XX年江蘇泰興幸福邸前期產(chǎn)品定位報(bào)告

1、XX年江蘇泰興幸福邸前期產(chǎn)品定位報(bào)告市場(chǎng)環(huán)境與分析城市特征市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目報(bào)告體系構(gòu)成客戶定位競(jìng)爭(zhēng)樓盤動(dòng)態(tài)客戶構(gòu)成產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品戶型優(yōu)劣勢(shì)分析戶型面積配比戶型面積配比配建景觀形象定位項(xiàng)目形象預(yù)判形象定位分解營銷體系營銷策略營銷推廣客戶攻略產(chǎn)品定位規(guī)劃建議產(chǎn)品戶型優(yōu)劣勢(shì)分析戶型面積配比戶型面積配比配建景觀智能化市場(chǎng)環(huán)境與分析城市特征市場(chǎng)環(huán)境中等規(guī)模濱江工貿(mào)城市沿江城市密集帶節(jié)點(diǎn)城市城市定位 全市總?cè)丝?28萬，城區(qū)總?cè)丝?6萬人。泰興是著名的銀杏之鄉(xiāng)、教育之鄉(xiāng)、建筑之鄉(xiāng)，素以教育發(fā)達(dá)、文化積淀深厚聞名于外。已連續(xù)6年進(jìn)入全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百強(qiáng)縣（市）行列。 泰興先后被評(píng)為全國文化先進(jìn)市、全

2、國科技進(jìn)步先進(jìn)市、全國綠化模范縣（市），2009年，建成江蘇省小康縣（市）。2010年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值400.3億元，增長(zhǎng)14.1%。完成財(cái)政總收入71.5億元，其中，一般預(yù)算收入22.7億元，分別增長(zhǎng)40.7%、20.7 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20026元，農(nóng)民人均純收入9338元，分別增長(zhǎng)12.2%和14.2%。連續(xù)十屆躋身全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百強(qiáng)縣（市）行列，排名上升至第46位，同時(shí)被評(píng)為中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力百強(qiáng)縣（市），被列為江蘇省首批創(chuàng)新型試點(diǎn)城市。關(guān)于泰興 泰興區(qū)位 泰興區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，水陸交通便捷。近海濱江的泰興是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)板塊和上海、南京2小時(shí)都市圈的重要組成部分。穿境而過并

3、設(shè)有互通的京滬、寧通、寧靖鹽高速公路和新長(zhǎng)鐵路，使泰興與全國公路網(wǎng)和隴海、京廣鐵路大動(dòng)脈緊密相連；江陰長(zhǎng)江大橋成為聯(lián)結(jié)上海、蘇南的快捷通道。泰興擁有24.2公里長(zhǎng)江黃金岸線資源和國家一類對(duì)外開放通用碼頭以及化工、建材、液化氣等專用碼頭，“泰興港”的打造正積極推進(jìn)。 公路：京滬高速、寧通高速、寧靖鹽高速在此交匯，共有5個(gè)出入口，可方便快捷到 達(dá)全國各地。 鐵路：新長(zhǎng)鐵路穿越泰興腹地20公里，與國家鐵路主干線“隴海線”、“京滬線”交叉相 連，并在境內(nèi)設(shè)有現(xiàn)代化貨運(yùn)編組站。 航空：距上海虹橋機(jī)場(chǎng)、南京祿口機(jī)場(chǎng)不到2小時(shí)車程，距無錫、常州1小時(shí)程。 水運(yùn)：泰興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)港口為國家一類開放港口，可直接停

4、泊外籍船只，港口為天然 良港，枯水期水深15米，豐水期水深20多米，24.2公里的長(zhǎng)江岸線已建成通用、 化工、建材、液化氣、油品等多座碼頭，其中通用碼頭最大?？磕芰?萬噸， 可開展集裝箱和散貨的裝卸業(yè)務(wù)；萬噸級(jí)的專用液體化學(xué)品碼頭，已核準(zhǔn)接卸 多種化工原料。 泰興交通泰興市城市總體規(guī)劃2005年2020年 （1）將城市東部打造成為泰興市副中心。（2）將如泰運(yùn)河進(jìn)行整體整治，河道修整，兩岸進(jìn)行大面積的綠化。（3）將城區(qū)的西部、西北部、東北部建設(shè)成為集中的工業(yè)、制造業(yè)的基地。（4）在北二環(huán)路和江平路交叉路口、北二環(huán)路和濟(jì)川路交叉路口兩塊地段建設(shè) 成為兩個(gè)大面積的生產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)（木材、建材、器材等等

5、）。（5）西三環(huán)路、南三環(huán)路、東三環(huán)路及如泰運(yùn)河組成的一個(gè)長(zhǎng)方形城區(qū)板塊內(nèi) 不設(shè)工業(yè)用地，將各個(gè)工業(yè)區(qū)和制造業(yè)區(qū)的居民全部集中到城區(qū)里面來進(jìn) 行生活，加大城市建設(shè)。城中片區(qū)城北片區(qū)濱江工業(yè)組團(tuán)城東片區(qū)泰興市城區(qū)功能定位 優(yōu)先發(fā)展中心城市，加快建設(shè)東部新區(qū)，完善提高主城區(qū)，重點(diǎn)改造北部地區(qū)，全面提升市區(qū)的綜合實(shí)力與區(qū)域地位。 合理規(guī)劃城區(qū)各功能分區(qū)，現(xiàn)期加快城市東部新區(qū)建設(shè)，形成東部城市以發(fā)展服務(wù)業(yè)為主，西部、北部以發(fā)展制造業(yè)為主的格局，與中國精細(xì)化工（泰興）開發(fā)園區(qū)呼應(yīng)發(fā)展，遠(yuǎn)期與市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)融為一體，建成中等規(guī)模濱江工貿(mào)城市和沿江城市密集帶重要的節(jié)點(diǎn)城市，以此提升泰興在江蘇長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶中的地位

