桂林市城區(qū)業(yè)主臨時公約

1、桂林市山水鳳凰城業(yè)主臨時公約桂林柏森物業(yè)治理有限公司桂林山水鳳凰城業(yè)主臨時公約甲方:乙方(業(yè)主):乙方身份證號碼:乙方所擁有的物業(yè)單位地址:依照中華人民共和國和桂林市有關(guān)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)，結(jié)合桂林“山水鳳凰城”(以下簡稱“項目”)的實際情況，為維護本項目各業(yè)主和用戶的合法權(quán)益，明確各自的權(quán)利、義務或責任，確保本項目的治理能夠達到的治理標準，特制定山水鳳凰城業(yè)主臨時公約(以下簡稱“公約”)。公約對本項目全體業(yè)主、用戶和物業(yè)公司均有約束力，公約內(nèi)涉及進展商、物業(yè)公司及業(yè)主均包括其受讓人、繼承人、合并人、接辦人、承租人或占用人。公約泛指本公約及其中之附件，及依據(jù)本公約給予之權(quán)力而訂立的各項守則。本

2、公約至業(yè)主委員會制訂之業(yè)主公約生效時終止。第一章定義除非上下文中另有要求，本公約使用的術(shù)語的意義與出售合同中的定義相同。此外，本公約中下列詞句各具意義如下：1.地塊-指依照桂林市土地使用權(quán)出讓合同 (編號: )而取得位于 土地使用權(quán)之土地。2.本項目-指于地塊上興建名為山水鳳凰城之建筑物和公共地點、綠化區(qū)域及保留地點等。3.進展商-指桂林山水鳳凰城房地產(chǎn)公司，其注冊地址在 。4.公共地點-指在本項目內(nèi)或該地塊內(nèi)由進展商按政府規(guī)劃劃定的公共地點及進展商按照本公約第五章第(一)條第4款劃為額外的公共地點，其中包括正門入口、通道、行人道、行車道、綠化區(qū)、治理辦事處用房、保安監(jiān)控中心、垃圾房、治理用房

3、及為該土地及本項目的所有人及外來訪客而設(shè)并供其共享之地點或范圍，但不包括任何業(yè)主擁有獨立使用權(quán)的地點及進展商保留之地點。5.公共設(shè)施-指為本項目公眾利益的需要而在項目所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的各種器械、設(shè)備、儀器、污水處理系統(tǒng)、化糞池、管道、機房、電纜、電氣裝置及各種植物，不論是設(shè)置于公共地點、業(yè)主擁有所有權(quán)的地點或進展商保留地點內(nèi)，均屬公共設(shè)施之一部份，但任何只供個不業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。6.綠化區(qū)域-指依照政府有關(guān)法令在本項目所屬地塊上實施的綠化地區(qū)。7.保留地點-指進展商擁有或僅供進展商使用之本項目部份。8.物業(yè)公司-是指進展商按照國家法規(guī)遴選委派的，獲聘為治理本項目(全部或部份)

4、的任何人士或機構(gòu)。9.專項維修資金- 指進展商或物業(yè)公司依照國家相關(guān)法規(guī)對業(yè)主收取而用于本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿后大中修、更新、改造的基金。10.治理規(guī)則-指公約及業(yè)戶手冊內(nèi)之一切條款或規(guī)則及進展商或物業(yè)公司按公約制定之各項與本物業(yè)治理及使用有關(guān)之規(guī)章制度。11.業(yè)主-指依照桂林市房地產(chǎn)治理局所頒發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件所載之權(quán)屬人，并包括其日后的合法繼承人或被轉(zhuǎn)讓(包括但不限于變賣、贈與及互易等)人。如該單位已被合法抵押，則業(yè)主應包括抵押人及受押人；但以上受押人只是在受押人占有該單位或收取該單位的租金及利益下才確實是業(yè)主。12.單位-是指本項目內(nèi)分割出讓的房產(chǎn)，其所有權(quán)及相應比例

5、的土地面積的土地使用權(quán)可與本項目其它房產(chǎn)分開獨立轉(zhuǎn)讓。13.外墻-指項目內(nèi)除指定廣告位及單位獨立使用之外墻外，其它外墻是屬本項目業(yè)主共同擁有的，而歸物業(yè)公司依照本公約的條文范圍治理的部份。14.產(chǎn)權(quán)份額-指各單位業(yè)主的房屋面積于本項目各建筑物總建筑面積所占之份額，有關(guān)各單位之產(chǎn)權(quán)份額，以桂林市房地產(chǎn)治理局所頒發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件內(nèi)列明的房產(chǎn)面積為準則。各業(yè)主須按此份額分攤及繳納有關(guān)之物業(yè)治理服務費、物業(yè)養(yǎng)護維修費用及其它需要由業(yè)主共同承擔的相關(guān)費用。15.土地出讓合同-指與桂林市土地治理部門簽訂有償出讓本項目所占地塊土地使用權(quán)的土地使用權(quán)出讓合同及其補充文件。16.業(yè)戶手冊-指進展商或物業(yè)公

