融創(chuàng)外灘188營銷策劃案-副本

1、 XXXXXXXXX營銷策劃方案小組成員：XXX XXX XXX XXX XXX XXX 目 錄一、 項目簡介1、 基本資料2、 主力戶型3、 裝修標準二、 項目定位1、 SWOT分析2、 項目整體定位3、 項目核心價值4、 外灘188產(chǎn)品定位5、 外灘188目標客戶定位6、 外灘188賣點梳理三、 銷售工作總結(jié)1、 銷售周期及階段劃分2、 銷售策略3、 銷售方式4、 銷售渠道四、 推廣工作1、 整體推廣策略2、 階段性推廣一、 項目簡介1、 基本技術(shù)參數(shù)l 總占地面積：12,000 m2l 總建筑面積：58,000 m2l 容積率：3.8l 綠化覆蓋率：20%2、 項目基本資料l 所屬商圈:

2、CBD核心區(qū)，上海黃金三角中心l 地理位置:商丘路399號. 東余杭路333號l 交通狀況:該中心位于上海中心商務區(qū)的核心地帶，占據(jù)北外灘-外灘-陸家嘴上海黃金三角中心，人文中心外灘、金融中心陸家嘴、航運中心北外灘，上海的過去/現(xiàn)在/未來，盡匯于此。3軌3隧2高架立體路網(wǎng)，步行5分鐘至地鐵12號線國客中心站 ，鄰近地鐵10號、4號線 ，鄰近新建路隧道、大連路隧道10分鐘車程抵達陸家嘴 ，鄰近外灘隧道，瞬間抵達外灘及延安高架 。l 開發(fā)商:上海融綠啟威置業(yè)有限公司l 建筑類別: 高層l 物業(yè)類型:公寓 住宅l 土地使用權(quán)：外灘188產(chǎn)權(quán)年限為50年l 開盤時間：2016年03月l 入住時間：20

3、16年12月3、 公寓產(chǎn)品主力戶型l A：中間套 l 建筑面積：172 m2l 3室2廳2衛(wèi)l 奢華玄關(guān)、雙南臥室、U型廚房、尊貴主臥套房l B：邊套l 建筑面積：183 m2l 3室2廳2衛(wèi)l 全明通透、方正餐廳、奢華玄關(guān)、雙南臥室、U型廚房、尊貴主臥房4、 裝修標準l 精裝修，全裝修l 裝修風格：1. 萃取北京華爾道夫風格靈感，精鑄國賓級建筑風華。沿承外灘7號原石立面質(zhì)感，全石材經(jīng)典，復興世紀外灘表情。2. 沿續(xù)和平飯店門廊風格，喚醒百年外灘奢華記憶；屬于這里的人，出入皆享尊崇，不屬于這里人，遠遠艷羨就好。3.中央大堂、樓棟大堂、單元大堂三進式禮序。聚合全球頂級酒店精裝與排場；五重安防體系

4、，國寶級守護標準，如王的領(lǐng)地，神圣不可侵犯。4. 曾執(zhí)筆W酒店的香港貝爾高林， 打造世界級奢華度假酒店風景，斐然外灘。二、 項目定位1、 SWOT分析l Strength - 優(yōu)勢l 上海黃金地段，CBD核心區(qū)地標性建筑，地理位置優(yōu)越性無可比擬；l 地理位置極為優(yōu)越，產(chǎn)品品質(zhì)出類拔萃，售價低于市場價，極具稀缺性；l 市政條件發(fā)達，周邊交通極為便利；環(huán)境質(zhì)量均衡協(xié)調(diào)，與環(huán)球金融中心等高端商務項目共同形成了上海金融CBD的商務聯(lián)合體；l 物業(yè)定位與客群定位平衡統(tǒng)一；綠城物業(yè)提供物業(yè)管理服務，打造one生活服務體系，保障長期運營穩(wěn)定，物業(yè)保值增值；l 硬件配套超乎完美，各系統(tǒng)配置、材料與設備均符合國

5、際化、人性化標準；l 香港貝爾高林景觀大師更以精品度假酒店風格，打造宅度式風情庭院，以星級酒店會所標準打造的豪華精選功能會所；l 融創(chuàng)品牌優(yōu)勢明顯，打造中國高端住宅精品。l Weakness - 劣勢l 團隊開發(fā)大型綜合體項目經(jīng)驗不足；l 項目定位高端，不適合剛需客群；l 車位數(shù)量較少。l Opportunities 機遇l 地理位置處于陸家嘴金融CBD核心地區(qū)，對附近房產(chǎn)產(chǎn)生積極影響以及因此衍生出的高檔公寓類產(chǎn)品的市場需求；l 中國經(jīng)濟持續(xù)增長，國際投資客群紛紛關(guān)注國內(nèi)房地產(chǎn)市場；l 上海市場同類型投資產(chǎn)品稀缺；l 金融CBD區(qū)域未來強大的升值和發(fā)展?jié)摿?。l Threats 挑戰(zhàn)l 周邊區(qū)域

