某某房地產(chǎn)項目投資價值分析報告

1、. .PAGE24 / NUMPAGES24城市花都、桃花嶺項目投資價值分析（預可行性研究）項目概況（見項目調(diào)研報告）項目公司基本情況（見項目調(diào)研報告）國政策環(huán)境與當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀（見項目調(diào)研報告）財務測算與經(jīng)濟評價（一）基礎(chǔ)條件1. 本項目經(jīng)營活動所遵循的國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策保持連貫，無重大變化。2. 本項目所在的市社會經(jīng)濟環(huán)境沒有意外變化。3. 本項目作為企業(yè)能夠通過不斷自我補償和更新，使其資產(chǎn)持續(xù)使用，經(jīng)營保持連續(xù)，并保證其獲利能力。4. 未來的稅率將在正常圍變化。5. 建設(shè)期，全部建設(shè)所使用的原材料價格不出現(xiàn)異常波動。6. 資金回籠渠道暢通，銷售收入完全實現(xiàn)7. 無其它人力不可抗

2、拒的重大影響。（二）項目計算期項目計算期包括建設(shè)期和銷售期，兩者時間上有重疊。預計城市花都項目總周期為5年，桃花嶺項目總周期為6年。第一部分 城市花都項目財務測算（三）主要技術(shù)指標項目主要技術(shù)指標一覽表（城市花都）項 目用地面積（萬M2）建筑面積（萬M2）容積率小高層6.721.51.8多層27.144.50.9獨立別墅22.25.550.45聯(lián)排別墅12.95公建5.6綠地42.1道路廣場10.1（四）項目總投資估算項 目 總 投 資 估 算 表（城市花都） 單位：萬元序號項目總投資占總投資比例單位成本(元/平方米)1開發(fā)建設(shè)投資165,672.48 100.00%1,960.62 1.1土

3、地開發(fā)費57,231.58 34.55%677.30 1.2前期工程費14,427.23 8.71%170.74 1.4建筑安裝工程費48,550.00 29.30%574.56 1.5公用配套設(shè)施與非營業(yè)性公建費用12,675.00 7.65%150.00 1.6管理費用1,500.00 0.91%17.75 1.7銷售費用5,949.00 3.59%70.40 1.8貸款利息11,901.29 7.18%140.84 1.9不可預見費13,438.38 8.11%159.03 注：具體數(shù)據(jù)計算過程見第 頁城市花都經(jīng)濟測算表（五）銷售收入與經(jīng)營稅金與附加銷售定價：小高層2200元/平米，多層

4、公寓2800元/平米，聯(lián)排別墅3300元/平米，獨立別墅4200元/平米。別墅周邊花園按800元/平米出售，由于面積難以估算暫不考慮從第二年起開始銷售，在拿到銷售許可證之前采取部認購的方式進行。3、所有稅費全部由道路建設(shè)資金抵扣，經(jīng)測算，最后還須交納3400萬元稅費。銷售收入與經(jīng)營稅金與附加估算表（城市花都） 單位：萬元序號項目合計第一年第二年第三年第四年第五年一銷售收入237945.00 035691.7559486 95178 475891銷售建筑面積84500001267502112503380001690002銷售比例100%015%25%40%20%二經(jīng)營稅金與附加3400.00 0

5、00 0 3400.00 1營業(yè)稅0.00 000 0 2城市維護建設(shè)費0.00 000 0 3教育費附加0.00 000 0 （六）項目盈利測算利 潤 測 算 表 （城市花都） 單位：萬元序號項目合計第一年第二年第三年第四年第五年1銷售收入237945.00 035691.7559486.2595178475892經(jīng)營稅金與附加3400.00 000034003開發(fā)建設(shè)總費用164106.39 40987.25 43720.76 32924.68 40795.10 5678.60 4利潤總額70438.61 -40987.25 -8029.01 26561.57 54382.90 38510

6、.40 5所得稅(33%)23244.67 0.00 0.00 0.00 10536.24 12708.43 6稅后利潤47193.94 -40987.25 -8029.01 26561.57 43846.66 25801.97 （七）項目總體財務測算城 市 花 都 項 目 總 體 財 務 測 算 表 （城市花都） 單位：萬元占地1548.7畝（103公頃），建筑面積住宅84.5萬平方米，容積率0.82（其中小高層1.8，多層0.9，別墅0.45）編號項目投資金額說明備注一土地費用57231.58 七通一平1750畝苗圃補償費20250.00 27萬/畝2711畝農(nóng)場、88畝學校補償費2397

