龍湖商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)題研究——社區(qū)商業(yè)

1、龍湖地產(chǎn)商業(yè)研究專(zhuān)題龍湖地產(chǎn)商業(yè)研究專(zhuān)題 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)目錄目錄 | | IndexIndex研究背景說(shuō)明研究背景說(shuō)明標(biāo)桿案例研究標(biāo)桿案例研究社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇社區(qū)商業(yè)招商社區(qū)商業(yè)招商/ /銷(xiāo)售篇銷(xiāo)售篇社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理篇社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理篇1.0 研究背景說(shuō)明1.1 研究目的及資料來(lái)源1.2 案例研究的意義及調(diào)研分析案例列舉1.0 研究背景說(shuō)明1.1 1.1 研究目的及基礎(chǔ)資料來(lái)源研究目的及基礎(chǔ)資料來(lái)源 通過(guò)選取一些典型案例的調(diào)研分析，結(jié)合通過(guò)選取一些典型案例的調(diào)研分析，結(jié)合TCBLTCBL公司自身資源，加以綜合、提煉，從社區(qū)公司自身資源，加以綜合、提煉，從社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)到

2、后期的經(jīng)營(yíng)管理作一些較為透徹的剖析，形成對(duì)社區(qū)商業(yè)實(shí)際操作有借商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)到后期的經(jīng)營(yíng)管理作一些較為透徹的剖析，形成對(duì)社區(qū)商業(yè)實(shí)際操作有借鑒意義的成果。鑒意義的成果。l 研究目的：研究目的：l 基礎(chǔ)資料來(lái)源：基礎(chǔ)資料來(lái)源： 典型案例實(shí)地調(diào)研；典型案例實(shí)地調(diào)研； 商家訪談；商家訪談； 其他資源。其他資源。 樣本意義樣本意義，一個(gè)案例描述的場(chǎng)景和過(guò)程并不是簡(jiǎn)單的和孤立的，而是，一個(gè)案例描述的場(chǎng)景和過(guò)程并不是簡(jiǎn)單的和孤立的，而是大量同類(lèi)現(xiàn)象中大量同類(lèi)現(xiàn)象中的一個(gè)，如果取極值的話，其結(jié)果是一樣的。的一個(gè)，如果取極值的話，其結(jié)果是一樣的。 檢驗(yàn)意義檢驗(yàn)意義，對(duì)已有的假設(shè)和命題進(jìn)行檢驗(yàn)，提供一個(gè)證明或者作

3、出一個(gè)否證。，對(duì)已有的假設(shè)和命題進(jìn)行檢驗(yàn)，提供一個(gè)證明或者作出一個(gè)否證。 發(fā)現(xiàn)意義發(fā)現(xiàn)意義，通過(guò)案例分析，發(fā)現(xiàn)一些新的問(wèn)題，提出一個(gè)新的假說(shuō)，然后自己去或者，通過(guò)案例分析，發(fā)現(xiàn)一些新的問(wèn)題，提出一個(gè)新的假說(shuō)，然后自己去或者讓別人去檢驗(yàn)。讓別人去檢驗(yàn)。 哲學(xué)意義哲學(xué)意義，現(xiàn)實(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活是非常復(fù)雜的，從總體上進(jìn)行演繹是很難把握的，只，現(xiàn)實(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活是非常復(fù)雜的，從總體上進(jìn)行演繹是很難把握的，只能通過(guò)一些點(diǎn)的刻畫(huà)，從各個(gè)方面去認(rèn)識(shí)和把握整體。能通過(guò)一些點(diǎn)的刻畫(huà)，從各個(gè)方面去認(rèn)識(shí)和把握整體。1.2 1.2 案例研究意義及調(diào)研分析案例案例研究意義及調(diào)研分析案例 1.0 研究背景說(shuō)明2.0 標(biāo)桿案

4、例研究2.1 案例選取概述2.2 研究對(duì)象2.3 研究對(duì)象說(shuō)明2.0 標(biāo)桿案例研究2.1 2.1 案例選取概述案例選取概述 著手研究之前，我們搜索了國(guó)內(nèi)外關(guān)于社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)有研究成果，總體來(lái)看，社區(qū)商業(yè)在我國(guó)尚處于發(fā)展初期階段，缺乏一套系統(tǒng)的且具有實(shí)踐指導(dǎo)意義的社區(qū)商業(yè)研究理論成果。針對(duì)這種情況，我們采取典型案例研究的方式，選取了深圳及廣州地區(qū)共12個(gè)具有典型代表意義的社區(qū)，主要采取實(shí)地調(diào)研的方式，結(jié)合公司的數(shù)據(jù)庫(kù)及實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)積累，并適當(dāng)借鑒了前人研究成果。通過(guò)對(duì)客觀存在的典型案例進(jìn)行全面剖析，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)判斷，針對(duì)社區(qū)商業(yè)的全程操作：包括前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)到招商銷(xiāo)售，再到后期的經(jīng)營(yíng)管理，均作了規(guī)律性

5、總結(jié)分析，在廣度和深度上可以說(shuō)是達(dá)到了國(guó)內(nèi)相關(guān)研究的最高系統(tǒng)程度，對(duì)于社區(qū)商業(yè)的實(shí)際操作有著重要的借鑒意義。2.0 標(biāo)桿案例研究2.2 2.2 研究對(duì)象研究對(duì)象 十二個(gè)典型案例：十二個(gè)典型案例：深圳地區(qū) 錦繡江南錦繡江南 招商海月花園招商海月花園 萬(wàn)科四季花城萬(wàn)科四季花城 蔚藍(lán)海岸蔚藍(lán)海岸 風(fēng)和日麗風(fēng)和日麗 陽(yáng)光棕櫚園陽(yáng)光棕櫚園美麗美麗365365花園花園 皇御苑皇御苑 海濱廣場(chǎng)海濱廣場(chǎng)廣州地區(qū) 鳳凰城鳳凰城 星河灣星河灣 祈福新祈福新邨邨2.0 標(biāo)桿案例研究2.3 2.3 研究對(duì)象說(shuō)明研究對(duì)象說(shuō)明 首先，社區(qū)的商業(yè)體量較合理且與住宅比例不明顯失衡；首先，社區(qū)的商業(yè)體量較合理且與住宅比例不明顯

6、失衡；其次，選取樣本的開(kāi)業(yè)年限均達(dá)到三年以上，經(jīng)營(yíng)狀況處于較穩(wěn)定時(shí)期；其次，選取樣本的開(kāi)業(yè)年限均達(dá)到三年以上，經(jīng)營(yíng)狀況處于較穩(wěn)定時(shí)期；再次，主力業(yè)態(tài)為超市再次，主力業(yè)態(tài)為超市/ /餐飲餐飲/ /服務(wù)配套等社區(qū)商業(yè)典型業(yè)態(tài)；服務(wù)配套等社區(qū)商業(yè)典型業(yè)態(tài)；另外，交通條件也是影響外部消費(fèi)者的重要因素。另外，交通條件也是影響外部消費(fèi)者的重要因素。 3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.1 社區(qū)商業(yè)分類(lèi)研究3.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定（定量）3.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合3.4 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.1 3.1 社區(qū)商業(yè)分類(lèi)研究社區(qū)商業(yè)分類(lèi)研究 為了方便進(jìn)行針對(duì)性的規(guī)律性研究，對(duì)以上十

