第六章物業(yè)治安管理剖析

1、物業(yè)環(huán)境管理 代嵐代嵐 主編主編 第六章物業(yè)治安管理學(xué)習(xí)目標(biāo)：1.了解物業(yè)治安管理的含義、范圍和任務(wù)2.掌握保安員的職責(zé)、保安服務(wù)工作內(nèi)容及保安設(shè)施和裝備3.熟悉物業(yè)治安緊急和可疑情況的處置辦法主要內(nèi)容：第一節(jié)概述第二節(jié)公共場(chǎng)所保安服務(wù)第三節(jié)物業(yè)治安應(yīng)急事件處置預(yù)案第一節(jié)概述第一節(jié)概述一、物業(yè)治安管理的含義二、物業(yè)治安管理的任務(wù)及方式三、物業(yè)治安管理的主要范圍一、物業(yè)治安管理的含義一、物業(yè)治安管理的含義v治安：有兩個(gè)含義，一是指社會(huì)治安秩序。二是指維護(hù)治安秩序的社會(huì)活動(dòng)。v治安管理：國(guó)家為維護(hù)公共秩序和社會(huì)治安而依法采組織的行政管理工作。一、物業(yè)治安管理的含義一、物業(yè)治安管理的含義v物業(yè)治安管

2、理：物業(yè)公司依照我國(guó)治安管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，運(yùn)用物業(yè)管理的手段和方法，為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安秩序，預(yù)防各種治安危害的發(fā)生，針對(duì)所管物預(yù)防各種治安危害的發(fā)生，針對(duì)所管物業(yè)實(shí)施的一系列活動(dòng)業(yè)實(shí)施的一系列活動(dòng)。物業(yè)治安管理和公安部門的治安管理有何不同？v性質(zhì)不同（刑事執(zhí)法安全防范服務(wù)）；v法律權(quán)限不同（一個(gè)有法律賦予的治安行政管理權(quán)、執(zhí)法權(quán)一個(gè)無(wú)此權(quán)利）v主要職能不同（管理、預(yù)防、打擊、改造防范）；v服務(wù)形式不同（無(wú)償有償）；v服務(wù)對(duì)象不同（全社會(huì)特定客戶）；v管理模式不同（行政、半軍化企業(yè)化）；v經(jīng)營(yíng)來(lái)源不同（財(cái)政支付服務(wù)報(bào)酬）。二、物業(yè)治安管理的任務(wù)和方式1.1.物業(yè)治安管理的任務(wù)：物業(yè)

3、治安管理的任務(wù)： 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域治安秩序 協(xié)助公安部門查獲刑事案件 組織物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安巡邏 負(fù)責(zé)智能化安全系統(tǒng)的管理 動(dòng)態(tài)了解轄區(qū)內(nèi)治安情況 開(kāi)展物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安宣傳 制定物業(yè)轄區(qū)內(nèi)治安公約和安全制度 提供便民服務(wù)。二、物業(yè)治安管理的任務(wù)和方式2.2.物業(yè)治安管理的方式：物業(yè)治安管理的方式： 封閉式管理： 開(kāi)放式管理：三、物業(yè)治安管理的主要范圍1.1.預(yù)防和制止違反治安管理的行為及犯罪行為預(yù)防和制止違反治安管理的行為及犯罪行為v預(yù)防和制止擾亂公共秩序的行為。v預(yù)防和制止妨礙公共安全的行為。v預(yù)防和制止侵犯他人人身權(quán)利的行為。v預(yù)防和制止妨礙社會(huì)管理秩序的行為。v預(yù)防和制止違反消防管理的行為