6、司依照公約而制定及不定時補充修改以供各業(yè)主及用戶于使用其所擁有的單位、公共地點及公共設(shè)施時所需要遵守的細則。17.圖冊-指存放于物業(yè)公司有關(guān)本項目各建筑物及其各層之平面圖，各業(yè)主如需查閱，可預約物業(yè)公司查閱。18.治理用房-指進展商本項目內(nèi)按有關(guān)法規(guī)提供治理處使用之辦公地點，物業(yè)治理用房之所有權(quán)屬按國家及當?shù)胤ㄒ?guī)之規(guī)定處理。第二章總則本公約是為各業(yè)主之利益而設(shè)置，各業(yè)主須遵守和履行本公約所載之義務和責任及受本公約之約束。各業(yè)主對其單位擁有處分權(quán)，包括使用、出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或以其它方式處分之權(quán)力，但其處分須就其承受人或使用人適當?shù)芈男屑白袷乇竟s的條款。本公約的所有條款和條件，對進展商、物

7、業(yè)公司和各業(yè)主及其受讓人、繼承人、受贈人、承租人、借用人、代理人、雇員、訪客均具有同等效力的法律約束力。本公約給予進展商有遴選委派物業(yè)公司全權(quán)治理本項目的權(quán)力。在業(yè)主大會未通過重新選聘物業(yè)治理公司之決定之前及前期物業(yè)服務合同規(guī)定治理期限內(nèi)，本項目的物業(yè)治理由進展商所委任的物業(yè)公司負責。在規(guī)定任期后物業(yè)公司可接著留任，直至發(fā)生下列任何一種情況：(1)進展商或物業(yè)公司給予業(yè)主委員會(依照第八章成立)許多于三個月之書面通知自行終止其治理職務;(2)在全體業(yè)主大會總數(shù)相等于2/3的產(chǎn)權(quán)份額的業(yè)主決議給予物業(yè)公司許多于三個月的終止其治理職務的通知。第三章治理費用1.治理費用以獨立賬目進行治理。治理費用分

8、擔的原則為各部份的治理支出費用由該部份的全體所有人及使用人按其所擁有物業(yè)之建筑面積比例分擔。2.治理本項目的支出分經(jīng)常性及非經(jīng)常性的。經(jīng)常性的支出所需治理費用由物業(yè)公司采納每（月/季）定期預收費方式，至進展商向各業(yè)主發(fā)出之交付使用通知書日起，按本公約第三章第1條的原則向本項目的所有人征收。各業(yè)主所購房產(chǎn)如為空戶時，仍須按本公約的條款及政府相關(guān)物業(yè)治理規(guī)定定期交納各項費用，包括但不限于：每月定期的治理費用、水、電、煤氣等代收費用之周轉(zhuǎn)金及有關(guān)政府部門收取之其它費用。各業(yè)主同意于簽訂本公約之日預交 個月的治理費，并在以后每（月/季）首七日內(nèi)將該（月/季）之治理費以物業(yè)公司指定之方式交至物業(yè)公司指定

9、的地點。3. 治理服務費用收費標準參閱前期物業(yè)服務合同相關(guān)規(guī)定。4. 業(yè)主出租物業(yè)，物業(yè)治理費用由業(yè)主交納。5. 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須繳清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)治理費及其它應繳之費用。7.物業(yè)公司將依據(jù)政府部門有關(guān)文件的規(guī)定及項目設(shè)施的維護、修繕和變更等實際情況，調(diào)整治理費用，并將依各業(yè)主請求，提供反映在年度預算中的所有支出變動的依據(jù)。業(yè)主同意物業(yè)治理公司以包干制治理財務賬戶，業(yè)主同意按照約定的治理費標準及交費時刻向物業(yè)治理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)治理企業(yè)享有或者承擔。第四章業(yè)主(一)業(yè)主之權(quán)益1.獨自擁有、使用其名下的單位及全部租金或收益。2.各單位業(yè)主擁有其名下單位之產(chǎn)權(quán)份額，

10、并可全權(quán)處分其名下所占的產(chǎn)權(quán)份額及權(quán)益，例如出售、轉(zhuǎn)讓、贈與、遺贈、抵押、出租、占用或以其它方式處分，而無須其它業(yè)主的同意。但業(yè)主不得將/容許其單位作產(chǎn)權(quán)證明文件規(guī)定以外之其它用途，否則，業(yè)主須對其引致的后果負責。3.在不阻礙本項目及該單位所在的建筑物的建筑結(jié)構(gòu)及外貌下，遵照國家有關(guān)裝修相關(guān)法規(guī)，對其名下單位進行合法裝修工程。業(yè)主同時承諾在裝修工程期間須遵守治理處所制定裝修治理制度及相關(guān)指引，業(yè)主須就其聘請/雇用/安排的對其單位進行裝修工程的相關(guān)人員在本項目內(nèi)的行為負責，并有義務要求及監(jiān)督負責該等人員一并遵守以上之治理制度及指引。4.可與其它業(yè)主按本公約規(guī)定共同使用本項目的公共地點和公共設(shè)施，

11、以便適當使用及享用其名下物業(yè)。5.可依照本公約維護自身的合法權(quán)益。6.可依照本公約的規(guī)定監(jiān)察物業(yè)公司及治理人員的工作。唯業(yè)主無權(quán)直接懲戒治理人員，任何投訴可向治理機構(gòu)提出，由治理機構(gòu)采取其認為合適的必要行動。(二)業(yè)主的義務1.業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用其名下單位時，須遵守本公約的規(guī)定。2.業(yè)主須共同負責維修及美化本項目的結(jié)構(gòu)，包括其單位所在的建筑物的外墻、公共地點及公共設(shè)施等。未經(jīng)物業(yè)公司書面同意，任何業(yè)主和住戶或其特許人均無權(quán)進占、改動、修理、連接公共地點或公共設(shè)施或在其施工或以任何方式干擾或阻礙其運作。物業(yè)物業(yè)公司有權(quán)優(yōu)先使用、占用、享用公共地點及公共設(shè)施，以執(zhí)行本公約所規(guī)定之職責。3.業(yè)