7、二個(gè)案例進(jìn)行歸類(lèi)。為了方便進(jìn)行針對(duì)性的規(guī)律性研究，對(duì)以上十二個(gè)案例進(jìn)行歸類(lèi)。社區(qū)商業(yè)因素社區(qū)商業(yè)因素內(nèi)在因素內(nèi)在因素外在因素外在因素商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)比例商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)比例商業(yè)的分布形式商業(yè)的分布形式社區(qū)商業(yè)的輻射力、商業(yè)社區(qū)商業(yè)的輻射力、商業(yè)與住宅的關(guān)系、商業(yè)與本與住宅的關(guān)系、商業(yè)與本社區(qū)人口的關(guān)系社區(qū)人口的關(guān)系12個(gè)社區(qū)商業(yè)分類(lèi)個(gè)社區(qū)商業(yè)分類(lèi)分分布布形形式式業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)比比例例商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模輻輻射射力力商業(yè)商業(yè)與與住宅住宅關(guān)系關(guān)系商業(yè)商業(yè)與本與本社區(qū)社區(qū)人口人口關(guān)系關(guān)系內(nèi)內(nèi) 向向 型型偏外向型偏外向型外外 向向 型型內(nèi)內(nèi) 要要 因因 素素外外 在在 因因 素素3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.1 3

8、.1 社區(qū)商業(yè)分類(lèi)研究社區(qū)商業(yè)分類(lèi)研究 商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類(lèi)型的基本因素。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性是確定社區(qū)商業(yè)類(lèi)型的基本因素。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，從十二個(gè)案例來(lái)看，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，其商業(yè)的對(duì)外性越強(qiáng)，質(zhì)，從十二個(gè)案例來(lái)看，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，其商業(yè)的對(duì)外性越強(qiáng)，成正比的關(guān)系。成正比的關(guān)系。業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例一定程度上也決定著社區(qū)商業(yè)對(duì)外性質(zhì)的強(qiáng)弱，同樣的商業(yè)規(guī)模有時(shí)會(huì)因業(yè)態(tài)比例的一定程度上也決定著社區(qū)商業(yè)對(duì)外性質(zhì)的強(qiáng)弱，同樣的商業(yè)規(guī)模有時(shí)會(huì)因業(yè)態(tài)比例的不同而導(dǎo)致對(duì)外輻射的強(qiáng)弱，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的各業(yè)態(tài)對(duì)外輻射的

9、力度往往是并不一致不同而導(dǎo)致對(duì)外輻射的強(qiáng)弱，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的各業(yè)態(tài)對(duì)外輻射的力度往往是并不一致的，對(duì)外輻射力度強(qiáng)的業(yè)態(tài)組合對(duì)外性質(zhì)越強(qiáng)，反之亦然。的，對(duì)外輻射力度強(qiáng)的業(yè)態(tài)組合對(duì)外性質(zhì)越強(qiáng)，反之亦然。商業(yè)的分布商業(yè)的分布 形式形式也是影響社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。比如錦繡江南的商業(yè)分布主要環(huán)繞社區(qū)周邊，展也是影響社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。比如錦繡江南的商業(yè)分布主要環(huán)繞社區(qū)周邊，展示面較廣，客觀上增強(qiáng)商業(yè)的對(duì)外性；而萬(wàn)科四季花城的商業(yè)分布則相反，主要分布示面較廣，客觀上增強(qiáng)商業(yè)的對(duì)外性；而萬(wàn)科四季花城的商業(yè)分布則相反，主要分布在社區(qū)內(nèi)部，對(duì)內(nèi)性質(zhì)較強(qiáng)。在社區(qū)內(nèi)部，對(duì)內(nèi)性質(zhì)較強(qiáng)。社區(qū)商業(yè)的社區(qū)商業(yè)的 輻射

10、范圍輻射范圍 是能較直接反映出社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的因素。輻射范圍的大小可以從其業(yè)態(tài)的組合、主是能較直接反映出社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的因素。輻射范圍的大小可以從其業(yè)態(tài)的組合、主 力力店等情況來(lái)判斷商業(yè)的輻射范圍。店等情況來(lái)判斷商業(yè)的輻射范圍。商業(yè)與住宅商業(yè)與住宅 的關(guān)系的關(guān)系 也是判斷社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。商業(yè)與住宅的關(guān)系可以看出本社區(qū)人口規(guī)模是否也是判斷社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。商業(yè)與住宅的關(guān)系可以看出本社區(qū)人口規(guī)模是否足以支撐社區(qū)商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，從而，可以判斷其商業(yè)的對(duì)外性質(zhì)的強(qiáng)弱。足以支撐社區(qū)商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，從而，可以判斷其商業(yè)的對(duì)外性質(zhì)的強(qiáng)弱。3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.1 3.1 社區(qū)商業(yè)分類(lèi)研究社

11、區(qū)商業(yè)分類(lèi)研究 商業(yè)與人口商業(yè)與人口 的關(guān)系的關(guān)系也是判斷社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。商業(yè)與住宅的關(guān)系可以看出本社區(qū)人口規(guī)模是否也是判斷社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。商業(yè)與住宅的關(guān)系可以看出本社區(qū)人口規(guī)模是否足以支撐社區(qū)商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，從而，可以判斷其商業(yè)的對(duì)外性質(zhì)的強(qiáng)弱。足以支撐社區(qū)商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，從而，可以判斷其商業(yè)的對(duì)外性質(zhì)的強(qiáng)弱。在案例研究和多年社區(qū)商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我們將社區(qū)商業(yè)主要分為如下三類(lèi)：在案例研究和多年社區(qū)商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我們將社區(qū)商業(yè)主要分為如下三類(lèi)：3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.1 3.1 社區(qū)商業(yè)分類(lèi)研究社區(qū)商業(yè)分類(lèi)研究 類(lèi)型類(lèi)型案例案例住宅面積（）住宅面積（）商業(yè)面

12、積（）商業(yè)面積（）商業(yè)和住宅商業(yè)和住宅面積比例面積比例外向型外向型美麗365花園180,000 20,000 11.11%錦繡江南470,000 42,0008.94%海濱廣場(chǎng)520,000 20,0005.88%招商海月花園340,000 30,0005.77%偏外向型偏外向型陽(yáng)光棕櫚園370,000 14,3003.86%蔚藍(lán)海岸550,000 16,0002.91%內(nèi)向型內(nèi)向型萬(wàn)科四季花城520,000 7,7001.48%祈福新邨1,980,000 20,0001.01%風(fēng)和日麗305,749 2,0000.65%皇御苑935,000 6,0000.64%星河灣1,120,000 5,

13、0000.42%外向型外向型l社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在比在5 51111之間，商業(yè)體之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)的正常模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。商業(yè)氛圍。偏外向型偏外向型l商業(yè)面積和住宅面積之比商業(yè)面積和住宅面積之比在在2 25 5之間之間 ，這一類(lèi)，這一類(lèi)別的社區(qū)商業(yè)正常

14、經(jīng)營(yíng)主要?jiǎng)e的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴(lài)于本社區(qū)居民的需求，依賴(lài)于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場(chǎng)難以消化。否則市場(chǎng)難以消化。內(nèi)向型內(nèi)向型l商業(yè)面積與住宅面積的商業(yè)面積與住宅面積的2 2以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴(lài)本社區(qū)居民的需求，完全依賴(lài)本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.1 3.1 社區(qū)商