4、。v預(yù)防和制止違反戶口和居民身份證管理、出租屋管理的行為。2.2.維護(hù)小區(qū)正常秩序維護(hù)小區(qū)正常秩序第二節(jié)公共場(chǎng)所保安服務(wù)第二節(jié)公共場(chǎng)所保安服務(wù)一、保安員的管理二、保安服務(wù)的工作內(nèi)容三、保安設(shè)施和裝備一、保安員的管理一、保安員的管理1.1.保安招聘保安招聘v招聘保安員的基本條件：A年齡，B身高，C文化程度，D身體狀況，E品行表現(xiàn)。v保安員應(yīng)具備的素質(zhì)：保安員應(yīng)具備的素質(zhì)：具備一定政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)，有良好的職業(yè)道德規(guī)范。 政治素質(zhì)：政治素質(zhì)： 與黨中央保持高度一致。 熱按保安事業(yè)，責(zé)任心，工作認(rèn)真，主動(dòng)，耐心，周到。 文明執(zhí)法，剛正不阿，一、保安員的管理一、保安員的管理v業(yè)務(wù)素質(zhì)業(yè)務(wù)素質(zhì)： 有一定知

5、識(shí)，有豐富的社會(huì)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，敏銳觀察人事物，果斷處理各種問(wèn)題。 法律知識(shí)：憲法、刑法、訴訟法，安保服務(wù)行業(yè)政策，文件 業(yè)務(wù)知識(shí)：業(yè)務(wù)理論方法、技術(shù)，技能及知識(shí)，常識(shí)，各種治安器材的操作。v保安技能保安技能 擒拿格斗技能 邏輯思維和分析判斷技能 反暴技能一、保安員的管理一、保安員的管理v心理素質(zhì)心理素質(zhì) 獨(dú)立的個(gè)性 果斷的性格 較好的自制力 敏銳的觀察力一、保安員的管理一、保安員的管理2.2.保安培訓(xùn)保安培訓(xùn)（1）崗前培訓(xùn) 上崗前思想道德素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的培訓(xùn)，內(nèi)容包括：工作作風(fēng)、專業(yè)知識(shí)和操作技能培訓(xùn)。（2）崗位培訓(xùn) 公司治安工作手冊(cè) 常規(guī)隊(duì)列訓(xùn)練 擒拿格斗訓(xùn)練 體能訓(xùn)練 消防訓(xùn)練 交通指揮訓(xùn)練

6、 服務(wù)禮儀培訓(xùn)一、保安員的管理一、保安員的管理3.3.制定清晰的崗位職責(zé)制定清晰的崗位職責(zé)（1）部門經(jīng)理職責(zé) 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的安全具體責(zé)任。 制定保安部門工作計(jì)劃和工作目標(biāo)，督導(dǎo)下級(jí)管理人員工作。 主持部門例會(huì)，貫徹公司及部門指示，與保安一起分析治安管理問(wèn)題。 熟悉小區(qū)治安狀況及設(shè)施設(shè)備操作和性能。 對(duì)重大事件和事故親自調(diào)查和處理。 完成領(lǐng)導(dǎo)交代的工作。一、保安員的管理一、保安員的管理3.3.制定清晰的崗位職責(zé)制定清晰的崗位職責(zé)（2 2）保安班長(zhǎng)的職責(zé)）保安班長(zhǎng)的職責(zé) 對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，做好管轄區(qū)域治安工作 帶領(lǐng)保安班全體人員，根據(jù)崗位職責(zé)搞好保衛(wèi)工作。 嚴(yán)格檢查，督促落實(shí)具體崗位責(zé)任。

7、有法律觀念，熟悉保安業(yè)務(wù)，了解公司規(guī)章制度，做好安保工作。 做好部門領(lǐng)導(dǎo)和基層保安人員的協(xié)調(diào)工作，信息的上傳下達(dá)。 做好保安的考勤工作。 以身作則，做好本職工作。一、保安員的管理一、保安員的管理3.3.制定清晰的崗位職責(zé)制定清晰的崗位職責(zé)（3）保安職責(zé) 穿制服上崗，佩戴裝備，嚴(yán)整儀容 作風(fēng)正派，遵紀(jì)守法，堅(jiān)守崗位，提高警惕 做好防火防盜防搶劫工作，檢查設(shè)施設(shè)備排除險(xiǎn)情。 巡查，發(fā)現(xiàn)可疑人事物立即上報(bào)，預(yù)案， 愛(ài)護(hù)設(shè)施設(shè)備公共財(cái)物 遵守工作紀(jì)律 遇緊急重大突發(fā)事件及時(shí)上報(bào) 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時(shí)交接班。 宣傳工作。二、制度建設(shè)1.各級(jí)崗位責(zé)任制2.制定治安管理制度 治安安全例會(huì)制度、治安組織管

