寧波雷迪森中心廣場(chǎng)市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位中期匯報(bào)

1、報(bào)告目錄宏觀環(huán)境分析總體定位寫(xiě)字樓建筑產(chǎn)品定位城建集團(tuán)呈至 一、宏觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)政策環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 房地產(chǎn)投資 城市發(fā)展規(guī)劃 地塊區(qū)域環(huán)境房地產(chǎn)政策環(huán)境土地政策時(shí)間相關(guān)政策主要內(nèi)容2004年4月29日 國(guó)務(wù)院辦公廳，關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知 深入開(kāi)展土地市場(chǎng)整治、嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理、切實(shí)保護(hù)基本農(nóng)田、嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃2004年6月8日 國(guó)土資源部、發(fā)改委，關(guān)于在深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓期間嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的實(shí)施意見(jiàn) 確定暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和須報(bào)國(guó)務(wù)院審批建設(shè)項(xiàng)目用地的范圍、重點(diǎn)急需建設(shè)項(xiàng)目確認(rèn)程序、重點(diǎn)急需建設(shè)項(xiàng)目用地審查報(bào)批程序2004年7月12日

2、 國(guó)土資源部、監(jiān)查部，關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 各地政府必須在2004年8月31日前，將協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的歷史遺留問(wèn)題處理完畢，在今后的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，所有土地都將以招標(biāo)的方式出讓?zhuān)⒃诰W(wǎng)上進(jìn)行備案 2005年5月11日七部委，關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn) 加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理，對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán) 土地緊縮及調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將是政府的一項(xiàng)長(zhǎng)期政策： 土地成為政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段；在房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)、土地市場(chǎng)不規(guī)范的背景下，政府加大了對(duì)土

3、地的宏觀調(diào)控，加大中低價(jià)商品房用地供應(yīng)比例；開(kāi)發(fā)商土地獲取成本上升，長(zhǎng)期看來(lái)，增加的成本將最終轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)價(jià)格上來(lái)房地產(chǎn)政策環(huán)境利率及信貸政策0246810121495/7/196/5/196/8/2397/10/2398/3/2598/7/198/12/0799/6/1002/2/2104/10/29居民儲(chǔ)蓄1年期存款利率金融機(jī)構(gòu)1年期基準(zhǔn)貸款利率近十年來(lái)利率變動(dòng)中國(guó)已進(jìn)入新一輪加息周期：在經(jīng)歷了近十年的減息周期后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱已在多個(gè)領(lǐng)域展露端倪，04年底，央行調(diào)高了1年期存貸款利率27個(gè)基點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為中國(guó)已進(jìn)入新一輪加息周期利率的增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響體現(xiàn)在兩個(gè)方面：供給方面，開(kāi)

4、發(fā)商融資成本上升，開(kāi)發(fā)規(guī)模和速度將減緩；需求方面，投資客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)成本上升，投資/投機(jī)行為將得到抑制，而租賃市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)得到促進(jìn)數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)政策環(huán)境利率及信貸政策時(shí)間相關(guān)政策主要內(nèi)容2003年6月5日 中國(guó)人民銀行，關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款禁止跨地區(qū)使用，土地貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年；嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；提高個(gè)人購(gòu)買(mǎi)第二套住房的自有資比例；個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10

5、年2004年4月12日 中國(guó)人民銀行上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率 提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，即存款準(zhǔn)備金率由原來(lái)的7%提高到7.5%2005年3月17日中國(guó)人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和下調(diào)金融機(jī)構(gòu)超額準(zhǔn)備金利率將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍；對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30% 2005年5月11日七部委，關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。 控制銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)是政府宏觀

6、調(diào)控的重要目標(biāo)： 房地產(chǎn)貸款增速過(guò)快，增大金融體系的風(fēng)險(xiǎn)，銀根的緊縮對(duì)開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及購(gòu)買(mǎi)者投機(jī)/投資行為都將起到抑制作用房地產(chǎn)政策環(huán)境稅收政策時(shí)間相關(guān)政策主要內(nèi)容2005年5月11日七部委，關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅個(gè)人投資住宅和商業(yè)

7、用房轉(zhuǎn)售需承擔(dān)稅負(fù)比較住宅營(yíng)業(yè)稅及附加（5.55%)、印花稅（0.05%）商業(yè)用房營(yíng)業(yè)稅及附加（價(jià)差部分5.55%)、印花稅（0.05%）、土地增值稅（增值部分30%-60%）、個(gè)人所得稅（20%）長(zhǎng)期以來(lái)，個(gè)人投資商業(yè)物業(yè)的稅負(fù)遠(yuǎn)大于投資住宅，這是導(dǎo)致住宅市場(chǎng)投資/投機(jī)行為強(qiáng)于商業(yè)物業(yè)的原因之一。七部委的關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)中最重要的調(diào)控手段“提高住宅投資稅負(fù)”對(duì)投資商業(yè)物業(yè)并沒(méi)有直接的影響，但由于投資者受房地產(chǎn)整體投資氛圍的影響，短期內(nèi)其投資/投機(jī)行為將會(huì)變得更為謹(jǐn)慎，中長(zhǎng)期看來(lái)，部分住宅投資資金將逐漸轉(zhuǎn)移到具有較高投資回報(bào)率的商業(yè)物業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6.0%8.

8、0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20002001200220032004全國(guó)寧波杭州無(wú)錫上海近年中國(guó)及部分城市GDP增長(zhǎng)率寧波市主要指標(biāo)（2004年）GDP：2,158億元人均GDP：39,300元三次產(chǎn)業(yè)比重：5.7%:57% :37.3%城市居民可人均支配收入：15,882元城市定位現(xiàn)代化國(guó)際港口城市 國(guó)家歷史文化名城 長(zhǎng)江三角洲南翼經(jīng)濟(jì)中心 城市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)是寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的強(qiáng)力保障：近5年來(lái)，寧波經(jīng)濟(jì)一直保持12%以上的增長(zhǎng)率，高于全國(guó)平均水平及上海，同杭州、無(wú)錫等長(zhǎng)三角地區(qū)二線城市基本相當(dāng)，經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供了最基本的保障數(shù)

9、據(jù)來(lái)源：國(guó)家及相關(guān)城市統(tǒng)計(jì)局宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境外貿(mào)及外商投資0510152025303540451998199920002001200220032004050100150200250300合同利用外資金(左軸)實(shí)際利用外資(左軸)進(jìn)出口(右軸)近年來(lái)寧波進(jìn)出口及利用外資情況單位：億美元數(shù)據(jù)來(lái)源：寧波市統(tǒng)計(jì)局主要指標(biāo)（2004年）進(jìn)出口總額：261.1億美元出口： 166.90億美元進(jìn)口： 94.23億美元新批外商投資企業(yè)： 1,081家合同利用外資： 41.36億美元實(shí)際利用外資： 21.03億美元對(duì)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速：寧波城市港口經(jīng)濟(jì)突出，近年來(lái)，進(jìn)出口總額、利用外資額呈現(xiàn)出非常迅速的發(fā)展，物流企業(yè)、

10、外貿(mào)企業(yè)及新進(jìn)入寧波的外資企業(yè)將是寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增客源的主要組成部分宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境跨海大橋建設(shè)工程概況杭州灣跨海大橋北起嘉興市海鹽鄭家埭，止于寧波市慈溪水路灣，全長(zhǎng)36公里。大橋建成后將縮短寧波至上海間的陸路距離120余公里 按雙向六車(chē)道高速公路設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)速100公里/小時(shí)，設(shè)計(jì)使用年限100年，大橋建設(shè)投資額約118億元官方預(yù)計(jì)車(chē)流量：2009年5.2萬(wàn)輛/天，2015年8萬(wàn)輛/天，2027年9.2萬(wàn)輛/天杭州灣跨海大橋進(jìn)度2003年6月 奠基2008年 計(jì)劃建成2009年 計(jì)劃通車(chē)意義：促進(jìn)蘇南、浙北貨源流向?qū)幉ǜ?，有利于寧波港口?jīng)濟(jì)和國(guó)際集裝箱運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展助力寧波成為長(zhǎng)三角南翼經(jīng)濟(jì)中心是

11、寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期利好房地產(chǎn)投資05010015020025095969798990001020304-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%投資額增長(zhǎng)率近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及增長(zhǎng)率寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代中后期的衰退后，從2000年開(kāi)始，房地產(chǎn)投資熱情高漲，21世紀(jì)前3年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率保持在40%以上值得注意的是，在經(jīng)歷了連續(xù)3年40%以上的增長(zhǎng)后，受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率在2004年出現(xiàn)了放緩的跡象2005年1-5月份，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資88.9億元，同比增長(zhǎng)僅4.7%，住宅開(kāi)發(fā)投資58.4億元，同比下降14%，顯示

