城市廣場項目可行性研究報告

1、城市廣場項目可行性研究報告城市廣場項目可行性研究報告（本文檔為word格式，下載后可修改編輯！）城市廣場項目可行性研究報告 第十二節(jié)：投資估算與資金籌措投資估算1、估算內容1）某某城市廣場項目，位丁某某中心城區(qū)核心地帶，春園商圈中央，地理位置 顯赫，商業(yè)輻射范圍極廣，人流鼎沸，是市中心唯一一塊待開發(fā)建設的大型 綜合性用地，堪稱某某地王。2）為實現(xiàn)“中南首座超大型萬象都會”的宏偉目標，該項目在產品上集成了購 物中心、風情商業(yè)街、五星級灑店、高級住宅及公寓等多種類型，在開發(fā)規(guī) 模、項目投入、產品品質上均為某某房地產發(fā)展史上前所未有，在開發(fā)周期 上初步設定為一次性建設完成。3）該項目主要經濟技術指標

2、如下：項目單位數值總用地面積m248586總戶（套）數戶（套）1183總建筑面積m2308327計入容積率建筑面積m2254260A、地上總建筑面積m2254260住宅建筑面積m2126919商業(yè)建筑面積m280304其中：主力白貨m233526灑店建筑面積m247038B、地下建筑面積m254067停車泊位輛1236其中：地上輛26地下輛1210容積率5.22、結構及裝飾標準1）結構標準：為保證建筑的可實施性，塔樓采用部分框支剪力墻結構、剪力墻 結構，裙樓采用框架結構。具體包括：A、合理布置柱網，既兼顧商業(yè)和停車位使用，乂保證柱網不至丁過大而增 加成本和影響層高；B、在關鍵部位（如框支層）采

3、用高強度混凝土，高強度鋼筋，以減少鋼材 用量，局部部位框支柱采用型鋼混凝土柱，以減少截面尺寸過大對商業(yè) 影響；C、部分樓體根據所處位置，將其作為純落地剪力墻結構處理，既能保證功 能要求，乂能有效節(jié)省轉換成本；D、地下室擋墻部分：結合柱網，將嵌固丁柱網之間混凝土墻兼作擋墻，從 而有效減少另行處理擋墻費用。2）外墻裝飾：大型購物中心含品牌白貨、大型超市、及其他主力店面，以及五 星級灑店以玻璃幕墻為主，輔以花崗巖及節(jié)能環(huán)保外墻面磚、墻漆等豐富色 帶；高級住宅及公寓以節(jié)能環(huán)保外墻面磚為主，輔以花崗巖及墻漆，增強立 面效果及質感；架空走廊柱面為花崗巖，欄桿為不銹鋼、有機玻璃組合；架 空天橋柱面為鋁塑板，

4、欄桿為型鋼或鐵藝。3）樓地面裝飾：商業(yè)用房墻面及地面均為水泥砂漿找平， 部分貼以高強度瓷磚; 灑店地面以花崗巖為主；高級住宅及公寓為拋光磚，部分輔以花崗巖；公共 通道為瓷磚、架空走廊為花崗巖、架空天橋為油漆；主題廣場、露天舞臺、 臺階踏步等公共區(qū)域為花崗巖；步行主道、前坪空間為廣場磚；停車場、車 道、卸貨平臺為石工路面。4）內墻及中庭：商業(yè)用房、住宅按混合砂漿，灑店大堂以花崗巖為主，其他按 混合砂漿，輔以節(jié)能環(huán)保墻漆；主力店中庭為鋼結構及有機玻璃組合屋頂， 架空走廊為輕鋼龍骨、鋁塑面板。3、估算依據1）建設部房地產開發(fā)項目經濟評估方法2）湖南省建設工程造價及某某市工程造價信息3）2009年3月

5、份調研某某市場部分材料單價和勞動力工資標準4）香港華城規(guī)劃設計院某某城市廣場建筑規(guī)劃方案5）項目用地及規(guī)劃條件4、估算方法1）建筑安裝工程費工程造價是指建筑、安裝工程各部分所產生的直接工程成本，包括人工費、材料費、機械費、企業(yè)管理費、施工企業(yè)利潤、稅金等各項費用。工程造價指標按以下方法進行核算：工程量：指標計算參考2001年湖南省建筑工程概算定額；工資單價：參考上述定額并考慮09年用工工資實際水平；機械臺班單價：參考1999年湖南省建筑工程單位估價表附錄單價，并 參考湖南省工程造價最新數據及最新市場行情進行估算編制。2）其他相關費用其他費用是指為完成該項目所產生的除工程費用以外的直接或間接的相

