商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施管理【專訓(xùn)】

1、主講題目主講題目主講：長春李冠英主講：長春李冠英商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施管理工程設(shè)備設(shè)施管理北京海航太平物業(yè)管理有限公司北京海航太平物業(yè)管理有限公司主要內(nèi)容主要內(nèi)容商業(yè)物業(yè)工程管理的前期介入商業(yè)物業(yè)工程管理的前期介入1商業(yè)物業(yè)工程新建項目的接管與驗收商業(yè)物業(yè)工程新建項目的接管與驗收2商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的維修和保養(yǎng)商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的維修和保養(yǎng)5商業(yè)物業(yè)工程問題的整改與完善商業(yè)物業(yè)工程問題的整改與完善3商業(yè)建筑和設(shè)備設(shè)施管理的基礎(chǔ)知識與應(yīng)用商業(yè)建筑和設(shè)備設(shè)施管理的基礎(chǔ)知識與應(yīng)用4商業(yè)物業(yè)工程采購管理商業(yè)物業(yè)工程采購管理9商業(yè)物業(yè)工程資本性支出管理商業(yè)物業(yè)工程資本性支出管理10商業(yè)物業(yè)工程

2、合格供應(yīng)商管理商業(yè)物業(yè)工程合格供應(yīng)商管理8商業(yè)物業(yè)工程的設(shè)備間管理商業(yè)物業(yè)工程的設(shè)備間管理7商業(yè)物業(yè)工程能源管理商業(yè)物業(yè)工程能源管理61.商業(yè)物業(yè)工程管理前期介入的劃分及作用商業(yè)物業(yè)工程管理前期介入的劃分及作用 商業(yè)物業(yè)工程管理前期介入自開發(fā)項目的可行性研究階段到商業(yè)物業(yè)工程管理前期介入自開發(fā)項目的可行性研究階段到商戶大批入住裝修完畢轉(zhuǎn)入正常管理，應(yīng)包括兩個階段：商戶大批入住裝修完畢轉(zhuǎn)入正常管理，應(yīng)包括兩個階段：早早期介入期介入和和前期管理前期管理。 早期介入早期介入是指商業(yè)物業(yè)工程的有關(guān)人員參與項目的可行性研是指商業(yè)物業(yè)工程的有關(guān)人員參與項目的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售和竣工驗收的過程

3、，商業(yè)物業(yè)工究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售和竣工驗收的過程，商業(yè)物業(yè)工程人員從商業(yè)物業(yè)工程管理的專業(yè)角度提出意見和建議，以程人員從商業(yè)物業(yè)工程管理的專業(yè)角度提出意見和建議，以便減少建成后的商業(yè)物業(yè)在使用、運行、維修上的不足，最便減少建成后的商業(yè)物業(yè)在使用、運行、維修上的不足，最大限度滿足業(yè)主和使用人的需求。大限度滿足業(yè)主和使用人的需求。 前期管理前期管理是指在物業(yè)承接查驗、商戶入住裝修中商業(yè)物業(yè)工是指在物業(yè)承接查驗、商戶入住裝修中商業(yè)物業(yè)工程管理人員的介入。這一階段的工作主要是商業(yè)工程正常使程管理人員的介入。這一階段的工作主要是商業(yè)工程正常使用期所需的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)設(shè)備設(shè)施承接查驗、商戶入用期所

4、需的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)設(shè)備設(shè)施承接查驗、商戶入住裝修管理、工程質(zhì)量保修處理及工程有關(guān)方面管理機構(gòu)和住裝修管理、工程質(zhì)量保修處理及工程有關(guān)方面管理機構(gòu)和人員的配置、工程管理規(guī)章制度的制定、商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施人員的配置、工程管理規(guī)章制度的制定、商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的驗收與接管、主力店、次主力店設(shè)備設(shè)施的進(jìn)入管理、房的驗收與接管、主力店、次主力店設(shè)備設(shè)施的進(jìn)入管理、房屋裝修管理以及檔案資料的建立。屋裝修管理以及檔案資料的建立。 2.商業(yè)工程管理前期介入的必要性商業(yè)工程管理前期介入的必要性 在項目開發(fā)建設(shè)工作早期，商業(yè)物業(yè)工程管在項目開發(fā)建設(shè)工作早期，商業(yè)物業(yè)工程管理人員通過早期介入活動，將長期積累的商理人

5、員通過早期介入活動，將長期積累的商業(yè)管理知識和經(jīng)驗對項目的可行性提出意見業(yè)管理知識和經(jīng)驗對項目的可行性提出意見和建議；就原設(shè)計圖紙的缺欠或不足，提出和建議；就原設(shè)計圖紙的缺欠或不足，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局及功能使用、設(shè)備設(shè)施的有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局及功能使用、設(shè)備設(shè)施的選型、配置、運行、維修及管理方面的改進(jìn)選型、配置、運行、維修及管理方面的改進(jìn)建議；監(jiān)管在施工程的質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)和檢查不建議；監(jiān)管在施工程的質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)和檢查不合格、不合理、不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程問題合格、不合理、不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程問題提出整改建議；提出整改建議； 在承接查驗對工程質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行測在承接查驗對工程質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行測試、檢驗

6、、調(diào)整、試車和指出前期工程質(zhì)試、檢驗、調(diào)整、試車和指出前期工程質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施的缺陷，就改進(jìn)方案的可能量及設(shè)備設(shè)施的缺陷，就改進(jìn)方案的可能性和費用提出建議并總結(jié)工程前期介入發(fā)性和費用提出建議并總結(jié)工程前期介入發(fā)現(xiàn)的問題作為案例；在招商出租階段同步現(xiàn)的問題作為案例；在招商出租階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助項目公司及時發(fā)現(xiàn)和處理跟進(jìn)配合，協(xié)助項目公司及時發(fā)現(xiàn)和處理存在的問題，從源頭上堵住漏洞，避免和存在的問題，從源頭上堵住漏洞，避免和減少上述階段的問題發(fā)生，而且在項目開減少上述階段的問題發(fā)生，而且在項目開發(fā)初期把不利于商業(yè)管理、損害商戶利益發(fā)初期把不利于商業(yè)管理、損害商戶利益的因素盡可能消除或減少，以保障物

7、業(yè)正的因素盡可能消除或減少，以保障物業(yè)正常投入使用后的正常運行。常投入使用后的正常運行。 3.商業(yè)工程管理前期介入意義的作用商業(yè)工程管理前期介入意義的作用 優(yōu)化設(shè)計優(yōu)化設(shè)計 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計、建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施投資配商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計、建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施投資配置及環(huán)境布置往往受限于許多客觀因素的影響或主觀因素的置及環(huán)境布置往往受限于許多客觀因素的影響或主觀因素的認(rèn)識，由于這些原因所造成的缺欠都直接影響著日后的商業(yè)認(rèn)識，由于這些原因所造成的缺欠都直接影響著日后的商業(yè)使用環(huán)境、條件和功能等，而商業(yè)物業(yè)工程管理人員由于參使用環(huán)境、條件和功能等，而商業(yè)物業(yè)工程管理人員由于參與了許多商

8、業(yè)物業(yè)工程管理項目的前期介入和日后工程管理與了許多商業(yè)物業(yè)工程管理項目的前期介入和日后工程管理工作，積累了豐富的商業(yè)物業(yè)工程管理經(jīng)驗，同時也因角色工作，積累了豐富的商業(yè)物業(yè)工程管理經(jīng)驗，同時也因角色的不同，看問題的視野不同，對商業(yè)物業(yè)可能會出現(xiàn)的規(guī)劃的不同，看問題的視野不同，對商業(yè)物業(yè)可能會出現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備設(shè)施選型、配置和建造質(zhì)量缺陷往往比較敏感，設(shè)計、設(shè)備設(shè)施選型、配置和建造質(zhì)量缺陷往往比較敏感，能及時發(fā)現(xiàn)指出，這樣就能確保商業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量。能及時發(fā)現(xiàn)指出，這樣就能確保商業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量。 例如：某商業(yè)物業(yè)管理公司工程人員每年例如：某商業(yè)物業(yè)管理公司工程人員每年匯集運行中新發(fā)現(xiàn)

