《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》第八章講義

1、第八章 物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)管理實(shí)務(wù)內(nèi)容結(jié)構(gòu)早期介入前期物業(yè)管理常規(guī)物業(yè)管理房屋及設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)環(huán)境管理公共秩序管理承接查驗(yàn) 物業(yè)入伙 裝修管理人力資源管理財(cái)務(wù)管理檔案管理風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)用文書物業(yè)招投標(biāo)客戶管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同一 大綱要求1、考試目的本部分的考試目的是要測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)清潔、綠化和衛(wèi)生蟲害防治管理等物業(yè)環(huán)境管理知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。2、基本要求掌握：物業(yè)清潔和綠化管理的內(nèi)容，物業(yè)清潔基本標(biāo)準(zhǔn)及檢查方法，綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及檢查方法。 熟悉：清潔、綠化管理的基本制度和要求了解：物業(yè)清潔、綠化的基本方法，物業(yè)衛(wèi)生蟲害防治的基本內(nèi)容與方法。一 大綱要求二 內(nèi)容結(jié)構(gòu)章 節(jié)主要知識(shí)

2、點(diǎn)第一節(jié) 清潔衛(wèi)生管理服務(wù)內(nèi)容與基本方法、日常管理第二節(jié) 白蟻及衛(wèi)生蟲害防治白蟻防治、其它蟲害防治第三節(jié) 綠化管理內(nèi)容、要求、方法三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)環(huán)境管理：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施和場(chǎng)地等的清潔衛(wèi)生、園林綠化和衛(wèi)生蟲害防治等管理服務(wù)。環(huán)境管理與業(yè)主或使用人生活工作密切相關(guān)，是物業(yè)管理服務(wù)的直觀體現(xiàn)，是物業(yè)管理的基本內(nèi)容之一。三 知識(shí)學(xué)習(xí)1、清潔衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容與基本方法清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容建筑物外公共區(qū)域清潔；建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔垃圾收集與處理；管道疏通服務(wù) 外墻清洗；泳池清潔 上門有償清潔服務(wù)；專項(xiàng)清潔工作三 知識(shí)學(xué)習(xí)建筑物外公共區(qū)域的清潔：內(nèi)容：道路清潔、游樂場(chǎng)等公共設(shè)施清

3、潔、公共綠地清潔、各種露天排水井溝的清潔、水池景觀清潔、露天停車場(chǎng)清潔等。室外公共區(qū)域的清潔方法主要包括掃、洗、撿等。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)建筑物內(nèi)公共區(qū)域的清潔：清潔內(nèi)容：大堂清潔、墻面清潔、電梯及公共樓梯走道清潔、衛(wèi)生間清潔等。室內(nèi)公共區(qū)域的清潔涉及到玻璃清潔、地毯清潔與保養(yǎng)、各種石材的保養(yǎng)及翻新、打蠟、晶面處理以及各種不同材質(zhì)裝飾面的清潔與養(yǎng)護(hù)等，對(duì)清潔專業(yè)知識(shí)、技能及設(shè)備等的要求較高。三 知識(shí)學(xué)習(xí)垃圾的收集與處理：收集公共區(qū)域及業(yè)主住戶日常生活垃圾、清運(yùn)裝修及建筑垃圾、垃圾分類，以及將垃圾統(tǒng)一清運(yùn)到市政垃圾填埋場(chǎng)填埋或焚燒等。三 知識(shí)學(xué)習(xí)管道疏通服務(wù)：主要是對(duì)公共區(qū)域的雨水污水排水主管、排水溝

