上海市房屋建筑面積計算與共有建筑面積分攤規(guī)則

1、. .PAGE8 / NUMPAGES8關(guān)于印發(fā)市房屋建筑面積計算與共有建筑面積分攤規(guī)則的通知來源：2003-4-2滬房地資權(quán)2003108號各區(qū)縣房地局，各房屋土地調(diào)查機構(gòu):為規(guī)市房屋建筑面積計算方法，合理分攤房屋共有建筑面積，維護房地產(chǎn)市場秩序，依法保護消費者權(quán)益，依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)與商品房銷售面積計算與公用建筑面積分攤規(guī)則等技術(shù)標(biāo)準，結(jié)合本市房屋建筑面積管理的具體實踐修訂了市房屋建筑面積計算與共有建筑面積分攤規(guī)則（以下簡稱規(guī)則），現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。并就有關(guān)問題通知如下：一、規(guī)則適用于地區(qū)所有新建房屋和存量房屋的面積計算。按規(guī)則計算的測繪成果是房地產(chǎn)權(quán)屬登記的依據(jù)。二、在規(guī)則實施前已進

2、行房屋建筑面積計算與分攤計算的，除有明顯違規(guī)或確系計算錯誤的，應(yīng)維持原來的面積計算成果。據(jù)此辦理的房地產(chǎn)權(quán)證亦不做變更。三、規(guī)則發(fā)布之日起原計算規(guī)則（滬房地籍1996489號）停止執(zhí)行。在此之前房屋土地測繪部門已按原計算規(guī)則預(yù)測過房屋建筑面積的，房屋土地測繪部門實測（復(fù)測）時，仍可按原分攤辦法執(zhí)行。附件1： HYPERLINK :/ 關(guān)于印發(fā)市房屋建筑面積計算與共有建筑面積分攤規(guī)則的通知二三年四月二日 市房屋建筑面積計算與共有建筑面積分攤規(guī)則建筑面積計算規(guī)則一、一般規(guī)定1、房屋面積計算系指外圍水平面積與水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。2、房屋建筑面積計算

3、按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。3、房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。4、房屋使用面積系指房屋戶全部可供使用的空間面積，按房屋的墻面水平面積計算。5、房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室地坪0米以上計算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以與突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。6、房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數(shù)表示。二、計算全部建筑面積的圍1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋如帶有部分樓層者，符

4、合規(guī)則一般規(guī)定的亦應(yīng)計算建筑面積。2、多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。3、房屋的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等）層高在2.20米以上的按其墻外圍水平面積計算。4、穿過房屋的通道，房屋的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。5、樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。6、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。7、房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按外圍水平面積計算。8、原始設(shè)計斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.20

5、米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 9、挑樓、全封閉的陽臺按外圍水平投影面積計算。10、與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。11、房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。12、層高在2.20米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）與其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層與保護墻）外圍水平面積計算。13、有柱或圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。14、玻璃幕墻、金屬幕墻以與其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準計算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚

6、度計算。15、屬永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計算。16、與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時，按上蓋水平投影面積計算。17、室體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。18、機械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。19、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。20、房屋的伸縮縫，若與室相通的，伸縮縫計算建筑面積。三、計算一半建筑面積的圍1、與房屋相連有上蓋無柱

7、的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計算。2、獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。當(dāng)圍護結(jié)構(gòu)向傾斜時，按圍護結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當(dāng)圍護結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計算。4、無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計算。5、有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。四、不計算建筑面積的圍1、層高小于2.20米的房屋與房屋附屬部位。2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等，以與有主墻體的玻璃幕

8、、金屬幕與其它材料幕墻。3、房屋之間無上蓋的架空通廊。4、房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池。 5、頂層挑臺的底板局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。6、房屋的平臺、花臺、曬臺與與室不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。7、建筑物的操作平臺、上料平臺與利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。8、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護結(jié)構(gòu)，都不計算建筑面積。9、屋面上有柱有蓋但無圍護結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。10、利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。11、廣場式室外樓梯。12、獨立煙囪以與亭、塔、罐、池、地下人防干、支