8、理制度、治安安全教育培訓(xùn)制度、治安隱患整改制度、治安值班制度、治安保安員紀(jì)律、治安設(shè)施、器材維護(hù)管理制度、治安工作考評(píng)和獎(jiǎng)懲制度和各種治安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程。三、保安服務(wù)的工作內(nèi)容1.1.門衛(wèi)服務(wù)門衛(wèi)服務(wù)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容（1）負(fù)責(zé)為客戶提供進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全檢查。（2）負(fù)責(zé)與巡邏保安、車場(chǎng)保安及消防監(jiān)控室值班員等密切協(xié)作，聯(lián)防、最大限度地保護(hù)客戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。（3）為業(yè)主和使用人提供幫助和服務(wù)。（4）處理與治安有關(guān)的緊急事件。（5）做好記錄和值班日常交接工作。2.門衛(wèi)服務(wù)門衛(wèi)服務(wù)儀容儀表服務(wù)態(tài)度儀容儀表服務(wù)態(tài)度v著裝整齊、統(tǒng)一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測(cè)衣物無(wú)污、無(wú)油、無(wú)破損

9、； v儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發(fā)不過(guò)耳、不過(guò)領(lǐng)，目視無(wú)不舒適感；v禮貌待人，說(shuō)話和氣，微笑服務(wù)。業(yè)主裝修人員要強(qiáng)行闖入該怎么辦？v一天傍晚，某小區(qū)來(lái)了四位陌生人。四人手提工具，旁若無(wú)人似地徑直朝大堂閘門闖去。值班保安員立即走出值班室，開(kāi)口問(wèn)詢：“先生您好，請(qǐng)問(wèn)上樓找哪位？”其中一位說(shuō)是去15樓D座裝修。保安員要求他們出示裝修出入證，對(duì)方敷衍說(shuō)裝修已經(jīng)搞完，只是來(lái)收一下尾。保安員堅(jiān)持讓其出示裝修出入證或其他有效證件，并提示按照房屋裝修管理規(guī)定，晚6時(shí)后應(yīng)停止裝修，請(qǐng)予合作和諒解。這四人見(jiàn)保安員不放行，便破口大罵，說(shuō)是樓上住戶請(qǐng)他們來(lái)的，若不放行就強(qiáng)行沖上去。保安班班長(zhǎng)趕來(lái)勸說(shuō)、制止，他們

10、不理不睬，怒氣沖沖地圍過(guò)來(lái)欲要?jiǎng)邮帧?業(yè)主裝修人員要強(qiáng)行闖入該怎么辦？v進(jìn)入小區(qū)裝修的隊(duì)伍中魚(yú)龍混雜，如何加強(qiáng)對(duì)其人員的有效管理，以確保安全，是物業(yè)管理中安全管理的一個(gè)重要課題。物業(yè)管理公司對(duì)裝修人員出入小區(qū)的嚴(yán)格管理，有時(shí)候業(yè)主會(huì)認(rèn)為很麻煩，就不給予積極的支持，甚至是消極的抵觸；如若放松對(duì)裝修人員出入小區(qū)的管理，業(yè)主們又會(huì)認(rèn)為物業(yè)管理公司的安全管理松懈，管理服務(wù)意識(shí)差。尤其是在業(yè)主入住裝修期間，一旦出現(xiàn)盜竊案件，物業(yè)管理公司的改造就更加被動(dòng)。因此，對(duì)裝修人員的管理一刻也不能放松，要制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)格管理，堅(jiān)決杜絕一切不安全隱患的出現(xiàn)。v在案例的實(shí)際處理過(guò)程中，當(dāng)保安員和保安班