4、及化糞池等定期進(jìn)行清掏，確保其暢通不溢漏，同時(shí)為業(yè)主戶內(nèi)排水管道的堵塞提供上門疏通服務(wù)。三 知識(shí)學(xué)習(xí)外墻清洗：為了維護(hù)整個(gè)建筑的外觀形象，減緩其老化而定期對(duì)建筑物的外墻進(jìn)行清洗的保潔工作。它是清潔工作中安全風(fēng)險(xiǎn)較大、操作技術(shù)要求較高的一項(xiàng)工作。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)泳池清潔：泳池水面漂浮物清理、池壁清潔、水質(zhì)處理等，包括定期對(duì)泳池水的pH值、余氯含量、混濁度、細(xì)菌含量等進(jìn)行測(cè)試。經(jīng)過清潔的泳池應(yīng)確保水質(zhì)達(dá)到國(guó)家衛(wèi)生防疫部門要求的標(biāo)準(zhǔn)，確保泳客的健康安全。三 知識(shí)學(xué)習(xí)上門有償清潔服務(wù)：為了滿足業(yè)主（客戶）的需求而提供的上門家居清潔及清潔拓荒、定期保潔、專項(xiàng)清潔等服務(wù)，它是常規(guī)物業(yè)管理清潔服務(wù)的延伸服務(wù)。

5、三 知識(shí)學(xué)習(xí)專項(xiàng)清潔：清潔工作中技術(shù)要求較獨(dú)特，需用專門的設(shè)備、藥劑及技術(shù)進(jìn)行的清潔工作，包括打蠟、晶面處理、洗地、地毯保潔、玻璃清潔及金屬器具清潔等。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)清潔衛(wèi)生的基本方法全面清掃、水清洗、垃圾收集和垃圾處理、管道疏通、外墻裝飾面清潔保養(yǎng)、打蠟、拋光、晶面處理、游池循環(huán)過濾、泳池日常清潔和泳池加藥消毒等。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法外包管理：將清潔工作交由專業(yè)清潔公司具體實(shí)施；自行作業(yè)：由物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)自行實(shí)施清潔服務(wù)工作。物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)：外包管理：監(jiān)督檢查外包清潔公司的工作質(zhì)量并對(duì)其進(jìn)行考核與管理；自行作用：既要監(jiān)督檢查，更要強(qiáng)化清潔服務(wù)工作。三 知

6、識(shí)學(xué)習(xí)清潔衛(wèi)生的日常管理 清潔衛(wèi)生管理制度的建立：各崗位的崗位職責(zé)；各項(xiàng)清潔工作的標(biāo)準(zhǔn)操作工藝流程；各個(gè)崗位的操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；清潔質(zhì)量檢查及預(yù)防糾正機(jī)制；員工行為規(guī)范等相關(guān)管理規(guī)章制度。三 知識(shí)學(xué)習(xí)清潔衛(wèi)生日常管理方法與要點(diǎn)：日檢、月檢應(yīng)覆蓋小區(qū)主要室內(nèi)外公共區(qū)域。專項(xiàng)檢查則是對(duì)物業(yè)某個(gè)部位的清潔工作實(shí)施集中檢查的方式，一般多由物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)職能部門組織檢查。 還要區(qū)分不同物業(yè)類型，注意檢查以下方面： 三 知識(shí)學(xué)習(xí)多層小區(qū) ：室外沙井及排水明溝內(nèi)的煙頭等垃圾雜物、積水； 綠化帶內(nèi)垃圾雜物； 樓梯走道、底層樓梯下、頂棚積塵及蜘蛛網(wǎng)、生活雜物； 業(yè)主信報(bào)箱上部的積塵； 樓梯扶手積塵； 室外公共區(qū)域

7、的垃圾雜物； 公共區(qū)域各類亂張貼； 停車篷(場(chǎng))內(nèi)及頂棚垃圾雜物、積塵； 清潔工儀容儀表及工作紀(jì)律等三 知識(shí)學(xué)習(xí)高層小區(qū)及寫字樓 大堂地面光澤度，各公共區(qū)域地腳線積塵； 室外沙井及排水明溝內(nèi)煙頭等垃圾雜物、積水； 各類機(jī)房、設(shè)備房?jī)?nèi)的積塵； 公共區(qū)域玻璃痕印、地面垃圾雜物、亂張貼； 電梯頂棚、四壁、按鈕積塵及痕印、軌槽內(nèi)沙粒雜物； 信報(bào)箱、窗臺(tái)等上平面積塵； 綠化帶內(nèi)垃圾雜物； 地下停車場(chǎng)排水溝積水及雜物、管線積塵等； 清潔工儀容儀表及工作紀(jì)律等。 【典型考題單選題】清潔衛(wèi)生服務(wù)管理可以采用的方法是（ ）。A自行作業(yè)B . 代理管理 C . 外包管理D . 自行作業(yè)或外包管理【正確答案】D 清