6、。房市發(fā)展穩(wěn)定市場(chǎng)需求樂觀房市環(huán)境泰興市房地產(chǎn)發(fā)展情況 近二年來，泰興城區(qū)用于房地產(chǎn)開發(fā)土地總量從前幾年平均每年600畝猛增到每年1500畝左右，開工面積也大幅上漲，土地市場(chǎng)較為火熱，房屋需求量也隨之帶動(dòng)。房屋銷售價(jià)格極具上升，住宅平均交易價(jià)格從原先3000-4000元/平方米上升到目前的7000-9000元/平方米，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)2倍左右。另外，從目前在售樓盤情況分析，泰興樓市需求旺盛，尤其是隨著近年來泰興城建和新區(qū)建設(shè)的加速，外地開發(fā)企業(yè)的加入，提升了泰興城市投資價(jià)值的同時(shí)也挖掘出了許多居民本地置業(yè)的欲求，加上居民收入的逐步提高、城鎮(zhèn)人口基數(shù)較大等原因，城市總體市場(chǎng)需求空間可以說是比較樂觀。項(xiàng)目

7、宏觀環(huán)境 雖然泰興市與蘇常錫地區(qū)，甚至與靖江市相比，無論從地理位置、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房地產(chǎn)發(fā)展成熟度等方面來說，都有一定差距。但泰興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍保持較高增長(zhǎng)速度、城市化發(fā)展成效明顯、人均收入也在不斷提高，在整個(gè)江蘇發(fā)展北擴(kuò)的環(huán)境下，泰興相對(duì)于其他蘇中、蘇北地區(qū)同級(jí)別城市中，具有較高的發(fā)展?jié)摿透?jìng)爭(zhēng)力。 泰興市房地產(chǎn)在近兩年得到迅速發(fā)展，商品房?jī)r(jià)格翻番，區(qū)域市場(chǎng)需求也顯現(xiàn)出較旺盛狀態(tài)，這為本項(xiàng)目提供了較好的投資環(huán)境。項(xiàng)目微環(huán)境 2010年3月25日，江蘇省人民政府同意調(diào)整泰興市部分鎮(zhèn)行政區(qū)劃：將泰興市蔣華鎮(zhèn)與七圩鎮(zhèn)合并設(shè)立虹橋鎮(zhèn)，即泰興虹橋工業(yè)園。 項(xiàng)目地處虹橋工業(yè)園內(nèi)，位于虹橋工業(yè)園區(qū)新城核心區(qū),距

8、泰興市區(qū)約15公里。 江蘇省泰興虹橋工業(yè)園區(qū)，始建于2001年9月，2005年被正式批準(zhǔn)為省級(jí)工業(yè)園區(qū)。園區(qū)轄蔣華、七圩兩鎮(zhèn)，總面積111.6平方公里，近期規(guī)劃面積40平方公里，已建成8平方公里，區(qū)內(nèi)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為船舶制造、生物醫(yī)藥、機(jī)械鑄造、輕工電子等。園區(qū)近海瀕江，地處泰興市西南角，與無錫、常州、鎮(zhèn)江隔江相望，水陸交通便捷，地理位置優(yōu)越，經(jīng)過多年建設(shè)，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，項(xiàng)目投資服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效。 區(qū)內(nèi)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)346多家，其中外商投資企業(yè)40家，實(shí)際利用外資2.5億美元。 江蘇省泰興虹橋工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有人口8萬人，2008年，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值37.72億元；全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值75億元；完成自營出口1

9、.52億美元；工商稅收1.5億元；完成財(cái)政收入2.1億元。項(xiàng)目周邊環(huán)境客戶定位競(jìng)比樓盤動(dòng)態(tài)本案客戶構(gòu)成產(chǎn)品定位多樣化客戶構(gòu)成階梯化競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境競(jìng)品分析浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)：佳源威尼斯城 該項(xiàng)目位于泰興市鼓樓北路，東擁兩泰官河，南依開發(fā)路，西臨長(zhǎng)征路，北至二環(huán)路，離市中心僅800米距離。項(xiàng)目總占地面積1200余畝，地上總建筑面積約140萬，規(guī)劃建設(shè)10000余套住宅，規(guī)劃居住人口近30000萬人，是目前泰興市商住規(guī)模最大的意式風(fēng)格樓盤。 其中獨(dú)棟別墅30套左右，疊加別墅70余套，整體別墅百余套，占整體戶型中的比例極小。獨(dú)棟別墅的面積在400左右（不含地下贈(zèng)送部分），疊加別墅面積區(qū)間在210-250之間

