重慶南坪南湖地塊項(xiàng)目定位及戰(zhàn)略發(fā)展策略

1、重慶南坪項(xiàng)目定位及戰(zhàn)略發(fā)展策略市場環(huán)境項(xiàng)目戰(zhàn)略本體界定客源界定項(xiàng)目定位宏觀界定資源界定項(xiàng)目產(chǎn)品戰(zhàn)略思路導(dǎo)圖 重慶GDP位于西部第一，人均增長率高于一線城市且增幅穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?。重慶市GDP處于西部城市首位，但與全國一線城市相比仍有較大差距，未來政策扶持重點(diǎn)區(qū)域，具備發(fā)展提速動(dòng)力城市分析“一個(gè)中心，六個(gè)副中心”產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，本區(qū)域位于城市發(fā)展核心區(qū)域，城市分析重慶的地形特點(diǎn)決定了其空間結(jié)構(gòu)不同于一般平原型城市的攤大餅狀開發(fā)，未來空間結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)“一城五片，多中心組團(tuán)式”特征，主城區(qū)劃分為5個(gè)片區(qū)、16個(gè)組團(tuán)和6個(gè)獨(dú)立功能區(qū)。都市區(qū)城市中心主要指中央商務(wù)區(qū)（CBD），由江北城、解放碑和彈子石

2、濱江地區(qū)組成。城市副中心除已有的沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪以外，另外重點(diǎn)建設(shè)西永和茶園。由此形成“一個(gè)中心，六個(gè)副中心”的格局。南岸中心商圈板塊產(chǎn)業(yè)發(fā)展以中心商貿(mào)、汽車、醫(yī)藥、家居建材為核心的發(fā)展定位1、商貿(mào)規(guī)劃：五條特色步行街、100萬平方米商業(yè)面積，150萬平方米商務(wù)寫字樓等規(guī)劃逐步落實(shí)，南坪商務(wù)圈商貿(mào)流通中心和商務(wù)中心的地位將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。 2、支柱產(chǎn)業(yè)：根據(jù)商務(wù)圈五年發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合商務(wù)圈自身發(fā)展優(yōu)勢(shì)，確定打造汽車、醫(yī)藥、家居平臺(tái)，作為南坪商務(wù)圈商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，逐步將汽車、醫(yī)藥、家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)。3、特色經(jīng)濟(jì)：南岸區(qū)會(huì)展資源豐富，主要集中在南坪商務(wù)圈。以面積達(dá)28萬平

3、方米的“重慶市國際會(huì)展中心”的為基礎(chǔ)。板塊現(xiàn)狀南岸區(qū)南岸區(qū)南岸區(qū)都市區(qū)組團(tuán)構(gòu)成功能規(guī)劃中部片區(qū)渝中組團(tuán)、大楊石組團(tuán)、沙坪壩組團(tuán)、大渡口組團(tuán)人口最集中、功能最聚集區(qū)域，大力發(fā)展以高端服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)北部片區(qū)觀音橋組團(tuán)、兩路組團(tuán)、蔡家坡組團(tuán)、大竹林-禮嘉組團(tuán)、唐家沱組團(tuán)城市近期重點(diǎn)拓展區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、汽車為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)建設(shè)良好的城市人居環(huán)境，塑造新重慶的城市風(fēng)貌南部片區(qū)南坪組團(tuán)、李家沱-魚洞組團(tuán)以會(huì)展、商貿(mào)、都市旅游、科研教育為主導(dǎo)的發(fā)展區(qū)初步建成“新型工業(yè)高地” 框架，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)500億元，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值25%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量、質(zhì)量和效益位居都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈前列。依托區(qū)內(nèi)“

4、一城、兩站、六校、十一所”資源和完善的基礎(chǔ)教育平臺(tái)，進(jìn)一步鞏固“全國科技進(jìn)步先進(jìn)區(qū)”、“全國科普示范城區(qū)”的成果。初步建成重慶有影響的科技教育高地。充分發(fā)揮沿江都市旅游核心區(qū)、南山觀光休閑區(qū)、廣陽島旅游休閑度假區(qū)等四大旅游功能區(qū)的優(yōu)勢(shì)不斷完善南坪商務(wù)圈和茶園新城區(qū)的城市功能，提升南岸城市形象，凸顯南岸會(huì)展、商貿(mào)優(yōu)勢(shì)。到2010年前后形成以會(huì)展經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、物流、醫(yī)藥為核心的江南商務(wù)中心區(qū)域規(guī)劃都市生態(tài)休閑旅游強(qiáng)區(qū)江南商務(wù)中心區(qū)科技教育高地新型工業(yè)高地科技教育區(qū)茶園工業(yè)基地江南商務(wù)區(qū)彈子石CBD會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)南坪商圈道路交通設(shè)施軌道交通設(shè)施內(nèi)環(huán)線M3號(hào)線五橋通車長江大橋南山隧道M4號(hào)線M6號(hào)線M8號(hào)線