12、主須按物業(yè)公司要求依時繳交其名下單位的治理費、按金、基金、稅項、水、電、煤氣、電話等及有關(guān)公共設(shè)施費用及其它相關(guān)費用。4.業(yè)主須遵守進展商或其授權(quán)的物業(yè)公司所訂立的業(yè)戶手冊，會所規(guī)章及守則(如有)，裝修規(guī)則及其它規(guī)章制度。5.業(yè)主在行使本章第(一)條第2款權(quán)利時，必須要求該承受人或權(quán)利人在處理有關(guān)物業(yè)的同時簽署承諾書，承諾履行、遵守本公約和業(yè)戶手冊，并在七天內(nèi)以書面通知物業(yè)公司有關(guān)承受人或權(quán)利人的姓名、地址、處理日期及將承諾書交物業(yè)公司。否則，原業(yè)主對承受人的違約行為負連帶責任。如屬出租，業(yè)主對承租人的違約行為均應負連帶責任。(三)業(yè)主的責任1. 于限定付款日期，向物業(yè)物業(yè)公司支付治理費用、公

13、共設(shè)施設(shè)備分攤水電費用及一切其它應付之款項。2. 業(yè)主可在遵守國家相關(guān)法規(guī)和物業(yè)公司相關(guān)規(guī)定及得到物業(yè)公司書面同意的情況下對單位內(nèi)部作出非結(jié)構(gòu)性改動。不得改變本項目任何建筑物的結(jié)構(gòu)部份，不得更改承力墻、橫梁、支柱等，或加建、擴建、拆除任何建筑物；不得改變本項目各建筑物任何部份的外貌，燈箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶。3.物業(yè)露外之窗戶（包括窗框）不得改變原有色彩或 尺寸，以維護本項目外貌整齊美觀。4.為確保小區(qū)整體外觀，維護全體業(yè)主之共同利益，物業(yè)之窗花及防盜欄等阻礙物業(yè)外觀之后加物品須參照物業(yè)公司提供之模式、色彩及要求安裝，不得加裝在物業(yè)窗戶以外，以保持項目外貌之整體性。5.負責其物

14、業(yè)內(nèi)部整潔及維修，保持排水系統(tǒng)暢通及單位內(nèi)部防水防滲層完好，以免溢水后對其他單位用戶做成損失，若由于其單位漏水，以致任何人士或財產(chǎn)蒙受損失或損壞，導致物業(yè)物業(yè)公司及所有其他業(yè)要緊面對各種訴訟、索償、要求，該業(yè)主須承當一切責任及賠償彼等所蒙受的損失。6.不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾本項目任何公用部份之水、電或煤氣等供應及排水道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施；業(yè)主須負責單位內(nèi)之水、電、煤氣之喉管、渠道之維修。7.不得隨意在花園進行搭建棚架等相關(guān)改建工程，有關(guān)工程需要書面向治理處或政府部門申報并獲書面許可后方可施行。業(yè)主需在陽臺或屋頂安裝太陽能熱水器、搭建陽光雨棚需將具體設(shè)計圖報物業(yè)治理處，

15、以治理處審核統(tǒng)一規(guī)格樣式，報有關(guān)部門審批、批準后方可進行施工。9除得政府部門及物業(yè)公司書面許可外，不得于本項目各部份之天臺部份進行加建工程。10 業(yè)主應在指定地點位置放置裝修材料及裝修垃圾不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。本物業(yè)治理小區(qū)的裝飾裝修施工時刻為8：00-12：00 14：30-19：00，其他時刻不得施工。11.各單位的業(yè)主須對其單位作出妥善維修，使之保持良好狀況，不得任由單位過度損壞或失修，以導致對物業(yè)其它部分構(gòu)成危害或造成火災之危險以及其他危險，單位內(nèi)部的修繕費用由業(yè)主自行承擔。各單位的業(yè)主，只能將其單位按土地出讓合同規(guī)定用途使用，不得將其名下單位作非法或不道德用途，或在單位

16、內(nèi)進行任何足以阻礙或侵擾其它業(yè)主的事項。12 除征得相關(guān)政府治理部門書面許可外，不得在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)家禽牲畜（如雞、鴨、鴿子）、大型動物或危險性動物和任何未獲政府許可飼養(yǎng)之寵物，得到政府許可飼養(yǎng)寵物應遵守以下約定：1.及時清理寵物糞便。2.不使寵物的叫聲阻礙他人。13.不得在單位內(nèi)進行葬禮、宗教儀式或其它類似活動或?qū)挝蛔鼾S堂、殯儀及類似用途以阻礙鄰居。業(yè)主在單位內(nèi)舉辦諸如舞會、音樂會、生日派對等，必須以不阻礙其他單位休息為前提，并在該活動舉辦前24小時告知物業(yè)公司備案。14 在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛應遵守本物業(yè)治理區(qū)域的車輛行駛和停放規(guī)則。15.不得在單位內(nèi)進行任何足以引致本項目投