6、同類產(chǎn)品供應量階段性上升，市場競爭加??；l 高端住宅市場對民營企業(yè)開發(fā)商的品牌認知度、信譽度有待提高。2、 項目整體定位l 上海外灘黃金三角區(qū)，CBD高端奢華住宅區(qū)；l 集完善生活服務體系為一體的精品住宅項目。3、 項目核心價值l 地段價值l 地理位置：位于上海金融CBD核心區(qū)黃金地段，地理位置優(yōu)越，無與倫比；l 項目形象：上海金融CBD核心地標建筑，具有稀缺性和保值性。l 公寓價值l 融創(chuàng)集團在中國上海地區(qū)打造的全新的ONE生活服務體系外灘188；l 位于上海黃金三角核心。l 產(chǎn)品價值l 頂級公寓服務式專屬豪宅，精裝修和全裝修；l 綠城物業(yè)服務全新的ONE生活服務體系。 4、 公寓產(chǎn)品定位l

7、 位于上海金融CBD核心區(qū)、以三重服務體系締造著外灘之上的奢華私人行政公館；l 國際頂級資產(chǎn)管理服務商愷亞集團提供媲美五星級酒店的客服管家服務，上海豪宅生活服務供應商灣璟為精英人士定制著塔尖的社交圈。5、 公寓產(chǎn)品目標客戶定位l 目標客戶定位：l 有較強購買實力的國內(nèi)外商務人士l 對上海地產(chǎn)有較高投資回報要求的高端人群l 目標客戶細分：l 國內(nèi)、外大企業(yè)的高級管理層；l 港、澳、臺、東南亞等地的國際化商務人士；l 對投資具有敏銳的眼光，并具有較強經(jīng)濟實力的國、內(nèi)外高端物業(yè)投資者。l 目標客戶特征分析：l 年齡在30-55歲之間，年收入500萬元以上的成功人士，處于中高層社會地位；l 熱愛都市生

8、活，追求高品質(zhì)生活，有藝術(shù)品味；l 對生活質(zhì)量有很高的要求，大多曾有海外生活經(jīng)歷；l 工作忙碌，無暇打理日常家務；l 對上海金融CBD區(qū)域的升值潛力有充足信心；l 對產(chǎn)品高度認可，具有較強的投資意識，曾多次置業(yè)。6、 產(chǎn)品賣點梳理：l 最顯貴的黃金旺地：位于上海CBD核心區(qū)，21世紀國際化大都市最繁華的地區(qū)；l 國際最著名的建筑設計：全球知名室內(nèi)設計大師香港梁志天親筆設計，更自全球甄選一線奢裝名品，為層峰人士定制l 國際頂級資產(chǎn)管理服務商愷亞集團提供媲美五星級酒店的客服管家服務，上海豪宅生活服務供應商灣璟為精英人士定制著塔尖的社交圈。l 資本全球化時代下的外灘貴重資產(chǎn)，作為外灘稀售的奢華私人行

9、政公館，尊踞以全球國際航運新中心定位的上海北外灘，更是“外灘-陸家嘴-北外灘”黃金三角區(qū)的重要組成，這里更是政府“十三五”計劃重點規(guī)劃打造區(qū)域。同時，在北外灘2.5公里黃金水岸之上更匯集著“浦西第一高樓”星外灘地標、百艇匯、六大超星級酒店資源，占據(jù)著城市核心及濱江區(qū)域資源的外灘188，更成為全球資產(chǎn)配置的首選之地。交通上外灘188緊鄰地鐵10號線、12號線、4號線，周圍環(huán)布著大連路隧道、新建路隧道、外灘隧道及延安高架，與陸家嘴無縫接駁。l 最高端的客群：外灘188的購買和投資對象為國內(nèi)外大企業(yè)或財團的領(lǐng)袖等成功人士；追求時尚、注重高品質(zhì)生活的高薪收入人士；對投資具有敏銳的眼光，并具有一定實力的

10、國內(nèi)外商家。l 國際化的物業(yè)管理與服務式公寓服務：綠城物業(yè)帶來全天24小時的運營管理服務，國際頂級資產(chǎn)管理服務商愷亞集團提供媲美五星級酒店的客服管家服務，上海豪宅生活服務供應商灣璟為精英人士定制著塔尖的社交圈。l 極具居住和投資價值：l 中央大堂、樓棟大堂、單元大堂三進式禮序。l 聚合全球頂級酒店精裝與排場；l 五重安防體系，國寶級守護標準。l 高水準的居住環(huán)境、物業(yè)管理和服務，令高品位、高要求的客戶稱心如意，彰顯尊貴。l 外灘188是上海金融CBD最后黃金旺地，投資回報潛力極大，不可多得。三、 融創(chuàng)188銷售工作總結(jié)1、 銷售周期及階段劃分： l 銷售周期：五個l 階段劃分：l 形象建立期l