5、區(qū)域交通一、南岸道路規(guī)劃，建成10縱8橫的路網(wǎng)格局。二、公交規(guī)劃，公交線網(wǎng)密度在城區(qū)達(dá)2.34公里/平方公里，線網(wǎng)覆蓋率在南坪區(qū)域內(nèi)達(dá)80%。三、軌道交通規(guī)劃，形成3號(hào)線、4號(hào)線、6號(hào)線、8號(hào)線、9號(hào)線與環(huán)線構(gòu)成的軌道線網(wǎng)。四、隧道規(guī)劃，除現(xiàn)有的真武山隧道和石板坡、大佛寺、鵝公巖、菜園壩、朝天門5座長江大橋外，南岸還將新修2座長江大橋和2個(gè)南山隧道，形成“七橋三隧”對(duì)外交通格局。 區(qū)域交通體現(xiàn)逐步完善，區(qū)域進(jìn)入城市價(jià)值提升階段城市機(jī)會(huì)重慶，到處可見新的高速公路、新的大橋、拔地而起的高樓，很多時(shí)候，新的景象倒不會(huì)讓你感到驚奇，反而是很偶然地見到城市舊貌的痕跡時(shí)，你會(huì)吃驚 紐約時(shí)報(bào)重慶現(xiàn)階段國家戰(zhàn)

6、略定位，使重慶進(jìn)入發(fā)展快速提升期，為重慶城市未來發(fā)展帶來無限想象解放碑CBD彈子石CBD江北嘴CBD保稅區(qū)兩江新區(qū)會(huì)展商務(wù)江南商務(wù)中心區(qū)域機(jī)會(huì)項(xiàng)目周邊區(qū)域已達(dá)到銷售預(yù)期，巨成龍灣、金陽羅馬假日等項(xiàng)目共同構(gòu)筑居住板塊，周邊二手房市場價(jià)格堅(jiān)挺發(fā)展動(dòng)向：現(xiàn)階段區(qū)域?yàn)槌鞘邪l(fā)展重心，周邊項(xiàng)目雖07年后開發(fā)，板塊成熟度較高二手市場：周邊二手房價(jià)格已突破建面6000元/平米，價(jià)格提升幅度較大中介反映：區(qū)域二手房以巨成、檀香山等項(xiàng)目放量較大，房齡均為近幾年新房比例較大區(qū)域居住氣氛濃厚、地塊稀缺性特性明顯位置占地規(guī)面成交時(shí)間成交價(jià)格樓板價(jià)南坪區(qū)南坪組團(tuán)G標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)610235800 2010/5/10321689

7、8 南岸區(qū)黃桷埡組團(tuán)B、C分區(qū)宗地451341433838 2010/3/41210002786 南岸區(qū)南坪組團(tuán)G標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)529843126 2009/10/162628609 南岸區(qū)黃桷埡組團(tuán)C分區(qū)C7-1-5296387944582009/9/2766103832 南岸區(qū)南坪組團(tuán)K分區(qū)K1-4-1/02274351030002009/9/25149521452 南岸區(qū)黃桷埡組團(tuán)C分區(qū)2-1157960189607 2008/9/1716945894 土地及規(guī)劃機(jī)會(huì)區(qū)域土地供應(yīng)主要以彈子石、南坪中心、茶園新區(qū)為核心，其中彈子石板塊以高端住宅為規(guī)劃產(chǎn)品方向，南坪中心以商務(wù)地產(chǎn)為產(chǎn)品方向，茶園新

8、區(qū)以大規(guī)模中高檔社區(qū)為開發(fā)方向，由于南湖板塊近幾年完成開發(fā)過渡，近年供應(yīng)地塊較少，大規(guī)模社區(qū)產(chǎn)品出現(xiàn)斷層未來南岸區(qū)域?qū)⑿纬梢詮椬邮瘏^(qū)域?yàn)楹诵母叨舜笮途幼^(qū)及茶園新區(qū)中高端居住板塊，南坪核心區(qū)域大規(guī)模社區(qū)產(chǎn)品斷層表現(xiàn)明顯區(qū)域機(jī)遇總結(jié)及價(jià)值挖掘城市規(guī)劃機(jī)會(huì)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目價(jià)值定義南岸城市化升級(jí)及擴(kuò)張使本區(qū)域迎來城市化發(fā)展打好機(jī)遇南湖項(xiàng)目板塊已形成濃厚居住板塊，項(xiàng)目板塊為區(qū)域核心地塊，價(jià)值明顯南岸區(qū)域、南湖片區(qū)、唯一居住高價(jià)值領(lǐng)地市場環(huán)境項(xiàng)目戰(zhàn)略本體界定客源界定項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)策略宏觀市場判定區(qū)域市場競爭市場競爭細(xì)分項(xiàng)目產(chǎn)品戰(zhàn)略思路導(dǎo)圖結(jié)論：1、成交：市場同期比，4月市場新政市場成交下降明顯，成交面積，

9、成交套數(shù)進(jìn)入下探階段2、價(jià)格：由于重慶市場政策利好明顯，整體價(jià)格未出現(xiàn)明顯下探，后期市場預(yù)計(jì)政策深入影響，部分項(xiàng)目會(huì)因資金等原因，價(jià)格促銷將出現(xiàn)市場整體研判10年4月新政后成交量同比下降，存量壓力大；后期市場進(jìn)入深入盤整期總體上來講，10年4月后系列政策出來，對(duì)于市場具有較大影響，成交指標(biāo)均出現(xiàn)下降，伴隨本次市場深度調(diào)整，后期市場將進(jìn)入調(diào)整期，市場進(jìn)入觀望期市場整體研判09年政策：刺激消費(fèi)等寬松貨幣政策金融手段：寬松的貨幣政策體系供應(yīng)手段：提高市場土地、廉租房等供應(yīng)，滿足中低端需求金融手段：房企融資困難度提升，利率貸款門檻提升，稅收等方面停止優(yōu)惠10年未來波動(dòng)因素：政府組合拳，促使部分區(qū)域市場

