高新六路-科技二路賽格項(xiàng)目前期報告-終稿

1、高新六路-科技二路賽格項(xiàng)目前期報告-終稿我們對目標(biāo)理解本項(xiàng)目核心目標(biāo)是以穩(wěn)健開發(fā)為前提，保證現(xiàn)金流速度下項(xiàng)目土地價值、城市價值最大化。應(yīng)從更高的層面來考慮我們項(xiàng)目承擔(dān)的職責(zé)我們對本項(xiàng)目的理解：主要目標(biāo)：以穩(wěn)健開發(fā)為前提，控制風(fēng)險下項(xiàng)目價值提升土地價值最大化，以完成現(xiàn)金流需求為前提，協(xié)調(diào)項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)最高最好用途開發(fā)。應(yīng)以前瞻的視角，審視項(xiàng)目在西高新城市化進(jìn)程中所扮演的角色，承擔(dān)起高新六路城市界面升級的使命；城市發(fā)展層面 報告框架Analyze System1、項(xiàng)目本體價值及區(qū)域解讀2、西安市場環(huán)境分析3、各物業(yè)市場機(jī)會分析4、發(fā)展戰(zhàn)略及各物業(yè)發(fā)展策略5、項(xiàng)目定位方向6、附件服務(wù)團(tuán)隊(duì)成員介紹

2、項(xiàng)目本體價值及區(qū)域解讀第一章經(jīng)開區(qū)西高新曲江浐灞主城區(qū)項(xiàng)目位于高新一期西南側(cè)，科技二路和高新六路交匯處西南角，西鄰丈八北路。此區(qū)域不屬于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，是新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)辦公為主。約2公里二次創(chuàng)業(yè)CBD約2公里鐘樓商圈約8公里與高新區(qū)核心商圈直線距離約2公里；距鐘樓直線距離約8公里；距高新二次創(chuàng)業(yè)CBD約2公里；距小寨商圈約6公里；小寨商圈約6公里項(xiàng)目本體價值解讀區(qū)位項(xiàng)目位于高新核心區(qū)域外圍，物理距離中度偏遠(yuǎn)，毗鄰軟件園，屬于待開發(fā)區(qū)域。高新核心商圈項(xiàng)目位于高新核心區(qū)域外圍，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交基礎(chǔ)良好，具備一定導(dǎo)入能力。路網(wǎng)：南北動脈：唐延路、灃惠南路、團(tuán)結(jié)南路、高新六路、丈八北路；東西

3、動脈：科技路、科技二路、唐興路、科技四路等；項(xiàng)目本體價值解讀交通科技四路高新六路團(tuán)結(jié)南路科技二路科技五路科技三路科技一路唐興路丈八北路灃惠南路唐延路配套相對缺乏，僅銀行、餐飲具備一定數(shù)量。瑞斯麗酒店怡湘居如家酒店片區(qū)配套銀行：農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行、西安銀行；餐飲：農(nóng)家宴、怡湘居、袁師傅臘汁肉夾饃、怡歆茶苑、家之味食府、百怡咖啡等；酒店：瑞斯麗酒店、金福來酒店、如家酒店等。農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)家宴中國銀行項(xiàng)目本體價值解讀配套宗地現(xiàn)狀優(yōu)勢劣勢地上現(xiàn)狀待拆遷建筑兩面臨街可建設(shè)用地利用率高道路便捷地塊規(guī)整，易于開發(fā)地點(diǎn)相對偏遠(yuǎn)，昭示性較弱水文狀況地塊內(nèi)無水系特殊物無地塊形狀規(guī)整、方正地塊現(xiàn)狀及

4、四至：地塊兩面臨路，形狀規(guī)整，易于規(guī)劃、開發(fā)；昭示良好。項(xiàng)目本體價值解讀區(qū)位北側(cè)：科技二路東側(cè)：高新六路西側(cè)：龍記觀瀾山（在建）南側(cè)：秦煤實(shí)業(yè)集團(tuán)地塊內(nèi)側(cè):待拆建筑（康鴻產(chǎn)業(yè)園）北側(cè)：延長石油符合中高端開發(fā)方向項(xiàng)目本體基本屬性梳理地塊梳理：占地面積約：34.5畝容積率：土地性質(zhì)：商業(yè)用途處于核心區(qū)外延板塊形狀規(guī)則臨區(qū)域主道西高新代表了西安現(xiàn)代城市意象的標(biāo)簽區(qū)位價值西高新主城區(qū)曲江經(jīng)開區(qū)浐灞新區(qū)區(qū)域價值高新產(chǎn)業(yè)支撐現(xiàn)代城市屬性歷史遺址商貿(mào)聚集地旅游焦點(diǎn)復(fù)古唐文化人文旅游區(qū)未來發(fā)展重點(diǎn)制造業(yè)為主自然資源豐富居住價值生活配套完善居住氛圍成熟生活在歷史中懷舊而非城市檔次高成熟度欠佳基礎(chǔ)設(shè)施落后人文素質(zhì)

5、不高配套匱乏認(rèn)知較差數(shù)字西高新現(xiàn)完成開發(fā)配套面積35平方公里；2006年在冊企業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1379.97億元；每平方公里的營業(yè)收入達(dá)40億元；累計(jì)注冊企業(yè)達(dá)到8681戶，其中高新技術(shù)企業(yè)910多家；成立各類外資企業(yè)797家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)40余家；目前已有近40萬就業(yè)人員，每年就業(yè)人口增加5萬。區(qū)域解讀西安高新區(qū)，位列國家六大高新區(qū)之列，擁有良好投資、城市和人居環(huán)境，使其成為“中國最具活力城區(qū)”。特點(diǎn)： 位置/規(guī)模：位于西安市南郊科教文化區(qū)，現(xiàn)完成開發(fā)配套面積35平方公里城市特點(diǎn)：“世界新西安西安新世界”高新區(qū)官方形象宣傳國際機(jī)構(gòu)評價2002年12月，被聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織評為六個“中國

6、最具活力的城市和地區(qū)”之一。2010年10月，榮獲年度亞洲孵化器獎，成為中國大陸地區(qū)第一個獲得此項(xiàng)大獎的孵化器。關(guān)鍵詞舉例：A、國家將西安高新區(qū)列為建設(shè)世界一流科技園區(qū)試點(diǎn)，西安被列為六個國家級科技園區(qū)之一，不僅國家將因此而加大對高新的政策傾斜，西安市也會將更多的資源投入到高新區(qū)，政策機(jī)遇給高新帶來巨大變化。B、西安市將授予高新區(qū)管委會市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限和社會事務(wù)管理權(quán)限，高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境將更快改進(jìn)。C、首期投資70億美元（總投資200余億美元）的三星芯片廠，建國以來中西部最大規(guī)模的外資企業(yè)，已于2013年正式投產(chǎn)。老城區(qū)西高新區(qū)域解讀西高新領(lǐng)跑西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是城市知富中產(chǎn)階層的聚居之地，當(dāng)

