延安房地產(chǎn)市場調(diào)研

1、延安市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2011年8月Part. 1 延安市整體概況 Part. 2 延安市經(jīng)濟發(fā)展狀況Part. 3 延安市房地產(chǎn)發(fā)展狀況Part. 4 延安市場機會分析報告目錄Part. 1 延安市整體概況 延安市位于陜西北部，上接榆林下抵銅川兩大能源基地，1997年1月撤地設市，轄1區(qū)12縣、166個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、總面積3.7萬平方公里，總?cè)丝?15.1萬人，其中農(nóng)業(yè)人口158.5萬人，市區(qū)人口約40萬。城市標簽：中華始祖發(fā)源地、紅色革命旅游圣地、能源化工產(chǎn)業(yè)集中帶延安市下轄1區(qū)12縣，總面積3.7萬平方公里，總?cè)丝?15萬，市區(qū)人口40萬、是陜西乃至中國的歷史旅游名城，能源化工產(chǎn)業(yè)基地。 城市

2、定位210國道309國道延安飛機場西延鐵路 城市交通210國道貫通南北、309國道連接東西、西延鐵路穿插而過，延安飛機場直飛北京、西安，延安市整體交通便捷度高；西延鐵路夕發(fā)朝至每日兩列車往返；210、309國道垂直相交，貫通四向；延安飛機場北京、西安航班密集。中國革命圣地，國家歷史文化名城，面向全國的愛國主義、革命傳統(tǒng)、延安精神教育基地，體現(xiàn)陜北黃土風情文化特色和適宜人居的陜北現(xiàn)代化區(qū)域中心城市。以發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游、石化、能源產(chǎn)業(yè)為主的陜北現(xiàn)代化中心城市。山城紅色之都能源化工基地“城在山中，山在城中，人在山水中”的生態(tài)園林城市！發(fā)展目標定位黃土風情宜居地陜北風情文化產(chǎn)業(yè)延安革命紀念館能源產(chǎn)業(yè)

3、基地群山環(huán)繞的夾縫城市 城市交通延安市城市布局圍繞“三山兩水”，呈“Y”字型城廓的典型帶狀城市；延河延河南川河南川河延河延河清涼山寶塔山鳳凰山延安總體遠景發(fā)展規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)為東擴、西借、北連、南下。采取中心市區(qū)、外圍組團、軸帶分區(qū)發(fā)展的城市結(jié)構(gòu)形態(tài)。以中心市區(qū)為核心，設立三級生態(tài)環(huán)境保育區(qū)。未來的中心市區(qū)，規(guī)劃形成以延河大橋為交匯點，并與寶塔橋、嘉嶺橋形成中心內(nèi)環(huán)、跨三川而連三山，通市內(nèi)而達市外。城市沿西北川、東川、南川以及杜甫川展布，大體呈“Y”字型城廓。中心市區(qū)為全市政治、經(jīng)濟、文化中心。分為8個功能區(qū)，即中心街商貿(mào)區(qū)、東關(guān)商貿(mào)、居住、無污染工業(yè)綜合發(fā)展區(qū)，南關(guān)行政辦公區(qū)；七里鋪對外交通區(qū)；

4、高坡居住區(qū)；杜甫川文教科研區(qū)；北關(guān)文教區(qū)；西北川文物保護區(qū)。 城市交通延安城市發(fā)展戰(zhàn)略“中疏、西控、北進、東擴、南下”；充分挖掘城市發(fā)展土地資源。p“中疏”，就是疏解老城區(qū)人口和建筑密度，緩解交通壓力，退建還綠，抽空還綠，保護好老城區(qū)風貌。 p“西控”，就是控制西北川的建設強度、建筑環(huán)境風貌，形成以舊址保護和科教文化、旅游為主要功能的人口聚集區(qū)。p “北進”，主要是以楊家?guī)X溝、延大新校區(qū)建設為依托，加大向北拓展的力度，逐步實現(xiàn)河莊坪鎮(zhèn)與主城區(qū)連通，遠期與安塞連通。目前，楊家?guī)X溝、延大新校區(qū)正在加快開發(fā)建設。p“東擴”，就是積極做好機場遷建后的開發(fā)準備，逐步實施行政中心東移，形成城市副中心，并與