17、購之保險全部或部份失效或引致保險費增加的行為；如因業(yè)主該等行為或違章行為引致保險費用增加或由此帶來的相關(guān)后果及費用開支，由該業(yè)主完全承擔；例如在單位內(nèi)儲存易燃易爆危險品或更改單位規(guī)定之使用用途。16.不得阻礙他人合法使用公共地點及公共設(shè)施；不得在公共地點晾曬衣物、棄置垃圾雜物。放置神位或燃燒冥紙，須向治理處申請放置及使用指定聚寶盆。17.未經(jīng)向物業(yè)公司申報并獲批準，任何業(yè)主或用戶不得擅自更改、遷移或增大用電、用水裝置的負荷。18 業(yè)主應在其單位進行任何裝修工程前，提交有關(guān)裝修圖和相關(guān)規(guī)定資料并取得物業(yè)公司書面同意并與物業(yè)治理處簽定裝飾裝修治理服務協(xié)議，業(yè)主應按裝飾裝修治理協(xié)議的約定從事裝飾裝修

18、行為，遵守裝飾裝修的注意事項不得從事裝飾裝修的禁止行為。19 為了整個小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及美觀,小區(qū)內(nèi)設(shè)置的垃圾桶,不能夠扔裝修垃圾及大件的垃圾物品;如有每日的生活垃圾,物業(yè)公司為每位業(yè)主提供上門收取生活垃圾的有償服務,在每日的早7:00到8:00,午間13:00到14:00,晚間20:00到21:00為收取垃圾時刻.20 違反本公約規(guī)定，各業(yè)主同意須就所引致之損失負責及支付一切有關(guān)開支及費用。第五章進展商的權(quán)利(一)進展商保留以下的權(quán)利1.在其認為合適的情況下更改本項目的名稱，而無須就各業(yè)主或其它擁有本項目權(quán)益的人士因更改名稱而引致的任何損失、賠償、費用或開支負責，但進展商須于更改本項目名稱前

19、發(fā)出許多于壹個月的書面通知給各業(yè)主。2.為檢查、維修及保養(yǎng)本項目，包括公共地點、公共設(shè)施，或為履行物業(yè)公司對本項目的治理責任，進展商及/或物業(yè)公司及其各自的承建商、代理人及其它經(jīng)許可的人有權(quán)攜帶一切必需的設(shè)備、機器及材料進入本項目任何一部份；如有必要，可進入本項目的任何單位，但除緊急情況外，應事先通知有關(guān)的業(yè)主或其使用人；但進展商在使用此項權(quán)利時，不得阻礙其它業(yè)主使用其所屬的單位，如上述人士在使用此項權(quán)利時，其行為不涉及刑事責任或不忠誠或有意疏忽對該等單位造成損害，則不需由物業(yè)治理人作出賠償。3.除緊急情況外，進展商及/或物業(yè)公司在發(fā)出合理通告后，有權(quán)臨時終止任何設(shè)施以進行維修。4.將其在本項

20、目范圍內(nèi)部份或全部擁有的地點(包括保留地點)在其認為適當?shù)臅r刻內(nèi)，劃作額外的公共地點，并向各業(yè)主公布，及由物業(yè)公司負責該等額外地點的保養(yǎng)和維修。5.取消或更改按本章第(一)條第4款所規(guī)定由進展商指定的額外公共地點，而無須其它業(yè)主或其它對本項目享有利益人士的同意。6.于本項目任何使用權(quán)并未轉(zhuǎn)讓的部份、公共地點、公共設(shè)施及保留地點安裝、架設(shè)、更改、翻新、保養(yǎng)或拆去煙囪、招牌(包括霓虹光管招牌)、廣告、天線、桅桿、照明及其它各種固定設(shè)施；并在事先給予各業(yè)主書面通知后(緊急情況除外)于一切合理時刻帶同或不帶同工人及/或設(shè)備進入本項目任何部份，以便進行上述有關(guān)工程及按進展商認為適當?shù)臈l款準許或批準或授權(quán)

21、其它人進行上述工程；惟上述工程不可不合理地阻礙其它業(yè)主使用其所屬的單位。7.可授權(quán)物業(yè)公司向各業(yè)主收取本公約所述的款項。8.依照本公約和本項目治理的實際情況，進展商有全權(quán)自行或授權(quán)物業(yè)公司訂定及修改有關(guān)本項目的業(yè)戶手冊、裝修守則和住客會所規(guī)章或守則，而無須任何業(yè)主同意；所有治理規(guī)則及其修改，應張貼于本項目之告示欄。9.(1)在業(yè)主委員會未成立往常，進展商可聘任或以合約形式委任任何人士或機構(gòu)為本項目之物業(yè)公司，亦可委任專業(yè)物業(yè)公司單獨或聯(lián)合治理本項目之全部或部份。(2)進展商可與物業(yè)公司簽署治理合同，訂定治理的職責范圍、年期等，但治理合同的內(nèi)容不能違反國家相關(guān)法規(guī)條款。10.可委派代理人行使本公

22、約給予進展商之任何權(quán)利。11.向政府有關(guān)部門申請對土地批文作出修改并就此事有全權(quán)與政府磋商、達成協(xié)議，而無須其它任何業(yè)主同意或批準及無須聯(lián)同其它業(yè)主簽署任何有關(guān)文件；惟行使此項權(quán)利時不得阻礙其它業(yè)主使用其所屬的單位或阻礙其現(xiàn)有之權(quán)益。12.在本公約的限制和保障下，進展商有全權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準不人占用、或以其它任何方式處置本項目內(nèi)進展商擁有產(chǎn)權(quán)之物業(yè)(已出售的部份除外)而不須任何業(yè)主同意。13.可就本項目治理事宜另行訂立細則或規(guī)章制度，但不得抵觸本公約的條款。14.在業(yè)主委員會(依照第八章成立)成立前審核、批準和修訂本項目的年度治理預算。15.進展商委派的物業(yè)公司具有全權(quán)治理本項目的權(quán)力，