9、的問題，定期更新匯集運行中新發(fā)現(xiàn)的問題，定期更新商商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)條件業(yè)地產(chǎn)技術(shù)條件，從源頭上保證所開發(fā)，從源頭上保證所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)符合市場需求，便于日后的運的商業(yè)地產(chǎn)符合市場需求，便于日后的運行管理。行管理。 有助于提高工程質(zhì)量有助于提高工程質(zhì)量 在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中，商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中，商業(yè)物業(yè)工程管理人員利用自身優(yōu)勢協(xié)助物業(yè)工程管理人員利用自身優(yōu)勢協(xié)助建設(shè)單位加強工程質(zhì)量管理，及時發(fā)建設(shè)單位加強工程質(zhì)量管理，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計、施工過程中的缺陷，提前防現(xiàn)設(shè)計、施工過程中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問題在施工范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問題在施工過程中及時得到解決，避免日后使用

10、過程中及時得到解決，避免日后使用中再投入額外資金和精力，從而減少中再投入額外資金和精力，從而減少浪費，提升商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)。浪費，提升商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)。 例如：在某項目建設(shè)中，商業(yè)物業(yè)工程管理人員在例如：在某項目建設(shè)中，商業(yè)物業(yè)工程管理人員在商業(yè)購物中心裝修期間發(fā)現(xiàn)購物中心商鋪內(nèi)許多風(fēng)商業(yè)購物中心裝修期間發(fā)現(xiàn)購物中心商鋪內(nèi)許多風(fēng)機盤管出風(fēng)口安裝在格柵吊頂之上，且格柵吊頂不機盤管出風(fēng)口安裝在格柵吊頂之上，且格柵吊頂不能上人，由此將可能產(chǎn)生兩個問題：能上人，由此將可能產(chǎn)生兩個問題： （1） 空調(diào)的無效負(fù)荷增加，吊頂之上的部分也將空調(diào)的無效負(fù)荷增加，吊頂之上的部分也將成為空調(diào)的負(fù)荷區(qū)域，無形中加大了能耗

11、。成為空調(diào)的負(fù)荷區(qū)域，無形中加大了能耗。 （2）格柵吊頂無法承重，增加了更換回風(fēng)過濾網(wǎng)）格柵吊頂無法承重，增加了更換回風(fēng)過濾網(wǎng)的難度，甚至導(dǎo)致過濾網(wǎng)無法更換。的難度，甚至導(dǎo)致過濾網(wǎng)無法更換。 為此，必須將出風(fēng)口下引到格柵之下，經(jīng)過多方面為此，必須將出風(fēng)口下引到格柵之下，經(jīng)過多方面努力，終于項目公司同意安排下引，并在開業(yè)前完努力，終于項目公司同意安排下引，并在開業(yè)前完成了風(fēng)管下引工作。方便了日后空調(diào)的運行管理。成了風(fēng)管下引工作。方便了日后空調(diào)的運行管理。 有利于了解商業(yè)地產(chǎn)的情況有利于了解商業(yè)地產(chǎn)的情況 商業(yè)物業(yè)工程管理人員通過前期介入可以商業(yè)物業(yè)工程管理人員通過前期介入可以熟悉建筑結(jié)構(gòu)、管線走

12、向、設(shè)備安裝等情熟悉建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況，對于圖紙的改動部分做好記錄，對隱況，對于圖紙的改動部分做好記錄，對隱蔽工程狀況全過程跟蹤，充分了解所管商蔽工程狀況全過程跟蹤，充分了解所管商業(yè)物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到業(yè)物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到心中有數(shù)，心中有數(shù)，“對癥下藥對癥下藥”。 為日后商業(yè)管理作充分準(zhǔn)備為日后商業(yè)管理作充分準(zhǔn)備 可利用前期介入的機會，逐步開展修訂工可利用前期介入的機會，逐步開展修訂工程管理方案和各項管理制度、進(jìn)行人員招程管理方案和各項管理制度、進(jìn)行人員招聘、崗前培訓(xùn)、業(yè)戶入住裝修管理等準(zhǔn)備聘、崗前培訓(xùn)、業(yè)戶入住裝修管理等準(zhǔn)備工作。同時通過前期介入

13、過程中與各方磨工作。同時通過前期介入過程中與各方磨合，理順與環(huán)衛(wèi)、水電、通信治安、綠化合，理順與環(huán)衛(wèi)、水電、通信治安、綠化等部門之間的關(guān)系，建立暢通的溝通渠道等部門之間的關(guān)系，建立暢通的溝通渠道，為日后商業(yè)物業(yè)工程的使用和管理打下，為日后商業(yè)物業(yè)工程的使用和管理打下良好的基礎(chǔ)。良好的基礎(chǔ)。 4.項目立項決策可行性研究階段項目立項決策可行性研究階段的介入要點的介入要點 可行性研究階段的介入可行性研究階段的介入 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)首先進(jìn)行的是可行性研究。其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)首先進(jìn)行的是可行性研究。其涉及到商業(yè)物業(yè)工程管理的所有建筑物的功涉及到商業(yè)物業(yè)工程管理的所有建筑物的功能、結(jié)構(gòu)、供電、供水、供氣等設(shè)備的選

14、型能、結(jié)構(gòu)、供電、供水、供氣等設(shè)備的選型等一系列工程項目。工程項目是商業(yè)物業(yè)工等一系列工程項目。工程項目是商業(yè)物業(yè)工程管理人員參與立項決策的主要內(nèi)容，工程程管理人員參與立項決策的主要內(nèi)容，工程項目內(nèi)容能否滿足今后商業(yè)運行后商業(yè)工程項目內(nèi)容能否滿足今后商業(yè)運行后商業(yè)工程管理的要求，是商業(yè)物業(yè)工程管理要考慮的管理的要求，是商業(yè)物業(yè)工程管理要考慮的首要問題。首要問題。 可行性研究階段的介入要點：可行性研究階段的介入要點： 1、提供已運行的商業(yè)物業(yè)在工程配套方面、提供已運行的商業(yè)物業(yè)在工程配套方面的成功與缺欠。的成功與缺欠。 2、就日后的商業(yè)工程管理內(nèi)容、商業(yè)工程、就日后的商業(yè)工程管理內(nèi)容、商業(yè)工程管

15、理標(biāo)準(zhǔn)及成本、設(shè)備設(shè)施維修支出等方管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、設(shè)備設(shè)施維修支出等方面提供有參考價值的意見。正確的建議和面提供有參考價值的意見。正確的建議和重要的信息可對項目的可行性分析、降低重要的信息可對項目的可行性分析、降低決策的風(fēng)險起著重要的作用。決策的風(fēng)險起著重要的作用。 5.規(guī)劃設(shè)計階段介入要點規(guī)劃設(shè)計階段介入要點 由于對商業(yè)建筑特別是城市綜合體類型的大型由于對商業(yè)建筑特別是城市綜合體類型的大型商業(yè)中心或綜合性商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計及商業(yè)商業(yè)中心或綜合性商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計及商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的選型配置有其具體的要求，因工程設(shè)備設(shè)施的選型配置有其具體的要求，因此在設(shè)計上對商業(yè)樓宇的功能、結(jié)構(gòu)及工程設(shè)此在設(shè)