10、，高層及小高層面積區(qū)間在80-130之間。競(jìng)品分析疊加別墅（255）獨(dú)棟（420）威尼斯成交客戶類型競(jìng)品分析泰興祥生地產(chǎn)：祥生君城 該項(xiàng)目泰興市延令路，占地約23萬方，建筑類型有9棟高層、8棟小高層、別墅等。小區(qū)規(guī)劃建有1個(gè)U型私家會(huì)所，2個(gè)面積近2萬方的獨(dú)立商業(yè)體，2000平米高尚商業(yè)、游泳池以及半下沉網(wǎng)球場(chǎng)和多個(gè)活動(dòng)廣場(chǎng)等社區(qū)配套。 其中聯(lián)排別墅90套左右，占整體戶型中的比例較小。別墅的面積在200-300左右高層及小高層面積區(qū)間在95-135之間?，F(xiàn)在比較熱銷的戶型的面積在95-120左右。競(jìng)品分析聯(lián)排別墅（250）地下一層一層 二層君城成交客戶類型競(jìng)品分析泰興市經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)公司：名仕

11、華府 “名仕華府”是一個(gè)以現(xiàn)代風(fēng)格建筑為載體，以中國傳統(tǒng)庭院居住文化為內(nèi)涵，全面回歸自然、生態(tài)、健康、低能耗的東方式居住，倡導(dǎo)尊貴、科技、健康、舒適的生活理念。名仕華府1.173超低容積率，產(chǎn)品定位以聯(lián)排別墅，多層電梯洋房。規(guī)劃有151戶，其中聯(lián)排別墅55戶，電梯洋房96戶，以聯(lián)排別墅為主，部分為六層電梯洋房的高尚住宅區(qū)。 聯(lián)排別墅：每戶面積在190210之間，每戶均有前院、中院、后院，為三院兩進(jìn)式中國傳統(tǒng)民居建筑布局。 多層電梯洋房：多層電梯洋房1-5層面積從83115平方米，83為兩房?jī)蓮d戶型，103114為三房?jī)蓮d房型。6樓復(fù)式空中別墅面積從135192平方米，每戶可使用面積不等的空中花

12、園，得房率極高。競(jìng)品分析聯(lián)排別墅電梯洋房名仕華府成交客戶類型競(jìng)品分析江蘇中興房地產(chǎn)開發(fā) ：中興和苑 泰興獨(dú)一無二的雄居主城中心軸、現(xiàn)代中式風(fēng)水豪宅別墅，總套數(shù)138套。面積區(qū)間為290-350之間，每戶贈(zèng)送庭院、露臺(tái)、健身房、保姆房及閣樓約135156。競(jìng)品分析中興和苑成交客戶類型競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)總結(jié)規(guī)劃：建筑布局主要以南低北高的形勢(shì)體現(xiàn)，其中高層建筑之間充分考慮朝向和日照參數(shù)。建筑風(fēng)格：在目前4個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤來看，其中2個(gè)是以現(xiàn)代中式的建筑風(fēng)格為主，另外個(gè)是以歐式風(fēng)格為主；價(jià)格：泰興的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在一個(gè)發(fā)展期，同期在售的樓盤不多，且知名開發(fā)商或大型的項(xiàng)目也不多。市中心的房?jī)r(jià)較高，外圍樓盤的價(jià)格普遍

13、較低。市場(chǎng)接受度：受城市消費(fèi)力和購買力的影響，泰興市市場(chǎng)對(duì)別墅的消化力度并不是很大，結(jié)合競(jìng)品樓盤的情況，別墅產(chǎn)品多數(shù)為聯(lián)排與雙拼，獨(dú)棟別墅所占比例相當(dāng)少。產(chǎn)品：目前市場(chǎng)沒有純別墅的樓盤，主要是城市購買力的影響，多數(shù)為雙拼和聯(lián)排，受總價(jià)的限制，主流的戶型面積在80-120平米之間的比較熱銷，但是普遍對(duì)高層的認(rèn)可度不大，相比而言，小高層較為受歡迎。 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)上樓盤的調(diào)查，花園洋房這種產(chǎn)品并不多見，其實(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶更習(xí)慣于居住樓層較低，面積較大的房屋形式，花園洋房具備面積適中，樓層較低，總價(jià)不高的特點(diǎn)，是一個(gè)可以考慮大量開發(fā)的產(chǎn)品。客戶構(gòu)成：競(jìng)品樓盤的產(chǎn)品多樣化導(dǎo)致客戶階梯化嚴(yán)重，不同年齡段的組合

14、，并且區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品消化力差。項(xiàng)目客群來源客戶定位 本案目標(biāo)客戶需求特征描述：注重生活品質(zhì)及寧靜的家居生活氛圍；注重戶型設(shè)計(jì)及地位區(qū)分；區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的潛力是未來的物業(yè)迅速升值；喜歡田園洋房低密度的大宅生活方式。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群：城市富裕階層/改善自住客戶/當(dāng)?shù)夭疬w居民/外地投資客戶項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的唯一性，無競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；2、項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的價(jià)值升值前景大；3、項(xiàng)目屬于區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)樓盤，提升項(xiàng)目的口碑。項(xiàng)目劣勢(shì)1、由于是新規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)，發(fā)展的時(shí)間較短，周邊配套十分的不成熟；2、各類資源稀缺，環(huán)境因素會(huì)對(duì)項(xiàng)目本身的品質(zhì)產(chǎn)生影響；3、周邊兩大安置房項(xiàng)目，導(dǎo)致項(xiàng)目居住品質(zhì)下降；4、由于城市發(fā)展