6、關費用，包括前期籌備、報建報批、項目管理、銷售、財務及其他不可預見的費用。該類費用根據國家、湖南省、某某市有關文件予以計取，具體計算根據一定比例 標準予以估算。5、項目投資概算經概算，本項目總投資為84568萬元人民幣。投資具體包括土地成本、前期籌備 及工程費用、建筑工程安裝費、基礎設施建設費、公建配套費、開發(fā)期間管理費 用、銷售費用、財務費用、稅費及其他不可預見費用等。1） 土地成本土地成本包括土地使用權出讓金、土地出讓傭金、土地交易契稅、拆遷安置補償、報建報批費用等，共計為19263萬元。）丁與名稱取費依據費用標準（元 / m2）工程量（m2）費用總額（萬元）備注1土地使用出讓金發(fā)展商所簽

7、訂之土地出讓協(xié)議3380.34858618168經測算 面積 48586 m22交易服務費國土局相關文件2.00%18168363.36預估3契稅財政部標準4%18168726.72預估4紅線測繪國土局5土地成本小計：19263萬元2）報建報批費用包括各項行政事業(yè)性收費（基金）10項、發(fā)生即收的行政事業(yè)性收費（基金）、 服務性收費等，共計為3131萬元。）丁與名稱費用標準（元 / m2）工程量（m2）費用總額（萬元）備注1城巾基礎設施配套費整體按1262480933131預估2防空地下室易地建設費3白蟻防治費4價格調節(jié)基金5新型墻體材料專項基金6散裝水泥基金7工程質量監(jiān)督費8r工程定額測編費9

8、萬?；?0一般工業(yè)與民用建筑抗 震設防要求確認費11城市道路占用費12城市供水配套費13r礦廣資源補償費3）前期籌備費用具體包括為籌備本項目在證件辦理、規(guī)劃設計、可行性研究、三通一平、地勘、質監(jiān)等階段發(fā)生的費用以及相應辦證費用等，總計約為2177萬元。）丁與名稱取費依據費用標準（元/ m2）工程量（m2）費用總額（萬元）備注1規(guī)劃設計費方案設計設計合同25308327771含地下室 設計擴初設計施工圖設 計2可行性研究費估算值103三通一平費施工接水估算值27485861312包括擋土墻、臨時用水電等施工接電場地平整臨時設施4項目測量費規(guī)劃局1308327255水文、地堪費130832725

9、6投資許可證辦證費發(fā)改委1辦證費7建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局58建設工程規(guī)劃許可證 費規(guī)劃局25辦證費9施工許可證建設局3辦證費10審圖費合計2177萬元4）建筑安裝工程費用取費標準參考某某市工程預算定額及市場基本價 ，同時參照周邊項目工程承包價 格。單類建安工程費明細包括樁基礎、 結構、土建工程、外裝飾及普通房內粉刷、 管網預埋等費用，建安工程的完成須達成交樓標準的基本條件。以下預算以09年材料市場價格為基準，并未考慮到材料的市場價格變動幅度。 實際發(fā)生費用在此基礎上變動，共計費用為 42627萬元。名稱細項取費依據費用標準（元 Zm2）工程量（m2）費用總額（萬元）備注商業(yè)及灑店建筑安裝工程

10、費結構工程湖南省建筑工程預算定額某臬基價及經驗值135012734217192含幕墻等外裝 飾樁基礎土建工程外墻裝飾室內粉刷高層建筑安裝工程費結構工程同上1250126918.715865含門窗 及管網 預埋、含 建安營 業(yè)稅、不 包括電 梯樁基礎土建工程外墻裝飾室內粉刷地下室 建筑安 裝工程 費基礎同上1770540679570含建安營業(yè)稅土方管網防水停車設備 及安裝費用合計：42627萬元5）基礎設施費基礎設施配套建設費用是指項目紅線內外的各項基本硬件的建設費用。具體而言，包括小區(qū)的供電、供水、電信、煤氣、排污、安防、景觀、道路、圍墻、照 明等基礎設施的建設費用，共計費用為 5052萬元。