12、出開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅的投資熱情已明顯減弱億元數(shù)據(jù)來(lái)源：寧波市統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)投資城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃寧波進(jìn)入了一輪新的城市快速建設(shè)期，由目前的行政、商業(yè)、商務(wù)中心即三江口地區(qū)逐漸向外圍區(qū)域發(fā)展在東部地區(qū)將建成未來(lái)的行政、商務(wù)中心，在北部、西部、南部將分別建成三個(gè)區(qū)級(jí)中心，而目前城市的中心三江口地區(qū)未來(lái)依然為城市的商業(yè)中心近期城市主要是向東發(fā)展，即加快東部新城的建設(shè)，中遠(yuǎn)期重點(diǎn)發(fā)展北部，適度發(fā)展西部，有限制的發(fā)展南部南片區(qū)級(jí)中心行政中心、商務(wù)中心商業(yè)中心北部區(qū)級(jí)中心西部區(qū)級(jí)中心地塊區(qū)域環(huán)境東部新城市規(guī)劃東部新城目前剛通過(guò)總體規(guī)劃，下一步將細(xì)化各區(qū)規(guī)劃及分項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)完成和即將建設(shè)的項(xiàng)目主要是道路、河流

13、等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及會(huì)展中心及配套設(shè)施，本項(xiàng)目為首個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃，到2009年，新城核心區(qū)將形成一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施框架基本形成近期將主要啟動(dòng)會(huì)展區(qū)、門(mén)戶(hù)區(qū)、拆遷安置區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2005年新城規(guī)劃完成基礎(chǔ)建設(shè)投資8億元，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資12億元中央商務(wù)區(qū)會(huì)展中心及配套區(qū)辦公區(qū)及市民中心門(mén)戶(hù)區(qū)藝術(shù)文化區(qū)新城核心區(qū)（8.45平方公里）新城總規(guī)劃區(qū)（15.85平方公里）拆遷安置區(qū)本項(xiàng)目地塊區(qū)域環(huán)境地塊周邊規(guī)劃一類(lèi)工業(yè)用地寧波國(guó)際會(huì)展中心商務(wù)辦公、服務(wù)式公寓（規(guī)劃）五星級(jí)酒店（規(guī)劃）進(jìn)出口交易中心（在建）三星級(jí)酒店（規(guī)劃）本項(xiàng)目項(xiàng)目東面為一類(lèi)工業(yè)用地，用地性質(zhì)今后可能會(huì)進(jìn)行調(diào)整項(xiàng)目西面為會(huì)展中心

14、及會(huì)展配套區(qū)會(huì)展及配套區(qū)為綜合性商務(wù)功能區(qū)，其中的部分規(guī)劃項(xiàng)目將分流本項(xiàng)目部分客源信息來(lái)源：東部新城規(guī)劃處訪談軌道交通（規(guī)劃）城建集團(tuán)呈至 二、項(xiàng)目總體定位 SWOT分析 總體定位 寫(xiě)字樓 公寓 商鋪 SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì) Strength 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 配套優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 品牌優(yōu)勢(shì)劣勢(shì) Weakness 交通劣勢(shì) 區(qū)位劣勢(shì) 現(xiàn)狀制約 形態(tài)受限機(jī)會(huì) Opportunity 整體發(fā)展 重心東移 商務(wù)展會(huì)威脅 Threat 宏觀調(diào)控 規(guī)劃發(fā)展SWOT分析優(yōu)勢(shì) Strength 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目所在的區(qū)域是寧波市未來(lái)5年重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的東部新城，也是 寧波市未來(lái)“一城兩心”發(fā)展框架的

15、核心之一。 配套優(yōu)勢(shì)：東部新城將建設(shè)寧波市未來(lái)行政中心、會(huì)展中心、商務(wù)中心、科技中 心、信息中心等，這都給本項(xiàng)目未來(lái)提供了良好的配套設(shè)施。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：未來(lái)本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒁劳袊?guó)際會(huì)展中心的發(fā)展，形成以會(huì)展為中心 的商務(wù)經(jīng)濟(jì)功能支撐。 設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：結(jié)合區(qū)域規(guī)劃，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，利于協(xié)調(diào)本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)發(fā) 展，并相互利用各業(yè)態(tài)的配套優(yōu)勢(shì)，特別是五星級(jí)酒店的配套設(shè)施。 品牌優(yōu)勢(shì)：“雷迪森”品牌在浙江市場(chǎng)乃至全國(guó)形成了相當(dāng)?shù)闹群兔雷u(yù)度，同 時(shí)也為本項(xiàng)目積累了大量的潛在客戶(hù)。SWOT分析劣勢(shì) Weakness 交通劣勢(shì)：本項(xiàng)目所在區(qū)域地理位置目前較偏，內(nèi)外部交通均未形成體系，特 別對(duì)外交通不便。 區(qū)

16、位劣勢(shì)：所在區(qū)域目前并非成熟酒店區(qū)域，市場(chǎng)認(rèn)知度低；同時(shí)該區(qū)域近期 也難以形成高檔商務(wù)氛圍，缺乏由商務(wù)集聚效應(yīng)帶來(lái)的客源。 現(xiàn)狀制約：項(xiàng)目基地周?chē)壳笆袌?chǎng)發(fā)展氣氛淡薄，配套設(shè)施和公寓建設(shè)基礎(chǔ)現(xiàn)在 缺乏，難以聚集各類(lèi)消費(fèi)人氣。 形態(tài)受限：商業(yè)規(guī)劃用地性質(zhì)，以及非社區(qū)住宅型的技術(shù)指標(biāo)影響，后期公寓發(fā) 展形態(tài)受限。SWOT分析機(jī)會(huì) Opportunity 整體發(fā)展：長(zhǎng)三角地區(qū)近幾年成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為熱點(diǎn)的區(qū)域，且寧波也是 浙江省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為紅火的城市之一，未來(lái)發(fā)展來(lái)看，長(zhǎng)三角流 域?qū)⒗^續(xù)呈現(xiàn)健康、良好的發(fā)展勢(shì)頭。 重心東移：寧波市城市發(fā)展重心東移，未來(lái)5年重力打造東部新城，使其成為寧波 市未來(lái)的

17、行政、金融和商貿(mào)等中心 ，為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了難得發(fā)展 良機(jī)。 商務(wù)展會(huì)：本項(xiàng)目作為國(guó)際會(huì)展中心的配套項(xiàng)目，未來(lái)此區(qū)域的建設(shè)將依托會(huì)展商 務(wù)的發(fā)展，同時(shí)上海世博會(huì)所帶來(lái)的長(zhǎng)三角會(huì)展商務(wù)的聯(lián)動(dòng)影響，為本 項(xiàng)目帶來(lái)大量潛在的客戶(hù)群體。威脅 ThreatSWOT分析 宏觀調(diào)控：宏觀調(diào)控抑制了自用購(gòu)房者和投資者的購(gòu)房或投資熱情，市場(chǎng)觀望氣氛 濃厚，對(duì)非傳統(tǒng)性住宅公寓，如酒店式公寓等，這樣一個(gè)帶有鮮明投資 屬性的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，目前的宏觀政策給物業(yè)的銷(xiāo)售造成了一定的難度。 規(guī)劃發(fā)展：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，除本項(xiàng)目外，周邊其他地塊目前規(guī)劃發(fā)展方向未定， 未來(lái)可能會(huì)發(fā)展成直（間）接競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)或業(yè)態(tài)沖突性物業(yè)，為本項(xiàng)目的