15、的局限性，泰興城市對(duì)別墅，特別是獨(dú)棟別墅的認(rèn)可度和購買力都不高。產(chǎn)品定位規(guī)劃建議各產(chǎn)品類型設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品配比比例產(chǎn)品面積配比比例配建景觀產(chǎn)品定位根據(jù)以上內(nèi)容所述，我們對(duì)四葉草.幸福邸的規(guī)劃定位給出以下建議：全景觀 風(fēng)情傳世府邸規(guī)劃設(shè)計(jì)主題：解讀全景觀：利用項(xiàng)目現(xiàn)有資源，營造全景觀私家園林的效果，突出輕松自然、追求自由和個(gè)人享受，提升產(chǎn)品品質(zhì)和建筑氣度，結(jié)合了簡(jiǎn)潔、大方、輕松、人性化等亮點(diǎn)。解讀風(fēng)情：退、錯(cuò)、露、院，讓人最大程度地捕獲陽光、清風(fēng)，在安靜、私密、優(yōu)美的環(huán)境中，享受身體和精神的放松。 庭院生活營造出來的輕松、單純的鄰里關(guān)系，使得人與人的交往回復(fù)到自然、和諧的狀態(tài)。 規(guī)劃布局建議建筑布局

16、：建筑以南北向?yàn)橹鳎系捅备叩牟季址绞?，充分考慮地塊四至和景觀地域的商業(yè)價(jià)值，對(duì)商業(yè)等配套進(jìn)行合理規(guī)劃；建筑密度：為了提升項(xiàng)目的品質(zhì)，控制建筑密度；交通設(shè)置：充分考慮人車分流，地上行人交通，地下車行交通，可以直接進(jìn)入單元地下室；景觀設(shè)計(jì)：充分考慮綠化率，中心水系和組團(tuán)小品等設(shè)計(jì)，特別在高層住宅部分，建議在一層做架空層，設(shè)置綠化景觀，體現(xiàn)“全景觀”的賣點(diǎn)；產(chǎn)品形式：避免出現(xiàn)與市場(chǎng)上同質(zhì)化產(chǎn)品，建議考慮雙拼和聯(lián)排、高層、別墅以外，設(shè)計(jì)疊加式花園洋房產(chǎn)品，來撬動(dòng)市場(chǎng)。原規(guī)劃設(shè)計(jì)亮點(diǎn)因地制宜，依照項(xiàng)目原有的資源，采用了四葉草設(shè)計(jì)理念，新穎獨(dú)特，具有象征意義。利用水系，將項(xiàng)目分為四大組團(tuán)，各自獨(dú)立又相互

17、連系。歐式的建筑風(fēng)格，樹立了項(xiàng)目鮮明的特點(diǎn)，提升項(xiàng)目的品質(zhì)。對(duì)原規(guī)劃建議A.減少高層的數(shù)量，相應(yīng)增加小高層的數(shù)量。B.減少獨(dú)棟別墅的數(shù)量，且集中分布在項(xiàng)目中心湖心島周邊地區(qū)。C.營造景觀帶，提升項(xiàng)目品質(zhì)，提高項(xiàng)目的封閉性和私密性。D.增加花園洋房的建筑形式。E.增加項(xiàng)目的綠化率，減少建筑密度，并在各組團(tuán)和建筑形式之間利用大量的綠化植物進(jìn)行隔離分割。F.實(shí)行人車分流，人行路線與車行路線相互避開，并采用不同的出入口。支撐項(xiàng)目定位的產(chǎn)品要素主題定位：全景觀風(fēng)情傳世邸客戶定位：注重生活品質(zhì)及寧靜的家居生活氛圍開發(fā)目標(biāo)：中高級(jí)品質(zhì)社區(qū) 規(guī)劃形式美觀、建筑品質(zhì)高，園林景觀細(xì)膩、戶型產(chǎn)品創(chuàng)新、配套服務(wù)完善

18、低密度產(chǎn)品、景觀規(guī)劃到位、公共設(shè)施講求生活情趣、建筑立面吸引眼球、戶型舒適宜居 建筑立面運(yùn)用歐洲建筑風(fēng)格元素，營造景觀帶，景觀規(guī)劃符合開放型、大尺度標(biāo)準(zhǔn)，大面積綠化，種植設(shè)計(jì)采用豐富樹種、強(qiáng)化視覺沖擊，制造隱密性。物業(yè)類型定位基于項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)、客戶定位，我們建議物業(yè)類型如下： 大面寬戶型高附加值舒適性與人性化低總價(jià)類別墅花園洋房 洋房的價(jià)值點(diǎn) 市場(chǎng)產(chǎn)品稀缺情況下，創(chuàng)新物業(yè)帶來的吸引力解決對(duì)大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但受總價(jià)限制的客戶需求房型面積從上往下逐漸變大，可為客戶提供從舒適三房到豪華四房的多種戶型選擇（110平米-170平米） 花園洋房能滿足對(duì)大露臺(tái)有需求但受總價(jià)限制的客戶需求洋房的種種價(jià)

19、值點(diǎn)可以提高對(duì)客戶的吸引力，比普通的多層產(chǎn)品更易銷售花園洋房情景花園洋房情景花園洋房所有的優(yōu)秀均來自其建筑特點(diǎn)層層退臺(tái)。 在建筑物向陽面有層層退臺(tái)的臺(tái)狀結(jié)構(gòu)，以退臺(tái)空間規(guī)劃露臺(tái)，形成了在情景花園洋房的一層，外部為陽光房，陽光房的側(cè)面和單元前面形成半合圍的情景花園；二層在一層陽光房的位置上退臺(tái)，形成一個(gè)景觀露臺(tái)，三層、四層、五層均在下一層的基礎(chǔ)上進(jìn)行退臺(tái)。以層層退臺(tái)的方式形成了一個(gè)錯(cuò)落有致的空間，并使每戶都能享有獨(dú)立的花園或者露臺(tái)。底層住戶獨(dú)享70 平米110平米私家花園和近10余平米的陽光房，無論是景觀還是生活品質(zhì)堪比別墅生活；2層10 平米的超大露臺(tái)空間，適合個(gè)人生活興趣的培養(yǎng)；3、4層近7