5、李渠和姚店工業(yè)園區(qū)相連。p“南下”，就是抓好黃蒿灣、方塔新區(qū)、南區(qū)新城、新機場和南泥灣組團建設，帶動城市向南拓展，遠期與甘泉連通。 城市交通小結(jié)u延安市歷史悠久，乃中國革命圣地，旅游資源豐富u豐富的能源為延安城市的經(jīng)濟發(fā)展提供了源動力u榆林市具有良好的交通通達性，為經(jīng)濟發(fā)展助力u在“中疏、西控、北進、東擴、南下”的戰(zhàn)略指導下，城市發(fā)展不斷升級u合理的城市規(guī)劃以及高速發(fā)展的城市經(jīng)濟都為城市未來的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)延安市以歷史文化、紅色旅游、能源產(chǎn)業(yè)為名片，城市規(guī)劃戰(zhàn)略明晰，但受地形地貌影響，發(fā)展程度較慢。Part. 2 延安市經(jīng)濟發(fā)展狀況3241885050010001500200025003

6、0003500西安市榆林市咸陽市寶雞市延安市渭南市2010年陜西六大城市GDP對比GDP（單位：億元）2010年延安全市生產(chǎn)總值達到885.42億元，位居全省第五。2006年GDP總值為453（億元），到2010年增至885（億元），平均每年增速均在14%左右，呈快速增長趨勢。2010年，按可比價格計算，延安市GDP同比增長13.6%，增速比上年加快1.4個百分點，高于全國（10.3%）3.3個百分點。 近年延安市GDP穩(wěn)步增長，經(jīng)濟處于快速發(fā)展階段，為房地產(chǎn)市場高速發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ)；0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0 020040060

7、080010002006年2007年2008年2009年2010年延安市近五年GDP走勢GDP（單位：億元）增長率（百分比）宏觀經(jīng)濟u 按產(chǎn)業(yè)看，2010年，第一產(chǎn)業(yè)增加值為71.79億元，增長8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為635.49億元，增長72%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為178.74億元，增長20%。u 2010年，延安市經(jīng)濟總量是2006年的2倍，翻了整整一番。u 人均生產(chǎn)總值突破30000元大關(guān)，達到33367.41元，按美元折算，突破4000美元大關(guān)，達到4980美元。由于能源產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，延安市第二產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟中占據(jù)核心位置，產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)對能源依耐性大8%72%20%延安市2010年三大產(chǎn)業(yè)

8、增加值占比第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)14%69%17%延安市三大產(chǎn)業(yè)占比第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)機構(gòu)城市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上揚，人均可支配收入持續(xù)走高，城市處于高速發(fā)展中，整體消費能力不斷提高。u 2010年延安市城市人均可支配收入達到17880元，同比09年增長17.5%。2010年延安市固定資產(chǎn)投資總額達到724.53億元，同比09年增長30%。城市人均收入的提高和和固定資產(chǎn)投資總額的上漲表明了延安市城市居民生活水平的穩(wěn)步提高，城市居民也具備了更高的消費能力。051015202530354001002003004005006007008002006年2007年2008年2009年2010年

9、延安市近五年固定資產(chǎn)投資總額固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元）增長率（百分比）85009801122321521717880050001000015000200002006年2007年2008年2009年2010年延安市近五年人均可支配收入人均可支配收入（單位：元）宏觀經(jīng)濟延安市城市宏觀狀況良好，呈現(xiàn)以下特點：延安市在省內(nèi)占有重要經(jīng)濟地位經(jīng)濟快速發(fā)展，為房地產(chǎn)快速發(fā)展提供良好基礎(chǔ)第二、第三產(chǎn)業(yè)（特別是能源產(chǎn)業(yè)）帶動民營經(jīng)濟快速發(fā)展，帶來財富人群從城市宏觀背景來看,延安市經(jīng)濟發(fā)展迅速，能源及其周邊產(chǎn)業(yè)催生大量新富階層，理論上會帶動房地產(chǎn)快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場應該處于爆發(fā)增長階段，市場呈現(xiàn)供需兩旺的狀況

10、！小結(jié)：Part. 3 延安市房地產(chǎn)市場研究42%16%21%15%6%延安市置業(yè)客戶目的解決居住婚房改善性需求投資其它9%47%38%6%延安市房地產(chǎn)在售項目戶型供給一室二室三室四室及四室以上市場分析延安房地產(chǎn)市場購買客群仍以剛性需求為主，其中解決住房占據(jù)42%的絕對比例，投資性住房僅占15%的比例；目前延安房地產(chǎn)在售項目主要攻擊以二室及三室為主，其中兩室占據(jù)47%，三室占據(jù)38%。延安房地產(chǎn)市場主要以解決居住的絕對剛需為主，投資所占比例較小，目前市場供給主要以兩室、三室為主力。板塊結(jié)構(gòu)延安市房地產(chǎn)開發(fā)沿“Y”字形各邊呈帶狀發(fā)展，主要分為中心區(qū)域、城西、城東、城南、方塔新區(qū)五大板塊。城東板塊