8、潔衛(wèi)生日常管理方法（ ）。A. 日檢 B. 月檢 C. 年檢D. 季檢E. 專項(xiàng)檢查【正確答案】ABE【典型考題多選題】【典型考題多選題】物業(yè)環(huán)境管理包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的（ ）A. 園林綠化 B.白蟻和蟲害防治 C. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生D. 業(yè)主專有部分的清洗E . 垃圾收集和清運(yùn)【正確答案】ABCE三 知識(shí)學(xué)習(xí)2、白蟻及衛(wèi)生蟲害防治白蟻防治白蟻防治已成為物業(yè)管理不可或缺的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 白蟻的防治有挖巢法、藥殺法、誘殺法以及生物防治法等，可根據(jù)不同的情況采用相應(yīng)方法來治滅白蟻。三 知識(shí)學(xué)習(xí)挖巢法 根據(jù)蟻路、空氣孔、分飛孔及兵蟻、工蟻的分布等判斷找出蟻巢后將其挖除的辦法

9、。挖巢法最好在冬天進(jìn)行，因?yàn)樘鞖饫?，挖巢后的殘余白蟻?huì)被凍僵，能較徹底地消滅白蟻，挖巢后最好再施一些白蟻藥更好。三 知識(shí)學(xué)習(xí)藥殺法 通過在白蟻蛀食的食物中或在白蟻主要出入的蟻路中噴入白蟻藥物，使出入的白蟻身體粘上白蟻藥粉，藥粉通過相互傳染傳遞給其他白蟻，導(dǎo)致整巢白蟻中毒死亡。常用的白蟻藥粉主要成分有亞砒酸、滅蟻靈等。用藥后一星期即可檢查白蟻是否全部中毒死亡。三 知識(shí)學(xué)習(xí)誘殺法 誘殺法有藥物誘殺和燈光誘殺兩種方法。誘殺法主要用于發(fā)現(xiàn)白蟻又未能確定蟻巢地點(diǎn)，或者知道蟻巢地點(diǎn)又不能將其挖出，或者用藥殺法不能徹底消滅時(shí)使用。藥物誘殺通常用木制誘殺箱誘殺；燈光誘殺主要用于白蟻分飛時(shí)誘殺分飛蟻。三 知識(shí)學(xué)

10、習(xí)生物防治法 生物防治法的原理就是利用白蟻的天敵或病菌對(duì)白蟻進(jìn)行生物滅殺。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)2、白蟻及衛(wèi)生蟲害防治其他蟲害防治衛(wèi)生蟲害防治就是消滅各種有害生物，尤其是病媒生物，如老鼠、蒼蠅、蟑螂、蚊子等，保證小區(qū)環(huán)境的清潔，保障業(yè)主及物業(yè)使用人的身體健康。三 知識(shí)學(xué)習(xí)鼠害的防治主要方法防鼠：環(huán)境治理、斷絕食源以及安裝擋鼠柵、擋鼠板等設(shè)施進(jìn)行隔防等。 化學(xué)滅鼠：采用滅鼠毒餌滅鼠。器械滅鼠：將鼠籠、鼠夾、粘鼠板等放置于鼠類經(jīng)?；顒?dòng)的地方，放置食物誘餌引誘鼠，從而捕捉消滅。 生物滅鼠：利用鼠類天敵、病原微生物、不育遺傳等方法滅鼠。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)蚊的防治方法環(huán)境治理：通過清除積水、水池放養(yǎng)魚類、加入機(jī)油等