7、前承擔(dān)著城市中心的職能。老城區(qū)西高新地位：高新區(qū)形成電子信息、先進(jìn)制造、生物醫(yī)藥和現(xiàn)代服務(wù)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，收入占80%；營業(yè)收入過百億企業(yè)13家，過50億企業(yè)19家，過10億企業(yè)64家，過億元企業(yè)達(dá)265家。2013年高新區(qū)營業(yè)收入達(dá)到8853億元，總量位居全國114個國家級高新區(qū)第三位，外貿(mào)進(jìn)出口達(dá)到132.77億美元，占到陜西全省的65%以上；2013年建成區(qū)每平方公里營業(yè)收入125.4億元，稅收6.8億元，工業(yè)用地每平方公里產(chǎn)值194.11億元。經(jīng)濟(jì)：2013年，高新區(qū)GDP達(dá)1200億元，占西安GDP30%以上，我國中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量最大的高新區(qū)。二十年來，一直保持著30%左右增長速度，

8、高于陜西、西安平均增速19、17個百分點(diǎn)。公司數(shù)量：西安高新區(qū)擁有企業(yè)16000多家，數(shù)量居全國高新區(qū)第二位，上繳稅收258.67億元。2013年每日平均注冊約14家，全年預(yù)計(jì)約4500家。西安經(jīng)濟(jì)龍頭的地位將進(jìn)一步強(qiáng)化。片區(qū)格局已然圈定，高人口密度、高容積率、中上價位成為了主題詞。1991年3月經(jīng)國務(wù)院首批批準(zhǔn)的國家級高新區(qū)，2006年綜合指標(biāo)位于全國53個高新區(qū)前5位，是西安當(dāng)前經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域。區(qū)位價值區(qū)域解讀西安高新區(qū)一直保持30%的高經(jīng)濟(jì)增長速度，2013年區(qū)域現(xiàn)有企業(yè)總營業(yè)收入突破了8000億，是中西部經(jīng)濟(jì)總量最大的高新區(qū)。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展動漫類、出版類、影視類、文化類等。在總

9、部經(jīng)濟(jì)方面，引進(jìn)匯豐銀行、北京銀行等區(qū)域總部和中國西電、陜西電子信息集團(tuán)等大型企業(yè)總部100多家，中西部總部經(jīng)濟(jì)最為聚集區(qū)域之一。通訊產(chǎn)業(yè)西安高新區(qū)軟件園現(xiàn)有780家軟件企業(yè)，以富士通、SPSS、炎興、英飛凌等企業(yè)為龍頭。高新區(qū)現(xiàn)有通信類企業(yè)1000余家，從業(yè)人員6萬余人。 先進(jìn)制造業(yè)西安高新區(qū)以比亞迪、法士特、西電、陜鼓等企業(yè)為龍頭，以現(xiàn)有的1100多家制造企業(yè)為依托，做大做強(qiáng)。已聚集了先進(jìn)制造類企業(yè)2000余家。實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1070.48億元。軟件服務(wù)類軟件與服務(wù)外包領(lǐng)域。高新區(qū)現(xiàn)有NEC、SAP、神州數(shù)碼、炎興科技等軟件與服務(wù)外包企業(yè)1000多家，從業(yè)人員9.8萬人?！笆濉逼陂g，高新

10、區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)與云計(jì)算、移動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，計(jì)劃到2015年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1600億元。占比：12%占比：36.9%占比：20.4%占比：11.2%區(qū)域解讀比亞迪軟件園三星城西安高新區(qū)成為國家通信高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地在日前召開的2010年全國科技工作會議上，西安高新區(qū)被科技部確定為國家通信高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地。這標(biāo)志著西安通信產(chǎn)業(yè)成功躋身“國家隊(duì)”，成為國家重點(diǎn)建設(shè)的國家級通信高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地。2013年，西安高新區(qū)軟件和信息服務(wù)業(yè)產(chǎn)值突破千億元，達(dá)到1043.7億元，同比增長32.4%，在科技部公布的全國37個火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地綜合排名上升至第五位，成功獲批“國家電子商務(wù)示范基地”、“新一代信息技

11、術(shù)創(chuàng)新示范園區(qū)”、“國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)（軟件和信息服務(wù)業(yè)）示范基地”。2013年法士特產(chǎn)銷再破百億元，各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)均超2012年，同比增長超過30%，遙遙領(lǐng)先國內(nèi)重卡行業(yè)整體增長水平。2013年高新區(qū)出口總額56.63億美元，占全省開發(fā)區(qū)出口總額的69.8%，同比增長39.0%。 。市政工程：陜西游泳中心、婦女兒童活動中心、都市之門、千人大會堂、永陽公園、木塔寨公園大型企業(yè)：中興通訊、華為通訊地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：綠地、和記黃埔、融僑、金泰、高科、紫薇等依托強(qiáng)力規(guī)劃和原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，二次創(chuàng)業(yè)區(qū)CBD等發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)園日益成熟，大型建設(shè)和工程加速區(qū)域快速發(fā)展。區(qū)域解讀已形成L型布局雙大道雙功能CBD區(qū)

12、域；本案片區(qū)日后將在高新區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)向西擴(kuò)張的浪潮中逐步成熟。目前錦業(yè)路沿線已經(jīng)入駐了中鐵繽紛南郡、高科尚都、粵漢國際、綠地世紀(jì)城等商住項(xiàng)目，高新管委會已經(jīng)入駐都市之門，其寫字樓正處招租階段，主要面向企業(yè)為證券、銀行、IT、動漫及貿(mào)易。管委會的入駐及周邊大量正開發(fā)或待開發(fā)項(xiàng)目，昭示區(qū)域是未來的發(fā)展熱點(diǎn)，但同時表現(xiàn)了區(qū)域的不成熟。區(qū)域解讀高新一期建成區(qū)屬性具象詮釋區(qū)位高新核心區(qū)外延灃惠南路-唐延路商務(wù)軸線以西交通交通便捷但公共交通不發(fā)達(dá)與周邊項(xiàng)目不形成優(yōu)勢環(huán)境無直接景觀資源城市公園資源豐富，但與項(xiàng)目有一定距離服務(wù)類配套較少配套設(shè)施缺乏項(xiàng)目小規(guī)模高容商業(yè)地塊約34.5畝地塊整體素質(zhì)較好昭示性好、形

13、狀規(guī)整限制條件無無地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目屬性小結(jié)土地屬性高新核心外延-小規(guī)模-中高檔-商業(yè)地塊本案地塊符合中高檔商業(yè)辦公物業(yè)的發(fā)展方向陌生區(qū)成熟區(qū)核心區(qū)201420152011201220132016城市建設(shè)時間軸公建配套啟動路網(wǎng)、公園建設(shè)啟動快速建設(shè)片區(qū)成為高新核心區(qū)域客戶發(fā)展時間軸中端、中高端客戶中端、中高端客戶+投資性客戶高端客戶投資型客戶地塊未來發(fā)展2017項(xiàng)目區(qū)位和規(guī)模條件決定項(xiàng)目對城市規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展依存度極高，項(xiàng)目必須與城市開發(fā)節(jié)奏相吻合，并著力于自身產(chǎn)品提升近階段處于城市快速發(fā)展期，中遠(yuǎn)期將融入高新核心區(qū)依托交通和片區(qū)公共建設(shè)，未來2-3年土地屬性才有可能發(fā)生較大變化本案土地屬性的轉(zhuǎn)變可能