10、降溫，重點(diǎn)打擊投機(jī)型購房稅收手段：針對(duì)營業(yè)稅等進(jìn)行部分減免。經(jīng)濟(jì)刺激年市場調(diào)整年利率手段：針對(duì)首套房等進(jìn)行利率折扣 根據(jù)重慶市住房建設(shè)規(guī)劃，未來五年，重慶市住房建設(shè)將主要以中小戶型為主，單套套型建筑面積90平方米以下的住房面積將達(dá)到10795萬平方米，占到全市住房建設(shè)總面積的74.23%。同時(shí)，重慶市將建設(shè)保障性住房2300多萬平方米。為了保證中小戶型和保障性住房的建設(shè)計(jì)劃落到實(shí)處，未來五年，重慶市這兩類住房建設(shè)用地將不低于居住用地供應(yīng)總量的七成。 保障性住房的實(shí)施將進(jìn)一步細(xì)分房地產(chǎn)市場，并對(duì)開發(fā)中低端產(chǎn)品的房企造成一定程度的沖擊，政府提出優(yōu)惠條件支持施工、建造仍由私人建造商承包，但他們必須遵

11、守與政府簽訂的合同規(guī)定建房。 整體市場研判：重慶未來5年建設(shè)保障性住房2300萬平米，對(duì)中低端市場帶來較大的沖擊，堅(jiān)持中高端開發(fā)方向應(yīng)該是有實(shí)力的開發(fā)商的選擇市場環(huán)境項(xiàng)目戰(zhàn)略本體界定客源界定項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)策略宏觀市場分析區(qū)域市場競爭市場競爭細(xì)分項(xiàng)目產(chǎn)品戰(zhàn)略思路導(dǎo)圖樓盤名稱總建面產(chǎn)品定位業(yè)態(tài)特征容積率銷售率銷售價(jià)格萬友七季城3期45萬普通住宅創(chuàng)意高層3100%（三期）加推價(jià)格待定，預(yù)計(jì)7200元/ 千山院45萬中、高端住宅花園洋房 高層住宅3100%（一期高層）7300元/ 天景雨山前5萬高端住宅別墅、花園洋房0.8586%11000元/ 麗都錦城50萬普通住宅景觀高層3.590%6200元/ 渝

12、能國際60萬普通住宅山景高層3.1291%（三期17、18#樓）7500元/ 南湖板塊在售項(xiàng)目板塊總結(jié)目前新南湖片區(qū)的在售樓盤大致有五個(gè)，其中四個(gè)為高層住宅。普通的居住需求比較大，目前推售的樓盤銷售情況都比較好，該區(qū)域成交均價(jià)居主城各版塊的中間區(qū)域，目前該版塊主要以居住為主，生活配套設(shè)施正逐步在完善。市場環(huán)境項(xiàng)目戰(zhàn)略本體界定客源界定項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)策略區(qū)域市場競爭市場競爭細(xì)分項(xiàng)目產(chǎn)品戰(zhàn)略思路導(dǎo)圖 依據(jù)本項(xiàng)目所在位置、項(xiàng)目輻射范圍,與項(xiàng)目同銷售周期;結(jié)合本項(xiàng)目定位, 我司找出了未來與本項(xiàng)目存在競爭的一些項(xiàng)目,總體分布在彈子石地區(qū)和茶園新區(qū)以及項(xiàng)目周邊南湖板塊及南坪板塊，以下內(nèi)容就這些競爭項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)

13、說明.市場競爭細(xì)分界定標(biāo)準(zhǔn)： 依據(jù)項(xiàng)目定位,思源找出在周邊競爭區(qū)域中與本項(xiàng)目在時(shí)間上、在產(chǎn)品形態(tài)上、在總價(jià)上、存在競爭的直接競爭對(duì)手,并對(duì)其做詳細(xì)說明。重點(diǎn)項(xiàng)目分析重點(diǎn)項(xiàng)目分析(基礎(chǔ)信息)樓盤名稱片區(qū)位置總建面建筑形態(tài)容積率綠化率總戶數(shù)分期數(shù)萬友七季城新南湖45萬高層330%35004期渝能國際新南湖60萬高層、板式小高層、花園洋房3.1241%4600未定千山院新南湖45萬高層、洋房330%40002期重點(diǎn)競爭項(xiàng)目主力戶型在50-100平米，配套設(shè)施以生活配套為主，自然景觀資源良好、同時(shí)均在社區(qū)園林綠化上升級(jí)打造。風(fēng)格配套樓盤名稱園林風(fēng)格建筑風(fēng)格配套主力戶型萬友七季城無現(xiàn)代簡約主義建筑風(fēng)格游

14、泳池、羽毛球場、幼兒園等44-48 渝能國際山景園林現(xiàn)代簡約主義建筑風(fēng)格恒溫游泳池、籃球場、網(wǎng)球場、滑草場會(huì)所、棋牌室、健身室、露天茶座、3萬平米山林生態(tài)公園、專用登山步道。65-90左右千山院無現(xiàn)代簡約主義建筑風(fēng)格 高檔會(huì)所和無邊際泳池100左右片區(qū)競爭項(xiàng)目除千山院外，均進(jìn)入中期銷售階段，近期銷售情況一般，品牌企業(yè)優(yōu)惠力度大。樓盤名稱銷售進(jìn)度整體銷售率本期推售數(shù)量本期銷售率銷售政策萬友七季城目前為第三期銷售46%4.9萬100%暫無渝能國際目前為第三期銷售68%3.7萬91%暫無千山院目前為第一期銷售22%4.3萬87%一次性9.8折，按揭9.9折銷售進(jìn)度片區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格集中在7300元/平

