香港生產(chǎn)創(chuàng)造的本地生產(chǎn)總值還要多，也超過值還要多，也超過1997年前年前7年因房地產(chǎn)和股年因房地產(chǎn)和股市泡沫上升而增加的財(cái)富總量。市泡沫上升而增加的財(cái)富總量。 2022-7-312香港房地產(chǎn)泡沫破裂的原因香港房地產(chǎn)泡沫破裂的原因 n一是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)比重長期太大、依賴一是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)比重長期太大、依賴性太強(qiáng)。性太強(qiáng)。n二是長期采取高地價(jià)政策，造成地價(jià)和房價(jià)二是長期采取高地價(jià)政策，造成地價(jià)和房價(jià)長期上漲太快。長期上漲太快。n三是房價(jià)上漲

12、太快形成巨大的三是房價(jià)上漲太快形成巨大的“財(cái)富效應(yīng)財(cái)富效應(yīng)”，炒樓成風(fēng)炒樓成風(fēng) 2022-7-313n香港地域狹小、寸土寸金，香港地域狹小、寸土寸金，“需求拉動(dòng)需求拉動(dòng)”香港房地香港房地產(chǎn)長期在經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)長期在經(jīng)濟(jì)中“獨(dú)占鰲頭獨(dú)占鰲頭”，與制造業(yè)和金融服，與制造業(yè)和金融服務(wù)業(yè)務(wù)業(yè)“三足鼎立三足鼎立”。到。到1997年時(shí)，房地產(chǎn)以及相關(guān)年時(shí)，房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)的增加值，占香港行業(yè)的增加值，占香港GDP的比重已超過四成，整的比重已超過四成，整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)幾乎都圍繞著房地產(chǎn)業(yè)而轉(zhuǎn)。財(cái)政收入個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)幾乎都圍繞著房地產(chǎn)業(yè)而轉(zhuǎn)。財(cái)政收入則長期依靠土地批租收入以及其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收。則長期依靠土地批租收入以及

13、其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收。房地產(chǎn)投資長期占固定資產(chǎn)總投資的三分之二。房房地產(chǎn)投資長期占固定資產(chǎn)總投資的三分之二。房地產(chǎn)股歷來是第一大股占港股總市值三分之一，股地產(chǎn)股歷來是第一大股占港股總市值三分之一，股票和房地產(chǎn)價(jià)格票和房地產(chǎn)價(jià)格“互相拉扯，榮辱與共互相拉扯，榮辱與共”。房地產(chǎn)。房地產(chǎn)和銀行業(yè)也互相依賴，房地產(chǎn)開發(fā)商和居民住宅按和銀行業(yè)也互相依賴，房地產(chǎn)開發(fā)商和居民住宅按揭始終占銀行貸款總額的揭始終占銀行貸款總額的30以上。以上。 2022-7-314n1984年至年至1997年香港房價(jià)年平均增長超過年香港房價(jià)年平均增長超過20，其，其中中1990年至年至1994年年“豪宅豪宅”價(jià)格猛漲了價(jià)格猛漲了

14、6倍，甲級辦倍，甲級辦公樓價(jià)格猛漲公樓價(jià)格猛漲2.5倍，沙田等非市中心的中檔樓盤價(jià)倍，沙田等非市中心的中檔樓盤價(jià)格猛漲近格猛漲近3倍。房價(jià)中位線長期是居民收入中位線的倍。房價(jià)中位線長期是居民收入中位線的8倍以上。房價(jià)大幅度上漲后，居民還貸壓力巨大，倍以上。房價(jià)大幅度上漲后，居民還貸壓力巨大，很多居民從每月收入很多居民從每月收入40用于還貸上升到用于還貸上升到60甚至甚至80。20世紀(jì)世紀(jì)90年代初期，香港中環(huán)、灣仔、尖沙年代初期，香港中環(huán)、灣仔、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房價(jià)已經(jīng)高達(dá)十幾萬港元，咀等中心區(qū)域每平方米房價(jià)已經(jīng)高達(dá)十幾萬港元，元朗、屯門等新鎮(zhèn)地區(qū)每平方米房價(jià)也要元朗、屯門等新鎮(zhèn)地區(qū)每