11、環(huán)境治理方法防止蚊蟲孳生。 藥殺：在無法清除的積水投放浸藥木塞或殺蟲劑殺滅蚊幼蟲；在魚塘、菜地溝積水投放球型芽胞桿菌類等生物制劑滅蚊幼蟲；采用超低容量噴霧或打煙炮等方法噴灑殺蟲劑或點(diǎn)燃滅蚊片。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)蠅的防治方法 環(huán)境治理：保持垃圾日產(chǎn)日清，不亂丟垃圾和果皮，不用糞肥、花生麩餅等灑于地表作植物肥料，消除蒼蠅的孳生場(chǎng)所。 誘殺：利用蒼蠅喜好的餌料將蒼蠅引入蠅籠或具黏性的物體上，然后用熱水燙殺。 藥殺：對(duì)可能孳生蒼蠅的地方(垃圾堆放地等)和成蠅噴灑殺蟲劑滅殺。三 知識(shí)學(xué)習(xí)蟑螂的防治方法對(duì)建筑物各種孔縫進(jìn)行堵眼、封縫，防止蟑螂入內(nèi)。 嚴(yán)格控制食物及水源，及時(shí)清理生活垃圾，消除蟑螂食物。 徹底整

12、頓室內(nèi)衛(wèi)生，清除殘留卵夾，控制和減少高峰季節(jié)的蟑螂密度。 利用滅蟑藥粉、藥筆、殺蟲涂料及毒餌粘捕等進(jìn)行化學(xué)防治三 知識(shí)學(xué)習(xí)其他衛(wèi)生蟲害的防治 蚤類、螨類、螞蟻等防治的主要方法是做好清潔保養(yǎng)工作，改善環(huán)境，控制寵物行動(dòng)和衛(wèi)生，做好個(gè)人衛(wèi)生防護(hù)，定時(shí)進(jìn)行藥物防治等?！镜湫涂碱}單選題】以下不屬于白蟻防治方法的是（ ）。A環(huán)境治理B . 挖巢法C . 藥殺和誘殺法D . 生物防治法【正確答案】A 以下屬于鼠害防治方法的是（ ）。A.化學(xué)滅鼠B.防鼠C.器械滅鼠D.生物滅鼠E.誘殺滅鼠【正確答案】ABCD【典型考題多選題】三 知識(shí)學(xué)習(xí)3、綠化管理綠化管理的內(nèi)容對(duì)綠化植物及園林小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理、保潔、更

13、新、修繕，使其達(dá)到改善、美化環(huán)境，保持環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)的效果。日常綠化養(yǎng)護(hù)管理；綠化翻新改造；花木種植；環(huán)境布置；綠化有償服務(wù)等工作。三 知識(shí)學(xué)習(xí)日常管理 澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等；日常管理中還包括園林建筑及園林小品維護(hù)、綠化標(biāo)識(shí)制作、園林觀賞魚喂養(yǎng)等。三 知識(shí)學(xué)習(xí)翻新改造 草坪翻新與補(bǔ)植、綠籬翻新補(bǔ)植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等。對(duì)于一些用時(shí)令花卉擺設(shè)的花壇也應(yīng)根據(jù)不同時(shí)期及節(jié)慶要求及時(shí)進(jìn)行更換翻新。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)花木種植 苗圃花木種植：物業(yè)管理企業(yè)為了方便綠化管理而自建花木生產(chǎn)基地，用于時(shí)令花卉栽培、苗木繁殖及花木復(fù)壯養(yǎng)護(hù)等。工程苗木