15、方米，降價(jià)趨勢(shì)明顯，最高降幅為8%樓盤名稱前期銷售均價(jià)目前銷售均價(jià)增降幅度萬友七季城7000元/7000元/0%渝能國際7300元/（5月）7500元/2%千山院8000元/ （5月）7300元/-8%價(jià)格走勢(shì)分析從剩余體量來看，競爭項(xiàng)目共計(jì)剩余約78萬方，本項(xiàng)目未來同區(qū)域面臨競爭，同時(shí)，自身剩余體量較多，銷售壓力較大 。重點(diǎn)競爭項(xiàng)目的后期推售時(shí)間，集中在2010年下半年至2012年之間，與本項(xiàng)目銷售周期雷同，競爭壓力非常激烈。樓盤名稱整體剩余體量（萬平米）后期產(chǎn)品規(guī)劃后期預(yù)計(jì)推售時(shí)間萬友七季城24高層2010年下半年渝能國際19景觀高層、板式小高層目前正在銷售千山院35高層、花園洋房目前一期

16、正在銷售剩余體量樓盤名稱形象定位主要推廣方式萬友七季城3期大型都市居住區(qū) 報(bào)媒、戶外千山院原創(chuàng)庭院洋房、多維院落高層、200畝山地公園的大型洋房社區(qū) 報(bào)媒、戶外、網(wǎng)絡(luò)渝能國際小戶型大配套坐擁數(shù)千畝自然原生森林，生態(tài)環(huán)境資源得天獨(dú)厚 報(bào)媒、戶外營銷剖析 本區(qū)域的主要競爭對(duì)手為萬友七季城、渝能國際、山千院。三個(gè)樓盤相似之處都是屬于大社區(qū)，規(guī)模比較大，自身配套設(shè)施完善。 該三個(gè)樓盤無論是從銷售周期和銷售價(jià)格與我們項(xiàng)目都非常的接近甚至重疊，因此競爭會(huì)相當(dāng)激烈。 所以如果要在競爭處于有利位置，就應(yīng)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及園林規(guī)劃設(shè)計(jì)方面有所創(chuàng)新，超越目前市場水平。區(qū)域市場競爭小結(jié)地理位置萬友七季城項(xiàng)目規(guī)模347畝

17、戶型區(qū)間29-48物業(yè)形態(tài)高層價(jià)格范圍6800-7200元/銷售情況三期售罄項(xiàng)目特色經(jīng)典小躍地理位置渝能國際項(xiàng)目規(guī)模占地438畝戶型區(qū)間57-120物業(yè)形態(tài)高層、板式小高層、花園洋房 價(jià)格范圍7500-8000元/ 銷售情況高層售罄，板式小高層57%項(xiàng)目特色南山風(fēng)景區(qū)龍脈綿亙帶，坐擁數(shù)千畝自然原生森林項(xiàng)目名稱地理位置山千院項(xiàng)目規(guī)模占地225畝戶型區(qū)間65-89（高層）、105-165（洋房）物業(yè)形態(tài)景觀高層、花園洋房價(jià)格范圍6800-7300元/銷售情況高層售罄、花園洋房已售87%項(xiàng)目特色原創(chuàng)庭院洋房、多維院落高層、200畝山地公園三部分組成 市場環(huán)境項(xiàng)目戰(zhàn)略本體界定客源界定項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)策略項(xiàng)

18、目發(fā)展方向項(xiàng)目產(chǎn)品戰(zhàn)略思路導(dǎo)圖從競爭模式和關(guān)系處理上考慮，項(xiàng)目開發(fā)模式可從兩種競爭策略來判斷項(xiàng)目如開發(fā)傳統(tǒng)住宅，生存壓力不大，但面對(duì)不同的競爭策略方向選擇開發(fā)非常規(guī)住宅，在市場樹立品牌，產(chǎn)生較高的價(jià)值溢價(jià)1、開發(fā)主流產(chǎn)品，抓住主流客戶群體2、依托周邊項(xiàng)目營銷借勢(shì)3、降低營銷成本投入4、與之差異化5、跟隨入市、快速消化方向一：借勢(shì)策略1、完全超越性產(chǎn)品2、突破區(qū)域性產(chǎn)品3、加大產(chǎn)品投入4、博取高價(jià)格高利潤方向一：立勢(shì)策略發(fā)展總戰(zhàn)略對(duì)比參數(shù)檀香山巨成龍灣羅馬假日主力戶型2房2廳2房2廳、3房2廳2房2廳、3房2廳主力成交總價(jià)段35-50萬50-70萬44-53萬主力面積段59-9062-8859-

19、84 借勢(shì)策略：抓市場目前主流戶型和主流客戶群體，產(chǎn)品水平為市場基本面水平，控制產(chǎn)品投入整體評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，銷售壓力較少，但較難突破區(qū)域限制，整體利潤及品牌貢獻(xiàn)較弱風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，銷售周期短成本優(yōu)勢(shì)明顯，依托周邊項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)靈活度高獨(dú)創(chuàng)性較弱，無法突破區(qū)域限制針對(duì)主流市場，做主流產(chǎn)品成本投入較低，開發(fā)壓力不大無法吸引外部客戶群體，企業(yè)品牌貢獻(xiàn)不大借勢(shì)策略研判項(xiàng)目的立勢(shì)策略模式中突破區(qū)域限制及價(jià)格體系可選三種方式，結(jié)合項(xiàng)目條件進(jìn)行匹配的立勢(shì)策略立勢(shì)策略采用完全超越市場的產(chǎn)品定位，突破區(qū)域限制，加大產(chǎn)品投入，打造領(lǐng)先市場的產(chǎn)品，形成區(qū)域標(biāo)桿立勢(shì)策略研判市場證明同區(qū)域內(nèi)小項(xiàng)目超越大項(xiàng)目是可行的，存