14、高新核心外延-小規(guī)模-商業(yè)地塊-中高檔開發(fā)高新核心區(qū)-配套豐富-商務(wù)資源突出-高檔綜合體項(xiàng)目01Land地塊屬性中小規(guī)模地塊，兩面臨路，通達(dá)性、昭示性較佳核心區(qū)外延板塊依托交通和片區(qū)公共建設(shè)，未來2-3年土地屬性才有可能發(fā)生較大變化未來發(fā)展：納入高新核心區(qū)-商務(wù)氣氛濃郁-配套成熟-高端綜合體土地的基礎(chǔ)價值符合中高端綜合體開發(fā)方向，那么市場會有哪些機(jī)會提供給我們？01Land地塊屬性中小規(guī)模地塊，兩面臨路，通達(dá)性、昭示性較佳核心區(qū)外延板塊依托交通和片區(qū)公共建設(shè)，未來2-3年土地屬性才有可能發(fā)生較大變化未來發(fā)展：納入高新核心區(qū)-商務(wù)氣氛濃郁-配套成熟-高端綜合體從各級市場尋找本案的發(fā)展機(jī)會城市環(huán)境

15、解讀各類物業(yè)市場機(jī)會分析市場環(huán)境分析02西安市場環(huán)境分析第二章西安作為西部發(fā)展的龍頭城市，城市首位度高、輻射力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿Υ蠼?jīng)濟(jì)總量西部地區(qū)第三，相對于東部、中部的部分省會城市，經(jīng)濟(jì)總量尚有一定差距；進(jìn)入21世紀(jì)以后，GDP連續(xù)保持超過13的高增長率，為西安市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境；作為西部區(qū)域性經(jīng)濟(jì)金融中心，未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間很大。城市發(fā)展-經(jīng)濟(jì)特征：與同級城市相比，西安經(jīng)濟(jì)總量不大但發(fā)展快速穩(wěn)定，GDP增幅保持兩位數(shù)以上。西安市場環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展根據(jù)2012年中國城市競爭報告來看，西安僅排名前36位，綜合競爭力來處于中等水平。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，西安固定資產(chǎn)投資是拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要動力

16、之一。2008年2012年，固定資產(chǎn)分別為：2190.4、2500、3250.6、3352.1、4243.43；增長比例：15.6%、30.2%、37.1%、30.2%、35.06%。西安城市化發(fā)展快速，城市處于大規(guī)模建設(shè)期，固定資產(chǎn)成為拉動經(jīng)濟(jì)主要動力西安市場環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展西安便利的航空、鐵路、公路交通，為西安的外部需求和城市發(fā)展提供了便利的基礎(chǔ)條件西安市場環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展西安便利的航空、鐵路、公路交通，為西安的外部需求和城市發(fā)展提供了便利的基礎(chǔ)條件西安市場環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展西安第三產(chǎn)業(yè)比例占到50%以上，編織著西安從工業(yè)基礎(chǔ)逐步發(fā)展成為以第三產(chǎn)業(yè)為主的服務(wù)經(jīng)濟(jì)城市。服務(wù)性主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)可提高城市承載力和服

17、務(wù)功能，也熨平了經(jīng)濟(jì)波動。西安四大產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：金融、文化、設(shè)計(jì)、創(chuàng)意、律師等；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)：航天、科技、兵器、醫(yī)藥、信息等；其他人群：商業(yè)、經(jīng)商、商務(wù)、休閑、養(yǎng)老、外籍等；先進(jìn)制造業(yè)：汽車、電器、IT、電子產(chǎn)品等。西安市場環(huán)境土地市場西安土地市場：隨著城市骨架拉大，邊緣性區(qū)域成交大幅上升，土地市場的供、求以及價格均出現(xiàn)一定幅度的下跌。從土地供應(yīng)情況上看，近五年內(nèi)全市土地供應(yīng)量維持在高位運(yùn)行，2012年供應(yīng)總量達(dá)到近五年內(nèi)的最高量，供應(yīng)總量1587萬，2013年較2012年有小幅下跌；從成交情況看，成交量出現(xiàn)明顯下滑，2013年成交量為929萬；成交畝單價在2013年首次出現(xiàn)下滑，降到193

18、萬元/畝。單位：萬單位：萬/畝西安商品房市場：由于08年金融危機(jī)和4萬億影響，導(dǎo)致成交窗口后移，推高09年和10年整體成交量；但從近五年的走勢來看，自09年后西安正式進(jìn)入成交千萬級。價格則呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升的態(tài)勢。西安市場環(huán)境商品房市場從近五年商品房成交走勢來看，2011年受限購政策影響，成交量有所下滑，2013年房地產(chǎn)市場較2012年有大幅增加。從價格來看，西安商品房成交價格有穩(wěn)步上升的趨勢。近五年西安市商品房成交走勢單位：萬單位：元/從近五年商業(yè)成交走勢來看，西安市商業(yè)物業(yè)的量價呈現(xiàn)逐年快速增長的態(tài)勢，增幅基本保持兩位數(shù)。近年來住宅投資渠道的收窄，商辦市場升溫跡象明顯。從近五年銷售情況來看，連續(xù)

19、三年寫字樓銷量沒出現(xiàn)太大變化，保持高位保證狀態(tài)；價格有所下滑主要受優(yōu)質(zhì)板塊開發(fā)飽和帶來的成交下滑所致。目前西安寫字樓市場發(fā)展基本穩(wěn)定。西安市場環(huán)境商辦市場小結(jié)：1、西安經(jīng)濟(jì)總量不大，質(zhì)量較好，且發(fā)展快速、穩(wěn)定；2、城市骨架拉大帶動土地市場連年升溫；3、西安商品房市場吸納量達(dá)千萬級，需求較為旺盛。4、隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張，以及住宅類宏觀政策的頻繁調(diào)整，商辦類物業(yè)升溫跡象明顯。各類物業(yè)發(fā)展機(jī)會分析第三章商業(yè)市場分析近年來商業(yè)成交保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢，2010到2013年商業(yè)成交量連續(xù)保持高位運(yùn)行。商業(yè)市場全市表現(xiàn)成交量方面，除去3月和12月較為活躍，其他月份基本平穩(wěn)，3月的成交量主要來自華南城五金

20、機(jī)電交易市場；成交價格基本保持在13000元/，由于商業(yè)市場成交均價受個案影響較大，11月商業(yè)成交大部分來源于單價較高項(xiàng)目，從而拉高整體均價。從2008年到2013年，西安市商業(yè)成交量呈逐年上升的態(tài)勢，2013年成交量為134.39萬方，同比增長0.26%；成交均價在2012年為最高，2013年成交均價為13163元/，同比下降0.11%；西安商業(yè)市場增長幅度非常明顯，一方面可以看出西安已經(jīng)步入快速發(fā)展期，一方面也是由于限購政策的影響。1次商圈2核心商圈3次商圈商圈等級1、高新路科技路十字區(qū)域級2、唐延路、科技路西段、高新四路副區(qū)域級3、科創(chuàng)路、科技二路副區(qū)域級4、灃惠南路西、科技二路-科技四