16、計上對商業(yè)樓宇的功能、結(jié)構(gòu)及工程設(shè)備設(shè)施的的整體布局，對商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的備設(shè)施的的整體布局，對商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的選型配置及不同業(yè)態(tài)對工程方面的需求是設(shè)計選型配置及不同業(yè)態(tài)對工程方面的需求是設(shè)計介入時要考慮的主要問題。工程設(shè)備既要能滿介入時要考慮的主要問題。工程設(shè)備既要能滿足整體樓宇商業(yè)經(jīng)營的需求又能滿足不同的業(yè)足整體樓宇商業(yè)經(jīng)營的需求又能滿足不同的業(yè)態(tài)具體需求，更要便于商業(yè)物業(yè)工程管理。態(tài)具體需求，更要便于商業(yè)物業(yè)工程管理。 規(guī)劃設(shè)計階段的介入要點：規(guī)劃設(shè)計階段的介入要點： 1、就結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；、就結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議； 2、設(shè)備設(shè)施配套和水電氣等供應(yīng)容量合理、設(shè)

17、備設(shè)施配套和水電氣等供應(yīng)容量合理性、適應(yīng)性；性、適應(yīng)性； 3、設(shè)備設(shè)施、裝修材料的設(shè)置、選型等。、設(shè)備設(shè)施、裝修材料的設(shè)置、選型等。 例如：大型的零售商業(yè)與一般規(guī)模的娛樂例如：大型的零售商業(yè)與一般規(guī)模的娛樂公司同在一個樓宇時，在設(shè)計時就要考慮公司同在一個樓宇時，在設(shè)計時就要考慮兩個不同的業(yè)態(tài)在空調(diào)及其他設(shè)備上的使兩個不同的業(yè)態(tài)在空調(diào)及其他設(shè)備上的使用問題。由于兩種業(yè)態(tài)的營業(yè)時間不同，用問題。由于兩種業(yè)態(tài)的營業(yè)時間不同，要求的環(huán)境溫度也不同，應(yīng)根據(jù)兩個不同要求的環(huán)境溫度也不同，應(yīng)根據(jù)兩個不同的業(yè)態(tài)在設(shè)備配置方面的需求實際情況，的業(yè)態(tài)在設(shè)備配置方面的需求實際情況，提供設(shè)備設(shè)施配置的具體設(shè)計方案。提

18、供設(shè)備設(shè)施配置的具體設(shè)計方案。6.施工建設(shè)階段的介入要點施工建設(shè)階段的介入要點 商業(yè)工程管理施工建設(shè)階段的介入要點：商業(yè)工程管理施工建設(shè)階段的介入要點： 1、配合監(jiān)理公司檢查監(jiān)督施工工程中批量較大的各、配合監(jiān)理公司檢查監(jiān)督施工工程中批量較大的各種建材、裝飾材料和建筑配套設(shè)備設(shè)施是否與設(shè)計種建材、裝飾材料和建筑配套設(shè)備設(shè)施是否與設(shè)計圖紙規(guī)定的品牌、型號、規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)相符合，以及圖紙規(guī)定的品牌、型號、規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)相符合，以及施工安裝的質(zhì)量。施工安裝的質(zhì)量。 2、配合監(jiān)理公司重點對建筑的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽、配合監(jiān)理公司重點對建筑的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料的使用安裝過程中的監(jiān)督工程、鋼筋以

19、及管線材料的使用安裝過程中的監(jiān)督檢查。檢查。 3、熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，、熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別是那些在設(shè)計資料和常規(guī)竣工資料中無法反映特別是那些在設(shè)計資料和常規(guī)竣工資料中無法反映的內(nèi)容。的內(nèi)容。 4、在項目公司、監(jiān)理公司的配合下將參與所有土建、在項目公司、監(jiān)理公司的配合下將參與所有土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、相關(guān)的市政工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位等就設(shè)備設(shè)施工程的施工單位、供貨商、安裝單位等就設(shè)備設(shè)施的保質(zhì)的保質(zhì)(修修)期的保質(zhì)期的保質(zhì)(修修)內(nèi)容、保質(zhì)內(nèi)容、保質(zhì)(修修)期限、責(zé)任期限、責(zé)任

20、、費用、費用(維修保證金維修保證金)違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，以便違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，以便運行后的工作聯(lián)系。運行后的工作聯(lián)系。 5、重要的土建要確保一定的抽檢合格率，所有的隱、重要的土建要確保一定的抽檢合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗收，且要有商業(yè)物業(yè)管理人蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗收，且要有商業(yè)物業(yè)管理人員參加。尤其是防水工程的各工序驗收。員參加。尤其是防水工程的各工序驗收。 7.設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點 設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點：設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點： 1、參與重要的大型配套設(shè)備、參與重要的大型配套設(shè)備(包括電梯、中央空調(diào)包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉

21、路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話通訊交換系統(tǒng)等話通訊交換系統(tǒng)等)安裝調(diào)試工作，要求施工單位安裝調(diào)試工作，要求施工單位對商業(yè)工程管理人員及相關(guān)技術(shù)操作人員提供正對商業(yè)工程管理人員及相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。規(guī)的培訓(xùn)。 2、通過詳細(xì)查看各專業(yè)設(shè)備技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備、通過詳細(xì)查看各專業(yè)設(shè)備技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機文件，了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，安隨機文件，了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等技術(shù)要求。、動力電纜連接等技術(shù)要求。 3、在詳細(xì)研讀設(shè)計圖紙和現(xiàn)場檢

22、查建筑空間、在詳細(xì)研讀設(shè)計圖紙和現(xiàn)場檢查建筑空間位置及外形尺寸的基礎(chǔ)上，在符合設(shè)計規(guī)范、位置及外形尺寸的基礎(chǔ)上，在符合設(shè)計規(guī)范、技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利、易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容易調(diào)節(jié)匹作便利、易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容易調(diào)節(jié)匹配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于經(jīng)濟(jì)合理配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于經(jīng)濟(jì)合理，各系統(tǒng)的動能、功能流量輸出應(yīng)便于計量管，各系統(tǒng)的動能、功能流量輸出應(yīng)便于計量管理，便于經(jīng)濟(jì)核算。理，便于經(jīng)濟(jì)核算。 4、參加設(shè)備安裝工程分布、分項工程驗收、參加設(shè)備安裝工程分布、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設(shè)備安裝工程的綜合驗收

23、，隱蔽工程的驗收和設(shè)備安裝工程的綜合驗收，從設(shè)備運行管理方面提出整改意見和建議。從設(shè)備運行管理方面提出整改意見和建議。 8.竣工驗收的介入要點竣工驗收的介入要點 竣工驗收是最后的驗收，其介入要點：竣工驗收是最后的驗收，其介入要點： 商業(yè)物業(yè)工程管理人員應(yīng)會同項目公司、監(jiān)理公司商業(yè)物業(yè)工程管理人員應(yīng)會同項目公司、監(jiān)理公司及有關(guān)人員參與項目的整體竣工驗收，應(yīng)隨同相關(guān)及有關(guān)人員參與項目的整體竣工驗收，應(yīng)隨同相關(guān)驗收組觀看驗收過程，主要是為了掌握驗收情況，驗收組觀看驗收過程，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為商業(yè)工程

24、管理的接管驗收做準(zhǔn)備。對不符問題，為商業(yè)工程管理的接管驗收做準(zhǔn)備。對不符合商業(yè)工程管理要求的工程項目內(nèi)容及缺欠要記錄合商業(yè)工程管理要求的工程項目內(nèi)容及缺欠要記錄在案，并提交項目公司整改。在案，并提交項目公司整改。9.裝修裝飾階段的介入裝修裝飾階段的介入 1、熟悉經(jīng)項目公司審核的主力店二次裝修圖紙、熟悉經(jīng)項目公司審核的主力店二次裝修圖紙。 2、審核小商鋪裝修設(shè)計方案和施工圖紙，施工、審核小商鋪裝修設(shè)計方案和施工圖紙，施工圖紙應(yīng)包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花圖紙應(yīng)包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施

