上海環(huán)球港、K11學習報告2016.10.18

1、上海環(huán)球港、K11商業(yè)項目學習報告2016.10環(huán)球港環(huán)球港環(huán)球港介紹 由歐洲著名建筑事務所精心設計，從項目建筑裝飾上看酷似龐大“宮殿”，上?！碍h(huán)球港”啟動于2008年，作為全球中心城區(qū)最大的商業(yè)中心城市綜合體，集豪華的凱悅酒店、5A甲級寫字樓、奢華酒店公寓于一身，同時引進諸多世界頂級品牌、各國特色餐飲、健身中心、大型超市、豪華影院、兒童娛樂中心、商務會所，集購物、旅游集散、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，是跨行業(yè)、全方位的國際巨型Shopping Mall，一站式滿足消費者購物休閑娛樂的需求。上?！碍h(huán)球港”呈現(xiàn)給人們的絕不僅僅是一處普通的消費購物場所，更將成為引領都市最新時尚文化生活概念的

2、風向標。 整體定位跳脫傳統(tǒng)商業(yè)整體定位：獨立獨立的主題零售空間 上海中心商城項目參數n 總建筑面積：480000m2n 占地面積：66000m2n 建筑總高度：248mn 辦公樓層數：46層n 商業(yè)樓層數：5層n 停車位：約2200輛n 購物中心（B2-4F）：320000m2n 商務辦公：80000m2n 五星級酒店（7F-25F）：40000m2n 公寓：40000m2項目交通n 3、4、13號線無縫連接；n 11、14號線臨近本項目；其他主要交通距離：n 虹橋機場約17公里；n 浦東機場約52公里；n 虹橋火車站 約17公里；n 上海火車站約5公里 建筑風格及室內裝飾項目整體風格外立面用

3、歐式風格代替國內大部分項目采用的現(xiàn)代簡約風格，內部以歐式風格裝修，用不同顏色進行分區(qū)，風格在國內綜合體中獨一無二。建筑風格：項目外立面擺脫傳統(tǒng)商業(yè)現(xiàn)代簡約風格束縛，大膽采用歐式宮廷建筑風格，將現(xiàn)代設計元素融入了歐式建筑風格中，特色的中庭造型，將整體項目進行分割，錯落有致、層次分明；歐式內裝從局部到整體，經過精雕細琢，通道扶手上種植景觀植物，凸顯開發(fā)商浪漫情懷；特有的“歐式穹頂”與“廊道設計”相結合，宏偉寬闊，采光充分兼容華貴典雅與時尚現(xiàn)代，呈現(xiàn)出新古典主義現(xiàn)代風格。建筑風格優(yōu)勢：獨一無二的歐式風格契合項目商旅文定位，構造文化與商業(yè)的對比；穹頂增加自然采光，提升購物體驗，節(jié)能環(huán)保；精致的內飾裝修

4、增強了購物體驗，減輕購物疲勞感。內部裝飾歐式裝修通過羅馬式中庭、威尼斯式廊道設計、圓形玻璃穹型、歐式壁畫、艷麗的顏色、歐式柱式等打造出富麗堂皇宛如歐式宮殿的感覺。過道以不同的顏色分區(qū)室內設計室內設計舞臺 走廊小品室內設計多經 整體布局花園中庭中央廣場太陽大廳平面人流拉動：平面東西端距離達400米，距離較長，為避免產生逛街的沉悶感與雷同感，必須創(chuàng)造消費節(jié)點及主題分區(qū)而帶動人流自東往西走動。垂直人流拉動：本項目共有6層，分別從B2到4F，除了平面 人流的考量外，必須考慮垂直交通 的拉動。在高樓層設置主力店及餐 飲業(yè)態(tài)的垂直分布都是常用的拉動消費人口的方式。消費節(jié)點：消費節(jié)點能讓消費者有個停留節(jié)點，