21、路社區(qū)級4本案片區(qū)高新區(qū)商業(yè)分布：依據(jù)主要交通干線和商辦、商住物業(yè)的分布特征，大致分為一個區(qū)域級和兩個副區(qū)域級商圈。商業(yè)市場高新商業(yè)格局科技-光華-高新路商業(yè)特征：百貨+酒店+寫字樓商業(yè)+商住物業(yè)底商高新成熟商圈：商業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展的較為成熟，以高新路與科技路十字為圓心，依托世紀(jì)金花、金鷹國際兩大購物中心，形成了商業(yè)購物中心，二環(huán)沿線，依托南二環(huán)便捷的交通優(yōu)勢，主要集中了諸多餐飲業(yè)態(tài)，包括海底撈火鍋城、山西會館、黃鶴樓酒店等等知名餐飲匯集。商圈檔次較高，為中高端市場，商圈輻射范圍較大，除了滿足周邊居民和辦公白領(lǐng)的消費(fèi)需求，對高新區(qū)具備較強(qiáng)的輻射能力，匯集人氣。租金水平：300-500元/月高新核

22、心商圈香格里拉酒店國美電器世紀(jì)金花金鷹百貨業(yè)態(tài)分布商業(yè)市場高新核心商圈科技路太白南路高新路白沙路科創(chuàng)路高新二路文昌豪生西安貴賓樓圣豪軒華潤萬家成都頤站今日醉美食餐廳科創(chuàng)路商業(yè)特征：標(biāo)超+寫字樓底商+社區(qū)底商商圈情況：商圈位于科技路以南，高新二路以北，高新路以東和太白南路以西，科創(chuàng)路與白沙路十字。商圈主要以高檔餐飲為主，文昌豪生餐飲面積達(dá)0.6萬平米，圣豪軒為0.55萬平米，成都頤站為0.38萬平米商圈內(nèi)的大型餐飲為商圈聚集人氣。商圈內(nèi)居住社區(qū)較多，服務(wù)周邊居民的服務(wù)類配套占比較大。租金水平：200-300元/月高新.生鮮城文昌豪生圣豪軒成都頤站商業(yè)市場科創(chuàng)路商圈商圈業(yè)態(tài)面積占比商圈主要以餐飲為

23、主，主要是文昌豪生和圣豪軒大型餐飲為依托，商圈主要是以服務(wù)周邊居民為主，因此餐飲類和服務(wù)類占比較大。新西藍(lán)商業(yè)街商業(yè)面積約0.94萬平米卜蜂蓮花商業(yè)面積約2.6萬平米唐延中心城商業(yè)面積約6萬平米金橋國際廣場商業(yè)面積約1.4萬平米以卜峰蓮花為核心，大超市+寫字樓商業(yè)模式商圈情況：目前唐延路與科技路十字商圈，商業(yè)面積為為5萬平米，主要以大型超市卜蜂蓮花為主，周邊分布著眾多辦公樓群，眾多企業(yè)云集，為周邊商業(yè)提供了一批消費(fèi)能力較高的企業(yè)白領(lǐng)。高新區(qū)科技路以北，唐延路和灃惠南路之間，是西北檔次最高、面積最大的單建人防工程唐延中心城，面積為6萬平米，約2個世紀(jì)金花，是西安市一處高檔次的娛樂、購物、休閑場所

24、。租金水平：300-400元/月商圈以卜蜂蓮花大型超市為依托，業(yè)態(tài)以餐飲、休閑娛樂和銀行為主。商圈依托于周邊寫字樓，商業(yè)多為滿足白領(lǐng)上班需求為主，偏向服務(wù)類消費(fèi)。商圈業(yè)態(tài)面積占比圖卜蜂蓮花超市周邊銀行周邊休閑娛樂金橋國際廣場商業(yè)商業(yè)市場唐延路與科技路十字本案片區(qū)：本案周邊的的商業(yè)尚未成熟，主要分布在灃惠南路沿線；目前區(qū)域的商業(yè)形態(tài)主要以寫字樓底商+臨建商業(yè)（4S店）+村落散商為主。本案片區(qū)中商業(yè)發(fā)展處在初期階段，業(yè)態(tài)的豐富程度不夠，雖有一定的餐飲數(shù)量，但是周邊吃飯難的現(xiàn)狀仍舊存在；日常服務(wù)類配套缺失。租金：130-200元/月本案片區(qū)瑞斯麗酒店中國銀行天回鎮(zhèn)酒樓VOLVO寫字樓底商+臨建商業(yè)+

25、村落散商，豐富度不高、業(yè)態(tài)存在斷檔商業(yè)市場本案片區(qū)序號商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)形式租金水平檔次消費(fèi)者構(gòu)成1核心商圈以大型百貨商場、超市、酒店和沿街鋪面構(gòu)成的商業(yè)集群。寫字樓底商+商住底商+部分集中式商業(yè)300-500元/月高檔和中高檔及中檔輻射整個高新區(qū)的商務(wù)人群及居民2唐延路、科技路西段、高新四路以大型超市、餐飲、休閑娛樂為主寫字樓底商+集商300-400元/月中檔主要輻射附近的辦公人群和居民3科創(chuàng)路、科技二路以餐飲、茶吧、咖啡吧、服飾、休閑娛樂為主寫字樓底商、社區(qū)底商200-300元/月中等偏低服務(wù)周邊商務(wù)人群及居民5本案片區(qū)4S店（專業(yè)市場）、餐飲寫字樓底商+社區(qū)底商+少量獨(dú)立商業(yè)130-200

26、元/月中等偏低附近上班的商務(wù)辦公人群、4S店員工、軟件園人群、附近居民依托字樓經(jīng)的濟(jì)特征明顯，商業(yè)物業(yè)以寫字樓+底商或商住樓+底商的形式為主。本案片區(qū)的業(yè)態(tài)空白點(diǎn)較多，商業(yè)發(fā)展機(jī)會較大。商業(yè)市場高新商業(yè)格局小結(jié)辦公市場分析寫字樓市場高新區(qū)處在統(tǒng)治地位，中心區(qū)板塊將逐漸退出商務(wù)、居住功能投資熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 土地供應(yīng) 2005年和記黃埔奪得高新區(qū)727畝國有土地的使用權(quán)，將給高新帶來30億人民幣的投資，西高新將仍舊成為西安寫字樓市場的熱點(diǎn)區(qū)域根據(jù)西安市未來的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，西咸一體化將進(jìn)一步推動西高新的發(fā)展西高新將發(fā)展成總部基地西高新無疑會成為寫字樓開發(fā)的密集區(qū)，城內(nèi)由于發(fā)展空間有限，只能在價格方面有所調(diào)

27、整，在樓盤數(shù)量上不會再增加多少 西高新中心城區(qū)幾乎無土地供應(yīng)，各類物業(yè)均受到發(fā)展限制，將逐漸退出西安市房地產(chǎn)競爭格局；西高新片區(qū)辦公氛圍濃厚，寫字樓密集，有多家全球知名企業(yè)、國內(nèi)知名企業(yè)入駐，隨著二次CBD等新興板塊崛起，高新區(qū)未來仍將是商務(wù)高地。寫字樓市場板塊格局主城經(jīng)開區(qū)西高新西安市寫字樓分布特征：寫字樓主要分布在高新、經(jīng)開、主城以及城市主干道沿線二環(huán)沿線城市中軸高新區(qū)：依托于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集、知名企業(yè)大量進(jìn)駐，是西安寫字樓物業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè):信息、IT、金融、房地產(chǎn)、新能源等產(chǎn)品水平：整體較高、相關(guān)的配套和衍生行業(yè)已成規(guī)模價格：9000-13000元/代表項(xiàng)目：高新國際、旺座國際