25、工平面圖、所有主材明細(xì)等。圖、電氣施工平面圖、所有主材明細(xì)等。 3、審核施工單位資質(zhì)證明，包括施工單位營業(yè)、審核施工單位資質(zhì)證明，包括施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、施工許可證明、電工上崗證執(zhí)照、稅務(wù)登記證、施工許可證明、電工上崗證，如需動用電焊等特殊設(shè)備的須審核操作人員的，如需動用電焊等特殊設(shè)備的須審核操作人員的上崗證明。上崗證明。 PPT制作：李冠英接管驗收與竣工驗收的區(qū)別接管驗收與竣工驗收的區(qū)別 PPT制作：李冠英2.驗收目的不同驗收目的不同 竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達(dá)到了竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達(dá)到了設(shè)計文件所規(guī)定的要求，也是開發(fā)商為了設(shè)計文件所規(guī)定的要求，也是開發(fā)商為了使物

26、業(yè)取得進(jìn)入市場的資格，對物業(yè)是否使物業(yè)取得進(jìn)入市場的資格，對物業(yè)是否合格所進(jìn)行的質(zhì)量驗收。接管驗收是在竣合格所進(jìn)行的質(zhì)量驗收。接管驗收是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以滿足使用功能和工驗收合格的基礎(chǔ)上，以滿足使用功能和物業(yè)現(xiàn)狀條件為主要內(nèi)容的再檢驗，是為物業(yè)現(xiàn)狀條件為主要內(nèi)容的再檢驗，是為了分清管理責(zé)任，對即將管理的物業(yè)質(zhì)量了分清管理責(zé)任，對即將管理的物業(yè)質(zhì)量和物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行的驗收。和物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行的驗收。PPT制作：李冠英PPT制作：李冠英PPT制作：李冠英PPT制作：李冠英商業(yè)項目工程驗收工作要點商業(yè)項目工程驗收工作要點 PPT制作：李冠英8.2.4對所有的建筑技術(shù)資料、產(chǎn)權(quán)資料、設(shè)備前期對所有的建

27、筑技術(shù)資料、產(chǎn)權(quán)資料、設(shè)備前期工程技術(shù)資料以及設(shè)備設(shè)施驗收時有關(guān)工程設(shè)計、工程技術(shù)資料以及設(shè)備設(shè)施驗收時有關(guān)工程設(shè)計、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的評價報告進(jìn)行驗收。要求施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的評價報告進(jìn)行驗收。要求收集整理的文件資料主要有：收集整理的文件資料主要有：1、設(shè)備選型報告及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；、設(shè)備選型報告及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；2、設(shè)備購置合同；、設(shè)備購置合同；3、設(shè)備安裝合同；、設(shè)備安裝合同；4、設(shè)備隨機文件（說明書、合格證、裝箱單等）；、設(shè)備隨機文件（說明書、合格證、裝箱單等）；5、進(jìn)口設(shè)備商檢證明文件；、進(jìn)口設(shè)備商檢證明文件；PPT制作：李冠英6、設(shè)備安裝調(diào)試記錄；、設(shè)備安裝調(diào)試記錄；7、設(shè)備性能

28、檢測和驗收移交書；、設(shè)備性能檢測和驗收移交書；8、設(shè)備安裝現(xiàn)場更改單和設(shè)計更改單；、設(shè)備安裝現(xiàn)場更改單和設(shè)計更改單；9、技術(shù)管理業(yè)務(wù)往來文件、批件等。、技術(shù)管理業(yè)務(wù)往來文件、批件等。這些文件資料連同設(shè)備安裝工程竣工這些文件資料連同設(shè)備安裝工程竣工驗收圖紙資料一起歸入設(shè)備前期技術(shù)驗收圖紙資料一起歸入設(shè)備前期技術(shù)資料檔案。資料檔案。PPT制作：李冠英新建項目的工程設(shè)備驗收工作內(nèi)容新建項目的工程設(shè)備驗收工作內(nèi)容 新建商業(yè)項目一般體量均較大、業(yè)態(tài)復(fù)雜，新建商業(yè)項目一般體量均較大、業(yè)態(tài)復(fù)雜，由于各種客觀因素往往不會同時竣工，為保由于各種客觀因素往往不會同時竣工，為保證資金迅速回收，往往是商業(yè)部分先竣工開

29、證資金迅速回收，往往是商業(yè)部分先竣工開業(yè)，因此新項目的接管與驗收工作比較復(fù)雜業(yè)，因此新項目的接管與驗收工作比較復(fù)雜也非常重要。也非常重要。新建項目的接管驗收重點在于樓宇的隱蔽工新建項目的接管驗收重點在于樓宇的隱蔽工程的驗收和設(shè)施設(shè)備的驗收。與通常意義上程的驗收和設(shè)施設(shè)備的驗收。與通常意義上的竣工驗收有所不同，下面介紹作為商業(yè)物的竣工驗收有所不同，下面介紹作為商業(yè)物業(yè)工程管理部門的工作。業(yè)工程管理部門的工作。 PPT制作：李冠英商業(yè)物業(yè)工程管理部門，要掌握新項目各商業(yè)物業(yè)工程管理部門，要掌握新項目各類工程設(shè)備設(shè)施的第一手技術(shù)資料，同時類工程設(shè)備設(shè)施的第一手技術(shù)資料，同時保證開業(yè)第一時間即進(jìn)入正常

30、工作狀態(tài)，保證開業(yè)第一時間即進(jìn)入正常工作狀態(tài)，在新項目竣工驗收前即派相關(guān)工程技術(shù)人在新項目竣工驗收前即派相關(guān)工程技術(shù)人員進(jìn)行合署辦公。員進(jìn)行合署辦公。 PPT制作：李冠英正式接管時應(yīng)注意的主要問題正式接管時應(yīng)注意的主要問題 1、對在前期介入階段提出的完善項目和整改、對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進(jìn)行復(fù)核。對尚未完善的事項，要求項意見進(jìn)行復(fù)核。對尚未完善的事項，要求項目公司提出補救和解決措施并備案。目公司提出補救和解決措施并備案。 2、項目公司應(yīng)將所有土建工程、裝飾工程、項目公司應(yīng)將所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程等主要配套工程的市政工程、設(shè)備安裝工程等主要配套工程的施工

31、（承包）單位名稱、工程項目、工程負(fù)施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修內(nèi)容、保修期限等內(nèi)容責(zé)人聯(lián)系電話、保修內(nèi)容、保修期限等內(nèi)容列出清單交給商業(yè)物業(yè)管理公司。列出清單交給商業(yè)物業(yè)管理公司。PPT制作：李冠英PPT制作：李冠英7、能源計量的確認(rèn)、能源計量的確認(rèn)主力店的能量計量從進(jìn)場日開始，如果項目主力店的能量計量從進(jìn)場日開始，如果項目公司所屬的施工隊伍在進(jìn)場日后主力店內(nèi)仍公司所屬的施工隊伍在進(jìn)場日后主力店內(nèi)仍有收尾工程而產(chǎn)生能耗，則此部分能耗由施有收尾工程而產(chǎn)生能耗，則此部分能耗由施工單位與該主力店直接結(jié)算。同時明確交接工單位與該主力店直接結(jié)算。同時明確交接日后能源計量的責(zé)任

32、點，如交接日后仍需完日后能源計量的責(zé)任點，如交接日后仍需完善的施工及調(diào)試能耗需按表計量，產(chǎn)生的費善的施工及調(diào)試能耗需按表計量，產(chǎn)生的費用由施工單位承擔(dān)。用由施工單位承擔(dān)。PPT制作：李冠英8、遺留工程問題的確認(rèn)、遺留工程問題的確認(rèn)商業(yè)物業(yè)工程管理的相關(guān)工程人員必須仔細(xì)閱商業(yè)物業(yè)工程管理的相關(guān)工程人員必須仔細(xì)閱讀施工合同，深入現(xiàn)場查找充分發(fā)現(xiàn)問題，收讀施工合同，深入現(xiàn)場查找充分發(fā)現(xiàn)問題，收集整理、同時要有依據(jù)日后實際運行條件的變集整理、同時要有依據(jù)日后實際運行條件的變化有預(yù)見性做出合理推斷并及時拍照取證。在化有預(yù)見性做出合理推斷并及時拍照取證。在收集整理基礎(chǔ)上組織項目公司、施工單位到現(xiàn)收集整理基