18、先期開(kāi)發(fā)帶來(lái)未知的潛在不利影響。 對(duì)策：在產(chǎn)品定位方面敢于創(chuàng)新，避免同質(zhì)化，利用品牌公信力和影響力，利用 品質(zhì)化整體形象塑造，以及利用多業(yè)態(tài)配套優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，在目前觀望氣氛濃 厚的寧波市場(chǎng)上創(chuàng)造投資新熱點(diǎn)，增強(qiáng)投資客對(duì)本項(xiàng)目的信心。項(xiàng)目總體定位“雷迪森新三江”公寓寫(xiě)字樓建議分3期開(kāi)發(fā)：第1期為寫(xiě)字樓部分第2期為公寓部分第3期為商鋪部分隨市場(chǎng)的發(fā)展而推進(jìn)投資成本的合理化風(fēng)險(xiǎn)的可控性商鋪寫(xiě)字樓A塔樓B塔樓定位基礎(chǔ)中小型企業(yè)是寧波寫(xiě)字樓客戶(hù)的主體，依托本項(xiàng)目附近寧波國(guó)際會(huì)展中心的輻射效應(yīng)及所處地段的升值潛力寧波高品質(zhì)寫(xiě)字樓較為缺乏，市場(chǎng)需要更高品質(zhì)的寫(xiě)字樓以滿足現(xiàn)有及潛在高端客戶(hù)的需求總體量36,000

19、-40,000平方米16,000-20,000平方米總體定位國(guó)際商貿(mào)中心總部大廈主要目標(biāo)客戶(hù)中小型貿(mào)易、物流及廣告、會(huì)展等專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司；投資客大中型物流、貿(mào)易、制造類(lèi)公司及未來(lái)進(jìn)入寧波的外資金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司設(shè)計(jì)理念在保障項(xiàng)目品質(zhì)基礎(chǔ)上注重靈活性和經(jīng)濟(jì)性硬件品質(zhì)方面在A塔樓基礎(chǔ)上有所提升，打造精品項(xiàng)目面積分隔面積以80-150平方米為主面積以150-200平方米為主，進(jìn)行組合銷(xiāo)售銷(xiāo)售策略直接銷(xiāo)售1.直接銷(xiāo)售 2.整體銷(xiāo)售給機(jī)構(gòu)投資者 3.先租賃后分拆銷(xiāo)售銷(xiāo)售價(jià)格定位8,000-10,000元/平方米10,000-12,000元/平方米建議增加寫(xiě)字樓比重，采用雙塔樓設(shè)計(jì)公寓整體定位公寓產(chǎn)品酒店式

20、單身公寓 酒店式服務(wù)公寓 體量配比 15,000平方米 15,000平方米 套數(shù) 150套 100套 戶(hù)型面積 一房6070平方米，約75套；二房100120平方米，約75套。 二房100120平方米，約38套；三房150160平方米，約50套；四房及以上200平方米，約12套。 價(jià)格 均價(jià)7000元/平方米 均價(jià)8000元/平方米 目標(biāo)客戶(hù)群 本地個(gè)人專(zhuān)業(yè)投資客本地高收入人群海歸人士本地及周邊地區(qū)的投資購(gòu)房團(tuán) 單身白領(lǐng)人士本地中高收入的自住型客戶(hù)外資公司在華員工長(zhǎng)期宿舍本地個(gè)人專(zhuān)業(yè)投資客本地及周邊地區(qū)的投資購(gòu)房團(tuán) 經(jīng)營(yíng)模式 酒店管理公司統(tǒng)一管理和出租，前5年給與投資者6%7%的固定投資回報(bào)，

21、后5年采用凈利潤(rùn)分紅方式。 購(gòu)房者可以自住，可以自行出租，也可以委托物業(yè)管理出租。 商鋪大型餐飲娛樂(lè)特色餐飲休閑街定位基礎(chǔ)寧波市本身的商務(wù)消費(fèi)特征決定了大型餐飲娛樂(lè)商家進(jìn)駐本項(xiàng)目的必要性寧波市專(zhuān)向面對(duì)商務(wù)客群的休閑餐飲場(chǎng)所缺乏，同時(shí)項(xiàng)目本身及周邊將是商務(wù)客源聚集區(qū)總體量8,00010,000平方米8,00010,000平方米總體定位高檔商務(wù)宴請(qǐng)親水商匯主要目標(biāo)客戶(hù)本項(xiàng)目及周邊區(qū)域的商務(wù)客源，同時(shí)以項(xiàng)目特色輻射更大的寧波商務(wù)市場(chǎng)設(shè)計(jì)理念充分結(jié)合水景資源，打造寧波全新的親水商匯面積分隔功能面積在40005000平方米面積根據(jù)業(yè)態(tài)不同將有2001200平方米不同分割租售策略純招租1、純招租 2、先租

22、后售 3、售后返租充分結(jié)合水景資源，打造寧波新商匯城建集團(tuán)呈至 三、寫(xiě)字樓 市場(chǎng)環(huán)境分析 客戶(hù)需求調(diào)研 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)環(huán)境分析寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資010000020000030000040000050000060000070000080000019992000200120022003施工面積新開(kāi)工面積竣工面積近年來(lái)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源：寧波市統(tǒng)計(jì)局平方米新開(kāi)工面積、施工面積等寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)先行指標(biāo)從2002年開(kāi)始顯著上升2005年1-5月，在住宅開(kāi)發(fā)投資同比下降14%的情況下，辦公樓開(kāi)發(fā)投資達(dá)到7.38億元，同比增長(zhǎng)55.4%開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅的投資熱情已大不如前，部分開(kāi)發(fā)商將注意力逐漸轉(zhuǎn)移到寫(xiě)字樓上市

23、場(chǎng)環(huán)境分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展階段第一階段（上世紀(jì)90年代中后期）本階段為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的初步形成期，出現(xiàn)了中農(nóng)信、華聯(lián)寫(xiě)字樓、平安大廈、人民保險(xiǎn)大廈等一批代表性的寫(xiě)字樓由于受亞洲金融危機(jī)、國(guó)家宏觀調(diào)控等因素的影響，市場(chǎng)吸納能力有限，整體租金水平較低、空置率較高，寫(xiě)字樓市場(chǎng)在90年代末陷入低谷中農(nóng)信國(guó)際商務(wù)大廈平安大廈華聯(lián)寫(xiě)字樓市場(chǎng)環(huán)境分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展階段第二階段（本世紀(jì)初）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，在需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)的拉動(dòng)下，存量寫(xiě)字樓逐漸得到消化，寫(xiě)字樓租金/售價(jià)上漲，空置率顯著下降寫(xiě)字樓投資逐漸升溫，一大批爛早期的爛尾樓重新包裝，如中寧大廈、天元大廈、華宏國(guó)際中心等，但寫(xiě)字樓的綜合品質(zhì)依然沒(méi)有顯著提升天元大

24、廈中寧大廈華宏國(guó)際中心銀億外灘大廈市場(chǎng)環(huán)境分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展階段第三階段（2003年以后）城市進(jìn)入了快速發(fā)展期，東部新城及鄞州中心城建設(shè)成為城市發(fā)展的兩大主要推動(dòng)力一批品質(zhì)較高的寫(xiě)字樓項(xiàng)目陸續(xù)或即將投入市場(chǎng)，如波特曼中心、金隆國(guó)際，寫(xiě)字樓的綜合品質(zhì)將得到提升波特曼中心金隆國(guó)際新天地國(guó)際商務(wù)大廈市場(chǎng)環(huán)境分析主要寫(xiě)字樓分布新天地中農(nóng)信國(guó)際商務(wù)大廈天一商務(wù)中心鄞信大廈崇光大廈華宏國(guó)際中心開(kāi)豐大廈彩江大廈嘉匯國(guó)貿(mào)中心華泰銀座波特曼中心東海曙光會(huì)展中心江廈銀座浦發(fā)銀行大廈華聯(lián)寫(xiě)字樓外灘大廈中遠(yuǎn)物流大廈中寧大廈世貿(mào)中心靈橋廣場(chǎng)都市仁和中心坤和中心天元大廈陽(yáng)光大廈金窿國(guó)際外運(yùn)大廈人民保險(xiǎn)大廈亞細(xì)亞商務(wù)中心海

25、曙大廈天寧大廈恒隆中心中山大廈平安大廈匯金大廈注: 本圖未包括以自用為主的寫(xiě)字樓,例如中銀大廈等,藍(lán)色字體表示尚未交付項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析2005年及以后寫(xiě)字樓供應(yīng)2005年2006年2007年天一商務(wù)中心都市仁和中心嘉匯國(guó)貿(mào)中心波特曼中心金隆國(guó)際中心匯金大廈新天地商務(wù)大廈開(kāi)豐大廈注: 供應(yīng)時(shí)間指交付時(shí)間,對(duì)于多業(yè)態(tài)的混合項(xiàng)目,面積為寫(xiě)字樓部分面積恒隆中心鄞州商會(huì)大廈114,000M2鄞州銀行大廈35,000M2未來(lái)3年內(nèi)寧波將迎來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰： 寫(xiě)字樓需求的增長(zhǎng)、租金/售價(jià)的增長(zhǎng)、空置率的下降刺激了開(kāi)發(fā)商的投資熱情，同時(shí)正值東部新城和鄞州中心城的大規(guī)模建設(shè)期，未來(lái)3年內(nèi)寧波寫(xiě)字樓的供應(yīng)量將明顯