11、城西板塊城南板塊中心板塊受延安市“Y”字形山溝地形限制，延安房地產(chǎn)主要分為帶狀五個板塊。u城西為紅色旅游及文化教育為主的聚集區(qū)，受革命遺址 及科教用地影響，成為制約板塊房地產(chǎn)開發(fā)主要因素。u城東是近期延安發(fā)展最為火熱的板塊，但目前土地開發(fā) 殆盡，受機場影響短期內(nèi)無法實現(xiàn)擴張。u中心板塊寸土寸金，目前主要集中為商業(yè)開發(fā)，住宅內(nèi) 較少。u城西板塊發(fā)展相對滯后，配套及交通亟需改善，是延安 經(jīng)濟適用房集中開發(fā)區(qū)域。u綠地、嘉豐4500畝推山造成，為延安房地產(chǎn)開發(fā)注入新 的血液。城西板塊城東板塊城南板塊中心板塊新城板塊城西板塊延安市城西區(qū)的大致范圍為：延河大橋和寶塔橋中心線西南至南大街。城西板塊將形成以

12、舊址保護和科教文化、紅色旅游為主要功能的人口聚集區(qū)。主要有延安大學、延安職業(yè)技術(shù)學院，延安中學、中延石油等分布，目前延安唯一的公園也位于城西。板塊特征城西板塊主要定位為紅色旅游、科教文化為主要功能的聚集區(qū)，版塊內(nèi)多分布歷史文化遺址及各類院校。城西板塊城東板塊城南板塊中心板塊新城板塊城西板塊延安市新一輪城市規(guī)劃形成了以控制西北川的建設強度為主格調(diào)、建筑環(huán)境風貌，形成以舊址保護和科教文化、旅游為主要功能的人口聚集區(qū)，對板塊房地產(chǎn)發(fā)展形成了直接的瓶頸效應。在開發(fā)項目特征中小規(guī)模為主區(qū)域價格45005000元/客戶來源延安大學、延安置業(yè)技術(shù)學院教職工；延中石油、延安卷煙廠員工等，區(qū)縣客戶以志丹、吳起、

13、安塞、靖邊等為主，城區(qū)客戶所占比例較小代表項目智慧藍灣、花溪灣、城市規(guī)劃定位城西板塊以“西控“為主格調(diào)，土地開發(fā)供應及性質(zhì)成為房地產(chǎn)發(fā)展的限制性瓶頸效應，未來房地產(chǎn)開發(fā)受阻。板塊特征城東板塊城西板塊城東板塊城南板塊中心板塊新城板塊延安市城西區(qū)的大致范圍為：延河大橋與嘉嶺橋中心線至北大街。城東板塊因為交通及環(huán)境因素是近期延安市房地產(chǎn)開發(fā)最為火熱的板塊，但目前土地資源已開發(fā)殆盡，被機場大面積占用的東川地形相對平整開闊，是延安少有的成塊可建筑用地，隨著距離市區(qū)13公里的南三十里鋪新機場的開工建設，城東將在城市的中遠期發(fā)展中被建設成為功能齊全的現(xiàn)代化城市中心區(qū)。城東百米大道沿線是近兩年延安房地產(chǎn)開發(fā)熱

14、點區(qū)域，市場認可度高，受北向機場阻擋目前土地資源已開發(fā)殆盡。板塊特征城東板塊城西板塊城東板塊城南板塊中心板塊新城板塊由于城東便捷交通及宜居環(huán)境，成為近期延安房地產(chǎn)開發(fā)最為火熱的區(qū)域，也是延安購房者最為熱衷的區(qū)域，但目前區(qū)域土地開發(fā)殆盡。在開發(fā)項目特征中小規(guī)模為主區(qū)域價格50005500元/客戶來源市區(qū)及下屬區(qū)縣各占一半，區(qū)縣主要以延長、子長為主。市區(qū)為中高端個體經(jīng)營者等。代表項目泗?；▓@城東是延安中高端項目聚集區(qū)，目前板塊價格已突破5000元/平米，購買客群以城區(qū)及下屬區(qū)縣中高端置業(yè)者為主。板塊特征中心板塊城西板塊城東板塊城南板塊中心板塊新城板塊延安市中心是指在城南、城東、城西相擱加的部分延安