11、序 號細項取費依據費用標準（元 / m2）工程量（m2）費用總額（萬元）備注1供電按工程量 估算653083272004專變供電2供含增容費3電信7308327216不含初裝費4煤氣10308327308不含煤氣入戶5排水排污153083274626智能安禁等7園林景觀5006668333不含道路8圍墻400 元 /m500米20擋土墻不計9道路同上800 元 /m2000 米16010環(huán)衛(wèi)按需購頭50垃圾桶垃圾車及保潔11室外照明按市場價 估算20 萬/km5km200含安裝12路牌同上1030832730813寬帶網電信局收 費5000

12、元 /塊105代繳14閉路電視廣電局收費99元/戶代繳15小區(qū)出入口150元/戶建設2個出入口合計：5052萬元6）公建配套費公建配套是圍繞小區(qū)建設而進行的必要的公共配套資源建設，包括公共區(qū)域的裝飾，會所等硬件的配備，暖通、弱電、電梯、消防等設備安裝，共計費用為6383萬元。序 號細項取費依據費用標準（元 / m2）工程量（m2）費用總額（萬元）備注1設 備 及 安 裝 工 程 費暖通工程造下室及局層建筑通風弱電5308327154安防系統(tǒng)背景音樂、綜合布線電梯概預算于 冊400000421680單位元/部商業(yè) 消防40126919508含地下室住宅 消防130127

13、3421655其他103083273082公共裝飾及配置同上10308327308公共空間裝修3煤氣調壓站按市場價 格估算504變電站500含機房5垃圾站506輔助用房50物管/辦公用房 等7會所200合計：6383萬元7）項目管理費用包括項目人員工資、業(yè)務招待、人員培訓、辦公行政等各項開支，按照 4年開發(fā)周期3年工程期2年銷售期計算，以節(jié)儉量力為原則，共計費用為1324萬元。序號明細取費依據計算標準尾、小費用總額（萬元）1公司經費按公司情況估算2002職工培訓費按公司情況估算203檔案匯編費按城建檔案館收費24噪音費按城管局收費55治安費按公司情況估算5000元/月48月2411車輛維護費按

14、公司情況估算3000元/月5 臺 X 48月24012開辦費攤銷2013業(yè)務招待費50000元/月48個月24014報廢損失1015辦公行政費20000元/月48個月9616職員工資獎金0.50%93375467合計：1324萬元8）項目銷售費用銷售費用的支出主要在丁銷售管理、廣告宣傳、產權辦證等的費用構成上，共計費用為1464萬元。序號明細取費依據計算總量費用總額（萬元）1售樓處建設廣告宣傳費銷售代理費預售許可證費按市場價格估算v銷售總額1.5%9337514012注冊證辦證費產權處收費80118393產權處測量隊測繪費產權處收費80020費用合計：1464萬元注：99614萬元為銷售總收入

15、，數據來源見銷售收入測算章節(jié)9）項目財務費用財務費用的重點在丁銀行貸款利息的支出上。根據本項目開發(fā)成本及發(fā)展商資金實力的構成，本項目貸款規(guī)模為1.5億元，為抵押性質貸款。受本項目開發(fā)的時 間所限，預期單筆貸款時間為兩年，貸款利率參考同期銀行貸款利息， 共計費用 為1518萬元。）丁與細項取費依據計算總量費用總額（萬元）1借款利息按同期銀行貸款利息上浮30%10%1500014742金融機構手續(xù)費按銀行及公司有關情況估算3%1474443融資代理費4其他財務費用5壞帳損失合計：1518萬元10）開發(fā)期間稅費項目開發(fā)期間所需交納的稅費綜合稅率約為7%其中營業(yè)稅為主稅種，征稅科目未考慮享受政府稅收減

16、免優(yōu)惠的部分，稅費總額為6110萬元。）丁與單項取費依據費用標準工程量費用總額（萬元）1營業(yè)稅某某巾稅收標準銷售額5%9337546692城建稅同上營業(yè)稅7%46693273教育附加稅同上營業(yè)稅3%46691404土地增值稅同上地價1%933759345印花稅同上銷售額0.05%9337541合計：6110萬元11）不可預見費用按直接開發(fā)成本（即上述開發(fā)成本細項第 3-第6項）的4咐提，共計約為2330萬元。二、項目總投資小計以上所列細項第1至11項，共計總投資為89160萬元，單位投資成本為3409元 / m2。項目總投資單位投資（元 / m2）1、開發(fā)成木787433174土地成木1926