11、 市場預熱期l 第一強銷期l 持續(xù)熱銷期l 鞏固期+尾盤期2、 銷售策略：l 以境內(nèi)銷售為前導，待境內(nèi)銷售較成熟，再憑借良好的銷售業(yè)績和市場口碑，提升外灘188的本土形象及產(chǎn)品價值，為后續(xù)銷售創(chuàng)造升值空間。l 以北京、上海等高端商務人士主要銷售對象。l 境外以香港地區(qū)為主要銷售市場，以專業(yè)投資、理財人士為主力客群；以從事金融業(yè)人士為主力客群。3、 銷售方式l 境內(nèi)自主銷售，境外委托代理行銷售；l 渠道營銷和公關(guān)營銷相結(jié)合。4、 銷售渠道l 代理行資源： l 合作伙伴資源： l 海外路演l 聯(lián)合公關(guān)活動l 產(chǎn)品推介會l 網(wǎng)絡營銷四、 推廣工作1、 整體推廣策略：l 高端形象入市，確定產(chǎn)品唯一性的

12、市場地位；l 借助融創(chuàng)集團的高端品牌，樹立外灘188高標準、高品質(zhì)、高質(zhì)量的產(chǎn)品形象；l 境外以投資價值為融創(chuàng)188的主訴求點，針對高端窄眾客群，進行有效的渠道傳播。l 境內(nèi)以項目整體高端形象推廣為主，通過對項目核心價值的有效傳播，樹立良好的市場口碑及開發(fā)商品牌知名度。2、 階段性推廣工作l 第一階段：形象建立期l 目的：高端形象入市，建立北京銀泰中心項目整體市場形象。l 主題：上海外灘融創(chuàng)188 金融CBD核心區(qū)稀售的奢華私人行政公館l 手段：推廣方式運用說明媒體選擇網(wǎng)絡發(fā)布新聞及項目信息，樹立高端市場形象。新浪、焦點、搜房、安居客、騰訊活動以外灘188盛大開盤活動為契機，配合主流大眾媒體發(fā)

13、布大面積新聞報道，引起業(yè)內(nèi)、外對外灘188的全面關(guān)注。北青報、新京報、京華時報、經(jīng)濟觀察報、21世紀經(jīng)濟報道、中國經(jīng)營報、新浪、焦點、搜房硬廣選擇航機類媒體和高端財經(jīng)類媒體投放硬廣，樹立外灘188高端項目形象經(jīng)濟觀察報、21世紀經(jīng)濟報道、中國經(jīng)營報、港龍航空、國泰航空、新加坡航空、中國之翼、國際航空報等軟文以項目核心價值為宣傳點，吸引大眾、行業(yè)高端客群的關(guān)注。北青報、新京報、京華時報、經(jīng)濟觀察報、21世紀經(jīng)濟報道、中國經(jīng)營報、新浪、焦點、搜房l 第二階段：市場預熱期l 目的：境外市場預熱，為柏悅居海外路演宣傳造勢。l 主題：外灘188 融創(chuàng)外灘188僅以全球限量200席，獻給立于時代巔峰的塔尖

14、人士。l 手段：推廣方式運用說明媒體選擇推介會邀請香港媒體團來京考察北京銀泰中心，為香港路演提前預熱。香港金融時報、南華早報、香港經(jīng)濟日報、明報、成報、星島日報、文匯報、蘋果日報等硬廣選擇航機類媒體和香港本地高端財經(jīng)類媒體投放硬廣，樹立外灘188高端公寓的產(chǎn)品形象。（海報見文末）港龍航空、國泰航空、香港金融時報、南華早報、香港經(jīng)濟日報等軟文以外灘188投資價值和高端居住價值為主訴求點，吸引專業(yè)投資客群和國外高端商務人士的關(guān)注。港龍航空、國泰航空、香港金融時報、南華早報、香港經(jīng)濟日報、明報、成報、星島日報、文匯報等l 第三階段：第一強銷期l 目的：提升目標客群對外灘188投資價值和居住價值的認可

15、度，保證充足有效的客源供應。l 主題：上海外灘融創(chuàng)188 金融CBD核心區(qū)稀售的奢華私人行政公館l 手段推廣方式運用說明媒體選擇網(wǎng)絡發(fā)布香港路演及預售消息，形成市場熱點。新浪、焦點、搜房路演吸納香港、上海、北京高端投資客群，拓展外灘188市場營銷外灘188北京、上海、香港路演硬廣選擇航機類媒體和北京、上海、香港本地高端財經(jīng)類媒體投放硬廣，提升目標客群對外灘188投資價值的認可度。港龍航空、國泰航空、香港金融時報、南華早報、香港經(jīng)濟日報等軟文解讀外灘188產(chǎn)品價值，吸引北京、上海、香港投資客認購。港龍航空、國泰航空、香港金融時報、南華早報、香港經(jīng)濟日報、明報、成報、星島日報、文匯報等l 第四階段：持續(xù)熱銷期l 目的：為完成外灘188的銷售目標提供市場支持；同時為外灘188入住蓄客。l 主題：體驗外灘188 感受上海豪宅居住藝術(shù)l 手段：推廣方式運用說明媒體選擇網(wǎng)絡傳播柏外灘產(chǎn)品的文化價值，吸引目標客群持續(xù)關(guān)注。新浪、焦點、搜房聯(lián)合公關(guān)活動與國際品