7、0.00 30萬/畝3750畝苗圃出讓金6000.00 8萬/畝，其中4萬/畝返還給項目公司，返還時間未定4711畝農(nóng)場、88畝學校出讓金6392.00 8萬/畝，可抵扣建路、橋投資5防洪保安資金123.90 800元/畝，可抵扣建路、橋投資6土地契稅495.68 4%，可抵扣建路、橋投資二火星北路、瀏陽河大橋建設(shè)資金0.00 用799畝土地出讓金、全部的土地稅費和報建費逐步抵扣，經(jīng)計算最后僅應繳納可抵扣項目中的營業(yè)稅3400萬元三前期費用14427.23 1工程設(shè)計費3000.00 2工程勘察費139.65 0.30%3工程監(jiān)理費302.58 0.65%4報建費10985.00 130元/平

8、米（含當?shù)亟ㄔO(shè)各項收費），可抵扣建路、橋投資四房屋建設(shè)費48550.00 1建安費46550.00 小高層700元/平米（框架結(jié)構(gòu)、外墻涂料局部墻磚、含電梯、戶門、一般塑鋼窗）；多層500元/平米（磚混結(jié)構(gòu)標準同上不含電梯）；別墅500元/平米（磚混結(jié)構(gòu)標準同上）室全部為毛坯，水電入戶支管由住戶裝修時解決。2綠化工程費2000.00 五公用配套設(shè)施與非營業(yè)性公建費用12675150元/平方米含托幼、中小學、醫(yī)療中心六管理費1500.00 300萬元/年七不可預見費13438.38 10%八資金成本11901.29 1750畝土地費用、前期費用，部分建設(shè)投資資金成本7205.78 開發(fā)期3年，考

9、慮資金滾動開發(fā)，部分貸款，貸款利率5.49% ，復利2建火星北路、瀏陽河大橋資金成本4695.50 因投資成本逐步回收，考慮時間因素，做保守估計，3年，復利九銷售費用5949 2.50%總成本（不含兩稅一費）165672.09 銷售收入237945.00 小高層2200元/平米，多層公寓2800元/平米，聯(lián)排別墅3300元/平米，獨立別墅4200元/平米。（獨立別墅周邊花園按800元/平米出售，考慮花園面積難以估算暫不考慮）兩稅一費13086.98 銷售毛利59185.93 單方成本0.1961 總建筑面積84.5萬平方米單方成本（含稅費）0.2115 成本利潤率36%（八）現(xiàn)金流量全 部 投

10、 資 現(xiàn) 金 流 量 表（城市花都） 單位：萬元序號項目合計第一年第二年第三年第四年第五年一季度二季度三季度四季度1現(xiàn)金流入240945 0 0 0 0 38692 59486 95178 47589 1.1出讓金返還3000 0 0 0 0 3000 0 0 0 1.2銷售收入237945 0 0 0 0 35691.7559486.395178475892現(xiàn)金流出190894 6948 10097 9124 14819 43721 32925 51331 21930 2.1開發(fā)建設(shè)投資164320 6948 10097 9124 14819 43721 32925 40795 5893 7

11、50畝土地費用20250 4948 8096.6 7124 81.4 0 0 0 0 711+88畝土地費用23970 0 0 0 0.0 7191 10786.5 5992.5 0 建造橋路投資27000 2000 2000 2000 2000 19000 0 0 0 建設(shè)費用61225 0 0 0 9310 11638 13964.0 26313 0 其他費用15680 0 0 0 3427 2988 3290 2988 2988 銷售費用6163 0 0 0 0 1232 1540 2158 1233 財務費用10032 0 0 0 0 1672 3344 3344 1672 2.2經(jīng)營

12、稅金與附加3400 0 0 0 0 0 0 0 3400 2.3所得稅23174 0 0 0 0 0.00 0.00 10536.24 12637.81 3凈現(xiàn)金流量50051 -6948 -10097 -9124 -14819 -5029 26562 43847 25659 4累計凈現(xiàn)金流量-6948 -17045 -26169 -40987 -46016 -19455 24392 50051 財務凈現(xiàn)值：33065.91萬元 ； 部收益率：29.8% ； 動態(tài)投資回收期：3.8年第二部分 桃花嶺項目財務測算（九）主要技術(shù)指標項 目 主 要 技 術(shù) 指 標 一 覽 表（桃花嶺）項目用地面積（