17、3776報建報批3131126前期籌備費217788建安工程費404071628基礎設施費5052204公建配套6383257不可預見費2330942、開發(fā)費用5825235管理費用132453銷售費用146459財務費用151861稅費6110246合計891603409三、資金籌措1）投資資金來源本項目總投資為89160萬元，采用一次性開發(fā)到位的建設模式，整個開發(fā)周期為 3年，是一個建設時間長、資金投入量大的建設項目。本項目開發(fā)投資的資金來源有四個渠道： 一是自有資本金，二是向銀行貸款，三 是商品房銷售收入用丁投資部分，四是工程單位墊資部分。2）資金動作方式在項目的前期，啟動自有資本金用丁

18、支付土地使用權出讓金和前期工程費； 在獲 取土地使用權后，可將其向銀行或金融機構抵押以獲取銀行抵押貸款， 用丁地上 建筑物建設；當項目建設完成了主體工程后就可進行銷售， 銷售收入再加上用其 它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。資金具體籌措方案見下表：注：建安工程費用、不可預見費用、管理費、財務費、銷售費采用逐階段分攤的 方法計入投資成本。項目合計200920102011（萬兀）上半年下半年上半年下半年投資總額891601.開發(fā)成本787431.1 土地成本19263192631.2報建報批313131311.3前期籌備費217721771.4建安工程費42627808180818081

19、808180811.5基礎設施費50521684168416841.6公建配套費63832128212821281.7不可預見費23304664664664664662.開發(fā)費用104162.1管理費13242652652652652652.2銷售費用14642932932932932932.3財務費用15183043043043043042.4稅費6110122212221222122212223.資金籌措8916035202106311444314443144433.1自有資金300003.2工程墊資30003.3銀行借貸750075003.4銷售收入2202313114443694314

20、443第十三節(jié)銷售收入及固定資產測算一、銷售單價預測住宅部分某某中心城區(qū)目前在售項目并不多， 各項目在區(qū)域特點、物業(yè)品質、產品形象等 呈現(xiàn)出較多的相似性，因此通過市場比較法得出本項目的價格較為可行。同時考 慮房價逐年上漲趨勢，銷售單價可在預期銷售周期內合理上調。項目名稱本項目名都國際星達馨都東方蒙苑大同芙蓉項目代碼PxpaPbPdpeX銷售均價2700270024502500、權重0.350.250.20.1項目區(qū)位位置774734交通864643景觀443344商服配套664534周邊環(huán)境542334品牌形象發(fā)展商品牌755455開發(fā)團隊555345物業(yè)形象665455物業(yè)管理755556物

21、業(yè)品質物業(yè)規(guī)模666455硬件設施1210119107戶型創(chuàng)新887676戶型結構1181161010物業(yè)配套855657總評分1008577717375計算公式：本項目高層均價=權重i x均價i x Px /Pi(i=ae)=3000元/ m2通過測算并考慮到某某房價正常漲幅，預測09年本項目高層住宅及公寓可實現(xiàn)價格為：3000元/平方米左右。商業(yè)部分本項目區(qū)域為某某商業(yè)核心區(qū)域，商業(yè)網點密集，商業(yè)氣余濃郁，商鋪價值突出。 但可售商業(yè)項目并不多，無法通過市場比較準確測算本項目商業(yè)售價。 春園商圈 內商鋪轉租較為活躍，租金能成為反映售價的一個重要參考值?？赏ㄟ^租金反推 法測算商業(yè)的售價。目前看

22、園商圈核心區(qū)域臨街商業(yè)的市場平均租金約為160-200元/ m2*月，內街的平均租金為90-120元/ m2*月，按照年均8%勺回報預期，貝U 12.5年為回收期，計算公式：本項目商鋪售價=平均年租金*回報期預計本項目臨街商鋪售價為 30000-30000元/肘，內街及內鋪售價為20000元/ m203）車位部分標準車位按某某市場及周邊項目車位銷售價格平均值取值，即12萬元/個。二、銷售總價測算1）住宅部分根據銷售周期和工程進度估計，確定住宅部分從 09年下半年開始出售，整個銷 售過程大概分四批進行，每一階段的總體銷售率為 30% 30% 20% 10% 10% 預計銷售時間跨度為2年半，即從