28、城、都市之門經(jīng)開區(qū)：依托于工業(yè)、能源、房地產(chǎn)、金融等產(chǎn)業(yè)，目前已經(jīng)形成以未央路為主軸的辦公產(chǎn)業(yè)帶，是繼高新之后的又一個商務(wù)高地支柱產(chǎn)業(yè):汽車、電子制造、能源、房地產(chǎn)、家居建材、新材料等產(chǎn)品水平：之前的產(chǎn)品品質(zhì)和形象不足，目前新開發(fā)的項(xiàng)目在各方面均有趕超之勢價格：8000-12000元/代表項(xiàng)目：利君V時代、經(jīng)發(fā)大廈、中登大廈城內(nèi)：城市商業(yè)中心，交通中心產(chǎn)品水平：形象和配置較高租金：100-120元/月代表項(xiàng)目：長安國際、中大國際其他區(qū)域：主要依托交通優(yōu)勢，分布集中于城市中軸、二環(huán)線產(chǎn)品水平：由于成商務(wù)氛圍并未成型，市場標(biāo)尺不明細(xì)，品質(zhì)參差不齊租金：50-80元/月代表項(xiàng)目：老三屆寫字樓市場板塊

29、格局近年來寫字樓成交保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢，2010到2013年辦公成交量連續(xù)保持高位運(yùn)行，而2013年成交量則出現(xiàn)了有史以來的峰值。寫字樓市場全市表現(xiàn)從全年走勢來看，10月份以10.95萬方的成交量創(chuàng)下全年最高，其余各月成交量基本穩(wěn)定，沒有太大的波動；成交均價基本維持在8500元/上下，走勢較平穩(wěn)。08到13年西安辦公成交量逐年遞增，13年成交量達(dá)到86.29萬方，同比增長33.96%，創(chuàng)下歷史新高，成交均價為8590元/；隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及住宅產(chǎn)品投資渠道限制，2010-2013年寫字樓成交一直保持高位運(yùn)行；辦公市場未來前景良好。成交價格走低主要受高新核心區(qū)備案量較少的影響。從成交區(qū)域來看

30、，高新、經(jīng)開、城西是目前辦公市場的主要成交區(qū)域；從成交分布來看，辦公客群對于高新區(qū)的偏好明顯好于其他區(qū)，隨著高新一期的逐步飽和，灃惠南路以西和都市之門板塊將進(jìn)入辦公物業(yè)的高速發(fā)展期。從各區(qū)域辦公成交量來看，高新區(qū)寫字樓成交處在絕對霸主地位。寫字樓市場區(qū)域特征高新區(qū)各月成交量均在高位運(yùn)行，平均每月成交量22483；2013年高新區(qū)寫字樓成交均價為7696元/。寫字樓市場高新區(qū)甲、乙級寫字樓概況類型名稱建面（萬）棟數(shù)甲級開發(fā)銀行大廈101招行大廈71高科廣場3.91林凱國際6.51高新國際8.91電信大廈5.71邁科國際51都市之門194甲級辦公合計(jì)6611類型名稱建面（萬）棟數(shù)乙級唐灃國際113

31、盛大時代廣場5.51西格瑪大廈2.41華晶商務(wù)廣場6.42銀河新坐標(biāo)4.31陜西投資大廈41旺座現(xiàn)代城186洛克大廈5.71Class國際公館6.73橡樹星座6.51尚品國際1.81新長安廣場7.82匯鑫IBC144綠地SOHO6.52創(chuàng)新大廈2.01西部國際廣場122朗臣大廈6.62旺座國際城155杰座廣場3.21唐延國際中心7.12創(chuàng)業(yè)廣場8.51金橋國際93陜西郵政大廈2.31乙級辦公合計(jì)266.578類型名稱建面（萬）棟數(shù)乙級山西證券大廈41財富中心82正信大廈3.91高新銀座41高科大廈3.61海星城市廣場13.82西安銀行大廈3.41E陽國際31凱創(chuàng)國際5.62楓葉廣場53水晶城3

32、.42清揚(yáng)國際大廈2.51西安軟件園4013目前已投入使用的寫字樓中，甲級寫字樓很少，多數(shù)為乙級寫字樓寫字樓市場客戶結(jié)構(gòu)成交客戶分布關(guān)注面積置業(yè)目的客戶顯示出很強(qiáng)的地緣性特征，隨著高新區(qū)的不斷擴(kuò)區(qū)，唐延路沿線一帶寫字樓已然趨于飽和，正在顯示出往西發(fā)展的趨勢，灃惠南路以西的寫字樓發(fā)展將十分看好。從面積段來看，200-500關(guān)注度最高，這個面積段的辦公場所既不會占用太多資金，亦可較好的顯示出公司的形象。購買寫字樓的客戶多數(shù)來自高新區(qū)，較關(guān)注200-500的面積，其次是100-200，六成客戶購買寫字樓目的是自用入駐企業(yè)分布于各行各業(yè)，以地產(chǎn)開發(fā)及咨詢類、IT高科技信息類及中介、專業(yè)服務(wù)類企業(yè)相對較

33、多，分別占比19%、15%、14%。甲級寫字樓中，企業(yè)分布整體比較均勻，包含各行各業(yè)，其中房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)、IT及中介、專業(yè)服務(wù)類公司稍多，因?yàn)槟壳案咝聟^(qū)甲級寫字樓主要分布在高新一期，商務(wù)氛圍已經(jīng)成熟； 金融保險類也占有一定比例，由于公司的業(yè)務(wù)需要等原因，寫字樓底商大部分均有大型銀行進(jìn)駐，且金融保險類公司的辦公面積需求較一般企業(yè)偏大。寫字樓市場甲級寫字樓客群分析中介專業(yè)服務(wù)類、實(shí)業(yè)及IT行業(yè)所占比例分別為18%、17%、12%。目前高新區(qū)乙級寫字樓主要分布在高新二期唐延路以及錦業(yè)路沿線，以中介專業(yè)服務(wù)類、IT類以及工商貿(mào)易類企業(yè)居多，交通和配套是目前高新二期尤其錦業(yè)路附近主要制約因素；由于區(qū)域差

34、異以及政策影響的等因素，高新區(qū)的乙級寫字樓中文化傳媒及能源類企業(yè)比例較小，能源類企業(yè)多租用甲級辦公樓，文化傳媒類企業(yè)在曲江辦公市場則較為常見。寫字樓市場乙級寫字樓客群分析寫字樓市場主要競品概況項(xiàng)目名稱 基礎(chǔ)信息 規(guī)模 配套 交房時間 售價 （萬元/）級別 地址 占地 （畝）建面 （萬）寫字樓棟數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層面積（） 層高 （米）車位數(shù) （個）大堂挑高（米） 電梯（部） 結(jié)構(gòu) 外立面 取暖制冷 科技運(yùn)用 禾盛京廣中心甲級唐延路與科技一路十字東南角453061600428001112框剪玻璃幕墻中央空調(diào)紅外線高定位系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等預(yù)計(jì)2016年6月待定CA創(chuàng)意時代中心類甲級科技二路與團(tuán)結(jié)南路十字西南角