13、萬M2）建筑面積（萬M2）容積率生態(tài)住宅項目總用地156.6住宅建設(shè)用地491000.78公共設(shè)施用地1022綠化率77.6道路廣場用地20高爾夫球場項目總用地93.4200.3休閑農(nóng)業(yè)示園建設(shè)建設(shè)用地1580.3公共設(shè)施用地5綠地63.4道路廣場用地10（十）總投資估算項目總投資估算表 （桃花嶺） 單位：萬元序號項目總投資占總投資比例單位成本(元/平方米)1開發(fā)建設(shè)投資303,321.33 100.00%2,022.14 1.1土地開發(fā)費98,700.00 32.54%658.00 1.2前期工程費24,892.40 8.21%165.95 1.4建筑安裝工程費106,700.00 35.1

14、8%711.33 1.5公用配套設(shè)施與非營業(yè)性公建費用22,500.00 7.42%150.00 1.6管理費用1,800.00 0.59%12.00 1.7銷售費用10,305.00 3.40%68.70 1.8資金成本12,964.69 4.27%86.43 1.9不可預見費25,459.24 8.39%169.73 （十一）銷售收入與經(jīng)營稅金與附加1、銷售定價：生態(tài)住宅：2500元/平米，配套商業(yè)性設(shè)施：3300元/平米，高爾夫休閑、農(nóng)業(yè)配套建筑3200元/平米。獨立別墅周邊花園按800元/平米出售，由于面積難以估算暫不考慮2、從第二年起開始銷售，在拿到銷售許可證之前采取部認購的方式進行

15、。銷售收入與經(jīng)營稅金與附加估算表（桃花嶺） 單位：萬元序號項目合計第一年第二年第三年第四年第五年第六年一銷售收入4122004122010305014427061830618301銷售建筑面積15000001500003750005250002250002250002銷售比例100%10%25%35%15%15%二經(jīng)營稅金與附加19270.352267.15667.757934.853400.653400.651營業(yè)稅17518.5020615152.507213.503091.503091.502城市維護建設(shè)費1226.30144.27360.68504.95216.41216.413教育費

16、附加525.5661.83154.58216.4192.7592.75（十二）盈利預測利 潤 測 算 表（桃花嶺） 單位：萬元序號項目合計第一年第二年第三年第四年第五年第六年1銷售收入412200.00 041220103050.00 144270.00 61830.00 61830.00 2經(jīng)營稅金與附加22671.00 02267.15667.75 7934.85 3400.65 3400.65 3開發(fā)建設(shè)總費用314657.60 46539.60 66644.00 60338.00 68341.00 66203.00 6592.00 4利潤總額74871.40 -46539.60 -27

17、691.10 37044.25 67994.15 -7773.65 51837.35 5所得稅(33%)22142.26 -15358.07 -9138.06 12224.60 22438.07 -2565.30 14541.02 6稅后利潤52729.14 -31181.53 -18553.04 24819.65 45556.08 -5208.35 37296.33 注：高爾夫球場的收益未計算在（十三）總體財務測算表 項 目 總 體 財 務 測 算 表 （桃花嶺）單位：萬元占地3750畝（250公頃），生態(tài)住宅100萬平米，配套商業(yè)性設(shè)施：22萬平米，高爾夫休閑、農(nóng)業(yè)配套建筑：28萬平米編號

18、項目投資金額說明備注一土地費用98700.00 七通一平1600畝補償費12000.00 20萬/畝2600畝出讓金3600.00 6萬/畝，可抵扣建二環(huán)路投資33150畝補償費63000.00 20萬/畝43150畝出讓金18900.00 6萬/畝，可抵扣建二環(huán)路投資5防洪保安資金300.00 800元/畝，可抵扣建路、橋投資6土地契稅900.00 4%，可抵扣建路、橋投資二二環(huán)路西側(cè)建設(shè)資金0.00 用土地出讓金、全部的土地稅費和報建費逐步抵扣三前期費用24892.40 1工程設(shè)計費4500.00 2工程勘察費271.60 0.35%3工程監(jiān)理費620.80 0.80%4報建費19500.