11、長(zhǎng)文明勸說(shuō)的時(shí)候，巡邏保安員已去邀請(qǐng)業(yè)主。當(dāng)裝修人員欲動(dòng)手毆打說(shuō)，聞?dòng)嵉难策壉０矄T和找到15樓D座的業(yè)主正巧一同趕到。于是，保安員不再與裝修人員理論，而是馬上向業(yè)主說(shuō)明情況。野豬聽(tīng)完情況介紹后表示十分理解，說(shuō)：“真不好意思，我剛剛買樓，不知道這里的管理制度，請(qǐng)你們諒解?！彪S后，業(yè)主對(duì)自己找來(lái)的裝修人員勸說(shuō)批評(píng)了幾句，四個(gè)人怏怏地走了。三、保安服務(wù)的工作內(nèi)容2.2.巡邏服務(wù)巡邏服務(wù)（1）巡邏服務(wù)的范圍 物業(yè)管理區(qū)域的公共地方，未經(jīng)客戶允許，物業(yè)保安服務(wù)人員一般情況下不允許進(jìn)入客戶的房間內(nèi)。三、保安服務(wù)的工作內(nèi)容2.2.巡邏服務(wù)巡邏服務(wù)（2）巡邏方式：v定時(shí)巡邏和不定時(shí)巡邏v穿制服巡邏和便裝巡邏v

12、晝間巡邏和夜間巡邏三、保安服務(wù)的工作內(nèi)容2.2.巡邏服務(wù)巡邏服務(wù)（3）巡邏內(nèi)容： 全方位巡邏和重點(diǎn)巡邏相結(jié)合 消防設(shè)施設(shè)備 防火門、機(jī)房門、電井門 大廈外墻、玻璃等設(shè)施是否完好， 可疑人員檢查 詳細(xì)記錄（4）巡邏儀容儀表v著裝整齊、統(tǒng)一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測(cè)衣物無(wú)污、無(wú)油、無(wú)破損； v儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發(fā)不過(guò)耳、不過(guò)領(lǐng)，目視無(wú)不舒適感；v園區(qū)內(nèi)巡邏注意行走姿勢(shì)、姿態(tài)，且保持統(tǒng)一、一致，目視且形象感要好； （5）巡邏服務(wù)態(tài)度要求v禮貌待人，說(shuō)話和氣，微笑服務(wù)。v接客戶電話報(bào)案后，5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；遇見(jiàn)住戶本人報(bào)案，3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。v巡邏過(guò)程中，遇到住戶應(yīng)打招呼，主動(dòng)

13、問(wèn)好，若接到住戶投訴或建議，應(yīng)認(rèn)真記錄及時(shí)上報(bào)。三、保安服務(wù)的工作內(nèi)容3.3.守護(hù)服務(wù)守護(hù)服務(wù)（1）遇到違法犯罪分子縱火、行兇、搶劫等應(yīng)予以及時(shí)制止，并將其抓獲，迅速報(bào)告公安機(jī)關(guān)。（2）聚眾鬧事問(wèn)題，立即報(bào)告，協(xié)助客戶單位或保衛(wèi)部門平息事件。（3）遇到呆傻、醉酒者，進(jìn)行勸阻，勸其離開(kāi)，如果無(wú)效則通知家屬或派出所處理。（4）火警報(bào)警、撲救、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、協(xié)助查找原因。（5）盜竊報(bào)案、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助破案。（6）可疑人員留心觀察，報(bào)告請(qǐng)示處理。注意事項(xiàng)案 例v2003年8月25日凌晨零時(shí)許，正在值班的福田區(qū)水圍村停車場(chǎng)管理員張某他看見(jiàn)美籍華人愛(ài)倫喝得醉醺醺的，正趁著酒意在撥弄停車場(chǎng)的消防栓。張某立即上前