23、惟進展商或物業(yè)公司可于任何時刻向所有業(yè)主或業(yè)主委員會發(fā)出許多于三個月書面通知或于本項目各建筑物告示欄貼出通告三個月后，自行終止第二章所給予的治理權(quán)力。16.進展商有權(quán)對本公約簽訂時已建成或興建中或未建的本項目圖冊進行更改、修訂、增訂或改動及自行決定動工及竣工日期而無須事前通知或征求任何其它業(yè)主或其它擁有本項目任何部份或單位及/或有關(guān)權(quán)益的人同意或批準；但上述更改、修訂、增訂、改動或自決動工或竣工日期須事先獲得政府有關(guān)當局的批準及/或依照政府有關(guān)當局厘訂之條款執(zhí)行；任何業(yè)主不得針對進展商就有關(guān)更改、修訂、增訂、改動或自決動工及竣工日期提出任何訴訟或索償；唯上述更改、修訂、增訂、改動或自決動工及竣

24、工日期等不得阻礙任何業(yè)主使用其名下單位的權(quán)利。17.進展商有權(quán)改換或改變?nèi)炕虿糠荼卷椖康耐鈮凸驳攸c的顏色，并可在該等外墻和公共地點展示、安裝、附加、拆去、修葺、維修或更換任何招牌及其它廣告牌或結(jié)構(gòu)，唯若產(chǎn)權(quán)屬進展商所有, 進展商于使用該等部份時將負責一切維修責任。18. 公約所載進展商的其它權(quán)利。(二)為了使進展商能夠有效地行使本章第(一)條給予進展商的權(quán)利，各業(yè)主于此共同及各自授權(quán)進展商代表各業(yè)主行使上述權(quán)利或代表各業(yè)主簽訂一切必要的文件。第六章治理(一)一般事項1.進展商自任/進展商按本公約所指定或委任的物業(yè)公司，享有以下的權(quán)力，但同時需遵守和履行本公約中其應遵守及履行之責任及義務。

25、2.物業(yè)公司將被視為全部業(yè)主之代理人，而非個不代理。每一個業(yè)主將被視為全權(quán)及已不可撤銷地任命物業(yè)公司為執(zhí)行本公約規(guī)定的代理人。(二)物業(yè)公司的權(quán)力及責任1.在不抵觸進展商權(quán)利的情況下，物業(yè)公司有權(quán)對本項目進行有效的治理、美化和維修，并為此負責，其中包括下列事項:(1)檢查、視察本項目，必要時包括所有單位的內(nèi)部。(2) 每一位業(yè)主或其它使用者應嚴格按照裝修規(guī)則，完成其單位的裝修工程。假如物業(yè)公司發(fā)覺該業(yè)主聘用的承包商或其工人違反裝修規(guī)則，物業(yè)公司有權(quán)拒絕讓該等人士進入本項目，或在物業(yè)公司認為有必要的情況下，將其逐出本項目。裝修期間，物業(yè)公司有權(quán)進入正在裝修的單位，以檢查并確定有否違反裝修規(guī)則。所

26、有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索償、要求及費用完全由該業(yè)主單獨負責，與其它業(yè)主及物業(yè)公司無涉。物業(yè)公司有權(quán)在適當時候?qū)ρb修規(guī)則進行修改。 (3) 依照本項目之日常運作，建立一套完整的治理工作程序，并在實施中不斷改善。(4)依照本公約，制訂業(yè)戶手冊、裝修守則、公共場所治理規(guī)章及守則(如有)及其它必要的規(guī)章制度，并以有效之形式督促各業(yè)主和用戶共同遵守。(5)對本項目公共地點、公共設(shè)施、綠化區(qū)域和保留地點進行維護、美化和維修，使之保持良好的狀態(tài)，如有需要，物業(yè)公司或其聘用之承建商、代理人及其它經(jīng)許可的人，可進入本項目的任何單位進行有關(guān)工作，除緊急情況下，應事前發(fā)出通告。(6)負責人事治理工作，并

27、指導和監(jiān)督所招聘之職員完成各項治理工作和保障各項公共設(shè)施正常運作。(7)依照本項目實際情況，負責建立健全的財務治理制度和編制治理預算，收取治理費等相關(guān)費用及追收欠款。(8)處理所有關(guān)于本項目治理的投訴及各項維修，并協(xié)助調(diào)解業(yè)主或用戶之間因物業(yè)治理而引起的糾紛與爭吵。(9)負責本項目的秩序維持工作，保持本項目的正常秩序和盡力使業(yè)主或用戶免遭騷擾。(10)對各項治理職責定期或于業(yè)主委員會(依照第八章成立)合理要求時作出檢討和總結(jié)，并對改善本項目治理或增加服務項目等事宜向進展商及/或業(yè)主委員會遞交報告及作出建議。(11)清除及拆去任何不符合治理規(guī)則規(guī)定的建筑物或安裝物、擺放之物資及雜物，向應負責的人