23、2009下半年至2011下半年.按照銷售率價格 相應遞增為：3000、3050、3100、3150元/肘，最終實現(xiàn)銷售率100%項目可銷售面積銷售單價銷售收入(m2)(元 / m2)（萬元）第一批30咻宅及公寓38076300011423第二批30咻宅及公寓38076305011613第三批20咻宅及公寓2538431007869第四批10咻宅及公寓1269231503998第五批10咻宅及公寓1269232004061銷售收入合計：31335萬元2）商鋪部分商鋪部分預計從2009年下半年開始出售，整個銷售過程分三批進行，預計可售 鋪面為總商業(yè)面積的45%其余為作為固定資產長期持有物業(yè)，每一階

24、段的整體 銷售率分別為可銷售商業(yè)總面積的 20% 15% 10%，銷售周期為2009下半年-2010年下半年，最終實現(xiàn)可售單位 100%勺銷售率。項目可銷售面積（m2）建議銷售單價（元 / m2）銷售收入（萬元）第一批20%甫面116952500029236第二批15%甫面70172000014033第三批10%甫面4678150007017銷售收入合計502863）地下車位部分地下車位部分同步住宅及公寓第二批時開始出售其使用權，預計可售車位為總車 位數的40%整個銷售過程分二批進行，分別實現(xiàn)銷售率為： 40% 60%價格按 市場均值定價為：12萬/個，最終實現(xiàn)100%勺銷售率。按照上述確定的

25、每年出售 比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。項目可銷售個數建議銷售單價（萬/個）銷售收入（萬元）第一批20的位247122966第二批20的位247122966合計59334）銷售額匯總預計本項目可實現(xiàn)銷售總額為95182萬元，各階段銷售額預計見下表。說明：按照工程條件09年部分商鋪及住宅可達到銷售條件。銷售計劃銷售周期內銷售額（萬元）合計（萬元）批數比例面積(m2)200920102011上半年下半年上半年下半年130%宅及公寓38076114231142330%宅及公寓38076116131161320就宅及公寓253847869786910就宅及公寓126923998399810就宅及

26、公寓1269240614061220%甫面16299292362923615%甫面12224701770171403310%甫面81496112611212224320的位2473584358420的位247178817883576合計4065920113163698990905395182注：1.銷售的政策限定1.1根據國家現(xiàn)行的商品房銷售政策商品房銷售管理辦法規(guī)定 ，房地產項目 須投資達到總投資的白分之二十五后方后預銷售，某某市一般的執(zhí)行原則是工程 形象達總工程量三分之一以上層數時發(fā)給商品房預售許可證 。1.2按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策，對丁高層建筑達主體三分之二工程形象 進度時，可以

27、辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。1.3根據項目建設計劃安排，每一流水片達到預售條件時，預計應是該流水片開 工后的第二季；達到銀行按揭款支付的條件是，應是該流水片動工后的第三季。2.銷售周期設計2.1按某某市目前行業(yè)的慣例，初步考慮本項目每流水片在開工后第二季取得預 售許可證后開始正式對發(fā)售期房。2.2根據本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析，每一流水片在開始預售后，前 兩季為期房，后兩季為準現(xiàn)房和現(xiàn)房。根據某某市房地產市場的發(fā)展態(tài)勢及消費 者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設定每一流水片從開始預售的首季開始， 年內完成銷售任務。2.3根據項目的開發(fā)和銷售進程，車庫在項目取得預售證或者項目成為準

28、現(xiàn)房時 開始發(fā)售，并在每個流水片的最后一個季度中銷售。三、固定資產測算除開已對外公開銷售的部分，五星級灑店、主體商業(yè)、地下空間等均作為固定資 產持有，按現(xiàn)有市場價格進行基準測算。）丁與固定資產建筑面積（肘）折算單價匯總（萬元）1五星級灑店主體470382500117592主體商業(yè)399763000119933地下空間392353000117714現(xiàn)體育館場地714433802415合計37938萬元某某城市廣場實際可得到的總收益為銷售收入+固定資產折算= 133121 萬元。第十四節(jié)：財務及社會效益分析一、總成本費用估算項目的成本費用包括開發(fā)成本及開發(fā)費用兩類，開發(fā)成本指土地成本、報建報批費用