20、在這種可能性，但對(duì)于我們的項(xiàng)目條件及區(qū)域市場條件是否可行，需要重新判斷區(qū)域能否支撐城市高端創(chuàng)新性產(chǎn)品區(qū)域價(jià)值重新挖掘（區(qū)域發(fā)展能否支撐）區(qū)域市場重新梳理（市場能否支撐）客戶深層次結(jié)構(gòu)（客源能否支撐）項(xiàng)目是否具有高端創(chuàng)新性產(chǎn)品發(fā)展可能性？跨區(qū)域置業(yè)客戶隨著城市功能的變化，破除區(qū)域限制，逐漸擴(kuò)大區(qū)域配套成熟價(jià)值價(jià)格堅(jiān)挺配套逐漸完善價(jià)值逐漸凸顯政府集中供地客戶逐漸認(rèn)同政府集中供地低價(jià)迅速上揚(yáng)梯級(jí)四梯級(jí)三梯級(jí)二梯級(jí)一北碚、巴南九龍坡、大渡口南岸、沙坪壩江北、渝中輻射較弱輻射周邊逐漸輻射全市輻射全市1、第一類：中高端客戶追求品質(zhì)，從發(fā)展落后區(qū)域向發(fā)展成熟區(qū)域置業(yè)2、第二類：價(jià)格壓迫型客戶，追求性價(jià)比，從

21、發(fā)展成熟區(qū)域溢出到相對(duì)偏遠(yuǎn)區(qū)域置業(yè)城市發(fā)展機(jī)會(huì)：城市化速度加快，核心區(qū)域的經(jīng)濟(jì)效益凸顯，城市舊改成近兩年重慶開發(fā)主體，城市開發(fā)進(jìn)入新階段舊改機(jī)會(huì)：茶園新區(qū)北部新區(qū)大學(xué)城九龍坡沙坪壩南岸區(qū)大渡口區(qū)域巴南區(qū)域南岸區(qū)渝中區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)南岸與渝中半島關(guān)系越來越密切，區(qū)域城市發(fā)展的趨勢(shì)將成為承接渝中區(qū)客戶及九龍坡客戶最有利區(qū)域區(qū)域?qū)傩宰兏F(xiàn)狀及趨勢(shì)：江北區(qū)和南岸區(qū)與渝中區(qū)的價(jià)格差值越來越小，且開發(fā)土地供應(yīng)逐漸減少，承接渝中區(qū)客戶的能力逐漸邊際化，九龍坡區(qū)域客戶逐漸形成外溢接納代表項(xiàng)目：珊瑚水岸、萬達(dá)國際以往：交通優(yōu)勢(shì)：江橋建設(shè)、軌道交通建設(shè)區(qū)域特性：舊城開發(fā)區(qū)域，土地供應(yīng)充足，區(qū)域價(jià)格穩(wěn)定，吸引大量渝

22、中區(qū)商務(wù)商貿(mào)高端客戶人群代表項(xiàng)目：融僑半島、海棠曉月南岸區(qū)域依托地理優(yōu)勢(shì)，隨交通體系更新，改變?cè)袇^(qū)域關(guān)系，從而改變南岸區(qū)域功能屬性，將為區(qū)域帶來新的契機(jī)軌道6號(hào)線為地鐵，將從南岸茶園穿過南山到上新街，經(jīng)東水門大橋到解放碑，再經(jīng)千廝門大橋到江北城，過大竹林到達(dá)北碚。區(qū)域?qū)傩宰兏p軌、南坪立體交通體系、快速干道大大增強(qiáng)區(qū)域輻射能力，由于交通改善、城市發(fā)展、城市的版圖由組團(tuán)發(fā)展轉(zhuǎn)化為同心圓發(fā)展，意味著項(xiàng)目客戶群將會(huì)輻射全市范圍甚至吸引外來人口區(qū)域?qū)傩宰兏痪€多組團(tuán)的高端產(chǎn)品供應(yīng)形勢(shì)，將有效帶動(dòng)區(qū)域的商貿(mào)商務(wù)發(fā)展區(qū)域隨產(chǎn)品業(yè)態(tài)供應(yīng)形態(tài)，將逐漸形成新的高端產(chǎn)品供應(yīng)區(qū)南岸發(fā)展悲觀觀點(diǎn)1、城市落后、城市老

23、齡化缺乏活力2、區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)較低、城市中堅(jiān)階層缺乏3、城市規(guī)劃落實(shí)不清、政策力度不夠區(qū)域未來發(fā)展趨勢(shì)1、南岸區(qū)域吸納力度提升，與渝中、九龍坡區(qū)域日益密切2、富中心價(jià)值凸現(xiàn)3、舊城改造為區(qū)域高價(jià)值土地供應(yīng)主要方式4、區(qū)域中心價(jià)值提升5、多個(gè)高端項(xiàng)目及大型項(xiàng)目共同啟動(dòng)區(qū)域的發(fā)展能夠支撐高端物業(yè)的定位區(qū)域未來價(jià)值不可否認(rèn)的區(qū)域觀點(diǎn)區(qū)域價(jià)值重新挖掘（區(qū)域發(fā)展能否支撐）區(qū)域市場重新梳理（市場能否支撐）客戶深層次結(jié)構(gòu)（客源能否支撐）項(xiàng)目是否具有高端創(chuàng)新性產(chǎn)品發(fā)展可能性？三北一南依舊為重要成交區(qū)域，南岸區(qū)隨后期市場土地大量供應(yīng)，區(qū)域成交將逐步提升區(qū) 域成交套數(shù)成交建面均價(jià)本周增減本周增減渝中區(qū)137-635