14、種植：在綠化工程施工中按設(shè)計(jì)要求栽種綠化苗木。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)環(huán)境布置 節(jié)假日或喜慶等特殊場(chǎng)合對(duì)小區(qū)公共區(qū)域或會(huì)議場(chǎng)所等進(jìn)行花木裝飾等布置。 綠化有償服務(wù) 綠化有償服務(wù)包括園林設(shè)計(jì)施工，綠化代管，花木出租出售，花藝裝飾服務(wù)，插花及開辦盆景培訓(xùn)班、花卉知識(shí)培訓(xùn)班等。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)綠化管理的要求基本要求 針對(duì)性要求三 知識(shí)學(xué)習(xí)基本要求 保持植物正常生長(zhǎng)；加強(qiáng)枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作；及時(shí)對(duì)妨礙業(yè)主或使用人活動(dòng)的綠化植株進(jìn)行改造，減少人為踐踏對(duì)綠化造成的危害；創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳。三 知識(shí)學(xué)習(xí)針對(duì)性要求 酒店及會(huì)所綠化；學(xué)校綠化；醫(yī)院綠化；機(jī)關(guān)單位的綠化；工廠綠化；大型公共物業(yè)綠化。

15、三 知識(shí)學(xué)習(xí)酒店及會(huì)所綠化 合理劃分工作范圍 根據(jù)綠化員工的技術(shù)特長(zhǎng)進(jìn)行合理的工作范圍劃分。如將綠化工人分為插花組、機(jī)動(dòng)組、生產(chǎn)組及酒店（會(huì)所）植物管養(yǎng)組等。 靈活調(diào)整工作時(shí)間 三 知識(shí)學(xué)習(xí)學(xué)校綠化管理 對(duì)于校園布局緊湊、人員活動(dòng)較多的區(qū)域，應(yīng)采用精品式管理，對(duì)綠籬、灌木等進(jìn)行人工造型修剪，及時(shí)清除殘花敗葉，保持綠化環(huán)境整潔、富于生氣。人員活動(dòng)較少的地方以及全校的大喬木則宜采用自然式的管理，保持樹形生長(zhǎng)自然，以保持學(xué)校綠化環(huán)境的幽靜、協(xié)調(diào)。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)醫(yī)院綠化 在進(jìn)行醫(yī)院綠化管理時(shí)，要對(duì)園林綠化植物的保潔（包括景點(diǎn)保潔、植物葉面保潔等）、清殘(包括殘花敗葉、枯枝等)及植物長(zhǎng)勢(shì)進(jìn)行重點(diǎn)管理。避

16、免過多的人為修剪，保持植物良好的長(zhǎng)勢(shì)，創(chuàng)造清新、幽雅、舒適的環(huán)境。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)機(jī)關(guān)單位的綠化 機(jī)關(guān)單位的綠化管理要求莊嚴(yán)、整潔、高雅。機(jī)關(guān)單位的綠化多作規(guī)則式設(shè)計(jì)，比較講究立體空間的垂直綠化，其綠化造型及材料選用一般都比較嚴(yán)格，在進(jìn)行綠化管理時(shí)應(yīng)按設(shè)計(jì)意圖進(jìn)行規(guī)則式修剪。修剪及清除枯枝黃葉應(yīng)是機(jī)關(guān)綠化管理的重點(diǎn)。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)工廠綠化 工廠綠化植物受周圍環(huán)境影響較大，其植物綠化功能以環(huán)保為主，在植物選用上多選用生長(zhǎng)快、成活率高、抗性強(qiáng)的樹種。要注意合理澆水，尤其注意不要使用工廠排出的有污染的水來澆植物，盡量使用自然水。在施肥時(shí)應(yīng)針對(duì)土壤的污染情況采取針對(duì)性施肥，避免造成植物的缺素癥狀。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)大型公共物業(yè)綠化 大型公共物業(yè)有人流量大、交通疏導(dǎo)要求高、人為破壞綠化植物多等特點(diǎn)。 針對(duì)這些特點(diǎn)，在進(jìn)行綠化管理時(shí)必須注意： 不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物。 不宜使用果樹或大花植物作綠化。 植物養(yǎng)護(hù)應(yīng)注重對(duì)綠地的圍護(hù)，避免人為因素造成植物損壞。三 知識(shí)學(xué)習(xí)綠化管理方法建立健全綠化管理制度