19、00 130元/平米（含當?shù)亟ㄔO(shè)各項收費），可抵扣建二環(huán)路投資抵扣后應繳納報建費12000四房屋建設(shè)費106700.00 1建安費77600.00 生態(tài)住宅600元/平米，配套商業(yè)性設(shè)施800元/平米2高爾夫休閑、農(nóng)業(yè)配套建筑29100.00 高爾夫5000萬元，高爾夫設(shè)計300萬元，休閑農(nóng)業(yè)配套850元/平米五公用配套設(shè)施與非營業(yè)性公建費用22500150元/平方米含托幼、中小學、醫(yī)療中心六管理費1800.00 300萬元/年七不可預見費25459.24 10%八資金成本12964.69 1600畝土地費用、前期費用，部分建設(shè)投資資金成本7747.46 開發(fā)期3年，考慮資金滾動開發(fā)，部分貸款

20、，貸款利率5.49% ，復利2建二環(huán)西側(cè)資金成本5217.22 因投資成本逐步回收，考慮時間因素，做保守估計，3年，復利九銷售費用10305 2.50%總成本（不含兩稅一費）303321.33 銷售收入412200.00 生態(tài)住宅：2500元/平米，配套商業(yè)性設(shè)施：3300元/平米，高爾夫休閑、農(nóng)業(yè)配套建筑3200元/平米。（獨立別墅周邊花園按800元/平米出售，考慮花園面積難以估算暫不考慮）兩稅一費22671.00 可抵扣建路、橋投資全額繳納銷售毛利86207.67 單方成本0.2022 總建筑面積150萬平方米單方成本（含稅費）0.2173 成本利潤率28%（十四）現(xiàn)金流量全 部 投 資

21、現(xiàn) 金 流 量 表（桃花嶺） 單位：萬元序號項目合計第一年第二年第三年第四年第五年第六年一季度二季度三季度四季度1現(xiàn)金流入412200 0 0 0 0 41220 103050 144270 61830 61830 銷售收入412200 0 0 0 0 41220 103050 144270 61830 61830 2現(xiàn)金流出362036 6500 6540 4772 28728 68911 66006 86442 69604 24534 2.1開發(fā)建設(shè)投資314658 6500 6540 4772 28728 66644 60338 68341 66203 6592 600畝土地費用1560

22、0 4000 4540 4000 3060 0 0 0 0 0 3150畝土地費用81900 0 0 0 0 12285 20475 28665 20475 0 建造橋路投資25500 2500 2000 0 2000 19000 0 0 0 0 建設(shè)費用129200 0 0 0 16005 21340 26675 26675 38505 0 其他費用52153 0 0 772 7663 11158 11158 11159 5699 4544 銷售費用10305 0 0 0 0 2861 2030 1842 1524 2048 2.2經(jīng)營稅金與附加22671 0 0 0 0 2267 5668

23、 7935 3401 3401 2.3所得稅24708 0 0 0 0 0.00 0.00 10166.54 0.00 14541.02 3凈現(xiàn)金流量50164 -6500 -6540 -4772 -28728 -27691 37044 57828 -7774 37296 4累計凈現(xiàn)金流量-6500 -13040 -17812 -46540 -74231 -37186 20641 12868 50164 財務凈現(xiàn)值：24836.2萬元 ； 部收益率：18% ； 動態(tài)投資回收期：4.06（十五）總體經(jīng)濟評價從以上財務分析測算的結(jié)果看，城市花都項目和桃花嶺項目均具備較強的盈利能力。在全投資狀態(tài)下（

24、不考慮融資因素），城市花都項目投資方只須使用將近5億資金即可順利完成項目操作，操作時間五年，全部財務凈現(xiàn)值3.3億元，部收益率高達29.8%，動態(tài)投資回收期3.8年；桃花嶺項目投資方需投入資金7.5億元、在六年完成項目操作，在未考慮高爾夫球場收益的情況下（投入已算），其全部財務凈現(xiàn)值2.48億元，部收益率18%，動態(tài)投資回收期4.06年。若項目建設(shè)過程中能在銀行或其他金融機構(gòu)融資，則其收益率還將大大提高。因此，上述項目在經(jīng)濟上是可行的。項目優(yōu)劣勢與風險分析（一）項目優(yōu)勢分析項目采用墊資建設(shè)市政工程，政府給予土地回報的方式操作，滿足了政府和開發(fā)商的不同要求，因此只要關(guān)系處理得當，政府的支持力度會