14、制止，但愛(ài)倫不但不服從管理，態(tài)度還很惡劣。兩人吵了幾句后，愛(ài)倫竟動(dòng)起手來(lái)，不停地推打張某。在勸阻無(wú)效的情況下，張某只得用對(duì)講機(jī)呼叫其他同事前來(lái)幫忙。張某的同事聞?dòng)嵡皝?lái)勸阻愛(ài)倫，依然不見(jiàn)效，愛(ài)倫還變本加厲地掐住張某的脖子，把張某往圍墻的方向推。張某被迫反擊，揮手向愛(ài)倫的左眼打了一拳，不料竟將愛(ài)倫的眼鏡片打破，愛(ài)倫頓時(shí)血流滿面。經(jīng)法醫(yī)鑒定，鏡片將愛(ài)倫的眼睛嚴(yán)重刺傷，已構(gòu)成7級(jí)傷殘。v同年9月9日，張某被警方刑事拘留。隨后，檢察機(jī)關(guān)以故意傷害罪對(duì)張某提起公訴。v【庭審焦點(diǎn)】履職時(shí)遭毆反擊是否屬正當(dāng)防衛(wèi)？福田區(qū)法院先后兩次對(duì)這起特殊的故意傷害案進(jìn)行了審理。張某的行為是否屬于正當(dāng)防衛(wèi)，成為此案定案的關(guān)鍵

15、，也成為法庭辯論的焦點(diǎn)。v刑法第20條為了使國(guó)家、公共利益、本人或者他人的人身、財(cái)產(chǎn)和其他權(quán)利免受正在進(jìn)行的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行為，對(duì)不法侵害人造成損害的，屬于正當(dāng)防衛(wèi)，不負(fù)刑事責(zé)任。v正當(dāng)防衛(wèi)明顯超過(guò)必要限度造成重大損害的，應(yīng)當(dāng)負(fù)刑事責(zé)任，但是應(yīng)當(dāng)減輕或者免除處罰。v對(duì)正在進(jìn)行行兇、殺人、搶劫、強(qiáng)奸、綁架以及其他嚴(yán)重危及人身安全的暴力犯罪，采取防衛(wèi)行為，造成不法侵害人傷亡的，不屬于防衛(wèi)過(guò)當(dāng)，不負(fù)刑事責(zé)任。v從刑法第20條的規(guī)定可以看出，正當(dāng)防衛(wèi)必須具備四個(gè)條件：一，必須是針對(duì)不法侵害行為；二，必須是針對(duì)正在進(jìn)行的不法侵害行為；三，必須是針對(duì)實(shí)施不法侵害行為的人；四，防衛(wèi)不能超過(guò)

16、必要的限度。v如果張某在最初上前勸阻時(shí)，就能夠盡量避免發(fā)生肢體沖突，他也就根本不需要正當(dāng)防衛(wèi)了。在明知對(duì)方醉酒的情況下，張某應(yīng)當(dāng)考慮到勸阻的方法不當(dāng)就有可能導(dǎo)致沖突的產(chǎn)生，而這沖突究竟會(huì)有多大，則是他無(wú)法把握的。遺憾的是他并沒(méi)有考慮到這一點(diǎn)，最終令自己嘗了苦果。v可以說(shuō)，張某為自己魯莽的行為付出了代價(jià)，他的教訓(xùn)告訴人們：任何時(shí)候，避免沖突才最重要，因?yàn)椋虑胺婪犊偙仁潞笱a(bǔ)救要穩(wěn)妥得多。案 例v2002年4月2日，原告錢女士的女兒鄭某購(gòu)買了東海花園福祿居某房，同年5月入伙，并與被告戴德梁行東海花園管理處簽訂了物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。2003年7月21日，原深圳某建筑裝飾工程公司裝修工人鐘某對(duì)被告戴德梁

17、行 東?；▓@管理處的保安員謊稱是裝修工人，保安員未查實(shí)其是否有裝修出入證，也未進(jìn)行出入登記，就予放行，致使鐘順利進(jìn)入鄭的住所，騙開(kāi)房門后入室搶劫，在室內(nèi)作案長(zhǎng)達(dá)4個(gè)小時(shí)，先后將保姆及鄭某殺害，劫得10余萬(wàn)元及手機(jī)等財(cái)物后按原來(lái)路線離開(kāi)東?；▓@。案 例 業(yè)主李先生家7月中旬被盜。當(dāng)日凌晨3點(diǎn)左右小偷潛入李先生的臥室，正拿上手提包準(zhǔn)備逃時(shí)，不料李先生的妻子從睡夢(mèng)中驚醒，并高喊抓小偷。倉(cāng)皇失措的小偷馬上從2樓跳下去。李先生和妻子立即追出去，邊跑邊喊“抓小偷！抓小偷”但周圍沒(méi)有反應(yīng)，小區(qū)保安也沒(méi)有趕來(lái)。一直追到市體育廣場(chǎng)，李先生發(fā)現(xiàn)了丟失的手提包，包里1000多元現(xiàn)金已不見(jiàn)蹤影，小偷也逃之夭夭。氣憤的