26、增加120,000M252,000M2約30,000M230,000M258,000M2約40,000M2約22,000M2約30,000M2約45,000M2坤和中心約55,000M2市場(chǎng)環(huán)境分析天一廣場(chǎng)周邊成熟寫(xiě)字樓其他區(qū)域成熟寫(xiě)字樓近期竣工寫(xiě)字樓保持著市場(chǎng)上最高的住入率，平均在95%以上，地理位置優(yōu)勢(shì)及多年的客戶(hù)積累是主要原因，如人民保險(xiǎn)大廈、平安大廈、華聯(lián)寫(xiě)字樓等商務(wù)氛圍和配套商業(yè)設(shè)施較天一廣場(chǎng)周邊地區(qū)差，入駐率略低于上述區(qū)域，但仍然保持90%以上的平均入駐率，如崇光大廈、鄞信大廈、天寧大廈等由于多在2004年竣工，目前正處于裝修期和陸續(xù)入駐期，目前入駐率約20-40%，如東海曙光寫(xiě)字

27、樓、外灘大廈、華宏國(guó)際中心等在新增客戶(hù)和原有客戶(hù)擴(kuò)租的推動(dòng)下，寫(xiě)字樓入駐率持續(xù)上升，目前品質(zhì)相對(duì)較好的成熟寫(xiě)字樓的平均入駐率在90%以上，反映了市場(chǎng)旺盛的需求入駐率市場(chǎng)環(huán)境分析數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組實(shí)地考察入駐率物業(yè)名稱(chēng)所屬區(qū)域入駐率人民保險(xiǎn)大廈海曙99%平安大廈海曙98%華聯(lián)寫(xiě)字樓海曙96%中農(nóng)信國(guó)際商務(wù)大廈海曙95%世貿(mào)中心海曙95%天寧大廈海曙95%鄞信大廈江東95%亞細(xì)亞商務(wù)中心海曙95%會(huì)展中心大廈江東92%中遠(yuǎn)物流大廈江北90%崇光大廈江東90%天元大廈海曙80%東海曙光寫(xiě)字樓海曙30%華宏國(guó)際中心江東20%中寧大廈海曙20%外灘大廈江北20%市場(chǎng)環(huán)境分析租金數(shù)據(jù)來(lái)源:業(yè)主報(bào)價(jià)注明:由于

28、絕大多數(shù)寫(xiě)字樓為銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓,不同業(yè)主報(bào)價(jià)會(huì)存在比較大的差異在需求增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，寫(xiě)字樓租金近年來(lái)有了明顯的增長(zhǎng)，1.5-3元/平方米/天代表了目前品質(zhì)相對(duì)較高的寫(xiě)字樓的租金水平，同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，在同等品質(zhì)下，天一廣場(chǎng)周邊寫(xiě)字樓租金明顯高于其他區(qū)域預(yù)計(jì)未來(lái)一兩年內(nèi)寫(xiě)字樓租金仍然將會(huì)有所增長(zhǎng)，隨著一批品質(zhì)較高的寫(xiě)字樓的交付，如波特曼中心、金隆國(guó)際等，預(yù)計(jì)未來(lái)高端寫(xiě)字樓租金將突破3元/平方米/天部分寫(xiě)字樓租金狀況物業(yè)名稱(chēng)所屬區(qū)域平均租金報(bào)價(jià)（元/平方米/天）人民保險(xiǎn)大廈海曙3.0 華宏國(guó)際中心江東2.3 華聯(lián)寫(xiě)字樓海曙2.3 中農(nóng)信國(guó)際商務(wù)大廈海曙2.3 外灘大廈江北2.2 平安大廈海曙2.0 世貿(mào)中

29、心海曙2.0 天寧大廈海曙2.0 天元大廈海曙1.9 會(huì)展中心大廈江東1.9 江廈銀座海曙1.8 鄞信大廈江東1.4 亞細(xì)亞商務(wù)中心海曙1.3 中遠(yuǎn)物流大廈江北1.0 市場(chǎng)環(huán)境分析售價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源:業(yè)主報(bào)價(jià)前幾年，由于市場(chǎng)需求不足，寧波曾出現(xiàn)寫(xiě)字樓價(jià)格低于住宅價(jià)格的現(xiàn)象，目前，這種現(xiàn)象逐漸得到了改變，品質(zhì)相對(duì)較好的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售報(bào)價(jià)以9,00012,000元/平方米為主，波特曼中心和金隆國(guó)際兩個(gè)項(xiàng)目的平均報(bào)價(jià)則分別達(dá)到16,000元/平方米和15,000元/平方米部分寫(xiě)字樓售價(jià)狀況物業(yè)名稱(chēng)所屬區(qū)域平均銷(xiāo)售報(bào)價(jià)（元/平方米）波特曼中心江東16,000金隆國(guó)際海曙15,000天一商務(wù)中心海曙12,000都

30、市仁和中心海曙12,000銀億外灘大廈江北11,000天寧大廈海曙11,000中農(nóng)信國(guó)際商務(wù)大廈海曙10,000華聯(lián)寫(xiě)字樓海曙10,000華宏國(guó)際中心江東9,000會(huì)展中心大廈江東9,000新天地國(guó)際商務(wù)大廈江東8,000-9,000開(kāi)豐大廈江東8,000市場(chǎng)環(huán)境分析投資回報(bào)率根據(jù)目前的租金及售價(jià)水平，寧波寫(xiě)字樓的投資客戶(hù)可獲得約7-9%的投資回報(bào)率，此回報(bào)率同成熟市場(chǎng)寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率基本相當(dāng)，從這一角度反映出目前寧波寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)者的投資行為總體比較理性寫(xiě)字樓投資客戶(hù)普通住宅投資客戶(hù)二手轉(zhuǎn)讓稅負(fù)較低，包括營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅非常高，包括營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅租金收益較高，

31、以華聯(lián)寫(xiě)字樓為例： 年收益=2.3*365/10,000=8.4%非常低，例如單價(jià)10,000元/平方米，面積100平方米住房，月租約2,000元 年收益=2,000*12/100/10,000=2.4%變現(xiàn)能力弱，在市場(chǎng)中轉(zhuǎn)售困難變現(xiàn)能力強(qiáng)于寫(xiě)字樓，較寫(xiě)字樓容易出手投資目的轉(zhuǎn)售稅負(fù)過(guò)高，轉(zhuǎn)售比較困難，因而理性投資者以獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定租金收益為主，兼顧轉(zhuǎn)售價(jià)差收益出租無(wú)利可圖，轉(zhuǎn)售稅負(fù)輕，因而以獲取中短期銷(xiāo)售價(jià)差收益為主市場(chǎng)環(huán)境分析現(xiàn)有寫(xiě)字樓部分缺陷由于現(xiàn)有已投入使用的寫(xiě)字樓多為90年代建造或爛尾樓改造項(xiàng)目，并且寫(xiě)字樓基本為銷(xiāo)售型項(xiàng)目，因而，市場(chǎng)中寫(xiě)字樓的整體品質(zhì)較低，高品質(zhì)的寫(xiě)字樓供應(yīng)不足現(xiàn)有物

32、業(yè)缺陷標(biāo)準(zhǔn)層高度偏低：目前大多數(shù)寫(xiě)字樓的凈高約2.4-2.5米，樓層過(guò)低容易給用戶(hù)帶來(lái)壓抑感，且不利于室內(nèi)空氣的流通，例如華聯(lián)寫(xiě)字樓、中農(nóng)信凈高約2.4-2.5米，而外灘大廈、都市仁和中心總高度約為3.2米缺乏寬敞、高標(biāo)準(zhǔn)裝修的大堂：大堂是除樓身外寫(xiě)字樓最重要的形象展示因素，而目前寧波絕大多數(shù)寫(xiě)字樓大堂標(biāo)準(zhǔn)同發(fā)達(dá)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓存在顯著差距，例如中農(nóng)信、華聯(lián)寫(xiě)字樓、平安大廈均沒(méi)有挑空大堂，且面積非常小室內(nèi)空氣質(zhì)量差：由于多數(shù)寫(xiě)字樓缺乏新風(fēng)系統(tǒng)或新風(fēng)量不足、樓層凈高低、無(wú)可開(kāi)啟窗或可開(kāi)啟窗有限，室內(nèi)空氣流動(dòng)性弱，空氣質(zhì)量較差公共區(qū)域照明不足：多數(shù)寫(xiě)字樓在大堂、走廊、電梯廳等公共區(qū)域照明不足，在設(shè)計(jì)