20、 平米的精致露臺(tái)不但能欣賞周邊景觀，還能打造成自己的空中花園；頂層雙露臺(tái)設(shè)計(jì)，極大的戶外活動(dòng)空間，開闊的視野，可以舉行小型party。戶戶擁有南向的私家花園或露臺(tái)，獨(dú)特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延展。露臺(tái)沒有頂蓋，區(qū)別于陽臺(tái)更有花園感。每個(gè)露臺(tái)都和客廳相連并有較大的進(jìn)深便于安排活動(dòng)。半圍合的設(shè)計(jì)使其擁有較強(qiáng)的私家感，且露臺(tái)和花園均由廳進(jìn)出，方便使用?；▓@和露臺(tái)能夠使居者充分與自然情景溝通，實(shí)現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地。由于層層退臺(tái)使樓間距加大，頂層樓距更是有20米，輕易享受全年陽光，真正營造了一個(gè)有天有地的生活空間。花園洋房面積控制；135-144平米，復(fù)式向下，送半地

21、下室和前后花園花園洋房戶型建議1F：雙向私家花園花園洋房戶型建議面積控制：125-135平米，送露臺(tái)2F:L型觀景露臺(tái)花園洋房戶型建議3-4F:采光陽臺(tái)和露臺(tái)面積控制：120-125平米，送陽臺(tái)和露臺(tái)頂層復(fù)式面積控制：150-170平米，送超大露臺(tái)花園洋房戶型建議5F+閣樓復(fù)式:超大露臺(tái)、躍層閣樓面積段 戶型 樓層 套數(shù)比例 贈(zèng)送150-170平米 四房 5層 20% 露臺(tái) +閣樓 120-135平米 三房 2層-4層 60% 露臺(tái)或陽臺(tái)135-144平米 三房 1層 20% 前后花園或地下室花園洋房，比多層品質(zhì)更為高端的創(chuàng)新建筑花園洋房與普通多層的容積率接近，為區(qū)別于周邊安置房的多層產(chǎn)品，建

22、議本項(xiàng)目全部采用花園洋房作為多層產(chǎn)品的替代品?；▓@洋房面積配比別墅 別墅產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)在于用來支撐項(xiàng)目的品質(zhì)感，打造開發(fā)企業(yè)的品牌效應(yīng)，改善項(xiàng)目的景觀氛圍，提升項(xiàng)目的價(jià)值潛力。別墅產(chǎn)品的疊加 根據(jù)本項(xiàng)目的地勢(shì)特點(diǎn)，建議規(guī)劃三種別墅產(chǎn)品：豪華獨(dú)棟、舒適雙拼、聯(lián)排多拼別墅豪華獨(dú)棟建筑基地面積在700平方米左右，其中集中花園的面積至少在200平米以上。地上建筑面積350平方米到400平方米。地下建筑面積160-200平方米左右，總建筑面積500-600平方米。地上兩層，地下一層。室內(nèi)車庫，雙車位。4個(gè)臥室，包括1個(gè)主臥區(qū)+3個(gè)次臥室。戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)注意室內(nèi)與室外空間的交流，盡量保證主要的功能房間的景觀效果

23、，比如可將客廳朝向前院、家庭室朝向后院、餐廳朝向側(cè)院等，多使用落地窗以保障采光和觀景效果，但朝向前院的窗的大小要適宜，在保障良好的采光和觀景的同時(shí)注意私密性。地上一層應(yīng)按照從禮儀接待空間到家庭活動(dòng)空間的序列進(jìn)行整體的空間布局，主要的功能空間包括門廳、客廳、餐廳、家庭室、早餐室、中西廚房、客臥室、車庫。門廳的面積在10平方米左右，同時(shí)要和其他的功能空間形成通而不透的空間聯(lián)系。樓梯的位置要注意，務(wù)必避免一入戶即撞上樓梯的情況?？蛷d應(yīng)朝南，面積可適當(dāng)夸張，面寬應(yīng)保證在6-7米，客廳（可能的話包括門廳）應(yīng)設(shè)計(jì)吹拔，以彰顯別墅的氣派和身份感。在一層應(yīng)設(shè)計(jì)一間帶獨(dú)立衛(wèi)生間的臥室，供年老或行動(dòng)不方便的家庭成

24、員以及客人使用。一層還應(yīng)該設(shè)計(jì)公共衛(wèi)生間一處，應(yīng)做到干濕分離，但可以不包括洗浴空間。 家庭室與西廚、早餐室結(jié)合布置，在廚房一側(cè)設(shè)計(jì)后門，朝向后院作為獨(dú)立工人出口。戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)別墅二層為休息區(qū)，主要的功能空間包括家庭室、主臥區(qū)、兩間次臥室。主臥區(qū)應(yīng)做到南北通透，寬敞、闊綽并有良好的景觀，包括主臥室、書房、獨(dú)立的衛(wèi)生間以及男女主人獨(dú)立的進(jìn)入式衣帽間，主臥可考慮設(shè)計(jì)雙露臺(tái)。兩間次臥室均應(yīng)設(shè)計(jì)衣櫥、獨(dú)立衛(wèi)生間，可能的話應(yīng)盡量設(shè)計(jì)露臺(tái)。兩間次臥室中至少有一間朝南。在剩余的公共空間可結(jié)合吹拔的位置設(shè)置小型的家庭室，做到樓上樓下空間有交流。從降低成本和施工角度考慮，地下室面積基本上為地上一層的面積減去車庫的