29、、建安費用、基礎設施、公建配套建設費及其他不可預見費用；開發(fā)費用指 項目管理費用、銷售費用、財務費用、稅費等。根據項目總投資估算，將總成本分攤至 2009年-2011年階段內。具體分攤方法及明細見下表：項目合計（萬兀）200920102011上半年下半年上半年下半年投資總額8916034314108531466514665146651.開發(fā)成本787431.1 土地成本19263192631.2報建報批313131311.3前期籌備費217721771.4建安工程費42627808180818081808180811.5基礎設施費50521684168416841.6公建配套費63832128

30、212821281.7不可預見費23304664664664664662.開發(fā)費用104162.1管理費13242652652652652652.2銷售費用14642932932932932932.3財務費用15183043043043043042.4稅費611012221222122212221222、利潤估算 根據國家計委、建設部1993年4月頒布的建設項目經濟評價方法及參數（第 二版）以及建設部2000年9月頒布的房地產開發(fā)項目經濟評價方法的要求 進行經濟評價。經測算項目稅前總利潤為43961萬元，據此計算項目投資利潤率 為49%該靜態(tài)評價指標與房地產同行業(yè)相應指標比較可以接受，故項目具

31、備可 行性。項目總損益表如下表?。海ㄗⅲ嚎偝杀举M用中已包含經營稅金及附加總額為 6110萬元，稅前利潤按含固定資產折算的總收入計算，所得稅率暫按銷售收入 25%匕率的15咐算。）序號項目合計（萬元）200920102011上半年下半年上半年下半年1銷售收入95182406592011316369899090532總成本費用8916034314108531466514665146653經營稅金及附加6110122212221222122212224總收入1331215稅前利潤439616稅前利潤率49%7所得稅35698稅后利潤403929稅后利潤率45%三、項目可運用資金估算表項目在開發(fā)周期各

32、階段資金充裕，能確保項目順利實施）丁與項目合計（萬元）2009201020111銷售收入951824065936482180432經營稅金6110122224442444及附加3所得稅35694可用資金85503四、項目總體現(xiàn)金流量表）丁與項目合計（萬元）200920102011上半年下半年上半年下半年1現(xiàn)金流入95182406592011316369899090531.1銷售收入95182406592011316369899090531.2其他收入02現(xiàn)金流出8916035202106311444314443144432.1土地成本19263192632.2報建報批313131312.3前期

33、籌備費217721772.4建安工程費42627852585258525852585252.5基礎設施費50521684168416842.6公建配套費63832128212821282.7不可預見費23304664664664664662.8開發(fā)費用104162.9管理費13242652652652652652.10銷售費用14642932932932932932.11財務費用15183043043043043043凈現(xiàn)金流量6022545794821926-5453-53904累計凈現(xiàn)金流里602211479209612288717434120445稅前累計凈現(xiàn)金流量95911504824

34、530264562100315613五、財務評價指標評價參數說明評價依據為國家計委、建設部聯(lián)合頒布的經濟評價方法與參數 、中國國際咨 詢公司編寫的新建項目可行性研究經濟評價方法、中國人民銀行頒布的基 本建設貸款項目評估實施辦法。評價參數：折現(xiàn)率為10%動態(tài)盈利分析凈現(xiàn)值法和內部收益率法是判斷是項目是否值得投資的重要工具。A、凈現(xiàn)值(NPV :是指投資方案所產生的現(xiàn)金凈流量以資金成本為貼現(xiàn)率折現(xiàn) 之后與原始投資額現(xiàn)值的差額。凈現(xiàn)值法就是按凈現(xiàn)值大小來評價方案優(yōu)劣的一 種方法。B、內部收益率(IRR):就是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等丁零時的折現(xiàn)率。計算公式財務凈現(xiàn)值計算公式：