24、177.92-568.57大渡口區(qū)1744092.95478.38江北區(qū)94-263769.13-1976.02沙坪壩區(qū)5291114840.6-718.82九龍坡區(qū)442-45308.08766.05南岸區(qū)420-805732.3576.44渝北區(qū)460506392.17568.38巴南區(qū)207-2923837.0676.4高新區(qū)42-187985.32-1207.83北部新區(qū)113-1575543.12-1000.55合計(jì)2480-4775137.7109-412市場概況1、近幾年，南岸區(qū)域?yàn)橹貞c市場重要成交區(qū)域，增長幅度較大2、區(qū)域價(jià)格表現(xiàn)，南岸區(qū)域現(xiàn)階段建面均價(jià)5700元，同比增長幅度

25、較大。3、同比江北、瑜中區(qū)域，南岸土地儲(chǔ)備較大，后期增長具有穩(wěn)定性4、區(qū)域內(nèi)如南濱路、南坪、彈子石等形成高端產(chǎn)品供應(yīng)圈，區(qū)域產(chǎn)品面豐富多樣市場觀點(diǎn)1、板塊特征及產(chǎn)品層級(jí)明顯2、核心區(qū)域市場供應(yīng)較弱3、城市區(qū)域核心價(jià)值凸現(xiàn)4、未來南岸核心區(qū)域地塊價(jià)值凸現(xiàn)結(jié)論：區(qū)域房地產(chǎn)市場能夠支撐高端產(chǎn)品的開發(fā)區(qū)域價(jià)值重新挖掘（區(qū)域發(fā)展能否支撐）區(qū)域市場重新梳理（市場能否支撐）客戶深層次結(jié)構(gòu)（客源能否支撐）項(xiàng)目是否具有高端創(chuàng)新性產(chǎn)品發(fā)展可能性？區(qū)域內(nèi)主要客戶群體為兩類.主要為看重高性價(jià)比產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)白領(lǐng)階層和具有深厚區(qū)域情節(jié)的本土客戶群體客戶現(xiàn)狀地緣情結(jié)客戶1、年齡在3545歲之間，主要是40歲左右，以企事業(yè)高層

26、、私營企業(yè)主、本地居民為主2、他們的財(cái)富實(shí)力往往已經(jīng)達(dá)到不拘泥于區(qū)域的境界，但選擇本區(qū)域購房主要是區(qū)域情節(jié)作用，一方面離不開區(qū)域原有熟悉的生活氛圍，另一方面，對(duì)于更高的生活品質(zhì)有很高要求，特別是物業(yè)形態(tài)，居住環(huán)境等方面3、家庭結(jié)構(gòu)：小孩已經(jīng)讀中學(xué)，對(duì)教育資源不敏感4、置業(yè)目的：改善性需求5、代表項(xiàng)目：萬達(dá)國際年輕剛性需求群體1、年齡在2835歲之間，主要是企事業(yè)中層、白領(lǐng)為主2、客戶需求敏感點(diǎn)主要考慮生活便利，配套齊全等因素，善于接受新鮮事物和理念，但對(duì)于總價(jià)相對(duì)敏感3、家庭人口結(jié)構(gòu)以23人，小太陽家庭為主4、工作職業(yè)：區(qū)域事業(yè)單位、私企員工5、代表項(xiàng)目：巨成龍灣目前區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目的成交客戶分

27、析顯示，區(qū)域內(nèi)存在一定量的中高端客戶，主要為私營企業(yè)主、企業(yè)高職稱員工項(xiàng)目名稱客戶特點(diǎn)長江國際成交客戶主要為南岸區(qū)域客戶，占總客戶量40%，因項(xiàng)目為南濱路區(qū)域，項(xiàng)目較好的識(shí)別度，渝中客戶占總量20%，重慶區(qū)域私營高管占客戶職位90%以上萬達(dá)廣場成交客戶在私營業(yè)主、企業(yè)干部、公務(wù)員、能源貿(mào)易等各行業(yè)均有分布，比例分別為35%、20%、15%、8%，中高端客戶占成交客戶絕大部分協(xié)信城私營業(yè)主成交占一期成交比例40%，項(xiàng)目為南坪中心位置，周邊區(qū)域商貿(mào)從商者成交比例較高，企業(yè)干部占成交客戶20%。從客戶統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，本區(qū)域中高端典型項(xiàng)目客戶以私營企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)干部為主1、區(qū)域總價(jià)100萬以上的產(chǎn)