15、業(yè)分類(lèi)研究社區(qū)商業(yè)分類(lèi)研究 3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.2 3.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 圍繞如何確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模的問(wèn)題，我們對(duì)深圳及廣州地區(qū)的十二個(gè)社區(qū)進(jìn)行圍繞如何確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模的問(wèn)題，我們對(duì)深圳及廣州地區(qū)的十二個(gè)社區(qū)進(jìn)行調(diào)查研究，并結(jié)合公司實(shí)際操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了普遍性的方法和規(guī)律。調(diào)查研究，并結(jié)合公司實(shí)際操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了普遍性的方法和規(guī)律。確確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模的總體思路是定社區(qū)商業(yè)規(guī)模的總體思路是：項(xiàng)目?jī)?nèi)外部項(xiàng)目?jī)?nèi)外部因素因素確定社區(qū)商業(yè)確定社區(qū)商業(yè)所屬類(lèi)型所屬類(lèi)型確定社區(qū)商業(yè)確定社區(qū)商業(yè)體量體量定性分析定性分析定量確定定量確定1.5公里半徑內(nèi)商業(yè)情況公里半徑內(nèi)商業(yè)

16、情況地塊制約因素地塊制約因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期人均商業(yè)面積人均商業(yè)面積商業(yè)面積占住宅商業(yè)面積占住宅面積的比例面積的比例規(guī)劃前期社區(qū)商業(yè)類(lèi)型的確定規(guī)劃前期社區(qū)商業(yè)類(lèi)型的確定1.5公公里里半半徑徑范范圍圍商商業(yè)業(yè)情情況況地地塊塊制制約約因因素素市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)預(yù)預(yù)期期外外 向向 型型社社區(qū)區(qū)戶戶數(shù)數(shù)及及人人口口內(nèi)內(nèi) 向向 型型偏偏 外外 向向 型型 3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.2 3.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 影響社區(qū)商業(yè)定位的因素主要可以分為以下三個(gè)層面：影響社區(qū)商業(yè)定位的因素主要可以分為以下三個(gè)層面：3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.2 3.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定

17、 類(lèi)型定位類(lèi)型定位此類(lèi)因素具有以下主要特點(diǎn)：此類(lèi)因素具有以下主要特點(diǎn)：不確定性，由于涉及范圍廣，影響因素復(fù)雜，所以很難精確握；不確定性，由于涉及范圍廣，影響因素復(fù)雜，所以很難精確握；具有很強(qiáng)的個(gè)性特點(diǎn)，因應(yīng)項(xiàng)目所在區(qū)域的特點(diǎn)而有所差異，難以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；具有很強(qiáng)的個(gè)性特點(diǎn)，因應(yīng)項(xiàng)目所在區(qū)域的特點(diǎn)而有所差異，難以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；處于動(dòng)態(tài)的變化之中，并且易受主觀傾向影響，屬于不可控因素。因此，社區(qū)商業(yè)的具體定位需處于動(dòng)態(tài)的變化之中，并且易受主觀傾向影響，屬于不可控因素。因此，社區(qū)商業(yè)的具體定位需根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況做個(gè)性化綜合分析。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況做個(gè)性化綜合分析。1.51.5公里半徑范圍內(nèi)商業(yè)情況公里半徑

18、范圍內(nèi)商業(yè)情況地塊制約因素地塊制約因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.2 3.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 偏外向型條件偏外向型條件外向型條件外向型條件內(nèi)向型條件內(nèi)向型條件l如果如果1.51.5公里半徑范圍的核心商圈內(nèi)公里半徑范圍的核心商圈內(nèi)尚無(wú)大型品牌超市尚無(wú)大型品牌超市，常住人口達(dá)到常住人口達(dá)到1010萬(wàn)人以上萬(wàn)人以上、有主要的城市道路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目有主要的城市道路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目，且，且未來(lái)區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)看好未來(lái)區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)看好，而，而項(xiàng)目又可臨主要道項(xiàng)目又可臨主要道路做出充足的展示面路做出充足的展示面及及人流導(dǎo)入順暢及項(xiàng)目其他條件許可人流導(dǎo)入順暢及項(xiàng)目其他條件

19、許可的情況下，無(wú)疑較充分地具的情況下，無(wú)疑較充分地具備了引進(jìn)大型綜合超市的條件。備了引進(jìn)大型綜合超市的條件。n 外向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述外向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述類(lèi)型定位類(lèi)型定位3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.2 3.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 偏外向型條件偏外向型條件外向型條件外向型條件內(nèi)向型條件內(nèi)向型條件類(lèi)型定位類(lèi)型定位l偏外向型社區(qū)商業(yè)立足于本社區(qū)消費(fèi)群，兼顧周邊消費(fèi)群，外部條件對(duì)于其影響偏外向型社區(qū)商業(yè)立足于本社區(qū)消費(fèi)群，兼顧周邊消費(fèi)群，外部條件對(duì)于其影響程度相比外向型社區(qū)商業(yè)較低；程度相比外向型社區(qū)商業(yè)較低；l一般要求有主要道路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目，交通系統(tǒng)雖不十分發(fā)達(dá)但較為順暢；

20、地塊條件能一般要求有主要道路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目，交通系統(tǒng)雖不十分發(fā)達(dá)但較為順暢；地塊條件能滿足做出一定的展示面，但往往因?yàn)槿肆麝P(guān)系，昭示作用有限；區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍不滿足做出一定的展示面，但往往因?yàn)槿肆麝P(guān)系，昭示作用有限；區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍不濃或競(jìng)爭(zhēng)較激烈，市場(chǎng)前景預(yù)期一般；濃或競(jìng)爭(zhēng)較激烈，市場(chǎng)前景預(yù)期一般；l如具備條件，如半徑如具備條件，如半徑1.51.5公里范圍內(nèi)常住人口達(dá)到公里范圍內(nèi)常住人口達(dá)到1010萬(wàn)以上，亦可引進(jìn)綜合超市，萬(wàn)以上，亦可引進(jìn)綜合超市，如蔚藍(lán)海岸有如蔚藍(lán)海岸有8,0008,000的人人樂(lè)超市，一定程度上是因?yàn)槠浔旧碛械娜巳藰?lè)超市，一定程度上是因?yàn)槠浔旧碛?70,000570,000的建筑

21、的建筑面積，周邊尚有其他中大型社區(qū)，如招商海月花園。面積，周邊尚有其他中大型社區(qū)，如招商海月花園。n 偏外向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述偏外向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.2 3.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 偏外向型條件偏外向型條件外向型條件外向型條件內(nèi)向型條件內(nèi)向型條件類(lèi)型定位類(lèi)型定位l內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)是基本上只考慮滿足本社區(qū)消費(fèi)群的商業(yè)類(lèi)型，雖然客觀上也會(huì)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)是基本上只考慮滿足本社區(qū)消費(fèi)群的商業(yè)類(lèi)型，雖然客觀上也會(huì)有其他社區(qū)的消費(fèi)者來(lái)消費(fèi)；有其他社區(qū)的消費(fèi)者來(lái)消費(fèi)；l一般情況下，定位為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)有可能是一般情況下，定位為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)有可能是1.5

22、1.5公里半徑范圍內(nèi)同類(lèi)型商業(yè)競(jìng)公里半徑范圍內(nèi)同類(lèi)型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈，或與項(xiàng)目定位相符的消費(fèi)群數(shù)量較少（如萬(wàn)科四季花城），不足以形成爭(zhēng)較激烈，或與項(xiàng)目定位相符的消費(fèi)群數(shù)量較少（如萬(wàn)科四季花城），不足以形成對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的有效消費(fèi)支撐；對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的有效消費(fèi)支撐；l由于地塊形狀或其他原因?qū)е挛茨芘R主要道路有良好的展示面，所以一般內(nèi)向型由于地塊形狀或其他原因?qū)е挛茨芘R主要道路有良好的展示面，所以一般內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的主力店為社區(qū)標(biāo)超或品牌便利超市。社區(qū)商業(yè)的主力店為社區(qū)標(biāo)超或品牌便利超市。n 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述1.51.5公里半徑范圍內(nèi)商業(yè)情況公里半徑范圍內(nèi)商業(yè)情況地塊