18、李先生隨即找到小區(qū)物管值班室，誰(shuí)知保安竟然在看電視。保安還稱，李先生沒(méi)交物管費(fèi)，所以他們沒(méi)有責(zé)任。李先生家發(fā)生的入室盜竊案讓其他業(yè)主驚魂未定，誰(shuí)知又傳來(lái)業(yè)主陳先生家被盜的消息。8月10日早上陳先生起床發(fā)現(xiàn)，客廳手提包里的幾萬(wàn)元不翼而飛。前后不到一個(gè)月時(shí)間，小區(qū)竟然發(fā)生兩起入室盜竊案，不少業(yè)主表示住著沒(méi)有安全感，認(rèn)為小區(qū)物管有難以推脫的責(zé)任。物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？v小區(qū)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被人用刀刺死，在場(chǎng)的保安被死者的家屬指責(zé)既未制止，也未及時(shí)報(bào)警。 記者上午獲悉，北京市一中院二審判決物業(yè)公司應(yīng)賠償死者家屬6萬(wàn)余元。判決后，物業(yè)公司表示將繼續(xù)申訴，稱保安服務(wù)當(dāng)時(shí)已委托給北京振遠(yuǎn)護(hù)衛(wèi)中心，公司不應(yīng)為此事

19、背上“罵名”并承擔(dān)任何責(zé)任。據(jù)悉，去年6月3日深夜，海淀區(qū)玉海園小區(qū)業(yè)主張銳回到小區(qū)時(shí)，在小區(qū)里與他人發(fā)生沖突。后對(duì)方用刀將張銳刺傷，致其失血性休克而亡。v事后，張銳的父母稱，事發(fā)時(shí)值班保安張永強(qiáng)目擊了全過(guò)程，但因?yàn)楹ε虑那碾x開(kāi)了現(xiàn)場(chǎng)，既未上前阻止，也未報(bào)警或撥打急救電話。為此，張銳的父母以物業(yè)公司未盡職責(zé)為由，將北京市玉海輝物業(yè)公司訴至法院要求賠償。案件經(jīng)媒體報(bào)道后，曾在社會(huì)上引起軒然大波。案 例v2004年6月，某業(yè)主攜帶20萬(wàn)元現(xiàn)金在住宅小區(qū)門口遭歹徒搶劫，而距離事發(fā)地僅10余米的物業(yè)管理公司保安人員沒(méi)能及時(shí)攔截劫匪。該業(yè)主被搶劫后，一紙?jiān)V狀將物業(yè)管理公司告上法庭，要求悉數(shù)賠償損失以及精

20、神撫慰金8萬(wàn)元。物業(yè)管理公司認(rèn)為，這些個(gè)案其實(shí)與住宅家中失竊的個(gè)案性質(zhì)是一樣的。一般情況下物業(yè)公司是不承擔(dān)民事賠償責(zé)任的，因?yàn)椋飿I(yè)管理公司在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與業(yè)主、住戶之間不存在人身、財(cái)產(chǎn)的保管關(guān)系。不應(yīng)擔(dān)負(fù)賠償責(zé)任，雙方爭(zhēng)論激烈。第三節(jié)物業(yè)治安應(yīng)急事件處置預(yù)案一、常見(jiàn)緊急情況的處理二、治安可疑情況的處理小區(qū)停水改該如何處理？小區(qū)水浸預(yù)案燃?xì)庑孤╊A(yù)案電梯困人預(yù)案v如有閉路電視或?qū)χv機(jī)，應(yīng)觀察電梯內(nèi)的活動(dòng)情況，詳細(xì)詢問(wèn)被困者有關(guān)情況，通知管理處人員到電梯門外保持聯(lián)系。v立即通知電梯維修單位緊急維修站派人解救被困者及維修電梯。v被困者有兒童、老人、孕婦或者人多氧氣不足需要特別留意，并立即通知醫(yī)護(hù)部