35、148.6214003.8800107框架玻璃幕墻中央空調(diào)地輻熱預(yù)計(jì)2016年年中待定cross萬象匯乙級科技一路與高新六路十字東南角402016003.890063框架玻璃幕墻地輻熱2013年9月1.2都市之窗類甲級唐興路與團(tuán)結(jié)南路十字西南角3415420003.514005.910框剪玻璃幕墻中央空調(diào)地輻熱地源熱泵、鹽溶液新風(fēng)系統(tǒng)等2014年底1.3泰華金貿(mào)國際乙級科技二路與灃惠南路交匯處西南角2237.635803.139006.53框架玻璃幕墻地輻熱2015年底1.2啟迪清揚(yáng)時代乙級科技二路65號（清華科技園）5530211003.697094框剪干掛石材玻璃幕窗地輻熱2014年10月

36、待定摩爾中心類甲級灃惠南路與科技六路交匯處2211.5315803.31100108框剪玻璃幕墻中央空調(diào)2015年年底1.2-1.3根據(jù)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積以及層高，我們將寫字樓分為甲級、類甲級和乙級；本案的競品在概念上均宣稱是甲級寫字樓，但其標(biāo)準(zhǔn)層面積、層高以及配套設(shè)施均無法達(dá)到甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，因此在本案片區(qū)內(nèi)，甲級寫字樓尚是一個空白點(diǎn)；目前片區(qū)內(nèi)寫字樓運(yùn)用高科技較少，我們建議適當(dāng)運(yùn)用高科技，以提高項(xiàng)目檔次。版塊內(nèi)目前在售及即將入市的寫字樓級別普遍偏低，甲級寫字樓很少。西安第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，整體寫字樓市場已進(jìn)入市場化發(fā)展時期。非市場化時期市場化啟動期市場化發(fā)展期市場化成熟期人均GDP1000美元

37、以下1000-3000美元3000-5000美元5000美元以上三產(chǎn)產(chǎn)值小于1000億元1000-2000億元2000億元以上經(jīng)濟(jì)背景第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)私營經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對主導(dǎo)地位市場特征寫字樓市場未發(fā)育，大型企業(yè)的自建辦公樓為主投資集中在住宅市場，寫字樓等其他物業(yè)并未細(xì)分出來產(chǎn)品細(xì)分開始，寫字樓的增長主要取決于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)市場足夠細(xì)分，走向成熟，表現(xiàn)出明顯的產(chǎn)品細(xì)分特征代表城市目前國內(nèi)四線以下城市為主太原、哈爾濱、濟(jì)南、鄭州杭州、青島、大連 、沈陽北京、上海、廣州、深圳、

38、天津西安服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)：西安的一二三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)三二一排列，第三產(chǎn)業(yè)自1999年以來已經(jīng)占西安國內(nèi)生產(chǎn)總值的50%以上； 教育資源豐富：西安擁有極好的教育資源，根據(jù)中國全國高校數(shù)量排行榜，西安擁有本科院校數(shù)量25所，全國排名第三，僅次于北京和上海，為西安的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的人力資源保障 ；高科技產(chǎn)業(yè)已具規(guī)模：目前已經(jīng)擁有了西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)，且初步形成了電子信息、生物醫(yī)藥、新材料、先進(jìn)制造業(yè)、通訊、集成電路、汽車、機(jī)械電子、食品飲料等支柱產(chǎn)業(yè)，高新區(qū)共有電子信息企業(yè)800多家，已形成以中興、華為、海天天線、彩虹資訊、威世、英飛凌等龍頭企業(yè)為核心，科耐特、華晶電子

39、、華山半導(dǎo)體等一大批中小科技企業(yè)為支撐的產(chǎn)業(yè)集群； 投資拉動經(jīng)濟(jì)：西安市國內(nèi)生產(chǎn)總值主要靠投資拉動，出口和消費(fèi)方面的貢獻(xiàn)度不高，投資項(xiàng)目主要由政府主導(dǎo) 。寫字樓市場市場機(jī)會1新盤老盤高新建成區(qū)團(tuán)結(jié)南路、丈八北路板塊高新二次創(chuàng)業(yè)區(qū)高新區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)板塊已經(jīng)發(fā)展飽和，向西延伸的態(tài)勢明顯。寫字樓市場市場機(jī)會2高新區(qū)主流辦公物業(yè)的出租率均值達(dá)到70%以上，市場需求旺盛。寫字樓市場市場機(jī)會3高新一期寫字樓入駐企業(yè)以金融、地產(chǎn)、高科技電子、服務(wù)行業(yè)為主；灃惠南路沿線、軟件園寫字樓入駐企業(yè)以IT類、新科技研發(fā)類、電子類為主；高新二期，都市之門、匯鑫IBC入駐企業(yè)以金融、電子和房地產(chǎn)行業(yè)為主。級別項(xiàng)目租金（元/）

40、物業(yè)費(fèi)（元/）出租率5A級西港國際大廈90-120790%都市之門80-908.575%甲級匯鑫IBC80-1005.680%財富中心80-904.590%旺座國際90-952.585%洛克大廈80-853.595%唐灃國際廣場70-80480%乙級高科廣場605.295%創(chuàng)業(yè)廣場805.895%邁科大廈802.590%旺座現(xiàn)代城75395%Class公館703.885%數(shù)字大廈60-703.575%杰座廣場65-70380%華晶商務(wù)廣場70465%橡樹星座65-703.570%西部國際廣場755.598%金橋國際廣場40-452.695%海星城市廣場68395%備注：物業(yè)費(fèi)不含電梯費(fèi)和中央空

41、調(diào)費(fèi)1、西安第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，帶動寫字樓市場已進(jìn)入市場化發(fā)展時期；2、高新區(qū)為全市首屈一指的商務(wù)高地，成交占有絕對地位；3、高新區(qū)電子信息企業(yè)800多家，已具備做產(chǎn)業(yè)集群的條件；4、高新核心區(qū)已經(jīng)開發(fā)飽和，發(fā)展熱點(diǎn)向西轉(zhuǎn)移的苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)；5、高新區(qū)主流物業(yè)的入住率平均達(dá)到70%以上的水平，表明市場需求旺盛。寫字樓市場小結(jié)公寓市場分析高新區(qū)公寓項(xiàng)目主要集中在唐延路板塊和高新二期板塊高新區(qū)在售的公寓項(xiàng)目基本都集中在高新一期外延片區(qū)和高新二期；由于高新一期主要核心區(qū)域可開發(fā)土地面積受限，因此公寓類項(xiàng)目并沒有出現(xiàn)太多在售的項(xiàng)目；本項(xiàng)目的地理位置是位于高新一期外延板塊，距離高新兩大板塊直線距離都較近。此

42、區(qū)域的公寓的功能大多都為住宅，是為了滿足高新片區(qū)內(nèi)有著較高消費(fèi)水平的企業(yè)白領(lǐng)。編號唐延路板塊編號高新二期1方舟國際8糖果HOUSE2唐延公館9高科尚都3萬象匯10旗遠(yuǎn)錦樾4龍記觀瀾山11錦業(yè)時代5易道郡玫瑰公館6鉑悅7都市之窗12345678910公寓市場區(qū)域公寓格局11精裝產(chǎn)品的去化好于毛坯，40-60為需求熱點(diǎn)，多數(shù)項(xiàng)目進(jìn)入銷售中后期從從產(chǎn)品面積看，大多都集中在40到70之間這些項(xiàng)目大多都是12年之前開盤的，后期公寓類項(xiàng)目供應(yīng)量并不大。項(xiàng)目名稱占地面積（萬 ）建筑面積（萬 ）開盤時間裝修標(biāo)準(zhǔn)總套數(shù)去化主力戶型（ ）方舟國際0.332.052013/4/22精裝3135833-78唐延公館0