23、制約因素地塊制約因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期預(yù)期社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)類(lèi)型類(lèi)型商業(yè)空間商業(yè)空間業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合地塊地塊形狀形狀交通狀況交通狀況區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量人口數(shù)量區(qū)域內(nèi)商業(yè)空間較大區(qū)域內(nèi)輻射面較廣的業(yè)態(tài)不多展示面較寬交通便利區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量較大市場(chǎng)預(yù)期較好外向型外向型區(qū)域內(nèi)商業(yè)空間適中區(qū)域內(nèi)輻射面較廣的業(yè)態(tài)不多展示面適中區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量一般市場(chǎng)預(yù)期一般偏外向型偏外向型區(qū)域內(nèi)商業(yè)空間狹小區(qū)域內(nèi)輻射面較廣的業(yè)態(tài)較多展示面窄小交通狀況一般區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量不多市場(chǎng)預(yù)期較差內(nèi)向型內(nèi)向型3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.2 3.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 類(lèi)型定位類(lèi)型定位3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇通過(guò)對(duì)社區(qū)

24、商業(yè)定位確定社區(qū)商業(yè)類(lèi)型后，我們接下來(lái)需要做的事就是確定通過(guò)對(duì)社區(qū)商業(yè)定位確定社區(qū)商業(yè)類(lèi)型后，我們接下來(lái)需要做的事就是確定社區(qū)商業(yè)的具體體量。社區(qū)商業(yè)的具體體量。在市場(chǎng)調(diào)研和操作項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，我們提出以下經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：在市場(chǎng)調(diào)研和操作項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，我們提出以下經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：按人均商業(yè)面積計(jì)算按人均商業(yè)面積計(jì)算按商業(yè)面積和住宅面積比例計(jì)算按商業(yè)面積和住宅面積比例計(jì)算3.2 3.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇調(diào)整后的商業(yè)面積基本上是目前所調(diào)查社區(qū)商業(yè)目前正在經(jīng)營(yíng)的面積，那么，從中計(jì)調(diào)整后的商業(yè)面積基本上是目前所調(diào)查社區(qū)商業(yè)目前正在經(jīng)營(yíng)的面積，那么，從中計(jì)算其戶均及人均商業(yè)

25、面積：算其戶均及人均商業(yè)面積：類(lèi)型類(lèi)型案例案例戶數(shù)戶數(shù)人口人口調(diào)整后的商業(yè)面積調(diào)整后的商業(yè)面積（）（）戶均商業(yè)面積戶均商業(yè)面積（/戶）戶）人均商業(yè)面積人均商業(yè)面積（/人）人）外向型美麗365花園1,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花園4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 錦繡江南4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海濱廣場(chǎng)4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 偏外向型陽(yáng)光棕櫚園2,946 10,311 9,000 3.05 0.87 蔚藍(lán)海岸5,119 17,917 15,500 3.03 0.8

26、7 內(nèi)向型祈福新邨7,464 26,124 19,800 2.65 0.76 皇御苑3,690 12,915 5,940 1.61 0.46 萬(wàn)科四季花城4,700 16,450 6,000 1.28 0.36 風(fēng)和日麗3,600 12,600 1,980 0.55 0.16 星河灣10,330 36,155 5,000 0.48 0.14 上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.081.082.542.54之間，偏外向型及內(nèi)向型社之間，偏外向型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.140.140.870.87之間之間 。3.0 社區(qū)

27、商業(yè)前期規(guī)劃篇3.2 3.2 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 人均商業(yè)面積人均商業(yè)面積1 1是外向型社區(qū)商業(yè)和其他類(lèi)型社區(qū)商業(yè)的分界點(diǎn)是外向型社區(qū)商業(yè)和其他類(lèi)型社區(qū)商業(yè)的分界點(diǎn) 社區(qū)商業(yè)類(lèi)型社區(qū)商業(yè)類(lèi)型外向型外向型偏外向型或內(nèi)向型偏外向型或內(nèi)向型人均商業(yè)面積人均商業(yè)面積13 1 按人均商業(yè)面積計(jì)算按人均商業(yè)面積計(jì)算3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇按商業(yè)面積和住宅面積的比例確定按商業(yè)面積和住宅面積的比例確定商業(yè)面積和住宅面積之比是判定社區(qū)商業(yè)類(lèi)型的最重要指標(biāo)之一，同樣，在確定商業(yè)面積和住宅面積之比是判定社區(qū)商業(yè)類(lèi)型的最重要指標(biāo)之一，同樣，在確定了社區(qū)商業(yè)的定位后，由于住宅面積是已知條件，我們可以根據(jù)

28、這一比例，確定了社區(qū)商業(yè)的定位后，由于住宅面積是已知條件，我們可以根據(jù)這一比例，確定社區(qū)商業(yè)的具體規(guī)模，可參考的計(jì)算經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為：社區(qū)商業(yè)的具體規(guī)模，可參考的計(jì)算經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為：社區(qū)商業(yè)類(lèi)型社區(qū)商業(yè)類(lèi)型外向型外向型偏外向型偏外向型內(nèi)向型內(nèi)向型商業(yè)面積占住宅商業(yè)面積占住宅面積的比例面積的比例5112523.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.3 3.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 22個(gè)案例業(yè)態(tài)組合個(gè)案例業(yè)態(tài)組合外向型社區(qū)商業(yè)外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合偏外向型社區(qū)商業(yè)偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合各類(lèi)型社區(qū)商業(yè)典型分類(lèi)各類(lèi)型社區(qū)商業(yè)典型分類(lèi)各類(lèi)型社區(qū)商業(yè)參

29、考性規(guī)模范圍各類(lèi)型社區(qū)商業(yè)參考性規(guī)模范圍商家訪談商家訪談案例調(diào)研分析案例調(diào)研分析實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)各類(lèi)型社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)各類(lèi)型社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇社區(qū)社區(qū)業(yè)態(tài)比例（）業(yè)態(tài)比例（）超市超市餐飲餐飲便利店便利店服務(wù)配套服務(wù)配套美容美容生活家居生活家居休閑休閑其他其他美麗美麗365花園花園40.28.60.911.913.12.2023.1錦繡江南錦繡江南08.80.727.226.39.80.816.6海濱廣場(chǎng)海濱廣場(chǎng)15.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花園招商海月花園725.51.430.810.30024.9陽(yáng)光棕櫚園陽(yáng)光棕櫚園027.10.71

30、5.017.44.5035.3蔚藍(lán)海岸蔚藍(lán)海岸427.20.810.63.80.7034.8祈福新邨祈福新邨19.342.7016.71.84.2015.4萬(wàn)科四季花城萬(wàn)科四季花城30.44.40.825.58.61.41.125.5星河灣星河灣20.113.110.130.76.09.0011.1綜合（平均數(shù)）綜合（平均數(shù)）19.415.31.819.010.13.71.423.9我們從我們從1212個(gè)案例中選取了個(gè)案例中選取了9 9個(gè)具有代表性的案例進(jìn)行分析個(gè)具有代表性的案例進(jìn)行分析3.3 3.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.3 3.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合