21、門、消防部門。v被困者救出后，需詢問(wèn)被困者是否有不適，是否需要幫助，詢問(wèn)被困者姓名、地址、聯(lián)系電話；必須記錄從開(kāi)始至結(jié)束時(shí)間，詳細(xì)情況。大風(fēng)預(yù)案二、治安可疑情況的處理v樓宇內(nèi)出現(xiàn)冒煙現(xiàn)象。保安人員發(fā)現(xiàn)這種情況后，要迅速了解確切的冒煙口，并檢查冒煙是由于著火還是電線短路造成，同時(shí)報(bào)保安領(lǐng)班及當(dāng)值物業(yè)經(jīng)理，如果是著火，則應(yīng)立即實(shí)施救火緊急方案進(jìn)行救助，必要時(shí)要報(bào)119進(jìn)行求救。v樓宇內(nèi)出現(xiàn)冒水。發(fā)現(xiàn)冒水要先了解冒水的確切位置，檢查冒水的原因是由于上水管、下水管冒水還是暖氣漏水或下雨造成，及時(shí)堵漏并報(bào)保安領(lǐng)班及當(dāng)值物業(yè)經(jīng)理。v樓宇內(nèi)有焦味、硫酸味或其他化學(xué)品異味。立即尋找味源，如因電源短路造成，要及

22、時(shí)切斷；如是其他化學(xué)品異味，要及時(shí)封鎖現(xiàn)場(chǎng)，并通知有關(guān)部門處理。4)發(fā)現(xiàn)在樓宇通道游蕩或借口找人卻說(shuō)不出被訪者的單位及姓名的可疑人員。遇到這種情況要密切注意其舉動(dòng)，必要時(shí)勸其離開(kāi)。v 發(fā)現(xiàn)有人身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵棒等工具，應(yīng)詢問(wèn)、核查其攜帶工具的用途，對(duì)用途不明的，帶回保安值班室處理，或者送當(dāng)?shù)嘏沙鏊 發(fā)現(xiàn)有人在偏僻、背靜的地方清理皮包或錢包，應(yīng)立即設(shè)法攔截，詢問(wèn)查證，如屬盜竊、搶劫財(cái)物的，送交公安機(jī)關(guān)處理。v 7)發(fā)現(xiàn)有人所騎自行車、摩托車無(wú)牌、無(wú)行駛證、有撬損痕跡，或?qū)⑽撮_(kāi)鎖的自行車背走或托走的。當(dāng)即扣車留人，待查明情況后再放行。v 發(fā)現(xiàn)有駕駛機(jī)動(dòng)車拿不出行駛證，說(shuō)不出車

23、牌號(hào)，沒(méi)有停車證的人員，應(yīng)立即聯(lián)系停車場(chǎng)車管員，暫扣車鑰匙，約束其人，待查明情況后再放行。如情況不明的，送公安機(jī)關(guān)查處。v 發(fā)現(xiàn)有人遇到保安員即轉(zhuǎn)身遠(yuǎn)離或逃跑。設(shè)法攔截(用對(duì)講機(jī)向其他保安員通告)、擒獲，并帶到保安值班室處理，查明原因后根據(jù)情況放人或送公安機(jī)關(guān)處理。v5 5月月1818日，北京市海淀區(qū)人民法院審結(jié)了一起因業(yè)主董先日，北京市海淀區(qū)人民法院審結(jié)了一起因業(yè)主董先生家中被盜起訴物業(yè)公司要求賠償被盜損失的物業(yè)管理糾生家中被盜起訴物業(yè)公司要求賠償被盜損失的物業(yè)管理糾紛案。紛案。 20062006年年9 9月月7 7日，原告董先生下班后，發(fā)現(xiàn)其住所日，原告董先生下班后，發(fā)現(xiàn)其住所位于海淀區(qū)新