28、品主要集中在一線江景的南濱路區(qū)域，該區(qū)域以高端產(chǎn)品為產(chǎn)品開發(fā)方向。2、整體高端產(chǎn)品目前因市場打壓，銷售狀況不佳，但因開發(fā)商資金、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)限制，區(qū)域高端產(chǎn)品相對(duì)有限。高端客戶存在，且需求較大，能夠支撐區(qū)域高端項(xiàng)目的開發(fā)本項(xiàng)目具備往高端產(chǎn)品發(fā)展，結(jié)合項(xiàng)目地塊特性，我們來判斷項(xiàng)目是否具備開發(fā)頂端項(xiàng)目的可能？從現(xiàn)有的豪宅發(fā)展體系來看，我們的項(xiàng)目不能支撐項(xiàng)目往頂端豪宅發(fā)展指向，更多的是城市豪宅方向選擇類型規(guī)模及客戶區(qū)域資源產(chǎn)品投入案例頂級(jí)豪宅規(guī)模小普遍容積率面向個(gè)人城市頂級(jí)富裕階層城市一線自然資源城市核心商務(wù)區(qū)低密度產(chǎn)品為主個(gè)性突出產(chǎn)品大尺度產(chǎn)品全面超越市場產(chǎn)品春森彼岸長江國際萬科十七英里城市豪宅中小規(guī)

29、模中高容積率面向少數(shù)城市富裕階層城市中心區(qū)城市核心商務(wù)區(qū)城市人文社區(qū)高層產(chǎn)品為主高配置產(chǎn)品市場創(chuàng)新性產(chǎn)品個(gè)別方向?yàn)槭袌鰳O致龍湖麗江中信紅樹灣中高檔社區(qū)大規(guī)模多數(shù)人進(jìn)入城市中堅(jiān)階層城市配套區(qū)城市新開發(fā)區(qū)多元化產(chǎn)品大眾性產(chǎn)品高品質(zhì)產(chǎn)品中海國際社區(qū)同景國際城本項(xiàng)目難以形成頂級(jí)豪宅發(fā)展指向，城市豪宅為本地塊發(fā)展歸屬產(chǎn)品發(fā)展方向判斷結(jié)論：區(qū)域內(nèi)具備城市豪宅開發(fā)的基礎(chǔ)，但對(duì)于項(xiàng)目來說，項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢(shì)在哪里，我們的項(xiàng)目可發(fā)力點(diǎn)在哪里？競爭對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)分析城市豪宅多維度比較重慶重構(gòu)豪宅體系重慶豪宅的競爭優(yōu)勢(shì)如何建立？項(xiàng)目名稱江景品質(zhì)本項(xiàng)目無江景招商江灣城一線江景，北濱路珊瑚水岸一線江景，看解放碑春森彼岸一線江

30、景，看兩江風(fēng)景重慶天地一線江景，看江北新城在江景資源等級(jí)上，重慶高端項(xiàng)目多臨南北濱路，看一線優(yōu)質(zhì)江景本項(xiàng)目無江景資源，劣勢(shì)明顯景觀資源競爭項(xiàng)目以開發(fā)量接近50萬的綜合體項(xiàng)目居多，本項(xiàng)目處于相對(duì)劣勢(shì)項(xiàng)目名稱占地容積率建面物業(yè)類型招商江灣13.63.3548高層、小高層珊瑚水岸123.5245高層春森彼岸163.878高層、小高層、寫字樓、酒店重慶天地52.314住宅、商業(yè)中心、商務(wù)中心開發(fā)規(guī)模高端項(xiàng)目均是國內(nèi)一線品牌開發(fā)商，具有很強(qiáng)的運(yùn)營能力和品牌號(hào)召力，項(xiàng)目不具備品牌優(yōu)勢(shì)企業(yè)品牌市場產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有較高水準(zhǔn)，從傳統(tǒng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度突破性小，切客戶不容易感知產(chǎn)品設(shè)計(jì)重慶高端產(chǎn)品具有強(qiáng)大城市級(jí)配套，可以通

31、過豪華會(huì)所等方式營造私享性配套社區(qū)配套本項(xiàng)目具備打造城市豪宅的先天基礎(chǔ)條件從常規(guī)出發(fā)，通過傳統(tǒng)的開發(fā)模式，本項(xiàng)目難以在重慶豪宅的競爭中建立有效驅(qū)動(dòng)力觀點(diǎn)二觀點(diǎn)一回歸本源：從根本的城市特性與客戶需求進(jìn)一步挖掘項(xiàng)目的突破點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略研究重慶的江景房溢價(jià)能力很高，在其他條件相當(dāng)情況下，江景房與非江景房每平米價(jià)差最高達(dá)到4000元發(fā)現(xiàn)一本項(xiàng)目不具備外部資源溢價(jià)能力重慶緊靠公園項(xiàng)目相比周邊能夠?qū)崿F(xiàn)更高的價(jià)值發(fā)現(xiàn)二本項(xiàng)目不具備外部資源溢價(jià)能力相比其他一線城市，重慶客戶更加追求低密度的物業(yè)形態(tài)發(fā)現(xiàn)三本項(xiàng)目不具備低密度發(fā)展開發(fā)形態(tài)本項(xiàng)目地塊外部資源屬性，難以支撐高溢價(jià)能力，常規(guī)高端住宅外部資源對(duì)于本項(xiàng)目具有

32、較大劣勢(shì)，項(xiàng)目需從更高層面進(jìn)行剖析，剖析具有本項(xiàng)目開發(fā)可行的高端住宅開發(fā)模式重慶地少人多，土地稀缺，居民過去居住空間狹小，壓抑導(dǎo)致他們購房十分重視事業(yè)的開闊性和建筑的通透性重慶夏季炎熱的氣候?qū)е驴蛻魪?qiáng)烈的渴望樹蔭、渴望綠色重慶作為傳統(tǒng)重工業(yè)城市，環(huán)境污染嚴(yán)重，城市缺少公園，綠植等生態(tài)資源三重價(jià)值體系，構(gòu)建城市豪宅生態(tài)體系智能體系城市屬性突破層面：提升項(xiàng)目整體形象，自身價(jià)值挖掘最大化挖掘基本面：項(xiàng)目產(chǎn)品打造的基本面，是項(xiàng)目自身能享受的屬性提升層面：核心競爭力，產(chǎn)品核心突破點(diǎn) 產(chǎn)品核心發(fā)力點(diǎn)競爭優(yōu)勢(shì)建立客戶標(biāo)簽建立基礎(chǔ)平臺(tái)搭建項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略依托區(qū)域價(jià)值提升，占位南岸生態(tài)科技豪宅，突破區(qū)域限制建立項(xiàng)目