31、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 我們從社區(qū)商業(yè)三種類(lèi)型來(lái)分析九個(gè)社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例。各類(lèi)型的業(yè)態(tài)組合如下：我們從社區(qū)商業(yè)三種類(lèi)型來(lái)分析九個(gè)社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例。各類(lèi)型的業(yè)態(tài)組合如下：體量類(lèi)型所屬社區(qū)業(yè)態(tài)比例（）超市餐飲便利店服務(wù)配套美容生活家居休閑其他外向型美麗365花園40.28.60.911.913.12.2023.1錦繡江南08.80.727.226.39.80.816.6海濱廣場(chǎng)15.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花園725.51.430.810.30024.9偏外向型陽(yáng)光棕櫚園027.10.715.017.44.5035.3蔚藍(lán)海岸427.20.810.63.80.703

32、4.8內(nèi)向型祈福新邨19.342.7016.71.84.2015.4萬(wàn)科四季花城30.44.40.825.58.61.41.125.5星河灣20.113.110.130.76.09.0011.13.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例：外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例：社區(qū)商業(yè)商業(yè)面積面積（）（）業(yè)態(tài)比例（）超市餐飲便利店服務(wù)配套美容生活家居休閑其他外向型美麗365花園16,00016,00040.28.60.911.913.12.2023.1錦繡江南25,00025,00008.80.727.226.39.80.816.6海濱廣場(chǎng)18,00018,00015.935.21.12.63.41

33、.910.428.4招商海月花園28,00028,000725.51.430.810.30024.9綜合（平均數(shù)）綜合（平均數(shù)）21,75015.619.21.0318.113.23.53.623.3上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合特征主要是上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合特征主要是超市餐飲服務(wù)配套美容超市餐飲服務(wù)配套美容，以輻射面，以輻射面較廣的餐飲及美容為主。較廣的餐飲及美容為主。3.3 3.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇可參考的類(lèi)型標(biāo)準(zhǔn)：可參考的類(lèi)型標(biāo)準(zhǔn)： 依據(jù)：依據(jù)： v 案例調(diào)研分析的結(jié)果案例調(diào)研分析的結(jié)果v 商家訪談商家訪談v 實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)實(shí)際操作

34、經(jīng)驗(yàn)v 外向型商業(yè)的特點(diǎn)外向型商業(yè)的特點(diǎn)外向型社區(qū)商業(yè)可有兩種典型類(lèi)別外向型社區(qū)商業(yè)可有兩種典型類(lèi)別 3.3 3.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類(lèi)型外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類(lèi)型 ： 以以主力店綜合超市為經(jīng)營(yíng)龍頭，輔以餐飲、美容及其他服務(wù)配套主力店綜合超市為經(jīng)營(yíng)龍頭，輔以餐飲、美容及其他服務(wù)配套，主要以品牌主力，主要以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)輻射面，吸引人流，帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)如錦繡江南在第四期商業(yè)規(guī)店的規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)輻射面，吸引人流，帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)如錦繡江南在第四期商業(yè)規(guī)劃了規(guī)模達(dá)劃了規(guī)模達(dá)16,00016,000的綜合超市。的綜合超市。

35、外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類(lèi)型外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類(lèi)型 ： 以以社區(qū)標(biāo)超較大規(guī)模的餐飲及美容、其他服務(wù)配套為典型業(yè)態(tài)社區(qū)標(biāo)超較大規(guī)模的餐飲及美容、其他服務(wù)配套為典型業(yè)態(tài)，餐飲的指向性消費(fèi)特，餐飲的指向性消費(fèi)特點(diǎn)明顯，以大規(guī)模的知名度較高的品牌餐飲吸引外部人流，這方面可有萬(wàn)科城供參考。點(diǎn)明顯，以大規(guī)模的知名度較高的品牌餐飲吸引外部人流，這方面可有萬(wàn)科城供參考。3.3 3.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇偏外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例偏外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例社區(qū)商業(yè)商業(yè)面積面積（）（）業(yè)態(tài)比例（）超市餐飲便利店服務(wù)配套美容生活家居休閑其他偏外向型陽(yáng)光棕櫚園9,00002

36、7.10.715.017.44.5035.3蔚藍(lán)海岸15,500427.20.810.63.80.7034.8綜合平均綜合平均15,1502117.20.7512.810.62.6035.1偏外向型社區(qū)商業(yè)的特征也是以偏外向型社區(qū)商業(yè)的特征也是以超市餐飲服務(wù)配套美容超市餐飲服務(wù)配套美容為主，但是，以超為主，但是，以超市占有較大的比例。市占有較大的比例。3.3 3.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇可參考的類(lèi)型標(biāo)準(zhǔn)：可參考的類(lèi)型標(biāo)準(zhǔn)： 依據(jù)：依據(jù)： v 案例調(diào)研分析的結(jié)果案例調(diào)研分析的結(jié)果v 商家訪談商家訪談v 實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)v 偏外向型商業(yè)的特點(diǎn)偏外向型

37、商業(yè)的特點(diǎn)偏外向型社區(qū)商業(yè)可有兩種典型分類(lèi)偏外向型社區(qū)商業(yè)可有兩種典型分類(lèi)3.3 3.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類(lèi)型偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類(lèi)型 ： 偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類(lèi)型偏外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類(lèi)型 ： 以以品牌社區(qū)標(biāo)超為經(jīng)營(yíng)龍頭，輔以餐飲、適量美容及其他服務(wù)配套品牌社區(qū)標(biāo)超為經(jīng)營(yíng)龍頭，輔以餐飲、適量美容及其他服務(wù)配套，主要以滿足本社區(qū)，主要以滿足本社區(qū)居民日常消費(fèi)為主，兼顧外部消費(fèi)群，因此業(yè)態(tài)組合上以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)及一定居民日常消費(fèi)為主，兼顧外部消費(fèi)群，因此業(yè)態(tài)組合上以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)及一定量的餐飲、美容增強(qiáng)輻射

38、面，吸引人流，帶動(dòng)、穩(wěn)定其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。量的餐飲、美容增強(qiáng)輻射面，吸引人流，帶動(dòng)、穩(wěn)定其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。以主力店以主力店綜合超市為經(jīng)營(yíng)龍頭（通常規(guī)模較?。?，輔以適量餐飲、美容及其他服務(wù)綜合超市為經(jīng)營(yíng)龍頭（通常規(guī)模較?。?，輔以適量餐飲、美容及其他服務(wù)配套配套，以綜合超市滿足本社區(qū)及周邊居民生活需要，主要以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)，以綜合超市滿足本社區(qū)及周邊居民生活需要，主要以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)輻射面，吸引人流，帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。相對(duì)外向型社區(qū)商業(yè)而言，其在整體商業(yè)規(guī)輻射面，吸引人流，帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。相對(duì)外向型社區(qū)商業(yè)而言，其在整體商業(yè)規(guī)模、餐飲所占比例及綜合超市規(guī)模一般均會(huì)有所減少。模

39、、餐飲所占比例及綜合超市規(guī)模一般均會(huì)有所減少。3.3 3.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.3 3.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的比例：內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的比例：社區(qū)商業(yè)商業(yè)面積面積（）（）業(yè)態(tài)比例（）超市餐飲便利店服務(wù)配套美容生活家居休閑其他內(nèi)向型祈福新邨19,80019.342.7016.71.84.2015.4萬(wàn)科四季花城6,00030.44.40.825.58.61.41.125.5星河灣5,00020.113.110.130.76.09.0011.1綜合綜合10,26623.220.13.624.35.54.90.3717.3上表