28、征收及追索清除費和因此而發(fā)生的有關(guān)費用。(12)操縱本項目內(nèi)所有車輛(包括機動及腳踏車)停放、行人交通、拖離或扣留所有違反治理規(guī)則停泊的車輛，并向該等車輛之車主收取拖離及扣留費用，并可收取欠款利息及手續(xù)費。(13)在所有有關(guān)本項目之法律訴訟中作為全體業(yè)主的代表。(14)防止任何人未經(jīng)物業(yè)公司書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地點及公共設(shè)施。(15)采取一切必要措施以遵守政府關(guān)于本項目的要求。(16)防止任何人對本項目或公共設(shè)施進行有害的變更或損壞，并對損壞者進行索償。(17)節(jié)日期間可裝飾本項目及各公共建筑物外墻包括燈光及其它飾物。如物業(yè)公司認為必要，能夠組織本項目內(nèi)的文娛活動。(18

29、)聘請、撤換及付酬予律師、建筑師、會計師或其它專業(yè)顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人或其它工作人員。(19)采取一切必要措施(包括提出及進行訴訟)制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約或業(yè)戶手冊的規(guī)定。(20)訂定公用設(shè)施的使用規(guī)章及厘定各項服務康樂設(shè)施的收費標準。(21)物業(yè)公司可用業(yè)主或治理處名義投保及支付保險費用。投保項目可包括火災、其它意外及天災、第三者責任保險、勞動保險等與業(yè)主和本項目有關(guān)的保險。但物業(yè)公司不承擔業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身保險和財產(chǎn)保管保險責任。2.治理本項目公共地點及公用設(shè)施(1)安排保養(yǎng)、美化和維修本項目的公共地點及公共設(shè)施。(2)確保所有業(yè)主或用戶依照本公約規(guī)定的

30、用途正確使用其所占用之獨用部份，如有業(yè)主或用戶違反本公約，物業(yè)公司應盡量使用可行的方法制止此等違約行為，并向違約者追討賠償及費用。(3)在有合理需要時，為本項目之公共地點及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其它適當之工程。(4)更換破損的公用設(shè)施。(5)保持公共地點的照明系統(tǒng)運作良好。(6)保持本項目中密閉的公共地點之通風系統(tǒng)運作良好及作適當維修。(7)保持本項目的公共地點環(huán)境清潔、衛(wèi)生及美觀。(8)阻止任何廢物被棄置于本項目之公共地點，負責清除本項目公共地點之垃圾及安排適當?shù)拈g隔時刻為住戶收集垃圾。(9)采取適當措施防止本項目任何公共地點受堵塞。(10)負責維修及確保所有共用污水渠、排水渠、

31、管道及水管無淤塞情況。(11)保持本項目的所有公用設(shè)施性能良好和運作正常。當有需要或在方便的情況下，經(jīng)進展商批準后，物業(yè)公司可與第三者訂立合約維修上述設(shè)施(惟在治理預算中已批準者及在緊急情況下除外)。(12)在可能的情況下阻止本項目任何垃圾或其它物體棄置、排出、侵蝕或拋出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水溝，并把已棄置、排出之垃圾或物體移走。確保物業(yè)公司所進行之維修或其它工程可不能對毗鄰的排水渠、引水道、水道、行人路、污水渠、水溝、水管、電纜、公共設(shè)施或其它工程造成損害。如有損害，應及時補救，令有關(guān)人士或政府部門中意。(13)安排本項目安管人員、治理員及搬運工人的日常工作程序。3.治理本項目財務

32、(1)負責本項目之財務治理及帳務處理；正確地運用本項目治理帳戶、收取治理費及支付款項，定期覆審結(jié)存以確保有足夠資金維持必要的開支。(2)財務治理包括編制每年之治理預算及盡可能使本項目之開支及運作操縱在此預算范圍內(nèi)。假若治理者在任何時候發(fā)覺治理費的收取不足以支付實際治理開支，可依照實際情況向進展商或業(yè)主委員會提出調(diào)價申請，經(jīng)進展商或業(yè)主委員會審核批準通過相關(guān)決定后，上報政府部門審批備案，屆時治理處按相關(guān)規(guī)定對治理費作相應調(diào)整。為了確定各業(yè)主所須分攤的治理開支，物業(yè)公司須于每年十一月三十日前制定下個會計年度的治理預算及各業(yè)主應分攤的治理開支(首個年度的治理預算在項目交付使用前制定)。物業(yè)治理的會計

33、年度由每年的一月一日起至同年的十二月三十一日止。首個會計年度將由物業(yè)治理工作開始之日起至同年的十二月三十一日止。(3)向各單位業(yè)主、租客或用戶收取治理費，及其它應付之費用并定期覆審征收情況以確保所有業(yè)主、用戶準時履行其財務上的責任，并于發(fā)出適當警告后，以物業(yè)公司代表本項目全體業(yè)主名義提出法律訴訟。(三)治理費1.各業(yè)主需于每（月/季）的首七日前預先繳交其單位每（月/季）應付之治理費。首期治理費從進展商/物業(yè)公司向各業(yè)主發(fā)出交付使用通知書規(guī)定交付之日起開始計算?？罩玫膯挝恍枰勒照ㄒ?guī)規(guī)定繳交物業(yè)治理費，非空置單位須全額繳交物業(yè)治理費。2.依照已獲進展商或業(yè)主委員會批準之年度預算，物業(yè)公司可從