33、礎(chǔ)上組織項目公司、施工單位到現(xiàn)場核實、簽字確認(rèn)。所有工程遺留問題要進(jìn)行場核實、簽字確認(rèn)。所有工程遺留問題要進(jìn)行歸類劃分：工程質(zhì)量問題、規(guī)劃設(shè)計問題及商歸類劃分：工程質(zhì)量問題、規(guī)劃設(shè)計問題及商業(yè)工程優(yōu)化需求等。業(yè)工程優(yōu)化需求等。PPT制作：李冠英9、在工程保修期間，如施工單位不履行合、在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務(wù)的，請項目公司（或項目公司委托同義務(wù)的，請項目公司（或項目公司委托管理公司）發(fā)函給施工單位要求其進(jìn)場維管理公司）發(fā)函給施工單位要求其進(jìn)場維修。如施工單位拒不履行維保責(zé)任，則上修。如施工單位拒不履行維保責(zé)任，則上報項目公司協(xié)調(diào)解決，或直接扣除施工方報項目公司協(xié)調(diào)解決，或直接扣除

34、施工方的相應(yīng)維保款予以修復(fù)。的相應(yīng)維?？钣枰孕迯?fù)。1.工程遺留問題的一般處理方案工程遺留問題的一般處理方案 開業(yè)開業(yè)30天內(nèi)，工程管理人員應(yīng)充分查找、收集、天內(nèi)，工程管理人員應(yīng)充分查找、收集、整理工程質(zhì)量問題，也可依據(jù)日后實際運行條件整理工程質(zhì)量問題，也可依據(jù)日后實際運行條件預(yù)見性做出合理推斷并拍照取證，對所有工程遺預(yù)見性做出合理推斷并拍照取證，對所有工程遺留問題進(jìn)行分設(shè)三類分別處理：規(guī)劃設(shè)計問題、留問題進(jìn)行分設(shè)三類分別處理：規(guī)劃設(shè)計問題、商業(yè)優(yōu)化需求、施工質(zhì)量問題。商業(yè)優(yōu)化需求、施工質(zhì)量問題。 規(guī)劃設(shè)計中未涉及成本預(yù)算中未考慮規(guī)劃設(shè)計中未涉及成本預(yù)算中未考慮的項目的項目 工程管理部門要集中整

35、理各項工程遺留問工程管理部門要集中整理各項工程遺留問題，并在充分聽取其他部門意見的基礎(chǔ)上題，并在充分聽取其他部門意見的基礎(chǔ)上，對于影響商業(yè)活動和工程質(zhì)量及品質(zhì)的，對于影響商業(yè)活動和工程質(zhì)量及品質(zhì)的問題及項目，形成問題及項目，形成“工程質(zhì)量問題處理報工程質(zhì)量問題處理報告告”，闡明情況，明確整改方案及費用測，闡明情況，明確整改方案及費用測算上報項目公司，得到處理批復(fù)后組織整算上報項目公司，得到處理批復(fù)后組織整改實施。改實施。 商業(yè)物業(yè)需要優(yōu)化的項目商業(yè)物業(yè)需要優(yōu)化的項目 購物中心開業(yè)后，由經(jīng)營部門提出商業(yè)物購物中心開業(yè)后，由經(jīng)營部門提出商業(yè)物業(yè)條件或商業(yè)設(shè)備不能滿足商業(yè)經(jīng)營活動業(yè)條件或商業(yè)設(shè)備不能

36、滿足商業(yè)經(jīng)營活動需要和影響正常經(jīng)營的項目，工程人員整需要和影響正常經(jīng)營的項目，工程人員整理分析后，立冊、分項形成書面文檔清晰理分析后，立冊、分項形成書面文檔清晰闡明原因及費用估算，由項目公司或商業(yè)闡明原因及費用估算，由項目公司或商業(yè)物業(yè)管理公司工程部門在項目保證金中或物業(yè)管理公司工程部門在項目保證金中或維修基金中支出費用進(jìn)行整改。維修基金中支出費用進(jìn)行整改。 施工單位施工質(zhì)量問題的項目施工單位施工質(zhì)量問題的項目 商業(yè)物業(yè)公司工程管理人員應(yīng)將收集的工程質(zhì)量問商業(yè)物業(yè)公司工程管理人員應(yīng)將收集的工程質(zhì)量問題列出清單及要求整改期限，上報項目公司協(xié)調(diào)施題列出清單及要求整改期限，上報項目公司協(xié)調(diào)施工承包方

37、盡快解決。要求項目公司支付工程質(zhì)保金工承包方盡快解決。要求項目公司支付工程質(zhì)保金時，應(yīng)經(jīng)商業(yè)物業(yè)管理公司審批。如施工單位同一時，應(yīng)經(jīng)商業(yè)物業(yè)管理公司審批。如施工單位同一問題維修三次后仍未解決，商業(yè)物業(yè)管理公司可在問題維修三次后仍未解決，商業(yè)物業(yè)管理公司可在書面通知項目公司和責(zé)任施工單位的前提下，另行書面通知項目公司和責(zé)任施工單位的前提下，另行委托其他單位處理，相關(guān)費用從其質(zhì)保金中扣除，委托其他單位處理，相關(guān)費用從其質(zhì)保金中扣除，如質(zhì)保金不足，欠缺金額由責(zé)任施工單位承擔(dān)。如質(zhì)保金不足，欠缺金額由責(zé)任施工單位承擔(dān)。 在工程保修期間，如施工單位不履行合同在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務(wù)的，由

38、商業(yè)物業(yè)工程管理部門發(fā)函給義務(wù)的，由商業(yè)物業(yè)工程管理部門發(fā)函給施工單位，同時抄報項目公司要求其進(jìn)場施工單位，同時抄報項目公司要求其進(jìn)場維修，如對施工單位兩次發(fā)函催促仍不履維修，如對施工單位兩次發(fā)函催促仍不履行維保責(zé)任的，行維保責(zé)任的，7日內(nèi)由商物業(yè)業(yè)管理公司日內(nèi)由商物業(yè)業(yè)管理公司負(fù)責(zé)估算維保金額向施工單位致函（抄報負(fù)責(zé)估算維保金額向施工單位致函（抄報項目公司），由項目公司財務(wù)部直接代扣項目公司），由項目公司財務(wù)部直接代扣施工單位相應(yīng)維?？畎胃兜缴虡I(yè)物業(yè)管理施工單位相應(yīng)維保款拔付到商業(yè)物業(yè)管理公司，商業(yè)物業(yè)工程管理部門可按制度對公司，商業(yè)物業(yè)工程管理部門可按制度對上述維保項目做招投標(biāo)，選定外委施

39、工單上述維保項目做招投標(biāo)，選定外委施工單位完成維修。位完成維修。 2.工程問題、缺陷產(chǎn)生的原因工程問題、缺陷產(chǎn)生的原因 可行性研究階段考慮不周可行性研究階段考慮不周 商業(yè)項目工程問題、缺陷有因可行性研究商業(yè)項目工程問題、缺陷有因可行性研究階段考慮不周而產(chǎn)生遺留問題，如層高、階段考慮不周而產(chǎn)生遺留問題，如層高、設(shè)施設(shè)備的配置、特種業(yè)態(tài)的配置（如餐設(shè)施設(shè)備的配置、特種業(yè)態(tài)的配置（如餐飲、電玩、影院、飲、電玩、影院、KTV等）等。因可行性等）等。因可行性研究階段從商業(yè)經(jīng)營角度考慮及論證不充研究階段從商業(yè)經(jīng)營角度考慮及論證不充分，造成決策項目存在問題，導(dǎo)致開業(yè)后分，造成決策項目存在問題，導(dǎo)致開業(yè)后不適