33、中未充分考慮公共區(qū)域的照明及節(jié)省大廈運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是主要原因得房率偏低：多數(shù)寫(xiě)字樓目前的得房率為60-70%，例如華聯(lián)寫(xiě)字樓（63%）、中農(nóng)信（65%）、平安大廈（ 69%）、天元大廈（65%），單層面積較小、標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)深較小是主要原因市場(chǎng)環(huán)境分析參考項(xiàng)目華聯(lián)寫(xiě)字樓地 址：東渡路55號(hào)開(kāi) 發(fā) 商：寧波華聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理：銀泰物業(yè)管理有限公司建筑面積：總計(jì)約86,000平方米，辦公區(qū)約38,000平方米地上層數(shù)：28層地下層數(shù)：2層樓層凈高：公共走廊2.2-2.3米，電梯廳及辦公區(qū)2.4-2.5米標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1,700平方米最小可分隔面積：54平方米得 房 率：63%電梯系統(tǒng)：6部進(jìn)口三菱

34、電梯空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)系統(tǒng)車(chē) 位：約400個(gè)租金報(bào)價(jià)：約2.3元/平方米/天（均價(jià)）銷(xiāo)售報(bào)價(jià)：約10,000元/平方米（均價(jià)）入 駐 率：96%由于建成時(shí)間較早，且占據(jù)了絕佳的地理位置，華聯(lián)寫(xiě)字樓目前為寧波標(biāo)志性寫(xiě)字樓項(xiàng)目之一市場(chǎng)環(huán)境分析參考項(xiàng)目華聯(lián)寫(xiě)字樓66%11%2%2%1%3%9%6%物流貿(mào)易現(xiàn)代服務(wù)業(yè)一般服務(wù)業(yè)金融IT制造業(yè)其他客戶(hù)行業(yè)類(lèi)型分布物流類(lèi)客戶(hù)占客戶(hù)總數(shù)的66%，顯示出該物業(yè)非常明顯的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，其次為貿(mào)易類(lèi)客戶(hù)，其他類(lèi)型的客戶(hù)所占比例非常小從客戶(hù)面積角度分析，100-200及200-500平方米的客戶(hù)所占比例最大，合計(jì)約78%，這主要是因?yàn)樵撐飿I(yè)中中小型物流、貿(mào)易類(lèi)客戶(hù)比

35、重大，而此類(lèi)客戶(hù)的面積需求通常為500平方米以下代表客戶(hù)： 中海集裝箱運(yùn)輸浙江 泛亞班拿中國(guó) 大金（中國(guó)）投資 泰康人壽保險(xiǎn)股份15%44%34%5%2%100以下100-200200-500500-10001000以上客戶(hù)面積分布單位：平方米數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組實(shí)地調(diào)研市場(chǎng)環(huán)境分析參考項(xiàng)目華聯(lián)寫(xiě)字樓公共走廊凈高2.2-2.3米，電梯廳及辦公區(qū)層凈高2.4-2.5米，凈高過(guò)低產(chǎn)生壓抑感，降低了物業(yè)的品質(zhì)配備了6部電梯，但辦理各類(lèi)運(yùn)輸單證的人流較大，許多客戶(hù)反應(yīng)電梯等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng)船形平面設(shè)計(jì)雖獨(dú)具匠心，但降低了物業(yè)的使用率，僅63%，且不便于客戶(hù)布置辦公設(shè)備劣勢(shì)該物業(yè)地處寧波東門(mén)口，毗鄰天一廣場(chǎng)，地理

36、位置優(yōu)勢(shì)非常突出平面采用船形設(shè)計(jì)，且船頭正對(duì)東門(mén)口，喻意“乘風(fēng)破浪”，吸引了非常多的船務(wù)及船代企業(yè)物流產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)非常顯著，物流客戶(hù)足不出樓就可完成多項(xiàng)業(yè)務(wù)，因而提高了物流類(lèi)客戶(hù)的轉(zhuǎn)移成本，客戶(hù)忠誠(chéng)度高優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)環(huán)境分析參考項(xiàng)目人民保險(xiǎn)大廈地 址：大來(lái)街55號(hào)開(kāi) 發(fā) 商：中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份公司寧波分公司物業(yè)管理：寧波人民保險(xiǎn)培訓(xùn)中心建筑面積：總計(jì)34,000平方米，辦公區(qū)約20,000平方米地上層數(shù)：25層地下層數(shù)：2層標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1,300平方米最小可分隔面積：45平方米樓層凈高：2.5米得 房 率：68%電梯系統(tǒng)：3部進(jìn)口三菱電梯空調(diào)系統(tǒng)：開(kāi)利冷水機(jī)組及新風(fēng)機(jī)組、新晃風(fēng)機(jī)盤(pán)管車(chē) 位：約1

37、50個(gè)租金報(bào)價(jià)：3.0元/平方米/天（均價(jià)）銷(xiāo)售報(bào)價(jià)：不對(duì)外銷(xiāo)售入 駐 率：99%人民保險(xiǎn)大廈配備了客房、餐廳及商務(wù)俱樂(lè)部，并提供郵遞、考勤等服務(wù)，雖建成時(shí)間較早，但電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、大堂等硬件品質(zhì)仍然相對(duì)較高，因而保持了較高的租金水平和入駐率市場(chǎng)環(huán)境分析參考項(xiàng)目人民保險(xiǎn)大廈客戶(hù)行業(yè)類(lèi)型分布物流類(lèi)客戶(hù)是人民保險(xiǎn)大廈主要的客戶(hù)來(lái)源，占46%的份額，其次是制造類(lèi)企業(yè)、IT類(lèi)企業(yè)及貿(mào)易類(lèi)企業(yè)從客戶(hù)使用面積角度分析，以200-500平方米為主，占43%，其余面積的客戶(hù)分布比較均勻，可以看出，200平方米以下的客戶(hù)所占比例不高，這反映了該物業(yè)的客戶(hù)整體品質(zhì)較佳代表客戶(hù)： 國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行寧波代表

38、處 浙江中外運(yùn)寧波明州分公司 東方海外貨柜航運(yùn)（中國(guó)） 寧波三菱化學(xué)客戶(hù)面積分布單位：平方米46%8%5%5%15%18%3%物流貿(mào)易現(xiàn)代服務(wù)業(yè)金融IT制造業(yè)其他15%18%43%15%9%100以下100-200200-500500-10001000以上數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組實(shí)地調(diào)研市場(chǎng)環(huán)境分析參考項(xiàng)目波特曼中心地 址：彩虹北路52號(hào)開(kāi) 發(fā) 商：大榭寶業(yè)房產(chǎn)有限公司建筑面積：27,000平方米酒店，30,000平方米寫(xiě)字樓，30,000平方米酒店公寓，170米商業(yè)街地上層數(shù)：29層樓層凈高：2.7米標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1,300平方米最小可分隔面積：91平方米得 房 率：65%電梯系統(tǒng)：6部進(jìn)口富士通電

39、梯空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)架空地板：10厘米竣工時(shí)間2006年銷(xiāo)售報(bào)價(jià)：約16,000元/平方米（均價(jià)）波特曼中心為集酒店、寫(xiě)字樓、酒店式公寓為一體的綜合物業(yè)，建筑風(fēng)格及業(yè)態(tài)組合類(lèi)似上海商城，充分挖掘“波特曼”這一品牌價(jià)值是該物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)主題，16,000元/平方米的價(jià)格將寧波寫(xiě)字樓價(jià)格提升到一新的高度，但彩虹路路面較窄，該物業(yè)多業(yè)態(tài)組合且建筑密度高，將影響其交通通暢度市場(chǎng)環(huán)境分析參考項(xiàng)目金隆國(guó)際地 址：鎮(zhèn)明路、靈橋路交界處開(kāi) 發(fā) 商：寧波金隆置業(yè)有限公司建筑面積：總計(jì)52,000平方米，辦公區(qū)34,000平方米地上層數(shù)：26層地下層數(shù)：2層樓層凈高：2.7米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1,350平方米最小可分隔面積