34、治理帳戶中支付有關(guān)治理本項目之一切支出費用。包括但不限于以下方面的支出:(1)聘用治理人員的開支，包括薪金、假期、津貼、培訓、膳食住宿、制服及裝備等。(2)保養(yǎng)、美化及維修本項目之公共地點、公共設(shè)施、保留地點、綠化區(qū)域等方面的開支。(3)清潔本項目公共地點及外墻及設(shè)施之費用。(4)垃圾清理及相關(guān)處置費用。(5)購買及租賃所有必須的機械及器材之支出。(6)本項目各公共建筑物外墻裝飾及清潔等費用。(7)本項目內(nèi)園藝綠化等方面的開支。(8)涉及秩序維持及消防等方面的相關(guān)費用。(9) 行政辦公支出。 （10）物業(yè)公司所認為需要購買之火險及各種責任保險之保險費。(11)固定資產(chǎn)之折舊費用。(12)聘請法

35、律、會計、工程、機械等專業(yè)人士的費用。(13)政府收取之相關(guān)稅費。（14）其它涉及本項目物業(yè)治理方面的一切相關(guān)開支。（15）按本公約條文征收的其它合理費用:a)本項目完成前，籌備治理期間之一切開支。（16）物業(yè)公司應定期公布治理收支帳目，并張貼于本項目告示欄。3.治理費及其它費用的追收及欠款利息業(yè)主欠繳治理費或其它依照本公約規(guī)定的任何費用時，物業(yè)公司應向業(yè)主發(fā)出通告，詳列所欠款項及清還期限，若逾期未付，物業(yè)公司可采取一切必要措施或法律行動向業(yè)主追討欠款。所有治理費及治理費按金及其它依照本公約或其它治理規(guī)則應付的款項，均需按期清繳。任何業(yè)主假如未能于應付款項的到期日支付其應付的款項，則物業(yè)公司有

36、權(quán)采取下列措施并收取附加費用:(1)收取未繳付的款項的利息，滯納金之息率為每日千分之三(0.3%)，按日計算，從到期之日起至實際繳交之日止。(2)收取定額手續(xù)費作為因違約導致物業(yè)公司的額外行政工作的預定損失賠償，該手續(xù)費可由物業(yè)公司按年調(diào)整。(3)物業(yè)公司有權(quán)對欠款業(yè)主提出訴訟或作出其它追討行動，如限制該欠款或違約之業(yè)主、用戶、租客使用公共設(shè)備、公共設(shè)施，或于本項目告示欄張貼欠款業(yè)主單位及詳情，直至該欠款業(yè)主清償全部欠款、利息及手續(xù)費為止，而為追討欠款、利息及手續(xù)費所支出費用概由該業(yè)主、租戶、用戶負責。(4)業(yè)主欠繳治理費及/或其它費用時，進展商或業(yè)主委員會有權(quán)自行或授權(quán)物業(yè)公司向人民法院申請

37、拍賣或轉(zhuǎn)讓欠款業(yè)主名下的物業(yè)以償付欠款、利息及手續(xù)費，剩余金額(扣除追討之各項費用及開支后)交還該業(yè)主。4.帳目審核及保存(1)物業(yè)公司應按照國家相關(guān)規(guī)定定期公布本項目的年度財務收支報表，并張貼在告示欄。(2)物業(yè)公司須妥當?shù)匕磭乙?guī)定保存治理收支帳目，并在需要時將帳目提供各業(yè)主查閱。(3)物業(yè)公司于辭退或職務被終止時，須移交所有本項目相關(guān)之文件、記錄、圖冊、治理帳目予進展商/業(yè)主委員會，進展商/業(yè)主委員會可聘請中國注冊會計師審核治理帳目。5.物業(yè)公司依照本公約作出的決定及任何合理行動在各方面對所有業(yè)主均有法律約束力。6.物業(yè)公司及其雇員對業(yè)主或用戶之責任不包括以下情況:(1)為履行本公約所進

38、行之一切治理工作，而無可幸免所涉及之刑事責任、蓄意或嚴峻疏忽而造成之損失。(2)因下列緣故造成的服務中斷:a)因任何設(shè)施、裝置必要之保養(yǎng)及更換。b)火災、水災等不可抗力引致中斷服務。c)無法幸免的燃料、材料、供水、電力、空調(diào)短缺。d)物業(yè)公司無法操縱的其它緣故。7.物業(yè)公司應盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對本項目的治理和維護的職責。第七章本項目全部或部份受損不能正常使用時的規(guī)定(一)本項目任何部份如因火災、戰(zhàn)爭、地震、或其它不可抗力緣故而損毀至無法按該土地出讓合同訂明的用途使用，而重新修復受損部份在建筑上或法律上均可行時，在保險金不敷使用的情況下，物業(yè)公司可采取一切必要的行動，包括向受損部份的業(yè)

39、主(以下簡稱受阻礙業(yè)主)收取費用修復該受損部份。所有受阻礙業(yè)主應在物業(yè)公司發(fā)出書面通知后的三十天內(nèi)將應付的修復款項交付物業(yè)公司。(二)1.本項目任何部份如因前條所述緣故而毀損至無法按土地出讓合同訂明的用途使用，而重新修復受損部份又因建筑上或法律上之緣故而成為不可能時，物業(yè)公司應在損害發(fā)生之日起兩個月內(nèi)召集一次受阻礙業(yè)主會議，就受損部份共同討論應變措施。為此目的，物業(yè)公司能夠在會議通知中提出處理建議。2.假如在上述規(guī)定的受阻礙業(yè)主會議上通過任何應變措施議案時，物業(yè)公司應預備一份旨在使該措施付諸實行的正式打算，并在第一次會議后一個月內(nèi)召開受阻礙業(yè)主第二次會議時對該打算進行討論。3.假如在受阻礙業(yè)主