40、應(yīng)市場要求，不能滿足經(jīng)營需要而造不適應(yīng)市場要求，不能滿足經(jīng)營需要而造成工程問題。成工程問題。 1、空調(diào)的配置不足、空調(diào)的配置不足 例如：例如：某購物中心屬組合店，其當(dāng)時業(yè)態(tài)的配置某購物中心屬組合店，其當(dāng)時業(yè)態(tài)的配置為首層統(tǒng)一定位為服裝、服飾為主的精品店，空為首層統(tǒng)一定位為服裝、服飾為主的精品店，空調(diào)冷量及供熱的設(shè)計就根據(jù)這種業(yè)態(tài)進(jìn)行，為節(jié)調(diào)冷量及供熱的設(shè)計就根據(jù)這種業(yè)態(tài)進(jìn)行，為節(jié)省成本減少了公共通道的風(fēng)柜機、風(fēng)機盤管，其省成本減少了公共通道的風(fēng)柜機、風(fēng)機盤管，其余區(qū)域也采用比標(biāo)準(zhǔn)配置少三分之一的設(shè)計方案余區(qū)域也采用比標(biāo)準(zhǔn)配置少三分之一的設(shè)計方案。開業(yè)后就發(fā)現(xiàn)空調(diào)余量不足，造成有的區(qū)域一。開業(yè)后

41、就發(fā)現(xiàn)空調(diào)余量不足，造成有的區(qū)域一個風(fēng)柜機所帶空調(diào)風(fēng)口多達(dá)個風(fēng)柜機所帶空調(diào)風(fēng)口多達(dá)19個，從而導(dǎo)致空調(diào)個，從而導(dǎo)致空調(diào)制冷（制熱）高峰期滿負(fù)荷運行也難以保證效果制冷（制熱）高峰期滿負(fù)荷運行也難以保證效果。同時空調(diào)主機的選型也沒有給增加餐飲、電玩。同時空調(diào)主機的選型也沒有給增加餐飲、電玩、影院、影院、KTV等特種業(yè)態(tài)留出余量。業(yè)態(tài)調(diào)整后等特種業(yè)態(tài)留出余量。業(yè)態(tài)調(diào)整后空調(diào)不足的問題更加突出?？照{(diào)不足的問題更加突出。 2、排煙、排污設(shè)施的設(shè)置不足、排煙、排污設(shè)施的設(shè)置不足 由于項目前期決策對餐飲業(yè)態(tài)估計不足，沒有設(shè)由于項目前期決策對餐飲業(yè)態(tài)估計不足，沒有設(shè)計充足的排煙、排污設(shè)施，導(dǎo)致后期改造難度很計

42、充足的排煙、排污設(shè)施，導(dǎo)致后期改造難度很大、成本增加，同時也存在安全隱患。大、成本增加，同時也存在安全隱患。 例如：例如：某購物中心首層餐飲戶從開業(yè)時的某購物中心首層餐飲戶從開業(yè)時的9戶，戶，開業(yè)后三年內(nèi)增加到開業(yè)后三年內(nèi)增加到70戶，雖然先后經(jīng)過三次較戶，雖然先后經(jīng)過三次較大的排煙、排污改造，但受原設(shè)計的限制，難以大的排煙、排污改造，但受原設(shè)計的限制，難以從根本上解決排煙、排污問題，給購物中心提升從根本上解決排煙、排污問題，給購物中心提升品質(zhì)帶來很大困難。品質(zhì)帶來很大困難。 設(shè)計方面的不足設(shè)計方面的不足 由于項目設(shè)計時對商業(yè)經(jīng)營考慮不足及設(shè)由于項目設(shè)計時對商業(yè)經(jīng)營考慮不足及設(shè)計理念、采用技術(shù)

43、的不當(dāng)選擇，都會導(dǎo)致計理念、采用技術(shù)的不當(dāng)選擇，都會導(dǎo)致后期工程問題的產(chǎn)生，從而制約商業(yè)物業(yè)后期工程問題的產(chǎn)生，從而制約商業(yè)物業(yè)在降低成本管理、提升購物中心品質(zhì)的運在降低成本管理、提升購物中心品質(zhì)的運作。作。 1、外墻廣告位的不足、外墻廣告位的不足 組合店在外墻廣告位設(shè)計上存在對經(jīng)營效益、美化組合店在外墻廣告位設(shè)計上存在對經(jīng)營效益、美化、亮化考慮不足的缺陷。、亮化考慮不足的缺陷。 例如：例如：某購物中心外墻廣告原設(shè)計數(shù)量多、面積小某購物中心外墻廣告原設(shè)計數(shù)量多、面積小，廣告布無法長時間固定（一個月后即脫落），且，廣告布無法長時間固定（一個月后即脫落），且沒有采用當(dāng)時已經(jīng)成熟的節(jié)能光源技術(shù)，因而

44、導(dǎo)致沒有采用當(dāng)時已經(jīng)成熟的節(jié)能光源技術(shù)，因而導(dǎo)致廣告位租不出去，維護(hù)成本高等問題，不得不進(jìn)行廣告位租不出去，維護(hù)成本高等問題，不得不進(jìn)行二次改造。從經(jīng)營角度講：一些背街面的廣告位可二次改造。從經(jīng)營角度講：一些背街面的廣告位可能永遠(yuǎn)沒有經(jīng)營價值，如長時間空置又影響廣告形能永遠(yuǎn)沒有經(jīng)營價值，如長時間空置又影響廣告形象。因此在廣告位設(shè)計上要從廣告市場經(jīng)營出發(fā)，象。因此在廣告位設(shè)計上要從廣告市場經(jīng)營出發(fā)，請廣告公司參與設(shè)計，同時盡可能采取最新的光源請廣告公司參與設(shè)計，同時盡可能采取最新的光源及先進(jìn)成熟技術(shù)。及先進(jìn)成熟技術(shù)。 2、節(jié)能技術(shù)使用較少、節(jié)能技術(shù)使用較少 大型購物中心在前期設(shè)計理念上缺乏節(jié)能和

45、環(huán)保理念大型購物中心在前期設(shè)計理念上缺乏節(jié)能和環(huán)保理念，從而導(dǎo)致各項目開業(yè)后運行成本高、環(huán)保污染大，從而導(dǎo)致各項目開業(yè)后運行成本高、環(huán)保污染大，不得不進(jìn)行二次改造、重新植入節(jié)能技術(shù)。不得不進(jìn)行二次改造、重新植入節(jié)能技術(shù)。 水泵變頻技術(shù)、照明節(jié)能技術(shù)、智能化控制技術(shù)、保水泵變頻技術(shù)、照明節(jié)能技術(shù)、智能化控制技術(shù)、保溫技術(shù)等，均已成熟，應(yīng)在設(shè)計時一步到位，直接采溫技術(shù)等，均已成熟，應(yīng)在設(shè)計時一步到位，直接采用，不應(yīng)等竣工后再去二次改造加裝。雖然一步到位用，不應(yīng)等竣工后再去二次改造加裝。雖然一步到位造成前期投入大，但綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益還是劃算的，造成前期投入大，但綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益還是劃算的，同時采取節(jié)

46、能技術(shù)對改善租賃經(jīng)營條件，減少市場培同時采取節(jié)能技術(shù)對改善租賃經(jīng)營條件，減少市場培育周期，對社會做出貢獻(xiàn)都有更大的意義。育周期，對社會做出貢獻(xiàn)都有更大的意義。 施工過程的缺陷施工過程的缺陷 因工期緊和施工監(jiān)理的疏忽等導(dǎo)致工程缺陷，因工期緊和施工監(jiān)理的疏忽等導(dǎo)致工程缺陷，主要有偷工減料、不按技術(shù)規(guī)范施工所致。主要有偷工減料、不按技術(shù)規(guī)范施工所致。 例例1：某商業(yè)外廣場面積達(dá)某商業(yè)外廣場面積達(dá)18000平方米，據(jù)前平方米，據(jù)前期施工人員證實為了搶工期，采取擺積木的方期施工人員證實為了搶工期，采取擺積木的方法，將磚擺好后再灑水泥、澆水一夜成型，從法，將磚擺好后再灑水泥、澆水一夜成型，從而導(dǎo)致基礎(chǔ)未打