25、面積。地下室功能空間可以包括：家庭影院、健身房、設(shè)備間（包括鍋爐房）、洗衣房、工人房（包括獨(dú)立的衛(wèi)生間）、公共衛(wèi)生間、酒窖、桑拿房等。地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面積。戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)別墅別墅首層功能空間面積建議二層與地下室功能空間面積建議別墅產(chǎn)品的細(xì)節(jié)別墅室外空間室內(nèi)空間內(nèi)外空間關(guān)系建筑排布大面積庭院、多重庭院、精裝修庭院客廳、客廳挑空、餐廳、廚房、特殊功能空間大面積觀景窗、多房間景致保證私家庭院面積別墅細(xì)節(jié)提升品質(zhì)大面積會(huì)客廳高級(jí)別墅客戶非常注重公共空間的尊貴感，希望客廳面積盡可能的寬敞、闊綽，因此客廳面積應(yīng)達(dá)到70-80平方米的規(guī)模。別墅細(xì)節(jié)提升品質(zhì)客廳挑空處理根據(jù)對(duì)客戶

26、的調(diào)查，客戶在對(duì)比過不同客廳處理戶型后，明顯傾向選擇有挑空的客廳。挑空的客廳能顯著提升客廳的空間感和開敞度。 別墅細(xì)節(jié)提升品質(zhì)廚房與餐廳操作臺(tái)面臨窗而布通過落地窗與后院聯(lián)通的廚房廚房和餐廳，是女性的“地盤”；客戶訪談顯示，有別墅居住經(jīng)驗(yàn)、特別是海外生活經(jīng)歷的女性，對(duì)餐廳和廚房的關(guān)注度極高。有中式廚房與西式廚房，且各自獨(dú)立；中式廚房的面積不應(yīng)過小，20平方米較為合適；餐廳與起居室應(yīng)有明顯的分隔；別墅細(xì)節(jié)提升品質(zhì)大面積落地采光窗、采光井起居室采光落地窗客戶認(rèn)為在目前保溫技術(shù)相當(dāng)成熟的情況下，應(yīng)盡可能保證每個(gè)房間均有大面積的、可向外觀景的窗戶，這應(yīng)該是別墅不同于普通住宅最為關(guān)鍵之處。將客廳朝向前院、

27、家庭室朝向后院、餐廳朝向側(cè)院，多使用落地窗以保障采光和觀景效果，但朝向前院的窗的大小要適宜，在保障良好的采光和觀景的同時(shí)注意私密性。地下一層的采光井被獨(dú)具匠心的做成兒童游樂設(shè)施，既保證了房間充足的采光，又合理的運(yùn)用了空間，給生活增添了樂趣。別墅細(xì)節(jié)提升品質(zhì)大型衛(wèi)浴空間中國人的傳統(tǒng)觀念，認(rèn)為衛(wèi)生間是排污之所，應(yīng)該隱蔽狹小，不做重視。事實(shí)上隨著人們生活水平的提高，生活壓力的逐漸加大，衛(wèi)浴系統(tǒng)在人們生活中的地位日益重要，更成為人們紓解壓力，放松心情的場(chǎng)所。干凈整潔，大空間，設(shè)施體貼的衛(wèi)浴空間更受消費(fèi)者的歡迎，甚至奢侈的，更有SPA設(shè)施。別墅細(xì)節(jié)提升品質(zhì)私人衣帽儲(chǔ)藏室自己的衣櫥太小，貴重衣服無法存放，

28、首飾飾品到處都是，鞋子收放不便，現(xiàn)在這不是僅僅困擾女性的問題，許多男性也為沒有私人的衣帽儲(chǔ)藏空間而煩勞。經(jīng)過調(diào)查顯示，許多客戶寧愿舍棄獨(dú)立衛(wèi)生間，也要衣帽間的需求，因此有無好而精致的衣帽間，也是凸顯產(chǎn)品品質(zhì)的重要細(xì)節(jié)部分。有的客戶甚至對(duì)衣帽間的面積都有一定的要求，小的不低于3平米，大的甚至需要十多平米。別墅細(xì)節(jié)提升品質(zhì)多重庭院多重庭院包括：前院后院側(cè)院內(nèi)院入戶院客戶調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前的別墅居住者對(duì)庭院的需求，已經(jīng)不再局限于原有私家花園內(nèi)的植樹種草，而是要求有更優(yōu)美的景致，要求與室外有更多的可互動(dòng)空間。以納帕溪谷地上面積350-470平方米的戶型為例，中院、側(cè)院面積80-130平方米，后院面積約在2

29、00-400平方米。前花園是開敞式的，有的以精巧的低矮木柵欄或竹籬笆圍起來；每家門前都栽滿了鮮花和樹木，修剪得非常整齊漂亮，具有迎賓的禮儀功能，展示主人的形象和品位，就如同主人敞開胸懷接納遠(yuǎn)方的來客，既體現(xiàn)主人的匠心獨(dú)運(yùn)，又有很強(qiáng)的包容性。前花園同時(shí)也是社區(qū)景觀的重要組成部分，可以與周圍住宅互相借景，形成風(fēng)格各異的美麗街景和社區(qū)優(yōu)美的大環(huán)境。街道與房子之間采用巧妙的處理，使主人在屋里可以看到街景，而行人卻看不到屋里。主人與街上的行人有了一段恰當(dāng)?shù)木嚯x，沒有房子緊鄰街道的壓迫感，主人和行人感覺上都很舒服。入戶前院庭院功能：有別墅居住經(jīng)驗(yàn)的客戶極為關(guān)注庭院內(nèi)是否有上下水、煤氣等可進(jìn)行灌溉和燒烤活動(dòng)