24、新家園的房屋被盜，經(jīng)警方初步偵察認(rèn)定，位于海淀區(qū)新新家園的房屋被盜，經(jīng)警方初步偵察認(rèn)定，罪犯于當(dāng)日下午罪犯于當(dāng)日下午3 3至至5 5時(shí)撬窗入室進(jìn)行盜竊。原告住所位于時(shí)撬窗入室進(jìn)行盜竊。原告住所位于該樓該樓1 1層，入住時(shí)曾要求安裝防盜門窗，但被告物業(yè)公司層，入住時(shí)曾要求安裝防盜門窗，但被告物業(yè)公司卻以小區(qū)保安措施完備，不同意業(yè)主安裝。案發(fā)時(shí)，小區(qū)卻以小區(qū)保安措施完備，不同意業(yè)主安裝。案發(fā)時(shí)，小區(qū)每樓每樓1 1名保安的配制變?yōu)槊０驳呐渲谱優(yōu)? 4棟樓棟樓1 1名保安，樓內(nèi)報(bào)警電話也名保安，樓內(nèi)報(bào)警電話也早已過(guò)時(shí)未及時(shí)更新，甚至到警方進(jìn)入小區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，早已過(guò)時(shí)未及時(shí)更新，甚至到警方進(jìn)入小區(qū)調(diào)查

25、時(shí)發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)紅外防盜系統(tǒng)也不能正常使用，小區(qū)公共安全監(jiān)控裝室內(nèi)紅外防盜系統(tǒng)也不能正常使用，小區(qū)公共安全監(jiān)控裝置形同虛設(shè)，沒(méi)有案發(fā)時(shí)記錄，給案件偵破造成很大困難置形同虛設(shè)，沒(méi)有案發(fā)時(shí)記錄，給案件偵破造成很大困難v原告認(rèn)為，海淀區(qū)新新家園屬于高檔住宅小區(qū)，作為小區(qū)原告認(rèn)為，海淀區(qū)新新家園屬于高檔住宅小區(qū)，作為小區(qū)的管理者，物業(yè)公司沒(méi)有保障業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全，沒(méi)有履的管理者，物業(yè)公司沒(méi)有保障業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全，沒(méi)有履行物業(yè)合同的義務(wù)，造成原告重大經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠行物業(yè)合同的義務(wù)，造成原告重大經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，現(xiàn)要求物業(yè)公司賠償原告被盜的償責(zé)任，現(xiàn)要求物業(yè)公司賠償原告被盜的15001500元

26、美元、元美元、80008000元人民幣及價(jià)值元人民幣及價(jià)值3 3萬(wàn)元的首飾。萬(wàn)元的首飾。v法院經(jīng)審理認(rèn)為，董先生主張案發(fā)時(shí)物業(yè)公司將每樓法院經(jīng)審理認(rèn)為，董先生主張案發(fā)時(shí)物業(yè)公司將每樓1 1名名保安的配置變更為四棟樓配備保安的配置變更為四棟樓配備1 1名保安，室內(nèi)紅外防盜系名保安，室內(nèi)紅外防盜系統(tǒng)不能正常使用，但均未能提供有效證據(jù)予以證明。其主統(tǒng)不能正常使用，但均未能提供有效證據(jù)予以證明。其主張缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。張缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。萬(wàn)泉新新家園房屋裝萬(wàn)泉新新家園房屋裝修管理規(guī)定修管理規(guī)定規(guī)定嚴(yán)禁以任何形式封閉陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)，嚴(yán)禁規(guī)定嚴(yán)禁以任何形式封閉陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)，嚴(yán)禁在房間、窗戶外側(cè)安裝任何物件，該規(guī)定未違反相關(guān)法律在房間、窗戶外側(cè)安裝任何物件，該規(guī)定未違反相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬有效。同時(shí)物業(yè)公司為業(yè)主提供的物、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬有效。同時(shí)物業(yè)