47、牢，未留伸縮縫，開業(yè)后大面而導(dǎo)致基礎(chǔ)未打牢，未留伸縮縫，開業(yè)后大面積脫落、起鼓，給日后廣場的使用維修帶來了積脫落、起鼓，給日后廣場的使用維修帶來了很大困難。很大困難。 例例2：某購物中心屋面保溫防水層施工正值某購物中心屋面保溫防水層施工正值雨季，為了搶工期，導(dǎo)致珍珠巖保溫層大雨季，為了搶工期，導(dǎo)致珍珠巖保溫層大量含水，出氣孔及虹吸雨排排水孔防水層量含水，出氣孔及虹吸雨排排水孔防水層未做到位，導(dǎo)致開業(yè)后頂層大面積漏水，未做到位，導(dǎo)致開業(yè)后頂層大面積漏水，屋面保溫層將會長期大量含水，更換維修屋面保溫層將會長期大量含水，更換維修困難，長期存在安全隱患。困難，長期存在安全隱患。 運行管理模式方面問題運

48、行管理模式方面問題 單體店和組合店商業(yè)項目，由于采取訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式單體店和組合店商業(yè)項目，由于采取訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式，在給主力店提供了其獨立使用設(shè)施設(shè)備的運行管理界面，在給主力店提供了其獨立使用設(shè)施設(shè)備的運行管理界面，均約定由其自行負(fù)責(zé)。這樣從責(zé)任角度比較分明，但由，均約定由其自行負(fù)責(zé)。這樣從責(zé)任角度比較分明，但由于其產(chǎn)權(quán)不屬于主力店，所以其在運行中不會考慮設(shè)施設(shè)于其產(chǎn)權(quán)不屬于主力店，所以其在運行中不會考慮設(shè)施設(shè)備的使用壽命，往往是野蠻使用，不規(guī)范使用，導(dǎo)致出現(xiàn)備的使用壽命，往往是野蠻使用，不規(guī)范使用，導(dǎo)致出現(xiàn)問題，或提前出現(xiàn)大、中、小維修。問題，或提前出現(xiàn)大、中、小維修。 例如：例如：某

49、購物中心沃爾瑪獨立使用的電梯、卸貨通道、某購物中心沃爾瑪獨立使用的電梯、卸貨通道、空調(diào)主機等就出現(xiàn)了此類問題。建議在租賃時按設(shè)備折舊空調(diào)主機等就出現(xiàn)了此類問題。建議在租賃時按設(shè)備折舊逐年收取成本押金或租賃方支付運行維護(hù)費用，轉(zhuǎn)由商業(yè)逐年收取成本押金或租賃方支付運行維護(hù)費用，轉(zhuǎn)由商業(yè)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)設(shè)備的運行管理。物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)設(shè)備的運行管理。3.商業(yè)工程整改與完善的重要意義商業(yè)工程整改與完善的重要意義 由于商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的模式?jīng)Q定了商場要由于商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的模式?jīng)Q定了商場要盡快建成營業(yè)，回籠資金，產(chǎn)生效益。所以盡快建成營業(yè)，回籠資金，產(chǎn)生效益。所以在商場開業(yè)經(jīng)營時，還有部分在建工程尚未在

50、商場開業(yè)經(jīng)營時，還有部分在建工程尚未完成，而完工工程由于趕工或交叉施工等原完成，而完工工程由于趕工或交叉施工等原因可能留下缺陷，還有開業(yè)后出于經(jīng)營性需因可能留下缺陷，還有開業(yè)后出于經(jīng)營性需要要對物業(yè)設(shè)施進(jìn)行完善，以上原因構(gòu)成了要要對物業(yè)設(shè)施進(jìn)行完善，以上原因構(gòu)成了工程的整改和完善。進(jìn)一步提高和完善商業(yè)工程的整改和完善。進(jìn)一步提高和完善商業(yè)經(jīng)營活動的物質(zhì)質(zhì)量及環(huán)境基礎(chǔ)是商業(yè)工程經(jīng)營活動的物質(zhì)質(zhì)量及環(huán)境基礎(chǔ)是商業(yè)工程整改與完善的主要內(nèi)容。整改與完善的主要內(nèi)容。 工程設(shè)備設(shè)施整改要按照工程管理的經(jīng)濟(jì)工程設(shè)備設(shè)施整改要按照工程管理的經(jīng)濟(jì)規(guī)律和組織程序，做好整改經(jīng)濟(jì)測算工作規(guī)律和組織程序，做好整改經(jīng)濟(jì)測

51、算工作，推進(jìn)整改的步伐，保障商業(yè)物業(yè)可持續(xù)，推進(jìn)整改的步伐，保障商業(yè)物業(yè)可持續(xù)經(jīng)營的基本條件，提升安全運行、經(jīng)濟(jì)運經(jīng)營的基本條件，提升安全運行、經(jīng)濟(jì)運行及滿足商業(yè)業(yè)態(tài)的需求是商業(yè)工程整改行及滿足商業(yè)業(yè)態(tài)的需求是商業(yè)工程整改與完善的主要意義。與完善的主要意義。 從購物中心全壽命周期費用的角度來看，從購物中心全壽命周期費用的角度來看，整改的經(jīng)濟(jì)效益是巨大的：整改的經(jīng)濟(jì)效益是巨大的： 積極推廣和采用新技術(shù)的重要意義積極推廣和采用新技術(shù)的重要意義 空調(diào)冷水機組能耗在商業(yè)項目能耗中占較大比重?？照{(diào)冷水機組能耗在商業(yè)項目能耗中占較大比重。 案例：案例：某購物中心的冷水機組每年耗電費為某購物中心的冷水機組每

52、年耗電費為170萬萬元，占總能耗比例的元，占總能耗比例的62%。如果采用某樓宇科技有。如果采用某樓宇科技有限公司生產(chǎn)的中央空調(diào)限公司生產(chǎn)的中央空調(diào)BKS系列能源控制系統(tǒng)系列能源控制系統(tǒng)（計算計算機技術(shù)、模糊控制技術(shù)、系統(tǒng)集成技術(shù)和變頻調(diào)速技術(shù)集合機技術(shù)、模糊控制技術(shù)、系統(tǒng)集成技術(shù)和變頻調(diào)速技術(shù)集合 ），采用獨創(chuàng)的模采用獨創(chuàng)的模糊控制模型和現(xiàn)代變頻技術(shù)，可以根據(jù)環(huán)境及負(fù)荷糊控制模型和現(xiàn)代變頻技術(shù)，可以根據(jù)環(huán)境及負(fù)荷的變化擇優(yōu)選擇空調(diào)系統(tǒng)的運行參數(shù)，實現(xiàn)運行參的變化擇優(yōu)選擇空調(diào)系統(tǒng)的運行參數(shù)，實現(xiàn)運行參數(shù)的動態(tài)檢測和在線調(diào)節(jié)，實現(xiàn)中央空調(diào)的智能控數(shù)的動態(tài)檢測和在線調(diào)節(jié)，實現(xiàn)中央空調(diào)的智能控制和高效

53、運行，綜合節(jié)能率可達(dá)到制和高效運行，綜合節(jié)能率可達(dá)到25%35%，每，每年可節(jié)約能源費年可節(jié)約能源費42.5萬萬60萬元，萬元，4年收回投資，年收回投資，余下余下36年可節(jié)約年可節(jié)約1512萬萬2160萬。萬。 技術(shù)整改的重要意義技術(shù)整改的重要意義 1、合理采用技術(shù)措施減少地下停車場照明、合理采用技術(shù)措施減少地下停車場照明能耗能耗 案例：案例：某購物中心地下停車場照明總功率某購物中心地下停車場照明總功率101KW，如果實行分區(qū)域和間隙亮燈，在，如果實行分區(qū)域和間隙亮燈，在保證安全的基礎(chǔ)上減低照度，每月可節(jié)電保證安全的基礎(chǔ)上減低照度，每月可節(jié)電48480KW.h約約4.65萬元，合計每年節(jié)省萬元