40、中，內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)是以上表中，內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)是以超市餐飲服務(wù)配套超市餐飲服務(wù)配套為主，超市占的比為主，超市占的比例較大。例較大。3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.3 3.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 可參考的組合類(lèi)型：可參考的組合類(lèi)型： 依據(jù)：依據(jù)： v 案例調(diào)研分析的結(jié)果案例調(diào)研分析的結(jié)果v 商家訪談商家訪談v 實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)v 內(nèi)向型商業(yè)的特點(diǎn)內(nèi)向型商業(yè)的特點(diǎn)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)亦可有兩種組合類(lèi)型內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)亦可有兩種組合類(lèi)型 3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.3 3.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類(lèi)型內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類(lèi)型 ： 以品牌便

41、利超市為經(jīng)營(yíng)主力，偏重其他服務(wù)配套，輔以餐飲、適量美容以品牌便利超市為經(jīng)營(yíng)主力，偏重其他服務(wù)配套，輔以餐飲、適量美容，主要以滿足本社，主要以滿足本社區(qū)居民日常消費(fèi)為最主要目的，整體商業(yè)規(guī)模不大，業(yè)態(tài)的設(shè)置在量上以內(nèi)部消化能力為區(qū)居民日常消費(fèi)為最主要目的，整體商業(yè)規(guī)模不大，業(yè)態(tài)的設(shè)置在量上以內(nèi)部消化能力為限度。限度。以品牌社區(qū)標(biāo)超為主力店，偏重其他服務(wù)配套，輔以適量餐飲、美容以品牌社區(qū)標(biāo)超為主力店，偏重其他服務(wù)配套，輔以適量餐飲、美容，以本社區(qū)居民為，以本社區(qū)居民為絕對(duì)主力消費(fèi)群，主要是以滿足居民日常生活所需為目的。相對(duì)外向性質(zhì)較強(qiáng)的社區(qū)商絕對(duì)主力消費(fèi)群，主要是以滿足居民日常生活所需為目的。相對(duì)

42、外向性質(zhì)較強(qiáng)的社區(qū)商業(yè)而言，其在整體商業(yè)規(guī)模、餐飲所占比例一般均會(huì)有所減少。業(yè)而言，其在整體商業(yè)規(guī)模、餐飲所占比例一般均會(huì)有所減少。內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類(lèi)型內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類(lèi)型 ： 3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.3 3.3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 l總的來(lái)看，社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)是總的來(lái)看，社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)是超市餐飲服務(wù)配套美容超市餐飲服務(wù)配套美容，在此基礎(chǔ)上根據(jù)社，在此基礎(chǔ)上根據(jù)社區(qū)自身特點(diǎn)及周邊商業(yè)環(huán)境對(duì)業(yè)態(tài)組合進(jìn)行調(diào)整，商業(yè)業(yè)態(tài)組合并不局限于某個(gè)模式，區(qū)自身特點(diǎn)及周邊商業(yè)環(huán)境對(duì)業(yè)態(tài)組合進(jìn)行調(diào)整，商業(yè)業(yè)態(tài)組合并不局限于某個(gè)模式，其受到的影響因素較多，且不確定性較高。其受到

43、的影響因素較多，且不確定性較高。l在這里說(shuō)明的只是三種類(lèi)型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合的一些基本業(yè)態(tài)及其一些基本規(guī)律。在這里說(shuō)明的只是三種類(lèi)型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合的一些基本業(yè)態(tài)及其一些基本規(guī)律。3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.4 3.4 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) 案例分析案例分析內(nèi)向型社區(qū)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)商業(yè)布點(diǎn)入入口口街街鋪鋪型型圈圈地地街街鋪鋪型型入入口口集集中中型型以以點(diǎn)點(diǎn)帶帶面面型型1212個(gè)案例的商業(yè)分布分析個(gè)案例的商業(yè)分布分析偏外向型社偏外向型社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)區(qū)商業(yè)布點(diǎn)外向型社區(qū)外向型社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)商業(yè)布點(diǎn)典型業(yè)態(tài)典型業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)分布特點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)判斷經(jīng)驗(yàn)判斷典型業(yè)態(tài)典型業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)分布特點(diǎn)典型業(yè)態(tài)典型業(yè)態(tài)分

44、布特點(diǎn)分布特點(diǎn)3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.4 3.4 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) 錦繡江南商業(yè)布點(diǎn)圖錦繡江南商業(yè)布點(diǎn)圖 風(fēng)和日麗商業(yè)布點(diǎn)圖風(fēng)和日麗商業(yè)布點(diǎn)圖萬(wàn)科四季花城商業(yè)布點(diǎn)圖萬(wàn)科四季花城商業(yè)布點(diǎn)圖招商海月花園商業(yè)布點(diǎn)圖招商海月花園商業(yè)布點(diǎn)圖 蔚藍(lán)海岸商業(yè)布點(diǎn)圖蔚藍(lán)海岸商業(yè)布點(diǎn)圖美麗美麗365花園商業(yè)布點(diǎn)圖花園商業(yè)布點(diǎn)圖十二個(gè)社區(qū)商業(yè)的商業(yè)分布圖：十二個(gè)社區(qū)商業(yè)的商業(yè)分布圖： 3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.4 3.4 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) 海濱廣場(chǎng)商業(yè)布點(diǎn)圖海濱廣場(chǎng)商業(yè)布點(diǎn)圖 陽(yáng)光棕櫚園商業(yè)布點(diǎn)圖陽(yáng)光棕櫚園商業(yè)布點(diǎn)圖 皇御苑商業(yè)布點(diǎn)圖皇御苑商業(yè)布點(diǎn)圖 鳳凰城商業(yè)布點(diǎn)圖鳳凰城商業(yè)布點(diǎn)圖祈福

45、新邨商業(yè)布點(diǎn)圖祈福新邨商業(yè)布點(diǎn)圖星河灣商業(yè)布點(diǎn)圖星河灣商業(yè)布點(diǎn)圖3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.4 3.4 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) 從以上十二個(gè)案例分布圖看，社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)可以分為以下四種類(lèi)型：從以上十二個(gè)案例分布圖看，社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)可以分為以下四種類(lèi)型： 圈地街鋪型圈地街鋪型 入口街鋪型入口街鋪型 入口集中型入口集中型 以點(diǎn)帶面型以點(diǎn)帶面型類(lèi)型類(lèi)型案例案例優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)圈地街鋪型圈地街鋪型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽(yáng)光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長(zhǎng)，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷(xiāo)售。商業(yè)規(guī)模通常較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果

46、出現(xiàn)街鋪空置的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。入口街鋪型入口街鋪型風(fēng)和日麗、萬(wàn)科四季花城蔚藍(lán)海岸有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值較高。對(duì)外展示面不寬，可視性不強(qiáng)，一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大。入口集中型入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)。商業(yè)較集中，居民的日常購(gòu)物消費(fèi)有時(shí)會(huì)顯得較為不便。以點(diǎn)帶面型以點(diǎn)帶面型海濱廣場(chǎng)商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購(gòu)物。商業(yè)較分散，對(duì)外展示面受制約，較難形成規(guī)模效應(yīng)。3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.4 3.4 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) 外向型社區(qū)