35、FNpV=2 (CI -Co)t(1+ic)/t公式中FNpV-財務凈現(xiàn)值,(CI-Co)t 第t年的凈現(xiàn)金流量，n項目計 算期，ic標準折現(xiàn)率?；局笜烁鶕鲜霰砀穹治鲇嬎愕玫巾椖康脑u價指標如下：稅前財務內部收益率IRR(%)=55.2%稅前財務凈現(xiàn)值 NPV(ic =10% ) =35784.51稅后財務內部收益率IRR (% =47.59%稅后財務凈現(xiàn)值NPV(i=10%) =31203.96稅前、稅后全部投資的NPV勻大丁 0;稅前、稅后的IRR均大丁基準收益率及同 期銀行貸款利率和基準貼現(xiàn)率；靜態(tài)投資回報期少丁 2年，反映項目具有良好的 成長性和盈利性能。指標靜態(tài)指標動態(tài)指標類別投資

36、凈投資利NPVIRR利潤率潤率稅刖稅后稅刖稅后數據49%45%35784.5131203.9655.2%47.59%5）財務敏感性分析敏感因素比例投資成本銷售收入稅前利潤所得稅稅后利潤單價上升5%891609994148719374844971單價上升10%8916010470053478392649552單價下降5%891609042339201339135810單價下降10%891608566434442321231229投資成本上升5%936189518239502356935933投資成本上升10%980769518235044356931475投資成本下降5%847029518248

37、418356944849投資成本下降%802449518252876356949307銷售率90%891608566434442321231229銷售率80%891607614624924285522068銷售率70%891606662715405249912907六、財務評價結論該項目開發(fā)建設總投資為8916萬元，項目可實現(xiàn)銷售收入95182為萬元，利潤總額43961萬元，所得稅3569萬元，稅悖U潤40392萬元，開發(fā)周期為30個月。項目全部投資財務內部收益率（FIRR）為30.62%，財務凈現(xiàn)值（FNPY）為35784.51萬元，投資利潤率為45%投資利稅率為12%上述財務才旨標表明,由

38、于本項目的建設條件好，市場優(yōu)勢明顯，項目現(xiàn)金流量充裕，盈利能力非常穩(wěn)定，抗風險能力比較強，能取得較好的經濟效益，。第十五節(jié)：研究結論與建議一、某某城市廣場建設是提升某某城市形象、完善中心城區(qū)功能的必然要求。作為湖南連通東西、縱貫南北的戰(zhàn)略要衢，經過多年發(fā)展，某某城市規(guī)模不斷擴 大，城市形象已煥然一新；但低水平重復建設的問題較為普遍， 粗放型開發(fā)的現(xiàn) 象較為突出，代表某某城市形象的標志性建筑極為稀缺。某某城市廣場是中心城區(qū)僅存的一塊大型綜合性用地， 投資商誠邀香港華城建筑 設計院按世界一流水準精心設計，挺拔、壯觀、現(xiàn)代的建筑群落將成為某某當之 無愧的城市名片，灑店、住宅、商業(yè)等多元一體的城市綜合

39、體開發(fā)模式也將大大 豐富中心城區(qū)功能，成為某某城市發(fā)展的重要里程碑。二、某某經濟發(fā)展迅速，城市人口劇增，呼喚上規(guī)模、上檔次的大型 商業(yè)中心。某某處丁省會長沙1小時經濟圈內，是3+5城市群的能源原材料基地和核心發(fā)展 區(qū)，具有區(qū)位、交通、資源等天然優(yōu)勢，素有“建材之鄉(xiāng)、十里鋼城、白里煤海、 世界錦都”的美譽，更有一大批大型支柱企業(yè)，城鎮(zhèn)可支配居民收入和消費支出 均位居全省前茅，具備迫切的消費需求和雄厚的消費潛力。中心城區(qū)通過北擴南移，城市骨架不斷擴大，城市人口飛速劇增，市區(qū)常住人口 總數已達50余萬，周邊可輻射人口達600萬，預計2011年將市區(qū)人口將達60 萬。如此龐大的人群聚積，對大型商業(yè)中心的渴望是不言而喻的。 某某城市廣場 的建設，以運營城市為使命，將徹底改變某某現(xiàn)有商業(yè)小、雜、低檔次競爭的局 面，帶來超前的開發(fā)理念和品質的飛躍。三、項目建設將大大豐富某某商品結構，提升某某商業(yè)檔次，增強核心商圈輻射力。春園商圈是某某業(yè)態(tài)最全面、商戶最集中、客流最密集、輻射范圍最廣的核心商 圈，春園商業(yè)步行街是春園商圈能量聚集的基石。 某某城市廣場的建設，將帶來“shopping mall