15、市中心城區(qū)面積狹小，寸土寸金，主要以商業(yè)、酒店開發(fā)為主，目前用地殆盡，多數(shù)小規(guī)模改造為主。完善配套及核心地位決定延安市中心寸土寸金的價值，目前主要以商業(yè)及酒店開發(fā)為主。板塊特征城南板塊延安市城南區(qū)主要指：寶塔橋至嘉嶺橋的對外交通區(qū)。根據(jù)延安“南下”建設規(guī)劃，城南區(qū)將定位為新興“中央生態(tài)居住區(qū)”及“大型綜合片區(qū)”，房市升值潛力巨大。目前城南交通及配套相對落后，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，是延安經(jīng)濟適用的集中供給區(qū)域，且建筑規(guī)模大，區(qū)域目前尚有小規(guī)模未開發(fā)土地，三條規(guī)劃中的隧道即將開通，未來交通將得到有效改善。在開發(fā)項目特征經(jīng)濟適用房為主區(qū)域價格35004000元/客戶來源主要以市區(qū)中低端客戶為主，各下屬區(qū)縣

16、居多，經(jīng)濟適用房部分定點安置。代表項目朗潤居、花墅、假日花園城西板塊城東板塊城南板塊中心板塊新城板塊板塊特征城南目前開發(fā)程度較低，是城市規(guī)劃建設重點區(qū)域，同時也是延安市經(jīng)濟適用房的集中建設區(qū)，未來開發(fā)潛力較大。延安市城南區(qū)主要指：以方塔水庫為中心，綠地山水新城、嘉豐國際城為主的開發(fā)新區(qū)。綠地集團、嘉豐地產(chǎn)強強聯(lián)合宏幅巨制，4500畝推山造城、攜手打造延安中央生態(tài)居住區(qū)。板塊特征綠地山水新城項目總占地1600畝，建筑面積150萬平米，涵蓋從別墅、花園洋房、小高層、高層、酒店、商業(yè)等各個業(yè)態(tài)，是目前延安市規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最全的首席大盤。延安首席巨無霸嘉豐國際城樓盤地址延安市黃蒿灣物業(yè)類別別墅、洋房、

17、小高層、高層、商業(yè)、酒店開發(fā)商嘉豐地產(chǎn)占地面積1600畝總建面積1500000平方米容積率開盤時間未開盤綠化率綠化率48%總戶數(shù)首期300套當前銷售均價高層3380元/，洋房8000元/延安首席百萬方社區(qū)，涵蓋別墅、洋房、小高層、高層、商業(yè)酒店等綜合物業(yè)。項目一期推出3棟高層、3棟洋房，共計300套房源目前處于前期咨詢階段，主要以城區(qū)客戶為主，下屬區(qū)縣客戶占據(jù)30%比例。嘉豐國際城鉑金會所生態(tài)水景星級酒店炫彩商街國際教育生態(tài)水景150萬中央生態(tài)居住區(qū)5000超五星鉑金會所25000豪華星級度假酒店千米大溪谷，三大人工湖延安獨有800米國際風情商業(yè)街2000雙語幼兒園獨立餐飲10000獨立大型商

18、業(yè)餐飲項目配套園林景觀、會所、酒店、商業(yè)街、教育等完備配套領(lǐng)銜延安房地產(chǎn)市場。領(lǐng)先延安的豪華展示中心景觀示范區(qū)優(yōu)先打造豐富的線下活動輔助銷售變做銷為形象主動出擊多渠道針對性宣傳差異化推盤策略項目配套景觀示范區(qū)先行，主動出擊深挖客戶，差異化推盤策略，嘉豐國際城領(lǐng)先延安的開發(fā)推盤策略。綠地山水新城山脊山脊南側(cè)實際位置（從方塔湖南側(cè)看）綠地集團推山造成，延安首席別墅高端物業(yè)項目，總投資72億元，規(guī)劃建筑面積24萬方，開創(chuàng)延安高端物業(yè)先河。100米高差綠地山水天城項目坐落于延安市區(qū)東南方向方塔水庫四周，占地面積約3000畝，規(guī)劃建設以旅游觀光、生活度假、教育培訓三大功能為主，休閑購物、文化娛樂為輔，多