47、商業(yè)的布點(diǎn)外向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)外向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)主要是圈地街鋪型、以點(diǎn)帶面型，一般來(lái)說(shuō)，外向型社區(qū)商業(yè)規(guī)模外向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)主要是圈地街鋪型、以點(diǎn)帶面型，一般來(lái)說(shuō)，外向型社區(qū)商業(yè)規(guī)模都較大，采取這兩種類(lèi)型的布點(diǎn)方式利于容納較大的商業(yè)體量。都較大，采取這兩種類(lèi)型的布點(diǎn)方式利于容納較大的商業(yè)體量。首層中國(guó)銀行，茶葉店，首層中國(guó)銀行，茶葉店，二層裝飾公司，家居用品、二層裝飾公司，家居用品、美容美容首層地產(chǎn)中介、票務(wù)中心首層地產(chǎn)中介、票務(wù)中心二層美容、牙科、家居裝二層美容、牙科、家居裝飾飾大型超市主力店已有商家大型超市主力店已有商家進(jìn)駐意向（工程建設(shè)中）進(jìn)駐意向（工程建設(shè)中）首層家居裝飾、便利店、

48、首層家居裝飾、便利店、花店，二層美容、美發(fā)花店，二層美容、美發(fā)首層汽修、面館、服裝店，首層汽修、面館、服裝店，二層米特咖啡二層米特咖啡錦繡江南錦繡江南典型案例分析典型案例分析3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.4 3.4 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) 偏外向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)偏外向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)偏外向型社區(qū)的商業(yè)布點(diǎn)采用了圈地街鋪型和入口街鋪型，這主要由于采用街鋪的形式相偏外向型社區(qū)的商業(yè)布點(diǎn)采用了圈地街鋪型和入口街鋪型，這主要由于采用街鋪的形式相對(duì)能較好的展示商業(yè)，增強(qiáng)可視性，吸引外部消費(fèi)者。對(duì)能較好的展示商業(yè)，增強(qiáng)可視性，吸引外部消費(fèi)者。干洗、鞋類(lèi)維修干洗、鞋類(lèi)維修KFC、地產(chǎn)中介、地產(chǎn)中介、藥店、

49、銀行藥店、銀行服裝服裝美容、家居美容、家居服務(wù)配套服務(wù)配套文體、眼鏡文體、眼鏡711便利店、便利店、地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介咖啡咖啡典型案例分析典型案例分析蔚藍(lán)海岸蔚藍(lán)海岸3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.4 3.4 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)采用的商業(yè)布點(diǎn)形式是入口街鋪型和入口集中型。內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)采用的商業(yè)布點(diǎn)形式是入口街鋪型和入口集中型。銀行、縫紉補(bǔ)鞋銀行、縫紉補(bǔ)鞋地產(chǎn)中介、書(shū)店、美容地產(chǎn)中介、書(shū)店、美容華潤(rùn)便利超市華潤(rùn)便利超市美容店美容店水果店、藥店、服裝水果店、藥店、服裝餅屋、服裝店、郵局、書(shū)屋餅屋、服裝店、郵局、書(shū)屋味香西餐酒吧味香西餐酒吧

50、美容店美容店萬(wàn)科四季花城萬(wàn)科四季花城典型案例分析典型案例分析3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.4 3.4 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) 結(jié)合我們所做的商家訪談結(jié)合我們所做的商家訪談業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 指標(biāo)指標(biāo)經(jīng)營(yíng)面積（）經(jīng)營(yíng)面積（）經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)樓層位置位置綜合超市綜合超市8,00015,000-1-3主干道/主出入口社區(qū)標(biāo)超社區(qū)標(biāo)超2, 000-5,0001層/2層主出入口/主干道餐飲餐飲快餐類(lèi)：100500； 西餐咖啡：300800 中式酒樓：2,000-5,0001層/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道美容美容/ /美發(fā)美發(fā)美發(fā)：100-200 美容：500-1,0001層/2層通常位于2層，具體位置上無(wú)

51、特殊要求休閑類(lèi)休閑類(lèi)1,0001層/2層通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面便利店便利店60-2001層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近餅屋（蛋糕店）餅屋（蛋糕店）30601層一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買(mǎi)頻率較高生活家居生活家居100-2001層/2層屬于新興社區(qū)的過(guò)渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介501001層新興社區(qū)門(mén)店數(shù)量較多，有一定過(guò)渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越干洗店干洗店20401層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近沖印店沖印店15301層不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買(mǎi)頻率不高其他其他10401層位置

52、要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.4 3.4 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) l無(wú)論是外向型社區(qū)還是內(nèi)向型社區(qū)，無(wú)論是外向型社區(qū)還是內(nèi)向型社區(qū)，配套性質(zhì)越強(qiáng)，便利性質(zhì)越明顯，購(gòu)配套性質(zhì)越強(qiáng)，便利性質(zhì)越明顯，購(gòu)買(mǎi)頻率越高，其對(duì)于位置的要求也越買(mǎi)頻率越高，其對(duì)于位置的要求也越高，高， 這是確定社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)的主要這是確定社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)的主要控制因素?？刂埔蛩亍在規(guī)劃各業(yè)態(tài)商家所處位置時(shí)，應(yīng)在規(guī)劃各業(yè)態(tài)商家所處位置時(shí)，應(yīng)該優(yōu)先考慮的是主力店的位置問(wèn)題，該優(yōu)先考慮的是主力店的位置問(wèn)題，一是因?yàn)橹髁Φ晔巧鐓^(qū)商業(yè)中經(jīng)營(yíng)規(guī)一是因?yàn)橹髁Φ晔巧鐓^(qū)商業(yè)中經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大的商家，二是主力店往往發(fā)揮模最大的商

53、家，二是主力店往往發(fā)揮核心群聚效應(yīng)，從而也帶動(dòng)了其他業(yè)核心群聚效應(yīng)，從而也帶動(dòng)了其他業(yè)態(tài)小商家的經(jīng)營(yíng)。態(tài)小商家的經(jīng)營(yíng)。l綜合綜合/ /社區(qū)超市、餐飲店對(duì)外性要社區(qū)超市、餐飲店對(duì)外性要求高，布點(diǎn)時(shí)需特別考慮其昭示性和求高，布點(diǎn)時(shí)需特別考慮其昭示性和交通、停車(chē)等便利行。交通、停車(chē)等便利行。l便利店、干洗店、餅屋等服務(wù)配套便利店、干洗店、餅屋等服務(wù)配套性質(zhì)極強(qiáng)的業(yè)態(tài)，要求離社區(qū)主出入性質(zhì)極強(qiáng)的業(yè)態(tài)，要求離社區(qū)主出入口較近，方便社區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)?？谳^近，方便社區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)。關(guān)鍵控制因素關(guān)鍵控制因素3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇3.4 3.4 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài)位置敏感度位置敏感度位置敏感業(yè)態(tài)：

54、位置敏感業(yè)態(tài)：綜合超市綜合超市社區(qū)標(biāo)超社區(qū)標(biāo)超便利店便利店餐飲餐飲干洗店干洗店餅屋（蛋糕店）餅屋（蛋糕店）位置要求相對(duì)不高業(yè)態(tài)：位置要求相對(duì)不高業(yè)態(tài)：沖印店沖印店花店、茶葉花店、茶葉地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介生活家居生活家居美容美容/美發(fā)美發(fā)休閑類(lèi)休閑類(lèi)其他（精品、服裝等）其他（精品、服裝等）具體業(yè)態(tài)對(duì)位置的敏感度具體業(yè)態(tài)對(duì)位置的敏感度3.0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇小結(jié)小結(jié)1234從社區(qū)商業(yè)的分類(lèi)來(lái)看，可分為外向型商業(yè)、偏外向型商從社區(qū)商業(yè)的分類(lèi)來(lái)看，可分為外向型商業(yè)、偏外向型商業(yè)和內(nèi)向型商業(yè)。業(yè)和內(nèi)向型商業(yè)。外向型商業(yè)面積通常與住宅外向型商業(yè)面積通常與住宅面積的比例為面積的比例為5%10%；偏外向型商業(yè)面