30、的條件。后花園一般都較寬敞，以圍墻和綠化帶區(qū)隔，功能性和私密性都非常強(qiáng)，家人，朋友聚會(huì)，屬于純家庭娛樂休閑空間。功能性后院院墻可采用植物+柵欄的自然隔離方式，既能向外展示漂亮的私人花園、又利用植物形成的天然屏障保證生活隱私。別墅雙拼別墅產(chǎn)品特點(diǎn)：擁有聯(lián)排別墅的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)又有獨(dú)棟別墅的居住品質(zhì)產(chǎn)品特征：1.降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。 2.是低層小樓加上私家花園，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了兵營式排列的呆板面孔。 3.雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會(huì)

31、差，重要的是采光和觀景。雙拼別墅的傳統(tǒng)和演變別墅傳統(tǒng)的雙拼別墅兩戶共用一道墻，兩戶同住一棟樓內(nèi)，有相同的出入口，形成一個(gè)共同的居住體系。地下一層一層二層三層雙拼別墅的傳統(tǒng)和演變雙拼別墅的演變：對(duì)拼別墅“對(duì)拼別墅”私家院落得到強(qiáng)化，突破傳統(tǒng)物業(yè)形式，創(chuàng)造溢價(jià)居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有較好的私密性；提高土地利用率，同時(shí)實(shí)現(xiàn)高于聯(lián)排產(chǎn)品的價(jià)格上線。別墅別墅聯(lián)排別墅產(chǎn)品特點(diǎn)：有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院。由三個(gè)或三個(gè)以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻。產(chǎn)品特征：1、比較注重項(xiàng)目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。2、價(jià)位較低，為中產(chǎn)階級(jí)中上層人士及新貴階層度

32、身定造。3、戶型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi)，有特色。聯(lián)排別墅的傳統(tǒng)和演變別墅傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)品大多采用“山墻并聯(lián)”的方式，雖然具有較高的土地利用效率，但容易形成社區(qū)外部空間單調(diào)呆板之感，同時(shí)也不便于鄰里氛圍的創(chuàng)造此類產(chǎn)品，面積相對(duì)較小，總價(jià)較低，而且可以享受獨(dú)門獨(dú)院的生活，因此比較受中產(chǎn)階級(jí)的歡迎?！板e(cuò)聯(lián)”增大中間單元的采光面與觀景點(diǎn)首層：89平米二層：80平米地上建面：169平米 錯(cuò)聯(lián)使每戶均有完整的體型和豐富的立面朝向入口和庭院。 單體來看，外墻面積增加，有更好的采光、通風(fēng)和觀景效果，特別是中間單元的居住品質(zhì)明顯提升。 社區(qū)外部空間也因此更加豐富多變，打破行列式的雷同格局。雙拼別墅的傳統(tǒng)和演變雙拼別墅的演

33、變：錯(cuò)聯(lián)別墅別墅聯(lián)排、雙拼別墅的價(jià)值細(xì)節(jié)別墅大面積花園贈(zèng)送大面積的花園不僅可以提升項(xiàng)目品質(zhì)，并且在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上增添了亮點(diǎn)和賣點(diǎn)特色花園層在產(chǎn)品中起到了畫龍點(diǎn)睛的作用，使人一件便心生喜愛。聯(lián)排、雙拼別墅的價(jià)值細(xì)節(jié)別墅增加空間感的設(shè)計(jì)下沉式庭院加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類使用功能于此；下沉式庭院對(duì)支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動(dòng)力。增加地下室自然采光面平添院落的層次感半室內(nèi)空間感，用途廣面積段 類型 樓層 套數(shù)比例 贈(zèng)送180-230平米 聯(lián)排 3層+地下室 25% 花園及地下室 250-320平米 雙拼 3層 65% 花園及地下室350-420平米 獨(dú)棟 3層 10%

34、花園及地下室別墅，提升項(xiàng)目形象的催化物建議中間面積的雙拼占有主要比例。別墅的面積配比高層產(chǎn)品的互補(bǔ)高層高層住宅作為中檔產(chǎn)品，將成為住宅未來的主流形態(tài)。其優(yōu)勢(shì)在于除了可以拉高項(xiàng)目容積率之外，還可以帶動(dòng)一系列的快速消化，這決定了項(xiàng)目必然有一定的高層住宅。建議本項(xiàng)目的高層住宅，全面引進(jìn)私家花園的概念，將“入戶花園”“空中庭院”等創(chuàng)新設(shè)計(jì)引入高層。 根據(jù)本項(xiàng)目的地勢(shì)特點(diǎn)，建議規(guī)劃兩種高層產(chǎn)品：9層小高層、16層高層高層花園小高層花園小高層的價(jià)值細(xì)節(jié) 客廳和臥室相錯(cuò)，在小高層也可享受空中庭院生活頂層復(fù)式,享受大宅范的別致生活高層花園小高層的價(jià)值細(xì)節(jié)夾層戶型的創(chuàng)新高層花園小高層的價(jià)值細(xì)節(jié)入戶花園及空中花園