15、平方米房價(jià)也要3萬至萬至4萬萬港元，而大部分居民年薪卻只有十幾萬甚至不到港元，而大部分居民年薪卻只有十幾萬甚至不到10萬港元。萬港元。 2022-7-315n房價(jià)上漲太快之時(shí)必是炒樓成風(fēng)之日，炒樓房價(jià)上漲太快之時(shí)必是炒樓成風(fēng)之日，炒樓越烈也就說明離泡沫崩潰不遠(yuǎn)了。由于地少越烈也就說明離泡沫崩潰不遠(yuǎn)了。由于地少人多資本集中，香港房地產(chǎn)投資回報(bào)率長期人多資本集中，香港房地產(chǎn)投資回報(bào)率長期比世界其他主要城市高比世界其他主要城市高2倍至倍至3倍。在房價(jià)狂倍。在房價(jià)狂漲的時(shí)候短期炒作更加有利可圖，轉(zhuǎn)手之間漲的時(shí)候短期炒作更加有利可圖，轉(zhuǎn)手之間就可以賺就可以賺20萬、萬、50萬港元。萬港元。 2022-7

16、-316n當(dāng)年的香港房地產(chǎn)泡沫屬于典型的房地產(chǎn)投資泡沫。當(dāng)年的香港房地產(chǎn)泡沫屬于典型的房地產(chǎn)投資泡沫。當(dāng)初的香港，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)飛漲，人們寄希望于當(dāng)初的香港，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)飛漲，人們寄希望于一種虛無縹緲的預(yù)期，一個(gè)勁兒地置房投資，甚至一種虛無縹緲的預(yù)期，一個(gè)勁兒地置房投資，甚至當(dāng)月租金收入低于月供時(shí)也不例外。當(dāng)月租金收入低于月供時(shí)也不例外。n最終的結(jié)果是，金融危機(jī)致使經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，最終的結(jié)果是，金融危機(jī)致使經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，房屋租賃市場需求一路下降，房租收入與月供差距房屋租賃市場需求一路下降，房租收入與月供差距日益拉大日益拉大香港樓價(jià)從香港樓價(jià)從1997年最高峰開始持續(xù)下年最高峰開始持續(xù)下跌，到非

17、典時(shí)期累計(jì)跌幅已達(dá)跌，到非典時(shí)期累計(jì)跌幅已達(dá)65，港人財(cái)富蒸發(fā)，港人財(cái)富蒸發(fā)了了2.2萬億港元，平均每個(gè)業(yè)主損失萬億港元，平均每個(gè)業(yè)主損失267萬港元，萬港元，“負(fù)資產(chǎn)負(fù)資產(chǎn)”人數(shù)達(dá)到人數(shù)達(dá)到17萬人。萬人。2022-7-317樓價(jià)大跌資產(chǎn)大幅縮水樓價(jià)大跌資產(chǎn)大幅縮水 n亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，香港樓價(jià)大跌、資產(chǎn)貶值使亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，香港樓價(jià)大跌、資產(chǎn)貶值使有產(chǎn)人士的資產(chǎn)大幅縮水，并造就了十多萬個(gè)負(fù)資有產(chǎn)人士的資產(chǎn)大幅縮水，并造就了十多萬個(gè)負(fù)資產(chǎn)家庭。他們由于當(dāng)初購買的房屋市場價(jià)格，已低產(chǎn)家庭。他們由于當(dāng)初購買的房屋市場價(jià)格，已低于擁有人就該房屋向銀行的借貸余額，造成于擁有人就該房屋向銀行的借

18、貸余額，造成“資不資不抵債抵債”，陷入困境。而在，陷入困境。而在1997年高峰期賣樓套現(xiàn)者年高峰期賣樓套現(xiàn)者的財(cái)富存量，在通縮的環(huán)境下不減反增。財(cái)富大調(diào)的財(cái)富存量，在通縮的環(huán)境下不減反增。財(cái)富大調(diào)整使香港社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，本來作為社會(huì)主整使香港社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，本來作為社會(huì)主體的中產(chǎn)階層迅速縮小，無產(chǎn)階層和負(fù)資產(chǎn)階層不體的中產(chǎn)階層迅速縮小，無產(chǎn)階層和負(fù)資產(chǎn)階層不斷擴(kuò)大，社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)遭到削弱，艱苦創(chuàng)業(yè)的風(fēng)斷擴(kuò)大，社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)遭到削弱，艱苦創(chuàng)業(yè)的風(fēng)氣和精神日漸消失，社會(huì)分化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。不論氣和精神日漸消失，社會(huì)分化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。不論大事小事，都很難在理性的基礎(chǔ)上達(dá)到共識(shí)，社會(huì)大事小事，都很難在理性的基礎(chǔ)上達(dá)到共識(shí)，社會(huì)難以安寧。難以安寧。 2022-7-318n到到2003年，面