55、積通常與住偏外向型商業(yè)面積通常與住宅面積的比例為宅面積的比例為2%5%；內(nèi)向型商業(yè)面積通常與住宅內(nèi)向型商業(yè)面積通常與住宅面積的比例為面積的比例為2%以下。以下。目前，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)主要由超市、餐飲、便利店、服務(wù)配目前，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)主要由超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、生活家居和休閑等七類(lèi)業(yè)態(tài)組成。套、美容、生活家居和休閑等七類(lèi)業(yè)態(tài)組成。外向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)主要是外向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)主要是圈地街鋪型、以點(diǎn)帶面型；圈地街鋪型、以點(diǎn)帶面型；偏外向型社區(qū)的商業(yè)布點(diǎn)采用偏外向型社區(qū)的商業(yè)布點(diǎn)采用了圈地街鋪型和入口街鋪型；了圈地街鋪型和入口街鋪型；內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)采用的商業(yè)布內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)采用的商業(yè)布

56、點(diǎn)形式是入口街鋪型和入口集點(diǎn)形式是入口街鋪型和入口集中型。中型。4.0 社區(qū)商業(yè)招商社區(qū)商業(yè)招商/銷(xiāo)售篇銷(xiāo)售篇4.1 租賃/銷(xiāo)售比例4.2 社區(qū)商業(yè)招商策略4.3 社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售策略4.0 社區(qū)商業(yè)招商銷(xiāo)售篇社區(qū)商業(yè)的租賃社區(qū)商業(yè)的租賃/ /銷(xiāo)售銷(xiāo)售招商策略招商策略租賃租賃/ /銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售手法銷(xiāo)售手法12個(gè)個(gè)案案例例租租賃賃/銷(xiāo)銷(xiāo)售售現(xiàn)現(xiàn)狀狀普普通通商商家家招招商商策策略略主主要要銷(xiāo)銷(xiāo)售售手手法法類(lèi)類(lèi)型型各各銷(xiāo)銷(xiāo)售售手手法法優(yōu)優(yōu)劣劣分分析析三三種種運(yùn)運(yùn)作作方方式式優(yōu)優(yōu)缺缺點(diǎn)點(diǎn)對(duì)對(duì)比比招招商商策策略略綜綜述述主主力力店店招招商商策策略略4.0 社區(qū)商業(yè)招商銷(xiāo)售篇4.1 4.1 租賃租賃/

57、 /銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售比例調(diào)查的十二個(gè)社區(qū)的租賃調(diào)查的十二個(gè)社區(qū)的租賃/ /銷(xiāo)售現(xiàn)狀如下：銷(xiāo)售現(xiàn)狀如下：以上數(shù)據(jù)均為查詢資料及實(shí)地調(diào)研所得以上數(shù)據(jù)均為查詢資料及實(shí)地調(diào)研所得社區(qū)社區(qū)狀況狀況租賃租賃/銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售比例商業(yè)整體形象商業(yè)整體形象錦繡江南錦繡江南整體銷(xiāo)售銷(xiāo)售100一般風(fēng)和日麗風(fēng)和日麗整體銷(xiāo)售銷(xiāo)售100較差美麗美麗365花園花園銷(xiāo)售、租賃結(jié)合租賃20.8，銷(xiāo)售79.2一般萬(wàn)科四季花城萬(wàn)科四季花城銷(xiāo)售、租賃結(jié)合租賃18.2，銷(xiāo)售81.8較好招商海月花園招商海月花園整體銷(xiāo)售銷(xiāo)售100一般蔚藍(lán)海岸蔚藍(lán)海岸租賃租賃100較好陽(yáng)光棕櫚園陽(yáng)光棕櫚園銷(xiāo)售、租賃結(jié)合租賃19.4，銷(xiāo)售80.6較差海濱廣場(chǎng)海濱廣

58、場(chǎng)銷(xiāo)售、租賃結(jié)合租賃21.7，銷(xiāo)售78.3一般皇御苑皇御苑整體銷(xiāo)售銷(xiāo)售100一般鳳凰城鳳凰城銷(xiāo)售、租賃結(jié)合租賃67.04，銷(xiāo)售32.96較好星河灣星河灣租賃租賃100較好祈福新村祈福新村租賃租賃100一般4.0 社區(qū)商業(yè)招商銷(xiāo)售篇4.1 4.1 租賃租賃/ /銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售比例類(lèi)別類(lèi)別優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)整體銷(xiāo)售整體銷(xiāo)售1、快速回籠資金；2、省去社區(qū)商業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)管理； 3、發(fā)展商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)小。1、 很難對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理。 2、 缺少統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，社區(qū)商業(yè)難免顯得凌亂，影響社區(qū)商業(yè)形象，弱化商業(yè)原有的價(jià)值。純租賃純租賃1、保持長(zhǎng)期持續(xù)的經(jīng)營(yíng)收益； 2、利于維持社區(qū)的整體形象； 3、提升社

59、區(qū)整體價(jià)值。1、資金回收周期長(zhǎng)，承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)； 2、對(duì)社區(qū)商業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)管理要求很高。銷(xiāo)售、租賃銷(xiāo)售、租賃 相結(jié)合相結(jié)合1、快速回籠部分資金； 2、對(duì)部分商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理，在一定程度上維護(hù)社區(qū)的形象； 3、獲得部分商鋪的長(zhǎng)期持續(xù)的經(jīng)營(yíng)收益。1、無(wú)法對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理，使商業(yè)無(wú)法協(xié)調(diào)一致，對(duì)社區(qū)商業(yè)的整體性影響較大，無(wú)法進(jìn)一步的提升社區(qū)的價(jià)值。三種社區(qū)商業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)方式的有缺點(diǎn)對(duì)比：三種社區(qū)商業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)方式的有缺點(diǎn)對(duì)比：三種方式在實(shí)際操作中較難區(qū)分孰優(yōu)孰劣，關(guān)鍵是立場(chǎng)與角度的問(wèn)題，所以，選擇時(shí)三種方式在實(shí)際操作中較難區(qū)分孰優(yōu)孰劣，關(guān)鍵是立場(chǎng)與角度的問(wèn)題，所以，選擇時(shí)都應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際情況

60、而定。都應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際情況而定。4.0 社區(qū)商業(yè)招商銷(xiāo)售篇4.2 4.2 社區(qū)商業(yè)招商策略社區(qū)商業(yè)招商策略商業(yè)招商的主要特點(diǎn)：商業(yè)招商的主要特點(diǎn)：主要特點(diǎn)談判周期長(zhǎng)反復(fù)次數(shù)高難度高技巧要求高要求專(zhuān)業(yè)程度高4.0 社區(qū)商業(yè)招商銷(xiāo)售篇4.2 4.2 社區(qū)商業(yè)招商策略社區(qū)商業(yè)招商策略招商分為兩個(gè)階段招商分為兩個(gè)階段第一階段：主力店的招商一般集第一階段：主力店的招商一般集中在項(xiàng)目的前期規(guī)劃啟動(dòng)階段中在項(xiàng)目的前期規(guī)劃啟動(dòng)階段第二階段：普通商家的招商第二階段：普通商家的招商分散于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期間分散于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期間 4.0 社區(qū)商業(yè)招商銷(xiāo)售篇4.2 4.2 社區(qū)商業(yè)招商策略社區(qū)商業(yè)招商策略主力店