40、：120平方米得 房 率：70%架空地板：10厘米電梯系統(tǒng)：6部奧的斯電梯空調(diào)系統(tǒng)：麥克維爾 VRV車(chē) 位：422個(gè)竣工時(shí)間：2007年銷(xiāo)售報(bào)價(jià)：約15,000元/平方米（均價(jià)）該物業(yè)客戶(hù)定位為“長(zhǎng)三角500強(qiáng)企業(yè)”，700平方米9.5米挑高大堂、2,000平方米噴泉廣場(chǎng)、1,200米露天空中花園廣場(chǎng)、架空地板、2.7米凈高等硬件品質(zhì)使該物業(yè)同波特曼中心一起成為寧波目前價(jià)格最高的兩幢寫(xiě)字樓市場(chǎng)環(huán)境分析參考項(xiàng)目新天地國(guó)際商務(wù)大廈地 址：民安路1066號(hào)開(kāi) 發(fā) 商：寧波新恒德置業(yè)物業(yè)管理：上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司建筑面積：5幢寫(xiě)字樓，總面積120,000平方米，主樓面積5.5萬(wàn)平方米地上層數(shù)：2

41、1-26層樓層高度：3.7米標(biāo)準(zhǔn)層面積：主樓約2,200平方米，小樓約700平方米最小可分隔面積：72平方米得 房 率：70%大 堂：主樓13.7米挑高大堂電梯系統(tǒng)：主樓8部電梯空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)停 車(chē) 位：總計(jì)3.3萬(wàn)平方米停車(chē)場(chǎng)竣工時(shí)間2006年銷(xiāo)售報(bào)價(jià)：8,000-9,000元/平方米（均價(jià)）新天地國(guó)際商務(wù)中心為距離本項(xiàng)目最近的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，該物業(yè)體量較大，以小面積分隔為主，其購(gòu)買(mǎi)者多為投資類(lèi)客戶(hù)，投資客主要是看中地段的升值潛力，該樓盤(pán)整體品質(zhì)同波特曼中心、金隆國(guó)際等高品質(zhì)寫(xiě)字樓依然存在一定的差距市場(chǎng)環(huán)境分析參考項(xiàng)目華宏國(guó)際中心地 址：中興路717號(hào)開(kāi) 發(fā) 商：寧波華宏置業(yè)有限公司建筑面積

42、約35,000平方米地上層數(shù)：19層地下層數(shù)：1層樓層凈高：約2.7米標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1,600平方米最小可分隔面積：150平方米得 房 率：75%電梯系統(tǒng)：4部三菱電梯，包含1部觀光電梯空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)系統(tǒng)車(chē) 位：約150竣工時(shí)間：2004年租金報(bào)價(jià):2.3元/平方米/天(均價(jià))銷(xiāo)售報(bào)價(jià)：9,000元/平方米/天(均價(jià))華宏國(guó)際中心為爛尾樓改造項(xiàng)目，目前客戶(hù)正在陸續(xù)入駐，靠近兒童公園，具有景觀優(yōu)勢(shì)，但其電梯數(shù)量較少，是其主要不足，丹麥船運(yùn)巨頭馬士基已入駐該物業(yè)客戶(hù)需求調(diào)研 地理位置 配套設(shè)施 建筑外立面 空調(diào)系統(tǒng) 電梯系統(tǒng) 大廈景觀 標(biāo)準(zhǔn)層平面 樓層高度 單層面積及開(kāi)間設(shè)計(jì) 停車(chē)位 大堂設(shè)計(jì)

43、 物業(yè)服務(wù)客戶(hù)在選擇甲級(jí)寫(xiě)字樓時(shí)，除價(jià)格以外，通常會(huì)對(duì)以下的一些因素比較敏感：寫(xiě)字樓客戶(hù)需求敏感因素客戶(hù)需求調(diào)研 所處地段處于城市核心位置的寫(xiě)字樓可以充分展示客戶(hù)形象與實(shí)力，因此，城市中心區(qū)域或CBD內(nèi)的寫(xiě)字樓往往成為寫(xiě)字樓客戶(hù)的首選，本項(xiàng)目周邊非成熟商務(wù)區(qū)，但在東部新城建設(shè)帶動(dòng)下的地段升值潛力將是吸引客戶(hù)的重要賣(mài)點(diǎn)。 周邊配套完善的周邊配套既可為企業(yè)提供了相關(guān)的商務(wù)服務(wù)，又為寫(xiě)字樓聚集人氣提供了條件，本項(xiàng)目目前周邊配套缺乏，但作為一多業(yè)態(tài)組合的建筑綜合體，項(xiàng)目自身已具備較為完善的商務(wù)配套。交通狀況人文氛圍周邊交通是否便捷已經(jīng)成為評(píng)價(jià)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的重要參考指標(biāo)，客戶(hù)一般選擇出行方便的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，

44、公共交通便利的寫(xiě)字樓能夠?yàn)槠髽I(yè)提供很大的交通便利，提高辦公效率。寫(xiě)字樓的人文氛圍是指寫(xiě)字樓所處區(qū)域的整體商務(wù)氛圍，例如，上海陸家嘴的人文氛圍就是金融，寧波東門(mén)口則聚集了大量的物流類(lèi)企業(yè)。 寫(xiě)字樓客戶(hù)需求敏感因素地理位置客戶(hù)需求調(diào)研寫(xiě)字樓客戶(hù)需求敏感因素建筑外立面建筑外立面，是建筑形象最直觀的體現(xiàn)，外立面材質(zhì)的不同組合，配之以不同的夜景燈光設(shè)計(jì)，使得現(xiàn)代建筑的外立面更加的豐富多彩客戶(hù)需求調(diào)研多邊形：平面輪廓多變，部分承重柱的位置與外墻距離大，造成內(nèi)部不容易分隔 香港交易廣場(chǎng)香港中環(huán)廣場(chǎng)三角形：房型設(shè)計(jì)復(fù)雜，特別在小分隔時(shí)，核心筒的人流動(dòng)線復(fù)雜，給使用帶來(lái)不便。此類(lèi)平面只適合整層客戶(hù)，不適合小面積

45、分隔客戶(hù) 矩形：矩形的標(biāo)準(zhǔn)層平面，特別是無(wú)柱型的開(kāi)間設(shè)計(jì)很受客戶(hù)歡迎，大部分事務(wù)所及金融客戶(hù)都喜歡這樣的標(biāo)準(zhǔn)層平面 矩形組合：具有矩形平面大實(shí)用性特點(diǎn)，特別從4個(gè)邊角設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)中體現(xiàn)了對(duì)景觀優(yōu)勢(shì)的充分利用，以及對(duì)平面分隔的科學(xué)設(shè)計(jì) 香港愛(ài)丁堡大廈 香港太古廣場(chǎng)寫(xiě)字樓客戶(hù)需求敏感因素標(biāo)準(zhǔn)層平面方正的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)實(shí)用率高，三角、多邊等設(shè)計(jì)雖然新穎，但往往會(huì)不便于客戶(hù)的使用1800平方米1400平方米2100平方米1300平方米客戶(hù)需求調(diào)研315191963051015202.40及以下2.452.502.552.602.652.702.752.802.85及以上上海部分甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層凈高統(tǒng)計(jì)寫(xiě)字樓客

46、戶(hù)需求敏感因素樓層高度標(biāo)準(zhǔn)層過(guò)低將導(dǎo)致辦公舒適度顯著下降,目前新建的甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)層凈高一般以2.6米和2.7米居多，且逐漸以2.7米及以上為主流，總層高則以4米及以上為主流寧波部分寫(xiě)字樓樓層高度數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組實(shí)地訪談客戶(hù)需求調(diào)研世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng) 來(lái)福士廣場(chǎng) 瑞安廣場(chǎng) 寫(xiě)字樓客戶(hù)需求敏感因素單層面積及開(kāi)間設(shè)計(jì)為提高得房率以及最大效率地布置辦公家具，合理的單層面積設(shè)計(jì)及開(kāi)間設(shè)計(jì)是最好的途徑之一目前上海新建的甲級(jí)寫(xiě)字樓的單層面積一般在2000平方米以上，進(jìn)深一般在1012米左右，如世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、來(lái)福士廣場(chǎng)、瑞安廣場(chǎng)等寧波寫(xiě)字樓單層面積基本在1500平方米以下，得房率大都小于70%73.7%73%7