25、較大，基本可保證了項目的順利實施；合作方智邦集團是“房地產(chǎn)品牌企業(yè)十強”和“省私營企業(yè)十大行業(yè)五百強企業(yè)”，具備一定的實力，其在省進行房地產(chǎn)開發(fā)多年，擁有較多的政府資源和廣泛的社會資源，同時也積累了很多房地產(chǎn)操作經(jīng)驗；市作為省的省會以與中南地區(qū)的文化、交通、旅游和經(jīng)濟中心城市，其房地產(chǎn)的市場容量較大，加之經(jīng)濟穩(wěn)定快速增長，市區(qū)面積不斷擴大，使得項目的銷售前景較好；市的房地產(chǎn)市場目前仍處于發(fā)展的初期階段，房地產(chǎn)價格指數(shù)位居全國34個大、中城市的倒數(shù)第二位，高檔樓盤數(shù)量其少。預計未來幾年市場將會迅速向成熟市場靠攏，發(fā)展空間極大。目前正是介入的最佳時期；項目地塊獨立完整,規(guī)模較大,生態(tài)環(huán)境較好,地理

26、位置優(yōu)越，原生景觀優(yōu)美，具備較好的基礎(chǔ)開發(fā)條件，是開發(fā)建設(shè)高檔樓盤的絕佳場所。項目地塊地價較低，當?shù)赝两ā惭b等開發(fā)成本也處于較低水平，經(jīng)測算后，項目利潤空間極大。（二）項目劣勢分析由于要墊資建設(shè)市政道路，項目前期需要投入較多資金，可能會在某一時段出現(xiàn)資金瓶頸，影響項目進度。項目地塊所處地段的市政、道路交通等各項基礎(chǔ)設(shè)施目前還不夠完善。地塊所在區(qū)域生活配套設(shè)施相對缺乏，對項目本身的配套工程提出了較高的要求。項目規(guī)模大,開發(fā)周期較長，可能增加市場風險和資金壓力。項目地質(zhì)條件相對復雜，給規(guī)劃設(shè)計和建筑施工帶來許多不確定性風險。（三）影響項目的其他重要因素分析政府政策因素1、政府對土地總體規(guī)劃和年度

27、計劃的調(diào)控因素政府供應土地的質(zhì)與量，直接控制基本建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。特別是由于我國國有土地由政府壟斷出讓，對項目的發(fā)展更具有直接明顯的影響。2、城市規(guī)劃的影響城市規(guī)劃建設(shè)十分重視統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。政府在批租土地時還會附帶一些約束條件，進行項目開發(fā)，必須十分重視城市規(guī)劃的限制因素。3、稅收的影響房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。稅收調(diào)節(jié)方法時效性強、突變的特點明顯，應引起高度重視。4、金融杠桿作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，政府通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。由于金融杠桿的調(diào)節(jié)作用往往呈周期性變化，本項目應注意掌握和預測金融市場的

28、變化規(guī)律。5、住房政策的影響只有市場與非市場相結(jié)合，才是解決住房問題的有效途徑。項目應注意加強與政府的溝通，隨時了解政府住房政策的最新動向。環(huán)境因素1、項目的自然條件擬開發(fā)土地的地形、地貌、水文地質(zhì)條件等，對于大型項目顯得尤其重要。2、城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件開發(fā)商需要研究項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點之間應承擔的費用，因為這些設(shè)施越來越復雜，建造費用也越來越多，應聘請有關(guān)專家進行分析。經(jīng)濟因素1、經(jīng)濟增長影響經(jīng)濟增長速度對房地產(chǎn)市場的影響很大，經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)價格上漲；經(jīng)濟衰退，房地產(chǎn)價格下降。應當把握現(xiàn)時和將來的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，對房地產(chǎn)價格的波動作出準確的判斷。2、財政金融狀況影響政府為控制過快的經(jīng)濟增長速度，可采取緊縮貨幣、提高利率的措施，控制投資增長。這些措施必然要影響到房地產(chǎn)的供給與需求，反之亦然。財政金融狀況是觀察房地產(chǎn)市場狀況的重要窗口。3、工資水平與物價變動的影響市場物價與工資相對水平形成實際購買力，影響房地產(chǎn)的價格。4、工業(yè)商業(yè)發(fā)展的影響工業(yè)和