19、功能、綜合型、低碳式旅游生態(tài)示范社區(qū)。項目重點打造生態(tài)住宅，俱樂部等生態(tài)綜合社區(qū)。項目1.1期劃分為5個組團，共計26棟樓，79666，由15棟板式電梯花園洋房和5棟聯(lián)排別墅所組成、（配備有1棟會所、5棟商業(yè)）。戶型配比戶型配比戶戶 型型面面 積積套套 數(shù)數(shù)套數(shù)比套數(shù)比總面積總面積面積比面積比3 3室室2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)1301301358282套套34%34%115111151125%25%3 3室室2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)1501501657272套套28%28%114591145925%25%4 4室室2廳廳3衛(wèi)衛(wèi)1881882023636套套15%15%7216721615%15%復式戶型復式戶型220

20、2202304242套套17%17%106411064123%23%聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅3103103901616套套6%6%5798579812%12%合合 計計248248套套100%100%4662546625100%100%u 用地面積：201636平方米u 容積率：0.99u 建筑面積：24萬平方米u 建筑密度：0.20u 綠地率：30%項目占地3600畝，規(guī)劃以旅游觀光、生活度假、教育培訓三大功能為主的綜合型社區(qū)。綠地山水新城調(diào)查顯示，延安房地產(chǎn)市場需求量巨大，46%被訪者在23年有置業(yè)需求，其中首次置業(yè)比例高達78%。市場特征1延安房地產(chǎn)市場需求量龐大，尤其以首次置業(yè)為主，未來房地產(chǎn)

21、開發(fā)潛力巨大。2011年延安市規(guī)劃建設經(jīng)濟適用房3.12套，223.8萬平方米，占據(jù)延安房地產(chǎn)開發(fā)及銷售50%總量。2011年延安市新開工經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房和限價商品房共計3.12萬套、223.8萬平方米，建成楊家?guī)X、豐澤園、朗潤居等小區(qū)，解決1.2萬戶群眾住房困難。完成機械廠、鎖崖、石佛溝等小區(qū)主體工程，開工煙洞溝、柳樹巷等小區(qū)。實施城市棚戶區(qū)和農(nóng)村危房危窯改造工程。市場特征2市場特征3土地交易、政策限制、開發(fā)銷售，延安房地產(chǎn)市場不規(guī)范操作貫穿項目開發(fā)的始終。p 政府相關(guān)職能部門把控不嚴，房地產(chǎn)開發(fā)幾乎無“容積率”概念影響；p 經(jīng)濟適用房限制門檻低，與商品房開發(fā)操作基本無異；p 房地

22、產(chǎn)開發(fā)及銷售手續(xù)未完善項目已開發(fā)面市，明碼標價銷售；房管局查處，28項目，13個違規(guī)操作規(guī)劃限高7層，最終封頂12層。經(jīng)濟適用房購買無限制要求。三產(chǎn)用地性質(zhì)出讓，最終住宅形式開發(fā)銷售無任何證件，項目已開發(fā)銷售過半土地市場掛牌交易形式化，先拿地再走流程受山地影響，延安土地供應量極小，且大部分被經(jīng)適房、工業(yè)用地分流，商品房土地供應量微小。市場特征4從未來城市規(guī)劃顯現(xiàn)，榆林新規(guī)劃發(fā)展區(qū)域普遍面積較小且較分散，距離城區(qū)較遠，工業(yè)產(chǎn)業(yè)、科教等規(guī)劃較多，建設開發(fā)面積較小，土地資源異常稀缺。根據(jù)延安市房地產(chǎn)管理局公布的延安市住房建設與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃，20092009年，延安市共批準興建商品房年，

23、延安市共批準興建商品房54005400套，建筑面套，建筑面積積53.6853.68萬平方米，而經(jīng)濟適用房達到萬平方米，而經(jīng)濟適用房達到2812028120套，套，建筑面積建筑面積278.56278.56萬平方米，建筑面積是商品房萬平方米，建筑面積是商品房的的5.25.2倍倍。2009年，延安市計劃全市新增住房用地供應總量為1350.92畝。其中，商品房新增用地164.80畝，占土地供應的12%；。延安市房地產(chǎn)需求以緊湊型兩室三室為主力，市場供應主要為舒適性大面積兩室三室，供需矛盾突出，但從后續(xù)供給項目來看，未來將得到較大改善。 名稱戶型面積山水天城三房、四房、復式128，185，215慧智藍灣兩房、三房129.25133.97，136.32，圣都花園三房104.68，150.29，158.44東方明珠兩房，三房110，1286%28%31%28%6%1%延安市房地產(chǎn)置業(yè)客戶需求面積區(qū)間80以下80100100120120140140160160以上市場特征5延安是房