47、0%嘉華中心 70%寧波部分寫(xiě)字樓得房率數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組訪談波特曼中心 華聯(lián)寫(xiě)字樓 65%63%客戶(hù)需求調(diào)研寫(xiě)字樓客戶(hù)需求敏感因素空調(diào)系統(tǒng)寫(xiě)字樓客戶(hù)對(duì)空氣質(zhì)量的要求不斷提高，提高空氣質(zhì)量可以從幾個(gè)方面進(jìn)行 提高新風(fēng)量的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加新風(fēng)供應(yīng)量 增加除菌系統(tǒng)，提供衛(wèi)生的環(huán)境 采用智能變風(fēng)量系統(tǒng)，自動(dòng)控制溫濕度 采用其他節(jié)能環(huán)保新技術(shù)，提高人員舒適度寧波目前寫(xiě)字樓基本為銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓，部分寫(xiě)字樓在交房時(shí)并未安裝空調(diào)系統(tǒng)，例如外灘大廈、都市仁和中心等，降低大廈品質(zhì)?？蛻?hù)需求調(diào)研寫(xiě)字樓名稱(chēng)辦公面積（平方米） 電梯分區(qū) 電梯數(shù)量客梯/貨梯 等待時(shí)間 花旗集團(tuán)大廈 89,000 316 / 2 31.2秒

48、匯亞大廈 60,000 214 / 2 22-23秒 企業(yè)天地 75,000 214 / 2 29-31秒 世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng) 80,000 418 / 2 25秒 上海部分甲級(jí)寫(xiě)字樓電梯系統(tǒng)參考寫(xiě)字樓客戶(hù)需求敏感因素電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)的等待時(shí)間、客梯和貨梯的數(shù)量配置、電梯系統(tǒng)的分區(qū)、電梯廳的裝修等因素均體現(xiàn)了寫(xiě)字樓的品質(zhì)寧波部分物業(yè)電梯配置情況數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組實(shí)地調(diào)研客戶(hù)需求調(diào)研寫(xiě)字樓客戶(hù)需求敏感因素大廈景觀良好的辦公環(huán)境，開(kāi)闊的空間視野，生氣勃勃的商務(wù)氛圍對(duì)于那些希望給員工提供最佳工作環(huán)境，提高工作效率，提高企業(yè)認(rèn)同度的優(yōu)秀雇主而言，獨(dú)特的景觀感受將帶給員工從未體驗(yàn)的奮斗激情；同時(shí)提升了項(xiàng)目的商業(yè)

49、價(jià)值。“水邊都市”是東部新城的重要特色，項(xiàng)目周邊的河道是本項(xiàng)目可利用的重要景觀。本項(xiàng)目做足“水”文章，體現(xiàn)東部新城水空間的特色。客戶(hù)需求調(diào)研寫(xiě)字樓客戶(hù)需求敏感因素停車(chē)位隨著汽車(chē)擁有量的迅速增長(zhǎng)，停車(chē)位的充足與否已成為客戶(hù)選擇寫(xiě)字樓時(shí)的重要參考標(biāo)準(zhǔn)寧波部分物業(yè)停車(chē)位情況數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組訪談客戶(hù)需求調(diào)研寫(xiě)字樓客戶(hù)需求敏感因素大堂大堂的形象不僅代表寫(xiě)字樓的形象，同時(shí)也代表寫(xiě)字樓內(nèi)客戶(hù)的形象，為節(jié)省成本而減少大堂面積的做法不值得借鑒越來(lái)越多的甲級(jí)寫(xiě)字樓注重大堂的空間設(shè)計(jì)及裝修風(fēng)格，以滿足客戶(hù)對(duì)商務(wù)空間和休閑空間的需求，提升客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的滿意度 客戶(hù)需求調(diào)研寫(xiě)字樓客戶(hù)需求敏感因素配套設(shè)施配套設(shè)施完善、硬件

50、品質(zhì)優(yōu)良的寫(xiě)字樓是客戶(hù)辦公地點(diǎn)的理想選擇，雖然寫(xiě)字樓的主要功能為提供辦公場(chǎng)所，但大多數(shù)寫(xiě)字樓客戶(hù)期望足不出樓就能獲得簡(jiǎn)單的日常用品、滿足就餐需求等客戶(hù)需求調(diào)研安保服務(wù)機(jī)電設(shè)備維護(hù)加班空調(diào)供應(yīng)清潔服務(wù)寫(xiě)字樓客戶(hù)需求敏感因素物業(yè)服務(wù) 甲級(jí)寫(xiě)字樓客戶(hù)大都希望能夠享受?chē)?guó)際水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，人性化、個(gè)性化是甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)的核心，現(xiàn)代企業(yè)不僅要求寫(xiě)字樓能極大地滿足其商務(wù)辦公的需要，還很注重辦公環(huán)境對(duì)企業(yè)文化的培養(yǎng)作用，要求處處體現(xiàn)對(duì)員工的關(guān)懷客戶(hù)需求調(diào)研28%20%5%12%2%7%15%11%物流貿(mào)易現(xiàn)代服務(wù)業(yè)一般服務(wù)業(yè)金融IT制造業(yè)其他客戶(hù)行業(yè)類(lèi)型分布注明： 數(shù)據(jù)來(lái)源于華聯(lián)寫(xiě)字樓、中農(nóng)信、平安大廈、

51、崇光大廈、人民保險(xiǎn)大廈等15幢主要寫(xiě)字樓，以下相同分析寧波港口經(jīng)濟(jì)非常突出，國(guó)際國(guó)內(nèi)各大船務(wù)企業(yè)均在此設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，同時(shí)帶動(dòng)了一大批中小型貨運(yùn)代理企業(yè)，物流企業(yè)成為寧波寫(xiě)字樓客戶(hù)的主要來(lái)源，占28%的份額得益于港口和外向經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大型貿(mào)易企業(yè)設(shè)立的駐甬機(jī)構(gòu)及本地的貿(mào)易企業(yè)發(fā)展迅速，貿(mào)易類(lèi)企業(yè)成為寧波寫(xiě)字樓客戶(hù)的另一主要來(lái)源，占20%的份額現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在上海、北京等一線城市為寫(xiě)字樓重要客戶(hù)來(lái)源，但目前在寧波此類(lèi)客戶(hù)所占比重較小，預(yù)計(jì)隨著城市地位的提升，此類(lèi)企業(yè)會(huì)得到迅速的發(fā)展寧波寫(xiě)字樓客戶(hù)特征行業(yè)特征數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組訪談客戶(hù)需求調(diào)研62%24%14%寧波本地企業(yè)外省市中資企業(yè)外資企業(yè)客戶(hù)來(lái)源分布

52、華聯(lián)寫(xiě)字樓、中農(nóng)信、人民保險(xiǎn)大廈客戶(hù)來(lái)源分布分析從對(duì)15幢寫(xiě)字樓的統(tǒng)計(jì)中可以看出，目前外資企業(yè)所占的比較小，僅14%，寧波寫(xiě)字樓客戶(hù)目前仍然以寧波本地企業(yè)為主，占62%單獨(dú)對(duì)華聯(lián)寫(xiě)字樓、中農(nóng)信、人民保險(xiǎn)大廈的客戶(hù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可以發(fā)現(xiàn)，這三幢樓中外資企業(yè)的比例達(dá)31%，外省市中資企業(yè)的比重達(dá)到35%。寧波本地企業(yè)的比例下降為34%，同時(shí)對(duì)這三幢樓外的其他樓的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)其他樓中寧波本地企業(yè)的比例平均在90%以上，這說(shuō)明目前外來(lái)企業(yè)主要集中在華聯(lián)寫(xiě)字樓、中農(nóng)信和人民保險(xiǎn)大廈三幢寫(xiě)字樓隨著城市與外部進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)融合，外來(lái)企業(yè)的比重會(huì)逐漸加大寧波本地企業(yè)外省市中資企業(yè)外資企業(yè)34%35%31%寧波寫(xiě)字樓客戶(hù)

53、特征客戶(hù)來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組訪談客戶(hù)需求調(diào)研客戶(hù)使用面積分布分析從使用面積分布可以看出，100-200平方米的客戶(hù)最多，占接近50%的份額，以服務(wù)、貿(mào)易、物流企業(yè)為主其次為100平方米以下和200-500平方米的客戶(hù)，兩者分別占24%和21%的份額500平方米以上的客戶(hù)比例很少，合計(jì)僅占7%的份額，主要是船務(wù)公司及大中型貿(mào)易公司24%48%21%4%3%100以下100-200200-500500-10001000以上寧波寫(xiě)字樓客戶(hù)特征使用面積數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組訪談客戶(hù)需求調(diào)研客戶(hù)需求調(diào)研樣本選擇客戶(hù)來(lái)源分布58%23%19%寧波本地企業(yè)外省市中資企業(yè)外資企業(yè)31%23%8%10%1%10%10