43、.63.62011/1/30毛坯68123535-110萬象匯0.62202010/3/28毛坯52115437-136龍記觀瀾山2.1413.42012/10/20毛坯775未知42-82糖果SOHO1.0316.42010/8/1毛坯100770040-103錦業(yè)時代4.5342011/7/23精裝2176151028-69公寓市場去化特征從銷售總價上看，公寓類項(xiàng)目多以小戶型低總價產(chǎn)品為主，主流集中在30萬至40萬從產(chǎn)品單價我們可以看出，多數(shù)價格在7000到8500之內(nèi)高新區(qū)居住式公寓的價格反而要較高于辦公類公寓價格單價主流為7500-8500元/，總價集中于30-40萬。公寓市場價格特征

44、公寓市場客戶特征成交客戶分布置業(yè)目的關(guān)注面積購買公寓的客戶大部分來自于高新區(qū)，以及部分外地客戶；85%的客戶購買公寓的目的是投資，很少會選擇自?。?0-50的小公寓最受歡迎。購買公寓的客戶大多來自于高新區(qū)，關(guān)注面積以40-50為主，絕大多數(shù)購買者目的為投資。公寓小結(jié)1、高新區(qū)公寓產(chǎn)品主要分布在唐延路以西和高新二期；2、項(xiàng)目周邊在售的公寓類項(xiàng)目大多已經(jīng)進(jìn)入尾盤；3、公寓的主流銷售單價在7500-8500元/，總價集中于30-40萬。市場機(jī)會小結(jié)：存在較好的市場機(jī)會：1、區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)多與辦公、商住物業(yè)捆綁，絕大多數(shù)取得了成功。2、灃惠南路線性經(jīng)濟(jì)帶初步形成，由于開發(fā)和需求的外溢，日后具備塊狀發(fā)展

45、的條件。3、現(xiàn)階段片區(qū)內(nèi)有一定的辦公和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但商業(yè)配套的豐富度不高。寫字樓市場機(jī)會很大：高新一期已經(jīng)發(fā)展飽和，由于可出讓土地資源有限，新增項(xiàng)目已經(jīng)形成向南、向西的進(jìn)駐特征；目前高新區(qū)寫字樓入駐企業(yè)行業(yè)分布多樣，尚沒有電子信息產(chǎn)業(yè)集群的寫字樓；板塊內(nèi)尚沒有真正的甲級寫字樓；隨著日后開發(fā)項(xiàng)目增多以及相應(yīng)配套的跟進(jìn)，板塊的商務(wù)氛圍會越來越濃。有一定的市場機(jī)會：高新核心區(qū)飽和會產(chǎn)生外溢需求，價值片區(qū)自身商業(yè)和商務(wù)氛圍的逐步成型，也會衍生出一定需求。高新區(qū)是商務(wù)氛圍最好的區(qū)域，辦公市場的發(fā)展機(jī)會大；受寫字樓經(jīng)濟(jì)帶動，商業(yè)及公寓也具有較好的發(fā)展機(jī)會。01Land地塊屬性中小規(guī)模地塊，三面臨路，通達(dá)性、

46、昭示性較佳核心區(qū)外延板塊依托交通和片區(qū)公共建設(shè)，未來2-3年土地屬性才有可能發(fā)生較大變化未來發(fā)展：納入高新核心區(qū)-商務(wù)氣氛濃郁-配套成熟-高端精致綜合體競爭市場02City& Economic西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)較快；土地市場連年升溫；商品房市場連續(xù)四年保持千萬級，各類物業(yè)的銷售量保持高位運(yùn)行，價格穩(wěn)步增長占位及戰(zhàn)略03項(xiàng)目價值梳理及市場占位項(xiàng)目發(fā)展策略思考項(xiàng)目市場占位及發(fā)展戰(zhàn)略第四章區(qū)域高新核心外延、認(rèn)知度高、熱點(diǎn)開發(fā)板塊雙核心區(qū)外延距高新核心商圈約3公里、距二次CBD約3公里認(rèn)知度高傳統(tǒng)辦公區(qū)域、軟件園片區(qū)熱點(diǎn)板塊核心區(qū)飽和開發(fā)轉(zhuǎn)移、價值洼地、成長空間屬性回顧-區(qū)域市場辦公西安寫字樓市場需求充

47、足，區(qū)域尚無同類型寫字樓產(chǎn)品商業(yè)商業(yè)為區(qū)域主流模式、片區(qū)商業(yè)配套不足公寓區(qū)域成熟的商辦和產(chǎn)業(yè)氛圍、公寓產(chǎn)品具備較高的投資和自住價值現(xiàn)有條件+未來機(jī)遇屬性回顧-市場本體資源占有高新雙CBD輻射范圍優(yōu)質(zhì)地段緊鄰科技二路、高新六路，向東距唐延路約兩站路、昭示性和便利度較高多元化物業(yè)集商務(wù)、商業(yè)、公寓于一體，形成功能互補(bǔ)優(yōu)質(zhì)地段、資源占有、功能多元屬性回顧-本體補(bǔ)缺者挑戰(zhàn)者追隨者領(lǐng)導(dǎo)者敏銳的機(jī)會主義者次/非主流市場壟斷價格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋非區(qū)域老大，中大規(guī)模市場區(qū)域老大改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值搭便車以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格制定需要有優(yōu)勢目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)

48、品和需求點(diǎn)四種競爭策略簡析項(xiàng)目競爭策略高新核心外延區(qū)域認(rèn)知度高開發(fā)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移雙CBD資源覆蓋物業(yè)多元功能豐富基于市場占位之下的發(fā)展戰(zhàn)略思考綜合體發(fā)展的四種模式模式1 均衡發(fā)展的模式模式3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + Complex =office (主) +apartment(次) + HotelShoppingComplex = hotel(主) +apartment(次) + OfficeShoppingComplex =shopping (主) +OfficeH

49、otel Shopping模式2 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式香港太古廣場頂級購物中心：國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店； 除百貨店外，全部采用室內(nèi)街；優(yōu)越的共享空間。 五星級酒店部分港麗酒店、港島香格里拉酒店、萬豪酒店頂級公寓部分2棟共約400套單位太古廣場定位為：香港最頂級的綜合體物業(yè)甲級寫字樓+頂級購物中心+五星級酒店+頂級公寓案例（香港太古廣場）關(guān)鍵驅(qū)動因素香港太古廣場商業(yè)太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時尚品牌與活力中心太古購物廣場匯集國際名流會議展覽中心使TriMe成為香港時尚發(fā)布場金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧。酒店通過國際五星級酒店及國

50、際品牌商場建構(gòu)綜合體價值標(biāo)桿多家五星級商務(wù)酒店+高級酒店式公寓使TriMe成為夜間中環(huán)的活力中心各功能空間相互連通/延展了共享空間統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享酒店式公寓星級物管+多產(chǎn)品組合提供24小時房間餐飲服務(wù)/洗衣服/中央冷氣調(diào)節(jié)可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務(wù)中心海景 套房面積定位56平米/110平米/245平米高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（315平米）案例（香港太古廣場）定位為廣州最頂級的超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓+小型購物商場模式2：以寫字樓為核心功能位于廣州南北向的城市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城區(qū)/北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地