5、進行休息調整，通常中庭是作為消費節(jié)點的合理表現(xiàn)方式，但對消費節(jié)點的數量和位置需進行控制。一般平面動線需要消費節(jié)點時，以兩個至三個為宜。如何設置：垂直人流通常通過 形式、數量、地點來形成。形 式是指設置成電動扶梯、垂直 觀光電梯、坡道、普通樓梯、個性化樓梯。通常中庭是平面動線和垂直動線的交匯點。平面分區(qū)：目標消費群的特征區(qū)分較為明顯，加之平面的長度及南北端不同的商業(yè)價值，平面主要分為三個區(qū)域：花園中庭、中央廣場、太陽大廳。垂直分區(qū)：平面分區(qū)的結果可以垂直拉動成為垂直分區(qū)，靠北端的以休閑、娛樂、餐飲等體驗型業(yè)態(tài)為主，靠南則以家庭生活的零售商業(yè)為主。B2品牌店B1品牌店1F品牌店2F品牌店3F品牌店

6、4F品牌店 項目借鑒及啟示1、巨大的當地人口基數支撐。環(huán)球港項目擁有32萬方的商業(yè)體量，單層 商業(yè)面積超過5萬平米，如果沒有上海這種超級大都市的人口支撐，商場難以形成繁榮的景象。2、優(yōu)越的商業(yè)地段。環(huán)球港地處中心城區(qū)靜安、 長寧、普陀三區(qū)結合處，周邊缺乏大型全業(yè)態(tài)的購物消費場所，占用了大量的消費者。3. 定位與眾不同：“商業(yè)、旅游、文化”獨特定位，區(qū)別傳統(tǒng)綜合體，差異化競爭吸附核心客群；4. 圍繞定位的裝修設計：歐式裝修風格，羅馬柱、弧形玻璃穹頂、歐洲內飾、雕塑壁畫圍繞“商業(yè)、旅游、文化”定位，打造獨特的購物體驗；上海環(huán)球港無論是從商業(yè)規(guī)模還是商業(yè)模式，都稱得上是上海乃至全國的商業(yè)領航巨艦，從

7、13年開業(yè)至今，算得上是成功的商業(yè)地產項目，成功的原因有一下幾點：215、各類主題區(qū)塊亮點突出：、各類主題區(qū)塊亮點突出：特色餐飲區(qū)塊的概念符合購物中心餐飲流行趨勢，特色餐飲區(qū)塊的概念符合購物中心餐飲流行趨勢，餐飲業(yè)態(tài)種類較多符合各個消費者的需求。餐飲業(yè)態(tài)種類較多符合各個消費者的需求。6、商場擁有良好的購物環(huán)境和物業(yè)管理，休息場所非常多，老人和小孩坐在、商場擁有良好的購物環(huán)境和物業(yè)管理，休息場所非常多，老人和小孩坐在位置上，年輕人去購物。位置上，年輕人去購物。7、親民的業(yè)態(tài)配比，合理化的品牌引入。擴大了消費族群、親民的業(yè)態(tài)配比，合理化的品牌引入。擴大了消費族群8、動線，分流做的非常好。、動線，分

8、流做的非常好。9、對空鋪位區(qū)域做了很多文化元素吸引顧客駐足拍照合影，提升盲點區(qū)域人、對空鋪位區(qū)域做了很多文化元素吸引顧客駐足拍照合影，提升盲點區(qū)域人氣。氣。10、大量的外來消費者觀摩消費。環(huán)球港超大的商業(yè)體量及商業(yè)定位，既要、大量的外來消費者觀摩消費。環(huán)球港超大的商業(yè)體量及商業(yè)定位，既要求有巨大的當地常住人口，也要求有大量的外來消費者。外來游客是其重求有巨大的當地常住人口，也要求有大量的外來消費者。外來游客是其重要的消費群體。要的消費群體。上海K11藝術購物中心K11 是全球首個品牌率先把藝術是全球首個品牌率先把藝術人文人文自然自然.商業(yè)商業(yè).四大核心元四大核心元素融合，將藝術欣賞、人文素融合