35、,在緊湊的戶型中增添生活情趣。高層全景高層全景高層的價(jià)值細(xì)節(jié)超大觀景窗，盡量擴(kuò)展觀景面弧線落地窗創(chuàng)造了連續(xù)的270度開闊視野，加上小高層的高度優(yōu)勢(shì)，無敵湖景盡收眼底。窗臺(tái)不落地，不計(jì)面積，可以小坐，可以擺放陳設(shè)，具有很大的使用價(jià)值，實(shí)惠又實(shí)用。高層全景高層的價(jià)值細(xì)節(jié)景觀電梯，全方位的體驗(yàn)景觀社區(qū)價(jià)值帶有觀景平臺(tái)的采光電梯廳社區(qū)景觀一覽無余，使得每一次升降猶如賞景之旅以觀光電梯作為觀景小高層亮點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)品的創(chuàng)新性和中高端定位景觀電梯較普通電梯成本增加約30%左右。高層全景高層的價(jià)值細(xì)節(jié)邊角戶型的采光窗放大成為景觀衛(wèi)生間面積段 戶型 套數(shù)比例 80-100平米 兩房 25% 110-120平

36、米 三房 35% 120-135平米 三房 35% 140平米 四房 10% 高層，帶動(dòng)項(xiàng)目消化的動(dòng)力建議三房戶型占有主要比例。高層的面積配比項(xiàng)目占地面積約49萬平米，總建筑面積約56萬平米。物業(yè) 所占比例 土地面積 套數(shù)（約）別墅 1萬平米 2.5萬平米 30套復(fù)式住宅 1萬平米 0.83萬平米 50套花園洋房 5萬平米 4.16萬平米 380套高層住宅 17萬平米 6.8萬平米 1400套合計(jì) 24萬平米 14萬平米 1860套各種產(chǎn)品的建筑面積配比建議項(xiàng)目配套規(guī)劃建議泛會(huì)所車庫園林商業(yè)物業(yè)管理泛會(huì)所項(xiàng)目配套規(guī)劃建議 根據(jù)調(diào)研的結(jié)果，住戶更愿意會(huì)所設(shè)有文化運(yùn)動(dòng)設(shè)施 排在前四位的分別是： 一

37、、籃球場(chǎng)（室外） 二、泳池 三、羽毛球場(chǎng)（室內(nèi)） 四、室內(nèi)綜合館會(huì)所定位“文化”和“運(yùn)動(dòng)”雙主題 引入泛會(huì)所概念建議在首層開放空間及過渡空間中增設(shè)園林式泛會(huì)所的功能，補(bǔ)充會(huì)所配套，提高項(xiàng)目附加值；項(xiàng)目配套規(guī)劃建議項(xiàng)目配套規(guī)劃建議園林、水系利用項(xiàng)目周邊的自然水資源，給項(xiàng)目設(shè)計(jì)了大型的水系景觀建議在此給項(xiàng)目做大型的景觀延伸帶，既可提高項(xiàng)目品質(zhì)形象，亦可起到隔離分割的效果。營造層次豐富的五重垂直綠化項(xiàng)目配套規(guī)劃建議園林第一重：高7-15米，冠幅5-10米大喬木第二重：高4-5米，大灌木、小喬木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等營造浪漫氣息的主題園項(xiàng)目配套規(guī)劃建議園林建議

38、：別墅區(qū)的綠化率要達(dá)到55%，洋房區(qū)的綠化率達(dá)到40%，高層區(qū)的綠化率達(dá)到35%。高覆蓋的立體綠化曲徑通幽的景觀小道貼合主題的情景化小品項(xiàng)目配套規(guī)劃建議車庫洋房車位比1：1，從車庫可以直接進(jìn)入單元門；高層建地下停車場(chǎng)，車位比：1；獨(dú)棟別墅設(shè)置可供停放兩輛車的車庫，聯(lián)排和雙拼分別設(shè)置可供停放 一輛車的車庫；建議設(shè)置地下車行流線，車輛可以直接從地下入庫或車位，方便的同時(shí)還具備安全性。商業(yè)項(xiàng)目配套規(guī)劃建議建議商鋪形式：?jiǎn)螌友亟稚啼伝?+2雙層沿街商鋪；面積區(qū)間：?jiǎn)螌由啼佋?0平米50平米之間； 1+2商鋪在60平米80平米之間。面寬范圍：46米進(jìn)深范圍：?jiǎn)螌由啼?0-12米；1+2商鋪1214米；主營形式：考慮到商業(yè)面積并不多，主要滿足小區(qū)的生活配套，因此以餐飲、休生活配套為主。配套社區(qū)商業(yè)街物業(yè)管理項(xiàng)目配套規(guī)劃建議引入知名物業(yè)管理公司。統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一培訓(xùn)做到位后，能與目前市場(chǎng)項(xiàng)目拉開差距；專業(yè)性的禮賓服務(wù)能凸顯業(yè)主的尊貴身份，在項(xiàng)目銷售階段就極易被客戶感知。形象定位項(xiàng)目形象預(yù)判形象定位1、依據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的周邊環(huán)境來看，項(xiàng)目是目前同區(qū)域中唯一的中高品質(zhì)樓盤，從形象上需要區(qū)別于周邊的樓盤。2、虹橋工業(yè)園是新興發(fā)展的大型工業(yè)基地，未來潛力或有可待，但因項(xiàng)目周邊的資源一般，從本身的價(jià)值上講，項(xiàng)目的形象很難做大的提升，成為吸引客戶的籌碼，所以必須在前期加大營