51、鐵2號線總站案例（廣州中信廣場）寫字樓利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖寫字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨(dú)立，各有出入口，互不干擾利用超高層寫字樓的頂級形象，擴(kuò)大第一高樓知名度IT業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群公寓實(shí)用率約80%6部進(jìn)口“三菱”客用升降機(jī)公寓的單元面積由113237平米不等/適合不同人士的需求單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房內(nèi)的用品一應(yīng)俱全關(guān)鍵驅(qū)動因素廣州中信廣場案例（廣州中信廣場）案例（上海商城）五星級酒店+豪華公寓+寫字樓+商場定位為上海頂級國際化綜合體 city within a city 模式3：以酒店為核心功能上海商城位于南京西路，是

52、成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域?？偨ㄖ娣e18.5萬平方米。由一個五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設(shè)施組成。五星級酒店P(guān)ortman Ritz-Carlton酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享豪華公寓共472間豪華服務(wù)式公寓公寓只租不賣，租金較辦公樓略高面積從47到267平方米，以中大面積為主寫字樓+商場酒店：公寓：寫字樓：商業(yè) 約為45%：30%：15%：10%國際水準(zhǔn)的辦公大樓25000平方米世界知名品牌的購物商場關(guān)鍵驅(qū)動因素上海商城案例（上海商城）關(guān)鍵驅(qū)動因素外因

53、：處在CBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿^(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會展經(jīng)濟(jì)的氛圍內(nèi)因：定位準(zhǔn)確，五星級酒店帶動其它功能酒店及公寓入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚關(guān)鍵驅(qū)動因素上海商城案例（上海商城）模式4：以商業(yè)為核心功能深圳羅湖金融商業(yè)中心區(qū)/深南大道沿線/緊鄰深圳地鐵一號線深圳大劇院站（地下商業(yè)與地鐵相通）。華潤中心超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)案例（深圳華潤中心）首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓+中區(qū)購物及娛樂中心 總建筑面積達(dá)23萬平方米

54、 1000個車位華潤大廈： 4.2萬平方米的甲級寫字樓 高度為139米 1-3層為高檔國際時裝旗艦店4層為開放式屋頂花園5-28層為寫字樓 頂層為多功能廳萬象城：18.8萬平方米的購物及娛樂中心零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場各類餐飲二期規(guī)劃 占地4.1萬平方米，總建筑面積達(dá)25萬平方米，提供約2000個車位 一座超五星級商務(wù)大酒店 一座5A智能化甲級寫字樓 三座酒店式服務(wù)公寓 一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場 華潤中心規(guī)劃與功能比例案例（深圳華潤中心）關(guān)鍵驅(qū)動因素外因：優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性；區(qū)域成熟后發(fā)展受限

55、/需要新的亮點(diǎn)激發(fā)活力區(qū)域內(nèi)缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象內(nèi)因：超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號召力集購物、娛樂等為一體的體驗(yàn)式項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價值觀相符一流的精英團(tuán)隊(duì)關(guān)鍵驅(qū)動因素深圳華潤中心案例（深圳華潤中心） 四種模式的內(nèi)外因驅(qū)動 因素模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置CBD/城市中心便利的交通條件主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模建筑面積20萬以上客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇群/未來商務(wù)核心區(qū)地理位置不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)

56、性主干道沿線客戶支持商務(wù)客戶地理位置城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)各功能共融不互擾功能化體系五星級酒店/甲級寫字樓/高檔/中高檔購物中心/頂級酒店式/服務(wù)式公寓開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理/經(jīng)營管理強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善商場、公寓定位差異化通過提供頂級差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位功能化體系五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力配套設(shè)施頂級商場明確定位大規(guī)

57、模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/獨(dú)具特色建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/功能化體系商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營管理本案借鑒項(xiàng)目開發(fā)策略商業(yè)外部：通過項(xiàng)目立面形象提高辨識度和昭示性；內(nèi)部：注重尺度和功能，增強(qiáng)自主性，以便不同業(yè)態(tài)需求的使用。寫字樓外部：作為項(xiàng)目的價值標(biāo)簽，突出立面形象；內(nèi)部：作為項(xiàng)目回現(xiàn)和利潤的主力，打造內(nèi)部實(shí)用空間，突出性價比。公寓外部：打造公建形象，但整體調(diào)性不脫離項(xiàng)目主題，增強(qiáng)視覺豐富感；內(nèi)部：打造高性價比、實(shí)用的產(chǎn)品。本案發(fā)展借鑒：項(xiàng)目定位方向第五章商業(yè)定位方向辦公定位方向公寓定位方向承接高新的城市價值，引領(lǐng)未來走向！項(xiàng)目整體的形象價值：商業(yè)定位方向土門商

58、圈概況：作為傳統(tǒng)的商圈，歷史悠久，人流量較大，但檔次較低，目前商圈包括服飾零售業(yè)、電器商場和大型超市。租金售價：約100-160元/平米，售價為萬元?？罩寐剩夯緹o空置科技路西口商圈概況：位于科技路西口與丈八路十字，依托于西安外事學(xué)院和周邊成熟社區(qū)居民，業(yè)態(tài)分布主要以餐飲和休閑娛樂為主。租金售價：約80-150元/平米，售價為2-2.6萬元?？罩寐剩?5%電子城區(qū)域商圈：作為專業(yè)的電子市場，依托于大型的賽格電子商城，商圈內(nèi)多所大專院校和科研單位，為商圈提供消費(fèi)支撐。業(yè)態(tài)主要以專業(yè)市場和大眾零售、餐飲為主。租金售價：約60-100元/平米，空置率：基本無空置丈八/太白商圈：租金售價：商圈主要位于

59、太白路與丈八路十字，周邊較多大型社區(qū)，商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，有2個大型超市人人樂和規(guī)劃中的華潤萬家，業(yè)態(tài)主要以大型超市和餐飲、服務(wù)配套為主。租金售價：約120-160元/平米，售價在2.5-3萬元/平米空置率：約為50%楓林綠洲片商業(yè)體量約：10萬平高新商圈分析商業(yè)特征：周邊成熟商圈林立寫字樓約214萬平方米唐灃國際廣場面積: 90,184平方米CLASS 國際公館面積: 20,524平方米領(lǐng)先時代廣場面積: 56,874平方米豪盛旺座現(xiàn)代城面積: 180,000平方米金橋國際廣場面積: 90,000平方米天創(chuàng)國際大廈面積: 57,000平方米匯金國際面積: 27,044平方米西港國際廣場面積:

60、 70,303平方米銀河新坐標(biāo)面積: 46,136平方米橡林街區(qū)面積: 140,000平方米海升國際8號面積: 24,747平方米冠誠國際面積: 28,423平方米凱創(chuàng)國際面積: 56,663平方米高新國際商務(wù)中心面積: 140,000平方米邁科國際面積: 35,000平方米秦唐12棟面積: 18,000平方米唐延國際中心面積: 71,000平方米創(chuàng)業(yè)廣場面積: 85,600平方米高科廣場面積: 100,000平方米高新國際商務(wù)面積: 140,000平方米高科大廈面積: 37,000平方米E陽國際面積: 30,000平方米西部國際廣場面積: 124,945.50平方米電信廣場面積: 86,61