9、，將藝術欣賞、人文 體驗、自然環(huán)保和商業(yè)的完美結體驗、自然環(huán)保和商業(yè)的完美結合和互動，帶出無限創(chuàng)意、自由及個性化的生活品牌，并為合和互動，帶出無限創(chuàng)意、自由及個性化的生活品牌，并為大眾帶來前所未有的感官體驗（看、聽、聞、嘗、愛）。大眾帶來前所未有的感官體驗（看、聽、聞、嘗、愛）。K11品牌品牌K11來歷來歷K11原為當年土地發(fā)展公司的編號，代表九龍區(qū)第原為當年土地發(fā)展公司的編號，代表九龍區(qū)第11個項目，個項目，新世界發(fā)展執(zhí)行董事鄭志剛表示，新世界發(fā)展執(zhí)行董事鄭志剛表示，K11起初的確是無意義的代起初的確是無意義的代號，但卻發(fā)現(xiàn)號，但卻發(fā)現(xiàn)K11也可以有東方哲學也可以有東方哲學“虛實共生虛實共生

10、”的涵義。的涵義。K11K11藝術購物中心介紹24體量商業(yè)面積約40000（地下三層，地上六層）開業(yè)時間2013年機動車車位大約270個（停車場位于6-9F）地理位置淮海中路黃金商務區(qū)，周圍有超過15家甲級寫字樓及數十家5星級酒店；地下二層 ，直接與軌道交通一號線黃陂南路站地下通道相連。 定位19-50歲追求現(xiàn)代生活的社會群體。通過藝術與購物契合，并非一味追求高端業(yè)態(tài)組合時 裝 配 飾 4 2 % 美容護理12% 生活配套10% 餐飲36%地理位置26正門口景觀27樓層指南及品牌樓層指南及品牌LOGO墻墻28小品29藝術品及雕塑30入口正門入口正門入口后門入口后門入口31扶梯、廣告燈柱32時尚

11、快餐和飲品品牌項目啟示及借鑒意義331 1、K11K11充分把藝術充分把藝術 人文人文 自然自然 商業(yè)四大核心元素融合，在商業(yè)地產領域商業(yè)四大核心元素融合，在商業(yè)地產領域同質化嚴重的情況下，使同質化嚴重的情況下，使K11K11脫穎而出；脫穎而出；2 2、K11K11對細節(jié)的把握和處理都很重視，各個角落都有藝術品和小景觀，增對細節(jié)的把握和處理都很重視，各個角落都有藝術品和小景觀，增加顧客的逗留時間和驚喜。以及對中空的中庭采用大面積垂直綠化墻設計，加顧客的逗留時間和驚喜。以及對中空的中庭采用大面積垂直綠化墻設計，有效隔熱降低能耗；有效隔熱降低能耗；3333米高空飛瀉而下的人工水景瀑布，逼真的水流聲

12、、米高空飛瀉而下的人工水景瀑布，逼真的水流聲、鳥叫聲以及清新香氣讓人仿佛置身大自然之中。鳥叫聲以及清新香氣讓人仿佛置身大自然之中。3 3、增加了很多人性化貼心服務：如在外擺及島柜的處理上，擴大商業(yè)面、增加了很多人性化貼心服務：如在外擺及島柜的處理上，擴大商業(yè)面積的同時，營造更加個性新鮮潮流的氛圍，吸聚年輕客群。積的同時，營造更加個性新鮮潮流的氛圍，吸聚年輕客群。4 4、餐飲方面：營業(yè)區(qū)和廚房都是開放式。注重體驗式消費，引進、餐飲方面：營業(yè)區(qū)和廚房都是開放式。注重體驗式消費，引進“都市都市農莊農莊”、“極食極食”等類似業(yè)態(tài)，增加消費者的參與度。等類似業(yè)態(tài)，增加消費者的參與度。5 5、項目注重體驗式消費和增加更多公共空間，更多休憩娛樂的設計會增加消、項目注重體驗式消費和增加更多公共空間，更多休憩娛樂的設計會增加消費者停留時間；