54、，合計每年節(jié)省54.72萬元。萬元。 2、選用光控變頻調(diào)速扶梯在人流量較少、選用光控變頻調(diào)速扶梯在人流量較少時能夠大幅度節(jié)約電能時能夠大幅度節(jié)約電能 案例案例1：某購物中心如果采用變頻調(diào)速扶梯，在周一某購物中心如果采用變頻調(diào)速扶梯，在周一至周五，人流量較少時可以節(jié)約至周五，人流量較少時可以節(jié)約30以上的能耗。以上的能耗。 案例案例2：某商業(yè)中庭設(shè)計為全玻璃頂結(jié)構(gòu)，夏季空調(diào)某商業(yè)中庭設(shè)計為全玻璃頂結(jié)構(gòu)，夏季空調(diào)能耗浪費巨大，商業(yè)工程管理人員建議安裝遮陽簾能耗浪費巨大，商業(yè)工程管理人員建議安裝遮陽簾，夏天能夠阻隔，夏天能夠阻隔7080的熱輻射，理論上可以降的熱輻射，理論上可以降低空調(diào)能耗低空調(diào)能耗

55、2030，尤其在長江流域以南，空調(diào)，尤其在長江流域以南，空調(diào)能耗的節(jié)約更為可觀。能耗的節(jié)約更為可觀。 能源（水、電、氣等）計量完善能源（水、電、氣等）計量完善的重要意義的重要意義 公共能耗計量的完善是能耗有效管控的基礎(chǔ)，商業(yè)公共能耗計量的完善是能耗有效管控的基礎(chǔ)，商業(yè)項目的開發(fā)過程中往往只對參與計費計量部分安裝項目的開發(fā)過程中往往只對參與計費計量部分安裝了計量表，而對不參與計費的公共區(qū)域能耗部分很了計量表，而對不參與計費的公共區(qū)域能耗部分很少安裝計量裝置。項目開業(yè)運行后，由于管理需要少安裝計量裝置。項目開業(yè)運行后，由于管理需要商業(yè)物業(yè)管理公司對各使用部位安裝二、三級計量商業(yè)物業(yè)管理公司對各使用

56、部位安裝二、三級計量表進(jìn)行能源計量方面的完善，使之各功能區(qū)域的能表進(jìn)行能源計量方面的完善，使之各功能區(qū)域的能源消耗得以有效的控管和統(tǒng)計。源消耗得以有效的控管和統(tǒng)計。 4.商業(yè)管理工程客服體系的人員組成商業(yè)管理工程客服體系的人員組成 1、項目開發(fā)單位工程部門的主要領(lǐng)導(dǎo)及、項目開發(fā)單位工程部門的主要領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)工程人員；相關(guān)工程人員； 2、建筑施工單位的主要領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)工程、建筑施工單位的主要領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)工程人員；人員； 3、購物中心主要設(shè)備設(shè)施的生產(chǎn)、安裝、購物中心主要設(shè)備設(shè)施的生產(chǎn)、安裝、調(diào)試單位的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)技術(shù)人員；、調(diào)試單位的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)技術(shù)人員； 4、商業(yè)物業(yè)管理公司工程部門的主要領(lǐng)、商業(yè)物業(yè)管

57、理公司工程部門的主要領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員。導(dǎo)及有關(guān)人員。 北京海航太平物業(yè)管理有限公司長春 李冠英主講主講常見的建筑材料常見的建筑材料 1、石材、燒結(jié)磚與砌塊 （1）天然石材 （2）建筑陶瓷 （3）砌塊 2、無機氣硬性膠凝材料 （1）石膏（2） 建筑石灰（3）水泥 （4）建筑砂漿（5）普通混凝土 （6）建筑鋼材（7）防水材料 （8）保溫絕熱材料（9）吸音隔聲材料中央空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)系統(tǒng)： 1、制冷機組（換熱器機組）及能源系統(tǒng)：、制冷機組（換熱器機組）及能源系統(tǒng)：2、冷凍水（熱水）循環(huán)系統(tǒng)：、冷凍水（熱水）循環(huán)系統(tǒng)：3、冷卻塔及冷卻水循環(huán)系統(tǒng)：、冷卻塔及冷卻水循環(huán)系統(tǒng)：4、空氣輸送與分配系統(tǒng)：、空氣

58、輸送與分配系統(tǒng)：各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)給水系統(tǒng)給水系統(tǒng) 1、引水管；、引水管； 2、水表結(jié)點；、水表結(jié)點；3、給水管網(wǎng)；、給水管網(wǎng)； 4、給水附件；、給水附件；5、配水點；、配水點； 6、升壓和儲水設(shè)備。、升壓和儲水設(shè)備。 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)排水系統(tǒng)排水系統(tǒng)1、衛(wèi)生器具、衛(wèi)生器具 2、排水管道系統(tǒng)、排水管道系統(tǒng)3、通氣管系統(tǒng)、通氣管系統(tǒng) 4、清掃設(shè)備、清掃設(shè)備5、室外排水管系統(tǒng)、室外排水管系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)中央消防系統(tǒng)中央消防系統(tǒng)1、火災(zāi)消防報警系統(tǒng)、火災(zāi)消防報警系統(tǒng) 2、消防控制中心、消防控制中心3、消火栓水系統(tǒng)、消火栓水系統(tǒng) 4、自動噴灑滅火系統(tǒng)、自動噴灑滅火

59、系統(tǒng)5、防排煙系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng) 6、安全疏散和防火隔離系統(tǒng)、安全疏散和防火隔離系統(tǒng)7、手提滅火器、手提滅火器 8、其它滅火系統(tǒng)、其它滅火系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)供配電系統(tǒng)供配電系統(tǒng)1、高低壓配電線路：、高低壓配電線路：2、變配電所、變配電所3、低壓配電柜、低壓配電柜 4、保護(hù)和控制裝置、保護(hù)和控制裝置5、電能表、電能表各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)弱電及監(jiān)控系統(tǒng)弱電及監(jiān)控系統(tǒng)1、保安監(jiān)控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)（1）出入口控制系統(tǒng)）出入口控制系統(tǒng) （2）防盜報警系統(tǒng)）防盜報警系統(tǒng) (3）閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)）閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) (4）巡更管理系統(tǒng)）巡更管理系統(tǒng)2、停車場管理系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng) 各設(shè)

60、施設(shè)備系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)（1）工作區(qū)子系統(tǒng)）工作區(qū)子系統(tǒng) （2） 水平區(qū)子系統(tǒng)水平區(qū)子系統(tǒng)（3） 管理子系統(tǒng)管理子系統(tǒng) （4） 垂直干線子系統(tǒng)垂直干線子系統(tǒng)（5）設(shè)備間子系統(tǒng)）設(shè)備間子系統(tǒng) （6） 建筑群子系統(tǒng)建筑群子系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)廣播音響系統(tǒng)廣播音響系統(tǒng)（1）節(jié)目源設(shè)備；）節(jié)目源設(shè)備； （2）信號放大和處理）信號放大和處理 設(shè)備；設(shè)備；（3）傳輸線路；）傳輸線路； （4）揚聲器系統(tǒng)：）揚聲器系統(tǒng)： 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)1、曳引系統(tǒng)：、曳引系統(tǒng)： 2、導(dǎo)向系統(tǒng)：、導(dǎo)向系統(tǒng)：3、轎廂：、轎廂： 4、門系統(tǒng)：、門系統(tǒng)：5、重量平衡系