40、第二次會議中上述之打算獲得通過(不管有否修改)，物業(yè)公司應通知所有受阻礙業(yè)主。如在受阻礙業(yè)主中有超過百分之五十的產(chǎn)權(quán)份額者向物業(yè)公司書面表示贊同該打算，則所有受阻礙業(yè)主均有責任參加該打算并在所有方面給予合作。4.假如自損害發(fā)生之日起一年內(nèi)受阻礙業(yè)主之過半數(shù)未能對打算作出書面同意，物業(yè)公司有權(quán)請求受阻礙業(yè)主及其抵押權(quán)人(如有)通過公開拍賣等方式轉(zhuǎn)讓所有受損毀的單位，拍賣所得在先扣除應付之治理費及其它款項后，將按照個不業(yè)主持有的產(chǎn)權(quán)份額歸還該受阻礙業(yè)主或其抵押權(quán)人(如有)。第八章業(yè)主大會及業(yè)主委員會 (一)于本項目經(jīng)綜合驗收合格交付使用后，在符合政府相關(guān)法例所規(guī)定的條件下，應當召開第一次業(yè)主大會，

41、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會一經(jīng)產(chǎn)生后需每年至少召開一次業(yè)主大會。物業(yè)公司、業(yè)主委員會或許多于本項目百分之二十的產(chǎn)權(quán)份額的業(yè)主提議可召開業(yè)主臨時大會，以便討論任何阻礙或關(guān)于本項目的事項，或為全體業(yè)主的利益就本項目的保養(yǎng)治理向物業(yè)公司提供意見。下列規(guī)定適用于任何業(yè)主大會:1.物業(yè)公司每年須協(xié)助業(yè)主委員會召開一次會議。物業(yè)公司、業(yè)主委員會或許多于本項目百分之二十的產(chǎn)權(quán)份額的業(yè)主可合法召開特不會議。2.每次召開會議須發(fā)出至少十日的書面通知，列明開會時刻、地點及討論事項，并須將通知張貼于告示欄內(nèi)。3.會議的法定人數(shù)為本項目超過百分之五十(50%)的產(chǎn)權(quán)份額的單位業(yè)主親自或委派代表出席，出席者達法定人

42、數(shù)，會議方可進行。4.出席每次會議的業(yè)主須互相推選會議主席。主席應于業(yè)主委員會成立時選出并應享有二年任期至下屆業(yè)主委員會成立時止。5.主席須確保將出席者及會議程序記錄存盤。6.表決時，以每單位為一票，該票代表的投票權(quán)以物業(yè)建筑面積計算，每一平方為投票權(quán)的計算份額，按四舍五入處理，如有過半數(shù)出席的產(chǎn)權(quán)份額投票贊同的動議即成為決議。如贊同和反對票數(shù)相等，主席可投第二票即決定性的一票，使動議成為決議。7.業(yè)主可親自或委派任何人士代表投票，如委派代表出席，其委派代表的文件須于開會四十八小時前交予物業(yè)公司，唯欠繳治理費、水電費及其他相關(guān)費用的業(yè)主自動喪失參與出席會議及投票之權(quán)利。8.于正式召開的會議上由

43、業(yè)主親自或委派代表出席及投票通過的任何有關(guān)本項目的事項的決議案對全體業(yè)主均有約束力，唯:(1)開會通知須指出擬就該事項提出決議案。(2)除非本項目全體業(yè)主均親自或委派代表出席會議，否則會上就其它事項所通過的任何決議案均屬無效。(3)有關(guān)修改本公約之任何決議案須有許多于本項目的2/3的產(chǎn)權(quán)份額的業(yè)主通過方為有效。否則，任何抵觸本公約或土地出讓合同的決議案均屬無效。(4)任何修改均不能不合理地阻礙進展商所具有的權(quán)利。(5)有關(guān)事項在本公約規(guī)定業(yè)主大會的職權(quán)范圍內(nèi)。9.偶然漏發(fā)上述開會通知予任何業(yè)主不足以令任何會議的議程或會上通過的任何決議案無效。(二)業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會經(jīng)由各業(yè)主依據(jù)中國有關(guān)法規(guī)于業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并于第一次業(yè)主大會進行時決定任期、職位等；業(yè)主委員會的委員人數(shù)為單數(shù)，按政府規(guī)定組成，業(yè)主委員會的主任及秘書由業(yè)主委員會自行選舉產(chǎn)生。2.任何業(yè)主均有資格參與業(yè)主委員會之委員的選舉，選舉投票時每單位為一票。3.業(yè)主委員會表決時，每位委員一票。如有過半數(shù)出席的委員投票贊同的動議即成為決議，如贊同和反對的票數(shù)相等，主席可投第二票即決定性的一票，使動議成為決議。4.業(yè)主委員會有權(quán)監(jiān)督物業(yè)公司履行本公約規(guī)定的職責及業(yè)主大會通過的決議。5.業(yè)主委員會有權(quán)按本公約規(guī)定監(jiān)督進展商及