33、的市場影響力，實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值最大化以高層形式，精裝景觀，綠色建筑、科技產(chǎn)品三大價(jià)值引領(lǐng)城市豪宅的生態(tài)潮流手段方向目標(biāo)本項(xiàng)目的開發(fā)理念充分體現(xiàn)城市生活中生態(tài)的價(jià)值，讓城市核心區(qū)高端科技型產(chǎn)品成為一種真正的奢侈建筑形象園林化，塑造一種城市山林形象客廳餐廳室外化，充分享受陽光和植物花園式入戶大堂，無時(shí)無刻感受花園生活的魅力選擇適宜的綠色建筑科技，在硬件條件上實(shí)現(xiàn)真正的環(huán)保化充分結(jié)合商業(yè)立面的基礎(chǔ)上局部營造特色的生態(tài)商業(yè)空間小空間園林大打造，通過高低錯(cuò)落、層次豐富的綠化，強(qiáng)化高差，沖抵高層帶來的壓抑感打造豐富的淺水系，滿足客戶對(duì)水的需求，同時(shí)控制成本通過架空層的設(shè)置，增加園林景觀面，體現(xiàn)生活品質(zhì)細(xì)分單位

34、面積總面積比例住宅高層住宅701309630474.08%精裝住宅40601300010.00%商業(yè)商業(yè)街2000015.38%會(huì)所健身、網(wǎng)球場、恒溫泳池等運(yùn)動(dòng)場館20001.54%幼兒園等美容、SPA等休閑生活會(huì)館總計(jì)13000026.92%項(xiàng)目功能定位物業(yè)類型凸窗倒凸窗錯(cuò)層露臺(tái)入戶花園空中花園陽光房客廳挑空兩房緊湊型舒適型三房緊湊型舒適型復(fù)式結(jié)構(gòu)四房舒適型戶型設(shè)計(jì)原則：1、常規(guī)動(dòng)作。明廚明衛(wèi)，南北通透，陽臺(tái)2、舒適性打造。270度凸窗、主臥、客廳朝南、倒凸窗附加值贈(zèng)送等3、引入創(chuàng)新元素。入戶花園、空中院館、錯(cuò)層露臺(tái)、陽光房、客廳挑空本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)180度外飄窗，景觀主臥環(huán)球翡翠灣2房2廳1

35、衛(wèi)96平米270度外飄窗，向南向西均可欣賞景觀落地凸窗，增強(qiáng)室內(nèi)空間，并提高附加值。65平兩房兩廳一衛(wèi)倒凸窗戶型創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)1贈(zèng)送180度/270度凸窗增加可使用空間錯(cuò)層露臺(tái)倒凸窗A亮點(diǎn)：露臺(tái)變種：雙L型陽臺(tái)（加花架）形成錯(cuò)層贈(zèng)送陽臺(tái)；較好解決露臺(tái)私密性問題主臥L型落地凸窗贈(zèng)送，形成溫馨休閑空間，同時(shí)使主臥得到三面采光和景觀。B亮點(diǎn)：空中回廊：在走廊的基礎(chǔ)上，增設(shè)高0.6米、寬0.6米、長于開間大小一致的功能空間，增添了實(shí)用性。與挑高的露臺(tái)相連，內(nèi)外空間充分互動(dòng)?？罩谢乩瓤罩谢乩绕鏀?shù)層偶數(shù)層AB天悅龍廳146平4房2廳2衛(wèi)戶型創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)2左右錯(cuò)/南北錯(cuò)的露臺(tái)使戶型成為性價(jià)比殺手中海塞納麗舍136

36、平2房2廳2衛(wèi)：空中花園：拉近家與自然的距離，贈(zèng)送面積提高附加值入戶花園作為居室內(nèi)外過渡性空間，可以賦予多樣性的功能：會(huì)客、小憩、綠化等，對(duì)生活空間進(jìn)行了創(chuàng)新。陽光房間：享受陽光的沐浴，享受舒適人生戶型創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)3運(yùn)用入戶花園、空中花園和陽光房，使高層低密度化，增加與自然親密接觸和居住情趣露臺(tái)客廳挑空露臺(tái)主人套房主人房設(shè)置成全套房，增設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間、步入式衣柜、書房等，彰顯主人身份與地位戶型創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)4針對(duì)頂層復(fù)式，采用主人套房、客廳挑空以及二層贈(zèng)送大露臺(tái)，不僅提高舒適度，彰顯大氣，同時(shí)增加附加值，突出樓盤高性價(jià)比客戶客戶比例需求戶型需求面積區(qū)間私營業(yè)主10%舒適的大三房120-180m2公務(wù)員、泛公務(wù)員15%緊湊型三房舒適型三房110-130m2當(dāng)?shù)鼐用?0%緊湊型兩房舒適型兩房緊湊型三房80-120m2追求品質(zhì)人群20%舒適型二房舒適型三房120-140m2其他區(qū)域客戶15%舒適性二房舒適型三