9、線。13、與房屋室不相通的房屋間伸縮縫。五、房屋計算建筑面積的基本原則在計算房屋建筑面積時，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。判別房屋計算建筑面積的基本原則是：永久固定，層高2.20米（含2.20米）以上的房屋與與室相通的部位計算建筑面積。1、計算全部建筑面積應(yīng)是有頂蓋全封閉的房屋與部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護的部位。2、計算一半建筑面積一般是不封閉的房屋與部位（房屋底層的部位除外）。3、不計算建筑面積通常是層高小于2.20米的房屋與部位；裝飾性的建筑；與室不相通的部位；沿街巷社會公用的建筑與無上蓋或上蓋為社會公用的建筑（除挑陽臺、非廣場式室外樓梯算一半面積外）。六、特殊墻體與部位處理原則1

10、、非垂直墻體處理原則：當(dāng)房屋的墻體向傾斜時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積；當(dāng)房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。2、不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：當(dāng)房屋墻體向凹且凹的高度高于2.20米時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積。凹高度低于2.20米時，按最小部分的外墻水平投影面積測算房屋的建筑面積。當(dāng)房屋墻體外凸時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。共有建筑面積分攤規(guī)則一、一般規(guī)定1、房屋共有建筑面積分攤計算，有合法產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議的，按協(xié)議分攤；無協(xié)議或協(xié)議不明確的按本規(guī)則執(zhí)行。2、房屋共有建筑面積分攤以幢為單位。共有建筑面積分

11、攤僅限于本幢的共有建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）不得分攤到本幢房屋。本幢為多幢房屋服務(wù)的公用設(shè)施建筑面積亦不得分攤到本幢房屋。3、房屋共有建筑面積按各戶套建筑面積乘以房屋相關(guān)面積的比例進行分攤。分攤的共有建筑面積不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有部位建筑面積一經(jīng)分攤，便不得改變原始設(shè)計的使用功能。4、有兩種以上房屋類型的綜合樓，應(yīng)根據(jù)房屋類型，按相關(guān)面積比例先行分攤除垂直通道（樓梯、電梯與相應(yīng)走道，下同）外的全幢共有建筑面積（此次分攤的最小單位為不同類型的功能區(qū)），垂直通道不論所處功能區(qū)使用（?？?、連通）與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面積

12、。5、樓房下層（含底層）樓層的垂直通道，無論其使用（?？?、連通）與否，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的建筑面積。6、同一幢樓具有兩個以上獨立出入的單元（門牌號），其共有建筑面積應(yīng)分別進行分攤。7、套（單元）建筑面積為套建筑面積與分攤的共有建筑面積之和。套（單元）建筑面積套建筑面積分攤的共有建筑面積二、計算方法（一）成套房屋的套建筑面積由房屋的套使用面積、套墻體面積、套陽臺建筑面積三部分組成1、套（單元）使用面積（1）套使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門面積的總和；（2）躍層住宅中的戶樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入

13、使用面積；（4）墻面裝修厚度計入使用面積。2、套墻體面積新建住宅各套（單元）使用空間周圍的圍護或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以與外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計入套墻體面積。套（單元）的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計入套墻體面積。3、套陽臺建筑面積（1）封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；（2）未封閉的陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。套建筑面積=套使用面積+套墻體面積+套陽臺建筑面積（二）共有建筑面積由以下兩部分組成1、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備

14、層（間）、公共門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以與為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計入共有建筑面積。2、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以與外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套建筑面積之和，并扣除單獨具備使用功能的獨立使用空間與為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。共有建筑面積=全幢建筑面積全幢各套建筑面積之和單獨具備使用功能的獨立使用空間等

15、（三）共有建筑面積分攤系數(shù)整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分攤系數(shù)。（四）分攤的共有建筑面積分攤的共有建筑面積=套建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)三、共有建筑面積的分攤方法1、住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單位，根據(jù)各套房屋的套建筑面積，求得各套房屋應(yīng)分攤的共有建筑面積。2、商住樓共有建筑面積的分攤方法首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將分攤所得的共有建筑面積再各自進行分攤。住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套房屋的套建筑面積計算各套房屋分攤的共有建筑面積。商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