54、%7%物流貿(mào)易現(xiàn)代服務(wù)業(yè)一般服務(wù)業(yè)金融IT制造業(yè)其他客戶(hù)行業(yè)分布本次調(diào)研總樣本量為300，獲取有效問(wèn)卷184份，在選擇調(diào)研樣本客戶(hù)來(lái)源及行業(yè)分布時(shí)，為增加樣本選擇的代表性，盡量接近“寧波寫(xiě)字樓客戶(hù)特征”一節(jié)中的比例，具體比例如下圖所示數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組訪談客戶(hù)需求調(diào)研客戶(hù)需求調(diào)研辦公場(chǎng)所獲取方式73%27%租賃購(gòu)買(mǎi)辦公樓獲取方式分析調(diào)研對(duì)象中，73%的為租賃寫(xiě)字樓，27%為購(gòu)買(mǎi)辦公樓，兩者比例約為3：1目前寧波的寫(xiě)字樓絕大部分為銷(xiāo)售型項(xiàng)目，再考慮到部分購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的自用客戶(hù)是從投資客手中購(gòu)買(mǎi)獲得的辦公樓，因而，可以推斷出銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)者中自用客戶(hù)和投資客戶(hù)的比例小于1：3，寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)者以投資

55、客為主詢(xún)問(wèn)調(diào)研對(duì)象目前辦公場(chǎng)所的獲取方式，可以發(fā)現(xiàn)：數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組訪談客戶(hù)需求調(diào)研客戶(hù)需求調(diào)研自用型購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)特征購(gòu)買(mǎi)面積分布分析購(gòu)買(mǎi)面積呈現(xiàn)“兩頭大、中間小”的特征，500平方米以上的占39%，100平方米以下的占35%，而100-200平方米的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)較少?gòu)馁?gòu)買(mǎi)客戶(hù)的來(lái)源來(lái)看，主要是寧波本地企業(yè)，占75%，外資企業(yè)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的比例很少，僅為4%，寧波寫(xiě)字樓客戶(hù)外資企業(yè)比例較小是原因之一，外資企業(yè)更傾向于租寫(xiě)字樓是另一主要原因，但隨著外資企業(yè)在寧波經(jīng)營(yíng)時(shí)間的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)外資企業(yè)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的比例會(huì)有所提高35%17%9%22%17%100以下100-200200-500500-10001000以

56、上購(gòu)買(mǎi)企業(yè)來(lái)源分布75%21%4%寧波本地企業(yè)外省市中資企業(yè)外資企業(yè)進(jìn)一步詢(xún)問(wèn)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的調(diào)研對(duì)象，發(fā)現(xiàn)：數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組訪談客戶(hù)需求調(diào)研選擇寫(xiě)字樓的主要關(guān)注因素分布客戶(hù)需求調(diào)研選擇寫(xiě)字樓的主要關(guān)注因素分析地段是寫(xiě)字樓最為關(guān)注的因素，選擇的比例高達(dá)90%外部形象、物業(yè)管理和公共區(qū)域裝修緊隨其后，選擇的比例分別為75%、66%和66%配套設(shè)施、空調(diào)系統(tǒng)、層高、電梯系統(tǒng)也是客戶(hù)在選擇寫(xiě)字樓時(shí)關(guān)注的重要因素詢(xún)問(wèn)調(diào)研對(duì)象在選擇寫(xiě)字樓時(shí)除價(jià)格外的主要關(guān)注因素，發(fā)現(xiàn)：數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組訪談客戶(hù)需求調(diào)研客戶(hù)需求調(diào)研對(duì)寫(xiě)字樓商務(wù)配套設(shè)施的要求63%36%44%58%19%44%23%35%23%0%10%20%

57、30%40%50%60%70%員工餐廳便利店郵遞服務(wù)銀行票務(wù)中心咖啡吧、茶吧圖文處理中高檔餐廳其他對(duì)寫(xiě)字樓配套設(shè)施的要求分析同上海寫(xiě)字樓客戶(hù)對(duì)商務(wù)配套設(shè)施的要求相比，寧波寫(xiě)字樓客戶(hù)對(duì)商務(wù)配套的要求要少一些，但隨著工作節(jié)奏的加快，寧波寫(xiě)字樓客戶(hù)對(duì)商務(wù)配套的要求會(huì)逐漸增強(qiáng)員工餐廳、銀行是調(diào)研對(duì)象最為關(guān)注的配套設(shè)施，分別達(dá)到63%和58%郵遞服務(wù)、便利店、咖啡吧/茶吧、中高檔餐廳也是調(diào)研比較關(guān)注的配套設(shè)施數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組訪談客戶(hù)需求調(diào)研客戶(hù)需求調(diào)研對(duì)所在寫(xiě)字樓的哪些方面不太滿意不滿意的因素分布分析空氣質(zhì)量、空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)為調(diào)研對(duì)象對(duì)目前寫(xiě)字樓最不滿意的幾個(gè)方面層高、使用率、配套設(shè)施、窗

58、戶(hù)不可開(kāi)啟等亦是調(diào)研對(duì)象提及較多的不滿因素16%23%28%46%26%12%25%18%46%23%32%41%43%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%公共區(qū)域照明不足停車(chē)不方便窗戶(hù)不可開(kāi)啟電梯擁擠/太慢使用率偏低公共區(qū)域裝修較差配套設(shè)施不足建筑陳舊空氣質(zhì)量差餐廳環(huán)境差層高太低空調(diào)較差/周末不開(kāi)物業(yè)服務(wù)不好數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組訪談客戶(hù)需求調(diào)研客戶(hù)需求調(diào)研未來(lái)最傾向于選擇哪個(gè)區(qū)域的寫(xiě)字樓未來(lái)選擇新寫(xiě)字樓的首選區(qū)域分析詢(xún)問(wèn)調(diào)研對(duì)象如果未來(lái)選擇新的辦公場(chǎng)所，會(huì)首先考慮哪個(gè)區(qū)域的寫(xiě)字樓，近56%的調(diào)研對(duì)象選擇天一廣場(chǎng)周邊區(qū)域，其次為江東區(qū)進(jìn)一步詢(xún)問(wèn)選擇天一廣場(chǎng)周邊區(qū)域的的調(diào)研

59、對(duì)象原因，周邊配套設(shè)施齊全和業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)聚集是最主要的原因，其次為交通便利和有利于展示企業(yè)形象56%11%3%20%10%天一廣場(chǎng)附近海曙區(qū)其他區(qū)域江北區(qū)江東區(qū)不確定85%55%78%45%23%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%周邊配套設(shè)施齊全交通便利業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)聚集有利于展示企業(yè)形象其他選擇天一廣場(chǎng)附近的原因數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組訪談客戶(hù)需求調(diào)研客戶(hù)需求調(diào)研對(duì)東部新城發(fā)展前景的看法對(duì)東部新城發(fā)展前景的看法分析客戶(hù)對(duì)東部新城前景的看法直接影響其購(gòu)買(mǎi)行為，51%的調(diào)研對(duì)象表示看好東部新城的發(fā)展，表示不看好的僅占10%的比例，另有39%的表示發(fā)展前景不確定或不知道詢(xún)問(wèn)表示看好東

60、部新城發(fā)展前景的調(diào)研對(duì)象，“政府強(qiáng)力推動(dòng)”及“寧波經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展”是最重要的看好原因，位于老城區(qū)和寧波港之間這一地理位置優(yōu)勢(shì)也是原因之一看好的原因數(shù)據(jù)來(lái)源:項(xiàng)目組訪談20%31%25%8%2%14%非?？春帽容^看好不確定不太看好非常不看好不知道90%88%12%11%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%政府強(qiáng)力推動(dòng)寧波經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展地理位置優(yōu)越其他客戶(hù)需求調(diào)研客戶(hù)需求調(diào)研對(duì)東部新城寫(xiě)字樓的興趣對(duì)東部新城寫(xiě)字樓的興趣視情況而定的原因分析詢(xún)問(wèn)客戶(hù)兩年后是否會(huì)考慮東部新城的寫(xiě)字樓，51%的調(diào)研對(duì)象表示視情況而定，18%的調(diào)研對(duì)象表示會(huì)考慮，31%的調(diào)研對(duì)象表示不會(huì)考慮進(jìn)